Wyrok z 6 grudnia 2023, sygn. I C 100/23

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 grudnia 2023r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSR Małgorzata Nowicka – Midziak

Protokolant: st. sekr. sąd. Iwona Górska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 listopada 2023r. w G.

sprawy z powództwa P. G.

przeciwko Hotel (...) Spółka z o. o.. w G.

o zapłatę

1.  oddala powództwo;

2.  zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 3617 zł. (trzy tysiące sześćset siedemnaście złotych) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia orzeczenia do dnia zapłaty.

Sygnatura akt I C 100/23

UZASADNIENIE

Powód P. G. wniósł pozew przeciwko Hotelowi (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. o zapłatę kwoty 44.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wytoczenia powództwa do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, że w dniu 3 listopada 2022 roku strony zawarły umowę rezerwacyjną nr 1, na mocy której powód zobowiązał się zakupić od pozwanej lokal mieszkalny nr (...) położony przy ul. (...) w G. za cenę 440.000 zł. Strony ustaliły, że w dniu podpisania umowy powód zapłaci opłatę rezerwacyjną w kwocie 44.000 zł, a umowa przenosząca własność zostanie podpisania najpóźniej w dniu 31 grudnia 2022 roku. Warunkiem przystąpienia do sprzedaży miało być uzyskanie przez pozwaną zgody na wykreślenie hipoteki. W dniu 22 grudnia 2022 roku przekazano powodowi informację, że bank potrzebuje około miesiąca na wydanie formalnej zgody, co zdaniem powoda pozwalało przypuszczać, że wniosek został złożony dopiero w połowie grudnia. Wobec oświadczenia powoda, że nie wyraża zgody na tak długie oczekiwanie, nastąpiło zintensyfikowanie działań przez pozwanego. W dniu 29 grudnia 2022 roku przedstawiciel pozwanego otrzymał mailową zgodę banku, co przekazano powodowi w dniu 2 stycznia 2023 roku. Powód wyraził wstępną zgodę na przesunięcie terminu zawarcia umowy sprzedaży, warunkując to okazaniem dokumentu z banku. Przekazany powodowi dokument opatrzony był datą 4 stycznia 2023 roku. Powód poczuł się oszukany, gdyż okazało się, że przed terminem nie było zgody banku. W związku z tym wniósł o zwrot opłaty rezerwacyjnej w związku z wygaśnięciem umowy, jednak pozwana oświadczyła, iż dokonała jej zatrzymania na poczet kary umownej. Zdaniem powoda stanowisko pozwanego jest nieuzasadnione, albowiem umowa nie doszła do skutku z powodu okoliczności leżących po stronie pozwanej. Brak uzyskania zgody banku na wykreślenie hipoteki w formie oświadczenia banku do dnia 31 grudnia 2022 roku powodował wygaśnięcie umowy.

(pozew, k. 3-6)

Pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości. Odnosząc się do twierdzeń zawartych w pozwie pozwany wskazał, że zgodę od P. Banku Spółdzielczego w K. na wykreślenie hipoteki uzyskał w dniu 22 grudnia 2022 roku, a formalny dokument potwierdzający taką zgodę należało odebrać w siedzibie oddziału banku w S.. Pozwana uzyskała wiadomość o zgodzie i przekazała ją pośrednikowi D. P.. Natomiast powodowi została przekazana zaraz po Świętach Bożego Narodzenia 2022r. Zdaniem pozwanego faktyczną podstawą odmowy zawarcia umowy notarialnej przez powoda były emocjonalne, subiektywne zarzuty wobec sprzedających. Nadto, reakcja powoda na uzyskanie zgody była dosyć dziwna, gdyż zamiast zadowolenia wyrażał on zdziwienie, że taka zgoda została uzyskana i domagał się potwierdzenia tego faktu. Pozwany był gotowy do zawarcia umowy do dnia 31 grudnia 2022 roku, lecz w wyniku uzyskanej od pośrednika informacji o ustaleniu z powodem daty zawarcia umowy na dzień 9 stycznia 2023 roku, prezes spółki odłożył wyjazd do S. po dokument potwierdzający udzielenie zgody. Zdaniem pozwanego powód stracił zainteresowanie zawarciem umowy, a jego działania były nakierowane na zwodzenie pozwanego i znalezienie pretekstu, aby umowy nie zawierać. Pozwany podniósł, że powód błędnie utożsamia udzielenie zgody przez bank i wydanie zaświadczenia zezwalającego na wykreślenie hipoteki. Pozwany zaprzeczył również, aby to on przygotował umowę. Tekst umowy został sporządzony przez pośrednika, którego z powodem łączyła umowa o współpracy, a więc pośrednik działał również w interesie i na zlecenie powoda. Pozwany ma prawo zatrzymania wpłaconej przez powoda kwoty na poczet zastrzeżonej kary umownej. Zastrzeżenie kary umownej powoduje, że na pozwanej nie spoczywa obowiązek wykazania wysokości poniesionej szkody.

(odpowiedź na pozew, k. 31-33v)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwana Hotel (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. wystawiła ofertę sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr (...) położonego przy ul. (...) w G. w biurze pośrednictwa sprzedaży nieruchomości D. P., z którym stale współpracowała w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W dziale IV. księgi wieczystej nr (...) prowadzonej dla wyżej wskazanego ograniczonego prawa rzeczowego wpisana była hipoteka umowna łączna do kwoty 1.050.000 zł na rzecz P. Banku Spółdzielczego w K. tytułem zabezpieczenia roszczeń banku wynikających z umowy kredytu inwestycyjnego nr (...) z dnia 10 lutego 2020 roku. Zainteresowanie przedmiotową ofertą wyraził powód P. G. wraz z partnerką. Powód zawarł z pośrednikiem D. P. umowę o współpracy.

(dowód: wydruk korespondencji e – mailowej, k. 37-38, zeznania świadka D. P., płyta CD k. 68, przesłuchanie powoda P. G., płyta CD k. 75)

W dniu 3 listopada 2022 roku pomiędzy powodem P. G. (jako kupującym) a pozwaną Hotel (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. (jako sprzedającym) została zawarta umowa rezerwacyjna, na mocy której strony zobowiązały się zawrzeć umowę sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr (...) położonego przy ul. (...) w G. w terminie do dnia 31 grudnia 2022 roku w formie aktu notarialnego (§ 2). Strony ustaliły cenę sprzedaży w wysokości 440.000 zł, a kupujący zobowiązał się uiścić opłatę rezerwacyjną w wysokości 44.000 zł w dniu podpisania umowy (§ 3 ust. 1). Opłata rezerwacyjna miała zostać zaliczona na poczet zapłaty całej ceny (§ 3 ust. 2). Nadto strony ustaliły, że przystąpią do umowy sprzedaży pod warunkiem uzyskania przez sprzedającego zgody na wykreślenie hipoteki wpisanej na rzecz P. Banku Spółdzielczego w K.. Nadto, strony zastrzegły, że brak takiej zgody powoduje wygaśnięcie ważności umowy i strona kupująca otrzyma nominalny zwrot wpłaconej opłaty rezerwacyjnej w ciągu 2 dni od daty zawiadomienia o braku spełnienia wyżej wskazanego warunku (§ 3 ust. 3 lit. a). W przypadku gdyby nie doszło do zawarcia umowy przedwstępnej na podstawie zgodnej woli stron bądź z przyczyn niezależnych od stron, opłata rezerwacyjna podlegała niezwłocznemu zwrotowi na rzecz kupującego (§ 3 ust. 3 lit. d). Z kolei, w przypadku, gdyby z winy kupującego nie doszło do zawarcia umowy przedwstępnej w terminie określonym w § 2, sprzedający był uprawniony do zatrzymania tytułem kary umownej kwoty uiszczonej na jego rzecz tytułem opłaty rezerwacyjnej (§ 3 ust. 3 lit. b).

(dowód: umowa rezerwacyjna z dnia 3 listopada 2022r., k. 10-11)

Projekt umowy rezerwacyjnej został przygotowany przez pośrednika D. P.. Wysokość opłaty rezerwacyjnej została ustalona zgodnie przez strony.

(dowód: zeznania świadka D. P., płyta CD k. 68)

Jeszcze w trakcie obowiązywania umowy rezerwacyjnej powód zlecił pośrednikowi poszukiwanie innych nieruchomości.

(dowód: zeznania świadka D. P., płyta CD k. 68, przesłuchanie powoda P. G., płyta CD k. 75)

Uzyskanie zgody banku na zwolnienie wyżej wskazanego ograniczonego prawa rzeczowego z hipoteki wymagało złożenia wniosku do oddziału banku oraz skompletowania dokumentów analogicznych jak przy zawarciu umowy kredytowej. Po zbadaniu zdolności kredytowej pozwanego bank wydawał zgodę na zwolnienie nieruchomości z obciążenia hipotecznego w drodze decyzji kredytowej. Zważywszy, iż zmiana sposobu zabezpieczenia spłaty kredytu inwestycyjnego poprzez zwolnienie z hipoteki łącznej jednej z nieruchomości stanowiła zmianę warunków umowy kredytowej, konieczne było zawarcie aneksu do tej umowy.

(dowód: zeznania świadka J. S., płyta CD k. 68)

Po skompletowaniu wszystkich wymaganych dokumentów, D. von Mach złożył wniosek o zwolnienie wyżej wskazanego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu z zabezpieczenia hipotecznego pod koniec listopada albo na początku grudnia 2022 roku. Przy złożeniu wniosku sprzedający poinformował bank o przyczynach złożenia wniosku oraz o terminie zawarcia umowy sprzedaży.

(dowód: przesłuchanie prezesa zarządu pozwanej D. von Mach, płyta CD k. 75)

W dniu 22 grudnia 2022 roku zarząd P. Banku Spółdzielczego w K. wyraził – w drodze decyzji kredytowej – zgodę na zwolnienie wyżej wskazanego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu z zabezpieczenia hipotecznego z tytułu kredytu inwestycyjnego udzielonego na podstawie umowy z dnia 10 lutego 2020 roku.

(dowód: zaświadczenie z dnia 23 marca 2023r., k. 34, zeznania świadka J. S., płyta CD k. 68)

W dniu 29 grudnia 2022 roku dyrektor filii P. Banku Spółdzielczego w S. za pośrednictwem poczty elektronicznej poinformował członka zarządu pozwanej spółki (...) – von Mach o wyrażeniu przez bank zgody na zwolnienie zabezpieczenia w formie hipoteki na przedmiotowym spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, a także wskazał, że warunkiem zwolnienia jest m.in. podpisanie aneksu do umowy kredytowej.

(dowód: wydruk korespondencji e – mailowej, k. 22, 35, zeznania świadka J. S., płyta CD k. 68, przesłuchanie prezesa zarządu pozwanej D. von Mach, płyta CD k. 75)

Tego samego dnia sprzedający poinformowali o uzyskaniu zgody banku pośrednika sprzedaży nieruchomościami.

(dowód: zeznania świadka D. P., płyta CD k. 68)

W dniu 29 grudnia 2022 roku pośrednik D. P. przygotowała projekt aneksu do umowy rezerwacyjnej przedłużający termin zawarcia umowy sprzedaży do dnia 20 stycznia 2023 roku. Aneks został podpisany przez sprzedającego. W dniu 30 grudnia 2022 roku pośrednik nieruchomości przesłała powodowi wyżej wskazany projekt aneksu podpisany przez wiceprezesa zarządu pozwanej spółki.

(dowód: projekt aneksu z dnia 29 grudnia 2022r., k. 13, wydruk korespondencji e – mailowej, k. 21, zeznania świadka D. P., płyta CD k. 68, przesłuchanie powoda P. G., płyta CD k. 75)

W dniu 31 grudnia 2022 roku powód przesłał pośrednikowi e – maila z prośbą o przesłanie skanu dokumentu potwierdzającego zgodę na wykreślenie hipoteki i zaproponował datę podpisania aneksu do dnia 10 stycznia 2023 roku. P. G. nie odesłał pośrednikowi podpisanego egzemplarza aneksu.

(dowód: wydruk korespondencji e – mailowej, k. 21, zeznania świadka D. P., płyta CD k. 68, przesłuchanie powoda P. G., płyta CD k. 75)

Pośrednik poinformowała powoda o gotowości pozwanego do podpisania umowy sprzedaży w dniu 31 grudnia 2022 roku. Powód jednak oświadczył, że z uwagi na obowiązki zawodowe nie może stawić się w tym dniu w kancelarii notarialnej i zaproponował przesunięcie terminu podpisania umowy sprzedaży na dzień 9 stycznia 2023 roku. Nowy termin został zaakceptowany przez sprzedającego.

(dowód: zeznania świadka D. P., płyta CD k. 68, przesłuchanie powoda P. G., płyta CD k. 75)

W związku ze zmianą terminu zawarcia umowy sprzedaży prezes zarządu pozwanej spółki (...) von Mach zrezygnował w grudniu 2022 roku z wyjazdu do S. G. po odbiór oświadczenia banku.

(dowód: przesłuchanie prezesa zarządu pozwanej D. von Mach, płyta CD k. 75)

Odnosząc się do prośby powoda o przesłanie skanu dokumentu potwierdzającego zgodę na wykreślenie hipoteki, pośrednik wyjaśniła mu, że z uwagi na brak możliwości podpisania umowy przez kupującego w dniu 31 grudnia 2022 roku, sprzedający odłożyli odebranie dokumentu zawierającego zgodę banku na wykreślenie hipoteki na kolejny tydzień. W dniu 2 stycznia 2023 roku pośrednik przesłała powodowi kopię maila banku z dnia 29 grudnia 2022 roku z informacją o zgodzie na wykreślenie hipoteki, wskazując, że oryginał zostanie przedstawiony do wglądu u notariusza przy akcie notarialnym.

(dowód: wydruk korespondencji e – mailowej, k. 21-22)

W związku z ustaleniami stron pośrednik umówiła nowy termin zawarcia umowy sprzedaży u notariusza na 9 stycznia 2023 roku, a także ponownie pozyskała dokumenty niezbędne do zawarcia umowy.

(dowód: zeznania świadka D. P., płyta CD k. 68)

W dniu 4 stycznia 2023 roku pomiędzy pozwaną a P. Bankiem Spółdzielczym z siedzibą w K. został zawarty aneks do umowy kredytu inwestycyjnego. Tego samego dnia oświadczenia o wyrażeniu zgody na zmianę warunków umowy – stanowiące załączniki do aneksu – złożyli również poręczyciele.

(dowód: zeznania świadka J. S., płyta CD k. 68)

Po podpisaniu aneksu, w dniu 4 stycznia 2023 roku P. Bank Spółdzielczy z siedzibą w K. wystawił pisemne oświadczenie o wyrażeniu zgody na zwolnienie ww. nieruchomości z obciążenia hipoteką, stanowiące potwierdzenie udzielonej wcześniej zgody.

(dowód: oświadczenie z dnia 4 stycznia 2023r., k. 12)

Następnie, skan wyżej opisanego oświadczenia został przez sprzedającego przesłany pocztą elektroniczną pośrednikowi, natomiast pośrednik przesłała go powodowi.

(dowód: przesłuchanie prezesa zarządu pozwanej D. von Mach, płyta CD k. 75, przesłuchanie powoda P. G., płyta CD k. 75)

Pismem z dnia 5 stycznia 2023 roku pełnomocnik powoda poinformował członków zarządu pozwanej spółki (...) – von Mach i D. von Mach o stanowisku powoda dotyczącym wygaśnięcia umowy na skutek braku uzyskania zgody banku na wykreślenie hipoteki wpisanej w dziale II. księgi wieczystej do dnia 31 grudnia 2022 roku i wniósł o niezwłoczne zwrócenie mu opłaty rezerwacyjnej w kwocie 44.000 zł, wskazując, że brak zwrotu wyżej wskazanej kwoty w terminie 3 dni zostanie potraktowany jako odmowa rozliczenia się.

(dowód: pismo pełnomocnika powoda z dnia 5 stycznia 2023r., k. 14-15)

W odpowiedzi, pismem z dnia 11 stycznia 2023 roku pełnomocnik pozwanego wskazał, że do zawarcia umowy sprzedaży lokalu nie doszło z wyłącznej winy kupującego, gdyż w dniu 29 grudnia 2022 roku powód był informowany o udzieleniu przez bank zgody na wykreślenie hipoteki i gotowości pozwanego do zawarcia umowy sprzedaży do dnia 31 grudnia 2022 roku, lecz powód poprosił o przesunięcie terminu na początek stycznia 2023 roku, a następnie wycofał się z zawarcia umowy. Powołując się na § 3 ust. 3 lit. b umowy rezerwacyjnej pozwany obciążył powoda karą umowną w wysokości równowartości opłaty rezerwacyjnej.

Dalsza wymiana korespondencji nie doprowadziła do zmiany stanowisk stron.

(dowód: pismo pełnomocnika pozwanego z dnia 11 stycznia 2023r., k. 16, pismo pełnomocnika powoda z dnia 17 stycznia 2023r., k. 17-19, wydruk wiadomości sms, k. 20)

W dniu 9 stycznia 2023 roku powód nie stawił się w kancelarii notarialnej.

(dowód: przesłuchanie powoda P. G., płyta CD k. 75)

Pismem z dnia 26 marca 2023 roku prezes zarządu pozwanej spółki poinformował powoda o skorzystaniu z przysługującego mu zgodnie z § 3 ust. 3 lit. b umowy rezerwacyjnej uprawnienia do obciążenia powoda karą umową w wysokości 44.000 zł w związku z niewywiązaniem się z zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej i nieprzystąpieniem do zawarcia umowy sprzedaży oraz o zaliczeniu na poczet kary opłaty rezerwacyjnej.

(dowód: pismo pozwanej z dnia 26 marca 2023r., k. 39 wraz z potwierdzeniem nadania, k. 40)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, dowodu z zeznań świadków J. S. i D. P., a także dowodu z przesłuchania stron.

Oceniając zebrany w niniejszej sprawie materiał dowodowy Sąd nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania prawdziwości i wiarygodności wymienionych w ustaleniach stanu faktycznego dokumentów prywatnych. Przedmiotowe dokumenty nie noszą bowiem żadnych śladów przerobienia, podrobienia, czy innej manipulacji, stąd nie ma żadnych podstaw, aby uznać, że zostały stworzone wyłącznie na potrzeby niniejszego postępowania. Zresztą żadna ze stron nie wnosiła zastrzeżeń co do ich autentyczności. Poza tym żadna ze stron nie zaprzeczyła, iż osoby podpisane pod wyżej wskazanymi pismami nie złożyły oświadczeń w nich zawartych. Tym samym, w ramach swobodnej oceny dowodów, Sąd uznał, że ww. dokumenty przedstawiają faktyczną treść stosunku prawnego zawartego przez strony w następstwie podpisania umowy z dnia 3 listopada 2022 roku, faktyczny sposób wykonywania umowy oraz przebieg prowadzonej przez nie korespondencji.

Za wiarygodne Sąd uznał również zeznania obu przesłuchanych w niniejszej sprawie świadków. J. S. dość dokładnie opisał przebieg postępowania prowadzonego przez P. Bank Spółdzielczy z siedzibą w K. w przedmiocie udzielenia zgody na zwolnienie wyżej wskazanego ograniczonego prawa rzeczowego spod obciążenia hipotecznego, a jego zeznania w tym zakresie znajdują potwierdzenie w treści przedłożonych dokumentów. Przede wszystkim z zeznań świadka wynika, że zgoda na zwolnienie nieruchomości z obciążenia hipotecznego w formie decyzji kredytowej została przez bank udzielona w dniu 22 grudnia 2022 roku, natomiast pisemne oświadczenie potwierdzające uprzednie wyrażenie zgody zostało przez bank wystawione po podpisaniu aneksu do umowy kredytowej w dniu 4 stycznia 2023 roku. J. S. stwierdził przy tym, że nie było żadnych przeszkód do uzyskania pisemnego oświadczenia banku o wyrażeniu zgody na wykreślenie hipoteki przed 31 grudnia 2022 roku. Z kolei, zeznania świadka D. P. dotyczyły przebiegu współpracy stron związanej z realizacją umowy rezerwacyjnej. Świadek zeznała, że sprzedający był gotowy do zawarcia umowy w dniu 31 grudnia 2022 roku, lecz z uwagi na obowiązki zawodowe powód zaproponował przesunięcie terminu podpisania umowy do dnia 9 stycznia 2023 roku. Świadek wskazała, że w związku ze zmianą terminu podpisania umowy przedstawiciel pozwanego odłożył wizytę w filii banku w celu odbioru pisemnego potwierdzenia zgody na wykreślenie hipoteki na początek stycznia 2023 roku. W powyższym zakresie zeznania świadka korelują z zeznaniami przedstawiciela pozwanego.

W ocenie Sądu nie ma również podstaw do kwestionowania wiarygodności zeznań prezesa zarządu pozwanej spółki kapitałowej. Należało mieć bowiem na względzie, że zeznania D. von Mach odnośnie daty uzyskania informacji o udzieleniu przez bank zgody na zwolnienie z hipoteki ograniczonego prawa rzeczowego, będącego przedmiotem umowy rezerwacyjnej, gotowości do zawarcia umowy sprzedaży w terminie określonym w umowie rezerwacyjnej, okoliczności zmiany terminu zawarcia umowy, daty uzyskania formalnego potwierdzenia zgody banku znajdują potwierdzenie w pozostałym materiale dowodowym, w szczególności w zeznaniach świadków oraz treści złożonych dokumentów.

Natomiast, jedynie w części ustalenia faktyczne w niniejszej sprawie Sąd oparł na zeznaniach powoda. Zważyć należy, iż P. G. przyznał, że po Świętach Bożego Narodzenia 2022r pośrednik (...) poinformowała go o gotowości sprzedającego do zawarcia umowy sprzedaży w dniu 31 grudnia 2022 roku, lecz termin ten został przesunięty na prośbę powoda. Nadto, wskazał, że dokument obejmujący zgodę banku został mu przedstawiony w formie skanu w dniu 4 stycznia 2023 roku, natomiast wcześniej został poinformowany o udzieleniu takiej zgody przez bank. W powyższym zakresie zeznania powoda niewątpliwie korelują z innymi dowodami i nie sposób odmówić im wiary. Natomiast, za niewiarygodne należało uznać zeznania powoda odnośnie próby oszukania go przez sprzedającego, czy stwierdzenia, że warunkiem zawarcia umowy było przedstawienie dokumentu obejmującego zgodę banku na piśmie. W powyższym zakresie zeznania powoda nie znajdują potwierdzenia w pozostałym materiale dowodowym. W świetle poczynionych przez pozwanego czynności (złożenie wniosku do banku, uzyskanie zgody na wykreślenie hipoteki jeszcze przed Świętami Bożego Narodzenia, wyznaczenie terminu zawarcia umowy na dzień 31 grudnia 2022 roku, uzyskanie wszelkich dokumentów niezbędnych do zawarcia umowy), jak też wobec deklarowanej jeszcze w styczniu 2023 roku gotowości do zawarcia umowy nie sposób uznać, aby pozwanemu nie zależało na sprzedaży lokalu, a jedynie na zatrzymaniu opłaty rezerwacyjnej. Z kolei, przedstawione przez powoda rozumienie postanowienia umownego dotyczącego warunku zawarcia umowy nie znajduje odzwierciedlenia w zapisach umowy. Z zeznań zarówno pośrednika jak i przedstawiciela pozwanego nie wynika, aby wolą stron było zastrzeżenie warunku w postaci przedstawienia pisemnej zgody banku kupującemu przed podpisaniem umowy w kancelarii notarialnej.

Przechodząc do szczegółowych rozważań należy wskazać, że w niniejszej sprawie powód domagał się zwrotu opłaty rezerwacyjnej w kwocie 44.000 zł wpłaconej przy podpisaniu umowy nazwanej przez strony „umową rezerwacyjną”, powołując się na postanowienie tejże umowy przewidujące obowiązek zwrotu opłaty przez sprzedającego w razie nieuzyskania w oznaczonym terminie zgody banku na wykreślenie z księgi wieczystej hipoteki obciążającej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, będące przedmiotem umowy. Zważyć należy, iż mimo nazwania przez strony wyżej wskazanej umowy „rezerwacyjną” nie stanowiła ona umowy rezerwacyjnej w rozumieniu art. 29 ust. 2 ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177), zgodnie z którym umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper, o którym mowa w art. 4, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną dalej ,,rezerwującym'', której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Jak wskazuje się w doktrynie celem gospodarczym zawarcia umowy rezerwacyjnej jest czasowe wyłączenie określonego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego z oferty dewelopera (lub innego przedsiębiorcy) po to, aby zapewnić rezerwującemu pierwszeństwo jego nabycia (zob. K. Osajda (red. serii), B. Lackoroński (red. tomu), Ustawa deweloperska. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Komentarz. Wyd. 2, Warszawa 2023). Natomiast przedmiotem umowy stron było zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr (...) położonego przy ul. (...) w G. w terminie do dnia 31 grudnia 2022 roku za cenę 440.000 zł, a nie tylko czasowe wyłączenie wyżej wskazanego lokalu mieszkalnego z oferty pozwanego. Co istotne, zgodnie ze stanowiskiem doktryny umowa rezerwacyjna nie może zobowiązywać którejkolwiek ze stron do zawarcia umowy, której zawarcie poprzedza umowa rezerwacyjna, np. umowy deweloperskiej, umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży czy umowy sprzedaży. Jeżeli umowa będzie zawierała takie zobowiązanie, wówczas nie będzie to umowa rezerwacyjna w rozumieniu art. 29 ust. 2 OchrNabDFGU, lecz umowa nienazwana (zob. K. Osajda (red. serii), B. Lackoroński (red. tomu), Ustawa deweloperska…). Tym samym należało uznać, że przedmiotowa umowa stanowiła umowę nienazwaną, zbliżoną do umowy przedwstępnej. W treści umowy określono bowiem zarówno termin zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży (31 grudnia 2022 roku), cenę (440.000 zł), a także warunki zawarcia umowy sprzedaży. Strony mogły zawrzeć umowę o takiej treści w ramach przyznanej im przez ustawodawcę kompetencji do swobodnego kształtowania treści zobowiązaniowych stosunków prawnych, o czym stanowi art. 353 ¹ k.c., zgodnie z którym strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Przesądziwszy kwestię charakteru prawnego umowy, w dalszej kolejności należy odnieść się do podstawowej kwestii spornej dotyczącej przyczyn niezawarcia umowy ostatecznej oraz ewentualnej winy którejś ze stron. Zważyć należy, iż w § 3 ust. 3 lit. a umowy strony zastrzegły, że przystąpią do umowy sprzedaży pod warunkiem uzyskania przez sprzedającego zgody na wykreślenie hipoteki wpisanej na rzecz P. Banku Spółdzielczego w K.. Brak takiej zgody miał powodować wygaśnięcie ważności umowy a strona kupująca miała otrzymać nominalny zwrot wpłaconej opłaty rezerwacyjnej w ciągu 2 dni od daty zawiadomienia o braku spełnienia wyżej wskazanego warunku. Strona powodowa twierdziła, że wyżej powołany zapis umowny należy rozumieć w ten sposób, że uzyskanie zgody na wykreślenie hipoteki miało przybrać formę dokumentu w postaci pisemnego oświadczenia banku, który winien być przedstawiony kupującemu do dnia 31 grudnia 2022 roku. Jak wywodził powód tylko zgoda, wydana w takiej formie mogła stanowić podstawę wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej i stanowiła należyte zabezpieczenie interesu kupującego. Wobec nieprzedstawienia przez sprzedającego dokumentu obejmującego zgodę banku na wykreślenie hipoteki w terminie do dnia 31 grudnia 2022 roku – według powoda – doszło do wygaśnięcia umowy, co po stronie pozwanego skutkowało powstaniem obowiązku zwrotu opłaty rezerwacyjnej w całości. W ocenie Sądu interpretacja zapisu § 3 ust. 3 lit. a umowy przedstawiona przez powoda nie znajduje uzasadnienia. Przede wszystkim z literalnego brzmienia ww. zapisu umownego wynika, że warunkiem zawarcia umowy było jedynie „uzyskanie zgody na wykreślenie hipoteki”, a nie przedstawienie powodowi w oznaczonym terminie dokumentu obejmującego zgodę banku. W umowie nie ma żadnych zapisów zobowiązujących sprzedającego do przedstawienia takiego dokumentu kupującemu przed podpisaniem umowy. Z zeznań przedstawiciela pozwanej spółki, jak również z zeznań pośrednika w obrocie nieruchomościami, który był autorem tekstu umowy, nie wynika, aby wolą stron było uprzednie przedstawienie kupującemu dokumentu obejmującego zgodę banku. Niewątpliwie zgoda banku na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej była niezbędna do zawarcia aktu notarialnego. Powód bowiem zamierzał nabyć wyżej wskazane ograniczone prawo rzeczowe bez żadnych obciążeń, w tym również z tytułu hipoteki łącznej. Wszak wysokość hipoteki (1.050.000 zł) była wyższa od wartości nieruchomości. Zważywszy na brak wyraźnego zobowiązania do wcześniejszego przedstawienia dokumentu, należało uznać, że sporny zapis umowny zobowiązywał sprzedającego jedynie do przedstawienia zgody banku w kancelarii notarialnej przy podpisaniu umowy. Inne rozumienie tego postanowienia nie znajduje podstaw w zebranym materiale dowodowym.

Dalej, należy kategorycznie stwierdzić, że przed nadejściem terminu zawarcia umowy sprzedaży pozwana spółka uzyskała zgodę banku na wykreślenie hipoteki z działu IV. księgi wieczystej. Powyższe wynika przede wszystkim z treści zaświadczenia wydanego przez P. Bank Spółdzielczy w K. z dnia 23 marca 2023 roku (k. 34). W przedmiotowym zaświadczeniu wskazano jednoznacznie, że zarząd banku wyraził zgodę na zwolnienie ww. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu z zabezpieczenia hipotecznego w drodze decyzji kredytowej wydanej w dniu 22 grudnia 2022 roku. Potwierdził to również dyrektor filii banku w S. J. S., wskazując, że na dzień 31 grudnia 2022 roku była zgoda banku na wykreślenie hipoteki i nie było żadnych przeszkód do wystawienia pisemnego oświadczenia banku. Nadto, należy wskazać, że z korespondencji e – mailowej jednoznacznie wynika, że niezwłocznie po uzyskaniu przez sprzedającego wiedzy o pozytywnej decyzji banku, powód został o tym poinformowany za pośrednictwem pośrednika. W wiadomości e – mail wskazano także, że dokument potwierdzający formalne udzielenie zgody na wykreślenie hipoteki zostanie przedstawiony u notariusza.

W świetle osobowego materiału dowodowego nie ulegało także wątpliwości, że to powód wniósł o przesunięcie terminu podpisania umowy sprzedaży. Pozwany był gotowy do zawarcia umowy w terminie określonym w umowie rezerwacyjnej tj. w dniu 31 grudnia 2022 roku. Co prawda, w tej dacie pozwany nie posiadał jeszcze formalnego potwierdzenia wyrażenia zgody na wykreślenie hipoteki w postaci dokumentu tj. oświadczenia banku na piśmie, a taki dokument uzyskał dopiero w dniu 4 stycznia 2023 roku, niemniej było to spowodowane tylko i wyłącznie decyzją powoda o przesunięciu terminu zawarcia umowy sprzedaży. Jak zeznał świadek J. S. pisemne oświadczenie banku mogło być wystawione przed 31 grudnia 2022 roku. Pierwotnie przedstawiciel pozwanej spółki zamierzał pozyskać ten dokument przed końcem roku. W dniu 29 grudnia 2022 roku pozwany został poinformowany przez bank o pozytywnej decyzji dotyczącej zgody na wykreślenie hipoteki oraz dalszych wymogach koniecznych do uzyskania zaświadczenia banku stanowiącego formalne potwierdzenie udzielonej zgody. Jak wynika z zeznań przedstawiciela pozwanego w dniu 30 grudnia 2022 roku zamierzał udać się wraz z poręczycielami do filii banku w S. celem zawarcia aneksu do umowy kredytowej i odbioru oświadczenia banku. Decyzja o przełożeniu wyjazdu była wyłącznie skutkiem przesunięcia przez powoda terminu podpisania aktu notarialnego na dzień 9 stycznia 2023 roku. Gdyby w toku korespondencji prowadzonej pod koniec grudnia 2022 roku powód nie wniósł o przełożenie terminu, umowa najpewniej zostałaby zawarta w dniu 31 grudnia 2022 roku, a przedstawiciel pozwanego przedłożyłby notariuszowi oświadczenie banku przy podpisaniu aktu notarialnego. Zdaniem Sądu, jeśli powód uważał, że sprzedający nie spełni warunku określonego w umowie winien stawić się w umówionym terminie w kancelarii notarialnej i złożyć do protokołu oświadczenie o braku wypełnienia warunku umownego przez drugą stronę. W takim wypadku niewątpliwie po stronie sprzedającego powstałby obowiązek zwrotu całej opłaty rezerwacyjnej. Jednakże powód nie stawił się w kancelarii notarialnej, gdyż wiedział, że pozwany przedstawi zgodę banku na piśmie.

Nie ma też żadnych podstaw, by uznać, że to pozwany nie miał woli zawarcia umowy sprzedaży i próbował oszukać powoda. Pozwany bowiem wyrażał wolę podpisania umowy jeszcze w styczniu 2023 roku. Nadto, o woli zawarcia umowy sprzedaży świadczy całokształt czynności podejmowanych przez pozwanego, w tym złożenie wniosku do banku, uzyskanie zgody na wykreślenie hipoteki jeszcze przed Świętami Bożego Narodzenia, wyznaczenie terminu zawarcia umowy na dzień 31 grudnia 2022 roku etc. Zdaniem Sądu o braku woli zawarcia umowy nie świadczy fakt złożenia wniosku o udzielenie zgody na wykreślenie hipoteki dopiero pod koniec listopada bądź na początku grudnia 2022 roku. Jak bowiem wynika z zeznań przedstawiciela pozwanego było to spowodowane dość skomplikowaną procedurą uzyskania takiej zgody i koniecznością skompletowania niezbędnych dokumentów. Zeznania prezesa zarządu pozwanej spółki pozostają w tym zakresie o tyle wiarygodne, że świadek J. S. potwierdził, że udzielenie zgody na zwolnienie ww. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu od obciążenia hipotecznego wymagało przeprowadzenia postępowania analogicznego jak w przypadku udzielenia kredytu, a zatem spełnienia wszystkich wymogów związanych z udzieleniem kredytu.

W świetle powyższego należało uznać, że do zawarcia umowy sprzedaży nie doszło z wyłącznej winy powoda. W związku z powyższym, zgodnie z § 3 ust. 3 lit. b sprzedający był uprawniony do zatrzymania tytułem kary umownej kwoty uiszczonej na jego rzecz tytułem opłaty rezerwacyjnej.

W związku z powyższym, na podstawie art. 353 ¹ k.c. w zw. z § 3 ust. 3 lit. a i b umowy stron a contrario powództwo podlegało oddaleniu.

O kosztach procesu Sąd orzekł na mocy art. 98 k.p.c. i zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy, zasądził od przegrywającego niniejszy spór powoda na rzecz pozwanego kwotę 3.617 zł, stanowiącą opłatę za czynności fachowego pełnomocnika, zgodnie z § 2 pkt 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych w wysokości stawki minimalnej obliczonej od podanej wartości przedmiotu sporu oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa. Zgodnie z art. 98 § 1 ¹ k.p.c. od przyznanych kosztów procesu Sąd zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się postanowienia do dnia zapłaty.