Wyrok z 14 marca 2025, sygn. I C 1051/24

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 marca 2025 r.

Sąd Rejonowy w Grudziądzu I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	sędzia Andrzej Antkiewicz
Protokolant:	starszy sekretarz sądowy R. L. (3)

po rozpoznaniu w dniu 7 marca 2025 r. w I.

na rozprawie

sprawy z powództwa Ł. S.

przeciwko (...) (...) z siedzibą w I.

o zapłatę

1.  zasądza od pozwanej na rzecz powódki 22.549,69 zł (dwadzieścia dwa tysiące pięćset czterdzieści dziewięć złotych 69/100) z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 14 czerwca 2024 r. do dnia zapłaty;

2.  zasądza od pozwanej na rzecz powódki 4.728,00 zł (cztery tysiące siedemset dwadzieścia osiem złotych 00/100) tytułem zwrotu kosztów procesu, z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

Sygn. akt I C 1051/24

UZASADNIENIE

wyroku

W pozwie z dnia 14 czerwca 2024 r. Ł. S. wniosła o zasądzenie od (...) (...) w I. kwoty 22.549,69 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz o zasądzenie zwrotu kosztów procesu. W pozwie wskazano, że strony zawarły w dniu 20 grudnia 2011 r. umowę najmu domu przy ul. (...) w I. w celu prowadzenia przedszkola. Umowa została zawarta na czas nieokreślony z zastrzeżeniem czteromiesięcznego okresu wypowiedzenia. Czynsz najmu wynosił w pierwszym roku najmu 3.500 zł i zgodnie z zapisami umowy miał wzrosnąć w kolejnym roku o 10%, a w latach następnych o stopę inflacji określoną przez (...). Czynsz miał być płatny do 23 dnia każdego miesiąca. W 2023 roku czynsz miesięczny wynosił 5.248 zł. Pismem z 4 lipca 2023 r. pozwana wypowiedziała umowę najmu. Z treści pisma wynika, że spółka jednostronnie rozwiązuje umowę najmu zawartą w dniu 20 grudnia 2011 r. ,,na zasadzie porozumienia stron ze skutkiem do 31 sierpnia 2023 r. i wskazuje termin opuszczenia budynku na 4 września 2023 r. Uzasadniła to zamknięciem jednego oddziału przedszkolnego z uwagi na brak naboru dzieci. W odpowiedzi na to wypowiedzenie wynajmująca skierowała do najemcy pisma, że nie wyraża zgody na zawarcie porozumienia w przedmiocie rozwiązania umowy najmu i powołała się na postanowienie umowy, z którego wynika okres wypowiedzenia. Zdaniem powódki umowa najmu wygasła po upływie czteromiesięcznego okresu wypowiedzenia, tj. w ostatnim dniu listopada 2023 r. Żądanie pozwu obejmowało czynsz najmu za okres od sierpnia do listopada 2023 r., po pomniejszeniu o wypłaty: w dniu 1 sierpnia 2023 r. 48 zł i w dniu 4 września 2023 roku 1 zł oraz skapitalizowane odsetki ustawowe za opóźnienie za okres od dnia następującego po terminie płatności do dnia poprzedzającego wniesienie pozwu. Wysokość żądania sprecyzowano w załączniku nr 9 pozwu (k. 4-18 akt).

W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości jako oczywiście bezzasadnego. Zarzuciła, że powódka pomija istotne okoliczności, które legły u podstaw rozwiązania umowy najmu. Wskazała, że wbrew twierdzeniom powódki intencją pozwanej było wypowiedzenie umowy najmu, co dobitnie wynika z tytułu pisma z 4 lipca 2023 r. - ,,Wypowiedzenie umowy najmu lokalu”. W tym przypadku fakt niesprecyzowania oświadczenia o wypowiedzeniu w treści pisma nie niweczy w żadnym stopniu skutków prawnych, które wiążą się z wypowiedzeniem umowy. Skutecznie złożone oświadczenie woli przez pozwaną należało rozumieć jako rozwiązanie stosunku najmu w trybie natychmiastowym z uwagi na wystąpienie wad uniemożliwiających normalne korzystanie z lokalu. Zgodnie bowiem z § 8 pkt 1 umowy najmu najemca może rozwiązać umowę ze skutkiem natychmiastowym, jeśli w przedmiocie najmu wystąpią wady i usterki uniemożlwiające normalne z niego korzystanie. Według pozwanej rzeczywistą przyczyną wypowiedzenia umowy najmu, prócz zamknięcia oddziału, była uciążliwa postawa męża powódki, który prócz dwóch pomieszczeń wyłączonych z umowy najmu bezpodstawnie zajmował również inne pomieszczenia piwniczne, tj. kotłownię (gdzie wbrew ekspertyzie technicznej i przepisom BHP urządził prowizoryczną kuchnię), łazienkę i dwa inne pomieszczenia, łamiąc tym samym postanowienia umowy. Ponadto, mąż powódki swoją postawą skutecznie wpływał na prawidłowe funkcjonowanie przedszkola, np. poprzez korzystanie z pomieszczeń najemcy pod jego nieobecność, blokowanie parkingu swoim samochodem, blokowanie dostępu do pomieszczeń technicznych podczas wystąpienia awarii ogrzewania, wywoływanie zgorszenia w stanie upojenia alkoholowego wśród dzieci i ich rodziców, nadmierne zużywanie mediów. Pozwana wskazała, że niejednokrotnie dochodziło do sytuacji, w których mąż powódki w trakcie trwania zajęć ,,przechadzał się” w stanie upojenia alkoholowego po placówce, wywołując u pracowników i wychowanków stan zgorszenia oraz poczucie zagrożenia. Co więcej, mąż powódki miał w zwyczaju sprowadzać do placówki osoby trzecie, z którymi oddawał się libacjom alkoholowym. Prowadzenie placówki wychowawczej w takich warunkach było niemożliwe, stąd pozwana podjęła decyzję o zamknięciu oddziału. Żaden rodzic nie chciałby bowiem pozostawić dziecka na kilka godzin dziennie w miejscu, w którym przebywa pijany i obcy mężczyzna. Samo wypowiedzenie umowy najmu dopiero z końcem sierpnia należy traktować jako ukłon ze strony pozwanej i przejaw dobrej woli wobec powódki. Pozwana zaznaczyła, że mąż powódki w trakcie nielegalnego zamieszkiwania w okresie od stycznia do sierpnia 2023 r. korzystał ze wszystkich mediów, nie dokładając się w żaden sposób do pokrycia rachunków. Zużycie energii przez męża powódki było znaczące ponieważ w okresie zimowym dogrzewał się, a po wystąpieniu zalania zajmowanych przez niego pomieszczeń korzystał z osuszacza powietrza, który pochłania olbrzymie pokłady energii. W związku z tym nie powinien dziwić fakt, że czynsz za sierpień 2023 r. został uiszczony w niepełnej wysokości (k. 31-36 akt).

Sąd rozpoznał sprawę w postępowaniu zwyczajnym (k. 1 akt).

Powódka zaprzeczyła twierdzeniom pozwanej wyrażonym w odpowiedzi na pozew oraz kwestionowała to, aby były inne przyczyny wypowiedzenia umowy najmu niż wskazane w wypowiedzeniu. Powódka podkreśliła, że zasadność twierdzeń strony przeciwnej mogłaby być brana pod uwagę, gdyby najemca zgłaszał wynajmującemu zastrzeżenia wobec realizacji postanowień umownych, do tego jednak nie doszło i pozwana nie udowodniała tego faktu. Pozwana jako najemca nie wyznaczyła powódce jako wynajmującemu odpowiedniego terminu do wykonania napraw stosownie do brzmienia art. 663 zd. 1 k.c. Co więcej, pozwana nigdy nie zgłaszała żadnych wad, które uniemożliwiłaby prawidłowe korzystanie z domu. Zdaniem powódki, rzeczywistą przyczyną wypowiedzenia umowy najmu nie były żadne wady uniemożliwiające korzystanie z domu, w szczególności uciążliwa postawa męża powódki, naruszanie przez niego umowy najmu, utrudnienia w zakresie prowadzenia przedszkola powodowane przez męża powódki, znacząca podwyżka opłat spowodowana zawinionym działaniem męża powódki, przeprowadzanie przez niego libacji alkoholowych - czemu powódka zaprzeczyła – gdyż rzeczywiste przyczyny wypowiedzenia umowy najmu zostały wyraźnie wyartykułowane w treści wypowiedzenia, tj. zamknięcie jednego oddziału przedszkolnego z uwagi na brak naboru dzieci. Według wiedzy powódki, rzeczywistą przyczyną likwidacji placówki, która była bezpośrednią przyczyną wypowiedzenia umowy najmu był fakt, że reprezentacji pozwanej nie porozumieli się z rodzicami przedszkolaków w kwestii wysokości kosztów związanych z pobytem dzieci i opieką nad nimi w przedszkolu. Pozwana dokonała wysokiej podwyżki stawki czesnego za przedszkole w wysokości co najmniej 60% w stosunku do wcześniej płaconego, bez uzgodnienia tej kwestii z rodzicami, bez zorganizowania spotkania z nimi i rozmowy. Gdy rodzice wysłali pismo do osoby zarządzającej pozwaną spółką, spotkali się z kategorycznym, sztywnym stanowiskiem, wg którego mogą skorzystać z usług innego przedszkola. Ze zdjęć ekranu komentarzy pisanych przez rodziców pod postami strony przedszkola na J. wynika chęć rodziców do dalszego posyłania dzieci do przedszkola, niezrozumienie rodziców na podwyższenie opłaty miesięcznej do 720 zł i niechęć do dalszego posyłania dzieci do przedszkola w przypadku utrzymania tak wysokiej stawki miesięcznej. Rodzice w komentarzach wspominali o wystosowaniu prośby do dyrekcji o redukcję stawki, jednak nie uzyskali pozytywnej odpowiedzi, co było przyczyną braku chętnych. Powódka zwróciła uwagę, że w komentarzach rodziców na J. nie widnieją zastrzeżenia co do zachowania męża powódki jako przyczyny braku zainteresowania rodziców usługami przedszkola. Powódka zdecydowanie zaprzeczyła sugestiom strony przeciwnej co do libacji alkoholowych bądź powodowania zgorszenia oraz poczucia zagrożenia wśród pracowników oraz wychowanków spowodowanych rzekomym stanem upojenia alkoholowego. Powódka wyjaśniła, że pozwana nie wywiązywała się z zobowiązania przewidzianego w umowie, ponieważ jako najemca nie opłacała ubezpieczenia przedmiotu najmu od ognia i innych następstw zdarzeń losowych i nie przesłała wynajmującej kopii polisy ubezpieczeniowej. Powódka jako wynajmująca sama opłacała to ubezpieczenie, a w drodze umowy z najemcą ustalono rozliczanie się z wieloletniego opłacania przez nią ubezpieczenia przedmiotu najmu poprzez pokrywanie pełnych opłat za media i śmieci przez najemcę, w ramach częściowej rekompensaty (k. 159 i 161-170v akt).

Sąd Rejonowy ustalił i zważył, co następuje:

Ł. S. (...) (...) w I. w dniu 20 grudnia 2011 r. zawarli umowę najmu domu przy ul. (...) w I. (z wyłączeniem dwóch pomieszczeń w piwnicy) z przeznaczeniem na prowadzenie przedszkola. Wynajmująca zgodziła się na przeprowadzenie przez najemcę zmian adaptacyjnych celem przystosowania budynku do potrzeb przedszkola. Wstępne ustalenia w tym zakresie określał załącznik do umowy – schemat organizacyjno – funkcjonalny pomieszczeń. Umowa najmu została zawarta na czas nieokreślony, z zachowaniem czteromiesięcznego okresu wypowiedzenia. Strony ustaliły czynsz najmu na 3.500 zł miesięcznie w pierwszym roku najmu. W kolejnym roku kwota ta miała wzrosnąć o 10%, a w latach następnych o stopę inflacji określaną przez (...). Czynsz najmu miał być płatny nie później niż do 23 dnia każdego miesiąca. Najemca zobowiązał się do zawarcia umów z dostawcami energii elektrycznej i gazu oraz na wywóz nieczystości, a także ponoszenia kosztów zużycia wody na podstawie rachunków wystawianych przez dostawcę. Według § 8 ust. 1 umowy najemca mógł rozwiązać umowę ze skutkiem natychmiastowym, jeżeli w przedmiocie najmu wystąpią wady i usterki uniemożliwiające normalne z niego korzystanie. Najemca zobowiązał się ubezpieczyć przedmiot najmu od ognia i innych następstw zdarzeń losowych oraz przesłać wynajmującemu kopię polisy ubezpieczeniowej.

okoliczności niesporne – umowa najmu z załącznikiem - k. 8-10 akt

Czynsz najmu w 2023 r. wynosił 5.248 zł miesięcznie (okoliczność niesporna – dowód przelewu z 1 lutego 2023 r.).

Zgodnie z umową najmu ubezpieczenie budynku, w którym było prowadzone przedszkole, od ognia i innych następstw zdarzeń losowych miało być zapewnione przez pozwaną spółkę, jednakże w początkowym okresie obowiązywania umowy pozwana tego nie robiła. Z tego względu w okresie od 2014 do 2018 r. umowy w tym zakresie zawierał R. S. (1) – mąż powódki. Pytał on o to V. A. w 2014 roku i ona powiedziała, że nie płaci ubezpieczenia, bo to nie jest jej dom. Potem - od 2019 roku umowy ubezpieczenia domu przy ul. (...) zawierała pozwana spółka. Do tego czasu ubezpieczała ona jedynie wyposażenie przedszkola.

Zgodnie z umową najmu do korzystania przez rodzinę powódki pozostawiono w piwnicy dwa pomieszczenia, które R. S. (1) wyremontował. Urządził tam dwa pokoje i łazienkę, a w 2021 r. za zgodą najemcy budynku zrobił aneks kuchenny w pomieszczeniu kotłowni. W 2018 r. zrobił też odrębne wejście do pomieszczeń, z których korzystał, od drugiej strony budynku. W styczniu 2019 r. miał ciężką operację i remontu piwnicy nie dokończył. Od 2020 r. zaczął korzystać z dwóch pomieszczeń w piwnicy i łazienki. Do budynku wchodził co do zasady od drugiej strony, nie przechodząc przez pomieszczenia przedszkola. Był raz taki incydent, że przechodził przez hol przedszkola z reklamówką z butelkami szklanymi, co widziała nauczycielka N. T.. Rodzice dzieci tego nie widzieli i nie było z tym żadnego problemu. Zostało to zgłoszone V. A.. Wiosną 2023 r. pod wpływem alkoholu widziała go R. L. (1), która odbierała dziecko pracownicy z przedszkola. Wychodził on wówczas z domu przy ul. (...). Innym razem, ok. 6:30 w korytarzu przedszkola widziała go w bokserkach. Schodził wówczas do piwnicy. Było to w momencie otwarcia przedszkola. Zgłosiła to do opiekunek dzieci i rozmawiała o tym z V. A..

W 2020 roku R. S. (1) przebywał w I. przez 84 dni, w 2021 r. 111 dni z przerwami, w 2022 r. 36 dni, a w 2023 r. przez 99 dni.

W początkowym okresie zamieszkiwania R. S. (2) w budynku przy ul. (...) ustalił on z V. A. (Prezesem Zarządu pozwanej), że nie będzie płacił za prąd i wodę, bo pozwana spółka zajęła (...) ogrodu i pomieszczenie gospodarcze, czego nie było w umowie. Nadto, na początku najmu pozwana przez kilka lat nie płaciła za ubezpieczenie domu. Umowa, że nie będzie płacił za rachunki za media była ustna.

W 2021 miało miejsce zalanie piwnicy w najmowanym budynku. Po zalaniu R. S. (1) korzystał z osuszaczy pomieszczeń przez 24 h. V. A. płaciła w tym czasie za prąd. Był jeden licznik. Pani A. potrąciła z czynszu 2346 zł za zużycie mediów za cały 2021 rok. Powiedziała, że to za fachowca, co naprawiał piec. R. S. (1) powiedział, że umowa była inna i że jak nadal będzie potrącać, to umowa będzie inna i od tego czasu już nie potrącała. Na drodze prawnej potrącenia nie kwestionował.

Po zalaniu piwnicy pracownice przedszkola codziennie po zakończeniu pracy zakręcały zawór wody, a rano go odkręcały. Nie obawiały się R. S. (1), choć nie czuły się bezpiecznie, gdyż w piwnicy było ciemno i widziały czasem tam butelki po alkoholu.

R. S. (1) od czasu operacji ma problemy ze spaniem. Lekarz kardiolog zapisał mu mocne tabletki nasenne, dlatego, jak przyjął mocną dawkę, to rano nie można było go dobudzić. Potrzebował przynajmniej 10 minut, by dojść do siebie. Osoba postronna w takiej sytuacji mogła pomyśleć, że jest pijany.

Podczas pobytu w I. R. S. (1) odwiedzali sąsiedzi. Czasem wspólnie spożywali alkohol. Nie dochodziło jednak do libacji alkoholowych. R. S. (1) pije czerwone wino, które przywoził z Niemiec. W pomieszczeniach zajmowanych przez męża powódki znajdowały się czasem butelki po alkoholu.

Kiedy była awaria ogrzewania w domu przy ul. (...), dwie sale były wyłączone z ogrzewania, gdzie były dzieci. Nie było współpracy ze strony pana S. w usunięciu awarii, gdyż był tego dnia pod wpływem alkoholu. Wysłał on znajomą kobietę, która przekazała pracownikom przedszkola, że zajmą się naprawą pieca. Tak jednak się nie stało i osobę, którą naprawiała piec – V. L. znalazł G. J.. Przed wejściem do piwnicy, gdzie znajdował się kocioł, poinformowano V. L., że mieszka tam właściciel posesji, który jest pijany i śpi. Kiedy V. L. sprawdzał instalację, zobaczył w sąsiednim pomieszczeniu pijanego R. S. (1), który się przebudził ze snu i stał rozebrany do naga, gdyż tak spał. R. S. (1) nie rozmawiał ze V. L., przykrył się i poszedł spać dalej.

Poza R. L. (1) rodzice dzieci nie skarżyli się na zachowanie R. S. (1), w szczególności na spożywanie przez niego alkoholu, lub aby utrudniał on wjazd na posesję zastawiając go własnym samochodem. Rodzice dzieci byli zadowoleni z usług przedszkola i gdyby nie podwyżka czesnego, nie przenieśli by dzieci do innych placówek. O. L., która była pomocą nauczyciela, nie widziała nieobyczajnych zachowań R. S. (1) i nie docierały do niej na niego skargi rodziców. Była ona świadkiem tego, że R. S. (1) zastawił autem wjazd na posesję, ale na prośbę, aby odjechał, przestawił samochód. Nie słyszała, aby utrudniał om rodzicom dzieci wjazd do przedszkola. Przebywanie R. S. (1) na posesji nie budziło jej niepokoju, normalnie rozmawiał on z opiekunkami dzieci.

V. A. nie rozmawiała z R. S. (1) na temat jego zachowania i o tym, że jego obecność utrudnia funkcjonowanie przedszkola.

Nie było rozmów między R. S. (1) i przedstawicielami pozwanej na temat opuszczenia budynku przez pozwaną przed sierpniem 2023 r. Pismo z dnia 4 lipca 2023 roku (wypowiedzenie) przyniósł R. J. – pełnomocnik pozwanej, jednakże R. S. (1) był wtedy pijany i nie chciał go podpisać. G. J. zostawił je w kuchni w piwnicy. R. S. (1) wziął je ze sobą, jak wyjeżdżał do Niemiec.

W przedszkolu na ul. (...) były dwie grupy przedszkolaków - jedna grupa liczyła 25 osób, a druga 20. W 2023 r. pozwana spółka budowała przedszkole na ul. (...) w I., gdzie miała być otwarta placówka integracyjna. Po dostarczeniu orzeczeń dzieci niepełnosprawnych, w drugiej połowie 2023 roku otworzono taką placówkę na ulicy (...). Pozwana spółka prowadziła też przedszkole na P. w I.. Przedszkole na ulicy (...) było budowane po to, aby przenieść dzieci z przedszkola z ulicy (...). Przed wakacjami 2023 r. V. A. podwyższyła czesne za przedszkole na ul. (...) z 480 zł do 720 zł. Dziesięcioro rodziców dzieci w piśmie z 6 czerwca 2023 r. zwróciło się do dyrektorki przedszkola V. A. o rozmowę i dostosowanie wysokości czesnego za przedszkole do ich możliwości finansowych. W piśmie tym poinformowali o decyzji niektórych rodziców dzieci o ich przeniesieniu do innych przeszkoli. Zadeklarowali jednak, że w sytuacji, gdyby negocjacje w sprawie obniżki czesnego i dalszego funkcjonowania przedszkola z udziałem ich dzieci odniosły pomyślny dla nich rezultat, to gotowi są spróbować przekonać pozostałych rodziców, którzy zrezygnowali już z przedszkola, aby ich dzieci do niego wróciły. Na to pismo rodziców dzieci V. A. odpisała mailowo w dniu 16 czerwca 2023 r., że ceny podane za pobyt dzieci w przedszkolu nie podlegają negocjacji, a pozwanej spółki nie stać jest na to, by nadal była to placówka promocyjna. Zaznaczyła, że w skrajnych przypadkach wspomoże finansowo w opłatach za przedszkole i zaprasza do złożenia indywidulanych wniosków w tym zakresie oraz przedstawienia argumentów. W wyniku takiego stanowiska pozwanej część rodziców dzieci zrezygnowała z przedszkola (...) na ul. (...) i przeniosła dzieci do innych placówek. Do nowo otwartej placówki pozwanej na ulicy (...) przeniosło się tylko 3 dzieci z przedszkola przy ul. (...).

Dowody: częściowo przesłuchanie Prezesa pozwanej – k. 216-217v akt

zeznania świadków: G. J. - k. 176v-177v akt, L.

(...) – k. 177v-178 akt, R. L. (1) – k. 178-178v akt, O.

L. – k. 178v-179 akt, N. S. – k. 207v-208 akt, R.

V.-X. – k. 208-209 akt, R. L. (2) – k. 209-210 akt,

V. L. – k. 210 akt, N. T. – k. 215v-216 akt

częściowo zeznania świadka R. S. (1) – k.214-215v akt

pismo rodziców dzieci z 6 czerwca 2023 r. – k. 191-192 akt

odpowiedź V. A. na pismo z 6 czerwca 2023 r. – k. 193-

194 akt

zdjęcia wnętrza budynku przy ul. (...) w I. – k. 95-

103 akt

zdjęcia komentarzy pod postami strony przedszkola na J. – k. 163-

165 akt

polisy ubezpieczeniowe z aneksami – k. 166-170, 172-175, 195-205 akt

Pismem z 4 lipca 2023 r. pozwana wypowiedziała umowę najmu, wskazując, że skutek wypowiedzenia nastąpi 31 sierpnia 2023 r., a termin opuszczenia budynku 4 września 2023 r. Jako uzasadnienie wypowiedzenia podano zamknięcie jednego oddziału przedszkolnego z uwagi na brak naboru dzieci.

Dowód: pismo z 4 lipca 2023 r. – k. 12 akt

W piśmie z 28 lipca 2023 r. Ł. S. i R. S. (1) wskazali, że treści pisma pozwanej z dnia 4 lipca 2023 r. wynika jednoznacznie, iż wolą najemcy jest zawarcie porozumienia stron w przedmiocie rozwiązania umowy najmu, na co nie wyrażają zgody. Zaznaczyli, że z umowy najmu wynika okres wypowiedzenia, dlatego jeśli wolą najemcy jest wypowiedzenie umowy, to winien w tym zakresie złożyć stosowne oświadczenie.

Dowód: pismo z 28 lipca 2023 r. – k. 13 akt

W piśmie z 24 września 2023 r. Ł. i R. S. (1) odnieśli się do wpłat pozwanej w kwocie 48 zł w dniu 1 sierpnia 2023 r. i 1 zł w dniu 4 września 2023 r. oraz wezwali do zapłaty brakujących kwot czynszów za miesiące sierpień i wrzesień 2023 r.

Dowód: pismo z 24 września 2023 r. – k. 16 akt

W piśmie z 25 września 2023 r. pełnomocnik pozwanej odniósł się do pism powódki z 28 lipca 2023 r., 17 sierpnia 2023 r. i 2 września 2023 r., zaznaczając, że pismo pozwanej z 4 lipca 2023 r. stanowiło wypowiedzenie umowy najmu, gdyż ziściły się przesłanki do jego dokonania, i to w trybie natychmiastowym, z powodu wystąpienia wad uniemożliwiających normalne korzystanie z lokalu. W piśmie tym wskazano, że czynsz najmu za miesiąc sierpień 2023 r. został pomniejszony o zużyte przez R. S. (1) media w trakcie nielegalnego zamieszkiwania w przedmiocie najmu w okresie od stycznia do sierpnia 2023 r., w którym nie płacąc za jakiekolwiek rachunki korzystał ze wszystkich mediów, zimą regularnie się dogrzewając, zaś w trakcie zalania zajmowanych przez niego pomieszczeń korzystając z agregatu służącego osuszaniu.

Dowód: pismo z 25 września 2023 r. – k. 104-107 akt

Przedstawiony stan faktyczny ustalony został w oparciu o dokumenty złożone przez strony, które w ocenie Sądu nie budziły wątpliwości co do ich autentyczności i prawdziwości, wobec czego mogły stanowić wiarygodną podstawę ustaleń faktycznych.

Sąd dał jedynie częściowo wiarę niektórym świadkom powołanym przez pozwaną oraz przesłuchaniu prezesa zarządu pozwanej. W ocenie zeznania te były celowo nakierowane na wykazanie okoliczności wskazanych przez pozwaną w piśmie z 25 września 2023 r. i odpowiedzi na pozew, aby uzasadnić zamknięcie przedszkola nagannym zachowaniem męża powódki R. S. (1), podczas gdy taka przyczyna wypowiedzenia umowy nie została wskazana w piśmie z 4 lipca 2023 r., a rzeczywistą przyczyną braku naboru dzieci na nowy rok szkolny 2023/2024 była wysoka podwyżka czesnego (być może uzasadniona rosnącymi kosztami utrzymania przeszkola, na co zwracała uwagę V. A. zarówno w mailu skierowanym do rodziców dzieci z 16 czerwca 2023 r., jak i podczas przesłuchania w sądzie) i sztywne stanowisko pozwanej odnośnie podwyżki w negocjacjach z rodzicami w czerwcu 2023 r. Zwrócić należy uwagę na to, że niektórzy świadkowie, jak np. G. J. czy L. W. byli powiązani z pozwaną spółką lub jej obecnym prezesem zarządu, dlatego w ocenie Sądu nie zeznawali obiektywnie. Świadek W. znał zresztą okoliczności sprawy jedynie z przekazu od V. A. i o wielu kwestiach nic nie wiedział (k. 178 akt). Nie można było w szczególności, w ocenie Sądu, dać wiary zeznaniom świadka G. J., że ,,od września 2023 r. nie zmniejszył się nabór dzieci do przeszkolą”, gdyż co innego wynikało nawet z przesłuchania prezesa zarządu pozwanej, czy też, że ,,R. S. (1) zgodził się ustnie na wypowiedzenie”. Mąż pozwanej wyraźnie temu zaprzeczył i dał temu wyraz w kilku pismach napisanych zaraz po otrzymaniu pisma z 4 lipca 2023 r. Nadto, o takiej zgodzie nie świadczy to, że przy doręczaniu mu wypowiedzenia powiedział: ,,tak, dobrze” (k. 177v akt)., gdyż była to tylko odpowiedź na wręczenie mu pisma, a nie zgoda na rozwiązanie umowy najmu.

Sąd dał natomiast w całości wiarę świadkom R. L. (1), O. L., V. L., N. S., R. X. i R. L. (2). Z zeznań ostatnich świadków wynikało wyraźnie, że w czerwcu 2023 r. część dzieci przeniesiono z przedszkola (...) do innych przedszkoli ze względu na wysoką podwyżkę czesnego i brak ustępstw w tym zakresie ze strony pozwanej, przyczyną rezygnacji przez rodziców dzieci z przedszkola nie były natomiast inne względy, w szczególności zachowanie R. S. (1), gdyż oprócz R. L. (1) rodzice dzieci nie mieli wiedzy o okolicznościach zarzucanych obecnie przez pozwaną R. S. (1) i byli zadowoleni z przedszkola, poza podwyżką czesnego.

Sąd nie dał w całości wiary zeznaniom świadka N. T., tj. w tej części, w której zeznała, że ,,przedszkole zostało zamknięte, bo pani V. nie mogła porozumieć się z panem S.” (k. 215v akt). Świadek jako dyrektor ds. dydaktycznych przedszkola pozostawała w bliskich relacjach z prezesem zarządu pozwanej, zeznawała na końcu postępowania, mogła więc znać przebieg postępowania sądowego oraz sugerować się wypowiedziami prezesa zarządu pozwanej. Nie wyrażała się zresztą stanowczo, stwierdzając, że ,,przyczyną wypowiedzenia umowy było chyba spożywanie alkoholu na terenie placówki i problemy z parkowaniem, blokowanie wjazdu na teren posesji” (k. 215v akt), a zaraz potem zeznała, że ,,nie widziała męża powódki nigdy pijanego, a jedynie jak niósł butelki oraz że rodzice nie byli świadomi zagrożenia z jego strony” (k. 2316 akt). Nie można było też dać jej wiary, że V. A. rozmawiała z R. S. (1) o zarzutach wobec niego i utrudnianiu działalności przedszkola, gdyż zaprzeczył temu mąż powódki, a świadek słyszała o tym jedynie z przekazu V. A..

Sąd nie dał wiary zeznaniom świadka R. S. (1), że nie było takiej sytuacji, aby w samych slipach pojawił się w przedszkolu, gdyż w samych bokserkach widziała go świadek R. L. (1), która nie miała powodu kłamać. Jak sama zeznała było to w momencie otwarcia przeszkola, ok. 6:30. O tej godzinie, kiedy nie było jeszcze dzieci w przedszkolu, mogło się zdarzyć, że R. S. (1) przechodził bez ubrań korytarzem przedszkola.

Sąd nie dał wiary przesłuchaniu V. A., że pozwana spółka od początku umowy najmu ubezpieczała budynek przedszkola od pożaru i innych zdarzeń losowych, gdyż co innego wynika z dokumentów, mianowicie to, że do 2019 r. ubezpieczała jedynie maszyny i urządzenia oraz środki obrotowe, a więc wyposażenie przedszkola. Sąd nie dał również wiary V. A., że nie dała pozwolenia, aby R. S. (1) korzystał z mediów nieodpłatnie. Znamienne jest bowiem to, że potrącała z czynszu jedynie większe wydatki na energię, np. w okresie, kiedy R. S. (1) korzystał z osuszacza powietrza oraz kiedy były wydatki związane z awarią pieca. Innych potrąceń mediów nie wykazała.

Nie można też było przyjąć za prawdziwe, że V. A. nie wyraziła zgody na adaptację pomieszczenia kotłowni na aneks kuchenny, skoro nastąpiło to w 2021 r., a przez następne dwa lata pozwana spółka nie żądała przywrócenia stanu poprzedniego kotłowni, ani nie zgłaszała żadnych roszczeń z tytułu remontu kotłowni. Nie można też było uznać, że prezes zarządu pozwanej rozmawiała z R. S. (1) o utrudnieniach w funkcjonowaniu przedszkola związanych z jego zachowaniem. Mąż powódki temu zaprzeczył, a nie było żadnych świadków takiej rozmowy.

Brak było podstaw do uznania za prawdziwe zeznanie prezesa zarządu pozwanej, że z przedszkola zwolniło się trzech nauczycieli, bo nie chcieli pracować w takich warunkach, tj. w związku z utrudnieniami w pracy przez męża powódki (k. 217 akt). W sprawie nie zgłoszono żadnego świadka na tę okoliczność, a O. L. wyraźnie zeznała, że przebywanie R. S. (1) na terenie posesji nie budziło jej niepokoju. Nie można było również uznać za prawdziwe przesłuchania prezesa zarządu pozwanej w tej części, w której podała, że w czerwcu 2023 r. pan S. zgodził się na rozwiązanie umowy najmu do końca sierpnia. Zaprzeczył temu mąż powódki, a brak było dowodów na to, aby rzeczywiście ustalono z nim warunki i termin rozwiązania umowy najmu.

W ustalonych okolicznościach sprawy należało podzielić stanowisko powódki, że twierdzenia pozwanego przedstawione w odpowiedzi na pozew są gołosłowne, a rzeczywistą przyczyną wypowiedzenia umowy najmu nie były wady uniemożliwiające korzystanie z najmowanego domu, w szczególności uciążliwa postawa męża powódki, naruszanie przez niego umowy najmu, utrudnienia w zakresie prowadzenia przedszkola powodowane przez męża powódki, znacząca podwyżka opłat spowodowana zawinionym działaniem męża powódki i przeprowadzanie przez niego libacji alkoholowych – czego pozwana zresztą nie wykazała – lecz zamknięcie jednego oddziału przedszkolnego z uwagi na brak naboru dzieci (co zostało zresztą wyraźnie wyartykułowane w treści wypowiedzenia) spowodowany drastyczną podwyżką czesnego w roku szkolnym 2023/2024.

Dokonując interpretacji zapisów pisma pozwanej z 4 lipca 2023 r. zaznaczyć należy, że nie można tego pisma traktować jako porozumienia stron co do rozwiązania umowy, gdyż pismo nie zostało zaakceptowane i podpisane przez powódkę lub jej męża. Z zeznań R. S. (1), którym Sąd dał wiarę w całości, wynika bowiem, że odmówił on podpisania tego pisma, a nadto, że nie uzgadniano z nim jego treści. Pozwana nie podnosiła też tego, aby to pismo zostało zaakceptowane przez powódkę. Po drugie, z treści odpowiedzi na pozew wynika, że pozwana nie traktowała tego pisma jako rozwiązania umowy na mocy porozumienia stron, lecz jako rozwiązanie stosunku najmu w trybie natychmiastowym z uwagi na wystąpienie wad uniemożliwiających normalne korzystanie z lokalu. Problem jest jednak w tym, że w treści wypowiedzenia nie wskazano żadnych wad najmowanego budynku ani nie powołano się na żadne naganne zachowanie męża powódki, które miałoby uzasadniać rozwiązanie umowy. Powołano się jedynie na ,,zamknięcie jednego oddziału przedszkolnego z uwagi na brak naboru dzieci”. Ta przyczyna wypowiedzenia rzeczywiście zaistniała – co w sprawie jest bezsporne – jednak – jak wskazują ustalenia Sądu - nie była spowodowana zachowaniem męża powódki lub innymi wadami najmowanego domu, lecz wysoką podwyżką czesnego od nowego roku szkolnego i kategoryczną postawą w tym zakresie prezesa zarządu pozwanej wobec rodziców dzieci, która odmówiła rozmów dotyczących obniżki czesnego. Spowodowało to, że część rodziców zdecydowała się przenieść dzieci do innego przedszkola. Przyczyna wypowiedzenia nie leżała zatem po stronie powódki i nie była przez nią spowodowana i zawiniona.

Zwrócić też należy, że pozwana błędnie powoływała się w odpowiedzi na pozew na § 8 ust. 1 umowy najmu jako podstawę rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym, gdyż przepis ten mówi o wadach i usterkach przedmiotu najmu, którym wg § 1 ust. 1 tej samej umowy był dom. Pozwana próbowała pod ten przepis podciągnąć zachowanie męża powódki, co miało utrudniać korzystanie z przedmiotu najmu. Zachowanie człowieka nie może być jednak utożsamiane z wadą lub usterką domu.

Skoro w umowie najmu okres wypowiedzenia zastrzeżono czteromiesięczny, to pozwana nie mogła samowolnie, bez zgody powódki, skrócić tego okresu, jak to uczyniła w piśmie z 4 lipca 2023 r. Wypowiedzenie doręczono mężowi powódki, który w relacjach z pozwaną występował jako pełnomocnik powódki, w dniu 4 lipca 2023 r. Pozwana zapłaciła czynsz najmu jedynie za lipiec 2023 r. oraz 48 zł na poczet czynu sierpniowego i 1 zł na czynsz wrześniowy (bezsporne). Oznacza to, że powinna dopłacić powódce 5.200 zł za sierpień, 5.247 zł za wrzesień oraz po 5.248 zł za październik i listopad 2023 r. Brak było podstaw do potrącenia z tych kwot opłat za media, których wysokości pozwana zresztą nie wykazała.

Sąd nie znalazł też podstaw do oddalenia powództwa choćby w części z uwagi na sprzeczność żądania z zasadami współżycia społecznego, albowiem taka sprzeczność w sprawie nie zachodziła.

Z tych względów powództwo podlegało uwzględnieniu w całości (art. 659 § 1 w zw. z art. 680 k.c.).

Powódce należą się również odsetki ustawowe za opóźnienie od żądanej w pozwie kwoty za okres po upływie terminów płatności czynszu, przy czym strona powodowa skapitalizowała te odsetki za okresy do 13 czerwca 2024 r. - dzień poprzedzający sporządzenie pozwu – a wyliczenie powódki w tym zakresie nie było przez pozwaną kwestionowane. Powódce należą się również dalsze odsetki ustawowe za opóźnienie za okres od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty, o czym orzeczono w punkcie 1 (pierwszym) sentencji na mocy art. 481 § 1 i 2 k.c.

Powódka wygrała sprawę w całości, dlatego pozwana jest zobowiązana ponieść koszty wyłożone przez powódkę (art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c.), na które składały się: opłata od pozwu – 1.128 zł i wynagrodzenie radcy prawnego w kwocie 3.600 zł, zasądzone według § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (tekst jednolity: Dz. U. 2023 r. poz. 1935 ze zm.).