Wyrok - II SA/Rz 559/25 - Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie - z dnia 25 marca 2026
Teza
Oddalono skargę. Budowlane prawo, Warunki zabudowy terenu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Karina Gniewek - Berezowska Sędziowie WSA Maria Mikolik AWSA Jolanta Kłoda-Szeliga /spr./ Protokolant starszy specjalista Anna Mazurek-Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 marca 2026 r. sprawy ze skargi H. sp. z o.o. w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie z dnia 4 lutego 2025 r. nr SKO.415/541/2024 w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy – skargę oddala – UZASADNIENIE Przedmiotem skargiOddalono skargę. Budowlane prawo, Warunki zabudowy terenu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Karina Gniewek - Berezowska Sędziowie WSA Maria Mikolik AWSA Jolanta Kłoda-Szeliga /spr./ Protokolant starszy specjalista Anna Mazurek-Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 marca 2026 r. sprawy ze skargi H. sp. z o.o. w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie z dnia 4 lutego 2025 r. nr SKO.415/541/2024 w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy – skargę oddala – UZASADNIENIE Przedmiotem skargi
Data orzeczenia
25 marca 2026
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Przewodniczący
Jolanta Kłoda-Szeliga
Podstawa prawna
Rozstrzygnięcie
Oddalono skargę
UZASADNIENIE
Przedmiotem skargi H. Sp. z. o.o. z/s w [...] (dalej: Skarżący) jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie (dalej: SKO, Kolegium, Organ odwoławczy lub Organ II instancji) z 4 lutego 2025 r. nr SKO.415/541/2024, utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] (dalej: Organ I instancji lub Prezydent) z 5 listopada 2024 r. nr [...] odmawiającą ustalenia warunków zabudowy na zamierzenie inwestycyjne pod nazwą "Budynek mieszkalny wielorodzinny z garażem podziemnym i drogą wewnętrzną " na działkach nr [...] obr. [...] w [...] przy ul. [...].Powyższe rozstrzygnięcie zapadło na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 572 ze zm. dalej: K.p.a.), art. 61 ust. 1 i ust. 5a ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1130 ze zm. dalej: u.p.z.p.) w zw. z art. 59 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1688 dalej: o zmianie ustawy u.p.z.p.) oraz § 4 - § 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 r., poz. 1588 dalej: Rozporządzenie z 2003r. ) w zw. z § 12 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. poz. 1116 dalej: Rozporządzenie z 2024r.).Jak wynika z uzasadnienia i akt administracyjnych sprawy 6 maja 2022r. Inwestor wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym oraz drogą wewnętrzną, planowanej do realizacji na w/w działkach położonych w [...]. Organ I instancji ustalił, że na terenie objętym wnioskiem nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wobec czego wyznaczył obszar analizowany oraz przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zgodnie z przepisami wykonawczymi. W wyniku przeprowadzonej analizy sporządził projekt decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy.W odpowiedzi na powyższe Inwestor, pismem z 5 września 2024 r., wniósł uwagi i zastrzeżenia do projektu rozstrzygnięcia, co skutkowało ponownym przeprowadzeniem analizy urbanistycznej.W wyniku przeprowadzonej analizy organ ustalił, że parametry planowanej zabudowy odbiegają istotnie od cech zabudowy występującej w obszarze analizowanym, w szczególności w zakresie wskaźnika powierzchni zabudowy, długości oraz wysokości projektowanego budynku, co wyklucza możliwość uznania parametrów planowanej zabudowy za kontynuację istniejącej już zabudowy, nawet przy uwzględnieniu dopuszczalnych odstępstw. Organ wskazał, że projektowana inwestycja przewiduje odmienną formę architektoniczną, w tym zastosowanie dachu płaskiego, podczas gdy zabudowa bezpośrednio przylegająca charakteryzuje się dachami połaciowymi, co wpływa na brak harmonii z istniejącym układem urbanistycznym.Uwzględniając położenie terenu planowanej inwestycji na styku zabudowy jednorodzinnej i wielorodzinnej, organ uznał, że planowane zamierzenie nie stanowi uzupełnienia istniejącej zabudowy, lecz prowadzi do naruszenia ładu przestrzennego, a tym samym nie spełnia przesłanki określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Jednocześnie stwierdził, że nie został spełniony warunek wynikający z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., albowiem przedstawione zapewnienia dotyczące uzbrojenia terenu zostały wydane na rzecz innego podmiotu anieli wnioskodawca.W konsekwencji decyzją z 5 listopada 2024 r. Prezydent odmówił ustalenia warunków zabudowy dla ww. zamierzenia inwestycyjnego.W odwołaniu od powyższej decyzji, Skarżący reprezentowany przez zawodowego pełnomocnika, zarzucił w szczególności naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 61 ust. 1 u.p.z.p., poprzez dokonanie wadliwej analizy urbanistycznej i błędne przyjęcie, że parametry planowanej zabudowy nie odpowiadają ładowi przestrzennemu oraz odbiegają od cech zabudowy występującej w obszarze analizowanym, w tym na działkach sąsiednich.Opisaną na wstępie decyzją z 4 lutego 2025 r. Kolegium utrzymało w mocy decyzję Organu I instancji. Odwołało się do uprzednich etapów postępowania – decyzji SKO z 4 listopada 2022 r. nr SKO.415/433/2022 oraz z 22 maja 2023 r. nr SKO.415/43/2023, od której sprzeciw został oddalony wyrokiem WSA w Rzeszowie z 5 września 2023 r., sygn. akt II SA/Rz 1168/23, a następnie NSA, wyrokiem z 6 lutego 2024 r., oddalił skargę kasacyjną.W niniejszej sprawie wniosek Inwestora o ustalenie warunków zabudowy został złożony 6 maja 2022 r., przed wejściem w życie nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 7 lipca 2023 r. oraz Rozporządzenia z 2024r. Zgodnie z przepisami przejściowymi zarówno ustawy, jak i rozporządzenia, do spraw wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie nowych przepisów stosuje się przepisy dotychczasowe, co przesądziło o zakresie prawa właściwego dla niniejszego postępowania.Kolegium wskazało, że zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe wyłącznie przy łącznym spełnieniu sześciu przesłanek, obejmujących m.in. kontynuację funkcji i parametrów zabudowy w obszarze analizowanym, dostęp do drogi publicznej, wystarczające uzbrojenie terenu, zgodność z przepisami odrębnymi oraz brak kolizji z obszarami objętymi zakazami lub strefami ochronnymi. Brak spełnienia którejkolwiek z przesłanek skutkuje obowiązkiem wydania decyzji odmownej. W ocenie Kolegium, Organ I instancji przeprowadził szczegółowe postępowanie wyjaśniające i zgromadził kompletny materiał dowodowy, w tym analizę urbanistyczną sporządzoną zgodnie z art. 61 ust. 5a ustawy oraz przepisami rozporządzenia z 2003 r. Analiza ta obejmowała część tekstową i graficzną, wykazując parametry zabudowy w obszarze analizowanym oraz w sąsiedztwie projektowanej inwestycji. Wskazano w niej m.in., że projektowana inwestycja, choć kontynuuje funkcję mieszkaniową, odbiega w zakresie wysokości, gabarytów, formy dachu oraz intensywności wykorzystania terenu od istniejącej zabudowy sąsiedniej. Jednocześnie organ wykazał, że ewentualne odstępstwo od wskaźnika powierzchni zabudowy mogłoby być dopuszczone jedynie w sytuacji spełnienia pozostałych parametrów w nawiązaniu do działek sąsiednich, czego wnioskowana inwestycja nie spełnia.Organ II instancji podkreślił, że prawidłowo sporządzona analiza urbanistyczna ma charakter specjalistyczny, zbliżony do dowodu z opinii biegłego i jako taka stanowi podstawę oceny spełnienia przesłanek art. 61 ust. 1 u.p.z.p.. Zakwestionowanie jej wymagałoby wykazania oczywistej błędności lub nielogiczności ustaleń, czego w niniejszej sprawie nie stwierdzono. Z analizy wynika, że planowana zabudowa nie wkomponowuje się w istniejący ład urbanistyczny ani w cechy architektoniczne zabudowy sąsiedniej, w szczególności budynków niższych, o dachach połaciowych, co prowadzi do naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa. Podkreślono również, że Inwestor nie przedstawił dokumentów potwierdzających dostępność uzbrojenia terenu na swoją rzecz – wskazując na oświadczenia złożone dla innego podmiotu- co narusza art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.W skardze do WSA, Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, zarzucając naruszenie:- art. 61 ust. 1 pkt. 1 u.p.z.p. w zw. z §5, §7 i §8 Rozporządzenia poprzez bezkrytyczne przyjęcie twierdzeń organu I instancji, w sytuacji, w której Skarżący w odwołaniu z 21 listopada 2024 r., a wcześniej w piśmie z 5 września 2024 r., powoływał się na szereg okoliczności mających w niniejszej sprawie kluczowe znaczenie, takich jak:• błędy przy obliczaniu powierzchni zabudowy - przyjęcie, iż przy obliczaniu ww. wskaźnika należy wziąć pod uwagę również budynki w zabudowie jednorodzinnej lub bliźniaczej;• błędy przy obliczaniu wysokości kalenicy - w analizie nie uwzględniono wszystkich budynków w obszarze analizy, a jedynie te położone najbliżej terenu inwestycji;• błędy w ustaleniu geometrii dachu - ponownie wzięto pod uwagę jedynie budynki położone w najbliższej odległości od terenu inwestycji a nie uwzględniono budynku dostępnego z tej samej drogi publicznej - ul. [...], lecz z jej drugiej strony;• błędy w formułowaniu wniosków w zakresie sprzeczności planowanej Inwestycji z wysokością i formą najbliższe zabudowy - przyjęcie, iż zasada dobrego sąsiedztwa odnosi się jedynie do działek przyległych.- art. 61 ust. 1 pkt. 1 u.p.z.p. w zw. z §5, §7, §8 Rozporządzenia i w zw. z art. 7 K.p.a. poprzez nierozpoznanie istoty sprawy, przejawiające się wybiórczym przyjęciem wyników analizy urbanistycznej i pominięcia szeregu nieruchomości, których uwzględnienie skutkowałoby wydaniem decyzji pozytywnej, a SKO w tym zakresie bezkrytycznie przyjęło ustalenia Organu I instancji za swoje, co skutkowało powieleniem błędów organu I instancji i przyjęciem, iż inwestycja nie spełnia prawnych wymogów przewidzianych w Rozporządzeniu;- art. 61 ust. 5 u.p.z.p. poprzez jego błędne uznanie, iż zapewnienia, o których mowa w treści ww. przepisu, nie zostały wydane na rzecz Skarżącego, a co nie jest zgodne z rzeczywistością, w sytuacji w której odwołujący przedłożył wraz z pismem z 5 września 2024 r. wszelkie wymagane zapewnienia wydane bezpośrednio dla niego, a zatem warunek wydania pozytywnej decyzji przewidziany w art. 61 ust. 5 u.p.z.p. został przez Skarżącego spełniony.W odpowiedzi na skargę, wnosząc o jej oddalenie, Kolegium podtrzymało dotychczasowe stanowisko w sprawie.Na rozprawie 25 marca 2026 r. pełnomocnik Skarżącej podtrzymał zarzuty i wnioski zawarte w pisemnej skardze, kwestionując w szczególności ocenę zawartą w analizie urbanistycznej, sporządzonej na potrzeby sprawy, w zakresie w jakim przyjęto, że parametry przyszłej zabudowy muszą odnosić się do obszarów najbliżej sąsiadujących, z pominięciem znajdujących się w dalszej odległości - ale wciąż w obszarze objętym analizą - terenów zabudowanych budynkiem analogicznym do planowanego przez inwestora. Zakwestionował uznanie, że parametry planowanej inwestycji zawnioskowane przez Inwestora nie mieszczą się dopuszczalnych parametrach zabudowy na wnioskowanym terenie oraz podkreślił, że warunek przedstawienia odpowiednich oświadczeń gestorów został spełniony, gdyż do akt sprawy przedłożono oświadczenia złożone spółce powiązanej kapitałowo ze Skarżącą.Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył co następuje:Zgodnie z art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2024 r., poz. 1267), sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Jej zakres wyznacza art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 dalej: P.p.s.a.), wg którego sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.W myśl art. 145 P.p.s.a., sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia lub stwierdzenia ich nieważności, ewentualnie niezgodności z prawem, jedynie wtedy gdy dotknięte są wadami w postaci: naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania, innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy albo zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji wymienione w art. 156 K.p.a. lub innych przepisach.Dokonując kontroli w wyżej zakreślonych granicach Sąd nie stwierdził aby zaskarżona decyzja naruszała prawo.W niniejszej sprawie wniosek Inwestora o ustalenie warunków zabudowy został złożony 6 maja 2022 r., tj. przed wejściem w życie nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 7 lipca 2023 r. oraz rozporządzenia z 2024 r. Zgodnie z przepisami przejściowymi zarówno ustawy, jak i rozporządzenia, do spraw wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie nowych przepisów stosuje się przepisy dotychczasowe. Analizę przeprowadzono zatem zgodnie z wymogami rozporządzenia 2003 r.W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że decyzja ustalająca warunki zabudowy jest wydawana przez organ administracji na zasadzie związania administracyjnego. Wniosek inwestora nie tylko wszczyna postępowanie w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, ale wyznacza też jego przedmiotowe ramy. Organ jest obowiązany zatem rozpoznać sprawę w granicach wyznaczonych treścią wniosku i jeśli wnioskowane zamierzenie jest zgodne z przepisami prawa (spełnia warunki określone w art. 61 u.p.z.p.) nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego (zob. wyroki NSA: z 5 grudnia 2019 r. sygn. akt II OSK 195/18, z 10 stycznia 2018 r. sygn. akt II OSK 1137/17, z 19 grudnia 2017 r. sygn. akt II OSK 696/16, dostępne: orzeczenia.nsa.gov.pl). To wnioskodawca określa, dla jakiej inwestycji domaga się ustalenia warunków zabudowy, a organ prowadzący postępowanie ustala, czy wydanie decyzji pozytywnej dla wnioskodawcy jest możliwe w świetle przepisów u.p.z.p. (wyrok NSA z 9 maja 2017 r. sygn. akt II OSK 951/16). Istotą decyzji o warunkach zabudowy jest zatem ustalenie uwarunkowań urbanistyczno-architektonicznych dla projektowanego przedsięwzięcia - ram urbanistycznych, w jakich to przedsięwzięcie może być realizowane (zob. wyrok WSA w Krakowie z 5 grudnia 2017 r. sygn. akt II SA/Kr 1099/17).Narzędziem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy opisanych w art. 61 u.p.z.p. jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana analizą architektoniczno-urbanistyczną. Jej sporządzenie ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, gdyż jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie.Przedmiotem sporu w sprawie jest przede wszystkim kwestia oceny danych pochodzących ze sporządzonej na potrzeby sprawy analizy urbanistycznej, co do możliwych do ustalenia parametrów przyszłej zabudowy. Sama prawidłowość wyznaczenia obszaru analizowanego czy też sporządzenia samej analizy nie została kwestionowana przez Skarżącą – Skarżąca kwestionuje prawidłowość oceny i wniosków wyciągniętych przez biegłego urbanistę i podzielonych przez organy obu instancji, co do tego, że parametry planowanej zabudowy zaproponowane przez inwestora nie będą harmonizować z parametrami zabudowy istniejącej w terenie analizowanym i nie wpasują się w istniejący układ urbanistyczny.Bezspornym w sprawie jest, że planowana zabudowa o funkcji mieszkaniowej spełnia zasadę kontynuacji funkcji w analizowanym terenie. Nie ulega wątpliwości, że występowanie na danym obszarze zarówno funkcji mieszkaniowej w formie zabudowy jednorodzinnej oraz wielorodzinnej, a nawet w formie przeważającej zabudowy jednorodzinnej, nie wyklucza realizacji zabudowy wielorodzinnej pod warunkiem jednak, że parametry przyszłej inwestycji wpisywać się będą w istniejący ład przestrzenny, nie zakłócając zasady dobrego sąsiedztwa.Bezspornym również jest, że teren planowanej zabudowy położony jest na styku niższej zabudowy wielorodzinnej (3 kondygnacyjnej) od strony wschodniej oraz niskiej zabudowy jednorodzinnej od strony zachodniej i południowej. W obszarze analizowanym - na północ od działki inwestycyjnej, oddzielony drogą publiczną, znajduje się teren zabudowany wyższym budynkiem wielorodzinnym. Parametry tego budynku wielorodzinnego, w ocenie inwestora mogłyby stanowić punkt wyjścia dla parametrów planowanej przez niego zabudowy, gdyż stosowane rozporządzenie, w ocenie Inwestora, pozwala organom planistycznym na stosowanie wielu odstępstw i wyjątków.W ocenie natomiast organów planistycznych uwzględnienie wniosku inwestora nie jest możliwe, z uwagi na położenie działki inwestycyjnej bezpośrednio na styku niższej zabudowy jednorodzinnej i wielorodzinnej, oddzielonej drogą publiczną od terenów wyższej zabudowy wielorodzinnej. W ocenie organów, dla zachowania istniejącego w analizowanym terenie układu urbanistycznego koniecznym jest, aby planowana inwestycja harmonizowała z terenem niższej zabudowy, znajdującym się po tej samej stronie drogi publicznej, bez możliwości nawiązania do parametrów budynku wielorodzinnego, znajdującego się po drugiej stronie drogi publicznej, gdyż kłóciłoby się to z ideą kontynuowania zabudowy istniejącej po tej samej stronie drogi.Spór w sprawie sprowadza się zatem do przesądzenia czy do spełnienia przesłanki uzupełnienia istniejącej zabudowy, wpasowania się w dotychczasowy układ urbanistyczny i zachowania istniejącego ładu przestrzennego konieczne jest harmonijne dostosowanie parametrów przyszłej zabudowy do parametrów zabudowy istniejącej już w najbliższym obszarze analizowanego terenu, czy też opisane przesłanki zostają spełnione na skutek nawiązania do parametrów jakiejkolwiek zabudowy istniejącej już w analizowanym terenie.W ocenie Sądu odpowiedź na to pytanie daje już sama treść §4-7 rozporządzenia, która narzuca ogólny sposób wyznaczania parametrów przyszłej zabudowy, stanowiąc jednocześnie o możliwości stosowania odstępstw i wyjątków w przypadkach, w których jest to uzasadnione szczególnymi względami, wynikającymi z analizy urbanistycznej, a zatem w sytuacji gdy konkretne argumenty przemawiają za zastosowaniem wyjątków przewidzianych w rozporządzeniu.W tym zakresie Sąd podziela argumenty i wnioski zaprezentowane uprzednio w wyroku z 4 czerwca 2024r. II SA/Rz 152/24 co do tego, że wszelkie odstępstwa od ogólnych zasad ustalania parametrów planowanej zabudowy, mimo iż dopuszczalne przepisami powołanego wyżej rozporządzenia, wymagają co najmniej szczegółowej analizy i argumentacji w kontekście zasady kontynuacji zabudowy i wpisania planowanej zabudowy w istniejący ład przestrzenny, a także w wyroku z 3 grudnia 2025r. II SA/Rz 1278/25 co do tego że, uzasadnienie zastosowania wyjątku dopuszczalnego rozporządzeniem wyłącznie samą treścią wniosku inwestora nie spełnia wymogu uzasadnienia takiego odstępstwa.W przedmiotowej sprawie urbanista- uznając proponowane przez Inwestora parametry planowanej zabudowy, za niezgodne z zasadami dobrego sąsiedztwa- podkreślił wyraźnie, że zastosowanie wyjątku, co do każdego z parametrów planowanej zabudowy uważa za sprzeczne zasadami uzupełnienia istniejącej zabudowy tj. zasadą dobrego sąsiedztwa. Parametry planowanej inwestycji objęte wnioskiem są bowiem niezgodne z parametrami istniejącej już zabudowy w każdym aspekcie inwestycji:- średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki w terenie analizowanym wynosi 0,26, podczas gdy inwestor wnioskuje o ustalenie tego parametru na poziomie 28-42%- średnia szerokość elewacji frontowej planowanej inwestycji harmonizuje z wartościami występującymi w obszarze analizowanym, jednakże dotyczy to wyłącznie parametru elewacji frontowej budynku od strony wjazdu na teren inwestycji. Dla ładu przestrzennego istotny jest jednak również parametr długości budynku, który zaplanowany został na 93 m – tak wielka wartość nie występuje w terenie awizowanym, gdzie najdłuższy budynek ma 81 m. a budynki na działkach przyległych mają po 30 i 36 m.- górna krawędź elewacji frontowej w terenie bezpośrednio sąsiadującym wynosi 7 - 10 m do okapu i 11 do attyki zadaszenia dla budynków wielorodzinnych oraz 3,5 m oraz 7 m dla budynków jednorodzinnych, przez średniej w obszarze analizowanym wynoszącej 9 m, podczas gdy inwestor wnioskuje o wysokość od 6 do 17 m załączając do wniosku koncepcję graficzną obejmującą 5 kondygnacji naziemnych.- w terenie bezpośrednio sąsiadującym znajdują się wyłącznie dachy połaciowe podczas gdy inwestor wnioskuje o dach płaski nawiązując do zabudowy znajdującej się po przeciwnej stronie ulicy.W ocenie Sądu w składzie orzekającym, odmowa ustalenia warunków zabudowy w tym stanie faktycznym, z uwagi na szczegółowe uzasadnienie znajdujące się w treści zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji, jest uzasadniona.Należy bowiem zauważyć, że w orzecznictwie sądów administracyjnych prezentowany jest pogląd, zgodnie z którym pojęcie "działka sąsiednia" użyte w przepisie § 7 ust. 1-3 rozporządzenia nie jest tożsame z rozumieniem działki sąsiedniej, ustalonej na podstawie przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., ale oznacza działkę gruntu, która choćby w jednym punkcie graniczy z terenem objętym wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 6 lipca 2016 r. II SA/Po 329/16, wyrok WSA w Warszawie z dnia 26 maja 2022 r. VII SA/Wa 146/22). Tym samym urbanista nawiązując w pierwszej kolejności do parametrów zabudowy istniejącej w terenie bezpośrednio sąsiadującym z terenem planowanej inwestycji i szczegółowo wyjaśniając, dlaczego w konkretnym stanie faktycznym zastosowanie wyjątków żądanych przez wnioskodawcę nie byłoby zgodne z zasadą kontynuacji zabudowy - nie narusza obowiązujących przepisów prawa. Przeciwnie, w odniesieniu do niektórych parametrów tj. wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej treść przepisu § 7 ust. 1 rozporządzenia z 2003r. narzuca wprost zasadę wyznaczania tego parametru dla nowej zabudowy jako przedłużenia krawędzi istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.Odwołanie do działek sąsiednich w orzecznictwie sądów administracyjnych odczytywane jest w pierwszej kolejności jako nawiązanie do zabudowy istniejącej na najbliższych działkach sąsiednich, nie zaś do ewentualnie istniejącej w analizowanym terenie dominanty wysokościowej czy też nawet z pominięciem średniej wysokości w analizowanym terenie, jeśli jest to uzasadnione wynikami sporządzonej analizy urbanistycznej (tak WSA w Poznaniu w wyrokach z 26 października 2017 r. II SA/Po 454/17 oraz z 12 sierpnia 2021 r. II SA/Po 537/20, a także NSA w wyroku z 23 września 2025r. II OSK 692/23).W ocenie Sądu, sporządzona na potrzeby sprawy analiza urbanistyczna w swojej części graficznej przekonuje, że nawiązywanie do charakteru wysokiej zabudowy wielomieszkaniowej znajdującej się po przeciwnej stronie drogi publicznej – zarówno w zakresie wysokości, szerokości, geometrii dachu jaki i intensywności zabudowy - z jednoczesnym pominięciem nawiązania do charakteru zabudowy bezpośrednio sąsiadującej po tej samej stronie drogi publicznej, byłoby w stanie faktycznym przedmiotowej sprawy, sprzeczne z zasadą kontynuacji zabudowy. Mimo bowiem, że sama kontynuacja funkcji mieszkaniowej nie jest w sprawie sporna to już zaproponowanych we wniosku parametrów planowanego budynku wielorodzinnego nie można uznać za harmonizujące i stanowiące kontynuację istniejącej w trenie zabudowy.Wobec tego, sugestia Skarżącego, co do możliwości uwzględnienia jego wniosku bez szkody dla istniejącego w analizowanym terenie układu urbanistycznego – wobec wyraźnie odmiennych wniosków płynących z analizy - nie jest uzasadniona. Wobec tego Sąd uznał za nieuzasadniony, podniesiony w treści skargi zarzut naruszenia przepisów art. 61 ust. 1 pkt. 1 u.p.z.p. w zw. z § 5, § 7 i § 8 Rozporządzenia z 2003r.Wobec uznania, że sporne zamierzenie inwestycyjne nie spełnia zasady dobrego sąsiedztwa, kwestie dalsze tj. ewentualne naruszenie przepisów art. 61 ust. 1 pkt. 5 u.p.z.p. nie mogą mieć wpływu na wynik przedmiotowej sprawy.Niezależnie od tego należy podkreślić, że w aktach administracyjnych sprawy za pismem z 5 września 2024 r. zawierającym stanowisko Inwestora w sprawie oraz uwagi do projektu decyzji i analizy urbanistycznej, nie ma wymienionych jako załączniki do tego pisma, wydanych na rzecz Skarżącej oświadczeń gestorów, do których odwołuje się Skarżąca w treści skargi. Zamiast tego, w aktach sprawy znajdują się wydane na rzecz Skarżącej oświadczenia gestorów o możliwości zaopatrzenia planowanej inwestycji w poszczególne media, których termin ważności upływa przed datą wydania zaskarżonej decyzji, a także przedłożone za pismem z 29 maja 2026r. oświadczenia gestorów złożone Spółce: P. sp. z o.o. Tym samym twierdzenie Skarżącej o prawidłowym uzupełnieniu dokumentacji i spełnieniu warunku z art. 61 ust. 1 pkt. 5 u.p.z.p. nie jest zasadne.W związku z powyższym, Sąd na podstawie art. 151 P.p.s.a. orzekł jak w sentencji.. orzekł jak w sentencji.