Uchwała SN z 4 września 2009, sygn. III CZP 62/09
Data orzeczenia
4 września 2009
Sąd
Sąd Najwyższy
Wydział
Izba Cywilna, Wydział III
Przewodniczący
SSN Jacek Gudowski
Tagi
Podstawa prawna
Sędzia SN Jacek Gudowski (przewodniczący, sprawozdawca)
Sędzia SN Krzysztof Strzelczyk
Sędzia SN Dariusz Zawistowski
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa "P.P.", sp. z o.o. w L. przeciwko
Robertowi Ł. i Janowi P. o wydanie nieruchomości, po rozstrzygnięciu w Izbie
Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 4 września 2009 r. zagadnienia prawnego
przedstawionego przez Sąd Apelacyjny w Poznaniu postanowieniem z dnia 22
kwietnia 2009 r.:
"Czy z mocy art. 694 k.c. do umowy dzierżawy stosuje się odpowiednio art. 667
§ 2 k.c.?"
podjął uchwałę:
Przepis art. 667 § 2 k.c. ma odpowiednie zastosowanie do dzierżawy (art.
694 k.c.).
Uzasadnienie
W dniu 24 października 2001 r. pozwani Robert Ł. i Jan P. wydzierżawili od
ówczesnych właścicieli – do dnia 31 grudnia 2011 r. – nieruchomość położoną w L.
o powierzchni 0,63 ha, na której zorganizowane było targowisko, uzyskując zgodę
wydzierżawiających na lokalizację na tej nieruchomości obiektów handlowych i
usługowych, zgodnie z obowiązującymi przepisami. Po objęciu nieruchomości w
posiadanie pozwani posadowili na niej nowe pawilony, tworząc zadaszony pasaż z
licznymi stoiskami.
W kwietniu 2002 r. organy nadzoru budowlanego stwierdziły, że dwa pawilony
zostały wzniesione przez pozwanych bez wymaganego pozwolenia, w związku z
czym na podstawie ostatecznych decyzji nakazano pozwanym ich rozbiórkę.
W dniu 15 października 2007 r. własność nieruchomości obejmującej
wydzierżawioną działkę nabyła powodowa spółka, która pismem z dnia 1 lutego
2008 r. wezwała pozwanych do przedstawienia dokumentów potwierdzających
zgodne z prawem wybudowanie i dopuszczenie do użytku dwu pawilonów, a w
razie ich braku – do niezwłocznego usunięcia pawilonów najpóźniej do dnia 10
lutego 2008 r. Strona powodowa zaznaczyła, że jej pismo należy traktować jako
upomnienie przewidziane w art. 667 k.c.
Pozwani nie spełnili żądania w wyznaczonym terminie, w związku z czym
strona powodowa wypowiedziała im umowę dzierżawy, podając jako przyczynę
wypowiedzenia posadowienie obiektów niezgodnie z przepisami prawa
budowlanego, a następnie wezwała pozwanych do niezwłocznego opróżnienia i
wydania działki. Także tego żądania pozwani nie wykonali.
Wyrokiem z dnia 28 stycznia 2009 r. Sąd Okręgowy w Poznaniu oddalił
powództwo strony powodowej o wydanie nieruchomości, przyjmując, że art. 667 § 2
k.c. nie ma zastosowania w umownym stosunku dzierżawy, toteż nie mógł stanowić
– w związku z art. 694 k.c. – podstawy wypowiedzenia.
Rozpoznając apelację strony powodowej, Sąd Apelacyjny w Poznaniu powziął
poważne wątpliwości, które przedstawił w przytoczonym na wstępie zagadnieniu
prawnym oraz jego uzasadnieniu.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 694 k.c., do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie
„z zachowaniem przepisów poniższych”, wśród których jest art. 696, stwierdzający,
że dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami
prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy
bez zgody wydzierżawiającego. Taka struktura normatywna – w tym użycie zwrotu
„zachowanie przepisów”, będącego już archaizmem, ale w języku prawnym
używanym powszechnie, oznaczającym przestrzeganie, stosowanie,
„utrzymywanie” przepisów „w nienaruszonym stanie” – uzasadnia wniosek, że art.
695 i następne mają zastosowanie w pełni, wprost, bez jakichkolwiek ograniczeń, i
jednocześnie wyłączają odpowiednie stosowanie przepisów o najmie w takim
stopniu, w jakim powodowałoby to kolizję z „przepisami poniższymi”, tj. ograniczało,
wyłączało lub deformowało zakres ich stosowania i przestrzegania („zachowania”).
Oznacza to, że stosowanie przepisów o najmie, w tym art. 667 § 2 k.c., którego
dotyczy rozstrzygane zagadnienie prawne, nie może zakłócać stosowania art. 696
k.c. w sposób niepozwalający na jego „zachowanie”.
W art. 696 k.c. określono obowiązki i ograniczenia, którym podlega dzierżawca,
przez nakazanie mu wykonywanie praw zgodnie z wymaganiami prawidłowej
gospodarki oraz zakazanie zmiany przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody
wydzierżawiającego. Zakres unormowania objętego art. 667 § 2 k.c. jest odmienny,
nie dotyczy bowiem zmiany przeznaczenia rzeczy, lecz zawiera zakaz używania
rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem rzeczy, a także jej
zaniedbywania do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie.
Istotna różnica między tymi przepisami polega także na tym, że art. 667 § 2
przewiduje powstanie po stronie wynajmującego uprawnienia do wypowiedzenia
najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, podczas gdy art. 696 w ogóle nie
dotyczy skutków naruszenia ustanowionych w nim obowiązków. W końcu łatwo
dostrzec, że art. 667 § 2 – inaczej niż art. 696 – nie reguluje obowiązku należytego
zachowania się najemcy, lecz ustanawia skutki prawne w razie takich jego
zachowań, których ustawodawca nie aprobuje.
Przeprowadzona analiza semantyczna pokazuje, że przedmiot unormowania
objętego przez art. 696 k.c. odbiega od przedmiotu poddanego regulacji w art. 667
§ 2, co otwiera drogę do uznania, iż jego odpowiednie stosowanie w żaden sposób
nie wpłynie na zakres i skuteczność stosowania („zachowania”) przepisów o
dzierżawie.
Brak także przekonywających argumentów na rzecz poglądu, że ustanowienie
art. 696 k.c., częściowo odpowiadającego treści art. 667 § 1 k.c., miało na celu
wyłączenie stosowania § 2 tego przepisu. Rozważając tę kwestię należy wziąć pod
uwagę, że odsyłanie do stosowania innych przepisów – ulokowanych w innym
miejscu danego aktu prawnego lub w innym akcie prawnym – polegające na
nakazaniu „zachowania” określonych przepisów, różni się od, także często
stosowanej w legislacji, metody opartej na formule, iż dopuszczalne jest stosowanie
innych przepisów (odpowiednio lub wprost) „w zakresie nieuregulowanym” we
wskazanych przepisach albo jeżeli wskazane przepisy „nie stanowią inaczej”. W
tym wypadku stosowanie tych innych przepisów jest dozwolone tylko wówczas, gdy
hipoteza (dyspozycja) żadnego z nich nie pokrywa się – choćby w części – z
hipotezą (dyspozycją) przepisów, do których się odsyła; jeżeli tak jest, przepisy te
„stanowią inaczej”, co uniemożliwia sięgnięcie do odesłania.
Taka przeszkoda nie występuje w wypadku odesłania z użyciem formuły „z
zachowaniem przepisów”. Wówczas stosowanie przepisów, do których
zaadresowane jest odesłanie, jest możliwe i dopuszczalne bez względu na zakres
hipotez (dyspozycji); rzecz w tym, aby stosowanie przepisów, do których kieruje
odesłanie – niezależnie od przedmiotu ich regulacji – nie uniemożliwiało
„zachowania” przepisów, od których się odsyła, a przeciwnie – dało się z nimi
pogodzić. Inaczej mówiąc, jeżeli choćby część hipotezy (dyspozycji) przepisu, do
którego ustawa odsyła, wykracza poza hipotezy (dyspozycje) przepisów, od których
wyszło odesłanie, stosowanie tego przepisu – w tym zakresie – nie jest wyłączone.
Także więc z tego względu o wyłączeniu stosowania art. 667 § 2 k.c. do umowy
dzierżawy nie może być mowy. Przeciwnie, należy traktować ten przepis nie tylko
jako niekolidujący z regulacją dzierżawy, ale dopełniający ją, gdyż w art. 696 k.c.
ustawodawca nałożył na dzierżawcę obowiązek wykonywania przysługującego mu
prawa zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki, natomiast zaniechał
określenia konsekwencji naruszenia tego obowiązku. Pojemna formuła art. 696
pozwala przyjąć, że zachowanie się dzierżawcy – sprzeczne z określoną w tym
przepisie powinnością – może jednocześnie wyczerpywać przesłanki stosowania
art. 667 § 2. Ogólne i elastyczne odesłanie do odpowiedniego stosowania
przepisów o najmie dało prawodawcy podstawę do rezygnacji z normowania
skutków postępowania dzierżawcy sprzecznie z nałożonymi na niego obowiązkami.
Przy rozstrzyganiu przedstawionego zagadnienia prawnego nie można także
pomijać zgłaszanych w doktrynie, trafnych zastrzeżeń dotyczących zakresu
stosowania art. 667 § 2 k.c.; jest oczywiste, że skoro art. 696 k.c. nakłada na
dzierżawcę szczególny obowiązek wykonywania swego prawa zgodnie z
wymaganiami prawidłowej gospodarki, to z jego naruszeniem powinno być
skorelowane uprawnienie wydzierżawiającego do wypowiedzenia umowy.
Tymczasem przepisy o dzierżawie nie zapewniają wydzierżawiającemu takiej
ochrony, więc odpowiednie stosowanie art. 667 § 2 k.c. – mimo jego stosunkowo
wąskiego działania – jest tym bardziej uzasadnione (por. uzasadnienie wyroku
Sądu Najwyższego z dnia 28 czerwca 2007 r., IV CNP 47/07, nie publ.).
W tym stanie rzeczy należy przyjąć, że są wystarczająco mocne argumenty za
udzieleniem pozytywnej odpowiedzi na pytanie ujęte w przedstawionym do
rozstrzygnięcia zagadnieniu prawnym. W związku z tym Sąd Najwyższy, nie
podzielając odmiennych poglądów zaprezentowanych w wyrokach Sądu
Najwyższego z dnia 7 września 2000 r., I CKN 265/00 (nie publ.) oraz z dnia 20
lipca 2006 r., V CSK 200/06 (OSP 2008, nr 7-8, poz. 73) – formułowanych na
uboczu prowadzonych rozważań i zapewne z tego względu nieopatrzonych w
szersze uzasadnienie – podjął uchwałę, jak na wstępie.