sygn. III C 1783/21 9 września 2022 Sąd Okręgowy w Warszawie

Wyrok z 9 września 2022, sygn. III C 1783/21

Data orzeczenia 9 września 2022
Sąd Sąd Okręgowy w Warszawie
Wydział III Wydział Cywilny
Przewodniczący Sędzia Mariusz Solka
Tagi
#Sąd Okręgowy w Warszawie #III Wydział Cywilny #wyrok

Sygn. akt III C 1783/21

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 9 września 2022 rok

Sąd Okręgowy w Warszawie III Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:

Sędzia SO Mariusz Solka

po rozpoznaniu w dniu 9 września 2022 roku w Warszawie na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa (...) S.A. z siedzibą w W.

przeciwko pozwanemu (...) W.

o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

orzeka:

1.  powództwo oddala;

2.  zasądza od powoda (...) S.A. z siedzibą w W. na rzecz pozwanego (...) W., kwotę 5.400,00 (pięć tysięcy, czterysta) złotych kosztów procesu - wynagrodzenia pełnomocnika.---

/-/ Sędzia SO Mariusz Solka

Sygn. akt III C 1783/21

UZASADNIENIE WYROKU

z dnia 9 września 2022 roku (k. 256)

W piśmie z dnia 15 lipca 2014 r. (k. 124), zastępującym w niniejszej sprawie pozew, wnioskodawca (...) S. A. na podstawie art. 78 ust. 1, w związku z art. 221 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz.518, z późn. zm.- dalej „ugn”) wniósł w pkt 1 o wydanie przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. orzeczenia, w którym zostanie stwierdzone, że zaproponowana od dnia 1 stycznia 2015 r. opłata roczna za użytkowanie wieczyste gruntu położonego w W., przy Al. (...), oznaczonego jako działka nr (...) z obrębu (...) o powierzchni 2060 m 2, dla którego prowadzona jest księga wieczysta (...), wskazana w wypowiedzeniu z dnia 10 czerwca 2014 r. (otrzymanym dnia 16 czerwca 2014 r.) jest uzasadniona w innej wysokości ze względu na zastosowanie w wypowiedzeniu niewłaściwej stawki procentowej tej opłaty (3 % zamiast 2%). Ponadto, w pkt 2 wniósł o określenie ww. opłaty rocznej w wysokości 306.286,16 zł (tj. 2% od wartości nieruchomości według wyceny - 15.314.307,80 zł).

W uzasadnieniu wskazał, że Oświadczeniem z dnia 10 czerwca 2014 r. nr (...), złożonym przez Prezydenta (...) W. - wypowiedziano dotychczasową wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu położonego w W., przy Al. (...), oznaczonego jako działka nr (...) z obrębu (...) o powierzchni 2060 m ( 2) .

Wnioskodawca wskazał, że ustalając nową wysokość opłaty rocznej, nie uwzględniono faktu, iż z dniem 22 września 2004 r., na mocy ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2004 r., Nr 141, poz. 1492) do art. 72 ust. 3 ugn został dodany nowy pkt 4 a, zgodnie z którym wysokość stawki procentowej opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego za nieruchomości gruntowe oddane na działalność turystyczną wynosi 2 % ceny. W związku z tym, iż zgodnie z art. 3 pkt 1 i pkt 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach turystycznych (t.j. Dz.U. z 2004 r., Nr 223, poz. 2268) usługi hotelarskie należą do jednej z kategorii usług turystycznych, które ustawa definiuje m.in. jako krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi i miejsc noclegowych, to należy stwierdzić, że przedmiotowa nieruchomość jest wykorzystywana na działalność turystyczną.

Wnioskujący wskazał, że na przedmiotowej nieruchomości prowadzony jest od 2002 roku Hotel (...). Zdaniem Wnioskodawcy (...) S.A. w W. jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości, która jest wykorzystywana na działalność turystyczną, a użytkowana przez Wnioskodawcę nieruchomość podlega, przewidzianej w cyt. art. 72 ust. 3 pkt 4 a) ustawy o gospodarce nieruchomościami, stawce 2 %.

Jednocześnie wnioskujący podkreślił, że stawka taka powinna zostać zastosowana przez urząd dokonujący wypowiedzenia „z urzędu”, bez jakichkolwiek działań ze strony użytkownika wieczystego.

Wnioskujący wskazał, że w podobnych sprawach wszczętych przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym w W., dotyczących wysokości opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego:

a)  nieruchomości gruntowej, położonej w W. przy ul. (...), stanowiącej własność Skarbu Państwa, na której posadowiony jest, będący własnością (...) S.A., budynek Hotelu (...) (orzeczenie z dnia 26 stycznia 2006 r. wraz ze sprostowaniem z dnia 17 Sutego 2006 r., sygn. (...)),

b)  nieruchomości gruntowej, położonej w W. przy ul. (...), stanowiącej własność Skarbu Państwa, na której posadowiony jest, będący własnością (...) S.A., budynek Hotelu (...) (orzeczenie z dnia 29 maja 2006 r. , sygn. (...)),

- SKO dokonało zmiany stawki procentowej opłaty rocznej z 3% na 2 % i określiło wysokość opłat według zmienionej na 2 % stawki.

Ponadto, powód powołał się na najnowsze orzecznictwo w analogicznych sprawach.

Według wnioskującego, SKO i sądy m.in. jednoznacznie wskazały, że uregulowania ustawowe wprowadziły dla właściwych organów obowiązek wszczęcia z urzędu procedury zmiany stawki procentowej opłaty rocznej w sytuacji spełniania przez użytkownika wieczystego wszystkich ustawowych przesłanek; jak również, że zaniechanie dokonania z urzędu, przy aktualizacji (wypowiedzeniu) wysokości opłaty rocznej, również aktualizacji stawki procentowej jest sprzeczne z prawem.

Wnioskodawca zwrócił uwagę, że w analogicznych sytuacjach w innych miastach miała wielokrotnie miejsce praktyka stosowania, „z urzędu”, przy dokonywaniu aktualizacji wysokości opłaty rocznej nowej, 2 % stawki opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości (...) S.A. wykorzystywanych na działalność hotelową. W przekonaniu wnioskującego aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej w W., przy Al. (...) jest uzasadniona w innej wysokości ze względu na zastosowaną przez Prezydenta Miasta w wypowiedzeniu niewłaściwą stawkę procentową (wniosek k. 124-128).

Pismem z dnia 25 lutego 2020 r. (k. 43 i n). (...) S.A. z siedzibą w W. na podstawie art. 80 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wniósł sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 15 stycznia 2020 r., sygn. SKO; (...), ustalającego opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w W., przy Al. (...) oznaczonej jako działka nr (...), z obrębu (...), o powierzchni 2060 m 2, nr KW (...), obowiązującą od dnia 1 stycznia 2015 r., w wysokości 459.429,23 zł i wniósł o ustalenie, że w wypowiedzeniu zastosowano niewłaściwą stawkę procentową (3% zamiast 2%) oraz ustalenie w konsekwencji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wskazanej wyżej nieruchomości gruntowej w innej wysokości, tj. 306.286,16 zł (2% od wartości nieruchomości według wyceny - 15.314.307,80 zł. Ponadto, wniósł i zasądzenie od Pozwanego na rzecz Powoda kosztów postępowania z wyodrębnieniem kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych (k. 43v).

Wnioskujący nadmienił, że powoływany przez SKO przepis art. 221 u.g.n. stwarza dla użytkownika wieczystego również możliwość złożenia wniosku o zmianę stawki w trybie artykułów 78-81 ustawy: natomiast – w przekonaniu pozwanego - organ powinien takiej zmiany dokonać z urzędu. Tym bardziej zatem organ powinien dokonać takiej zmiany dokonując wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Wskazane we wniosku do SKO (zastępującym pozew) i załączone do niego orzeczenia – w przekonaniu wnioskującego - jednoznacznie to potwierdzają (k. 44v). Podsumowująco powód podkreślił, że we wniosku do SKO z dnia 15 lipca 2020 r. oraz w uzasadnieniu do sprzeciwu wykazał, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w W., przy Al. (...) jest uzasadniona w innej wysokości, poprzez zastosowanie właściwej stawki procentowej - 2 %. Powód wskazał, że wniósł sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 15 stycznia 2020 r. celem przekazania sprawy właściwemu sądowi powszechnemu ze względu na miejsce położenia nieruchomości oraz wnioskuje jak w petitum niniejszego sprzeciwu (k. 45).

W zakończeniu powód wskazał, że w dniu 1 września 2016 roku, doszło do połączenia spółki (...) S.A. (KRS (...)) będącej użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej położonej w W., przy Al. (...), czyli wnioskodawcą w sprawie przed SKO, ze swoim jedynym akcjonariuszem - (...) S.A. (KRS (...)). Połączenie zrealizowane zostało na podstawie art. 492 §1 pkt 1 k.s.h. poprzez przeniesienie całego majątku (...) S.A. do spółki (...) S.A. W wyniku połączenia (...) S.A., zgodnie z art. 494 k.s.h. wstąpiła we wszystkie prawa i obowiązki (stała się następcą prawnym) (...) S.A. Powód wskazał, że fakt ten został ujawniony w Dziale 6 rubryka 4 pozycja 2 odpisu z rejestru przedsiębiorców (KRS) (...) S.A. W związku, z czym w tym stanie faktycznym doszło do sukcesji uniwersalnej na rzecz (...) S.A.

W odpowiedzi na pozew, (...) W. wniosło o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powoda (...) S.A. z siedzibą w W. na rzecz pozwanego (...) W. kosztów postępowania sądowego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. (k. 219 i n.).

W uzasadnieniu pozwany wskazał, że (...) W. jest właścicielem nieruchomości położonej W. przy Al. (...), stanowiącej działkę ewidencyjną numer (...) z obrębu (...)o powierzchni 2060 m ( 2), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Nr (...). Jej użytkownikiem wieczystym jest powodowa (...) S.A. z siedzibą w W..

Przedmiotowa nieruchomość powstała ze scalenia działek ewidencyjnych o numerze (...) o powierzchni 2 008 m 2 oraz o numerze 3 o powierzchni 52 m 2.

Działka o numerze (...) (uprzedni numer (...)) została oddana w użytkowanie wieczyste umową z dnia 7 lutego 1997 r. (akt notarialny Repertorium A Nr (...)). W jej § 3 ustalono, że grunt przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, natomiast w § 5 przewidziano stawkę procentową w wymiarze 3%.

Z kolei działka nr (...) została oddana w użytkowanie wieczyste umową zawartą w dniu 11 kwietnia 2000 r. (akt notarialny Repertorium A (...),) której § 3.1. przewidywał zastosowanie stawki procentowej w wymiarze 3%. Użytkownik wieczysty zobowiązał się korzystać z gruntu zgodnie z przeznaczeniem wynikającym z funkcji mieszkaniowo-usługowej.

Pozwany wskazał, że oświadczeniem z dnia 12 grudnia 2005 r. została wypowiedziana wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości położonej przy Al. (...) w W., z jednoczesnym zaproponowaniem nowej opłatę w wysokości 132.190,20 zł, z zastosowaniem stawki procentowej w wysokości 3%. Ówczesny użytkownik wieczysty nie zakwestionował tego wypowiedzenia i nowej opłaty rocznej. dowód:

Umową z dnia 11 grudnia 2012 r. (akt notarialny Repertorium A nr (...)), prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości nabyła (...) S.A., którą - pismem z 06 czerwca 2013 r. - poinformowano o wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, z zastosowaniem stawki procentowej w wysokości 3%.

Pozwany wskazał, że w związku ze zmianą wartości przedmiotowej nieruchomości, oświadczeniem z dnia 10 czerwca 2014 r. wypowiedziano dotychczasową wysokość opłaty rocznej i zaoferowano zaktualizowaną opłatę w wysokości 459 429,23 zł, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej w wymiarze 3%. (...) S.A. złożyła wniosek z 15 lipca 2014 r. skierowany do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W., w którym wskazała, że aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste jest uzasadniona w innej wysokości, tj. w kwocie 306.286,16 zł.

W przekonaniu pozwanego, użytkownik wieczysty nie zakwestionował operatu szacunkowego określającego wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę 15.314.308,00 zł, jednakże wskazał, iż stawka procentowa winna wnosić 2%.

Pozwany potwierdził, że na skutek połączenia, które miało miejsce we wrześniu 2016 r., następcą prawnym (...) S.A. jest powodowa (...) S.A.

Potwierdził także, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. orzeczeniem z dnia 15 stycznia 2020 r., (...), oddaliło wniosek, a od powyższego orzeczenia użytkownik wieczysty wniósł sprzeciw (k. 220v).

Odnosząc się do kwestii stawki procentowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości pozwany wskazał, że w dacie dokonania wypowiedzenia dotychczasowej opłaty rocznej (oświadczenie z dnia 10 czerwca 2014 r.) obowiązywał art. 73 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej jako: u.g.n.), w następującym brzmieniu: „Jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu. Przy dokonywaniu zmiany stawki procentowej stosuje się tryb postępowania określony w art. 78-81.”

W przekonaniu pozwanego, zastosowanie trybu określonego w art. 78-81 u.g.n. oznacza, że postępowanie w przedmiocie zmiany stawki procentowej jest wszczynane przez złożenie przez użytkownika wieczystego do właściwego organu stosownego wniosku. Właściwy organ może bądź zmienić stawkę procentową zgodnie z art. 78 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 73 ust. 2 u.g.n., bądź stwierdzić, że brak jest podstaw do takiej zmiany. W tym drugim wypadku użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania stanowiska organu, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego wniosek o zmianę stawki procentowej opłaty rocznej, kwestionujący stanowisko organu (art. 78 ust. 2 u.g.n. w zw. z art. 73 ust. 2 u.g.n.). Z kolei zgodnie z art. 80 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 73 ust. 2 u.g.n. od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego. Wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2 u.g.n., zastępuje pozew (art. 80 ust. 2 zdanie drugie u.g.n. w zw. z art. 73 ust. 2 u.g.n.).

Pozwany zaznaczył, że użytkownik wieczysty nie złożył do właściwego organu wniosku o zmianę stawki procentowej. Właścicielem przedmiotowej nieruchomości jest (...) W., w konsekwencji „właściwym organem” jest Prezydent (...) W..

Pozwany podkreślił, że wypowiedzenie z dnia 10 czerwca 2014 r. dotychczasowej opłaty rocznej było związane ze zmianą wartości przedmiotowej nieruchomości, nie zaś stawki procentowej, przy czym użytkownik wieczysty nie zakwestionował operatu szacunkowego określającego wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę 15.314.308,00 zł. W konsekwencji, w ocenie pozwanego, uprawnione jest stanowisko, że jeżeli wypowiedzenie obejmowało tylko jeden element rzutujący na wysokość opłaty, tj. zmianę wartości nieruchomości, to na etapie postępowania sądowego niedopuszczalnym jest objęcie jego zakresem także zmiany stawki procentowej, gdyż sprzeciwia się temu konieczność wyczerpania procedury, którą inicjuje wniosek użytkownika wieczystego złożony do właściwego organu.

Niezależnie od powyższego pozwany wskazał, że błędne jest stanowisko powodowej spółki, że stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości powinna być z urzędu zmieniona z 3% na 2% (k. 221).

Pozwany podkreślił, że wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosi (zgodnie z art. 72 u.g.n.):

1) za nieruchomości gruntowe oddane na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej - 0,3% ceny;

2) za nieruchomości gruntowe pod budowę obiektów sakralnych wraz z budynkami towarzyszącymi, plebanii w parafiach diecezjalnych i zakonnych, archiwów i muzeów diecezjalnych, seminariów duchownych, domów zakonnych oraz siedzib naczelnych władz kościołów i związków wyznaniowych - 0,3% ceny;

3) za nieruchomości gruntowe na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność: opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo- rozwojową - 0,3% ceny;

3a) za nieruchomości gruntowe oddane na cele rolne -1% ceny;

4) za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową - 1% ceny;

4a) za nieruchomości gruntowe na działalność turystyczną - 2% ceny;

5) za pozostałe nieruchomości gruntowe - 3% ceny.

Pozwany wskazał, że prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości zostało nabyte na podstawie wyżej wskazanych umów z dnia 7 lutego 1997 r. oraz z dnia 11 kwietnia 2000 r., które ustalały 3% stawkę opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz określiły cel oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jako przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniowo-usługową.

Pozwany podniósł, że w świetle art. 221 u.g.n., przepis art. 72 ust. 3 stosuje się odpowiednio do nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste przed 1 stycznia 1998 r., z wyjątkiem nieruchomości, dla których stawki procentowe opłat rocznych zostały ustalone w wysokości powyżej 3% (§ 1); w sytuacji, gdy przy oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste nie została określona wysokość stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, właściwy organ określi wysokość tej stawki stosując tryb postępowania określony w art. 78-81 (§ 2); jeżeli przy oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste nie został określony cel, na który nieruchomość była oddana, stawkę procentowa opłaty rocznej przyjmuje się stosownie do celu wynikającego ze sposobu korzystania nieruchomości.

Pozwany wskazał, że przepis art. 221 u.g.n, został umieszczony w Dziale VII Przepisy przejściowe, zmiany w przepisach obowiązujących i przepisy końcowe, co daje asumpt do twierdzenia, że podmiot, który otrzymał w użytkowanie wieczyste nieruchomość przed dniem 1 stycznia 1998 r., po wejściu w życie u.g.n. mógł żądać ustalenia stawki opłaty rocznej, wyłącznie w sytuacji, gdy wcześniej nie została ona ustalona, lub nie został ustalony cel, na który nieruchomości została oddana.

Pozwany podniósł, że w realiach rozpoznawanej sprawy powyższe unormowanie nie znajduje zastosowania, bowiem w wyżej przywołanych umowach została ustalona 3% stawka opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, jak również został wskazany cel oddania nieruchomości w użytkowania wieczyste, tj. pod zabudowę mieszkaniowo-usługową.

W podsumowaniu pozwany podniósł, że powództwo nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem wypowiedzenie z dnia 10 czerwca 2014 r. dotychczasowej opłaty rocznej było związane wyłącznie ze zmianą wartości przedmiotowej nieruchomości, przy czym użytkownik wieczysty we wniosku do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. (zastępującego pozew) nie zakwestionował operatu szacunkowego określającego jej wartość. W konsekwencji, niedopuszczalnym jest na etapie postępowania sądowego kwestionowanie zastosowanej przy wypowiedzeniu stawki procentowej (k. 222).

Żadna ze stron nie złożyła wniosku o przeprowadzenie rozprawy ( protokół z dnia 9 września 2022 r. k. 255).

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Miasto (...) W. jest właścicielem nieruchomości położonej W. przy Al. (...), stanowiącej działkę ewidencyjną numer (...) z obrębu (...) o powierzchni 2060 m ( 2), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Nr (...). Jej użytkownikiem wieczystym jest powodowa (...) S.A. z siedzibą w W..

Przedmiotowa nieruchomość powstała ze scalenia działek ewidencyjnych o numerze (...) o powierzchni 2 008 m 2 oraz o numerze 3 o powierzchni 52 m 2.

Działka o numerze (...) (uprzedni numer (...)) została oddana w użytkowanie wieczyste Przedsiębiorstwu (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. umową z dnia 7 lutego 1997 r. ( wypis z aktu notarialnego Repertorium A Nr (...) k. 224). W jej § 3 ustalono, że grunt przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, natomiast w § 5 przewidziano stawkę procentową w wymiarze 3% (k. 226v-k.227). §12 strony przewidziały, że na podstawie umowy objętej tym aktem wnoszą o odłączenie z księgi wieczystej Kw nr (...) nie zabudowanej działki gruntu nr ewid. (...) o obszarze 5655 m ( 2), urządzenie dla niej nowej księgi wieczystej i dokonanie w nowoutworzonej księdze wieczystej w dziale II wpisu własności na rzecz Gminy (...) i użytkownika wieczystego „Przedsiębiorstwo (...)sp. z o.o. z siedzibą w W. (k. 228).

Z kolei działka nr (...) została oddana w użytkowanie wieczyste umową zawartą w dniu 11 kwietnia 2000 r. (wypis z aktu notarialnego Repertorium A (...) – k. 229) której § 3.1. przewidywał zastosowanie stawki procentowej w wymiarze 3%. Użytkownik wieczysty (...) S.A. zobowiązał się korzystać z gruntu zgodnie z przeznaczeniem wynikającym z funkcji mieszkaniowo-usługowej (§4.1. k. 229). Stosownie do §8 (...) S.A. miał wnieść do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie o przyłączenie niezabudowanej działki gruntu nr (...) z obrębu (...) z obszaru (...), położonej w W. przy Al. (...) do działki nr (...), ponadto wnosił o wpisanie z I dziale tej księgi wieczystej okresu trwania użytkowania wieczystego do dnia 7 lutego 2096 rou oraz przeznaczenie nieruchomości pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, a w dziale II tej księgi wymienionej spółki jako użytkownika wieczystego (k. 230-k. 230v).

Oświadczeniem z dnia 12 grudnia 2005 r. została wypowiedziana z dniem 31 grudnia 2005 r. wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości położonej przy Al. (...) w W., stanowiącego działkę ewid. nr (...) z obrębu (...) o powierzchni 2.060 m ( 2), z jednoczesnym zaproponowaniem nowej opłaty w wysokości 132.190,20 zł od dnia 1 stycznia 2006 r., z zastosowaniem stawki procentowej w wysokości 3% ceny gruntu. W wypowiedzeniu Urząd (...) W. wskazał, że stawka procentowa opłaty rocznej nie uległa zmianie i wynosi 3%, a ustalenie nowej wysokości opłaty rocznej spowodowane jest zmianą wartości nieruchomości gruntowej (z powołaniem na art. 77 i art. 78 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.). Wskazał przy tym, że ówcześnie aktualna wartość ww. nieruchomości gruntowej, zgodnie z wyceną rzeczoznawcy majątkowego z 16 listopada 2005 r., wynosiła 4.406.340 zł, a wartość 1m ( 2) wynosiła 2.139 zł. Opłatę ustalono więc według następującego wzoru: 2.060m2 (powierzchni gruntu) x 2.139 zł (cena 1m2 gruntu) x 3% (stawka procentowa opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu), w sumie 132.190,20 zł (k. 231).

Ówczesny użytkownik wieczysty –(...)Sp. z o.o. w W. - nie zakwestionował tego wypowiedzenia i nowej opłaty rocznej ( dowód doręczenia k. 232).

Umową z dnia 11 grudnia 2012 r. ( wypis z aktu notarialnego Repertorium A nr (...) k. 233 i n.), prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości przy Al. (...), stanowiącej działkę gruntu ewidencyjnego 50 z obrębu (...) o obszarze 2060 m ( 2) nabyła (...) S.A. z siedzibą w W. (kupujący) od (...)Sp. z o.o. w W. (sprzedający) – KW (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie (§1 pkt 1.1.Umowy sprzedaży k. 234). Właścicielem ww. nieruchomości było (...) W. (§1 pkt 1.2.2. Umowy sprzedaży k. 234; ponadto §2 Umowy k. 237).

Pismem z 06 czerwca 2013 r. (pismo k. 241) Urząd Dzielnicy (...)w W. poinformował (...) S.A. z siedzibą w W. o wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego części gruntu pod budynkiem położonym na działce nr (...) z obrębu (...) przy Al. (...), z zastosowaniem stawki procentowej w wysokości 3% wartości gruntu, tj. kwotę 132.190,20 zł. Powyższe zawiadomienie nie stanowiło wypowiedzenia w rozumieniu art. 77 i art. 78 u.g.n., stanowiło jedynie informację i nie podlegało zaskarżeniu do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. ( pismo z 06 czerwca 2013 r. k. 241).

Natomiast wypowiedzenie wysokości dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego tejże nieruchomości nastąpiło w dniu 10 czerwca 2014 r. w piśmie Prezydent (...) W. o nr (...)skierowanym do (...) S.A. w W. (k. 96). W związku ze zmianą wartości przedmiotowej nieruchomości, w dniu 10 czerwca 2014 r. wypowiedziano dotychczasową wysokość opłaty rocznej i zaoferowano zaktualizowaną opłatę w wysokości 459 429,23 zł od dnia 1 stycznia 2015 roku, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej w wymiarze 3%. W wypowiedzeniu pouczono użytkownika wieczystego o tym, że może on w terminie 30 dni od daty otrzymania ww. wypowiedzenia złożyć do SKO w W. wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej wysokości ( wypowiedzenie – k. 96). Pismo zawierające ww. wypowiedzenie doręczono użytkownikowi wieczystemu w dniu 16 czerwca 2014 r. ( potwierdzenie doręczenia k. 96v).

Stosownie do Operatu szacunkowego z dnia 20 maja 2014 r. wartość rynkowa 1m ( 2) prawa własności nieruchomości gruntowej położonej w W. przy Al. (...), obręb (...), dz. nr (...) o (...) wynosiła 7.434,13 złz a wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej 15.314.308,00 zł ( operat szacunkowy k. 97).

Użytkownik wieczysty, (...) S.A. w W., pismem dnia 15 lipca 2014 roku skierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. wniósł o ustalenie, że ww. aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste jest uzasadniona w innej wysokości. Wniósł o wydanie przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. orzeczenia, w którym zostanie stwierdzone, że zaproponowana od dnia 1 stycznia 2015 r. opłata roczna za użytkowanie wieczyste gruntu położonego w W., przy Al. (...), oznaczonego jako działka nr (...) z obrębu (...) o powierzchni 2060 m 2, dla którego prowadzona jest księga wieczysta (...), wskazana w wypowiedzeniu z dnia 10 czerwca 2014 r. (otrzymanym dnia 16 czerwca 2014 r.) jest uzasadniona w innej wysokości ze względu na zastosowanie w wypowiedzeniu niewłaściwej stawki procentowej tej opłaty (3 % zamiast 2%) oraz wniósł o określenie ww. opłaty rocznej w wysokości 306.286,16 zł (tj. 2% od wartości nieruchomości według wyceny - 15.314.307,80 zł).

Pismem z dnia 1 czerwca 2015 roku Prezydent (...) W. poinformował (...) S.A. z siedzibą w W., że zgodnie z operatem szacunkowym wykonanym przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 20 maja 2014 roku, wartość gruntu obecnie wynosi 7.434,13 zł/m2 i opierając się na aktualnej wartości gruntu właściwy organ dokonał aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. W uzasadnieniu wskazał, że stawka procentowa 3% oraz cel przeznaczenia nieruchomości w sposób jednoznaczny został określony w umowie i nie ma zastosowania art. 221 u.g.n. (k.75).

Dnia 1 września 2016 roku, doszło do połączenia spółki (...) S.A. (KRS (...)) będącej użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej położonej w W., przy Al. (...), czyli wnioskodawcą w sprawie przed SKO, ze swoim jedynym akcjonariuszem - (...) S.A. (KRS (...)). Połączenie zrealizowane zostało na podstawie art. 492 §1 pkt 1 k.s.h. poprzez przeniesienie całego majątku (...) S.A. do spółki (...) S.A. W wyniku połączenia (...) S.A., zgodnie z art. 494 k.s.h. wstąpiła we wszystkie prawa i obowiązki (stała się następcą prawnym) (...) S.A., co zostało ujawnione w Dziale 6 rubryka 4 pozycja 2 odpisu z rejestru przedsiębiorców (KRS) (...) S.A. W związku, z czym doszło do sukcesji uniwersalnej na rzecz (...) S.A. ( odpis pełny KRS k. 65v).

Samorządowe Kolegium Odwoławcze orzeczeniem z dnia 15 stycznia 2020 r. na podstawie art., 79 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami oddaliło wniosek wskazując że został on złożony na podstawie art. 78 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. W uzasadnieniu wskazano, że podstawą aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu był operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. G., w którym wartość nieruchomości określono na kwotę 15.314.308,00 zł i wykonany został porównawczą metoda porównywania parami niezabudowanych nieruchomości podobnych (k. 68). W umowie o oddanie nieruchomości w użytkowaniu wieczyste określono stawkę 3% od wartości nieruchomości gruntu opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ora wskazano cel, stąd art. 221 u.g.n. nie znajdował zastosowania. SKO wskazało, że jeśli postępowania dotyczyło aktualizacji opłaty tylko ze względu na zmianę wartości nieruchomości, to niedopuszczalne jest rozszerzenie zakresu sprawy i objęcie tym postępowaniem także zmiany stawki procentowej tej opłaty ( orzeczenie SKO z dnia 15 stycznia 2020 r. k. 70v).

Pismem z dnia 25 lutego 2020 r. (k. 43) (...) S.A. w W. - jako następca prawny użytkownika wieczystego (...) S.A. - złożył sprzeciw od ww. orzeczenia SKO w W., na podst. art. 80 ust. 1 u.g.n., ustalającego opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w W., przy Al. (...) oznaczonej jako działka nr (...), z obrębu (...), o powierzchni 2060 m 2, nr KW (...), obowiązującą od dnia 1 stycznia 2015 r., w wysokości 459.429,23 zł. Wniósł o ustalenie, że w wypowiedzeniu zastosowano niewłaściwą stawkę procentową (3% zamiast 2%) oraz ustalenie w konsekwencji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wskazanej wyżej nieruchomości gruntowej w innej wysokości, tj. 306.286,16 zł (2% od wartości nieruchomości według wyceny - 15.314.307,80 zł) (k. 43).

Podstawę ustaleń faktycznych stanowiły dokumenty urzędowe, które Sąd obdarzył wiarą, albowiem zostały one ustalone przez uprawnione organy, w zakresie ustawowo przyznanych prerogatyw. Sąd dał wiarę również dokumentom prywatnym, które nie były kwestionowane przez żadną ze stron co do ich wiarygodności i autentyczności.

Przedstawiony w toku postępowania operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę A. G. (k. 97) nie jest opinią biegłego w rozumieniu k.p.c, a jedynie tzw. opinią prywatną, która w procesie cywilnym może zostać wzięta pod uwagę jedynie, jako forma przedstawienia twierdzeń strony. Operat szacunkowy nie może stanowić dowodu potwierdzającego wzrost ceny przedmiotowych nieruchomości albowiem, jako rodzaj prywatnej ekspertyzy opracowywanej na zlecenie strony, przed lub w toku postępowania, należy go traktować, jako wyjaśnienie stanowiące poparcie stanowiska strony, z uwzględnieniem wiadomości specjalnych. Niemniej, strony nie wniosły o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego, a w operacie tym wskazano, że wartość szacowanej nieruchomości odpowiada wartości jednostkowej wynoszącej 7.434,13 zł/m2 oraz wartości rynkowej wynoszącej 15.314.308 zł, co potwierdziło twierdzenia strony pozwanej na okoliczność wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty, przy zachowaniu 3% stawki wartości gruntu. Tym bardziej, że powód nie kwestionował wartości dowodowej operatu, a jedynie 3% stawkę procentową zastosowaną do wartości gruntu.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na oddalenie w całości.

Stosownie do art. 148[1]§ 1 k.p.c. Sąd może rozpoznać sprawę na posiedzeniu niejawnym, gdy pozwany uznał powództwo lub gdy po złożeniu przez strony pism procesowych i dokumentów, w tym również po wniesieniu zarzutów lub sprzeciwu od nakazu zapłaty albo sprzeciwu od wyroku zaocznego, sąd uzna - mając na względzie całokształt przytoczonych twierdzeń i zgłoszonych wniosków dowodowych - że przeprowadzenie rozprawy nie jest konieczne. Zgodnie z §3 powołanego przepisu rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym jest niedopuszczalne, jeżeli strona w pierwszym piśmie procesowym złożyła wniosek o przeprowadzenie rozprawy, chyba że pozwany uznał powództwo.

W niniejszej sprawie żadna ze stron nie złożyła wniosku o przeprowadzenie rozprawy, stąd rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym było w ocenie Sądu dopuszczalne. Ponadto, wszelkie okoliczności istotne dla rozpoznania niniejszej sprawy były możliwe do ustalenia na podstawie dołączonych do sprawy dokumentów. Okoliczności sprawy zostały dostatecznie wyjaśnione na podstawie dotychczasowego materiału dowodowego, stąd rozpoznanie sprawy na rozprawie nie było konieczne.

Zgodnie z treścią art. 71 ust. 1 ustawy z dnia z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Przepis art. 72 ust 1 u.g.n. stanowi zaś, że opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67 u.g.n., a więc ustalonej na podstawie wartości nieruchomości. Stosownie do normy art. 72 ust. 1 u.g.n., wysokość rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste jest funkcją dwóch czynników: stawki procentowej ustalonej w art. 72 ust. 3 u.g.n. (kryterium prawne) oraz wartości nieruchomości określonej zgodnie z art. 67 u.g.n. (kryterium ekonomiczne). Nie ulega przy tym wątpliwości, że wskazane czynniki mają charakter zmienny. O zmiennym charakterze wartości nieruchomości decyduje przede wszystkim sytuacja rynkowa, która może usprawiedliwiać wszczęcie przez każdą ze stron procedury tzw. aktualizacji tej wartości (art. 77 i nast. u.g.n.) (tak: Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 17 stycznia 2018 roku, I ACa 675/17, LEX nr 2493571).

Stosownie do art. 72 ust. 3 u.g.n. wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosi:

1) za nieruchomości gruntowe oddane na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej - 0,3% ceny;

2) za nieruchomości gruntowe pod budowę obiektów sakralnych wraz z budynkami towarzyszącymi, plebanii w parafiach diecezjalnych i zakonnych, archiwów i muzeów diecezjalnych, seminariów duchownych, domów zakonnych oraz siedzib naczelnych władz kościołów i związków wyznaniowych - 0,3% ceny;

3) za nieruchomości gruntowe na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność: opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową - 0,3% ceny;

3a) za nieruchomości gruntowe oddane na cele rolne - 1% ceny;

3b) za nieruchomości gruntowe, na których położone są garaże lub stanowiska postojowe niewykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej albo nieruchomości przeznaczone na te cele - 1% ceny;

4) za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową - 1% ceny;

4a) za nieruchomości gruntowe na działalność turystyczną - 2% ceny;

5) za pozostałe nieruchomości gruntowe - 3% ceny.

Roczne opłaty za użytkowanie wieczyste stanowią rodzaj ekwiwalentu za korzystanie z gruntów Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego z wyłączeniem innych osób. Skoro są one ustalane jako określony procent wartości nieruchomości, to ich wysokość powinna być uzależniona od jej aktualnej wartości. Aktualizacja opłat potrzebna jest zwłaszcza w przypadku zmiany wartości nieruchomości. Dopóki jednak rzeczoznawca majątkowy nie ustali aktualnej wartości nieruchomości, aktualizacji opłat nie można dokonać. Jej podstawą jest bowiem ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości gruntowej, zatem szacunek ten ma dotyczyć wyłącznie wartości gruntu.

W myśl przepisu art. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Ustęp 3 art. 77 u.g.n. wskazuje zaś, że aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Podstawę ustalania przez sąd wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego stanowi natomiast art. 80 u.g.n. Zgodnie z tym przepisem, właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw od orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego w przedmiocie wniosku użytkownika wieczystego o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona lub jest uzasadniona w innej wysokości w terminie 14 dni od daty doręczenia orzeczenia, przy czym wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego (ust. 1). W takim wypadku wniosek użytkownika wieczystego o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona lub jest uzasadniona w innej wysokości, zastępuje pozew (ust. 2). Wbrew literalnemu brzmieniu art. 78 ust. 2 u.g.n., nasuwającemu skojarzenie z powództwem z art. 189 k.p.c., treścią roszczenia przewidzianego w art. 80 ust. 1 i 2 u.g.n. nie jest rozstrzygnięcie o istnieniu lub nieistnieniu prawa organu do podwyższonej opłaty rocznej, lecz ukształtowanie opłaty rocznej na określonym poziomie. Orzeczenie sądu ustalające tę opłatę ma charakter prawokształtujący (vide: orz. SN z dnia 26.10.2005 r., V CK 276/05, LEX nr 398449).

Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego spoczywa na właścicielu nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Do takiego wniosku prowadzi ogólna zasada z art. 6 k.c., zgodnie z którą ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Skoro zatem podstawą aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest zmiana wartości nieruchomości, to właściciel podwyższający wysokość opłaty, winien udowodnić, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Z faktu tego wywodzi on bowiem korzystny dla siebie skutek prawny, jakim jest uprawnienie do pobierania wyższych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego.

Pozwane miasto (...) Warszawa opierał swoje twierdzenia o wzroście wartości przedmiotu nieruchomości na podstawie wyceny rzeczoznawcy majątkowego sporządzonej na zlecenie pozwanego. W operacie tym wskazano wartość rynkową prawa własności działki gruntu nr (...) z obrębu (...) przy Al. (...) oszacowanej w celu ustalenia aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu wynosi 15.314.308 zł, przy tym wartość 1m ( 2 )– 7.434,13 zł. Operat ten, jako że strony nie wnioskowały o przeprowadzenie dowodu w niniejszej sprawie cywilnej do wykazania wartości nieruchomości objętej sporem. Powyższa wartość została przyjęta za podstawę przy dokonywaniu aktualizacji opłaty przez pozwanego, czego powód skutecznie nie zakwestionował, tym bardziej, że podważał zastosowanie stawki 3% w miejsce – w jego ocenie właściwej – stawki 2%, a Sąd jest związany roszczeniem stosownie do art. 321 k.p.c..

Stosownie do art. 221 pkt 1 u.g.n. przepisy art. 72 ust. 3 stosuje się odpowiednio do nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste przed dniem 1 stycznia 1998 r., z wyjątkiem nieruchomości, dla których stawki procentowe opłat rocznych zostały ustalone w wysokości powyżej 3%. Zmiany wysokości stawek procentowych opłat rocznych dokonują właściwe organy stosując tryb postępowania określony w art. 78-81.

Stosownie do art. 221 pkt 2 u.g.n. jeżeli przy oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nie została określona wysokość stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, właściwy organ określi wysokość tej stawki, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 217 ust. 1, stosując tryb postępowania określony w art. 78-81.

Stosownie do art. 221 pkt 3 u.g.n. jeżeli przy oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nie został określony cel, na który nieruchomość była oddana, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się stosownie do celu wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości.

W ocenie Sądu, pozwany słusznie podnosił, że w niniejszej sprawie - jako że nieruchomości gruntową oddano w użytkowanie wieczyste przed dniem 1 stycznia 1998 - nie znajduje zastosowania art. 72 ust. 3 pkt 4a u.g.n., jako że od początku stawkę procentową w umowie określono na 3%, ponadto przy oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste został określony cel – wbrew argumentacji powodów nie był on celem turystycznym i przepis ten nie znajdował automatycznego zastosowania. Zgodnie z postanowieniami Umowy z dnia 7 lutego 1997 r. (wypis z aktu notarialnego Repertorium A Nr (...) k. 224), w jej § 3 ustalono, że grunt przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, natomiast w § 5 przewidziano stawkę procentową w wymiarze 3% (k. 226v-k.227). Kolejne umowy – jak wskazano wyżej - także określały wprost cel i stawkę 3%. Stąd nawet jeśli poprzednik prawny użytkownika wieczystego nie wywiązał się z celu umowy, to nie zmienia to faktu, że art. 72 ust. 3 pkt 4a u.g.n. nie znajduje w niniejszej sprawie zastosowania, a nie ma też podstaw do zmiany 3% stawki z uwagi na celu wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości, jako że stosownie do art. 221 ust. 1 u.g.n. cel ten został uprzednio określony.

Wobec tego przy ustalaniu wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego od dnia 1 stycznia 2015 roku należało przyjąć wartość nieruchomości gruntowej określoną w wypowiedzeniu dniu 10 czerwca 2014 r., z uwzględnieniem stawki 3% wartości przedmiotowej nieruchomości. Powyższe, daje zaktualizowaną opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 459. 429,23 zł od dnia 1 stycznia 2015 roku, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej w wymiarze 3% wartości nieruchomości (15.314.308,00 zł - operat szacunkowy k. 97- x3%).

W związku ze zmianą wartości przedmiotowej nieruchomości, aktualizacja wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości dokonana przez pozwanego była uzasadniona. Przy dokonywaniu wypowiedzenia zachowano tryb przewidziany w art.78 u.g.n.

Mając to na uwadze, Sąd w punkcie 1 wyroku oddalił powództwo główne w całości, tj. w zakresie żądania ustalenia, że w wypowiedzeniu zastosowano niewłaściwą stawkę procentową (3% zamiast 2%) oraz ustalenie w konsekwencji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wskazanej wyżej nieruchomości gruntowej w innej wysokości, tj. 306.286,16 zł (2% od wartości nieruchomości według wyceny - 15.314.307,80 zł)

W niniejszej sprawie strona powodowa (użytkownik wieczysty) domagał się ustalenia wysokości opłaty rocznej z zastosowaniem stawki 2%. Z materiału zgromadzonego w sprawie jednoznacznie wynika, że stawka opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 3% została ustalona w umowach z poprzednikiem prawnym powoda, ponadto potwierdzona wypowiedzeniem z dnia 10 czerwca 2014 roku – niemniej, ww. wypowiedzenie nie dotyczyło stawki procentowej, którą utrzymano na dotychczasowym 3 % poziomie.

Jak stanowi natomiast przepis art. 72 ustawy, wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego celu, na jaki nieruchomość została oddana i wynosi zgodnie z ust. 3 za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową-1 % ceny; za pozostałe nieruchomości gruntowe-3% ceny.

Zgodnie zaś z art. 73 ust. 2 u. g. n. przy dokonywaniu zmiany stawki procentowej stosuje się tryb postępowania określony w art. 78 – 81 u. g. n. Zmiana stawki procentowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste wymaga zatem wypowiedzenia i zachowania trybu określonego przy przeprowadzaniu aktualizacji opłat rocznych. Zmiana stawki procentowej nie stanowi przy tym aktualizacji wysokości opłaty. Zmiana wysokości opłaty w tym przypadku jest następstwem zastosowania stawki procentowej właściwej dla aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości, a nie zmiany wartości nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, tj. aktualizacji opłaty.

Zmiana wysokości stawki procentowej opłaty rocznej może być bowiem przeprowadzona tylko w trybie wskazanym w art. 81 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem użytkownik wieczysty powinien najpierw zwrócić się do odpowiedniego organu z żądaniem obniżenia dotychczasowej stawki procentowej, a w razie nieuwzględnienia tego żądania, może wnioskować o skierowanie sprawy do samorządowego kolegium odwoławczego, a dopiero potem do sądu. Wyczerpanie tej drogi postępowania przedsądowego jest obligatoryjne.

Badając przesłanki dopuszczalności drogi sądowej w sprawie żądania strony powodowej zmiany stawki procentowej, Sąd przyjął, że wysokość stawki procentowej została określona w wypowiedzeniu z dnia 10 czerwca 2014 r. Zatem do zmiany stawki procentowej mają zasady określone w art. 78-81 u.g.n. w zw. z art. 73 ust.2. Wypowiedzenie z dnia 10 czerwca 2014 r. nie dotyczyło wysokości stawki (którą utrzymano na dotychczasowym 3%poziomie), tylko wartości nieruchomości. Z akt sprawy wynika, że strona powodowa nie wystąpiła do strony pozwanej ze stosownym wnioskiem o zmianę stawki procentowej i nie wyczerpała poprzedzającej proces sądowy drogi administracyjnej. Niemniej, strona powodowa kwestionowała w całości wysokość ustalonej opłaty.

O kosztach procesu na mocy art. 98 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c., Sąd orzekł w punkcie 2 wyroku i obciążył powoda kosztami procesu w całości. Na koszty procesu pozwanego w niniejszej sprawie składała się kwotę 5.400,00 z tytułu wynagrodzenia pełnomocnika, stosownie do §2 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych Dz.U. z 2015 r. poz. 1804 t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 265).

Mając powyższe na uwadze orzeczono jak w wyroku.

/-/ Sędzia SO Mariusz Solka