Wyrok - II SA/Sz 429/25 - Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie - z dnia 30 września 2025
Teza
Oddalono skargę. zagospodarowanie przestrzenne, Warunki zabudowy terenu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj Sędziowie Sędzia WSA Joanna Wojciechowska Asesor WSA Joanna Świerzko-Bukowska (spr.) Protokolant Sekretarz sądowy Emilia Szeliga-Rydzewska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 30 września 2025 r. sprawy ze skargi K. Z., T. Z., M. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Szczecinie z dnia 7 kwietnia 2025 r. nr SKO/KU/420/2903/2024 w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargOddalono skargę. zagospodarowanie przestrzenne, Warunki zabudowy terenu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj Sędziowie Sędzia WSA Joanna Wojciechowska Asesor WSA Joanna Świerzko-Bukowska (spr.) Protokolant Sekretarz sądowy Emilia Szeliga-Rydzewska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 30 września 2025 r. sprawy ze skargi K. Z., T. Z., M. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Szczecinie z dnia 7 kwietnia 2025 r. nr SKO/KU/420/2903/2024 w przedmiocie warunków zabudowy oddala skarg
Najważniejsze informacje
W skrócie
Wynik
oddalono skargę
Przedmiot
skarga administracyjna / kontrola aktu administracyjnego
Typ sprawy
sprawa administracyjna / kontrola aktu administracyjnego
Etap
postępowanie administracyjne sądowe / skarga na decyzję lub akt
Tryb
rozprawa
Tematy
skarga administracyjna
kontrola administracyjna
planowanie przestrzenne
Role w sprawie
odwołujący
apelujący / skarżący
wnioskodawca
Data orzeczenia
30 września 2025
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Przewodniczący
Joanna Świerzko-Bukowska
Podstawa prawna
Rozstrzygnięcie
Oddalono skargę
UZASADNIENIE
Decyzją z dnia 17 lipca 2024 r., nr 39/2024, Wójt Gminy Kołbaskowo (dalej: "organ I instancji"), na podstawie art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm., dalej: "u.p.z.p.") oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 572, dalej: "k.p.a."), po rozpatrzeniu wniosku K. Z., T. Z. i M. B. (dalej: "inwestorzy", "skarżący"), złożonego w dniu 30 marca 2023 r., odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie czterech wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych z wbudowanymi garażami, niezbędną infrastrukturą techniczną i urządzeniami budowlanymi, na terenie inwestycji składającym się z działek nr [...] i [...] oraz części działki nr [...] (dojazd i dojście do działek nr [...] i [...]) z obrębu geodezyjnego M. , gmina K., ze względu na niespełnienie wymagań art. 61 ust. 1 pkt 1 i 3 u.p.z.p.W uzasadnieniu decyzji organ I instancji podkreślił, że decyzję o warunkach zabudowy wydaje się przy łącznym spełnieniu warunków wynikających z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., to jest m.in. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (pkt 1), istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (pkt 3).Organ I instancji stwierdził, że dla planowanej inwestycji możliwe jest ustalenie funkcji mieszkaniowej w zabudowie jednorodzinnej, jako kontynuacji funkcji występującej w obszarze analizowanym. Możliwe jest ustalenie linii zabudowy zgodnej z art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznych od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi powiatowej oraz w nawiązaniu do linii zabudowy na działkach [...] i [...], od strony północno-wschodniej granicy z działką nr [...]. Możliwe jest ustalenie szerokości i wysokości elewacji frontowych oraz rzędnej kalenic zgodnej ze średnią wartością tego parametru w obszarze analizowanym, jak i ustalenie geometrii dachów w nawiązaniu do geometrii dachów budynków w obszarze analizowanym. Nie jest jednak możliwe ustalenie wnioskowanego wskaźnika powierzchni zabudowy na zasadzie kontynuacji tego parametru w obszarze analizowanym. Średni wskaźnik powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 10%, zaś inwestorzy określili wskaźnik zabudowy do sumy powierzchni działek nr [...] i [...] w przedziale 15,1% - 15,7%. Organ I instancji stwierdził, że wnioskowany wskaźnik jest większy niż średnia wartość tego parametru w obszarze analizowanym i większy od największego wskaźnika w obszarze analizowanym.W kwestii uzbrojenia terenu organ I instancji wskazał, że inwestorzy przedstawili zapewnienie dostawy energii elektrycznej. Z dołączonego do wniosku pisma ZWiK K. wynika, że ze względu na ograniczoną wydajność sieci wodociągowej i brak kanalizacji sanitarnej na wysokości terenu inwestycji nie jest możliwa dostawa wody i odbiór ścieków sanitarnych. Inwestorzy oświadczyli, że ścieki sanitarne będą odprowadzane do zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe a zaopatrzenie w wodę będzie zapewnione ze studni na terenie inwestycji. Wody opadowe i roztopowe z dachów będą odprowadzane na nieutwardzoną część terenu inwestycji. Przewiduje się pozyskiwanie ciepła ze źródeł odnawialnych. W związku z tym organ I instancji wyjaśnił, że w przypadku zamierzenia polegającego na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych, katalogu niezbędnej infrastruktury technicznej (uzbrojenia technicznego działki) należy doszukiwać się w § 26 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1225, dalej: "rozporządzenie w sprawie warunków technicznych"), zgodnie z którym działka budowlana, przewidziana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi, powinna mieć zapewnioną możliwość przyłączenia uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej. Jednakże stosownie do § 26 ust. 3 tego rozporządzenia, w razie braku warunków przyłączenia sieci wodociągowej i kanalizacyjnej działka, o której mowa w ust. 1, może być wykorzystana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi pod warunkiem zapewnienia możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody, a także zastosowania zbiornika bezodpływowego lub przydomowej oczyszczalni ścieków, jeżeli ich ilość nie przekracza 5 mł na dobę. Indywidualne ujęcie wody jest zatem alternatywnym sposobem zaopatrzenia działki w wodę, jednak tylko w wyjątkowych okolicznościach, tj. wówczas gdy nie wybudowano sieci wodociągowej umożliwiającej przyłączenie do niej uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku, nie istnieje projekt budowy takiej sieci wodociągowej, a także gdy właściwa jednostka organizacyjna nie zagwarantowała, w drodze umowy zawartej z inwestorem, wykonania w przyszłości takiej sieci wodociągowej. Organ I instancji wskazał, że o spełnieniu warunku wynikającego z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. w zakresie zaopatrzenia w wodę można mówić wtedy, kiedy zapewnienie możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia w wodę przeznaczoną do spożycia przez ludzi jest rzeczywiste, a nie teoretyczne. Już na etapie ustalania warunków zabudowy organ musi wiedzieć, czy ilość potencjalnej wody (wydajność studni zlokalizowanych na działce) będzie wystarczającą dla potrzeb funkcjonowania planowanych budynków, a jej jakość będzie umożliwiać spożycie przez ludzi. Organ I instancji stwierdził, że z jego urzędowej wiedzy wynika, że w indywidualnych ujęciach wody zlokalizowanych na terenie gminy K. , zasilanych z płytkich wód podziemnych, występują braki wody. W związku z tym wskazał, że jedynie za pomocą stosownej ekspertyzy hydrogeologicznej i badań sanitarnych możliwe jest ustalenie realnej, a nie teoretycznej możliwości zaopatrzenia przyszłej inwestycji w wodę. Ekspertyza hydrologeologiczna powinna zostać sporządzona przez osobę posiadającą kwalifikacje w zawodzie geolog, w odpowiednim zakresie, co powinno potwierdzać stosowne świadectwo. Ekspertyza powinna odpowiedzieć jednoznacznie na pytanie, czy w konkretnej lokalizacji inwestycji zapewniona jest możliwość stałego, gwarantowanego dostarczania odpowiedniej ilości zdatnej do picia wody dla każdego z budynków, czy przy poszczególnych budynkach warunki hydrogeologiczne, głębokość warstwy wodonośnej, jej wydajność oraz jakość zalegającej tam zdatnej do spożycia wody wystarczą dla tego konkretnego zamierzenia budowlanego. Analiza ilości oraz jakości wody (w tym ocena ryzyka pogorszenia jej jakości) powinna być w ekspertyzie przeprowadzona w perspektywie wieloletniej, powinno się również wziąć pod uwagę, czy w sąsiedztwie analizowanej działki znajdują się już ujęcia wody, bądź przydomowe oczyszczalnie ścieków i jaki mają wpływ na ilość i jakość wody w analizowanych ujęciach. Badania próbek wody powinny być potwierdzone przez autora ekspertyzy jako przeprowadzone na wodzie pobranej z terenu działki mieszczącej planowane przedsięwzięcie, a ekspertyza powinna dokonać oceny jakości wody z próbki i możliwości jej uzdatnienia dla celów spożywczych metodami dostępnymi dla domowego użytkownika, ponieważ organ nie posiada wiedzy eksperckiej w zakresie interpretacji wyników badań wody. Po analizie opinii geologicznej i hydrogeologicznej przedłożonej przez inwestorów organ I instancji stwierdził, że inwestorzy nie wykazali w sposób jednoznaczny, że ilość potencjalnej wody (wydajność studni planowanych na działce) będzie wystarczającą dla potrzeb funkcjonowania wnioskowanych budynków, a jej jakość będzie umożliwiać spożycie przez ludzi. W związku z tym organ I instancji uznał, że projektowane uzbrojenie terenu w tym zakresie nie jest wystarczające dla planowanej inwestycji.Wobec wniesionego przez inwestorów odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Szczecinie (dalej: "organ odwoławczy", "Kolegium"), decyzją z dnia 7 kwietnia 2025 r., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 61 ust. 1 i art. 59 ust. 1 u.p.z.p., utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.Kolegium odwołując się do treści przepisów przejściowych wyjaśniło, że ze względu na datę wszczęcia postępowania (wniosek inwestorów z dnia 30 marca 2023 r.) w sprawie znajdują zastosowanie przepisy u.p.z.p. sprzed nowelizacji obowiązującej od dnia 24 września 2023 r. oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588 ze zm., dalej: rozporządzenie w sprawie nowej zabudowy").Odnosząc się do sporządzonej w toku postępowania analizy urbanistycznej Kolegium stwierdziło, że teren inwestycji przylega bezpośrednio do drogi powiatowej nr [...], działki drogowej nr [...]. Obsługa komunikacyjna inwestycji miałaby się odbywać z drogi publicznej przez dojazd na działce rolnej nr [...]. Szerokość przyjętego frontu terenu wynosi 156 m. Granice obszaru opracowania wyznaczono na załączniku graficznym do analizy w odległości trzykrotności szerokości frontu tj. 468 m wokół terenu inwestycji. Kolegium wskazało, że w obszarze analizowanym występuje siedem działek zabudowanych budynkami jednorodzinnymi: działki [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], działki rolne niezabudowane i działka drogowa nr [...] (przebiegająca poza terenem zabudowy). Teren inwestycji położony jest na terenie niezabudowanych gruntów rolnych z pojedynczym budynkiem jednorodzinnym na działce [...], w sąsiedztwie działki nr [...]. Dla planowanej zabudowy ustalono funkcję: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Planowana inwestycja stanowi zatem kontynuację istniejących form zabudowy w obszarze analizowanym. Dalej Kolegium wskazało, że przeanalizowano usytuowanie budynków na zabudowanych działkach znajdujących się w obszarze analizy. Z uwagi na znaczne zróżnicowanie w zakresie odległości i sposobu ich usytuowania względem pasa drogowego oraz braku zabudowy na działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycyjnym, nie było możliwe ustalenie linii zabudowy w oparciu o § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia w sprawie nowej zabudowy. Ustalenie jej jest zaś możliwe jako linii nieprzekraczalnej, wyznaczonej zgodnie z przepisami art. 43 ustawy o drogach publicznych, w odległości nawiązującej do linii zabudowy na działach [...] i [...] od strony północno- wschodniej granicy z działką [...]. Kolegium stwierdziło, że zgodnie z § 6, § 7 i § 8 rozporządzenia w sprawie nowej zabudowy dla planowanej inwestycji możliwe jest ustalenie szerokości elewacji frontowej i rzędnej kalenic, zgodnie ze średnimi wskaźnikami występującymi w obszarze analizowanym. Możliwe jest też ustalenie geometrii dachów w nawiązaniu do ich geometrii w obszarze analizowanym. Po przytoczeniu treści § 5 rozporządzenia w sprawie nowej zabudowy Kolegium wskazało, że w złożonym wniosku wskaźnik powierzchni zabudowy określono w przedziale 15,1% - 15,7%. Natomiast ze sporządzonej analizy wynika, że średni wskaźnik powierzchni zabudowy w analizowanym obszarze wynosi 10%, zaś największy wskaźnik w analizowanym obszarze wynosi 14,8%. W związku z tym Kolegium stwierdziło, że określony we wniosku o ustalenie warunków zabudowy wskaźnik zabudowy przekracza zarówno wartość średnią jak i wartości największe, zaś za wyznaczeniem tego wskaźnika w wartości większej nie przemawiają wyniki analizy. Kolegium zaznaczyło przy tym, że fakt realizacji inwestycji na dwóch działkach, pozostaje bez znaczenia, gdyż przy obliczaniu wskaźnika uwzględniona została łączna powierzchnia terenu inwestycyjnego obejmującego dwie działki inwestycyjne, a parametr ten ustalany jest dla terenu objętego wnioskiem nie zaś dla poszczególnych działek. Kolegium stwierdziło, że zwiększenie wskaźnika powierzchni zabudowy nie jest w żaden sposób uzasadnione, tym samym brak było podstaw do odstąpienie od zasady wyrażonej w § 5 ust. 1 rozporządzenia w sprawie nowej zabudowy. Zarzuty odwołania w zakresie wyznaczenia wskaźnika zabudowy Kolegium uznało za niezasadne wskazując, że organ żadnym innym podmiotom nie ustalił w obszarze analizy tego parametru w sposób odmienny niż wynikający z § 5 ust. 1 rozporządzenia w sprawie nowej zabudowy. Kolegium wskazało również, że organ administracji nie ma możliwości ustalenia warunków zabudowy, jeżeli wyniki przeprowadzonej analizy cech zabudowy i zagospodarowania terenu w sposób istotny odbiegają od parametrów określonych we wniosku, gdyż określenie warunków zabudowy w takim przypadku nie byłoby zmodyfikowaniem czy też doprecyzowaniem parametrów zawartych we wniosku, lecz orzeczeniem w przedmiocie innej inwestycji niż planowana przez inwestora. Orzekając w sprawie o ustalenie warunków zabudowy organ nie dysponuje "luzem decyzyjnym", uprawniającym do określenia warunków zabudowy, co prawda zgodnie z wynikami analizy, lecz sprzecznie z wnioskiem i wbrew oczekiwaniom inwestora wynikającym z wniosku. W sytuacji sprecyzowania przez inwestora parametru wskaźnika powierzchni zabudowy i braku modyfikacji tego parametru po przeprowadzeniu analizy przez urbanistę - braku dostosowania go do wyników sporządzonej analizy, obliguje organ do wydania decyzji odmownej. W rozpatrywanej sprawie wnioskowany wskaźnik powierzchni zabudowy, nie odpowiada wynikom sporządzonej analizy, nie mógł zatem zostać zaakceptowany ani zmodyfikowany przez organ wbrew wyraźnej woli wnioskodawcy - artykułowanej również w odwołaniu.Odnośnie planowanego uzbrojenia terenu w wodę Kolegium wskazało, że we wniosku o ustalenie warunków zabudowy inwestorzy podali, że dostęp do wody zapewniony zostanie przez projektowaną studnię do poboru wody pitnej. W charakterystyce planowanej inwestycji, załączonej do wniosku wskazano, że zaopatrzenie w wodę przewidziano z ujęć własnych - studni głębinowych zlokalizowanych na terenie działek ewidencyjnych. Z przedłożonej do wniosku decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach wynika, że w ramach planowanego przedsięwzięcia zaopatrzenie w wodę zapewnione będzie w ramach zwykłego korzystania z wód z projektowanych studni - z zasięgiem oddziaływania korzystania z wód max. 5m, dla każdej ze studni. Do wniosku o ustalenie warunków zabudowy inwestorzy przedłożyli oświadczenie Zakładu Wodociągów i Kanalizacji w K. o braku możliwości przyłączenia - zapewnienia dostaw wody i odbioru ścieków dla czterech budynków jednorodzinnych. Dalej Kolegium podało, że w toku prowadzonego postępowania organ wezwaniem z dnia 17 kwietnia 2023 r. wzywał inwestorów o dostarczenie aktualnych dowodów potwierdzających posiadanie planowanej inwestycji dostępu do wody przeznaczonej do spożycia przez ludzi w ilości niezbędnej do zaopatrzenia potrzeb bytowych dla wnioskowanej inwestycji, wskazując, że nieprzedłożenie dokumentów dotyczących dostępu do wody może skutkować wydaniem decyzji niezgodnej z żądaniem strony. W dniu 10 maja 2023 r. wnioskujący przedłożyli opinię geologiczną i hydrogeologiczną z kwietnia 2022 r. sporządzoną w oparciu o opinie archiwalne, materiały kartograficzne oraz literaturę, w celu wstępnej charakterystyki warunków gruntowo wodnych. Kolegium stwierdziło, że zgodnie z treścią opinii geologicznej i hydrogeologicznej z kwietnia 2022 r. sporządzona została ona w oparciu o opinie archiwalne, materiały kartograficzne oraz literaturę. Z treści opinii wynika, że pierwszy użytkowy poziom wodonośny zalega na głębokości ok. 35-40 m p.p.t., charakteryzuje się słabą izolacją o zasobach dyspozycyjnych. oraz art. 61 ust. 1 i art. 59 ust. 1 u.p.z.p., utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.Kolegium odwołując się do treści przepisów przejściowych wyjaśniło, że ze względu na datę wszczęcia postępowania (wniosek inwestorów z dnia 30 marca 2023 r.) w sprawie znajdują zastosowanie przepisy u.p.z.p. sprzed nowelizacji obowiązującej od dnia 24 września 2023 r. oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588 ze zm., dalej: rozporządzenie w sprawie nowej zabudowy").Odnosząc się do sporządzonej w toku postępowania analizy urbanistycznej Kolegium stwierdziło, że teren inwestycji przylega bezpośrednio do drogi powiatowej nr [...], działki drogowej nr [...]. Obsługa komunikacyjna inwestycji miałaby się odbywać z drogi publicznej przez dojazd na działce rolnej nr [...]. Szerokość przyjętego frontu terenu wynosi 156 m. Granice obszaru opracowania wyznaczono na załączniku graficznym do analizy w odległości trzykrotności szerokości frontu tj. 468 m wokół terenu inwestycji. Kolegium wskazało, że w obszarze analizowanym występuje siedem działek zabudowanych budynkami jednorodzinnymi: działki [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], działki rolne niezabudowane i działka drogowa nr [...] (przebiegająca poza terenem zabudowy). Teren inwestycji położony jest na terenie niezabudowanych gruntów rolnych z pojedynczym budynkiem jednorodzinnym na działce [...], w sąsiedztwie działki nr [...]. Dla planowanej zabudowy ustalono funkcję: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Planowana inwestycja stanowi zatem kontynuację istniejących form zabudowy w obszarze analizowanym. Dalej Kolegium wskazało, że przeanalizowano usytuowanie budynków na zabudowanych działkach znajdujących się w obszarze analizy. Z uwagi na znaczne zróżnicowanie w zakresie odległości i sposobu ich usytuowania względem pasa drogowego oraz braku zabudowy na działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycyjnym, nie było możliwe ustalenie linii zabudowy w oparciu o § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia w sprawie nowej zabudowy. Ustalenie jej jest zaś możliwe jako linii nieprzekraczalnej, wyznaczonej zgodnie z przepisami art. 43 ustawy o drogach publicznych, w odległości nawiązującej do linii zabudowy na działach [...] i [...] od strony północno- wschodniej granicy z działką [...]. Kolegium stwierdziło, że zgodnie z § 6, § 7 i § 8 rozporządzenia w sprawie nowej zabudowy dla planowanej inwestycji możliwe jest ustalenie szerokości elewacji frontowej i rzędnej kalenic, zgodnie ze średnimi wskaźnikami występującymi w obszarze analizowanym. Możliwe jest też ustalenie geometrii dachów w nawiązaniu do ich geometrii w obszarze analizowanym. Po przytoczeniu treści § 5 rozporządzenia w sprawie nowej zabudowy Kolegium wskazało, że w złożonym wniosku wskaźnik powierzchni zabudowy określono w przedziale 15,1% - 15,7%. Natomiast ze sporządzonej analizy wynika, że średni wskaźnik powierzchni zabudowy w analizowanym obszarze wynosi 10%, zaś największy wskaźnik w analizowanym obszarze wynosi 14,8%. W związku z tym Kolegium stwierdziło, że określony we wniosku o ustalenie warunków zabudowy wskaźnik zabudowy przekracza zarówno wartość średnią jak i wartości największe, zaś za wyznaczeniem tego wskaźnika w wartości większej nie przemawiają wyniki analizy. Kolegium zaznaczyło przy tym, że fakt realizacji inwestycji na dwóch działkach, pozostaje bez znaczenia, gdyż przy obliczaniu wskaźnika uwzględniona została łączna powierzchnia terenu inwestycyjnego obejmującego dwie działki inwestycyjne, a parametr ten ustalany jest dla terenu objętego wnioskiem nie zaś dla poszczególnych działek. Kolegium stwierdziło, że zwiększenie wskaźnika powierzchni zabudowy nie jest w żaden sposób uzasadnione, tym samym brak było podstaw do odstąpienie od zasady wyrażonej w § 5 ust. 1 rozporządzenia w sprawie nowej zabudowy. Zarzuty odwołania w zakresie wyznaczenia wskaźnika zabudowy Kolegium uznało za niezasadne wskazując, że organ żadnym innym podmiotom nie ustalił w obszarze analizy tego parametru w sposób odmienny niż wynikający z § 5 ust. 1 rozporządzenia w sprawie nowej zabudowy. Kolegium wskazało również, że organ administracji nie ma możliwości ustalenia warunków zabudowy, jeżeli wyniki przeprowadzonej analizy cech zabudowy i zagospodarowania terenu w sposób istotny odbiegają od parametrów określonych we wniosku, gdyż określenie warunków zabudowy w takim przypadku nie byłoby zmodyfikowaniem czy też doprecyzowaniem parametrów zawartych we wniosku, lecz orzeczeniem w przedmiocie innej inwestycji niż planowana przez inwestora. Orzekając w sprawie o ustalenie warunków zabudowy organ nie dysponuje "luzem decyzyjnym", uprawniającym do określenia warunków zabudowy, co prawda zgodnie z wynikami analizy, lecz sprzecznie z wnioskiem i wbrew oczekiwaniom inwestora wynikającym z wniosku. W sytuacji sprecyzowania przez inwestora parametru wskaźnika powierzchni zabudowy i braku modyfikacji tego parametru po przeprowadzeniu analizy przez urbanistę - braku dostosowania go do wyników sporządzonej analizy, obliguje organ do wydania decyzji odmownej. W rozpatrywanej sprawie wnioskowany wskaźnik powierzchni zabudowy, nie odpowiada wynikom sporządzonej analizy, nie mógł zatem zostać zaakceptowany ani zmodyfikowany przez organ wbrew wyraźnej woli wnioskodawcy - artykułowanej również w odwołaniu.Odnośnie planowanego uzbrojenia terenu w wodę Kolegium wskazało, że we wniosku o ustalenie warunków zabudowy inwestorzy podali, że dostęp do wody zapewniony zostanie przez projektowaną studnię do poboru wody pitnej. W charakterystyce planowanej inwestycji, załączonej do wniosku wskazano, że zaopatrzenie w wodę przewidziano z ujęć własnych - studni głębinowych zlokalizowanych na terenie działek ewidencyjnych. Z przedłożonej do wniosku decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach wynika, że w ramach planowanego przedsięwzięcia zaopatrzenie w wodę zapewnione będzie w ramach zwykłego korzystania z wód z projektowanych studni - z zasięgiem oddziaływania korzystania z wód max. 5m, dla każdej ze studni. Do wniosku o ustalenie warunków zabudowy inwestorzy przedłożyli oświadczenie Zakładu Wodociągów i Kanalizacji w K. o braku możliwości przyłączenia - zapewnienia dostaw wody i odbioru ścieków dla czterech budynków jednorodzinnych. Dalej Kolegium podało, że w toku prowadzonego postępowania organ wezwaniem z dnia 17 kwietnia 2023 r. wzywał inwestorów o dostarczenie aktualnych dowodów potwierdzających posiadanie planowanej inwestycji dostępu do wody przeznaczonej do spożycia przez ludzi w ilości niezbędnej do zaopatrzenia potrzeb bytowych dla wnioskowanej inwestycji, wskazując, że nieprzedłożenie dokumentów dotyczących dostępu do wody może skutkować wydaniem decyzji niezgodnej z żądaniem strony. W dniu 10 maja 2023 r. wnioskujący przedłożyli opinię geologiczną i hydrogeologiczną z kwietnia 2022 r. sporządzoną w oparciu o opinie archiwalne, materiały kartograficzne oraz literaturę, w celu wstępnej charakterystyki warunków gruntowo wodnych. Kolegium stwierdziło, że zgodnie z treścią opinii geologicznej i hydrogeologicznej z kwietnia 2022 r. sporządzona została ona w oparciu o opinie archiwalne, materiały kartograficzne oraz literaturę. Z treści opinii wynika, że pierwszy użytkowy poziom wodonośny zalega na głębokości ok. 35-40 m p.p.t., charakteryzuje się słabą izolacją o zasobach dyspozycyjnych