Uchwała SN z 22 marca 2006, sygn. III CZP 15/06
Data orzeczenia
22 marca 2006
Sąd
Sąd Najwyższy
Wydział
Izba Cywilna, Wydział III
Przewodniczący
SSN Stanisław Dąbrowski
Tagi
Podstawa prawna
Sędzia SN Stanisław Dąbrowski (przewodniczący, sprawozdawca)
Sędzia SN Jan Górowski
Sędzia SN Marian Kocon
Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Stanisławy M. przy uczestnictwie
Krzysztofa K. i Gminy L. o podział majątku wspólnego, po rozstrzygnięciu w Izbie
Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 22 marca 2006 r. zagadnienia prawnego
przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Lublinie postanowieniem z dnia 6
października 2005 r.:
„Czy w przypadku ustanowienia i sprzedaży przez Polskie Koleje Państwowe
Spółkę Akcyjną w Warszawie odrębnej własności lokalu mieszkalnego jednemu z
byłych małżonków, którym wspólnie przysługiwało prawo najmu tego lokalu, a które
przy podziale majątku wspólnego przyznane zostało przez sąd tylko jednemu z
nich, nabywca może skorzystać z pomniejszeń ceny sprzedaży tego lokalu, o
których mowa w art. 44 ust. 2 i 4 ustawy z dnia 8 września 2000 r. o komercjalizacji,
restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego »Polskie Koleje
Państwowe« (Dz.U. Nr 84, poz. 948 ze zm.), które przysługiwałyby mu osobiście na
podstawie powołanych przepisów, czy też mógłby także skorzystać z pomniejszeń,
które przysługiwałyby na podstawie tych przepisów drugiemu z byłych małżonków
na datę prawomocnego podziału majątku, gdyby prawo najmu lokalu zostało
przydzielone temu drugiemu małżonkowi?"
podjął uchwałę:
Uprawnienie jednego z byłych małżonków do nabycia lokalu
mieszkalnego przy zastosowaniu art. 44 ust. 2 ustawy z dnia 8 września
2000 r. o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa
państwowego „Polskie Koleje Państwowe” (Dz.U. Nr 84, poz. 948 ze zm.)
przechodzi na byłego współmałżonka, któremu przy podziale majątku
wspólnego przyznane zostało prawo najmu.
Uzasadnienie
Sąd Rejonowy w Lublinie postanowieniem z dnia 31 grudnia 2004 r. dokonał
podziału majątku wspólnego Stanisławy M. i Krzysztofa K., w skład którego wchodzi
m.in. prawo najmu lokalu mieszkalnego położonego w L. Prawo najmu przyznał
wnioskodawczyni i zasądził od niej na rzecz uczestnika spłatę. Ustalając wysokość
spłaty, Sąd Rejonowy przyjął, że wartość prawa najmu stanowi różnica między
czynszem wolnym a czynszem regulowanym, z uwzględnieniem okresu
prawdopodobnego trwania stosunku najmu.
Rozpoznając apelacje wnioskodawczyni i uczestnika postępowania, Sąd
Okręgowy w Lublinie uznał, że przyjęty przez Sąd pierwszej instancji sposób
ustalania wartości prawa najmu nie może mieć zastosowania w tej sprawie. Z
konkretnym prawem najmu wiąże się możliwość wykupu lokalu przez najemcę (lub
najemców) na podstawie art. 41, 42 i nast. ustawy z dnia 8 września 2000 r. o
komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego
„Polskie Koleje Państwowe” (Dz.U. Nr 84 poz. 948 ze zm.) na zasadach
preferencyjnych (art. 44 ust. 2). (...)
Zarówno wnioskodawczyni Stanisława M., jak i Krzysztof K., jako najemcy, są
uprawnieni do wykupu lokalu od "Polskich Kolei Państwowych" S.A. na zasadach
preferencyjnych. Ta okoliczność jest decydującym czynnikiem, ze względu na który
zarówno wnioskodawczyni, jak i uczestnik dążą do tego, aby prawo najmu zostało
przyznane jednemu z nich na zasadzie wyłączności, każdy z nich ma bowiem
zamiar nabycia odrębnej własności tego lokalu od wynajmującego i zamiaru tego
nie ukrywa. Z zebranego materiału dowodowego wynika, że lokal może być
sprzedany niezwłocznie.
Z chwilą ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego wykupu po
preferencyjnej cenie lokal ten będzie mógł być przedmiotem swobodnego obrotu i
będzie miał znaczną wartość określaną przez uczestników w granicach 110 000 –
120 000 zł. Powyższa okoliczność determinuje, w ocenie Sądu Okręgowego,
sposób ustalenia wartości prawa najmu, której powinna odpowiadać kwota będąca
różnicą pomiędzy wartością rynkową wyodrębnionego lokalu wraz z udziałem w
części wspólnej budynku i udziałem w wieczystym użytkowaniu gruntu a wartością
kwoty zapłaconej przez nabywcę tytułem ceny przy zakupie tego lokalu. Zdaniem
Sądu Okręgowego, taki sposób ustalenia wartości prawa najmu jest najbardziej
sprawiedliwy, gdyż uwzględnia graniczące z pewnością prawdopodobieństwo, że
prawo najmu niezwłocznie po zakończeniu postępowania ustanie na skutek nabycia
przez najemcę przedmiotu najmu.
Problem wynika z tego, że uprawnienie do pomniejszenia ceny związane z
okresem pracy i czasu trwania najmu w odniesieniu do uczestnika postępowania
jest dalej idące niż w odniesieniu do wnioskodawczyni, która nie pracowała w
"Polskich Kolejach Państwowych" i później niż były współmałżonek stała się
najemcą lokalu. W związku z tym Sąd Okręgowy powziął wątpliwość, jaka kwota
powinna zostać odliczona od rynkowej wartości lokalu przy ustaleniu wartości
prawa najmu i uznał, że rozwiązanie tego problemu zależy od rozstrzygnięcia
przedstawionego Sądowi Najwyższemu zagadnienia prawnego.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Przedstawione zagadnienie prawne jest pytaniem o to, czy związane z
prawem najmu uprawnienie do preferencyjnej ceny przy nabyciu lokalu, wynikające
ze spełnienia przez jednego z małżonków wymogów wymienionych w art. 44 ust. 2
ustawy, przechodzi na drugiego małżonka, któremu przy podziale majątku
wspólnego przyznane zostaje prawo najmu.
Ze względu na osobisty charakter przesłanek zastosowania preferencyjnych
cen, wymienionych w art. 44 ust. 2, mogłaby się nasuwać odpowiedź negatywna.
Jednakże należy zauważyć, że ustawodawca zezwala na ograniczoną
przenoszalność uprawnienia do preferencyjnych cen przy nabyciu lokalu na
podstawie przepisów ustawy z dnia 8 września 2000 r. W art. 42 ust. 1 pkt 1
wymienieni są: małżonek, zstępni, wstępni, rodzeństwo, przysposabiający i
przysposobiony, a także osoba, która pozostaje faktycznie we wspólnym pożyciu z
najemcą. Przepis art. 42 ust. 2 przewiduje, że najemca spośród osób stale z nim
zamieszkujących, określonych w ust. 1 pkt 2, może wskazać osobę uprawnioną do
nabycia lokalu mieszkalnego, stosownie zaś do art. 44 ust. 4, na wniosek osoby, o
której mowa w art. 42 ust. 1 pkt 2, uwzględnia się zamiast jej okresu pracy lub
najmu okres pracy lub najmu osób, o których mowa w art. 42 ust. 1 pkt 1 i pkt 3-5.
Intencje ustawodawcy są oczywiste; chodzi o to, aby z preferencji cenowych
mogli korzystać najbliżsi uprawnionego najemcy, jeżeli nabywany lokal służył
zaspokojeniu także ich potrzeb mieszkaniowych. Uregulowanie to przemawia za
przyjęciem, że związane z prawem najmu uprawnienie do nabycia lokalu na
preferencyjnych zasadach nie wygasa w razie przyznania w sprawie o podział
majątku wspólnego prawa najmu byłemu współmałżonkowi, ale przechodzi na
współmałżonka, któremu prawo najmu zostało przyznane.
Z tych względów Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione zagadnienie
prawne, jak w uchwale (art. 390 k.p.c.).