Postanowienie SN z 7 grudnia 2011, sygn. II CSK 605/10
Data orzeczenia
7 grudnia 2011
Sąd
Sąd Najwyższy
Wydział
Izba Cywilna, Wydział II
Przewodniczący
SSN Henryk Pietrzkowski
Tagi
Podstawa prawna
POSTANOWIENIE
Dnia 7 grudnia 2011 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Iwona Koper
SSN Katarzyna Tyczka-Rote
w sprawie z wniosku Tomasza K. i Moniki K.
przy uczestnictwie Gospodarczego Banku
Spółki Akcyjnej z siedzibą w P. I Oddział w P.
oraz Spółdzielni Mieszkaniowej "O. " w P.
o założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
wraz z wpisem tego prawa oraz o wpis hipoteki zwykłej i hipoteki kaucyjnej,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 7 grudnia 2011 r.,
skargi kasacyjnej uczestnika postępowania
Spółdzielni Mieszkaniowej "O. " w P.
od postanowienia Sądu Okręgowego
z dnia 9 lipca 2010 r.,
oddala skargę kasacyjną.
Uzasadnienie
2
Sąd Rejonowy postanowieniem z dnia 30 listopada 2009 r. oddalił wniosek
Tomasza K. i Moniki K. o założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 41 w budynku nr [...] na Osiedlu
T. w P. wraz z wpisem tego prawa na rzecz wnioskodawców na prawach
wspólności ustawowej oraz oddalił wniosek o wpis hipoteki zwykłej i kaucyjnej
obciążających to prawo na rzecz Gospodarczego Banku S.A. w P. Oddział w P.
Sąd Rejonowy ustalił, że rzeczony lokal znajduje się w budynku
posadowionym na nieruchomości, której własność Spółdzielnia Mieszkaniowa „O.”
nabyła aktem notarialnym z dnia 3 lipca 2008 r. i dla której Sąd Rejonowy w P.
prowadzi księgę wieczystą Kw [...]. Umową z dnia 16 października 2009 r. zawartą
w formie aktu notarialnego wnioskodawcy nabyli od Romana F. i Gabrieli F.
spółdzielcze własnościowe prawo do przedmiotowego lokalu, które powstało
z przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na podstawie
umowy z dnia 8 lipca 2009 r. zawartej w formie aktu notarialnego.
Sąd Rejonowy stwierdził, że z art. 7 ust 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r.
o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych
innych ustaw (Dz. U. Nr 125, poz. 873; dalej „ustawa nowelizująca”) wynika, iż od
dnia wejścia w życie tej ustawy, tj. od dnia 31 lipca 2007 r., umowa przekształcenia
spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własnościowe mogła być
zawarta tylko wtedy, gdy jej przedmiotem było spółdzielcze lokatorskie prawo do
lokalu położonego w budynku wybudowanym na gruncie, którego spółdzielnia nie
jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym. Umowa przekształcenia prawa do
lokalu z dnia 8 lipca 2009 r. jest zatem nieważna z mocy art. 58 § 1 k.c.,
a w konsekwencji bezskuteczna jest umowa sprzedaży z dnia 16 października
2009 r. Tym samym nie było podstaw do założenia księgi wieczystej oraz
dokonania żądanych wpisów.
Postanowieniem z dnia 9 lipca 2010 r. Sąd Okręgowy oddalił apelację
uczestniczki postępowania Spółdzielni Mieszkaniowej „O.” w P.
Sąd drugiej instancji podkreślił, że dla oceny przekształcenia dokonanego
umową z dnia 8 lipca 2009 r. i w rezultacie oceny ważności umowy
3
sprzedaży z dnia 16 października 2009 r. decydujące znaczenia ma pojęcie
nieruchomości w rozumieniu wieczystoksięgowym. Z treści księgi wieczystej Kw [...]
wynika zaś, że budynek nr [...] na Osiedlu T. w P., w którym znajduje się lokal nr 41
posadowiony jest na działce nr 9/8, obręb C. stanowiącej własność Spółdzielni
Mieszkaniowej „O.” w P. Wyłącza to zastosowanie w sprawie art. 7 ust. 2 ustawy
nowelizującej, a tym samym przesądza o nieważności umowy z dnia 8 lipca 2009 r.
i w konsekwencji nieważności umowy z dnia 16 października 2009 r.
Za bezzasadny Sąd Okręgowy uznał także zarzut naruszenia art. 41 i 42
ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r.
Nr 119, poz. 1116 ze zm.; dalej „u.s.m.”). Stwierdził, że uchwała Zarządu
Spółdzielni Mieszkaniowej „O.” nr 32 z dnia 27 lutego 2003 r., z której zdaniem
wnioskodawców wynika, iż budynek nr [...] na Osiedlu T. w P. posadowiony jest na
nieruchomości wielobudynkowej obejmującej działkę, do której Spółdzielnia nie ma
tytułu prawnego, nie może prowadzić do wniosków przeciwnych, nie uwzględnia
bowiem dokonanej z dniem 31 lipca 2007 r. zmiany art. 42 ust. 3 pkt 1 u.s.m. i
powinna być dostosowana do obowiązującego stanu prawnego.
Uczestniczka postępowania w skardze kasacyjnej zaskarżyła postanowienie
Sądu Okręgowego w całości, zarzucając naruszenie przepisów prawa
materialnego, mianowicie art. 7 ust. 2 ustawy nowelizującej poprzez niewłaściwą
jego wykładnię skutkującą uznaniem umowy z dnia 8 lipca 2009 r. za nieważną,
oraz art. 41 i 42 u.s.m. przez przyjęcie, że przepisy te wraz ze stosowanymi
przepisami wewnątrzspółdzielczymi nie tworzą podstawy do przekształcenia
spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo
własnościowe, a także naruszenie przepisów postępowania, mianowicie art. 6268
§ 2 k.p.c. przez pominięcie przy ustalaniu stanu faktycznego części materiału
dowodowego w postaci uchwały nr 18/2002 z dnia 27 czerwca 2002 r. Zebrania
Przedstawicieli i chwały Zarządu Spółdzielni nr 53/2003 z dnia 8 maja 2003 r. oraz
treści umowy z dnia 8 lipca 2009 r., a także naruszenie art. 6269
k.p.c. przez jego
niewłaściwe zastosowanie.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
4
Postępowanie o założenie księgi wieczystej objęte jest regulacją zawartą
w art. 6268
§ 10 k.p.c., zgodnie z którym założenie księgi wieczystej następuje
z chwilą dokonania pierwszego wpisu, a także art. 6268
§ 2 k.p.c. określającą
granice kognicji sądu wieczystoksięgowego. Zarzut naruszenia art. 6268
§ 2 k.p.c.,
który skarżąca wiąże z nieuwzględnieniem przez Sąd Okręgowy przy ustalaniu
podstawy faktycznej zaskarżonego orzeczenia dokumentów w postaci uchwały
Zebrania Przedstawicieli nr 18/2002 z dnia 27 czerwca 2002 r. oraz uchwały
Zarządu Spółdzielni nr 53/2003 z dnia 8 maja 2003 r., a także postanowienia
umowy zawartego w § 7 umowy o przekształceniu lokatorskiego prawa do lokalu na
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, nie mógł odnieść zamierzonego
skutku. Sąd Okręgowy zasadnie uznał, że przy ocenie dopuszczalności
przekształcenia dokonanego umową z dnia 8 lipca 2009 r. oraz ważności umowy
sprzedaży z dnia 16 października 2009 r. należy mieć na względzie pojęcie
nieruchomości w rozumieniu wieczystoksięgowym. Z ustaleń dokonanych
na podstawie treści księgi wieczystej KW nr [...]
oraz dołączonych do wniosku dokumentów wynika, że nieruchomość, na
której posadowiony jest budynek, w którym znajduje się lokal spółdzielczy należący
do wnioskodawców, stanowi własność Spółdzielni.
W postępowaniu o wpis, kontroli sądu podlega skuteczność
materialnoprawna czynności prawnej, na podstawie której doszło do ustanowienia
prawa podlegającego ujawnieniu w księdze wieczystej (por. orzeczenie Sądu
Najwyższego z dnia 22 marca 1955 r., II CO 116/54, OSN 1956, nr 1, poz. 15,
z dnia 25 lutego 1963 r., III CR 177/62, OSN II, 1964, poz. 36, postanowienie z dnia
16 lipca 2009 r., I CSK 497/2008, Lex Polonica nr 2353126). Dotyczy to także
postępowania o założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu. Z tej przyczyny, dokumenty stanowiące podstawę wpisu tego
prawa powinny wykazywać spełnienie - określonych we właściwych przepisach -
warunków materialnoprawnych skutecznego ustanowienia w drodze czynności
prawnej, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jeżeli dokumenty takie –
wbrew deklarowanym oświadczeniom w treści czynności prawnej - nie potwierdzają
tych warunków, zachodzi podstawa do oddalenia wniosku o wpis (art. 6269
k.p.c.).
5
Sąd Okręgowy zasadnie przyjął, że załączone do wniosku dokumenty,
tj. wypis aktu notarialnego z dnia 16 października 2009 r. wraz z zaświadczeniami
Spółdzielni, nie mogą stanowić podstawy założenia księgi wieczystej dla
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i wpisu tego prawa na rzecz
wnioskodawców, gdyż nie wykazują one spełnienia przesłanki, o której mowa
w art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. ustawy zmieniającej, zawierającej
wymaganie, aby lokal spółdzielczy, będący przedmiotem umowy z dnia 8 lipca
2009 r., znajdował się na nieruchomości, do której Spółdzielni nie przysługiwało
prawo własności albo prawo użytkowania wieczystego. W szczególności
okoliczności wskazanej w § 7 umowy z dnia 8 lipca 2009 r. nie potwierdza treść
zaświadczenia Spółdzielni załączonego do wniosku o wpis oraz treść księgi
wieczystej KW nr [...]. W konsekwencji uzasadnione było stanowisko Sądu
Okręgowego, że umowa ta była nieważna na podstawie art. 58 § 1 k.c., naruszała
bowiem normę zawartą w art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej z dnia 14 czerwca 2007
r., zakazującą ustanawiania spółdzielczych własnościowych praw do lokali
położonych w budynkach wybudowanych na gruncie, do którego spółdzielni
przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego (por. postanowienie
siedmiu sędziów SN z dnia 16 listopada 2011 r., II CSK 538/10, dotychczas nie
publ.).
Podniesione w skardze kasacyjnej zarzuty naruszenia prawa materialnego:
art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. ustawy zmieniającej oraz 41 i 42
u.s.m., odnoszą się do innego niż ustalony stanu faktycznego i z tego powodu
są bezzasadne. Jak wynika z utrwalonego orzecznictwa Sądu Najwyższego
(por. uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 23 czerwca 1954 r., I CO.
21/54, OSN 1948, III, poz. 50, wyrok z dnia 29 lipca 1999 r., II UKN 56/99,
OSNAPiUS 2000, nr 22, poz. 829, wyrok z dnia 24 lipca 2006 r., I PK 299/2005,
OSNP 2007, nr 15-16, poz. 214, wyrok z dnia 17 czerwca 2009 r., IV CSK 48/2009,
Lex Polonica nr 2044472), zarzut naruszenia prawa materialnego może być
odnoszony tylko do stanu faktycznego stanowiącego podstawę zaskarżonego
orzeczenia. Wprawdzie Sąd Okręgowy przedstawił również ocenę prawną
okoliczności deklarowanych w § 7 umowy z dnia 8 lipca 2009 r., ale rozważania
te miały charakter jedynie hipotetyczny. Ocenę prawną Sądu drugiej instancji w tym
6
zakresie należało więc uznać za bezprzedmiotową, skoro wykraczała poza przyjętą
przez ten Sąd podstawę faktyczną rozstrzygnięcia.
Z tych względów skarga kasacyjna podlegała oddaleniu na podstawie
art. 39814
w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.