Wyrok z 20 września 2018, sygn. I C 509/18

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 września 2018r.

Sąd Rejonowy w Gdyni, Wydział I Cywilny

w składzie

Przewodniczący: SSR Adrianna Gołuńska-Łupina

Protokolant: st. sek. sąd. M. Ś.

po rozpoznaniu w dniu 11 września 2018r. w Gdyni

na rozprawie

sprawy z powództwa Gminy M. G.

przeciwko J. G.

o eksmisję

I.  nakazuje pozwanej J. G. opuszczenie, opróżnienie i wydanie powodowi Gminie M. G. lokalu mieszkalnego nr (...) znajdującego się w budynku nr (...) przy ulicy (...) w G.;

II.  ustala, że pozwanej J. G. przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego z zasobów Gminy M. G.;

III.  wstrzymuje wykonanie punktu I do czasu złożenia pozwanej J. G. przez Gminę M. G. oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego;

IV.  zasądza od pozwanej J. G. na rzecz powoda Gminy M. G. kwotę 440 zł. ( czterysta czterdzieści złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu;

Sygn. akt: I C 509/18

UZASADNIENIE

Powódka Gmina M. G. wniosła pozew przeciwko J. G. o nakazanie jej opuszczenia, opróżnienia oraz wydania powódce lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w G., nie orzekanie o prawie do lokalu socjalnego oraz o zwrot kosztów postępowania.

W uzasadnieniu pozwu powódka podniosła, iż jest właścicielem spornego lokalu, natomiast pozwana nie posiada tytułu prawnego do tego lokalu. Powódka wskazała, iż pozwana była najemcą ww. lokalu. Pozwana zalegała z zapłatą czynszu za ponad 3 pełne okresy płatności, w związku z czym przedmiotowa umowa najmu została wypowiedziana. Pozwana mimo wezwania do dobrowolnego opuszczenia lokalu nie wydała go powódce.

(pozew k. 3-5)

Pozwana J. G. na rozprawie podała, że była w depresji i ureguluje zadłużenie.

(protokół rozprawy z dnia 14.08.2018r. – k. 30, płyta CD – k. 31)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka Gmina M. G. jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w G..

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o wydruk z księgi wieczystej nr (...) – k. 7)

Pozwana J. G. była najemcą powyższego lokalu. Pozwana nie reguluje należności z tytułu najmu lokalu od wielu lat. Powódka wielokrotnie wzywała pozwaną do zapłaty zaległości. Powódka wyrażała zgodę na spłatę powstałego zadłużenia ratalnie, jednak nie odniosło to zamierzonego skutku. Pismem z dnia 22 sierpnia 2017 roku kolejny raz wezwano pozwaną do zapłaty zaległości w łącznej kwocie 25.781,08 zł, wyznaczając termin 30 dni na uregulowanie należności pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu. Pismem z dnia 12 października 2017 roku wypowiedziano pozwanej umowę najmu lokalu z powodu znacznych zaległości czynszowo-eksploatacyjnych. Pozwana dobrowolnie nie opuściła zajmowanego lokalu. Obecnie pozwana posiada znaczne zaległości czynszowe.

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o: umowa – k. 8-9v., pismo z dnia 20.02.2014r. – k. 10, pismo z dnia 25.10.2016r. – k. 11, wezwanie z dnia 22.08.2017r. – k. 12 wraz z potwierdzeniem odbioru – k. 12v., wezwanie z dnia 26.10.2016r. – k. 13 wraz z potwierdzeniem odbioru – k. 13v., wypowiedzenie – k. 14 wraz z potwierdzeniem odbioru – k. 14v., pismo z dnia 18.01.2018r. – k. 15, dane syntetyczne – k. 16)

Pozwana J. G. obecnie ma 52 lata. Samodzielnie prowadzi gospodarstwo domowe. Pozwana nie korzysta z pomocy Miejskiego Ośrodka Pomocy Społecznej. Nie figuruje w rejestrze osób bezrobotnych. Jej łączne zadłużenie wynosi około 31 tys. złotych. Utrzymuje się z prac dorywczych, z czego osiąga miesięczny dochód w wysokości około 500 zł. Nie pobiera świadczeń emerytalnych ani rentowych. Nie posiada orzeczenia o stopniu niepełnosprawności. Miesięczny koszt utrzymania mieszkania wynosi 610 zł.

(dowód: pismo z MOPS z dnia 13.06.2018r. – k. 26, przesłuchanie pozwanej – k. 30-30v., płyta CD – k. 31, oświadczenie pozwanej – k. 36, płyta CD – k. 37)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w całości na podstawie dowodów z dokumentów przedłożonych przez powódkę oraz przesłanych przez instytucje na żądanie Sądu. W ocenie Sądu powyższe dokumenty dotyczące wypowiedzenia stosunku najmu nie budzą wątpliwości, co do swej prawdziwości oraz wiarygodności, a nadto nie były kwestionowane przez żadną ze stron, zatem brak było podstaw do odmowy dania im wiary i mocy dowodowej.

Podstawę prawną roszczenia powódki stanowi przepis art. 222 § 1 k.c., zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która włada jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela prawo do władania rzeczą.

Podkreślić należy, iż żadna ze stron nie kwestionowała uprawnień właścicielskich powódki do spornego lokalu, a także okoliczności, iż pozwana J. G. była najemcą tego lokalu. Nadto pozwana nie kwestionowała, iż przedmiotowa umowa najmu została wypowiedziana, jak również, że posiada znaczne zaległości w zapłacie czynszu, a także że otrzymała wezwanie do zapłaty tegoż zadłużenia wraz z uprzedzeniem o możliwości wypowiedzenia stosunku najmu i wskazaniem terminu miesięcznego na zapłatę zaległości czynszowych.

Jak stanowi art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2005r nr 31 poz. 266 z późn. zm.) jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie i określać przyczynę wypowiedzenia.

Należy zauważyć, że powyższy przepis ma zastosowanie do sytuacji prawnej pozwanej, ponieważ zajmowała sporny lokal na podstawie umowy najmu i była z tego tytułu zobowiązani do opłacania czynszu. Zgodnie z art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, m.in. jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Sąd zważył, iż wszystkie przesłanki, o jakich mowa w art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, zostały spełnione. Przede wszystkim powódka pismem z dnia 12 października 2017 roku wypowiedziała pozwanej umowę najmu ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2017 roku, po uprzednim wezwaniu do zapłaty zadłużenia z zakreśleniem jej dodatkowego miesięcznego terminu na uiszczenie należności. Z dniem 31 grudnia 2017 roku upłynął termin wypowiedzenia, a co za tym idzie ustał stosunek najmu przedmiotowego lokalu pomiędzy powódką a pozwaną J. G..

Nadto jednoznacznie można stwierdzić, że pozwana posiadała zaległości w opłatach czynszowych, w wysokości znacznie przekraczającej trzy pełne okresy płatności - zaległość na dzień 22 sierpnia 2017 roku bez odsetek wynosiła 22.369,89 zł ( vide: wezwanie z dnia 22 sierpnia 2017 roku – k. 12).

Sąd zważył, iż nie sposób uznać by żądanie zgłoszone przez powódkę stanowiło nadużycie prawa. W orzecznictwie Sądu Najwyższego za utrwalony można uznać obecnie pogląd, zgodnie z którym możliwość nieuwzględnienia roszczenia windykacyjnego na podstawie art. 5 k.c. może mieć miejsce tylko w sytuacjach wyjątkowych. Oddalenie powództwa na podstawie art. 5 k.c. oznacza bowiem pozbawienie właściciela ochrony przysługującego mu prawa własności, którego ochrona jest zasadą konstytucyjną (por: orz. SN z 22.11.1994r. II CRN 127/94 nie publ; wyr. SN z 27.01.1999r. II CKN 151/98, wyr SN z 22.03.2000r. I CKN 440/98). Sąd Najwyższy trafnie stwierdził w orzeczeniu z dnia 25 maja 1973r. III CRN 86/73, że zasady współżycia społecznego chronią wprawdzie przed nadużyciem prawa, ale nie mogą tego prawa w ogóle unicestwić. W szczególności przy żądaniu eksmisji mogą one jedynie powodować odroczenie eksmisji, a nie pozbawienie uprawnionego jego prawa podmiotowego w zupełności. Sytuacja rodzinna i materialna pozwanej, którą Sąd ustalił nie może być uznana za szczególnie wyjątkową, by uzasadniała oddalenie powództwa.

Sąd zważył także, iż zgodnie z dyspozycją przepisu art. 14 ust. 1 i ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, Sąd zobowiązany jest z urzędu badać przesłanki w zakresie orzeczenia o uprawnieniu do lokalu socjalnego wobec osób których dotyczy nakaz opróżnienia lokalu. Zgodnie z przepisem ust. 4 art. 14 ww. ustawy obowiązek przyznania takiego lokalu istnieje w przypadku: 1) kobiety w ciąży, 2) małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz.U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414, z późn. zm.) lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą, 3) obłożnie chorych, 4) emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, 5) osoby posiadającej status bezrobotnego, 6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały – chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Zgodnie z § 5 Uchwały Nr XIII/255/15 Rady Miasta G. z dnia 28 października 2015 roku w sprawie zasad wynajmowania lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy M. G. (Dz. Urzędowy Województwa (...) z dnia 27 listopada 2015 r. poz. 3608 oraz Dz. Urzędowy Województwa (...) z dnia 23.02.2016 r. poz. 767 w sprawie sprostowania błędu) prawo do ubiegania się o wynajęcie lokalu socjalnego mają osoby, które łącznie spełniają warunki: 1) są członkami wspólnoty samorządowej, 2) spełniają kryterium dochodowe, tj. prawo do ubiegania się o wynajęcie lokalu socjalnego mają osoby znajdujące się w trudnej sytuacji mieszkaniowej, nie posiadające tytułu prawnego do lokalu, których średni miesięczny dochód na jednego członka gospodarstwa domowego w okresie 6 miesięcy poprzedzających datę złożenia wniosku nie przekracza 100% najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym i 75% najniższej emerytury w gospodarstwie wieloosobowym.

Natomiast zgodnie z art. 94 ust. 2 ustawy z dnia 17 grudnia 1998 r. o emeryturach i rentach z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych (Dz. U. z 2017 r. poz. 1383, 1386 i 2120 oraz z 2018 r. poz. 138 i 357) w zw. z Komunikatem Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych z dnia 20 lutego 2018 roku w sprawie kwoty najniższej emerytury i renty, dodatku pielęgnacyjnego i dodatku dla sierot zupełnych oraz kwot maksymalnych zmniejszeń emerytur i rent (Monitor Polski z 2018r., poz. 216) kwota najniższej emerytury od dnia 01 marca 2018 roku wynosi 1.029,80 zł.

Sąd uznał, iż w niniejszej sprawie w stosunku do pozwanej J. G. zachodzą podstawy do obligatoryjnego orzeczenia o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, gdyż spełnia on przesłankę o której mowa art. 14 ust. 4 pkt 6 ww. ustawy, albowiem pozwana znajduje się w trudnej sytuacji mieszkaniowej, nie posiada tytułu prawnego do lokalu, jest członkiem wspólnoty (...), a nadto spełnia kryterium dochodowe określone w powyższej uchwale jako osoba prowadząca jednoosobowe gospodarstwo domowe – jej miesięczny dochód wynosi około 500 zł.

Jednocześnie, z okoliczności sprawy nie wynika, że pozwana może zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas zajmowany, a w szczególności, aby dysponowała możliwościami zaspokojenia we własnym zakresie swoich potrzeb mieszkaniowych, poprzez wynajęcie lokalu lub chociażby pokoju na wolnym rynku.

Z powyższych przyczyn Sąd uznał, iż skoro pozwanej nie przysługuje uprawnienie do władania rzeczą, żądanie powódki nakazania pozwanej opuszczenia przedmiotowego lokalu i wydania go powódce, zasługuje na uwzględnienie i na podstawie art. 222 § 1 k.c. orzekł jak w punkcie I. sentencji wyroku.

Natomiast na podstawie art. 14 ust. 4 pkt 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego – orzeczono jak w punkcie II. wyroku.

Rozstrzygnięcie zawarte w punkcie III. wyroku Sąd oparł na treści art. 14 ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, zgodnie z którym orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § k.p.c. w zw. z § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U.2015.1804 ze zm.), uznając, że powódka wygrała proces w całości zasądził na jej rzecz od pozwanej kwotę 440 zł, na co składają się poniesione przez nią koszty: opłata od pozwu (200 zł) oraz opłata za czynności profesjonalnego pełnomocnika w osobie radcy prawnego (240 zł).