Uchwała SN z 7 października 2009, sygn. III CZP 60/09
Data orzeczenia
7 października 2009
Sąd
Sąd Najwyższy
Wydział
Izba Cywilna, Wydział III
Przewodniczący
SSN Henryk Pietrzkowski
Tagi
Podstawa prawna
Sędzia SN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący)
Sędzia SN Marian Kocon
Sędzia SN Marek Sychowicz (sprawozdawca)
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Jolanty N.-M. i Marka M. przeciwko
wspólnocie mieszkaniowej przy ul. P. nr 64 w B. o uchylenie uchwały, po
rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 7 października
2009 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Apelacyjny w
Katowicach postanowieniem z dnia 27 marca 2009 r.:
"1. Czy w przypadku, gdy właściciele lokali, tworzący tak zwaną małą
wspólnotę mieszkaniową (liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych,
należących nadal do dotychczasowego właściciela, wynosi nie więcej niż siedem),
nie określili sposobu zarządu nieruchomością wspólną ani w umowie o
ustanowieniu odrębnej własności lokali, ani w umowie zawartej później w formie
aktu notarialnego, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę podjętą przez innego
właściciela, dysponującego większością udziałów w nieruchomości wspólnej, na
podstawie normy art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
(jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) do sądu okręgowego, czy też w
takim przypadku norma art. 25 ust. 1 ustawy nie znajduje zastosowania?;
2. W przypadku odpowiedzi dopuszczającej zaskarżenie uchwały na
podstawie normy art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
kto winien taką wspólnotę reprezentować w postępowaniu sądowym?"
podjął uchwałę:
Artykuł 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn.
tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) nie ma zastosowania, jeżeli
właściciele lokali tworzący tzw. małą wspólnotę mieszkaniową (art. 19 ustawy)
nie określili sposobu zarządu nieruchomością wspólną w umowie o
ustanowieniu odrębnej własności lokali lub umowie zawartej później w formie
aktu notarialnego.
Uzasadnienie
Jolanta N.-M. i Marek M. wnieśli o uchylenie uchwały Wspólnoty
Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. P. nr 64 w B. z dnia 3 kwietnia 2008 r. w
przedmiocie udzielenia pełnomocnictwa do reprezentowania wspólnoty przed
sądami powszechnymi w sprawie przeciwko powodom i jako pozwanego wskazali
wspólnotę. Wspólnota ta obejmuje powodów jako właścicieli jednego lokalu
wyodrębnionego oraz Gminę B. – właściciela sześciu lokali niewyodrębnionych.
Właściciele lokali nie określili sposobu zarządu nieruchomością wspólną w umowie
o ustanowieniu odrębnej własności lokalu ani w umowie zawartej później.
Zaskarżona uchwała podjęta została przez Gminę, która ma większość udziałów we
wspólnocie.
Powodowie wezwani do usunięcia braku pozwu, polegającego na
niewskazaniu adresu Gminy, braku tego nie usunęli w zakreślonym terminie, zatem
przewodniczący w Sądzie Okręgowym w Katowicach zarządzeniem z dnia 4
grudnia 2008 r. zarządził zwrot pozwu. Przy rozpoznawaniu przez Sąd Apelacyjny
w Katowicach zażalenia powodów na to zarządzenie powstało przytoczone na
wstępie zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości przedstawione Sądowi
Najwyższemu do rozstrzygnięcia na podstawie art. 390 § 1 k.p.c.
Sąd Apelacyjny nawiązał do występującej w piśmiennictwie rozbieżności
poglądów co do dopuszczalności stosowania do tzw. małej wspólnoty
mieszkaniowej art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn.
tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: "u.w.l."), przewidującego
możliwość zaskarżenia do sądu uchwał właścicieli lokali. Wskazując na trudności w
ustaleniu, kto powinien reprezentować taką wspólnotę mieszkaniową w
postępowaniu wywołanym zaskarżeniem uchwały, opowiedział się za brakiem
możliwości stosowania w takim wypadku wymienionego przepisu.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Stosownie do art. 6 zdanie pierwsze u.w.l., ogół właścicieli, których lokale
wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową,
istniejącą z mocy prawa, gdy w skład nieruchomości wchodzą co najmniej dwa
lokale będące własnością różnych osób. Według art. 18 ust. 1 u.w.l., właściciele
lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie
zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu
nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie
fizycznej albo prawnej. Jeżeli zarządu w ten sposób nie określą, obowiązują zasady
przewidziane w dalszych przepisach ustawy o własności lokali (art. 18 ust. 3 u.w.l.).
Rozróżniają one sytuacje, w których liczba lokali wyodrębnionych i lokali
niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest
większa niż siedem i jest większa niż siedem (art. 19 i 20 ust. 1). W tym drugim
przypadku, dotyczącym wspólnoty określanej jako „duża wspólnota mieszkaniowa”,
stosownie do art. 20 ust. 1 zdanie pierwsze u.w.l., właściciele lokali są obowiązani
podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Nie ulega
wątpliwości że mają wówczas zastosowanie kolejne przepisy ustawy o własności
lokali, w tym przepisy dotyczące podejmowania uchwał przez właścicieli lokali (art.
22 ust 2 i 4, art. 23 i 24) oraz art. 25 o zaskarżaniu tych uchwał do sądu. Jeżeli
natomiast liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych nie jest większa
niż siedem (tzw. mała wspólnota mieszkaniowa), do zarządu nieruchomością
wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu
postępowania cywilnego o współwłasności, czyli art. 199-209 k.c. oraz art. 611-616
k.p.c. (art. 19 u.w.l.).
Wymienione przepisy kodeksu cywilnego regulują zarząd rzeczą wspólną,
będącą przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, jako zarząd
wykonywany przez samych współwłaścicieli, który w odróżnieniu do zarządu
pośredniego, sprawowanego przez odpowiedni organ, oraz zarządu powierniczego,
określany jest mianem zarządu bezpośredniego (właścicielskiego). Uregulowanie
zarządu rzeczą wspólną w art. 199-209 k.c. jest uregulowaniem kompletnym; Nie
zawiera odesłania do innych przepisów i jest wystarczające do sprawowania
zarządu bez potrzeby stosowania zasad określonych w innych, szczególnych
przepisach dotyczących zarządu. W myśl tego uregulowania, sprawowanie zarządu
rzeczą wspólną odbywa się przez dokonywanie czynności faktycznych i prawnych
przez samych współwłaścicieli, bez podejmowania uchwał stwierdzających
możliwość ich dokonania. Przewiduje ono możliwość zwrócenia się do sądu o
rozstrzygnięcie w wypadkach, w których stosownie do tego uregulowania
rozstrzygnięcie takie jest potrzebne dla zapewnienia prawidłowości zarządu. Do
tego zarządu nie mają zastosowania przepisy ustawy o własności lokali dotyczące
zarządu nieruchomością wspólną w dużej wspólnocie mieszkaniowej (art. 20 i
nast.), a więc ani przepisy o podejmowaniu uchwał przez właścicieli lokali (art. 22
ust. 2 i 4, art. 23 i 24), ani o zaskarżaniu uchwał do sądu (art. 25).
Zarząd nieruchomością wspólną w ramach wspólnoty mieszkaniowej ma
szczególny charakter, gdyż służy nie tylko ochronie interesu indywidualnego
współwłaścicieli, jak jest to w wypadku zwykłej współwłasności w częściach
ułamkowych, lecz przede wszystkim ma zapewnić ochronę interesu zbiorowego
wspólnoty. Jednakże z przepisów ustawy o własności lokali wynika, że
ustawodawca uznał, iż mające realizować ten cel szczególne przepisy o sposobie
zarządu zawarte w art. 20 i nast. u.w.l. mają zastosowanie jedynie do dużych
wspólnot mieszkaniowych. Do zarządu nieruchomością wspólną w małych
wspólnotach wystarczające jest odpowiednie stosowanie przepisów kodeksu
cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego, co nie wyłącza możliwości innego
określenia sposobu zarządu w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali
albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 u.w.l.). W
razie zawarcia takiej umowy obowiązują co do sposobu zarządu zasady określone
w umowie. Wówczas nie jest wyłączone określenie tych zasad w sposób
przewidziany w art. 21 i nast. u.w.l., w tym w art. 25, lub przez odesłanie do tych
przepisów. W takim wypadku – jeżeli umowa nie stanowi inaczej – uchwała
właścicieli lokali może zostać zaskarżona do sądu, na zasadach przewidzianych w
art. 25 u.w.l.
Z tych względów Sąd Najwyższy podjął uchwałę, jak na wstępie.