Wyrok z 18 kwietnia 2024, sygn. I C 150/23

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 18 kwietnia 2024 r.

Sąd Rejonowy w Zambrowie I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodnicząca – sędzia Karolina Malinowska - Krutul

Protokolant – Kinga Dzieniszewska

po rozpoznaniu w dniu 11 kwietnia 2024 r. w Zambrowie

na rozprawie

sprawy z powództwa J. P. (...) Spółka Jawna J. T., P. T. z siedzibą w K.

przeciwko Województwu (...)

o ustalenie

I. ustala, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w Z. przy ul. (...), oznaczonej jako działka numer (...) o powierzchni (...) m ² , stanowiącej własność Województwa (...), wynosi :

- w roku 2023 – 5627,32 (pięć tysięcy sześćset dwadzieścia siedem i 32/100) złotych

- w roku 2024 – 13.088,66 (trzynaście tysięcy osiemdziesiąt osiem i 66/100) złotych

- począwszy od 1 stycznia 2025 r. i w latach kolejnych – 20.550,00 (dwadzieścia tysięcy pięćset pięćdziesiąt i 00/100) złotych;

II. w pozostałym zakresie powództwo oddala;

III. nakazuje pobrać od powoda J. P. (...) Spółka Jawna J. T., P. T. z siedzibą w K. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Zambrowie kwotę 3889,14 (trzy tysiące osiemset osiemdziesiąt dziewięć i 14/100) złotych tytułem nieuiszczonych wydatków sądowych ;

IV. zasądza od powoda J. P. (...) Spółka Jawna J. T., P. T. z siedzibą w K. na rzecz pozwanego Województwa (...) kwotę 3617,00 (trzy tysiące sześćset siedemnaście i 00/100) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sygn. akt I C 150/23

UZASADNIENIE
wyroku Sądu Rejonowego w Zambrowie z dnia 18 kwietnia 2024 r.

Województwo (...), reprezentowane w niniejszej sprawie przez profesjonalnego pełnomocnika, pismem z dnia 25 maja 2023 r. złożyło sprzeciw od orzeczenia SKO w Ł. z dnia (...)r. wydanego w sprawie o sygn. akt (...) uznającego wypowiedzenie Zarządu Województwa (...) z dnia 1 grudnia 2022 roku dotychczasowej wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Województwa (...), położonej w Z. przy ul. (...), oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr (...) o pow.(...) m ^{( 2)}, za bezskuteczne.

Sąd ustalił , co następuje :

Nieruchomość położona w Z. przy ulicy (...), oznaczona w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr (...) (obrębu (...) Z.) o powierzchni (...) m ², zapisana w księdze wieczystej nr (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy Zambrowie, V Wydział Ksiąg Wieczystych, stanowi własność Województwa (...) ( bezsporne; k. 4 – decyzja z dnia 2 kwietnia 2012 r., akta SKO w Ł. o znaku SKO. (...); KW (...)).

Decyzją z dnia 9 lipca 1992 roku Wojewoda (...) stwierdził nabycie prawa użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu z dniem 5 grudnia 1990 roku przez (...), ustalając okres użytkowania wieczystego na 99 lat. Obecnie użytkownikiem wieczystym przedmiotowego gruntu jest spółka (...).P. (...) sp. j. J. T., P. T., która nabyła prawo użytkowania tego gruntu na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr (...) w dniu 9 września 2016 r. (bezsporne; k. 3 – decyzja z dnia 9 lipca 1992 r., k. 30 – wypis z rejestru gruntów, akta SKO w Ł. o znaku SKO. (...); KW (...)).

Dotychczasowa opłata z tytułu użytkowania wieczystego ww. gruntu wynosi 2.813,66 zł. Wysokość tejże opłaty została ustanowiona w oparciu o wartość gruntu ustaloną na podstawie pisma Kierownika Urzędu Rejonowego w Z. z dnia 7 sierpnia 1996 r. oraz stawki procentowej wynoszącej 3% ceny gruntu ( bezsporne).

Zarząd Województwa (...) w dniu 29 listopada 2022 r. podjął uchwałę nr (...)w sprawie wypowiedzenia dotychczasowej i ustalenia nowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu położonego w Z. przy ulicy (...) (k. 19 – uchwała nr (...)z dnia 29 listopada 2022 r., akta SKO w Ł. o znaku SKO. (...)).

W celu przeprowadzenia aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z dnia 28 października 2022 r. wykonanym na zlecenie Województwa (...), ustalił wartość ww. gruntu na kwotę 752.263,00 zł. Na podstawie w/w operatu szacunkowego Zarząd Województwa (...) z dniem 1 stycznia 2023 r., ustalił nową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu, zgodnie pismem (znak: NI-I. (...).(...)) z dnia 1 grudnia 2022 r. o wypowiedzeniu dotychczasowej i aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu ( k. 18 – wypowiedzenie dotychczasowej i aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, k. 5-15 – operat szacunkowy, akta SKO w Ł. o znaku SKO. (...)).

Powód J. P. (...) Spółka Jawna J. T. , P. T. wnioskiem z dnia 30 grudnia 2022 r. wniósł o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z dnia 1 grudnia 2022 r. z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, stanowiącej własność Województwa (...), położonej w Z. przy ul. (...), oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr (...) o pow. (...) m ^{( 2)}, zaoferowana w wypowiedzeniu Zarządu Województwa (...) z dnia 1 grudnia 2022 r. (znak: NI-II. (...).(...)), jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej wysokości ( k. 21 – odwołanie, akta SKO w Ł. o znaku SKO. (...) ).

W odpowiedzi na powyższy wniosek z dnia 18 kwietnia 2023 r. pozwane Województwo (...) wniosło o jego oddalenie ( k. 24 – pismo z dnia 18 kwietnia 2023 r., akta SKO w Ł. o znaku SKO. (...) ).

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. (dalej: SKO) orzeczeniem z dnia 8 maja 2023 uznało wypowiedzenie Zarządu Województwa (...) z dnia 1 grudnia 2022 r. (znak NI-II. (...).(...)) dotychczasowej wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Województwa (...), położonej w Z. przy ul. (...), oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr (...) o pow. (...) m ^{( 2)}, za bezskuteczne. SKO stanęło na stanowisku, że złożona Powodowi oferta Zarządu Województwa (...) z dnia 1 grudnia 2022 r. polegająca na przyjęciu nowej wysokości opłaty rocznej w wysokości 22.567,89 zł, odpowiadającej 3% aktualnej wartości nieruchomości gruntowej wynoszącej 752.263,00 nie zasługuje na uwzględnienie ( k. 55-53 – orzeczenie SKO w Ł. z dnia 8 maja 2023 r.; akta SKO w Ł. o znaku SKO. (...) ).

Na posiedzeniu w dniu 9 października 2023 r. Sąd Rejonowy dopuścił dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu (...) na okoliczność wykazania wartości przedmiotowej nieruchomości na datę dokonania wypowiedzenia opłaty rocznej za użytkowanie wieczystej ( k. 27 – protokół z ogłoszenia orzeczenia).

Z przedłożonego operatu szacunkowego wynika, że wartość rynkowa nieruchomości gruntowej położonej w Z. przy ulicy (...), składającej się z działki o numerze nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Zambrowie prowadzi księgę wieczystą nr (...), na datę dokonania wypowiedzenia opłaty rocznej za użytkowanie wieczystej wynosiła 685.000,00 zł ( k. 37-54 – operat szacunkowy (...) ).

Pismem z dnia 17 listopada 2023 r. pełnomocnik powoda złożył zarzuty do opinii . Podniósł, iż w zakresie pkt 7 operatu dotyczącym analizy i charakterystyki rynku nieruchomości biegły wskazuje, że obejmuje analizą nieruchomości gruntowe, w tym jak się okazuje pod zabudowę mieszkaniową, co stoi w sprzeczności z §3 ust. 3 rozporządzenia Ministra (...) i (...) z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U z 2023, poz. 1832). Ponadto w operacie zabrakło dokonania badania na jaki cel została nieruchomość oddana, do czego zobowiązany był biegły zgonie z treścią §42 ust. 4 rozporządzenia Ministra (...) i (...) z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości. Zarzucano także, że w operacie analizie powinny zostać poddane nieruchomości niezabudowane przeznaczone pod usługi i to nie każde, a jedynie szczególny ich rodzaj tj. usługi kultury, co w ocenie powoda, wynika zarówno z celu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste jak również z przeznaczenia jakie wskazano w obowiązującym na tym terenie miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jak podaje powód, mając na uwadze powyższe, niedopuszczalne jest przyjęcie do analizy a następnie do wyceny nieruchomości oznaczonej nr działki (...) położonej w Z. przy ul. (...), gdyż jest to nieruchomość przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ( k. 69-71 – zarzuty do opinii biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości A. D. (1) ).

Pozwane Województwo (...) nie wnosiło uwag do operatu szacunkowego ( k. 74 – stanowisko w sprawie).

W odpowiedzi na zarzuty strony powodowej biegły sądowy przedłożył opinię uzupełniającą w której ustosunkował się do zarzutów. W zakresie zarzutu nr 1 wskazał, że dokonując wyliczenia wartości nieruchomości przyjął, że przedmiotowa nieruchomość jest usługowa, a nie mieszkalna. W zakresie zarzutu nr 2 biegły wskazał, że zastosował przepisy o których mowa w § 42 ust. 4 zdanie 2 rozporządzenia Ministra (...) i (...) z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości z uwagi na to, że nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, że zamiast terenu (...) z siedzibą w W., oddział w B., na działce wycenianej funkcjonuje budynek galerii handlowej. W zakresie zarzutu nr 3 biegły wskazał, że rynkiem właściwym nie jest rynek właściwy dla usług kultury z powodów wskazanych zarówno w operacie szacunkowym nr (...), jak i w pkt 2 opinii uzupełniającej. Rynkiem właściwym rzeczowo jest rynek usług komercyjnych, a miejscowo - rynek Miasta Z. (k . 79-80 – opinia uzupełniająca).

Wskazać należy, iż wnioski biegłego oraz jego wycena przekonały Sąd, zauważyć należy, iż są one bardzo zbliżone do wyceny dokonanej przez biegłą J. C..

Sąd zważył, co następuje :

Zgodnie z art. 77 ust. 1 Ustawy z dnia z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn) „wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej , z zastrzeżeniem ust. 2 i 2.a podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie…”.Ustawa przewiduje zatem możliwość dokonywania aktualizacji opłaty rocznej z urzędu lub na wniosek użytkownika wieczystego, nie częściej jednak niż raz na trzy lata. Aby ustalić, czy zachodzą przesłanki do aktualizacji opłaty rocznej, niezbędna jest wycena nieruchomości. Do ustalenia zatem okoliczności wzrostu wartości rynkowej nieruchomości, jako podstawy wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty rocznej, konieczna była wycena nieruchomości, sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. Sąd – dopuścił z urzędu dowód z opinii biegłego sądowego A. D. i opinię sporządzoną przez niego uznał za wiarygodną i przekonującą. Tym samym zostało wykazane, iż wartość nieruchomości uległa zmianie.

W orzecznictwie SN i sądów powszechnych zarysowała się rozbieżność stanowisk odnośnie tego, czy sąd powinien określić w orzeczeniu kształtującym obowiązek użytkownika wieczystego z tytułu opłaty rocznej wysokość jego świadczeń w poszczególnych okresach , z uwzględnieniem regulacji zwartej w art. 77 ust. 2 a ugn. Przy czym przeważa stanowisko, że w/w regulację powinno się uwzględniać. Dlatego też tutejszy Sąd biorąc pod uwagę , że zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższała ponad dwukrotnie wysokość opłaty dotychczasowej, stosownie do art. 77 ust. 2 a ugn ustalił wysokość nowej opłaty w następujący sposób :

- w roku 2023 – 5627,32 złotych

- w roku 2024 – 13.088,66 złotych

- począwszy od 1 stycznia 2025 r. i w latach kolejnych – 20.550,00 złotych.

Zgodnie bowiem z ust. 2a ugn - w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy, opłata za użytkowanie wieczyste wynosiła dotąd 2.813,66 zł, a zatem w pierwszym roku obowiązywania nowej opłaty, która przewyższa dotychczasową wielokrotnie, obowiązuje „przejściowa” opłata stanowiąca iloczyn dwóch opłat dotychczasowych (2 x 2.813,66 zł = (...),32). Różnica pomiędzy nową opłatą a opłatą ustaloną za pierwszy rok po wypowiedzeniu, nazywana „nadwyżką”, wynosi 14.922,68 zł (20.550 zł –5627,32 zł). Połowa tej „nadwyżki”, czyli 7461,34 zł, podlega doliczeniu do opłaty za kolejny rok ( (...),34 +5627,32 zł = 13088,66 zł). W trzecim roku po wypowiedzeniu opłaty przez właściciela, użytkownika wieczystego obciąża już opłata w pełnej wysokości – 20.550,00 złotych (3% od wartości gruntu czyli 3 % od 685.000,00 zł).

Wobec powyższego orzeczono jak w punkcie I i II sentencji orzeczenia .

Mając na uwadze fakt, iż Województwo (...) tylko w nieznacznym stopniu przegrało proces , na mocy art. 100 kpc zd. 2 Sąd obciążył kosztami procesu w całości J.P. (...) Spółka Jawna J. T., P. T. – pkt. III i IV sentencji wyroku. Nakazano pobrać kwotę 3889,14 złotych na rzecz Skarbu Państwa (w tym : nieuiszczoną opłatę od pozwu – 988 złotych, wynagrodzenie biegłego związane z opinią podstawową - 2509,62 zł k. 65, i uzupełniająca - 391,52 zł k. 90). Zasądzono też na rzecz powoda zwrot kosztów zastępstwa procesowego – 3617 złotych.