Uzasadnienie z 9 marca 2018, sygn. XXIV C 935/10

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 16 września 2010 roku, sprecyzowanym na rozprawie w dniu 7 kwietnia 2011 roku (k. 135), A. W. wniosła o zobowiązanie pozwanych A. T. (1) i A. T. (2) do złożenia oświadczenia woli w przedmiocie nabycia własności nieruchomości lokalowej przy (...) w K. wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej za cenę 355.000 zł o treści: „Powódka oświadcza, że przenosi na pozwanych własność stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego numer (...) usytuowanego w budynku położonym w K. przy (...), dla którego Sąd Rejonowy w Piasecznie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) wraz z przynależącą do lokalu piwnicą nr (...) usytuowaną w tym samym budynku oraz związanym z lokalem udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym (...), a pozwani oświadczają, że wyrażają zgodę na przeniesienie wskazanej nieruchomości”. Powódka wniosła także o zasądzenie kwoty 56.814,85 zł tytułem odszkodowania za wyrządzoną szkodę (protokół – k. 135-139). Wniosła również o zasądzenie kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Powódka uzasadniła, że nabyła przedmiotową nieruchomość od pozwanych w dniu 30 grudnia 2008 roku. Lokal był obciążony istotnymi wadami fizycznymi, o których nie została poinformowana, w szczególności o zagrzybieniu ścian. Pozwani odmówili usunięcia wad lokalu, wobec czego powódka odstąpiła w dniu 22 czerwca 2010 roku od umowy sprzedaży, składając oświadczenie przed notariuszem i doręczając je pozwanym w dniu 2 lipca 2010 roku. Na kwotę 54.814,85 zł składa się podatek od sprzedaży (7.100 zł), podatek od hipoteki zwykłej (324 zł), podatek od hipoteki kaucyjnej (19 zł), taksa notarialna (1.695 zł), podatek VAT od taksy notarialnej (372,90 zł), opłata sądowa (600 zł), odsetki od kredytu (43.506,15 zł), koszty notarialne związane z odstąpieniem od umowy (597,80 zł), koszty opinii mykologicznej (600 zł).

W odpowiedzi na pozew A. T. (1) i A. T. (2) wnieśli o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych (k. 99-107). Zarzucili przedawnienie roszczeń z tytułu rękojmi. Podnieśli, że w momencie wydania powódce mieszkania, nie istniały wady, których dotyczy pozew, a powódka mogła sama doprowadzić do zawilgocenia i w efekcie zagrzybienia lokalu w 1,5-rocznym okresie od jego sprzedaży. Zakwestionowali, aby szkodę powódki stanowiła cena lokalu oraz wydatki związane z jego zakupem.

Na rozprawie w dniu 08 stycznia 2015 r. pozwani wnieśli o przypozwanie Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w K.. Pismo pozwanych zostało doręczone Wspólnocie Mieszkaniowej (...)w K. w dniu 16 stycznia 2015 r. (protokół – k. 511-512, pismo – k. 506, potwierdzenie odbioru – k. 516), która nie przystąpiła do sprawy.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny w sprawie:

Budynek przy (...) w K. został wybudowany w oparciu o zamienny projekt wykonawczy, na podstawie którego dokonano jego nadbudowy o pełną, dodatkową kondygnację przykrytą dwuspadowym dachem. Ostatnia kondygnacja budynku została przykryta lekkim stropem z płyt kartonowo-gipsowych mocowanych do rusztu drewnianego podwieszanego do drewnianej konstrukcji dachowej. Na ruszcie miała być ułożona folia paroizolacyjna i wełna mineralna o grubości 15 cm. Dach został pokryty dachówką bitumiczną położoną na pełnym deskowaniu ułożonym na krokwiach (projekt zamienny – dokumentacja powykonawcza). Taki dach jest trwały i można po nim chodzić (opinia biegłego J. W., opinia biegłego A. B. k. 638). Budynek został oddany do użytkowania w połowie lat dziewięćdziesiątych (decyzja k. 727).

Pozwana A. T. (1) zamieszkiwała w lokalu nr (...) położonym na ostatniej kondygnacji budynku od 1996 r zaś pozwany od 2003 r. Pozwani nabyli następnie własność lokalu na zasadach wspólności małżeńskiej (umowa najmu k. 124, umowa sprzedaży k. 11, zeznania pozwanych).

Już w 1997 r Urząd Miasta i Gminy K. zlecił wykonanie prac budowlanych w budynku związanych ze zgłaszanymi przez lokatorów przeciekami dachu powodującymi zacieki na sufitach i ścianach mieszkań (k. 735). Niewłaściwa izolacja stropodachów powodowała wyziębianie i przemarzane sufitów i ścian a w konsekwencji wilgoć i zagrzybienie (pismo k. 781). W 1998 r wykonano uszczelnienie dachu, uzupełniono wełnę mineralną i ułożono ponownie częściowo zniszczoną folię (pismo inspektora nadzoru k. 738).

Mieszkańcy budynku wielokrotnie wychodzili na dach w celu zamontowania na nim anten. Był problem z przeciekaniem dachu (zeznania świadka B. M.).

W 1999 r pozwana zgłosiła administratorowi budynku - Zakładowi (...) w K. problem przeciekania i przemarzania dachu w budynku przy ul. (...). Zwróciła też uwagę na problem chodzących po dachu i montujących anteny mieszkańców (pismo – k. 108). Urząd Miasta i Gminy K., w odpowiedzi na wystąpienie pozwanej dotyczące remontu dachu, pismem z listopada 2001 r, poinformował pozwaną, że remont został zaplanowany w projekcie budżetu na rok 2002 (pismo – k. 113). W kwietniu 2003 r. pozwani zgłosili w Zakładzie (...) w K. problem z wentylacją lokalu - wydobywaniem się nieprzyjemnego zapachu z kanałów wentylacyjnych (pismo – k. 111).

W 2002 r została sporządzona opinia techniczna dotycząca stanu budynku przy ul. (...), z której wynikało, że dach został pokryty dachówką bitumiczną na deskowaniu z desek o dużej wilgotności co powodowało powstawanie naprężeń podczas wysychania i skutkowało uszkodzeniem pokrycia. Uszkodzenie pokrycia dachu powodowało zaś liczne zacieki strefy poddasza: wełny mineralnej, rusztu drewnianego i płyt kartonowo-gipsowych. Zacieki były widoczne w większości lokali najwyższej kondygnacji. W trakcie opadów mieszkańcy podstawiali miski i wiadra w celu zbierania wody. Elementy poddasza były permanentnie zalewane co spowodowało, że nie nadawały się do dalszego użytkowania. Izolacja cieplna i przeciwwilgociowa oraz sufity były w bardzo złym stanie technicznym. Zalecono wówczas pokrycie dachu papą termozgrzewalną ułożoną na podkładzie lub płytami Onduline a także wykonanie ław kominiarskich. W celu zmniejszenia kosztów wymiany pokrycia dachu dopuszczono możliwość montażu płyt bez rozbiórki istniejącej dachówki bitumicznej (książka obiektu k. 746, opinia techniczna k. 887-881).

Remont dachu miał miejsce przed rokiem 2007 (protokół z okresowego przeglądu budynku k. 836). Dach został wówczas pokryty płytą Onduline, która charakteryzuje się szczelnością i odpornością na działanie czynników atmosferycznych, grzybów i większości związków chemicznych jednak jest rozwiązaniem tanim, stosowanym na budynkach gospodarczych. Bitumiczne płyty faliste są również miękkim, łamliwym materiałem. Zastosowanie go wymagało wykonania na dachu ław kominiarskich, których nie zamontowano (książka obiektu k. 746, opinie biegłego J. W. i A. B.).

Podczas okresowego przeglądu stanu technicznego budynku w listopadzie 2008 r, stan dachu pokrytego płytą Onduline określono jako dobry (k. 603 i nast.) jednak podczas przeglądów kominiarskich w styczniu 2008 r, lutym 2009 i marcu 2010 r odnotowano brak ław kominiarskich a także niszczenie pokrycia dachowego podczas chodzenia po dachu oraz niedrożność kanałów wentylacyjnych (dokumentacja z okresowych przeglądów budowlanych ze stycznia 2008 i lutego 2009 oraz marca 2010 koperta - k. 590).

W 2008 r. pozwani zdecydowali się na sprzedaż przedmiotowego lokalu. W listopadzie 2008 r pozwani zawarli umowę z agencją nieruchomości, która w ogłoszeniach o sprzedaży lokalu, określiła jego stan jako „do odświeżenia” (umowa – k. 114-117, ogłoszenie – k. 110).

Powódka oglądała mieszkanie przed zakupem. Jego stan był dobry chociaż uwagę powódki zwróciła szpachla wokół okiem i sufitów (zeznania powódki k. 135-136).

W dniu 30 grudnia 2008 r strony zawarły umowę sprzedaży lokalu nr (...) położonego przy (...) w K. za cenę 355 000 zł. Powódka zapłaciła ponadto podatek od sprzedaży w wysokości 7100 zł, podatek od ustanowienia hipoteki w kwocie 324 zł i 19 zł, taksę notarialną w wysokości 1095 zł, podatek VAT 240, 90 zł i opłatę sądową za wpisy w księdze wieczystej w wysokości 600 zł (umowa k. 11 i nast.).

W 2009 r Wspólnota Mieszkaniowa zleciła wykonanie remontu kominów. Podczas remontu wykonawcy wychodzili na dach. Remont miał objąć również miejscowe naprawy pokrycia dachu jednak nie dotyczyły one pokrycia dachowego nad lokalem pozwanych. Odbiór prac remontowych nastąpił w listopadzie 2009 r (ekspertyza, umowa z 2009 r, zeznania J. K. (1) k. 971).

Po prawie roku od daty sprzedaży lokalu, jesienią 2009 r, na ścianach mieszkania zaczęły pojawiać się czarne plamy, które powódka początkowo regularnie zmywała i wycierała. Następnie w okresie jesienno-zimowym zaczął przeciekać dach. Powódka zgłaszała problem w administracji budynku, początkowo bezskutecznie.

W maju 2010 r A. W. zleciła rzeczoznawcy mykologowi sporządzenie ekspertyzy w celu oceny stopnia zawilgocenia ścian i sufitów mieszkania oraz stolarki okiennej a także oceny powstałej korozji biologicznej. Ekspertyza została sporządzona w dniu 25 maja 2010 r i potwierdziła występowanie w mieszkaniu rozległych ognisk korozji biologicznej wywołanej przez grzyba pleśniowego Aspergillus Niger – kropidlaka czarnego przede wszystkim w rejonach przysufitowych ścian i we wszystkich narożnikach mieszkania. Ponadto ekspertyza potwierdziła, że płyty kartonowo – gipsowe na suficie są zawilgocone w stopniu przekraczającym dopuszczalne wartości. Powódka zapłaciła za ekspertyzę 600 zł (ekspertyza k. 17 i nast., zeznania K. O. k. 187-190).

Z ekspertyzy tej powódka dowiedziała się, że ściany mieszkania są zagrzybione i, że usunięcie zagrzybienia jest bardzo trudne. Z ekspertyzy wynikało również, że prawdopodobną przyczyną problemów jest wada konstrukcyjna budynku. W związku z nasilonymi problemami alergologicznymi dzieci, powódka podjęła decyzję o wyprowadzeniu się z lokalu (zeznania k. 135-136).

27 maja 2010 r powódka wezwała pozwanych do usunięcia wad fizycznych nieruchomości polegających na występowaniu rozległych ognisk korozji biologicznej wywołanych przez grzyby z gatunku kropidlak czarny w terminie 2 tygodni od otrzymania wezwania. Wezwanie zostało doręczone pozwanym 10 czerwca 2010 r (k. 35, 37).

Pismem z dnia 22 czerwca 2010 r. pozwani odmówili usunięcia wad wskazując, że zagrzybienie mieszkania jest wyłącznie wynikiem nieprawidłowego użytkowania lokalu w tym niedostatecznej wentylacji. Wyjaśnili, że w okresie korzystania z przedmiotowego lokalu nigdy nie pojawiło się tam zagrzybienie i nie było go również w dacie sprzedaży lokalu, zaś powódka oglądając mieszkanie przed jego zakupem, nie zgłaszała żadnych zastrzeżeń. Pozwani podnieśli, że w przedmiotowym lokalu nie dokonywali żadnych prac remontowych od 2003 r., kiedy to nastąpiła wymiana okien (pismo – k. 38-40).

W uwagi na odmowę usunięcia wad, w dniu 28 czerwca 2010 r. powódka odstąpiła od zawartej z pozwanymi umowy sprzedaży. Powódka poniosła koszt sporządzenia aktu notarialnego w kwocie 287,92 zł (akt notarialny Rep.(...) Nr (...) – k. 41-42, rachunek – k. 49).

Pismem z dnia 29 czerwca 2010 r. powódka wezwała pozwanych do stawiennictwa we wskazanej Kancelarii Notarialnej w celu zawarcia umowy przenoszącej własność ww. nieruchomości Jednocześnie wezwała pozwanych do zwrotu całości ceny za lokal tj. kwoty 355.000 zł nie później niż do zawarcia umowy przenoszącej własność (pismo – k. 43-44, potwierdzenie doręczenia pisma – k. 45).

Z uwagi na niestawiennictwo pozwanych w Kancelarii Notarialnej, umowa przeniesienia własności lokalu na pozwanych nie została zawarta. Powódka poniosła koszt sporządzenia przez notariusza protokołu dokumentującego czynności w kwocie 309,88 zł (akt notarialny Rep. (...) Nr (...) – k. 46-47, rachunek – k. 48).

Przyczyną zawilgoceń w lokalu nr (...) była nieszczelność dachu. Zastosowane rozwiązanie w postaci stropu kartonowo - gipsowego zamocowanego do konstrukcji drewnianej dachu jest rozwiązaniem stosowanym w budownictwie. Pierwotnie dach został wykonany zgodnie z projektem (opinia biegłego J. W.).

Dokonana podczas remontu w latach 2002-2007 zmiana pokrycia dachowego była niezgodna z projektem, w którym przewidziano pokrycie dachówką bitumiczną na pełnym deskowaniu. Taki dach jest trwały i można po nim chodzić. Remont dachu polegał na zastosowaniu płyty falistej Onduline o nietrwałym charakterze, kruszącej się podczas chodzenia po niej. Jednocześnie nie wykonano ław kominiarskich umożliwiających bezpieczne poruszanie się po dachu budynku, pomimo takich zaleceń. Bezpośrednią przyczyną zalewania lokalu było przedostawanie się wody przez nieszczelne pokrycie dachowe. Przyczyną powstania nieszczelności były uszkodzenia płyty falistej Onduline powstałe wskutek chodzenia po pokryciu dachowym, które jest stosowane w budynkach gospodarczych a nie na budynkach mieszkalnych. Ponadto przyczyną powstania zagrzybienia było zamakanie stropu spowodowane nieszczelną, niedbale ułożoną folią paraizolacyjną, która nie spełniała swojej funkcji tj. nie zapewniała pełnej szczelności stropu. Ponadto na ruszcie drewnianym została położona wełna mineralna o mniejszej grubości (10 cm) niż przewidziana w projekcie (15 cm), która nie spełniała wymogów cieplnych i powodowała stan niedocieplenia oraz przemarzania stropu mieszkania. Woda przedostawała się zatem przez nieszczelny dach, przelewała przez wełnę mineralną, która wskutek zamakania traciła swoje właściwości cieplne a następnie, przeciekała przez nieszczelną folię paraizolacyjną do płyty kartonowo-gipsowej. Pod wpływem wilgotności i temperatury na ścianach mieszkania pojawiły się rozległe ogniska grzyba. Przyczyną ich powstania było zatem zniszczenie pokrycia dachu jak i niezachowanie norm dotyczących ochrony cieplnej. Wady dachu miały istotny charakter. Były to zarówno wady projektowe jak i wykonawcze zaś zmiana pokrycia dachu była wadą konstrukcyjną budynku (opinia biegłego J. W., opinia ustna biegłego A. B. k. 1024).

Okresowa kontrola budynku wykonana w 2012 r wykazała niezadawalający stan bitumicznych płyt falistych z zaleceniem wymiany pokrycia dachu (protokół k. 600). Dokumentacja zdjęciowa wykonana przez biegłego J. W. w 2014 r wykazała bardzo duże zniszczenia płyt.

Powódka nie zamieszkuje w zakupionym lokalu.

Stan faktyczny w sprawie został ustalony na podstawie powołanych dokumentów urzędowych (umowy sprzedaży, oświadczeń w formie aktów notarialnych, decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, dokumentacji powykonawczej) oraz prywatnych (pism stron, protokołów przeglądów okresowych, ekspertyz sporządzanych na zlecenie stron oraz Wspólnoty Mieszkaniowej, pism Urzędu Miasta i (...)), które nie były przez strony kwestionowane. Dokumenty urzędowe korzystały z domniemania prawdziwości i autentyczności. Sąd nie znalazł podstaw aby kwestionować ich treść z urzędu. Również przedstawione przez strony oraz złożone do akt, na żądanie sądu, dokumenty prywatne dotyczące stanu budynku, nie budziły wątpliwości co do ich prawdziwości. Sąd wziął pod uwagę te dokumenty, których treść miała znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy (przede wszystkim protokoły przeglądu budynku, opinię techniczną dotycząca stanu budynku z 2002 r) natomiast pominął te, które takie znaczenia nie miały (protokoły przeglądów instalacji gazowej, elektrycznej). Wiarygodny był między innymi dokument prywatny w postaci opinii technicznej budynku z 29 kwietnia 2002 r. Dowód ten został przeprowadzony na okoliczność stanu budynku w tej dacie. Sąd pominął natomiast kosztorysy znajdujące się w aktach od karty 900, gdyż nie zostały one opatrzone datą a zatem nie mogły być podstawą ustaleń dotyczących terminów i zakresów projektowanych prac remontowych. Nie sposób było na ich podstawie ustalić, którego remontu dotyczyły. Sąd nie dał również wiary zdjęciom złożonym do akt przez świadka J. K. (2) – aktualnego administratora budynku, gdyż brak jest informacji kiedy zostały wykonane i czy faktycznie przedstawiają stan budynku na rok 2009. Zdjęcia te nie poddawały się weryfikacji.

Sąd dał wiarę ekspertyzie prywatnej, wykonanej na zlecenie powódki, sporządzonej przez K. O. na okoliczność stanu lokalu w tym potwierdzenia istnienia rozległych ognisk korozji biologicznej. Wprawdzie ekspertyza ta była wyłącznie dokumentem prywatnym a zatem posiadała ograniczoną moc dowodową wynikającą z treści art. 245 kpc jednakże wnioski opinii zostały potwierdzone przez K. O. przesłuchanego w charakterze świadka. Opinia nie była wiarygodna w części dotyczącej przyczyn powstania zagrzybienia w lokalu powódki, gdyż świadek nie posiadał fachowej wiedzy uprawniającej go do dokonywania takich ocen. Sąd dał wiarę zeznaniom K. O. (2) na okoliczność stanu lokalu w dacie wykonania przez niego oględzin lokalu, potwierdzenia podwyższonej wilgotności ścian oraz występowania zagrzybienia na ścianach. W ocenie sądu brak podstaw aby zeznania świadka podważać. Był on osobą obcą dla stron, nie miał zatem żadnego interesu w tym aby zeznawać w sposób nieobiektywny. Jednocześnie świadek dysponował wiedzą specjalistyczną pozwalającą na jednoznaczne potwierdzenie występowania w lokalu zagrzybienia.

Zeznania świadków I. S. (w tym również zeznania uzupełniające), K. L., E. T. a także S. M. i T. M. nie wniosły do sprawy istotnych okoliczności, na podstawie których można było dokonać ustaleń faktycznych i w rezultacie nie miały większego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Zeznania te były ogólnikowe, świadkowie nie pamiętali istotnych dla sprawy okoliczności. Jednocześnie świadkowie byli znajomymi pozwanych bądź ich najbliższą rodziną. Okoliczność ta podważa ich wiarygodność i powoduje, że sąd oceniał zeznania świadków z ostrożnością, biorąc pod uwagę, że świadkowie nie będą zeznawać na niekorzyść pozwanych. W rezultacie sąd nie wziął pod uwagę tych zeznań.

Sąd dał wiarę zeznaniom świadka B. M. w części dotyczącej potwierdzenia wykonania remontu dachu i problemu związanego z wychodzeniem mieszkańców na dach jako okoliczności istotnej dla rozstrzygnięcia sprawy. W pozostałym zakresie, zeznania świadka należało ocenić również jako ogólnikowe, niewnoszące do sprawy okoliczności mających znaczenie dla jej rozstrzygnięcia. Sąd wziął również pod uwagę, iż ogólnikowość zeznań świadka mogła wynikać z faktu, że świadek pełniła funkcję zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej budynku i obciążały ją pewne decyzje (lub ich brak) a dotyczące remontów i stanu budynku. Jest to zaś okoliczność, która w istotny sposób mogła wpływać na treść zeznań świadka.

Stan faktyczny został ustalony również na podstawie opinii biegłych przy czym sąd dał wiarę opinii biegłego J. W. (3) wyłącznie w zakresie ustalenia, że przyczyną zalewania lokalu powódki była nieszczelność dachu a także w zakresie oceny przewidzianej w projekcie i wykonanej pierwotnie konstrukcji dachu. W pozostałym zakresie opinia była nieprzydatna do rozstrzygnięcia sprawy. Opinia biegłego nie była opinią stanowczą, biegły stwierdzał pewne okoliczności wyłącznie na podstawie prawdopodobieństwa. Istotnym mankamentem opinii był również fakt, że biegły nie sprawdził w drodze oględzin stanu pokrycia i poszycia dachu.

Wiarygodna była natomiast opinia biegłego J. W. (4), który nie tylko dokonał oględzin dachu ale również zgłębił problem powstania zagrzybienia w lokalu nie ograniczając się wyłącznie do oczywistego stwierdzenia, że przyczyną zalewania jest nieszczelność dachu. Biegły wypowiedział się odnośnie fizyki budowli jak również poczynił ustalenia dotyczące faktycznego pokrycia dachu a także dokonał oceny prawidłowości wykonanych na dachu prac budowlanych. Opinia biegłego była fachowa i rzetelna, była również stanowcza zaś wnioski opinii potwierdził biegły A. B. (2), który dysponował szerszym materiałem dowodowym w związku z nadesłaniem przez administratora budynku dodatkowej dokumentacji dotyczącej przeprowadzanych przeglądów i remontów budynku. Sąd dał również wiarę opinii biegłego A. B. uznając, że została sporządzona w sposób rzetelny i fachowy.

Sąd dał także w całości wiarę zeznaniom powódki A. W., gdyż prezentowana przez nią wersja zdarzeń znalazła potwierdzenie w złożonej do akt dokumentacji natomiast nie dał wiary pozwanym w tej części ich zeznań, w których zaprzeczali problemom z przeciekaniem stropu i nieszczelnościom dachu w okresie zamieszkiwania w lokalu, gdyż zeznania te są sprzeczne z treścią załączonej dokumentacji.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Powódka zgłosiła roszczenie z rękojmi za wadę rzeczy sprzedanej – lokalu mieszkalnego, który nabyła od pozwanych. Podstawą jej roszczeń jest art. 560 kc, zgodnie z którym kupujący może od umowy odstąpić jeżeli rzecz sprzedana ma wadę chyba, że sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad lub wadę usunie. W związku z tym, że pozwani odmówili usunięcia wady kwestionując roszczenia, powódka odstąpiła od umowy.

W pierwszej kolejności należało zatem ustalić, czy lokal, który powódka zakupiła, miał wadę. Z zeznań powódki potwierdzonych opiniami biegłych J. W. i J. W. a także zeznaniami świadka K. O. i dołączoną do akt sprawy dokumentacją fotograficzną jednoznacznie wynikało, że w lokalu powstały rozległe ogniska korozji biologicznej w postaci zagrzybienia obecnego praktycznie w każdym pomieszczeniu mieszkania. Ponadto świadek K. O. dysponujący wiedzą z zakresu mykologii rozpoznał rodzaj grzyba występującego na ścianach i stropie mieszkania. Nie budziło wątpliwości sądu, że lokal nabyty przez powódkę posiadał wadę, której przyczyną było zalewanie lokalu poprzez nieszczelny dach i brak odpowiedniej izolacji termicznej stropu nad lokalem skutkującej przemarzaniem ścian i stropu. Zalewanie lokalu nie było jednak wadą samą w sobie lecz skutkiem wady w postaci zastosowania przez inwestora niewłaściwego materiału do pokrycia dachu w postaci płyty falistej bitumicznej charakteryzującej się znaczną kruchością i podatnością na zniszczenie przy jednoczesnym braku wykonania ław kominiarskich, pomimo zaleceń wynikających z opinii technicznej budynku sporządzonej w ramach przeglądu budynku w 2002 r. Brak ław kominiarskich powodował, że każdorazowe wyjście na dach powodowało jego systematyczne niszczenie. Wadą było również zastosowanie materiału ocieplającego w postaci wełny mineralnej o niewłaściwej, niezgodnej z projektem grubości powodującej niedostateczne dogrzanie mieszkania a także niechlujnie ułożenie folii paraizolacyjnej, która nie spełniała funkcji zatrzymującej wodę co powodowało zamakanie stropu nad lokalem i w rezultacie tworzenie się zagrzybienia. Przeprowadzone w sprawie dowody potwierdziły zatem istnienie wady pokrycia dachowego skutkującego zamakaniem stropu w lokalu powódki i powstaniem rozległych ognisk korozji biologicznej.

Stosownie do treści art. 556 par. 1 kodeksu cywilnego, sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel oznaczony w umowie lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których zapewnił kupującego albo jeżeli rzecz została wydana w stanie niezupełnym. Przewidziana w art. 556 par. 1 i następnych kodeksu odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy ma charakter odpowiedzialności bezwzględnej, której wystarczającą przesłanką faktyczną jest ustalenie, że sprzedana kupującemu rzecz wykazuje cechy kwalifikujące ją jako rzecz wadliwą. Sprzedawca nie może zwolnić się od tej odpowiedzialności, jest ona niezależna od winy, obciąża go niezależnie od tego, czy to on spowodował wadliwość rzeczy, czy ponosi w tym zakresie jakąkolwiek winę a nawet czy w ogóle wiedział lub mógł wiedzieć o tym, że sprzedana rzecz jest wadliwa (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 marca 2010 r, IV CNP 76/09, wyroki Sądów Apelacyjnych: w Lublinie z dnia 25 listopada 1998 r, I ACa 351/98, w Katowicach z dnia 5 marca 2009 r, V ACa 484/08, w Szczecinie z dnia 21 lutego 2013 r, I ACa 732/12). W rezultacie nawet brak świadomości pozwanych o istnieniu wady nie wyłącza ich odpowiedzialności z tytułu rękojmi, gdyż wystarczającą przesłanką tego rodzaju odpowiedzialności jest ustalenie, że sprzedana rzecz wykazuje cechy kwalifikujące ją w danym stosunku prawnym jako rzecz wadliwą. Wady lokalu zakupionego przez powódkę zostały zaś wykazane. Należy w tym miejscu zaznaczyć, ze w przedmiotowej sprawie nie sposób oddzielić wady lokalu w postaci zagrzybienia od wady budynku w postaci zastosowania niewłaściwego pokrycia dachowego i braku ław kominiarskich. Położenie lokalu na ostatniej kondygnacji budynku jak również lekka konstrukcja stropu w postaci płyt kartonowo-gipsowych podczepionych do drewnianej konstrukcji dachu, oddzielona od strefy poddasza wyłącznie wełną mineralną i folią paraizolacyjną powodowała, że lokal był bezpośrednio związany z całą konstrukcją dachu a jednocześnie był on bezpośrednio narażony na wszelkie skutki błędów projektowych i wykonawczych dachu budynku. Bezpośrednim skutkiem zastosowania niewłaściwego pokrycia dachowego przy braku ław kominiarskich oraz zniszczonej warstwy ochronnej było zaś zamakanie ścian lokalu i tworzenie się zagrzybienia. Jednocześnie brak świadomości pozwanych co do istnienia wady wynikający z przekonania, że skoro dach został naprawiony między 2002 a 2007 r i w tym czasie wady się nie ujawniły, nie zwalnia pozwanych od odpowiedzialności z tytułu rękojmi.

Zgodnie z art. 563 par. 1 kc, kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedającego o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia. Kluczową kwestią jest zatem ustalenie momentu wykrycia wady. Chodzi tu o moment faktycznego, definitywnego wykrycia wady przez kupującego, nie zaś o jego domniemania czy przeczucia w tym zakresie. W judykaturze wyrażane jest stanowisko, że wykrycie wady, której konstrukcja i właściwości nie są znane użytkownikowi nie posiadającemu wiedzy specjalnej następuje wtedy, kiedy kupujący definitywnie przekonał się, że nabyta rzecz nie nadaje się do użytku zgodnie z przeznaczeniem. Zazwyczaj dopiero w momencie zapoznania się z ekspertyzą wykonaną przez specjalistę można przypisywać kupującemu „wykrycie wady” (wyroki Sądu Najwyższego z dnia 26 sierpnia 2004 r I CK 91/04 i z dnia 14 lutego 1967 r I CR 521/66).

W ocenie sądu, powódka dowiedziała się o wadzie rzeczy z ekspertyzy mykologa K. O. (2), który stwierdził występowanie w lokalu zagrzybienia a także wskazał powódce możliwą przyczynę jej powstania. Ekspertyza ta została wykonana w maju 2010 r i niezwłocznie po jej sporządzeniu powódka zawiadomiła pozwanych o wadzie lokalu. Ustalenie zaś przyczyny pojawienia się charakterystycznych wykwitów na ścianach mieszkania niewątpliwie wymagało wiedzy specjalnej, której powódka nie posiadała. Powódka zachowała zatem termin określony w art. 563 par. 1 kc. Zachowanie terminu z art. 563 par. 1 kc dezaktualizuje zaś kwestię podstępnego zatajenia wad przez pozwanych (art. 564 kc), które należy rozumieć jako umyślne, świadome zatajenie wad, które ma na celu utrudnienie ich wykrycia przez kupującego. Za zachowanie takie należy uznać ukrycie lub zamaskowanie wadliwości a co najmniej sytuację, w której sprzedawca, wiedząc o istnieniu wady, nie poinformował o niej kupującego (wyroki Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 2002 r, V CKN 1070/00 i z dnia 1 kwietnia 2003 r, II CKN 1382/00).

Nieuzasadniony był zarzut pozwanych dotyczący wygaśnięcia uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne (art. 568 par. 1 kc). Stosownie do treści tego przepisu, uprawnienia te wygasają po upływie roku a gdy chodzi o wady budynku, po upływie trzech lat, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana. W przedmiotowej sprawie miał zastosowanie termin trzech lat a zatem uprawnienia powódki nie wygasły. Sąd podziela w tym zakresie stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z dnia 25 stycznia 2006 r (I CK 247/05), w którym opowiedziano się za szerokim rozumieniem pojęcia „budynek” użytego w przepisie art. 568 par. 1 kc, nieograniczającym się do znaczenia, jakie nadają mu przepisy prawa budowlanego, zgodnie z którymi budynkiem jest obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Zdaniem Sądu Najwyższego, taka definicja budynku nie odpowiada zakresowi zastosowania ani celowi art. 568 par. 1 kc, który z jednej strony ma niewątpliwie ograniczać czasowo rękojmię jako instytucję niesprzyjającą pewności obrotu oraz kształtującą odpowiedzialność według bardzo surowych reguł, a z drugiej strony przewidziane w nim terminy powinny uwzględniać interesy uprawnionego i dawać mu możliwość ujawnienia się w czasie ich trwania wad rzeczy. W pojęciu „budynek” mieści się zatem również samodzielny lokal mieszkalny, stanowiący odrębny przedmiot własności. Na podstawie art. 568 par. 1 kc należało zatem uznać, że powódka zgłosiła roszczenie w terminie wynikającym z ustawy, gdyż uczyniła to w maju 2010 r podczas gdy umowa sprzedaży lokalu i związane z nią wydanie lokalu nastąpiły w grudniu 2008 r.

Powódka skutecznie odstąpiła od umowy i jej roszczenia były w przeważającej mierze uzasadnione. Odstąpienie od umowy skutkuje zaś koniecznością złożenia stosownych oświadczeń woli przez strony zaś umowa sprzedaży zostaje zniweczona ze skutkiem wstecznym. Strony mają obowiązek wzajemnego zwrotu świadczeń (art. 494 w związku z art. 560 kc). Powódka została zatem zobowiązana do przeniesienia prawa własności lokalu na pozwanych zaś pozwani – do zwrotu otrzymanego od powódki świadczenia w postaci ceny lokalu.

Powódka domagała się również zwrotu kosztów poniesionych w związku z zawarciem umowy sprzedaży w postaci poniesionych opłat notarialnych, podatku od czynności cywilnoprawnej, opłat sądowych i kosztów prywatnej opinii biegłego a także odsetek od zaciągniętego na zakup lokalu kredytu.

Odnosząc się do żądania odszkodowania, to znajduje ono podstawę w art. 566 par. 1 kc, zgodnie z którym jeżeli z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej kupujący odstępuje od umowy, może żądać naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, chyba że szkoda jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności, w tym wypadku kupujący może żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę nie wiedząc o istnieniu wady, w szczególności może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, kosztów odebrania, przechowania rzeczy, ubezpieczenia oraz zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jaki nie odniósł korzyści z tych nakładów. Roszczenie oparte na wskazanej podstawie prawnej jest odrębnym roszczeniem z tytułu odpowiedzialności kontraktowej i nie jest roszczeniem z rękojmi. Przepis ten obejmuje swoim zakresem dwa stany faktyczne. Pierwszy, gdy szkoda jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca ponosi odpowiedzialność i drugi – gdy jest ona następstwem okoliczności, za które odpowiedzialności nie ponosi.

W przedmiotowej sprawie niewątpliwie szkoda jest następstwem okoliczności, za które pozwani nie ponoszą odpowiedzialności a zatem powódka może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że zawarła umowę nie wiedząc o istnieniu wady, w szczególności może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy oraz zwrotu dokonanych nakładów. W ocenie sądu szkodą powódki są poniesione przez nią koszty związane z zawarciem umowy w postaci: podatku od umowy sprzedaży 7100 zł, podatku od ustanowienia hipoteki 324 i 19 zł, wynagrodzenia notariusza 1695 zł i 597, 80 - za sporządzenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy, podatku VAT 372, 90, opłaty sądowej 600 zł. Odszkodowanie wyrażające się w poniesionych przez powódkę kosztach wynagrodzenia prywatnego rzeczoznawcy również znajduje podstawę w treści art. 566 par. 1 kc. Należne kupującemu odszkodowanie obejmuje również te nakłady, które kupujący poniósł w wyniku zawarcia umowy sprzedaży, której przedmiot okazał się wadliwy. Do tego rodzaju nakładów można zaliczyć wydatek na poczet ekspertyzy prywatnego rzeczoznawcy, dzięki któremu powódka uzyskała fachową wiedzę dotyczącą istnienia wady lokalu, co umożliwiło zgłoszenie roszczenia z rękojmi. Z tych względów sąd uwzględnił również to żądanie powódki. Łącznie na rzecz powódki zasądzono kwotę 11 308, 70 z tytułu naprawienia szkody wynikającej z zawarcia umowy sprzedaży rzeczy obarczonej wadą fizyczną. Nieuzasadnione było natomiast roszczenie powódki dotyczące zwrotu odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup przedmiotowego lokalu. Powódka nie sprecyzowała czy chodzi w tym wypadku o odsetki kapitałowe czy odsetki karne za opóźnienie, nie wykazała także sposobu wyliczenia ich wysokości jak również nie wykazała związku przyczynowego między zawarciem umowy sprzedaży a szkodą w postaci odsetek. W tym zakresie roszczenie powódki nie zostało udowodnione i podlegało oddaleniu.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 kpc obciążając nimi w całości pozwanych, gdyż powódka przegrała sprawę w nieznacznym zakresie.