Wyrok - II SA/Kr 1623/25 - Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie - z dnia 31 marca 2026
Teza
Oddalono skargę. Warunki zabudowy terenu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Magda Froncisz Sędziowie: Sędzia WSA Agnieszka Nawara-Dubiel (spr.) Sędzia WSA Sebastian Pietrzyk Protokolant: sekretarz sądowy Katarzyna Cyganik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 31 marca 2026 r. sprawy ze skargi A. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Tarnowie z dnia 14 października 2025 r., znak SKO.ZP/415/301/2025 w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy oddala skargę. UZASADNIENIE II SA/Kr 1623Oddalono skargę. Warunki zabudowy terenu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Magda Froncisz Sędziowie: Sędzia WSA Agnieszka Nawara-Dubiel (spr.) Sędzia WSA Sebastian Pietrzyk Protokolant: sekretarz sądowy Katarzyna Cyganik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 31 marca 2026 r. sprawy ze skargi A. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Tarnowie z dnia 14 października 2025 r., znak SKO.ZP/415/301/2025 w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy oddala skargę. UZASADNIENIE II SA/Kr 1623
Najważniejsze informacje
W skrócie
Wynik
oddalono skargę
Przedmiot
skarga administracyjna / kontrola aktu administracyjnego
Typ sprawy
sprawa administracyjna / kontrola aktu administracyjnego
Etap
postępowanie administracyjne sądowe / skarga na decyzję lub akt
Tryb
rozprawa
Tematy
skarga administracyjna
kontrola administracyjna
planowanie przestrzenne
Role w sprawie
świadek
Skarb Państwa
apelujący / skarżący
Data orzeczenia
31 marca 2026
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Przewodniczący
Agnieszka Nawara-Dubiel
Podstawa prawna
Rozstrzygnięcie
Oddalono skargę
UZASADNIENIE
II SA/Kr 1623/25UZASADNIENIEPrezydent Miasta Tarnowa decyzją z 15 stycznia 2025 r., znak: WAP.6730.7.5.2024, odmówił A. C. (dalej: "skarżący") ustalenia warunków zabudowy dla budowy (odbudowy) budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego oraz budynku gospodarczo-garażowego wolnostojącego wraz z infrastrukturą na działkach nr [...], [...] i [...] obr. [...] przy ul. [...] w T..Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Tarnowie decyzją z 5 marca 2025 r., znak: SKO.ZP/415/34/2025, wydaną po rozpatrzeniu odwołania skarżącego, orzekło kasatoryjnie.Prezydent Miasta Tarnowa decyzją z 26 sierpnia 2025 r., znak: WAP.6730.7.5.2024, odmówił skarżącemu ustalenia warunków zabudowy dla budowy (odbudowy) budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego oraz dwóch budynków gospodarczych na działkach nr [...], [...] i [...] obr. [...] przy ul. [...] w T..W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia organ pierwszej instancji wskazał na wstępie, że wewnątrz obszaru analizowanego, ale również poza jego granicą, nie ma działek sąsiednich dostępnych z tej samej drogi publicznej, na których byłaby zlokalizowana jakakolwiek zabudowa. Teren inwestycji nie ma dostępu do drogi publicznej, bo ul. [...] – na odcinku 30 m od działki nr [...] do miejsca łączenia się z alejką parkową prowadzącą przez las – nie jest urządzona czy utwardzona, lecz gęsto zadrzewiona i zakrzewiona; na pozostałym odcinku aż do włączenia się w ulicę [...] jest to zaś alejka parkowa wykonana z betonowych płyt, które w części nie są w dobrym stanie technicznym, w części materiał wykruszył się, tworząc nieregularne dziury i ubytki na całej trasie alejki. Od ul. [...] w miejscu wejścia w kompleks Lasu [...] postawione są słupki uniemożliwiające wjazd. Zgodnie z pismem Zarządu Dróg i Komunikacji dostęp byłby ewentualnie możliwy po wybudowaniu drogi. Dalej organ pierwszej instancji stwierdził, że istniejące pozostałości pierwotnych zabudowań, tj. część fundamentów wraz z czterema słupami o wymiarach 4x4 m, to wschodnia część budynku gospodarczego po północnej stronie budynku mieszkalnego. Następnie organ pierwszej instancji wskazał, że budynki, o odbudowę których wniósł skarżący, nie spełniałyby pierwotnej funkcji gospodarstwa rolnego, lecz stanowiłyby współczesny budynek mieszkalny jednorodzinny z budynkiem gospodarczym stanowiącym jego uzupełnienie. Budynki mieszkalne w czasach istnienia gospodarstwa rolnego były parterowe, niewielkie, drewniane. W umowie sprzedaży działki nr [...] z 1997 r. była mowa o starym drewnianym domu mieszkalnym, częściowo zniszczonym przez pożar, bez instalacji wodno-kanalizacyjnej i centralnego ogrzewania, wymagającym kapitalnego remontu. Zamierzenie skarżącego wykracza poza odbudowę, bo budynek mieszkalny jednorodzinny będzie dwukondygnacyjny o wysokości kalenicy głównej do ok. 8,0-9,0 m. Z kolei budynek gospodarczy, o którego odbudowę wnioskuje skarżący, był w tamtych czasach inaczej użytkowany niż dziś rozumiemy "budynek gospodarczy". Budynki gospodarcze dawniej służyły głównie do przechowywania narzędzi, sprzętu rolniczego, płodów rolnych oraz zwierząt gospodarskich. Dawniej ich podstawową funkcją było magazynowanie narzędzi rolniczych, maszyn, pasz dla zwierząt, płodów rolnych oraz innych materiałów związanych z gospodarstwem. Służyły jako obsługa gospodarstwa, miejsce do wykonywania drobnych prac gospodarskich, napraw, a także jako schronienie dla zwierząt. Obecnie zmieniła się ich pierwotna funkcja, coraz częściej budynki gospodarcze są adaptowane na cele mieszkalne, warsztaty, pomieszczenia rekreacyjne, a nawet garaże. Kluczową funkcją budynku gospodarczego jest pomocnicza funkcja względem budynków mieszkalnych i użyteczności publicznej. Budynek gospodarczy według definicji jest przeznaczony do niezawodowego wykonywania prac warsztatowych oraz do przechowywania materiałów, narzędzi i sprzętów służących do obsługi budynku mieszkalnego, zamieszkania zbiorowego, użyteczności publicznej, rekreacji indywidualnej, a także ich otoczenia, a w zabudowie zagrodowej również do przechowywania środków i sprzętów do produkcji rolnej oraz płodów rolnych. Rozwój technologii i zmieniające się potrzeby użytkowników sprawiają, że budynki gospodarcze zyskują nowe funkcje, np. jako pracownie artystyczne, siłownie, czy miejsca do przechowywania sprzętu sportowego. Budynki gospodarcze nadal pełnią funkcje magazynowe, ale coraz częściej stanowią też elastyczną przestrzeń, którą można dostosować do indywidualnych potrzeb użytkowników. Na terenie inwestycji nie ma żadnych pozostałości ani fragmentów konstrukcji budynku mieszkalnego, który przestał istnieć w okresie 1998-2003, a stan fragmentów fundamentów budynku gospodarczego nie pozwala na ich wykorzystanie. Trudno mówić o odbudowie zniszczonych obiektów, po których nie pozostały praktycznie żadne fragmenty konstrukcji nadające się do wykorzystania podczas prac budowlanych.Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Tarnowie decyzją z 14 października 2025 r., znak: SKO.ZP/415/301/2025, wydaną po rozpatrzeniu odwołania skarżącego, utrzymało decyzję organu pierwszej instancji w mocy, wskazując przy tym, że rozstrzygnięcie jest prawidłowe mimo częściowo błędnego uzasadnienia.Teren inwestycji przylega do działki nr [...] stanowiącej własność gminy i drogę (ul. [...]), przez którą łączy się z ul. [...]. Droga na działce nr [...], jak ustalono na podstawie "Operatu ulicy [...]", jest "ulicą ślepą" prowadzącą do działki nr [...]. Widoczny w terenie dalszy ciąg przebiegającej w lesie "[...]" drogi nie stanowi działki drogowej (oznaczonej symbolem "dr"), a przebiega po terenie przeszło 21 hektarowej działki nr [...] stanowiącej las Skarbu Państwa – Nadleśnictwa G. . Powyższe ma znaczenie o tyle, że w świetle art. 61 ust. 5a upzp pozwala przyjąć, że obszar analizowany nie został wyznaczony w zbyt małej odległości, tj. nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów. Za front terenu uznać należało granicę działki nr [...], która jako jedyna przylega do drogi. Granica ta wynosi ok. 4 m, taka jest bowiem szerokość drogi, która kończy się na działce nr [...]. W konsekwencji obszar analizowany wyznaczony powinien zostać w odległości 50 metrów. Organ pierwszej instancji uznał jednak, że wielkość obszaru analizowanego należało zwiększyć do 75 m, przyjmując, że bok działki nr [...] (część granicy tej działki, która przylega do drogi) ma długość 25 m, a zatem trzykrotna szerokość tej wielkości to 75 m. Nawet jednak w powiększonym do 75 m obszarze analizowanym nie ma żadnej zabudowy, bo teren objęty analizą to kompleks leśny o pow. ponad 21 hektarów (działka nr [...]), w centrum którego znajduje się polana leśna objęta wnioskiem. W obszarze analizowanym nie występuje jakakolwiek zabudowa, więc art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp nie jest spełniony.Zdaniem organu odwoławczego organ pierwszej instancji nie ma jednak racji w zakresie art. 61 ust. 1 pkt 2 upzp, albowiem na etapie wydawania decyzji WZ znaczenie ma dostępność w rozumieniu art. 2 pkt 14 upzp, nie zaś to, czy dostęp odpowiada wymogom technicznym, a tym bardziej to, czy droga jest utwardzona oraz urządzona.Odnosząc się z kolei do kwestii "odbudowy", organ odwoławczy wskazał, że na etapie postępowania odwoławczego skarżący przedłożył fotografie, na których – po zdjęciu wierzchniej warstwy gruntu – widoczne są fundamenty pozostałe również po kolejnym budynku istniejącym na terenie objętym wnioskiem. Skarżący przedłożył również kserokopię dokumentów z akt sprawy prowadzonej przed Sądem Rejonowym w T. o stwierdzenie własności nieruchomości, w tym protokół z rozprawy przeprowadzonej 30 kwietnia 1984 r. Zeznający wówczas świadkowie wskazywali, że teren stanowił "polanę pośrodku lasu" stanowiącą "w części grunt orny, a częściowo sad". Nie jest kwestionowane, że na terenie objętym wnioskiem znajdowało się gospodarstwo rolne, w skład którego wchodził wybudowany jeszcze przed drugą wojną światową drewniany parterowy budynek mieszkalny oraz stodoła i stajnia. Jeden ze świadków zeznawał, że "brał" z tego gospodarstwa mleko. Również skarżący stwierdził wprost, że na działkach inwestycyjnych znajdują się fundamenty pozostałe po budynku mieszkalnym, "stajni i stodole". Trafnie zatem wskazuje organ pierwszej instancji, że budynki, o odbudowę których wniesiono, po realizacji inwestycji nie spełniałyby pierwotnej funkcji gospodarstwa rolnego. Wniosek o "odbudowę" dotyczy bowiem typowego "budynku mieszkalnego jednorodzinnego, wolnostojącego (dwukondygnacyjnego o wysokości kalenicy głównej do ok. 8-9 m), oraz – jak wynika z aktualnego projektu zagospodarowania terenu – scalonych w istocie w jeden budynek dwóch budynków gospodarczych stanowiących uzupełnienie budynku mieszkalnego jednorodzinnego.Skarżący wniósł o uchylenie decyzji organów obu instancji i zasądzenie kosztów postępowania, zarzucając przy tym naruszenie:1) art. 61 ust. 1 upzp przez niezastosowanie mimo spełnienia przesłanek;2) art. 61 ust. 5a upzp przez wyznaczenie frontu terenu wbrew wykładni funkcjonalnej w zakresie 25 m zamiast 60 m;3) art. 7, art. 7b, art. 8 § 1 i § 2, art. 9, art. 77 § 1 i art. 80 kpa przez brak wyczerpującego postępowania dowodowego;4) art. 77 § 1 i art. 80 w zw. z art. 10 § 1 kpa przez błędną ocenę materiału;5) art. 140 kpa przez nieprzeprowadzenie postępowania dowodowego na wniosek;6) art. 4 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 11 sierpnia 2001 r. o szczególnych zasadach odbudowy, remontów, przebudowy i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu przez uniemożliwienie odtworzenia obiektu w dotychczasowym miejscu w całości (względnie w części) mimo spełnienia przesłanek do odbudowy w dotychczasowym miejscu wraz z możliwością dopuszczenia zmiany parametrów powierzchni zabudowy w zakresie nieprzekraczającym 5 % oraz wysokości, długości lub szerokości w zakresie nieprzekraczającym 2 %.Obszar analizowany powinien liczyć nie 75 m, lecz 180 m w związku z jego wyznaczeniem wschodnią częścią granicy działki nr [...], która przylega do działki drogowej, z której odbywa się wjazd na teren inwestycji, a którą to granicę w części droga ta przecina (przebiega przez teren działki nr [...]) o szerokości przylegania do drogi wynoszącej 60 m (jak w decyzji PMT nr 105/W/2019 z 13 czerwca 2019 r. dot. warunków zabudowy na zalesienie działek nr: [...], [...], [...]). Wadliwie przyjęto, że tylko działka nr [...] przylega do drogi (ul. [...]). Teren inwestycyjny ma kształt zbliżony do prostokąta, który przylega do drogi na całej szerokości boku, przy czym ewentualnie jest z nią połączony także wąskim pasem stanowiącym trójkąt o szerokości ok. 0,5-1 m i długości ok. 60 m, który pełni funkcję szlaku komunikacyjnego prowadzącego do działki inwestycyjnej. Uznanie za front terenu jedynie tej niewielkiej części granicy działki o szerokości 25 m pełniącej wyłącznie funkcję dojazdową do terenu działki inwestycyjnej nie odpowiada uwarunkowaniom terenowym. Ul. [...] (droga) nie kończy się przy fragmencie działki nr [...], ale przebiega wzdłuż działki nr [...] od jej wschodniej części.Mimo wskazania charakterystyki i parametrów budynku z oznaczeniem – projektowana minimalna i maksymalna liczba kondygnacji naziemnych 2 (dwa) w przypadku uznania, że budowa (odbudowa) nie jest możliwa w tym zakresie, zasadne było rozpoznanie wniosku w parametrach niższych, zwłaszcza jeśli na terenie znajdował się budynek mieszkalny o dwóch izbach mieszkalnych kryty dachówką. W piśmie z 21 maja 2025 r. skarżący zmienił wniosek z 8 października 2024 r., wnosząc o ustalenie warunków zabudowy na budowę (odbudowę) budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolno stojącego oraz budowę (odbudowę) dwóch budynków gospodarczych. W piśmie z 21 maja 2025 r. nie wskazano na dwie kondygnacje, co uzasadnia możliwość wydania decyzji dla pierwotnego zakresu zabudowy – budynek parterowy mieszkalny kryty dachówką oraz budynki gospodarcze. Ewentualnie druga kondygnacja może stanowić zabudowę strychu przy zachowaniu dotychczasowych parametrów. Organ nie ustalił, jaka była wysokość budynku, a możliwe, że w początku XX w. nieruchomość była zabudowana wysokim na 8-8 m budynkiem ze spadzistym dachem. W konsekwencji druga kondygnacja będzie usytuowana na poddaszu przy zachowaniu odpowiednich parametrów technicznych. Zasadne było uwzględnienie wniosku w minimalnych ustalonych parametrach (jedna kondygnacja i poddasze lub jedna kondygnacja i przykrycie budynku dachem) przy uwzględnieniu pierwotnej zabudowy w związku ze znajdującymi się na terenie nieruchomości fundamentami. Fundamenty pozwalają określić możliwości zabudowy pod względem szerokości i długości, a z dokumentów wynika, że był to budynek mieszkalny, parterowy, kryty dachówką, a na terenie działki nr [...] znajdowała się także stajnia i stodoła, które obecnie mogą posiadać nazwę budynku gospodarczego. Jeżeli nie znajdzie zastosowanie zasada dobrego sąsiedztwa, to możliwa jest odbudowy budynku, stajni i stodoły przy zachowaniu parametrów przeszłej zabudowy (w obrębie fundamentów) oraz informacji o zabudowie budynkiem mieszkalnym parterowym krytym dachówką.Organ wadliwie nie zastosował możliwości odbudowy, podczas gdy istnieją fundamenty określające zakres zabudowy (odbudowy) przy uwzględnieniu informacji o istniejącym w przeszłości budynku, a to: a) budynek mieszkalny parterowy kryty dachówką; b) częścią składową działki nr [...] jest stajnia, a nadto stodoła, które mają charakter budynków gospodarczych, względnie możliwe jest takie ich określenie. Skarżący w tym zakresie zamierza zabudować (odbudować) działkę nr [...]. Zostanie zachowany układ funkcjonalny, a budynki mogą pełnić funkcje stajni i stodoły.W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o oddalenie skargi.Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 z późn. zm.), dalej zwana p.p.s.a., sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 i 2 p.p.s.a., aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny, konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia przepisów prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo też do naruszenia przepisów prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania albo stwierdzenia nieważności decyzji. Dodatkowo, zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a.Dokonawszy w niniejszej sprawie kontroli zaskarżonej decyzji pod kątem tak określonych kryteriów, Wojewódzki Sąd Administracyjny doszedł do wniosku, że skarga nie jest uzasadniona.Materialnoprawną podstawą zaskarżonej decyzji są przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 z późn. zm.), zwanej w dalszej części uzasadnienia u.p.z.p.Zgodnie natomiast z art. 59 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1688 z późn. zm.), do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie:1) stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym;2) nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a ustawy zmienianej w art. 1.W niniejszej sprawie wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy złożony został w dniu 8 października 2024 r., powyższy przepis ma zatem w sprawie zastosowanie.W myśl art. 59 ust. 1 u.p.z.p., zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z uwzględnieniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 pkt 1 stosuje się odpowiednio.Przepis ten (stosowany odpowiednio) stanowi, że nie wymagają wydania decyzji o warunkach zabudowy roboty budowlane polegające na remoncie, montażu lub przebudowie, jeżeli nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu budowlanego oraz nie zmieniają jego formy architektonicznej, a także nie są zaliczone do przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, w rozumieniu przepisów o ochronie środowiska.Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w brzmieniu wynikającym z zastosowania przepisów przejściowych, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;2) teren ma dostęp do drogi publicznej;3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;5)decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;6)zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.Zgodnie natomiast z art. 61 ust. 5a u.p.z.p., w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę.Decyzję o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego organ może wydać, jeżeli zamierzenie inwestycyjne spełnia kryteria, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 i przy zachowaniu parametrów, o których mowa w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. poz. 1116).W niniejszej sprawie skarżący zarzuca, że naruszony został art. 4 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 11 sierpnia 2001 r. o szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1094). Przepis ten zawiera definicję "odbudowy" przyjętą na potrzeby tej ustawy, dla obiektów zniszczonych lub uszkodzonych.W pierwszej kolejności zatem wskazać należy, że ustawa ta w niniejszej sprawie nie ma zastosowania. Zgodnie z jej art. 1, określa ona szczególne zasady:1) odbudowy, remontów, przebudowy i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku powodzi, wiatru, osunięcia ziemi lub działania innego żywiołu,2) zagospodarowania terenów oraz zasady i tryb nabywania nieruchomości w celu realizacji miejscowych planów odbudowy, w związku z osunięciem ziemi3) wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w celu odbudowy obiektów budowlanych zniszczonych w wyniku powodzi, wiatru, osunięcia ziemi lub działania innego żywiołu- na obszarze i w okresie określonych w trybie, o którym mowa w art. 2.W art. 2 tej ustawy znajduje się delegacja dla Prezesa Rady Ministrów do wydania rozporządzenia, w którym - na podstawie danych przekazywanych przez właściwych wojewodów, uwzględniając rodzaj żywiołu oraz skutki przez niego wyrządzone, na okres nie dłuższy niż 24 miesiące - określi, w drodze rozporządzenia, gminy lub miejscowości, w których stosuje się szczególne zasady odbudowy, remontów, przebudowy i rozbiórek obiektów budowlanych, szczególne zasady zagospodarowania terenów oraz zasady i tryb nabywania nieruchomości, w związku z osunięciem ziemi, a także szczególne zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w celu odbudowy obiektów budowanych zniszczonych w wyniku powodzi, wiatru, osunięcia ziemi lub działania innego żywiołu.Pierwsze rozporządzenie Prezesa Rady Ministrów na tej podstawie prawnej wydane zostało 7 września 2001 r. w sprawie ustalenia wykazu gmin i miejscowości, w których stosuje się szczególne zasady odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu (Dz. U. Nr 96, poz. 1047), a dotyczyło określenia gminy i miejscowości, w których stosuje się szczególne zasady odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania powodzi, osunięcia ziemi, wiatru lub nadmiernych opadów atmosferycznych, które miały miejsce w lipcu i sierpniu 2001 r.Tymczasem skarżący wskazuje, że na terenie inwestycji w przeszłości istniały obiekty budowlane (stanowiące prawdopodobnie gospodarstwo rolne), które zostały zniszczone w wyniku pożaru, które obecnie chciałby odbudować. Ustawa ta jednak nie dotyczy pojedynczych nieszczęśliwych wypadków, które miały miejsce przed jej wejściem w życie; nie zostały określone w stosownym rozporządzeniu; nie związanych z działaniem żywiołów, które zaistniały na skalę na tyle masową, że wymagają interwencji państwa, celem usunięcia ich skutków dla znacznej grupy ludności.Aktualnie na terenie inwestycji znajdują się jedynie cztery betonowe słupy, stanowiące pozostałość prawdopodobnie budynku gospodarczego (fotografie k. 63 oraz 69 akt adm. Organu I Instancji).Innymi słowy, niezalenie od tego czy skarżący chce wybudować budynek mieszkalny i budynki gospodarcze "odtwarzając" (nieznany) stan historyczny, poprzednio istniejący, czy też chce wybudować budynek według zupełnie nowej koncepcji – to w każdym przypadku, z punktu widzenia przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nastąpi zmiana zagospodarowania terenu, podlegająca ogólnym zasadom ustalania warunków zabudowy, przytoczonym powyżej. W tej sytuacji nie ma znaczenia czy skarżący chce budynki wybudować czy odbudować.Wobec powyższego zarzut ten jest nieuzasadniony.Drugim istotnym zarzutem skargi, jest zarzut błędnego wyznaczenia obszaru analizowanego. Skarżący uważa, że jest on zbyt mały i powinien wynosić nie 75 ale 180 metrów.W tym miejscu przytoczyć należy ponownie treść 61 ust. 5a u.p.z.p., który reguluje sposób wyznaczenia obszaru analizowanego: w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę.Teren inwestycji składa się z trzech działek (nr [...], [...], [...]) i ma kształt sześciokąta. Prowadzi do niego ul. [...] - droga wewnętrzna, publicznie dostępna, wykorzystywana zasadniczo jako ścieżka spacerowa. Droga ta prowadzi do działki nr [...] i na niej się kończy. Natomiast wzdłuż innej części granicy działki nr [...] przebieg ścieżka spacerowa (oznaczona na mapie linią przerywaną), znajdująca się na terenie działki nr [...] stanowiącej las (Skarb Państwa – Nadleśnictwo G. Nie jest to wbrew twierdzeniom skarżącego działka drogowa – ulica [...]. Dokumentacja w tym zakresie znajduje się na k. 149-159 akt administracyjnych organu I Instancji.We wniosku o ustalenie warunków zabudowy (k. 21 akt adm.) skarżący wskazał główny wjazd na działkę [...], poprzez działkę drogową nr [...] (ul. [...]) jako "istniejący zjazd z drogi (ul. [...])", zatem tę część działki [...], o szerokości około 25 metrów organ prawidłowo uznał za "front terenu" i wziął za podstawę ustalenia obszaru analizowanego.Natomiast jako front terenu skarżący wskazał tę część działki [...] (między punktami B i C), która nie jest ulica [...], a opisaną wyżej ścieżką spacerową na działce [...] własności Skarbu Państwa.Podkreślenia wymaga, że cytowany wyżej przepis, jako "front terenu" rozumie nie całą granicę działki budowlanej, ale tylko tę jej część, z której odbywa główny wjazd na działkę i która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej. Obszar analizowany został zatem wyznaczony prawidłowo.W tym miejscu podkreślić należy, że teren inwestycji składa się z trzech działek ewidencyjnych i jest specyficznie położony w środku (w otoczeniu) działki leśnej nr [...] o powierzchni około 21 hektarów, stanowiącej własność Skarbu Państwa (Lasy Państwowe, Nadleśnictwo G. tzw. Las [...]. Jak wynika z akt sprawy, w tym w szczególności mapy na której sporządzony został załącznik graficzny do decyzji o warunkach zabudowy, ulica [...] (od której początek bierze ul. [...]) stanowi granicę pomiędzy dwoma obszarami o całkowicie innej charakterystyce urbanistycznej: po wschodniej jej stronie znajduje się teren leśny (wewnątrz którego znajduje się teren inwestycji), zaś po stronie zachodniej znajduje się teren, który (przynajmniej częściowo) jest zabudowany domami jednorodzinnymi. Przyjęcie obszaru analizowanego w wielkości wskazywanej przez skarżącego, tj. 180 metrów pozwoliłaby "sięgnąć" do tego odmiennego obszaru urbanistycznego, "nieleśnego", na którym znajdują się działki zabudowane. Zdaniem Sądu, takie poszerzenie obszaru analizowanego, miałoby na celu wyłącznie poszukiwanie zabudowy, do której mógłby nawiązać inwestor i byłoby niedopuszczalne.Pozostałe zarzuty skargi nie są uzasadnione, Sąd nie dopatrzył się w niniejszej sprawie naruszenia art. 7, art.8, art. 77 § 1, art. 80, art. 10 oraz art. 140 Kpa.Wobec powyższego skarga jako nieuzasadniona została oddalona na zasadzie art. 151 p.p.s.a..