Wyrok z 19 grudnia 2024, sygn. I C 60/24
W skrócie
Sygn. akt I C 60/24
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 19 grudnia 2024 roku
Sąd Rejonowy w Kwidzynie I Wydział Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący: sędzia Alicja Tułodziecka
Protokolant: st. sekr. sąd. Ewa Lewandowska
po rozpoznaniu w dniu 18 grudnia 2024 r. w Kwidzynie
na rozprawie
sprawy z powództwa B. B.
przeciwko M. O., M. O. (1) i I. B.
o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym
I. oddala powództwo;
II. odstępuje od obciążania powódki kosztami procesu.
sędzia Alicja Tułodziecka
Sygn. akt I C 60/24
UZASADNIENIE
Powódka B. B. złożyła przeciwko M. O. (1), M. O. i I. B. pozew o uzgodnienie treści ksiąg wieczystych prowadzonych przez Sąd Rejonowy w Kwidzynie Wydział V Ksiąg Wieczystych z rzeczywistym stanem prawnym w następujący sposób:
a) Kw nr (...) – poprzez wpisanie w dziale II udziału nieruchomości wspólnej, która stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli w wysokości 50/100, zamiast wskazanej wielkości udziału jako 49/100 oraz stosunkowo skorygowanie wysokości pozostałych udziałów należących do pozwanych,
b) Kw nr (...) – poprzez wpisanie w dziale I-SP udziału nieruchomości wspólnej, która stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli w wysokości 50/100, zamiast wskazanej wielkości udziału jako 49/100 oraz stosunkowo zmniejszyć udziały opisane w księgach wieczystych Kw nr (...) i Kw nr (...).
Powódka domagała się także zasądzenia na swoją rzecz kosztów procesu.
W uzasadnieniu swojego pozwu powódka wskazała, że jest właścicielką lokalu położonego przy ul. (...) w K., który znajduje się na parterze budynku. Wskazano także, że współwłaścicielami budynku, poza powódką, są pozwani – M. i M. O. (1) oraz I. B..
Powódka wskazała także, że do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego wpłynęło zawiadomienie o wykonaniu przez powódkę robót budowlanych polegających na wykonaniu otworu drzwiowego w ścianie zewnętrznej budynku położonego przy ul. (...).
Powódka podała, że w trakcie tego postępowania okazało się, że wysoce prawdopodobne jest, że doszło do pomyłki w wyliczeniu udziałów, która do chwili obecnej nie została sprostowana.
Powódka wyjaśniła, że zajmuje ona cały parter domu, a pozwani zajmują piętro. Obie kondygnacje mają jednakową powierzchnię, z tym że piętro tego budynku zostało podzielone na dwa lokale mieszkalne. Jednakże pomimo tego udział powódki nie wynosi 50 %.
Powódka podała, że skorzystała z pomocy biegłego z zakresu budownictwa, który dokonał inwentaryzacji lokalu należącego do powódki i ustalił, że wskazane w księdze wieczystej wartości są błędnie wyliczone.
(pozew z k. 4 – 5 akt)
W odpowiedzi na pozew pozwani I. B., M. O. i M. O. (1) wnieśli o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie na swoją rzecz kosztów procesu.
Pozwani zakwestionowali żądanie pozwu co do zasady, a także legitymację czynną powódki do domagania się ustalenia treści ksiąg wieczystych Kw nr (...) i Kw nr (...).
W ocenie pozwanych, nie istnieje żadna niezgodność treści księgi wieczystej Kw nr (...) z rzeczywistym stanem prawnym, a wbrew twierdzeniom powódki zawartymi w pozwie, inwentaryzacja – obmiar jej lokalu potwierdza, że w chwili ustanawiania odrębnej własności lokali znajdujących się w budynku położonym w K. przy ul. (...), w sposób prawidłowy ustalono powierzchnię lokali, a tym samym ich udział w nieruchomości wspólnej.
Pozwani wskazali również, że wbrew twierdzeniom powódki, możliwa jest sytuacja, w której suma powierzchni lokali znajdujących się na piętrze różni się od powierzchni lokalu znajdującego się na parterze. Zdaniem pozwanych, nie można tylko z tej przyczyny, że powódka zajmuje cały parter budynku wysnuć wniosku, że jej udział w nieruchomości wspólnej wynosi 50 %.
Pozwani podnieśli także, że powódka nie ma interesu prawnego ani faktycznego w domaganiu się ustalenia treści ksiąg wieczystych Kw nr (...) i Kw nr (...) w zakresie działu I-O co do oznaczenia nieruchomości w części dotyczącej powierzchni tych lokali mieszkalnych. Wskazano, iż jedynie zmiana powierzchni lokali wyodrębnionych z księgi wieczystej nieruchomości wspólnej uzasadniałaby zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej.
Pozwani podkreślili, że niniejsze postępowanie wynika z faktu, że powódka wszczęła inne postępowanie – tj. w sprawie I Ns 719/23, w którym chce uzyskać następczą zgodę sądu na dokonanie prac budowlanych, które już wykonała, a które polegały na zmianie wielkości przeznaczenia stolarki otworowej, zmieniające strukturę zewnętrzną budynku. Sprawa ta została zawieszona, ponieważ powódka nie posiada legitymacji do zainicjowania tego postępowania, jeśli nie dysponuje co najmniej połową udziałów w nieruchomości wspólnej.
Pozwani podnieśli, że do chwili wniesienia pozwu przez powódkę w tej sprawie, wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej nie była kwestionowana przez żadnego ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej.
Pozwani zaznaczyli także, że o ile powódka dysponuje legitymacją do żądania uzgodnienia treści księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej, to nie posiada legitymacji do wystąpienia z takim żądaniem w zakresie nieruchomości lokalowych stanowiących własność pozwanych.
(odpowiedź na pozew z k. 32 – 35 akt)
Sąd ustalił, co następuje:
Sąd Rejonowy w Kwidzynie Wydział V Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Kw nr (...) dla nieruchomości położonej w K. przy ul. (...).
Ta księga wieczysta prowadzona jest dla działki nr (...)o powierzchni 0,0122 ha oraz budynku przeznaczonego na cele mieszkalne, w którym znajdują się 3 lokale, tj.:
a) lokal nr (...), dla którego prowadzona jest księga wieczysta Kw nr (...):
⚫lokal ma powierzchnię 79,90 m 2,
⚫właścicielem tego lokalu jest B. B.,
⚫wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, która stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali wynosi 49/100;
b) lokal nr (...), dla którego prowadzona jest księga wieczysta Kw nr (...):
⚫lokal ma powierzchnię 57,55 m 2,
⚫właścicielami tego lokalu są małżonkowie M. i M. O. (1),
⚫wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, która stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali wynosi 35/100;
c) lokal nr (...), dla którego prowadzona jest księga wieczysta Kw nr (...):
⚫lokal ma powierzchnię 25,70 m 2,
⚫właścicielem tego lokalu jest I. B.,
⚫wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, która stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali wynosi 16/100.
(dowód: akta ksiąg wieczystych Kw nr (...), Kw nr (...), Kw nr (...) i Kw nr (...) prowadzonych przez Sąd Rejonowy w Kwidzynie,
wydruki treści ksiąg wieczystych z k. 6 – 19 akt,
rzut lokalu nr (...) z k. 20 akt,
wypis z kartoteki lokali z k. 80 – 83 akt,
zeznania powódki B. B. z k. 46v – 47 akt (nagranie z k. 49 akt)
zeznania pozwanej M. O. z k. 47v – 48 akt (nagranie z k. 49 akt)
zeznania pozwanego M. O. (1) z k. 48 – 48v akt (nagranie z k. 49 akt)
zeznania pozwanej I. B. z k. 47 – 47v akt (nagranie z k. 49 akt)
W dniu 20 sierpnia 1997 r. ustanowiono odrębną własność lokalu mieszkalnego nr (...) znajdującego się na parterze budynku przy ul. (...) składającego się z 5 izb, łazienki i przedpokoju o powierzchni użytkowej 79,90 m 2 wraz z przynależnym do tego lokalu udziałem wynoszącym 49/100 w częściach wspólnych budynku i innych urządzeniach, które nie służą do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli lokali i takim samym udziałem w użytkowaniu wieczystym działki.
Przy zawarciu tej umowy strony okazały protokół uzgodnień w przedmiocie sprzedaży lokalu nr (...), dokumentację techniczną zbywanego lokalu i zaświadczenie o samodzielności lokalu.
(dowód: akta księgi wieczystej Kw nr (...))
W dniu 23 marca 1994 r. zawarto umowę oddania w użytkowanie wieczyste działki gruntu oraz sprzedaży lokalu mieszkalnego.
Na podstawie tej umowy sprzedano własność lokalu mieszkalnego nr (...) znajdującego się na poddaszu budynku przy ul. (...) składającego się z 3 izb o powierzchni 57,55 m 2 wraz z przynależnym do tego lokalu udziałem wynoszącym 35/100 w częściach wspólnych budynku i takim samym udziałem w użytkowaniu wieczystym działki.
Przy zawarciu tej umowy strony wniosek w przedmiocie sprzedaży tego lokalu oraz decyzję zatwierdzającą podział działki.
(dowód: akta księgi wieczystej Kw nr (...))
W dniu 14 października 1999 r. ustanowiono odrębną własność lokalu mieszkalnego nr (...) znajdującego się na piętrze budynku przy ul. (...) składającego się z pokoju, kuchni, wc i przedpokoju o powierzchni użytkowej 25,70 m 2 wraz z przynależnym do tego lokalu udziałem wynoszącym 16/100 w częściach wspólnych budynku i innych urządzeniach, które nie służą do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli lokali i takim samym udziałem w użytkowaniu wieczystym działki.
Przy zawarciu tej umowy strony okazały protokół z rokowań w przedmiocie sprzedaży lokalu nr (...), dokumentację techniczną zbywanego lokalu i zaświadczenie o samodzielności lokalu.
(dowód: akta księgi wieczystej Kw nr (...))
Obmiarów opisanych wyżej lokali mieszkalnych dokonano zgodnie z normą „(...) – Powierzchnie budynków – Podział, określenia i zasady obmiaru”.
Zgodnie z tą normą wszystkie lokale mieszkalne w budynku przy ul. (...) były obmiarowane, a następnie sprzedane przez Miasto K.. Według tej normy pomiaru dokonuje się w świetle niewyprawionych ścian, a jeśli jest to niemożliwe, norma przewiduje wartości, o jakie należy powiększyć powierzchnie, aby uzyskać stan zbliżony do surowego. Stosuje się również redukcje powierzchni, ze względu na ograniczone wysokości pomieszczeń lub ich części. Te o wysokości większej lub równej 2,20 m zalicza się do kalkulacji w 100 %, a w przypadku większej lub równej 1,40 m oraz mniejszej niż 2,20 m wlicza się do powierzchni w 50 %, natomiast gdy wysokość pomieszczenia jest mniejsza niż 1,40 m to taką powierzchnię pomija się całkowicie.
Obmiary wykonane za pomocą dalmierza laserowego (...) lokali znajdujących się w budynku przy ul. (...) w K. dały następujące wyniki:
1) lokal nr (...):
a) powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego – 79,90 m 2,
b) powierzchnia użytkowa piwnicy – 7,15 m 2,
c) łączna powierzchnia – 87,05 m 2,
2) lokal nr (...):
a) powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego – 57,55 m 2,
b) powierzchnia użytkowa piwnicy – 3,20 m 2,
c) łączna powierzchnia – 60,75 m 2,
3) lokal nr (...):
a) powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego – 25,70 m 2,
b) powierzchnia użytkowa piwnicy – 2,65 m 2,
c) łączna powierzchnia – 28,35 m 2.
Mając na uwadze te pomiary, wyliczenia udziału w nieruchomości wspólnej – po uwzględnieniu łącznej powierzchni każdego lokalu mieszkalnego i piwnicy wynoszą:
a) lokal nr (...) – 8705/17615,
b) lokal nr (...) – 6075/17615,
c) lokal nr (...) – 2835/17615.
Wszystkie trzy lokale mieszkalne nieznacznie ograniczyły swoją kubaturę poprzez docieplenie ścian od środka oraz ułożenie płyt kartonowo – gipsowych.
Ściany zewnętrzne I piętra są mniejszej grubości niż ściany parteru, co jest widoczne „gołym okiem” na klatce schodowej. W konsekwencji suma powierzchni pomieszczeń pierwszego piętra jest nieznacznie większa od sumy pomieszczeń parteru. Różnica 3,30 m 2 pomiędzy powierzchnią parteru a łączną powierzchnią pierwszego piętra wynika z grubości ścian.
(dowód: opinia biegłego K. Ł. z k. 99 – 105 akt i opinia uzupełniająca z k. 143 akt)
B. B. w 2002 r. kupiła lokal mieszkalny nr (...) składający się z pięciu izb o powierzchni 79,90 m ( 2), z którym związany jest udział w wysokości 49/100 w prawie użytkowania wieczystego działki i we własności części wspólnych budynku.
W 2023 r. B. B. wykonała otwór drzwiowy w miejsce otworu okiennego w ścianie zewnętrznej budynku znajdującego się przy ul. (...). Właściciele lokali nr (...) i nr (...) – tj. M. i M. (1) małżonkowie O. oraz I. B. nie wyrażali zgody na wykonanie tych prac.
Po zauważeniu dokonanych prac złożyli oni zawiadomienie do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego.
Podczas postępowania prowadzonego przez Inspektorat Nadzoru Budowlanego B. B. została zobowiązana do tzw. przymusowej legalizacji wykonanych prac poprzez m.in. przedłożenie wymaganej ekspertyzy budowlanej, a także wykazania uzyskania zgody współwłaścicieli na dokonanie tych prac.
W toku postępowania prowadzonego przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowalnego dokonano obmiaru lokalu należącego do B. B.. Te pomiary były zgodne z tym co zapisano w księdze wieczystej prowadzonej dla tego lokalu mieszkalnego.
(dowód: zeznania świadka P. O. z k. 45v – 46v akt (nagranie z k. 49 akt)
zeznania powódki B. B. z k. 46v – 47 akt (nagranie z k. 49 akt)
zeznania pozwanej M. O. z k. 47v – 48 akt (nagranie z k. 49 akt)
zeznania pozwanego M. O. (1) z k. 48 – 48v akt (nagranie z k. 49 akt)
zeznania pozwanej I. B. z k. 47 – 47v akt (nagranie z k. 49 akt)
Sąd zważył, co następuje:
Okoliczności faktyczne w istotnych dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy kwestiach Sąd ustalił na podstawie dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy, dokumentów znajdujących się w aktach ksiąg wieczystych o nr (...), (...), (...) i (...), na podstawie opinii biegłego K. Ł. (głównej i uzupełniającej), a także w oparciu o zeznania świadka P. O. oraz w oparciu o zeznania złożone przez powódkę B. B. i pozwanych M. O., M. O. (1) oraz I. B..
Wskazać trzeba, że wiarygodność oraz prawdziwość danych wynikających z dokumentów przedłożonych przez strony oraz z dokumentów znajdujących się w aktach ksiąg wieczystych nie budziła wątpliwości. Nadto nie ujawniły się inne okoliczności, które podważyłyby moc dowodową danych wynikających z tych dokumentów. Wobec tego Sąd na ich podstawie dokonywał ustaleń faktycznych w tejże sprawie.
Sąd podzielił wnioski wynikające z opinii biegłego K. Ł.. Ta opinia została sporządzona rzetelnie, zgodnie z zasadami wiedzy oraz doświadczeniem zawodowym biegłego.
Biegły w swojej opinii (głównej i uzupełniającej) szczegółowo opisał powierzchnię lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku nr (...) przy ul. (...) w K., z ujęciem także powierzchni piwnicy, które przynależą do danych lokali. Biegły wyjaśnił także w jaki sposób zostały dokonane obmiary lokali oraz wskazał jaki udział ma każdy z lokali w nieruchomości wspólnej.
Biegły w opinii uzupełniającej odniósł się również do zastrzeżeń powódki wyrażonych w piśmie z dnia 27 września 2024 r.
W ocenie Sądu orzekającego, opinia biegłego K. Ł. była jasna i spójna, a wnioski zawarte w tej opinii zostały dokładnie uzasadnione. Nie ma zatem żadnych przekonujących podstaw, aby podważać fachowość tej opinii i w związku z tym Sąd na jej podstawie dokonywał ustaleń faktycznych w tejże sprawie. Dodać w tym miejscu należy, że strona powodowa skutecznie nie podważyła fachowości opinii sporządzonej przez biegłego K. Ł..
Sąd orzekający uznał za wiarygodne zeznania złożone przez świadka P. O.. Świadek P. O. wskazał, że na zlecenie powódki dokonał ekspertyzy co do prawidłowości dokonanych przez nią robót, a także dokonał pomiaru lokalu mieszkalnego należącego do powódki (tj. lokalu mieszkalnego nr (...)). Świadek wskazał, że pomiary lokalu są zgodne z tym co wpisano w księdze wieczystej prowadzonej dla tego lokalu. Zeznania tego świadka były jasne i spójne.
Powódka B. B. w swoich zeznaniach opisała okoliczności dokonania otworu drzwiowego w miejsce dawnego otworu okiennego. Powódka opisała także z jakiej przyczyny, w jej ocenie, wysokość udziałów w częściach wspólnych budynku nr (...) przy (...) w K., wskazana w księgach wieczystych, nie jest zgodna z rzeczywistością. Powódka wskazała również, że z uwagi na brak zgody pozostałych współwłaścicieli budynku na wykonanie przez nią przebudowy otworu okiennego, wystąpiła ona o następczą zgodę sądu na wykonanie tej pracy.
Sąd dał wiarę także zeznaniom pozwanych M. O., M. O. (1) i I. B.. Pozwani zgodnie wskazali, że nie wyrazili zgody na dokonanie przez powódkę przebudowy otworu okiennego. Pozwani wskazali, że powierzchnia lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku przy ul. (...) oraz wysokość udziałów danych lokali w częściach wspólnych nieruchomości jest prawidłowo wskazana w księgach wieczystych.
W ocenie Sądu, zeznania złożone przez powódkę i pozwanych były spójne i logiczne, a także konsekwentne. W toku przeprowadzonego postępowania nie ujawniły się okoliczności, które podważyłyby moc dowodową tych zeznań.
Sąd orzekający pominął wnioski dowodowe zgłoszone przez powódkę co do zwrócenia się do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego o informację, czy zgłaszano prace budowlane polegające na przebudowie i rozbudowie lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) oraz co do uzupełniającego przesłuchania stron celem potwierdzenia rozbudowy lokalu mieszkalnego nr (...). Sąd uznał, iż te dowody są nieprzydatne dla wydania orzeczenia w tej sprawie oraz zmierzają do przedłużenia postępowania. Dowody zgromadzone w niniejszej sprawie wykazały, że wpisy znajdujące się w księgach wieczystych prowadzonych dla lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku przy ul(...) są zgodne z rzeczywistym stanem prawnym.
W przedmiotowej sprawie powódka B. B. domagała się uzgodnienia treści ksiąg wieczystych prowadzonych przez Sąd Rejonowy w Kwidzynie Wydział V Ksiąg Wieczystych z rzeczywistym stanem prawnym w następujący sposób:
a) Kw nr (...) poprzez wpisanie w dziale II udziału nieruchomości wspólnej, która stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli w wysokości 50/100 zamiast wskazanej wielkości udziału jako 49/100 oraz stosunkowo skorygować wysokość pozostałych udziałów należących do pozwanych,
b) Kw nr (...) poprzez wpisanie w dziale I-SP udziału nieruchomości wspólnej, która stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli w wysokości 50/100 zamiast wskazanej wielkości udziału jako 49/100 oraz stosunkowo zmniejszyć udziały opisane w księgach wieczystych(...)i (...).
Wskazać w tym miejscu trzeba, że zgodnie z treścią przepisu art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.
Wskazać trzeba, że celem przepisu art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece jest przyznanie ochrony procesowej osobie, której interesy mogą być naruszone w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Na podstawie tegoż przepisu ochrona przysługuje osobie, której prawo nie jest wpisane w księdze wieczystej lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia.
Powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie jest szczególnym rodzajem powództwa o ustalenie, ale powództwem służącym zaspokojeniu roszczenia typu rzeczowego, przy pomocy którego powód domaga się nie tylko ustalenia prawa lub stosunku prawnego, lecz także wydania orzeczenia zastępującego oświadczenie woli osoby wpisanej do księgi wieczystej, które by prowadziło do usunięcia wpisu jej prawa i zastąpienia go wpisem obrazującym stan prawny nieruchomości aktualny na datę zamknięcia rozprawy.
Celem tego powództwa zatem jest ustalenie i ujawnienie w księdze wieczystej prawa osoby zainteresowanej, przy jednoczesnym ustaleniu braku podstaw do utrzymania w mocy istniejącego wpisu. Chodzi o to, aby wpisy w księgach wieczystych odzwierciedlały prawdziwy i aktualny stan prawny danej nieruchomości.
W takiej sprawie konieczny jest zatem udział osób uprawnionych do złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej oraz innych, których prawa mogą być tym wpisem dotknięte.
Zaznaczyć trzeba, iż legitymacja procesowa stanowi przesłankę materialnoprawną, a Sąd dokonuje oceny w zakresie jej istnienia bądź jej braku w momencie orzekania co do istoty sprawy. W konkretnej sprawie wykazać należy, że strony są związane prawnomaterialnie z przedmiotem procesu.
W tym miejscu podnieść trzeba, że w postępowaniu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym legitymację procesową czynną posiada tylko osoba uprawniona do złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 marca 2006 r., sygn. akt III CZP 106/05). Legitymowanym biernie w takim procesie jest z kolei osoba, której prawo zostało ujawnione w sposób niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym.
Żądanie pozwu zgłaszane na podstawie przepisu art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece musi zmierzać do dokonania w księdze wieczystej niezgodnej z rzeczywistym stanem prawnym takich wpisów, które jej tę zgodność przywrócą.
W przedmiotowej sprawie powódka B. B. podnosiła, że wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej znajdującej się przy (...) w K., przysługujących właścicielom poszczególnych lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku przy (...), wskazana w księdze wieczystej Kw nr (...) jest nieprawidłowa i wynika z pomyłki w wyliczeniach. Powódka podnosiła, że zajmuje cały parter wskazanego wyżej budynku, a zatem jej udział w nieruchomości wspólnej powinien wynosić 50/100.
Wskazać w tym miejscu trzeba, że udział w nieruchomości wspólnej związany jest z odrębną własnością lokalu, jako prawem głównym, a pojęcie „nieruchomości wspólnej” zostało zdefiniowane jako grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (por. przepis art. 3 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali). Udział właściciela wyodrębnionego lokalu we wspólnych częściach budynku i urządzeń oraz prawie do gruntu są kwalifikowane jako część składowa nieruchomości lokalowej (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 listopada 2010 r., sygn. akt II CSK 267/10).
Normatywne wymogi dotyczące nieruchomości wspólnej ograniczają się do oznaczenia jej przedmiotowego zakresu oraz udziałowego powiązania odrębnej własności lokalu z nieruchomością wspólną. Jako zasadę przyjęto, że udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi, do którego wyznaczenia niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych (por. przepis art. 3 ust. 3 zdanie 1 oraz ust. 4 ustawy o własności lokali).
Z ustaleń poczynionych w przedmiotowej sprawie jednoznacznie wynika, że nie było pomyłki bądź błędu przy określeniu wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej przysługujących właścicielom lokali wyodrębnionych w budynku przy ul. (...).
Wskazać trzeba, że te udziały w nieruchomości wspólnej zostały określone w umowach o ustanowienie odrębnej własności lokali. Dodać należy, że w tych umowach opisano poszczególne lokale mieszkalne (ich powierzchnię, ilość izb), a także wysokość udziału w nieruchomości wspólnej. Wskazać również należy, iż te umowy były następnie podstawą do dokonania wpisów w księgach wieczystych prowadzonych dla nieruchomości wspólnej oraz dla poszczególnych wyodrębnionych lokali. Dodać także trzeba, że właściciele lokali w momencie ich nabycia nie kwestionowali wielkości udziałów przysługujących im w nieruchomości wspólnej. Co istotne, nie było to także kwestionowane przez powódkę – do momentu wniesienia pozwu w niniejszej sprawie. Natomiast nie można pomijać, że ten pozew został wniesiony wówczas, kiedy okazało się, że powódka nie ma legitymacji do wystąpienia z wnioskiem o rozstrzygnięcie co do czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną (chodzi o zalegalizowanie wykonania otworu drzwiowego w ścianie zewnętrznej budynku przy ul. (...)).
Podnieść w tym miejscu trzeba, że biegły K. Ł. w swojej opinii także wyliczył powierzchnię lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku przy ul. (...), a nadto wyjaśnił w jaki sposób te pomiary były dokonane. Biegły wyliczył także wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej.
Pomiary lokali dokonane przez biegłego odpowiadają zapisom zawartym w księgach wieczystych prowadzonych dla tych lokali mieszkalnych.
W tym stanie rzeczy trudno zgodzić się z powódką, że przy określeniu wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej doszło do pomyłki. Nie wiadomo bowiem kiedy miała nastąpić ta pomyłka oraz na czym ta pomyłka miałaby polegać. Dodać trzeba, iż także świadek P. O. zeznał, iż dokonane przez niego pomiary lokalu należącego do powódki odpowiadają zapisom zawartym w księdze wieczystej prowadzonej dla tego lokalu.
Podkreślenia wymaga to, iż podstawy wpisu w księdze wieczystej nie mogą stanowić jedynie twierdzenia powódki, że udział strony w nieruchomości wspólnej wynosi 50 % – zważywszy, że nie znalazły one oparcia w innych wiarygodnych i obiektywnych dowodach. Wskazać trzeba, że przepis art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali odwołuje się do przesłanek technicznych i na ich podstawie nakazuje określić wielkości udziałów poszczególnych właścicieli wyodrębnionych lokali w nieruchomości wspólnej, a zatem podstawą do określenia tych wielkości może być stwierdzająca ich wysokość dokumentacja techniczna, a nie oświadczenia woli stron czynności prawnych. W umowach dotyczących ustanowienia odrębnej własności lokali w budynku przy ul. (...) powoływano się na takie dokumenty, np. dokumentacja techniczna zbywanego lokalu i zaświadczenie o samodzielności lokalu. Natomiast w tej sprawie biegły w swojej opinii przedstawił wyliczenie powierzchni poszczególnych lokali mieszkalnych znajdujących się przy ul. (...) oraz wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej. Odnosząc te wyliczenia do udziału w nieruchomości wspólnej przysługującego powódce wskazać należy, iż wynosi on 49 %. Biegły w swojej opinii oznaczył ten udział w następujący sposób: 8705/17615. Natomiast gdyby odnieść powierzchnię lokalu powódki do powierzchni budynku otrzymujemy również wielkość udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości 49 % - 87,05/176,15 i 79,90/163,15 (w tym pierwszym wypadku uwzględniono powierzchnię piwnicy).
Wobec powyższego wskazać trzeba, że w toku postępowania przeprowadzonego w tejże sprawie wykazano, iż dane lokali mieszkalnych znajdujących się przy (...) i dane wpisane do ksiąg wieczystych prowadzonych dla tych lokali są prawidłowe i zgodne z rzeczywistym stanem prawnym.
Na marginesie dodać należy także, że zasadnym okazał się zarzut pozwanych co do braku legitymacji procesowej czynnej po stronie powódki w zakresie żądania uzgodnienia treści ksiąg wieczystych Kw nr (...) i Kw nr (...). Te księgi prowadzone są dla lokali mieszkalnych, których właścicielami są pozwani.
Wskazać trzeba, iż w niniejszej sprawie legitymacja procesowa czynna przysługuje osobie, której prawo jest dotknięte wpisem, a będzie to: właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, wierzyciel hipoteczny mający hipotekę z pierwszeństwem równym lub niższym niż hipoteka nieprawidłowo wpisana.
Wobec powyższego powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej Kw nr (...) i Kw nr (...) z rzeczywistym stanem prawnym winno ewentualnie zostać wniesione przez pozwanych jako właścicieli nieruchomości, dla których prowadzone są te księgi wieczyste.
Mając na uwadze powyżej przedstawione okoliczności i rozważania Sąd orzekający uznał żądanie wniesione przez powódkę za bezzasadne. Podnieść trzeba, że to żądanie nie miało podstawy prawnej wpisu. Skoro uzgodnienie treści księgi wieczystej miałoby przywracać stan prawny nieruchomości zgodny z rzeczywistym stanem, to wskazać należy, że przytoczone wyżej ustalenia faktyczne nie dają żadnych uzasadnionych podstaw do zmiany wpisu w zakresie wielkości udziału w nieruchomości wspólnej przysługujących poszczególnym współwłaścicielom.
Wobec tego Sąd oddalił powództwo w całości na podstawie przepisu art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece a contrario.
O kosztach procesu w tej sprawie Sąd orzekł na podstawie przepisu art. 102 k.p.c. – zgodnie z zasadami słuszności.
Sąd uznał, że w tejże sprawie zaszły szczególne okoliczności nakazujące przyjęcie, iż istnieją podstawy do odstąpienia od obciążania powódki kosztami procesu.
Zgodnie z treścią przepisu art. 102 k.p.c. w wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami. Ocena, czy taki wypadek występuje w danej sprawie pozostawiona jest Sądowi.
W doktrynie podkreśla się, że do kręgu wypadków szczególnie uzasadnionych zalicza się okoliczności związane z przebiegiem procesu, jak również te występujące poza jego obszarem. Do pierwszych zaliczane są sytuacje wynikające z charakteru roszczenia poddanego rozstrzygnięciu, jego znaczenia dla strony, subiektywne przekonanie strony o zasadności roszczenia, przedawnienie. Okoliczności zewnętrzne to te dotyczące sytuacji majątkowej i życiowej strony. Do oceny całokształtu okoliczności konieczne jest uwzględnienie zasad współżycia społecznego (por. Piaskowska Olga Maria (red.), Kodeks postępowania cywilnego. Postępowanie procesowe. Komentarz Lex, a także wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 28 kwietnia 2022r., sygn. akt III AUa 384/19).
W tym miejscu wskazać należy, że powódka B. B. pozostawała w subiektywnym przekonaniu, że w wyniku omyłki w wyliczeniach istnieje niezgodność treści ksiąg wieczystych ze stanem faktycznym. To subiektywne (chociaż błędne) przekonanie powódki ma znaczenie dla sposobu rozstrzygnięcia o kosztach postępowania w tej sprawie. Powódka uważała bowiem, że jej żądanie jest usprawiedliwione.
Nadto Sąd miał na uwadze także to, że swojego żądania powódka musiała dochodzić jedynie przed Sądem. Nie jest bowiem możliwe uzgodnienie treści księgi wieczystej w inny sposób.
Mając te okoliczności na uwadze Sąd orzekający uznał, że obciążanie w tej sytuacji powódki kosztami procesu na rzecz pozwanych byłoby sprzeczne z zasadami współżycia społecznego oraz z poczuciem sprawiedliwości.
W tym stanie rzeczy Sąd orzekł o kosztach procesu w niniejszej sprawie w oparciu o przepis art. 102 k.p.c.
sędzia Alicja Tułodziecka