Postanowienie z 21 maja 2025, sygn. I Ns 182/24

POSTANOWIENIE

Dnia 21 maja 2025 r.

Sąd Rejonowy w Brodnicy I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	Sędzia Dawid Sztuwe
Protokolant:	sek. Anna Leszczyńska

po rozpoznaniu w dniu 21 maja 2025 r. w P.

na rozprawie

sprawy z wniosku F. A.

z udziałem J. Ł., T. Ł., P. Ł., A. Ł.

o zasiedzenie

postanawia:

1.  stwierdza, że F. A. z domu A., córka F. i K. (PESEL: (...)) nabyła przez zasiedzenie w dniu 22 sierpnia 2019 r. prawo własności części nieruchomości położonej w B., obręb B., w powiecie (...), stanowiącej działkę o numerze (...) o powierzchni ewidencyjnej 0,0389 ha, dla której w Sądzie Rejonowym w Brodnicy
w V Wydziale Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta
o numerze KW (...),

2.  ustala, że każdy z uczestników ponosi koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie.

Sędzia

(...)

Sygn. akt. I Ns 182/24

UZASADNIENIE

1.  Wnioskiem z 2 maja 2024 r. F. A. wystąpiła o stwierdzenie nabycia z dniem 21 sierpnia 2019 r. prawa własności przez zasiedzenie działki oznaczonej (...) i szczegółowo opisanej we wniosku, wskazując we wniosku okoliczności uzasadniające żądanie: (a) objęcie działki w posiadanie samoistne na podstawie nieformalnej umowy sprzedaży (b) zagospodarowanie działki na własne potrzeby (c) upływ 30 lat posiadania (d) nieprzerwany czas posiadania
(e) niekwestionowanie korzystania z działki przez osoby uprawnione ( k. 2-5).

2.  W odpowiedzi na wniosek uczestnicy wnieśli o oddalenie wniosku wskazując, że
(a) wnioskodawczyni nie opłacała podatków (b) uczestnik J. Ł. podejmował działania mające na celu usunięcie barakowozu (c) działka nie była gospodarowana od lat 90 (d) w sąsiedztwie to J. Ł. był traktowany jako właściciel tej działki ( k. 55-56v).

3.  Na dalszym etapie postępowania wnioskodawczyni i uczestnicy podtrzymali swoje stanowiska w sprawie.

Sąd ustalił, co następuje:

W dniu 21 sierpnia 1989 r. F. A. (dawniej A.-P.) i jej mąż A. P. zawarli z J. i P. Ł. umowę sprzedaży (zwykła forma pisemna) (...) położonej w B.. Strony ustaliły cenę działki na kwotę 500.000 zł (starych złotych) i kwota ta została przekazana w gotówce sprzedającym w dniu zawarcia umowy. Strony uzgodniły, że umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego zostanie zawarta później, po skompletowaniu wszystkich niezbędnych dokumentów.

Dowód:

- umowa sprzedaży- k. 8

- zeznania wnioskodawczyni- k. 71v-72v

- zeznania uczestnika J. Ł.- k. 72v-73v

Działka (...) ma obecnie numer (...) i obejmuję powierzchnię 0,0389 ha oraz prowadzona jest dla niej KW o numerze (...). Jako właściciele w księdze wieczystej widnieją T. i A. Ł. (nabycie w drodze darowizny gospodarstwa rolnego). Od 2013 r. w ewidencji podatkowej dotyczącej tej działki jest wskazany T. Ł..

Dowód:

- odpis KW- k. 9-11

- wypis i wyrys- k. 52-53

- zaświadczenie- k. 60

Po zawarciu pisemnej umowy sprzedaży na przełomie lat 1989/1990 wnioskodawcy przejęli działkę w stanie niezagospodarowanym – porośniętą wysoką trawą, bez ogrodzenia, zabudowy i mediów. Już w pierwszym sezonie letnim nabywcy wprowadzili na teren barakowóz ustawiony na pustakach, który odtąd pełnił funkcję prowizorycznego domku letniskowego.

Dowód:

- zeznania wnioskodawczyni- k. 71v-72v

- zeznania uczestnika J. Ł.- k. 72v-73v

- zeznania świadka V. A.-A.- k. 110-111

- zeznania świadka M. P.- k. 111-112

- zeznania świadka R. A.- 109v-110

- zeznania świadka F. D.- k. 112-113

W kolejnych miesiącach barakowóz uzupełniono drewnianym podestem-tarasem oraz częściowym płotem od strony drogi i sąsiada; wykonano prowizoryczny dojazd samochodowy, wydzielono palenisko i ziemiankę. Prąd pozyskiwano kablem z sąsiedniej działki, a woda była dowożona; sieci wodociągowej ani kanalizacyjnej nie podłączono.

Dowód:

- zeznania wnioskodawczyni- k. 71v-72v

- zeznania uczestnika T. Ł.- k. 73v-74

- zeznania świadka V. A. (1)- k. 110-111

- zeznania świadka M. P.- k. 111-112

- zeznania świadka F. D.- k. 112-113

- zeznania świadka F. Ł.- k. 114-115

W dniu 5 listopada 1993 r. Urząd Rejonowy w P. przeprowadził na działce objętej wnioskiem wizję lokalną na okoliczność ustawienia barakowozu z przeznaczeniem na domek letniskowy. W wizji wziął udział m.in. J. Ł. i A. P.. A. P. poinformował urzędników o posiadaniu umowy sprzedaży działki, ale wskazał jednocześnie „że jest świadomy, że wymieniona umowa nie rodzi skutków prawnych”.

Dowód:

- protokół- k. 32

Decyzją z 24 listopada 1993 r. nakazano A. P. usunięcie barakowozu jako obiektu budowlanego ustawionego bez wymaganego zezwolenia. Ostatecznie mimo upomnień, barakowóz nie został usunięty.

Dowód:

- decyzja- k. 32

- decyzja z 03.01.1994 r.- k. 36-37

- upomnienie- k. 38

A. P. z krewnymi wykonał niewielki pomost wędkarski sięgający w głąb jeziora. W połowie dekady (1994-1995) obok barakowozu ustawiono przyczepę kempingową na kołach. Z czasem barakowóz obito sidingiem, a ogrodzenie stopniowo niszczało, pozostawiając otwarty wjazd i linię brzegową.

Dowód:

- zeznania wnioskodawczyni- k. 71v-72v

- zeznania świadka V. A.-A.- k. 110-111

- zeznania świadka M. P.- k. 111-112

- zeznania świadka F. D.- k. 112-113

- zeznania świadka F. Ł.- k. 114-115

- zeznania świadka R. A.- 109v-110

- zeznania świadka F. D.- k. 112-113

- zeznania świadka A. A.- k. 114-114v

Do lipca 2005 r., czyli do śmierci A. P., działka była normalnie użytkowana: rodzina przyjeżdżała często w okresie wiosennym i letnim, zapraszała znajomych i harcerzy.

Dowód:

- zeznania wnioskodawczyni- k. 71v-72v

- zeznania świadka V. A. (1)- k. 110-111

- zeznania świadka M. P.- k. 111-112

- zeznania świadka F. D.- k. 112-113

- zeznania świadka A. A.- k. 114-114v

Pismem z 11 maja 2005 r. F. A. zwróciła się do J. Ł. o ponowne przygotowanie dokumentów koniecznych do zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. W odpowiedzi na to pismo J. Ł. wskazał, że działka „nie jest na sprzedaż”, a wcześniej już 3 krotnie przygotowywał odpowiednie dokumenty. Jednocześnie wezwał do „uprzątnięcia” działki w terminie miesiąca oświadczając, że wcześniej przekazane pieniądze zostały wliczone w koszt dzierżawy.

Dowód:

- pismo z 11.05.2005 r. - k. 28

- pismo z 12.07.2005 r.- k. 29

Po 2005 r. częstotliwość wizyt spadła, lecz posesję nadal doglądali członkowie rodziny i przyjaciele-wędkarze; utrzymywano zwyczaj incydentalnego koszenia, naprawiano drobne uszkodzenia (m.in. wymieniono szyby w przyczepie), a teren służył krótkim pobytom rekreacyjnym.

Dowód:

- zeznania wnioskodawczyni- k. 71v-72v

- zeznania świadka M. P.- k. 111-112

- zeznania świadka F. Ł.- k. 114-115

Po darowiźnie gospodarstwa na rzecz T. Ł. w 2013 r. faktyczny sposób korzystania nie uległ zmianie; działka pozostała nieogrodzona i ogólnie dostępna, co okazjonalnie wykorzystywali wędkarze i przechodnie.

Dowód:

- zeznania uczestnika T. Ł.- k. 73v-74

- zeznania świadka G. F.- k. 91v

- zeznania świadka F. F.- k.91v-92

- zeznania świadka K. K.- k. 92v

- zeznania świadka A. F.- k. 92

- zeznania świadka (...). (...)- k. 92v

W latach 2011-2015 jeden z wieloletnich użytkowników, mając klucze od wnioskodawczyni, spędzał tam corocznie kilkudniowe pobyty, dokonując drobnych napraw i porządków; później działka częściej zarastała, choć koszenia odbywały się nieregularnie.

Dowód:

- zeznania wnioskodawczyni- k. 71v-72v

- zeznania świadka F. Ł.- k. 114-115

W kwietniu 2023 r. rodzina wnioskodawczyni ponownie odwiedziła parcelę w celu skontrolowania stanu technicznego i zebrania dokumentów.

Dowód:

- zeznania świadka R. A.- 109v-110

- zeznania świadka F. D.- k. 112-113

Sąd zważył, co następuje:

I.  Ocena dowodów.

1.  Sąd uznał za wiarygodne dokumenty złożone do akt sprawy, albowiem nie były one kwestionowane przez strony, miały one charakter dokumentów urzędowych jak i prywatnych. Sąd również nie znalazł podstaw, aby kwestionować ich prawdziwość. Wnioskodawczyni i uczestnicy byli zgodni do tego, że umowa sprzedaży nie była zawarta w formie aktu notarialnego. Wnioskodawczyni sama przyznała, iż była posiadaczem w złej wierze.

2.  Nie była sporna między uczestnikami, tj. uczestnicy nie kwestionowali faktu, że wnioskodawczyni na początku lat 90-tych zagospodarowała działkę (postawiono barakowóz, kemping, pomost). Zresztą fakty te zostały potwierdzone w zeznaniach świadków.

3.  Dalsze istotne okoliczności sprawy dotyczące czasu oraz charakteru posiadania ze spornej działki były ustalone na podstawie zeznań uczestników oraz świadków. W tym zakresie dowody te zostaną omówione w dalszej części uzasadnienia, albowiem są immanentnie powiązane z oceną prawną żądania.

II.  Ocena prawna żądania.

A.  Uwagi ogólne.

1.  Podstawa prawna: art. 172 kc, art. 175 kc, art. 336 k, art. 339 kc, art. 340 kc, art. 123 kc

2.  Wyjaśnienie podstawy prawnej:

A.  Zasiedzenie to pierwotny sposób nabycia prawa własności rzeczy (nieruchomości lub rzeczy ruchomej) przez osobę, która włada tą rzeczą przez określony czas w sposób zgodny z przepisami prawa. Zasiedzenie jest instytucją prawa cywilnego, regulowaną przez art. 172 i nast. kc.

B.  Przesłanki nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie uregulowane są w art. 172 kc. Ogólne zasady nabywania własności w drodze zasiedzenia były jasne dla uczestników postępowania. Sąd wskazuje jedynie, że zasiedzenie jest pierwotnym sposobem nabycia własności rzeczy przez upływ czasu. Dla przyjęcia, iż skutek w postaci zasiedzenia nastąpił, koniecznym jest stwierdzenie ziszczenia się dwóch kumulatywnych przesłanek, a mianowicie posiadania oraz upływu przewidzianego w ustawie terminu. Przy czym posiadanie prowadzące do zasiedzenia musi mieć samoistny oraz nieprzerwany charakter.

C.  Posiadanie samoistne. Posiadacz musi władać rzeczą jak właściciel, co oznacza: faktyczne korzystanie z rzeczy i rozporządzanie nią, jakby była jego własnością, wyłączanie innych osób z korzystania z rzeczy lub ograniczanie ich dostępu, brak uznawania zwierzchnictwa innej osoby nad rzeczą (np. niepłacenie czynszu dzierżawnego, brak podległości umownej). Posiadanie zależne (np. dzierżawa, najem, użytkowanie) nie prowadzi do zasiedzenia, ponieważ posiadacz uznaje władztwo właściciela.

D.  Okoliczności niesporne: (a) zawarcie nieformalne umowy sprzedaży (b) brak zawarcia umowy w formie aktu notarialnego pomimo podejmowanych prób
(c) zagospodarowanie terenu przez wnioskodawczynie i jej męża na początku lat 90 (d) stan nieruchomości i budynków, w tym brak ogrodzenia, mediów.

B.  Istota umowy z 1989 r. (umowa sprzedaży w zwykłej formie pisemnej).

1.  Strony zawarły w 1989 r. pisemny kontrakt nazwany „umową sprzedaży” obejmujący oznaczenie stron, opis gruntu oraz zapłatę pełnej ceny. Z uwagi na brak formy aktu notarialnego wymaganego przez art. 158 k.c., czynność nie wywołała skutku rozporządzającego, nie doszło zatem do formalnego przeniesienia prawa własności.

2.  W umowie nie ustanowiono dzierżawy, użyczenia ani innego prawa podmiotowego ograniczającego sposób korzystania. Sprzedający wydali działkę, umożliwiając natychmiastowe faktyczne korzystanie. Od chwili przejęcia gruntu nabywcy występowali wyłącznie w roli przyszłych właścicieli, a nie dzierżawców czy użytkowników, co w świetle art. 336 k.c. kwalifikowało ich władztwo jako posiadanie samoistne.

3.  Już w pierwszym sezonie letnim ustawiono barakowóz, wykonano dojazd i rozpoczęto regularne użytkowanie rekreacyjne. Późniejsze inwestycje – pomost, przyczepa kempingowa, częściowy płot, naprawy i coroczne koszenie – były trwale widocznymi przejawami animus domini (art. 339–340 k.c.). Żadne elementy tej aktywności nie wymagały akceptacji stron sprzedających, co dodatkowo potwierdzało samoistny charakter posiadania.

4.  W sprawie ujawnił się problem ustalenia ceny, tj. czy była ona pełną ceną czy jedynie zaliczką. Wnioskodawczyni twierdziła, że „ ta cena została uiszczona przeze mnie, tego dnia kiedy spisaliśmy umowę” oraz że „ kwota 500 tys. zł miała być ceną za całość”. Sprzedający natomiast zeznał: „ była kwota 500 tys. zł, ja myślałem, że to zaliczka… za 500 tys. zł nie chciałem sprzedać działki”, a współuczestniczka przyznała, że nie pamiętała ani sposobu przekazania pieniędzy, ani ostatecznie ustalonej ceny. Rozbieżność ta, mająca znaczenie wyłącznie obligacyjne, nie wpływa na kwalifikację objętego władztwa: w obu wersjach sprzedający wydali grunt bez ustanowienia tytułu zależnego, co oznacza, że posiadacze od początku występowali jak właściciele (art. 336 k.c.).

C.  Sposób gospodarowania i charakter posiadania od 1989 r. do 2005 r.

1.  Po nabyciu gruntu w 1989 r. nowi posiadacze niezwłocznie rozpoczęli zagospodarowanie terenu w typowo rekreacyjnym charakterze. W pierwszym sezonie ustawili na pustakach barakowóz służący jako prowizoryczny domek, a w kolejnych latach obudowali go tarasem i osłonili sidingiem. Równolegle powstał drewniany pomost sięgający w głąb jeziora, umożliwiający wędkowanie, oraz prowizoryczny dojazd samochodowy od strony drogi. Od tej samej strony wzniesiono częściowy drewniany płot; pozostała część parceli, zwłaszcza linia brzegowa, pozostała otwarta.

2.  Około połowy lat 90. obok barakowozu ustawiono na stałe przyczepę kempingową, poszerzając bazę noclegową dla rodziny, zapraszanych harcerzy i znajomych. Działka była corocznie koszona późną wiosną, aby umożliwić komfortowy wypoczynek w sezonie letnim; wykonywano też doraźne naprawy (wymiana szyb, uzupełnianie desek pomostu). Elektryczność doprowadzono kablem od sąsiada, natomiast woda była dowożona.

3.  Wiosną i latem teren tętnił życiem: rodzina spędzała tu weekendy i kilkutygodniowe urlopy, harcerska drużyna organizowała kilkudniowe obozy, a znajomi nocowali po lokalnych koncertach. Przez cały okres do lipca 2005 r. posiadacze podejmowali nakłady i decyzje charakterystyczne dla właściciela, podczas gdy właściciele formalni nie prowadzili na działce żadnych prac ani nie ingerowali w jej użytkowanie.

4.  W ocenie Sądu na ustalenie sposobu gospodarowania działką w latach 1989-2005 najsilniej wskazują spójne i szczegółowe relacje rodziny wnioskodawczyni oraz trzech niepowiązanych przyjaciół-harcerzy. Wnioskodawczyni podała, że „ mąż postawił barakowóz na początku lat 90.”, a jej syn M. P. doprecyzował, iż „ ogólnie brałem udział w budowaniu wszystkiego, pomagałam w budowie domku , barakowozu, przyczepy, pomostu”. Relacje te uzupełniła świadek V. A. (2). Te trzy wypowiedzi tworzą logiczny, chronologiczny ciąg zdarzeń.

5.  Niezależne potwierdzenie rozbudowy dają świadkowie spoza rodziny. A. A. wówczas nastolatek z harcerskiej drużyny – zeznał, że „ w 1994-1995 była już przyczepa i dobudowany taras”, a F. Ł.. stwierdził: „ jak pierwszy raz tam przebywałem to na działce stał domek.”. Szczegółowość (konkretne lata, zakres robót) i brak interesu ekonomicznego tych osób wzmacniają ich wiarygodność; obaj relacjonują własny udział (noclegi, naprawy), co eliminuje ryzyko przekazu zasłyszanego.

6.  Prace nad infrastrukturą brzegową potwierdza świadek R. A., który pomagał przy budowie pomostu oraz świadek F. D. opisujący budowę wjazdu dla samochodów i późniejsze, regularne koszenie trawy z synem. Obaj występują jako bezpośredni wykonawcy – ich relacje są rzeczowe i zgodne z tym, co podawali inni świadkowie o ogrodzeniu i pomostach. Sąd uznał te zeznania za wiarygodne.

7.  Sprzedający J. Ł. wprost przyznał, że po wydaniu gruntu barakowóz stoi do dziś, a po śmierci męża wnioskodawczyni kontakt się urwał. To przyznanie strony przeciwnej ma szczególną wagę dowodową: potwierdza zarówno pierwotne wydanie władztwa, jak i późniejszą bierność właścicieli formalnych.

8.  Odmienny ton wnoszą zeznania sąsiadów wskazanych przez sprzedających. Świadek G. F. opisywała działkę jako niezadbaną i zarośniętą, świadek F. F. twierdził, że „ zawsze była nijak użytkowana”, a K. K. wspomina „ drzewko wyrastające w przyczepie”. Wypowiedzi te odnoszą się jednak głównie do wyglądu terenu oglądanego z brzegu jeziora, nie zaś do pytania, kto sprawował władztwo. Wszyscy ci świadkowie jednocześnie potwierdzają trwałe urządzenia i brak aktywności formalnych właścicieli. Co więcej, sami przyznają, że bywali tam nieregularnie – co ogranicza ich zdolność obserwacji całorocznego zagospodarowania działką.

9.  Sąd uznał zatem, że wypowiedzi sąsiadów nie obalają, lecz jedynie dopełniają obrazu: działka rzeczywiście bywała okresowo zarośnięta, co jest typowe dla letniskowego charakteru użytkowania, lecz jednocześnie stały barak, przyczepa i pomost świadczyły o utrwalonej obecności posiadaczy. Ich relacje mają mniejszą moc dowodową w zakresie gospodarowania, ponieważ nie odnoszą się do konkretnych prac ani nakładów.

10.  Podsumowując, wielość zgodnych relacji rodzinnych i harcerskich, szczegółowość technicznych opisów oraz przyznanie sprzedającego co do wydania i późniejszej bierności tworzą jednolity, wiarygodny materiał dowodowy. Zeznania sąsiadów, choć przedstawiają działkę w mniej korzystnym świetle, nie zaprzeczają kluczowym faktom, a ich ograniczona częstotliwość obserwacji tłumaczy rozbieżność percepcyjną. Na tej podstawie Sąd przyjął, że w latach 1989-2005 działka była faktycznie zagospodarowana i pozostawała w nieprzerwanym posiadaniu samoistnym wnioskodawczyni i jej bliskich.

D.  Sposób gospodarowania i charakter posiadania od 2005 r. do 2019 r.

1.  Po śmierci A. P. w lipcu 2005 r. dynamika korzystania z działki wyraźnie osłabła, ale – jak wynika z zeznań – nie ustała. Wnioskodawczyni przyznawała szczerze: „ po 2005 r. jeździłam rzadko, tylko na dzień, ale klucze zostawały w rodzinie”; to przyznanie faktu niekorzystnego (rzadszych wizyt) wzmacnia jej wiarygodność, bo świadczy o braku tendencji do idealizowania własnego stanowiska. Jej syn M. mówił konsekwentnie, że jeszcze „ mając 26 lat przyjeżdżał z harcerzami”, co koresponduje z relacjami przyjaciół-harcerzy – A. A. wspominał noclegi po koncertach, a F. Ł. od 2011 r. przyjeżdżał co roku, dostawał klucze od wnioskodawczyni. Ostatni raz był na działce w 2022 r. W 2015 r. naprawiał wybitą szybę. Świadek F. Ł. nie pozostaje w stosunku rodzinnym, opisuje konkretną czynność naprawczą i podaje rok, w którym ją wykonywał – szczegół, którego trudno byłoby wiarygodnie wymyślić, gdyby faktycznie nie uczestniczył w utrzymaniu działki.

2.  Z kolei bierność właścicieli formalnych potwierdzają ich własne wypowiedzi. Uczestnik T. Ł. stwierdził otwarcie: „barakowóz się degraduje, ja nic z działką nie robiłem, nikogo nie przeganiałem”, a jego żona A. dodała, że trawa była zarośnięta; mąż bał się problemów, nie podejmował działań, aby usunąć barakowóz. Są to wypowiedzi przyznające brak aktywności, które – zgodnie z art. 233 § 2 k.p.c. – mają szczególną wagę, bo pochodzą od strony przeciwnej. Co istotne, T. Ł. nie twierdził, że wnioskodawczyni kiedykolwiek przekazała mu działkę lub że on objął ją w posiadanie, wskazując raczej pasywne oczekiwanie.

E.  Uznanie wnioskodawczyni za posiadacza samoistnego w latach 1989-2019.

1.  Natychmiastowe objęcie gruntu i wzniesienie trwałych urządzeń: Już w pierwszym sezonie ustawiono barakowóz, później przyczepę, pomost, płot, dojazd. Takie działania spełniają dyspozycję corpus i animus z art. 336 k.c. Domniemanie z art. 339 k.c. („kto rzeczą włada, czyni to w charakterze posiadacza samoistnego”) działa tu w pełni; właściciel formalny nie przedstawił przeciw-dowodu.

2.  Ciągłe prace utrzymaniowe i inwestycyjne: Coroczne koszenia, wymiana szyb, obicie baraku sidingiem, prace konserwatorskie– to czynności typowe dla właściciela, nie dzierżawcy. Potwierdzają one stałe wykonywanie elementu animus domini wymaganego przez art. 336 k.c.

3.  Sezonowy, lecz regularny sposób korzystania: Rodzinne urlopy do 2005 r., później krótsze pobyty harcersko-wędkarskie. Art. 340 k.c. stanowi, że czasowe opuszczenie rzeczy nie przerywa posiadania, o ile posiadacz utrzymuje wolę dalszego władania; tu wola ta przejawiała się m.in. w przechowywaniu kluczy i planowym koszeniu.

4.  Naturalne zarośnięcie i ograniczenie nakładów nie niweczyły władztwa: Działka, jako teren letniskowy pozbawiony stałych mediów, często pozostawała zarośnięta poza sezonem, a po 2005 r. zakres nowych inwestycji ograniczał się do podstawowych napraw (wstawienie szyb, koszenie, podtrzymanie przyłącza prądu). Zgodnie jednak z art. 340 k.c. samo czasowe opuszczenie nieruchomości lub zmniejszenie nakładów nie przerywa posiadania, o ile zachowana jest wola dalszego władania. Fakt, że urządzenia rekreacyjne (barakowóz, przyczepa, pomostowe resztki) nadal stały na miejscu, klucze spoczywały w rękach rodziny, a koszenia—choć rzadsze—wciąż następowały, oznaczał kontynuację zarówno corpus, jak i animus domini. Brak nowych inwestycji odzwierciedlał jedynie ograniczone potrzeby użytkowników i nie świadczył o porzuceniu posiadania.

5.  Reakcja na decyzje administracyjne: Nakaz rozbiórki barakowozu skierowany do wnioskodawców, a odwołanie wniesione przez nich, ujawnia, że to oni – nie właściciel formalny – występowali wobec organów jak właściciele. Taka postawa wzmacnia domniemanie z art. 339 k.c.

6.  Pasywność właścicieli formalnych a brak porzucenia: J. i T. Ł. przyznali, że nie ingerowali w działkę.

7.  Brak jakichkolwiek działań wnioskodawczyni świadczących o rezygnacji: nie przekazała kluczy do obiektów sprzedającym, nie zawarła umowy dzierżawy, nie zrzekła się urządzeń; jednorazowa próba „dokończenia aktu notarialnego”
w 2023 r. nie jest zrzeczeniem się prawa .

8.  Percepcja sąsiadów: Świadkowie‐sąsiedzi, powołani zresztą przez stronę sprzedającą, spontanicznie wskazywali, że teren należy do „pani z D.” lub do jej zmarłego męża-policjanta, a nie do rodziny Ł.. G. F. stwierdziła jednoznacznie: „ właścicielem tej działki naprzeciwko jest jakaś pani z D., wiem, że pracuje w domu pomocy społecznej, a jej mąż już dawno nie żyje”. F. F.. potwierdził tę narrację, mówiąc, że działka „ należy do policjanta z D. ”. Nikt z przesłuchanych sąsiadów nie identyfikował J. ani T. Ł. jako właścicieli ani nie relacjonował, by którakolwiek z tych osób wykonywała jakiekolwiek uprawnienia właścicielskie. Ta zgodna, społeczna kwalifikacja osadza wnioskodawczynię (bądź jej rodzinę) w roli gospodarza działki i dodatkowo potwierdza istnienie po jej stronie animus domini wymaganego przez art. 336 k.c. K. K. także traktował wnioskodawczynię jako właścicielkę, albowiem próbował nawiązać z nią kontakt celem odkupienia terenu.

9.  Opłacanie podatku przez właściciela formalnego nie przesądza o posiadaniu: Podatek rolny (a później od nieruchomości) regulował w dalszym ciągu J. Ł. (T. Ł.), co wynikało z ewidencji prowadzonej przez gminę. Taka czynność ma jednak wyłącznie charakter publicznoprawny i nie wpływa na stan faktycznego władztwa nad gruntem. Skoro rodzina Ł. nie wykonywała corpus (nie przebywała na działce, nie usuwała zabudowy) ani animus domini (nie dysponowała terenem, nie decydowała o korzystaniu), samo uiszczanie podatków nie niweczyło biegu zasiedzenia prowadzonego przez posiadacza samoistnego wskazanego w art. 336 k.c.

F.  Działanie i zaniechania formalnych właścicieli. Brak przerwania biegu zasiedzenia.

1.  Zgodnie z art. 175 k.c., bieg zasiedzenia przerywa wyłącznie wytoczenie przeciwko posiadaczowi powództwa o wydanie nieruchomości (tzw. windykacyjnego na podstawie art. 222 § 1 k.c.) lub innego środka procesowego zmierzającego bezpośrednio do odzyskania władztwa nad nieruchomością, jak również uznanie prawa własności przez posiadacza, co – na mocy art. 123 § 1 pkt 2 k.c. – wywołuje analogiczny skutek do uznania długu przy przedawnieniu roszczeń. Odrębną kategorię stanowi tzw. przerwanie „naturalne” na podstawie art. 340 k.c., a więc utrata faktycznego władztwa i nie odzyskanie go. W praktyce może to nastąpić wskutek skutecznego fizycznego wejścia właściciela na grunt i odebrania posiadania albo czynności egzekucyjnych, jak komornicze wprowadzenie w posiadanie.

2.  Nie wszystkie działania właściciela są jednak skuteczne dla przerwania biegu zasiedzenia. Takie czynności jak wezwania do wydania rzeczy, pisma administracyjne, opłacanie podatków czy jednostronne oświadczenia o „odwołaniu sprzedaży” nie mają charakteru przerywającego bieg zasiedzenia, jeśli nie są połączone z wniesieniem pozwu lub rzeczywistym odzyskaniem władztwa nad nieruchomością. Zgodnie z art. 123 § 1 pkt 1 kpc przerwanie biegu zasiedzenia następuje przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia

3.  Analizując katalog działań, które właściciel mógł podjąć w celu przerwania biegu zasiedzenia, należy wskazać: wytoczenie powództwa windykacyjnego (art. 222 § 1 k.c.), powództwa negatoryjnego o usunięcie określonych urządzeń, przeprowadzenie egzekucji administracyjnej lub komorniczej skutkującej fizycznym odebraniem gruntu (art. 340 k.c.), zajęcie i ogrodzenie działki połączone z realnym wprowadzeniem w posiadanie, a także zawarcie z posiadaczem umowy zależnej (dzierżawy lub użyczenia) skutkującej uznaniem zwierzchnictwa właściciela. Każda z tych czynności, o ile została skutecznie dokonana, powodowałaby przerwanie biegu zasiedzenia.

4.  W niniejszej sprawie, na przestrzeni lat 1989–2019, nie wystąpiła żadna z ustawowych przesłanek przerwania biegu zasiedzenia. Po pierwsze, zarówno J. Ł., jak i T. Ł. nie wytoczyli powództwa o wydanie nieruchomości, co sami przyznali w złożonych zeznaniach. Tym samym art. 175 k.c. nie znalazł zastosowania. Po drugie, właściciele nie podjęli żadnych działań zmierzających do faktycznego odebrania władztwa nad nieruchomością – nie wkroczyli na grunt, nie ogrodzili go ani nie usunęli urządzeń, a barakowóz i przyczepa znajdowały się na działce nieprzerwanie. Również pismo z 2012 r. dotyczące „wycofania się ze sprzedaży” nie zostało połączone z wprowadzeniem właścicieli w posiadanie, a więc nie spowodowało przerwania biegu zasiedzenia w rozumieniu art. 340 k.c.

5.  Nie doszło również do uznania cudzego prawa własności przez posiadacza – wnioskodawczyni, będąca wdową po A. P.., wprawdzie podejmowała próby podpisania aktu notarialnego, ale nigdy nie zrzekła się swego władztwa. Klucze do działki pozostały w rodzinie, a urządzenia wciąż były użytkowane. Nie zaistniała więc przesłanka uznania prawa właściciela z art. 123 § 1 pkt 2 k.c. Nakaz rozbiórki barakowozu, choć skierowany pierwotnie do J. Ł., a następnie przekazany na adres A. P., nie został zrealizowany w drodze egzekucji, nie doszło więc do faktycznego usunięcia urządzenia z nieruchomości, a co za tym idzie – do przerwania biegu zasiedzenia. Samo opłacanie podatku przez właściciela formalnego nie stanowi czynności wymienionej w art. 175 k.c. i nie wpływa na charakter posiadania.

6.  Mając na uwadze powyższe, należy uznać, że formalni właściciele nie podjęli żadnej czynności procesowej ani fizycznej mogącej przerwać bieg zasiedzenia, a posiadacze nie uznali ich prawa ani nie porzucili władztwa. W konsekwencji trzydziestoletni termin zasiedzenia z art. 172 § 2 k.c. biegł nieprzerwanie od 1989 r. i upłynął najpóźniej w 2019 r. Sam brak aktywności właściciela nie przerywa zasiedzenia, stanowiąc jedynie bierne tło dla niezakłóconego wykonywania corpus i animus przez posiadacza samoistnego.

7.  Odnosząc się do zdarzenia z dnia 5 listopada 1993 r., tj. wizji lokalnej przeprowadzonej przez Urząd Rejonowy, należy wskazać, iż obecni przy oględzinach J. Ł. i A. P. nie dokonali żadnych czynności, które przerwałyby bieg zasiedzenia. W protokole urzędowym A. P. poinformował inspektorów, że dysponuje pisemną umową sprzedaży działki, przy czym „jest świadomy, iż wymieniona umowa nie rodzi skutków prawnych”. Taka wypowiedź nie stanowiła uznania prawa własności sprzedającego w rozumieniu art. 123 § 1 pkt 2 k.c., ani nie była wyrazem rezygnacji z posiadania samoistnego. Po pierwsze, A. P. odnosił się wyłącznie do skutku rozporządzającego, wskazując na brak aktu notarialnego i wynikającą z tego niedoskonałość prawną, nie negując jednak faktycznego władztwa nad działką i urządzeniami. Po drugie, wizja lokalna nie została połączona z żadnym roszczeniem windykacyjnym właściciela formalnego, ani z fizycznym odebraniem nieruchomości (art. 175 i art. 340 k.c.). Przeciwnie – w obecności urzędników uczestnik tolerował stan faktyczny, nie żądając natychmiastowego usunięcia barakowozu. Po trzecie, przez kolejne lata barakowóz i przyczepa pozostawały na działce, rodzina wnioskodawczyni użytkowała grunt, kosiła trawę i nocowała tam, co potwierdza, że nie doszło do utraty corpus i animus posiadacza samoistnego. Ostatecznie (już tylko jednak teoretycznie) można byłoby wskazać, że od 5 listopada 1993 r. bieg zasiedzenia rozpoczął się na nowo, albowiem A. P. nie usunął barakowozu, a więc nadal posiadał działkę w sposób samoistny. W tym przypadku czas uprawniony do zasiedzenia również upłyną.

8.  W rezultacie, wypowiedź A. P. była wyrazem świadomości braku notarialnego tytułu i co najwyżej dowodziła złej wiary posiadacza (art. 172 § 2 k.c.), ale nie przerywała biegu zasiedzenia. Świadomość niedoskonałości formy nabycia nie niweczy samoistnego charakteru posiadania. Skoro po wizji lokalnej nie doszło do uznania cudzego prawa, ani do fizycznego odebrania władztwa nad nieruchomością, a posiadacze kontynuowali użytkowanie działki przez kolejne dwadzieścia sześć lat, zdarzenie z 5 listopada 1993 r. nie przerwało biegu zasiedzenia i nie wpłynęło na samoistny charakter posiadania po stronie wnioskodawczyni.

9.  W świetle powyższych rozważań należy również podkreślić, że uczestnicy postępowania mieli przez cały okres biegu zasiedzenia realną możliwość podjęcia skutecznych działań, które mogłyby przerwać jego bieg. Przez trzydzieści lat właściciele formalni mogli wytoczyć powództwo windykacyjne, negatoryjne, czy też podjąć inne czynności przewidziane zarówno w kodeksie cywilnym, jak i szczegółowo wskazane w judykaturze oraz literaturze prawniczej. Pozostawali jednak bierni i nie skorzystali z żadnego z dostępnych im środków ochrony swojego prawa.

10.  Taka postawa może świadczyć o tym, że w rzeczywistości uczestnicy zaakceptowali przekazanie posiadania nieruchomości wnioskodawczyni, zwłaszcza że już na etapie zawarcia umowy sprzedaży otrzymali za nią pieniądze. Ich bierność przez tak długi okres trudno tłumaczyć wyłącznie nieświadomością skutków prawnych. Wskazuje to raczej na milczące przyzwolenie na stan faktyczny, w którym wnioskodawczyni nieprzerwanie wykonywała władztwo nad nieruchomością i zachowywała się jak właściciel.

11.  Co istotne, nie sposób uznać działań wnioskodawczyni za sprzeczne z prawem, zasadami współżycia społecznego ani jakimikolwiek innymi normami prawnymi. Przeciwnie, jej zachowanie było konsekwentne, jawne i zgodne z wolą stron wyrażoną przy zawarciu umowy sprzedaży, za którą uczestnik otrzymał zapłatę. Jeżeli więc w toku postępowania uczestnicy zgłaszają pretensje związane z utratą prawa własności do nieruchomości, to należy podkreślić, że mieli ku temu aż trzydzieści lat, by skutecznie przeciwdziałać zasiedzeniu. Skoro przez cały ten czas nie podjęli żadnych działań zmierzających do odzyskania nieruchomości ani nie wyrazili sprzeciwu wobec faktycznego stanu posiadania, nie mogą obecnie skutecznie podnosić zarzutu naruszenia ich praw. Odpowiedzialność za taki stan rzeczy spoczywa wyłącznie na nich.

G.  Podsumowanie.

1.  Zgodnie z art. 172 § 2 k.c. zasiedzenie wymaga kumulatywnego spełnienia dwóch przesłanek: (1) nieprzerwanego posiadania samoistnego nieruchomości oraz (2) upływu co najmniej 30 lat, gdy posiadacz pozostaje w złej wierze.

2.  W niniejszej sprawie wnioskodawczyni wykazała obie te przesłanki:

a)  Od 1989 r. wykonywała faktyczne władztwo nad działką jak właściciel – wznosiła i utrzymywała stałe urządzenia (barakowóz, taras, przyczepa, pomost), decydowała o dostępie, ponosiła nakłady i zajmowała się bieżącą pielęgnacją. Żaden inny podmiot nie przejawił w tym okresie działań właścicielskich, a sąsiedzi jednoznacznie utożsamiali ją (i jej rodzinę) z właścicielką gruntu.

b)  Bieg zasiedzenia nie został przerwany: właściciele formalni nie wytoczyli powództwa windykacyjnego ani nie odebrali władztwa, a sporadyczne pisma administracyjne nie wywołały skutku z art. 175 k.c. Tym samym od objęcia posiadania w 1989 r. do chwili złożenia wniosku upłynęło ponad 30 lat wymaganego terminu.

3.  Skoro wnioskodawczyni udowodniła posiadanie samoistne i upływ ustawowego czasu, Sąd uznał, że spełnione zostały wszystkie ustawowe warunki zasiedzenia i wniosek zasługiwał na uwzględnienie.

4.  Sad stwierdził zatem, że F. A. z domu A., córka F. i K. (PESEL: (...)) nabyła przez zasiedzenie w dniu 22 sierpnia 2019 r. prawo własności części nieruchomości położonej w B., obręb B., w powiecie (...), stanowiącej działkę o numerze (...) o powierzchni ewidencyjnej 0,0389 ha, dla której w Sądzie Rejonowym w Brodnicy w V Wydziale Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...).

III.  Koszty postępowania.

1.  Podstawa prawna: art. 520 § 1 kpc.

2.  O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 520 § 1 k.p.c., zgodnie z którym w postępowaniu nieprocesowym każdy uczestnik ponosi wydatki związane ze swoim udziałem, o ile brak jest szczególnych przyczyn do innego rozstrzygnięcia.

3.  Postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia — choć w praktyce ma element sporności — zachowuje charakter nieprocesowy. W niniejszej sprawie nie wystąpiły wyjątkowe okoliczności nakazujące odejście od zasady kosztów własnych. Uczestnicy utracili prawo własności z mocy upływu terminu zasiedzenia, a nie w następstwie zawinionego działania; z kolei wnioskodawczyni, gdyby zasiedzenie nie zostało stwierdzone, musiałaby i tak ponieść opłaty związane z zawarciem aktu notarialnego i wpisem do księgi wieczystej. Obciążanie uczestników dodatkowymi kosztami postępowania, w sytuacji gdy już doznali skutku w postaci utraty prawa, byłoby niecelowe i sprzeczne z zasadą słuszności procesowej.

4.  Podkreślić należy, że wnioskodawczyni nie domagała się formalnie zasądzenia kosztów od uczestników; wniosek taki nie padł ani w petitum pisma wszczynającego postępowanie, ani w końcowych stanowiskach procesowych. Brak żądania strony, łącznie z okolicznościami opisanymi wyżej, dodatkowo umacnia zastosowanie reguły art. 520 § 1 k.p.c.

/Sędzia/

Dawid Sztuwe