sygn. II SA/Gl 1106/25 26 marca 2026 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach

Wyrok - II SA/Gl 1106/25 - Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach - z dnia 26 marca 2026

Teza
Oddalono skargę. Planowanie przestrzenne, Warunki zabudowy terenu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wojciech Gapiński, Sędziowie Sędzia WSA Beata Kalaga-Gajewska, Sędzia WSA Krzysztof Nowak (spr.), Protokolant starszy referent Weronika Siedlaczek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 marca 2026 r. sprawy ze skargi A. J., M. K. i A. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bielsku-Białej z dnia 20 czerwca 2025 r. nr SKO.II/426/66/2025 w przedmiocie warunków zabudowy terenu oddala skargę. UZASADNIENIE Pp;/UzasaOddalono skargę. Planowanie przestrzenne, Warunki zabudowy terenu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wojciech Gapiński, Sędziowie Sędzia WSA Beata Kalaga-Gajewska, Sędzia WSA Krzysztof Nowak (spr.), Protokolant starszy referent Weronika Siedlaczek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 marca 2026 r. sprawy ze skargi A. J., M. K. i A. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bielsku-Białej z dnia 20 czerwca 2025 r. nr SKO.II/426/66/2025 w przedmiocie warunków zabudowy terenu oddala skargę. UZASADNIENIE Pp;/Uzasa
Najważniejsze informacje

W skrócie

Wynik oddalono skargę
Przedmiot skarga Elektrowni na decyzję Ministra Ochrony Środowiska w przedmiocie opłaty za szczególne korzystanie z wód
Typ sprawy sprawa administracyjna / kontrola decyzji administracyjnej
Etap postępowanie administracyjne sądowe / skarga na decyzję lub akt
Tryb rozprawa
Tematy
skarga administracyjna opłata za szczególne korzystanie z wód kontrola decyzji administracyjnej odprowadzanie ścieków
Role w sprawie
świadek apelujący / skarżący
Data orzeczenia 26 marca 2026
Sąd Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Przewodniczący Beata Kalaga-Gajewska
Rozstrzygnięcie

Oddalono skargę

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wojciech Gapiński, Sędziowie Sędzia WSA Beata Kalaga-Gajewska, Sędzia WSA Krzysztof Nowak (spr.), Protokolant starszy referent Weronika Siedlaczek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 marca 2026 r. sprawy ze skargi A. J., M. K. i A. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bielsku-Białej z dnia 20 czerwca 2025 r. nr SKO.II/426/66/2025 w przedmiocie warunków zabudowy terenu oddala skargę.

UZASADNIENIE
Pp;/UzasadnieniePismem z dnia 19 sierpnia 2025 r. A.J., M.K. i A.B. (dalej: Skarżący) wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bielsku-Białej (dalej "Kolegium" lub "organ odwoławczy") z dnia 20 czerwca 2025 r., nr SKO.II/426/66/2025, w przedmiocie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego na nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] i [...], obręb [...], przy ul. [...] w B.Zaskarżona decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym.Decyzją z dnia 28 sierpnia 2024 r., znak: [...], Prezydent Miasta B. (dalej "Prezydent Miasta", "organ" lub "organ I instancji"), działając na podstawie art. 4, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 oraz art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r., poz. 977 ze zm.) – dalej "u.p.z.p.", po rozpoznaniu wniosku N. Sp. z o.o. z siedzibą w B. (dalej "Inwestor") z dnia ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego na nieruchomości oznaczonej jako działki nr: [...], [...] obręb: [...], przy ul. [...] w B.Od ww. decyzji odwołania wniosły strony postępowania: J.B., A.B., K.G, A.J. i M.K. oraz B.S.. Kolegium decyzją z dnia 20 grudnia 2024 r., nr [...], uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Organ odwoławczy wskazał na uchybienia w zakresie braku uzgodnienia projektu decyzji z właściwym organem Państwowej Inspekcji Sanitarnej pod względem wymagań higieniczno-sanitarnych.Prowadząc ponownie postępowanie Prezydent Miasta powyższe wskazanie uwzględnił i decyzją z dnia 9 kwietnia 2025 r., znak: [...], ponownie ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla wnioskowanej inwestycji.Organ określił rodzaj inwestycji (pkt 1 decyzji), warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy (pkt 2 decyzji), w zakresie:2.1) ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, w tym m.in.:- nieprzekraczalną linię zabudowy: w odległości 8,0 m od granicy z działką [...] oraz 6 m od granicy z działką [...] – zgodnie z załącznikiem graficznym,- wielkość powierzchni zabudowy: łącznie od 11,5 % do 17,1%, tj. od 151,91 m2 do 225,89 m2,- udział powierzchni biologicznie czynnej: nie może być mniejszy niż 40% powierzchni działki,- wysokość nowej zabudowy: wysokość części nadziemnej od 2 do 3 kondygnacji, tj. od 8,8 m do 9,2 m, licząc od poziomu terenu istniejącego przy głównym wejściu do budynku do najwyżej położonej górnej powierzchni przekrycia dachu, dopuszcza się podpiwniczenie,- szerokość elewacji od strony frontu działki: 10,0 m do 13,7 m,- geometria dachu: dach dwu lub wielospadowy kalenicowy symetryczny o nachyleniu głównych połaci od 30° do 45°,2.2) ochrony środowiska i zdrowia ludzi,2.3) ochrony przyrody i krajobrazu,2.4) ochrony dziedzictwa kulturowego, zabytków i dóbr kultury współczesnej - nie ustala się,2.5) ochrony terenów lub obiektów na podstawie przepisów odrębnych: a) ochrona gruntów rolnych i leśnych - teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych, ponieważ stanowi użytek rolny RIVb położony w granicach administracyjnych miasta B., b) ochrona melioracji i stosunków wodnych; c) strefy ochronne od sieci infrastruktury technicznej: na terenie objętym wnioskiem istnieją podziemne sieci infrastruktury technicznej. Zagospodarowanie terenu i ewentualne przełożenie sieci należy uzgodnić z zarządcą sieci, d) wnioskowana inwestycja znajduje się w zasięgu powierzchni ograniczającej lotniska sportowego w A.2.6.) obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, w tym sposób zaopatrzenia w wodę, w energię elektryczną i środki łączności, w energię cieplną, sposób odprowadzania ścieków sanitarnych, wód opadowych, sposób gospodarowania odpadami, dostęp do drogi publicznej (pośredni do ul. [...], skomunikowana z drogą gminą ul. [...] poprzez działki prywatne nr [...] i [...]), wymaganą ilość miejsc postojowych (nie mniej niż 2 miejsca licząc na każde mieszkanie),2.7) wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich.Organ wskazał również inne warunki wynikające z przepisów (w pkt 3 decyzji), oraz termin wygaśnięcia decyzji (w pkt 4 decyzji). Załączniki do decyzji stanowiły: mapa zasadnicza w skali 1:500, z zaznaczeniem linii rozgraniczających teren wnioskowanej inwestycji, wyniki analizy zagospodarowania - część graficzna w skali 1:500.W motywach rozstrzygnięcia organ I instancji przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania oraz wskazał jakie przepisy prawa będą miały zastosowanie w sprawie. Następnie wyjaśnił, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, organ wyznaczył wokół wnioskowanej nieruchomości obszar, na którym przeprowadzono analizę funkcji i cech zabudowy. Przeprowadzono również analizę stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się lokalizację inwestycji.Na podstawie sporządzonej analizy organ stwierdził, że spełnione są łącznie warunki umożliwiające wydanie niniejszej decyzji wynikające z art. 61 ust.1 u.p.z.p.Następnie organ wyjaśnił, że ustalił wskaźniki nowej zabudowy jako dolne i górne granice dopuszczalnego parametru. Dolny wskaźnik powierzchni zabudowy na poziomie 11,5%, który jest niższy od średniego wskaźnika w obszarze analizy urbanistycznej, ustalono jak wskaźnik na nieruchomości sąsiedniej przy ul. [...]. Górny wskaźnik powierzchni zabudowy ustalono na poziomie 17,1%, jak średni wskaźnik zabudowy w analizowanym obszarze (17,1%). W ocenie organu I instancji pozwoli to na zabudowę wnioskowanego terenu budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym o powierzchni zabudowy od 151,91 m2 do 225,89 m2. Ponadto stwierdził, że ustalona powierzchnia zabudowy budynku wielorodzinnego 151,91 m2 do 225,89 m2 mieści się w zakresie powierzchni zabudowy budynków wielorodzinnych w obszarze analizy, które wynoszą 248 m2, 420 m2, 426 m2, 431 m2, na nieruchomości oznaczonej jako działki nr: [...], [...], [...], [...], [...], cz. dz. [...]. Ustalone wskaźniki powierzchni zabudowy pozwolą na lokalizację budynku o gabarytach nie przekraczających wielkości budynków istniejących, objętych analizą urbanistyczną.Organ I instancji wyjaśnił ponadto, że dokonał pomiaru wysokości, który wykonano w oparciu o chmurę punktów ze skaningu laserowego. Wysokość podano w metrach. Podana wysokość została zmierzona od średniego poziomu terenu przy wejściu do budynku i dla takich wartości została obliczona wysokość w obszarze analizy. Na podstawie wykonanej analizy wysokości stwierdzono, że wzdłuż ul. [...] na działkach zlokalizowanych w bliskim sąsiedztwie wnioskowanych działek, występuje zabudowa mieszkaniowa o wysokości od 7,8 m (ul. [...] 11) do 10,8 m (ul. [...] [...], [...]). W konsekwencji dokonanych ustaleń organ przyjął maksymalną wysokość dla wnioskowanego budynku zgodnie ze średnią tj. 9,2 m. Z kolei szerokość elewacji frontowej budynku ustalono od 10,0 m do 13,7 m. co jest zgodne ze średnią w obszarze analizy (13,7 m). Organ ustalił współczynnik powierzchni biologicznie czynnej jako nie mniej niż 40% powierzchni terenu. W jego ocenie jest to znacznie więcej niż minimalny 25% wymagany warunkami technicznymi udział tej powierzchni dla zabudowy wielorodzinnej. Wskazał, że przyjęty sposób ustaleń za pomocą górnego i dolnego wskaźnika jest zgodny z ujednoliconą linią orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego i przywołał przykłady orzeczeń tego sąduNastępnie organ odniósł się do uwag wniesionych w toku postępowania przez stronę J.B., który w dniu 1 kwietnia 2025 r. zaproponował zmianę funkcji (na dwa budynki jednorodzinne wolnostojące zamiast jednego wielorodzinnego) oraz ilości kondygnacji nadziemnych (zmniejszenie ilości kondygnacji nadziemnych do 2 zamiast 3).Odnosząc się do tych uwag organ stwierdził, że decyzja o warunkach zabudowy stanowi odpowiedź na wniosek inwestora, który wystąpił o budowę budynku wielorodzinnego. Analiza urbanistyczna wykazała, że w obszarze analizy zlokalizowana jest zabudowa o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej. Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. dla wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy konieczne jest spełnienie tzw. warunku "dobrego sąsiedztwa" polegającego na wskazaniu co najmniej jednej działki sąsiedniej o zabudowie analogicznej co wnioskowana zabudowa (w zakresie kontynuacji funkcji, cech i wskaźników). Kontynuacja funkcji w rozpatrywanej sprawie polega na wskazaniu co najmniej jednej działki w obszarze analizy (trzykrotna szerokości frontu terenu objętego wnioskiem), zabudowanej budynkiem wielorodzinnym. Organ zauważył, że w sąsiedztwie wnioskowanego terenu znajduje się sześć działek z zabudową wielorodzinną i mimo, że jest to tylko 6 z 47 analizowanych działek to w świetle ww. przepisu nie ma podstaw do odmowy funkcji wielorodzinnej dla terenu objętego wnioskiem. Ponadto, zdaniem organu, orzecznictwo sądów administracyjnych nakazuje uznać funkcję wielorodzinną za tożsamą z jednorodzinną, ponieważ realizuje te same potrzeby mieszkaniowe.Odnośnie do uwagi dotyczącej ilości kondygnacji nadziemnych organ wyjaśnił, że ustalił wysokość zabudowy na 9,2 m co jest równe średniej analizowanego obszaru. Dodatkowo ustalił maksymalną liczbę kondygnacji nadziemnych na 3, jednak ich realizacja będzie możliwa pod warunkiem nieprzekroczenia całkowitej wysokości zabudowy tj. 9,2 m. Stwierdził, że w sąsiedztwie występują budynki o ilości kondygnacji takiej jak ustalono.W toku postępowania organ sporządził projekt decyzji z dnia 18 lutego 2025 r., który wysłał do stosownych uzgodnień oraz zawiadomił strony biorące udział w postępowaniu.Na podstawie art. 53 ust. 4 u.p.z.p. projekt decyzji został wysłany do uzgodnień z:- Dyrektorem Zarządu Zlewni Wód Polskich - w zakresie ochrony melioracji. W wymaganym terminie 14 dni organ uzgadniający nie zajął stanowiska,- Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska - w zakresie obszaru prawem chronionego. W wymaganym terminie 14 dni organ uzgadniający nie zajął stanowiska.- Prezesem Urzędu Lotnictwa Cywilnego w zakresie ustalonym w art. 86 ust. 7 oraz w art. 877 pkt 1 ustawy z dnia 3 lipca 2002 r. - Prawo lotnicze - w wymaganym terminie 14 dni organ uzgadniający nie zajął stanowiska.- MZD B. - w zakresie możliwości obsługi komunikacyjnej,- Państwowym Powiatowym Inspektorem Sanitarnym w B., w zakresie wymagań higienicznych i zdrowotnych - w wymaganym terminie 14 dni organ uzgadniający nie zajął stanowiska.Organ wskazał, że dla terenu objętego wnioskiem nie jest opracowywany projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a projekt decyzji o warunkach zabudowy został sporządzony przez osobę posiadającą dyplom ukończenia studiów wyższych w zakresie architektury.Odwołanie od tej decyzji złożyli - z zachowaniem ustawowego terminu przewidzianego dla tej czynności – A.B., A.J., M.K. oraz B.S., reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika.Decyzją z dnia 20 czerwca 2025 r., Kolegium utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.W motywach rozstrzygnięcia Kolegium przedstawiło przebieg postępowania, ustalony stan faktyczny sprawy oraz przepisy prawa mające w niej zastosowanie.W wyniku dokonania analizy przepisów prawa oraz ustalonego stanu faktycznego sprawy Kolegium stwierdziło, że planowana do realizacji na przedmiotowym terenie inwestycja - o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej i określonych przez organ I instancji parametrach - wpisuje się w przestrzeń objętą analizą przestrzenną.Kolegium stwierdziło, że ustalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nie są wiążące w postępowaniu w sprawie warunków zabudowy, jak również postanowienia uprzednio obowiązującego na wnioskowanym terenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ odwoławczy wyjaśnił, odnosząc się do jednego z zarzutów odwołania, że decyzja Prezydenta Miasta wydana w postępowaniu znak: [...], którą odmówiono ustalenia warunków zabudowy dla budowy budynku wielorodzinnego na tożsamym terenie dotyczyła sytuacji, w której inwestor nie dostosował parametrów planowanej zabudowy do wyników przeprowadzonej analizy urbanistycznej.Organ odwoławczy zauważył, że w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. ustawodawca posługuje się pojęciem funkcji zabudowy, której kontynuacja jest jednym z warunków wydania decyzji o warunkach zabudowy. Wskazał, że w § 2 pkt 2 rozporządzenia w/s oznaczeń stosowanych w decyzji o warunkach zabudowy przewidziano, że ustalenia dotyczące funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu zapisuje się poprzez określenie sposobu użytkowania obiektów budowlanych i sposobu zagospodarowania terenu. Natomiast w § 2 pkt 1 tego rozporządzenia wskazano, że ustalenia dotyczące rodzaju zabudowy zapisuje się m.in. stosując nazewnictwo: zabudowa mieszkaniowa, w tym: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. W obu wymienionych przypadkach sposób użytkowania obiektów budowlanych i sposób zagospodarowania jest taki sam - służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Tak więc, funkcja takich obiektów jest identyczna. Różny natomiast może być rodzaj zabudowy mieszkaniowej, co jest pojęciem odmiennym od funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu. W szczególności może ona być jednorodzinna lub wielorodzinna.W konsekwencji Kolegium stwierdziło, że dominująca zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna nie może wykluczać zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, jeżeli odnoszące się do niej wskaźniki zabudowy nawiązują do istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Kolegium przywołało na poparcie swojego stanowiska przykłady z orzecznictwa sądów administracyjnych.Organ odwoławczy stwierdził, że funkcja zabudowy planowanej do realizacji jest tożsama z funkcją zabudowy zlokalizowanej w wyznaczonym obszarze analizowanym - obie stanowią zabudowę mieszkaniową. Kolegium podzieliło stanowisko organu I instancji, iż w sąsiedztwie wnioskowanego terenu znajduje się 6 działek z zabudową wielorodzinną i mimo, że są to tylko 6 z 47 analizowanych działek to w świetle przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. i orzecznictwa sądów administracyjnych, nie ma podstaw do odmowy lokalizacji funkcji wielorodzinnej dla terenu objętego wnioskiem. W konsekwencji więc można ustalić warunki zabudowy dla planowanej inwestycji, jeśli jej parametry w zakresie gabarytów, formy architektonicznej, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu będą nawiązywały do zabudowy istniejącej na obszarze analizowanym.Zdaniem organu odwoławczego organ I instancji prawidłowo wyznaczył obszar analizy przestrzennej w promieniu ok. 105 m wokół terenu inwestycyjnego (co stanowi 3-krotną szerokość frontu terenu inwestycyjnego i więcej niż 50 m).Odnosząc się do zarzutów dotyczących wysokości planowanej zabudowy, tj. ilości kondygnacji nadziemnych, Kolegium zgodziło się z ustaleniami jak i stanowiskiem organu I instancji. Podobnie w kwestii innych wskaźników zabudowy weryfikując ich prawidłowość w oparciu o ustalenia analizy urbanistycznej.Kolegium stwierdziło, że analiza całokształtu przeprowadzonego postępowania, a także ustalonych w decyzji parametrów doprowadziła organ odwoławczy do wniosku, że w sprawie dokonano prawidłowej oceny istniejącego w obszarze analizowanym/stanu zagospodarowania terenu i na tej podstawie orzeczono w sprawie. Ustalone w oparciu o powyższe rozporządzenie parametry architektoniczne w ocenie Kolegium mieszczą się w zakresie norm określonych przepisami prawa i zostały określone w sposób wyważony, z uwzględnieniem charakteru i zakresu planowanej do realizacji inwestycji. Parametry inwestycji zostały ustalone zgodnie z wynikami analizy urbanistycznej w nawiązaniu do sąsiedniej zabudowy.Ponadto zdaniem Kolegium, organ I instancji - działając zgodnie z zasadami postępowania administracyjnego - zgromadził, a następnie poprawnie ocenił zebrane w sprawie dowody, dokonał na ich podstawie trafnych ustaleń faktycznych oraz przeprowadził prawidłowe rozważania prawne. Organ I instancji uwzględnił w toku ponownie prowadzonego postępowania zalecenia Kolegium zawarte w decyzji z dnia 20 grudnia 2024 r. nr [...]. W konsekwencji Kolegium uznało, że zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego ani przepisów postępowania i uznało odwołania za bezzasadne.W skardze na powyższą decyzję Kolegium, wniesioną w ustawowym terminie, Skarżący zarzucili jej:1. naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa poprzez błędną interpretację art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. - brak porównywalnej zabudowy na większości działek sąsiednich objętych obszarem oddziaływania. W promieniu analizowanego terenu zabudowa wielorodzinna stanowi incydentalną zabudowę - według stanowiska Prezydenta Miasta B. prezentowanego w 2023 r. i nie powinna być powielana prowadząc do nadmiernej intensyfikacji parametrów zabudowy i wyznaczania parametrów zabudowy odmiennej od średniej;2. naruszenie ładu przestrzennego i architektonicznego poprzez błędną interpretację art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. - nowa inwestycja ingeruje w ustalony krajobraz urbanistyczny, zaburza relacje przestrzenne, wprowadza skalę zabudowy nieadekwatną do otoczenia zarówno najbliższego jak i znacznej większości działek w kwartale wyznaczonym jako przestrzeń będącą podstawą do wydania warunków zabudowy. Ponadto w analizie urbanistycznej nie uwzględniono różnicy w wysokości terenu działek w bezpośrednim sąsiedztwie, które są położone dużo niżej, co bezpośrednio ma znaczenie zarówno w przypadku parametrów wysokości określonych w zaskarżonej decyzji, przesłaniania a także w konsekwencji w zakresie odpływu wód powierzchniowych czy opadowych z planowanej inwestycji na działki po drugiej stronie drogi wewnętrznej (współwłasność);3. błędne ustalenia stanu faktycznego poprzez brak rzetelnej analizy urbanistycznej - organ nie wykazał, że w sąsiedztwie istnieje zabudowa referencyjna pozwalająca na określenie parametrów dla budynku wielorodzinnego (takich jak liczba kondygnacji, wysokość, powierzchnia zabudowy, intensywność użytkowania działki). Za podstawę przyjęta została jedna inwestycja, co do której pozostają duże wątpliwości w zakresie jej legalności. Ponadto w analizie nie odniósł się do stanowiska Prezydenta Miasta B., w którym jednoznacznie stwierdzono, że "zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna będzie stanowić inny rodzaj zabudowy, nie występujący w najbliższym sąsiedztwie ani kwartale. Nie ma podstaw zatem do nadmiernej intensyfikacji parametrów zabudowy i wyznaczania parametrów dla wnioskowanej zabudowy odmiennej od średniej". Błędem jest uznanie za podstawę do wydania decyzji o warunkach zabudowy inwestycji wielomieszkaniowej, która według stanowiska Prezydenta Miasta B. "stanowi wydzieloną i odrębną jednostkę przestrzenną";4. błędne ustalenie stanu faktycznego poprzez przyjęcie, że utrzymana decyzja o warunkach zabudowy nie pogorszy warunków życia mieszkańców sąsiednich działek, kiedy z obecnego stanu faktycznego wynika wprost wzrost natężenia ruchu, realny problem z odprowadzeniem wód opadowych bezpośrednio zagrażający podtopieniom działek sąsiednich, ograniczenie nasłonecznienia, zwiększenie hałasu i utratę prywatności;5. błędne ustalenie stanu faktycznego poprzez przyjęcie, że inwestycja oparta o zaskarżoną decyzje o warunkach zabudowy spełnia warunki kontynuacji funkcji zabudowy. Okoliczności faktyczne świadczą wprost o niezgodność inwestycji z charakterem okolicy, która w przeważającej większości stanowi budynki jednorodzinne wolnostojące dwukondygnacyjne. Przy czym błędne jest stwierdzenie organu, że dla uzasadnienia decyzji wystarczy przyjęcie, że na wnioskowanych działkach będzie zachowana funkcja mieszkaniowa.W konsekwencji podniesionych zrzutów Skarżący wnieśli o:1. uchylenie zaskarżonej decyzji Kolegium,2. uchylenie decyzji organu I instancji ewentualnie o przekazanie organowi sprawy do ponownego rozpoznania,3. dopuszczenie do sprawy całych akt sprawy zarówno zgromadzonych w postępowaniu przed organem I instancji, jak i przed Kolegium,4. przeprowadzenie dowodu z zeznań świadków:- K.G., adres: ul. [...] , [...] B.- J.B., adres: ul. [...], B.celem wykazania okoliczności istniejącej zabudowy w sąsiedztwie działek objętych zaskarżoną decyzją, różnicy w wysokości, zagrożeń związanych z nową inwestycją, sytuacji komunikacyjnej i drogowej, parametrów budynków istniejących i nowo planowych, rodzaju i funkcji zabudowań na działkach sąsiadujących, 5. przeprowadzenie dowodu z zeznań stron postępowania na okoliczności faktyczne istniejącej zabudowy, charakteru okolicy, już istniejących uciążliwości w zakresie komunikacji, hałasu oraz problemów z podtopieniami.6. zasądzenie na rzecz skarżących zwrotu kosztów postępowania przed sądem administracyjnym.Ponadto Skarżący wnieśli o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji Kolegium.W uzasadnieniu skargi Skarżący przedstawili argumenty na poparcie podniesionych zarzutów.Organ odwoławczy w złożonej odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.Pismem z dnia 7 września 2025 r. skarżący A.J. i M.K. wnieśli o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji.Pismem z dnia 27 października uczestnik postępowania N. Sp. z o.o. wniósł o oddalenie skargi i o odmowę wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji.Postanowieniem z dnia 11 grudnia 2025 r., sygn. akt II SA/Gl 1106/25 Sąd odmówił wstrzymania zaskarżonej decyzji.Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:Zgodnie z regulacją art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1267 ze zm.) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r., poz. 143 ze zm.) – dalej "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle art. 3 § 2 p.p.s.a. kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (pkt 1). Stosownie do art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. uchylenie zaskarżonej decyzji w całości albo w części następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.W przypadku nieuwzględnienia skargi sąd oddala skargę odpowiednio w całości albo w części - art. 151 p.p.s.a.Istotą niniejszej sprawy jest ocena zgodności z prawem zaskarżonej decyzji Kolegium w przedmiocie warunków zabudowy. Podstawę materialnoprawną kwestionowanego rozstrzygnięcia stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności regulacje dotyczące postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a także przepisy Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (stosownie do treści § 12 obecnie obowiązującego Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2024 r., poz. 1116), do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, stosuje się przepisy dotychczasowe).W ramach uwag wstępnych, należy odnotować, iż w myśl art. 4 ust. 2 u.p.z.p. w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym: 1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego; 2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy (art. 59 ust. 1 u.p.z.p. w brzmieniu na dzień wszczęcia postępowania; stosownie do art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688), do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie ustawy, stosuje się przepisy ustawy zmienianej w brzmieniu dotychczasowym). Na terenie objętym wnioskiem brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a wobec przywołanych wyżej przepisów przejściowych w sprawie znajdują zastosowanie przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu dotychczasowym.Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona inwestycja na terenie, dla którego brak jest miejscowego planu zagospodarowania, jest w świetle obowiązujących przepisów dopuszczalna. Decyzja o warunkach zabudowy określa bowiem podstawowe parametry dotyczące zmiany zagospodarowania terenu, które podlegają szczegółowym ustaleniom w toku procesu inwestycyjnego. Wskazana decyzja nie upoważnia do rozpoczęcia prac budowlanych.Zgodnie z treścią art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (w brzmieniu obowiązującym przed 24 września 2023 r.) wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,2) teren ma dostęp do drogi publicznej,3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1,5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi,6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:a) w stosunku, do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r. poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.Przywołana regulacja statuuje zasadę dobrego sąsiedztwa, zwaną także zasadą podobieństwa (kontynuacji). Dlatego też wydanie decyzji poprzedza postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek zawartych w ww. przepisie, przy zachowaniu warunków określonych w rozporządzeniu.Decyzja o warunkach zabudowy jest decyzją związaną a nie uznaniową. Jeśli spełnione są przesłanki do ustalenia warunków zabudowy organ administracji nie może odmówić wydania takiej decyzji (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 19 maja 2021 r. sygn. akt II OSK 2348/18, z dnia 13 lutego 2020 r. sygn. akt II OSK 37/19, z dnia 31 stycznia 2018 r. sygn. akt II OSK 1556/17). Jednocześnie należy pamiętać, że wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. zasada dobrego sąsiedztwa nie oznacza realizacji zabudowy zgodnie z oczekiwaniami właścicieli nieruchomości sąsiednich i ich subiektywnym rozumieniem ładu przestrzennego, a wymaga jedynie, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 7 czerwca 2011 r. sygn. akt II OSK 952/10, z dnia 15 czerwca 2021 r. sygn. akt II OSK 2618/18, z dnia 27 lipca 2022 r. sygn. akt II OSK 2356/19).W realiach rozpoznawanej sprawy organy ustaliły dla opisanego wyżej zamierzenia inwestycyjnego warunki zabudowy i zagospodarowania terenu.Jak wynika z treści znajdującego się w aktach sprawy wniosku (wpływ do organu 30 stycznia 2024 r., karta nr 5 akt administracyjnych), Inwestor wniósł o ustalenie warunków zabudowy o planowanych parametrach dla opisanej we wniosku inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego.Weryfikacja przesłanek ustalenia warunków zabudowy opisanych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. dokonywana jest na podstawie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, na którym planowana jest inwestycja, której sporządzenie nakazuje art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Stosownie do przywołanej regulacji (w brzmieniu do 23 września 2023 r.) w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, objętego wnioskiem, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę.Sporządzona w niniejszej sprawie analiza uwzględniła wskazane wymogi normatywne, w tym ustalone granice obszaru analizowanego odpowiadają wymogom minimalnej odległości przewidzianej w rozporządzeniu. Szerokość frontu nieruchomości (działki nr [...] i [...]) wynosi 35 m (wjazd na nieruchomość został wskazany od ulicy [...]), obszar analizy wyznaczono w promieniu 105 m wokół wnioskowanej nieruchomości. Działki składające się na nieruchomość objętą planowaną inwestycją oznaczone są w ewidencji gruntów i budynków jako RIVb – grunty rolne, a powierzchnia terenu objęta wnioskiem wynosi 1321 m2 (karta nr 28 akt administracyjnych).Analizując funkcję oraz cechy zabudowy i zagospodarowania terenu zgodnie z rozporządzeniem, w celu ustalenia wymogów dla nowej zabudowy, uwzględnia się: obowiązującą linię zabudowy na działkach sąsiednich (§ 4), wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki występujący w obszarze analizowanym (§ 5), szerokość elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach na obszarze analizowanym (§ 6), wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych, istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§ 7), a także występującą w analizowanym obszarze geometrię dachu (§ 8). Analiza urbanistyczna przedłożona w niniejszej sprawie wykazała, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca MN i zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, zabudowa gospodarcza i garażowa, oraz zabudowa usługowa. Wydane warunki zabudowy dotyczą budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego. W takiej sytuacji bez wątpienia wnioskowana inwestycja stanowić będzie kontynuację dotychczasowego zagospodarowania terenu. Pobocznie warto odnotować, iż nawet dominacja na obszarze analizowanym zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej nie wyklucza możliwości zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny, wymienione rodzaje zabudowy są formami zabudowy mieszkaniowej, pełniącej jednakową funkcję. Mając na względzie zasadę równości inwestycyjnej, każda z nich powinna być traktowana jako wystarczająca dla uznania kontynuacji funkcji (zob. wyroki: z dnia 17 września 2020 r. sygn. akt II OSK 1777/20, z dnia 7 czerwca 2011 r. sygn. akt II OSK 952/10).Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia, obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (ust. 3). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 4). Organ wyznaczył linię zabudowy w odległości 8 m od granicy z ul. [...] oraz 6 m od północnej granicy z drogą wewnętrzną oraz zachodnią granicą z drogą wewnętrzną. Sąd nie znalazł przyczyn dla podważenia ustaleń organów w tym zakresie.Stosownie do § 5 rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (ust. 1). Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy (ust. 2). Powierzchnia działek objętych wnioskiem to 1321 m2 (informacja z rejestru gruntów, karta nr 28 akt administracyjnych). W obszarze analizowanym wielkość tego wskaźnika jest zróżnicowana i mieści się w przedziale 10,1% - 46,7%. Średni wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki wynosi 17,1%. W decyzji o warunkach zabudowy ustalono wielkość powierzchni zabudowy 11,5% - 17,1%, zatem w oparciu o § 5 ust. 2 rozporządzenia zastosowano wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy niż wskaźnik średni. Uzasadniając tak ustalony wskaźnik organ wskazał, że dolny wskaźnik powierzchni zabudowy ustalił na poziomie 11,5%, który jest niższy od średniego wskaźnika w obszarze analizy urbanistycznej, tak jak wskaźnik na nieruchomości sąsiedniej przy ul. [...]. Górny wskaźnik powierzchni zabudowy organ ustalił na poziomie 17,1%, jak średni wskaźnik zabudowy w analizowanym obszarze (17,1%). W ocenie organu takie ustalenie zakresu wskaźników pozwoli na zabudowę wnioskowanego terenu budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym o powierzchni zabudowy od 151,91 m2 do 225,89 m2. Ponadto jak stwierdził, ustalona powierzchnia zabudowy budynku wielorodzinnego 151,91 m2 do 225,89 m2 mieści się w zakresie powierzchni zabudowy budynków wielorodzinnych w obszarze analizy, które wynoszą 248 m2, 420 m2, 426 m2, 431 m2, na nieruchomości oznaczonej jako działki nr: [...], [...], [...], [...], [...], cz. dz. [...] Ustalone wskaźniki powierzchni zabudowy pozwolą na lokalizację budynku o gabarytach nie przekraczających wielkości budynków istniejących, objętych analizą urbanistyczną. (str. 6 uzasadnienia decyzji). Uprawnione zatem w ocenie Sądu pozostawało, dopuszczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki niż średni wskaźnik tej wielkości, stosownie do zapisu § 5 ust. 2 rozporządzenia.Z całą pewnością wskazana w zapadłej decyzji wartość wskaźnika nie będzie wyjątkiem dla obszaru analizowanego.Szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20% (§ 6 ust. 1 rozporządzenia). Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy (§ 6 ust. 2 rozporządzenia). Jak wynika z analizy: średnia szerokość elewacji frontowej dla analizowanego obszaru wynosi 13,7 m. Szerokości elewacji frontowej wyznaczono zgodnie z ww. wynikiem analizy.Jak stanowi natomiast § 7 rozporządzenia, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy (ust. 4). Na podstawie wykonanej analizy wysokości stwierdzono, że wzdłuż ul. [...] na działkach zlokalizowanych w bliskim sąsiedztwie wnioskowanych działek, występuje zabudowa mieszkaniowa o wysokości od 7,8 m (ul. [...] ) do 10,8 m (ul. [...] [...], [...]). Organ ustalił maksymalną wysokość dla wnioskowanego budynku zgodnie ze średnią - 9,2 m. Zatem także w przypadku określenia wysokości nowej zabudowy ustalenie to zostało dokonane w sposób zgodny z przywołaną regulacją rozporządzenia.Podobnie w odniesieniu do geometrii dachu wnioskowanego budynku ustalenia są prawidłowe. W myśl § 8 rozporządzenia geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. W niniejszym przypadku, jak wynika z analizy, na badanym obszarze dominują dachy dwu- i wielospadowe o nachyleniu ponad 30%. Dopuszczenie zatem dachu dwu- lub wielospadowego (kalenicowego symetrycznego) o nachyleniu głównych połaci od 30° do 45° pozostaje zgodne z przepisami.Stanowisko oraz argumentacja przedstawione w decyzjach organów administracji publicznej w niniejszej sprawie znajdują swoje uzasadnienie w prawidłowo sporządzonej analizie spełniającej wymagania wynikające z powyższych przepisów, która w sposób wystarczający uzasadnia przyjęte parametry planowanej zabudowy. W ocenie Sądu, biorąc pod uwagę treść analizy, organy były uprawnione do uznania, że określone w decyzji wskaźniki nowej zabudowy nie naruszają istniejącego ładu przestrzennego. Budynki o podobnych gabarytach, również przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, występują bowiem już w obszarze analizowanym. Wobec powyższego w sprawie nie doszło do naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.W tym miejscu należy przejść do pozostałych przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2-6 u.p.z.p. Nie ulega wątpliwości, że teren posiada pośredni dostęp do drogi publicznej ulicy [...] przez drogę wewnętrzną po działce nr [...]. Działka spełnia warunek z art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p., m.in., gdy posiada dostęp do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną (stosownie do brzmienia art. 2 pkt 14 u.p.z.p.). Dodać należy, że dla ustalenia warunków zabudowy przesłanka dostępu do drogi publicznej wypełniona jest nie tylko wówczas, gdy zjazd już istnieje, ale również wtedy, gdy w stanie faktycznym sprawy istnieje możliwość wykonania zjazdu. Projekt decyzji o warunkach zabudowy został pozytywnie uzgodniony z Miejskim Zarządem Dróg w B. (pismo z dnia 3 marca 2025 r.). Należy także pamiętać, że adresat decyzji ustalającej warunki zabudowy nie musi dysponować ani tytułem prawnym do terenu będącego przedmiotem ustaleń warunków zabudowy, ani tym bardziej do terenu mającego zapewnić dostęp do drogi publicznej z nieruchomości, której dotyczą warunki zabudowy.Teren posiada istniejące i projektowane uzbrojenie (art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.). W zapisach pkt 2.6 lit. a-e decyzji o warunkach zabudowy szczegółowo wskazano warunki w zakresie obsługi infrastruktury technicznej, które odpowiadają dokumentacji zgromadzonej w sprawie (warunki przyłączenia do sieci wodociągowej – zapewnienie dostawy wody na cele bytowe, pismo A. z dnia 25 kwietnia 2023 r., pismo z dnia 8 kwietnia 2023 r. T. S.A. o możliwości przyłączenia odbiorcy do sieci elektroenergetycznej,), w tym także w pkt 2.6 lit. d - sposób odprowadzenia ścieków sanitarnych oraz w pkt 2.6 pkt e - sposób odprowadzania wód opadowych. Należy zauważyć, że etap ustalania warunków zabudowy jest wstępnym etapem realizacji inwestycji i dlatego zbyt rygorystyczne byłoby wymaganie, by już na tym etapie wszystkie warunki podłączenia mediów były określone w sposób definitywny (por. A. Despot-Mładanowicz (w:) A. Plucińska-Filipowicz (red.), M. Wierzbowski (red.), Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz aktualizowany, Lex el. 2021). Zasadnie przyjęły organy, iż projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia planowanego budowlanego (art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.). Brak było także podstaw do przyjęcia, że planowana inwestycja nie spełnia przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. - teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Kwestia ta nie była także przedmiotem sporu. Podobnie brak podstaw do uznania jakoby decyzja nie pozostawała zgodna z przepisami odrębnymi (art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p.), ponadto inwestycja nie znajduje się na obszarze, o którym mowa w pkt 6 art. 61 ust. 1 u.p.z.p.Dokonane przez organ I instancji ustalenia pozostawały wystarczające w stopniu pozwalającym na wydanie przedmiotowej decyzji. Należy pamiętać, że decyzja o warunkach zabudowy zawiera tylko ogólne ramy inwestycji i podlega konkretyzacji dopiero na kolejnym etapie, tj. ubiegania się o pozwolenie na budowę.Decyzja pozostaje również zgodna z zapisem § 9 rozporządzenia, w myśl którego warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną (ust. 1). Wyniki analizy zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (ust. 2). Decyzja organu zawiera wskazane w przywołanej regulacji załączniki.Z powołaniem na powyższe uzasadnienie, nie sposób podzielić zarzutu naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Sąd nie stwierdził naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa oraz ochrony interesów osób trzecich (uszczegółowionej również w pkt 2.7 decyzji). Przeprowadzona kontrola sądowoadministracyjna nie pozwala również przyjąć, aby doszło do naruszenia przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Powyższe stanowi jednocześnie odniesienie do zarzutów skargi. Natomiast co do podniesionej w skardze kwestii pogorszenia warunków życia mieszkańców sąsiednich działek w tym m.in. zwiększonego ruchu drogowego, zwiększenia hałasu należy wyjaśnić, iż na etapie ustalania warunków zabudowy nie mają zastosowania przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące negatywnego odziaływania inwestycji na otoczenie, nie dotyczą one bowiem zagadnień związanych z kształtowaniem ładu przestrzennego. Tym samym nie mają zastosowania w stosunkach publicznoprawnych na etapie uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (por. m.in. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 18 czerwca 2021 r. sygn. akt II SA/Gl 8/21).Niezasadny pozostawał również zarzut błędnego ustalenia stanu faktycznego sprawy. Kontrola sądowoadministracyjna doprowadziła bowiem do wniosku, iż postępowanie zostało przeprowadzone w sposób zgodny z regułami wynikającymi z przepisów postępowania, w tym prawidłowego zastosowania przepisów określających zasady związane z gromadzeniem dowodów, ich oceną oraz uzasadnieniem wydanych decyzji.W sprawie podjęto wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, przy uwzględnieniu interesu społecznego i słusznego interesu obywateli. Organy administracji publicznej w sposób wyczerpujący zebrały i rozpatrzyły cały materiał dowodowy, który w ocenie Sądu nie wymagał uzupełnienia. W odniesieniu do zawartego w skardze wniosku o przeprowadzenie dowodów z zeznań świadków i stron wniosku Sąd wyjaśnić należy, iż sąd administracyjny nie prowadzi postępowania dowodowego, którego celem jest ustalenie stanu faktycznego, a jedynie weryfikuje legalność wydanych przez organy administracji aktów.Skarga nie mogła zatem odnieść skutku i jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu.Sąd nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi, dokonując kontroli w granicach danej sprawy, ale poza granicami zarzutów, także nie dopatrzył się przyczyn mogących stanowić podstawę do zastosowania kompetencji kasacyjnych.Mając na uwadze powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.Orzeczenia przywołane w treści niniejszego uzasadnienia dostępne są w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych.. orzekł jak w sentencji.Orzeczenia przywołane w treści niniejszego uzasadnienia dostępne są w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych.