Wyrok z 17 września 2025, sygn. I C 560/23

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 września 2025 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny:
Przewodniczący: sędzia Tadeusz Kotuk

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 17 września 2025 r. w G. sprawy z powództwa R. Ż. (1) przeciwko Gminie M. G.

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanej Gminy M. G. na rzecz powoda R. Ż. (1) kwotę 55.398 zł (pięćdziesiąt pięć tysięcy trzysta dziewięćdziesiąt osiem złotych) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za okres od dnia 12 października 2023 r. do dnia zapłaty;

II.  w pozostałym zakresie powództwo oddala;

zasądza od pozwanej Gminy M. G. na rzecz powoda R. Ż. (1) kwotę 4.295,67 zł (cztery tysiące dwieście dziewięćdziesiąt pięć złotych sześćdziesiąt siedem groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za okres od dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku do dnia zapłaty – tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 560/23

UZASADNIENIE

(wyroku z dnia 17 września 2025 roku – k. 389)

Powód R. Ż. (1) wniósł pozew przeciwko pozwanej Gminie M. G. o zapłatę kwoty 81.200 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia doręczenia pozwu do dnia zapłaty tytułem odszkodowania za niedostarczenie lokalu socjalnego osobom uprawnionym na mocy wyroku eksmisyjnego.

W uzasadnieniu powód wskazał, że jest właścicielem lokalu mieszkalnego numer (...) położonego przy ulicy (...) w G.. Przeciwko osobom zamieszkującym w tym lokalu wszczęto postępowanie w sprawie o opróżnienie lokalu mieszkalnego. Postanowieniem z dnia 10 kwietnia 2019 roku zawieszono postępowanie egzekucyjne. Wskutek wydanego w dniu 10 lipca 2020 roku wyroku Sądu Okręgowego w Gdańsku XVI Wydział Cywilny sygn. akt XVI Ca 990/19, oddalającego apelację Gminy M. G. od wyroku Sądu Rejonowego w Gdyni z dnia 11 czerwca 2019 roku, sygn. akt I C 384/19, przyznano prawo do lokalu socjalnego M. C. (1) (poprzednio G.), L. C. (1) oraz małoletniemu F. G. (1). Pozwana pomimo uprawomocnienia się wyroku i wezwań ze strony powoda nie dostarczyła lokalu socjalnego. W wyniku tego powód ponosi szkodę związaną z brakiem możliwości korzystania ze swojej własności i pobierania pożytków. Wysokość szkody została ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego. Sporna kwota obejmuje odszkodowanie za okres od sierpnia 2022 roku do września 2023 roku.

pozew – k. 3-6

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości, podnosząc, że powód nie wykazał poniesionej szkody, albowiem nie udowodnił, że zamierzał w okresie objętym pozwem wynająć zajmowany przez korzystającego lokal na wolnym rynku. Pozwana powoływała się w tym zakresie na zeznania powoda złożone w sprawie I C 37/21, a także wskazywała na wadliwość opinii wydanej w tamtej sprawie. Powód nie wskazał, kto jeszcze mieszka w lokalu, tym bardziej, że M. C. (1) nie żyje. Wątpliwości pozwanej dotyczyły również tytułu do dysponowania lokalem powoda, ponieważ w księdze wieczystej widnieje wpis K. G. jako uprawnionego z tytułu spółdzielczego prawa do lokalu.

odpowiedź na pozew – k. 29-33v.

W piśmie z dnia 5 lipca 2024 roku powód rozszerzył powództwo o zapłatę kwoty 7.592,00 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia doręczenia pozwanemu tego pisma do dnia zapłaty.

pismo – k. 200-201

Pozwana podtrzymała dotychczasowe stanowisko.

pismo – k. 209-212

Stan faktyczny:

Postanowieniem z dnia 2 marca 2018 roku wydanym w sprawie o sygnaturze akt VII Co 1902/15 Sąd Rejonowy w Gdyni przysądził R. Ż. (2) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr (...), położonego w G. przy ulicy (...) o powierzchni 129,6 m ², dla którego prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...), które to prawo należało do dłużnika K. G.. Przedmiotowe postanowienie uprawomocniło się z dniem 29 stycznia 2019 roku.

dowód: postanowienie Sądu Rejonowego w Gdyni z dnia 02.03.2018r. – k. 7, postanowienie Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 14.02.2019r. – k. 8

Przedmiotowy lokal został przez powoda nabyty w celach mieszkaniowych. Z uwagi na brak możliwości zamieszkania w nim, zmienił swoje zamierzenia i zdecydował, aby lokal ten przeznaczyć na wynajem.

dowód: przesłuchanie powoda R. Ż. (1) – k. 149v.-150, płyta – k. 151

Postępowanie egzekucyjne z wniosku powoda przeciwko K. G., a na podstawie art. 791 § 1 k.p.c. również przeciwko M. G., L. C. (2) oraz F. G. (1) prowadził Komornik sądowy przy Sądzie Rejonowym w Gdyni E. Z. pod sygnaturą Km 46/19. Postanowieniem z dnia 10 kwietnia 2019 roku Komornik zawiesił postępowanie egzekucyjne.

dowód: wezwanie z dnia 30.03.2019r. – k. 9,

postanowienie z dnia 10.04.2019r. – k. 10-10v.

Wyrokiem z dnia 11 czerwca 2019 roku wydanym w sprawie sygn. akt I C 384/19 Sąd Rejonowy w Gdyni ustalił, że zamieszkującym w w/w lokalu: M. C. (1) (poprzednio G.), F. G. (1) i L. C. (1) przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego, co wstrzymuje ekmisję.

dowód: wyrok Sądu Rejonowego w Gdyni z dnia 11.06.2019 roku – k. 11

Pismem z dnia 10 października 2020 roku powód wezwał pozwaną Gminę M. G. do wskazania uprawnionym M. C. (1), L. C. (1) oraz małoletniemu F. G. (1) lokalu socjalnego.

dowód: podanie wierzyciela o wynajęcie uprawnionym lokalu socjalnego – k. 18-19,

dowód nadania – k. 20

Dnia 28 października 2020 roku M. C. (2) zmarła. Wobec tego postępowanie egzekucyjnego wobec niej umorzono.

dowód: odpis skrócony aktu zgonu – k. 74v.,

postanowienie – k. 75-75v.

Pismem z dnia 24 listopada 2020 roku powód wezwał pozwaną do zapłaty w terminie 7 dni kwoty 11.680 zł tytułem bezumownego korzystania przez M. C. (1), L. C. (1) oraz F. G. (1) z należącego do powoda lokalu mieszkalnego, a także wezwał do dalszego, począwszy do grudnia 2020 roku uiszczania kwoty 2.500 zł miesięcznie z tego tytułu.

dowód: przedsądowe wezwanie do zapłaty z dnia 24.11.2020 roku – k. 15-16,

książka nadawcza – k. 17

W okresie objętym pozwem L. C. (1) oraz F. G. (1) zajmowali lokal objęty pozwem. Uiszczają na rzecz powoda jedynie koszty opłat eksploatacyjnych.

dowód: zeznania świadka L. C. (1) – k. 149-149v.

Możliwy do uzyskania wolnorynkowy tzw. czysty czynsz najmu przedmiotowego lokalu w okresie objętym pozwem, tj. od sierpnia 2022 roku do września 2023 roku mógłby wynieść 55.398 zł jako iloczyn miesięcznego czynszu w kwocie 3.957 zł oraz liczby miesięcy powyższego okresu ( 14 miesięcy , a nie 13 – oczywista omyłka rachunkowa biegłego P. P.).

dowód: pisemna opinia biegłego sądowego P. P. (2) – k. 321-331,

pisemną opinia uzupełniająca – k. 357-359

Ocena dowodów:

Oceniając zebrany w niniejszej sprawie materiał dowodowy Sąd nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania prawdziwości i wiarygodności wymienionych w ustaleniach stanu faktycznego dokumentów. Podkreślić bowiem należy, iż dowody w postaci odpisu postanowienia o przysądzeniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, wyroku ustalającego prawo do lokalu socjalnego, czy pism i postanowień komornika mają charakter dokumentów urzędowych w rozumieniu art. 244 k.p.c. i w związku z tym korzystają z domniemania autentyczności i zgodności z prawdą wyrażonych w nich oświadczeń, czego w toku niniejszego postępowania żadna ze stron nie kwestionowała. Ponadto, za w pełni wiarygodne Sąd uznał także dokumenty prywatne szczegółowo wymienione w ustaleniach stanu faktycznego, tym bardziej że żadna ze stron nie wnosiła zastrzeżeń co do ich autentyczności, czy też zgodności przedstawionych odpisów z oryginałami dokumentów. Nie mniej należało stwierdzić, że znaczna część złożonych dokumentów nie miała znaczenia dla rozstrzygnięcia. Nie było potrzeby ustalania szczegółowego przebiegu postępowania egzekucyjnego poza kwestiami powołanymi wyżej.

Zeznania świadka L. C. (1) oraz powoda R. Ż. (1) w zakresie dotyczącym zamieszkiwania byłych lokatorów w przedmiotowym lokalu w okresie objętym żądaniem pozwu, stanu lokalu, a także ponoszenia przez byłych lokatorów opłat za korzystanie z lokalu nie budziły wątpliwości Sądu. Zdaniem Sądu były szczere, zbieżne ze sobą i niesprzeczne z innymi dowodami zebranymi w niniejszej sprawie. Za racjonalne uznano relacje powoda co do pierwotnych zamierzeń związanych z zakupem spornego lokalu i ich zmiany na skutek braku możliwości zamieszkania w nim. Działanie powoda w tym zakresie jest jak najbardziej racjonalne. Zmiany planów życiowych przedstawione przez powoda nie są niczym nadzwyczajnym. Roszczenie pozwu co do zasady byłoby uprawnione zarówno w przypadku woli osobistego zamieszkania powoda w przedmiotowym lokalu, jak i zamiarze przeznaczenia go na wynajem.

Wobec treści tych zeznań – uzyskanych z zachowaniem zasady bezpośredniości – nie było powodu do sięgania po zeznania złożone w analogicznej sprawie o sygn. akt I C 37/21. Mogły one służyć jedynie pomocniczo do oceny wiarygodności zeznających, jednakże Sąd żadnych sprzeczności w ich treści się nie dopatrzył.

Podobnie za niemające znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy należało ocenić opinie wydane w sprawie o sygn. akt I C 37/21. Sąd nie był związany poglądami związanymi z przyjętymi w tych opiniach metodami wyceny ani wnioskami końcowymi, tym bardziej że opinie te dotyczyły innego okresu niż objęty pozwem.

W toku niniejszej sprawy Sąd dopuścił dowód z opinii dwóch biegłych sądowych z zakresu wyceny nieruchomości, przy czym ostatecznie za prawidłową, miarodajną dla określenia wysokości poniesionej przez powoda szkody majątkowej, a tym samym przydatną do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy uznał opinię przedstawioną przez biegłego P. P. (2), stosującego metodę porównawczą, pomijając opinię biegłego T. B. (1), który zastosował podejście dochodowe.

Wyjaśnić więc należało, że zgodnie z art. 152 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku (Dz.U.115.741 ze zm.) sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (ust. 1). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (ust. 2). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości (ust. 3). Natomiast wedle art. 153 powołanej ustawy podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (ust. 1). Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód (ust. 2).

Zdaniem Sądu oparcie się w niniejszej sprawie na metodzie dochodowej uzależnionej od stopy kapitalizacji zależnej od oprocentowania obligacji długoterminowych, stopy inflacji, premii za ryzyko podejmowania działalności gospodarczej uzależnionej od czynników zewnętrznych i wewnętrznych, na które to ryzyko wpływ miały mieć nie w pełni przewidywalne skutki zmian gospodarczych, ryzyko związane z niestabilnością systemu podatkowego, niestabilność przepisów prawnych, niedoskonały jeszcze system bankowy i ubezpieczeniowy powoduje uzyskanie wyniku obarczonego dużym błędem statystycznym (jego niepewnością). O ile może on odpowiadać wartości rynkowej, o tyle równie prawdopodobne będzie od niej znacznie odbiegać. W metodzie tej nie porównuje się uzyskiwanych na rynku stawek czynszu najmu za lokale podobne, a jedynie spekuluje, co do możliwości osiągnięcia dochodu. Sposób tej wyceny w niniejszej sprawie jest nieadekwatny, albowiem powód nie zastanawiał się nad opłacalnością alokacji środków w sporny lokal, nie prowadził działalności gospodarczej na rynku nieruchomości. Tego typu metoda wycena jest adekwatna do rynku nieruchomości typowo inwestycyjnych (lokale biurowe, magazyny, akademiki, najem krótkoterminowy).

Podstawowym ryzykiem takiej metody jest ogromna wrażliwość wyniku na wstępne założenia. Np. wpływ wyznaczenia znajdującej się w mianowniku głównego wzoru obliczeniowego stopy kapitalizacji (r) jest nieliniowy (tj. nieznaczna zmiana powoduje nieproporcjonalnie większą zmianę ostatecznego wyniku wyceny). W przypadku opinii biegłego T. B. kluczowe wskaźniki “rd-1” i “rd-2” są całkowicie arbitralne, nie wiadomo, z czego konkretnie wynikają: biegły posługując się ogólnikowymi opisowymi cechami ryzyk rynku (np. “niestabilność przepisów prawnych”, k. 174) dochodzi do bardzo konkretnych liczb (np. 3.5%), co musi budzić uzasadniony brak zaufania Sądu. Takimi sformułowaniami tak naprawdę można “żonglować” dowolnie, bez rzeczywistego zakotwiczenia w opiniowaną problematykę. Z pozoru brzmią one uczenie, ale są zawieszone w próżni, bo tak naprawdę można im przypisać różne liczby (wskaźniki). W opinii uzupełniającej T. B. wątpliwości się jeszcze pogłębiają, bo nie zacytował on konkretnie danych z żadnej instytucji, na którą się powoływał. Podał ponadto niezwykle szeroki przedział zakresowy (3%-8% stopy kapitalizacji), jak gdyby nie miał świadomości, że każda zmiana nawet od 0.1% ma znaczący wpływ na ostateczny wynik, bo zmiana następuje w mianowniku. Nie chodzi więc o sam przedział, tylko bardzo precyzyjny wskaźnik procentowy. Opinia uzupełniająca w tym zakresie niczego więc nie wyjaśnia, ale pogłębia brak zaufania do opinii. Co więcej, znaczna część czynników mających rzekomo wpływać na “wewnętrzną stopę ryzyka” (k. 174) brzmi zaskakująco, jak na cel i realia opiniowanego problemu (np. “poziom kwalifikacji i dokształcenia” – nie wiadomo o co tu chodzi, “nakłady na postęp techniczny” – czyje nakłady i czego dotyczące, choćby przykładowo).

Jednak krytycznym błędem metodologicznym metody zastosowanej przez biegłego T. B. jest “odwrócenie” kolejności działań. Biegły wyliczył wartość nieruchomości i stopę ryzyka, przekształcił wzór i wyliczył “dochód”. Algebraicznie jest to poprawne, ale logicznie błędne, bo metoda dochodowa wg wzoru zaprezentowanego przez biegłego (k. 174) ma służyć wycenie nieznanej wartości nieruchomości. W danym wypadku celem opinii było ustalenie nieznanego dochodu. Jeśli celem opinii jest oszacowanie dochodu/czynszu – nie wolno go „wykalkulować” z wcześniej wyprowadzonej wartości nieruchomości. Wartość nieruchomości ma się nijak do możliwego dochodu z jej wynajmu, co dla każdego powinno być oczywiste. Dochód ma wynikać z danych rynkowych o najmie. U biegłego T. B. obserwuje się więc “odwrócona przyczynowość”, sprzeczną z logiką metody dochodowej. Wynik przedstawiony przez T. B. ma więc charakter “pośredni”, niezakotwiczony w analizie potencjalnego dochodu z nieruchomości. W opinii biegłego T. B. wyliczona przez niego wartość nieruchomości staje się w rzeczywistości podstawą wyliczenia czynszu/dochodu, a nie realna sytuacja na lokalnym rynku wynajmu mieszkań. Co więcej, w przypadku sposobu wyliczeń przyjętych przez T. B. nie da się ostatecznego wyniku skorygować np. o zmienioną stopę kapitalizacji, bo wówczas doszłoby do zmiany wartości nieruchomości, a ta – wg tego biegłego – nie podlega zmianie przez korektę czynnika “r”. To także jest sprzeczne z logiką klasycznej metody dochodowej. Klasyczna metoda dochodowa (a taką przyjął biegły T. B.) nie służy do ustalania wartości czynszu/dochodu. Jej celem jest ustalenie wartości majątku przy danym (ustabilizowanym) dochodzie. Czynsz ustala się natomiast z obserwacji rynku najmu (metoda porównawcza stawek), a nie „od tyłu” – z wartości nieruchomości.

Zdaniem Sądu przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby oznaczenia możliwego do uzyskania czynszu rynkowego celowe jest odniesienie się do rzeczywistych stawek czynszu obowiązujących na rynku dla lokali o podobnym przeznaczeniu, standardzie, lokalizacji i powierzchni. Wycena oparta na podejściu porównawczym pozwala na uwzględnienie realnych warunków rynkowych, ponieważ bazuje na danych dotyczących faktycznie zawartych transakcji najmu. Jest to bardzo silne zakotwiczenie danych badawczych z celem operacji (opinii). Taka metoda uwzględnia nie tylko wysokość czynszu, ale również warunki umowy, długość okresu najmu, dodatkowe opłaty oraz inne elementy wpływające na atrakcyjność nieruchomości. Dzięki temu możliwe jest uzyskanie wartości, która odzwierciedla aktualne tendencje rynkowe i oczekiwania uczestników rynku.

Dlatego też, przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przeznaczonej na wynajem, właściwe jest oparcie się na porównaniu z innymi lokalami, które były przedmiotem rzeczywistego obrotu rynkowego, a nie na spekulacjach dotyczących możliwego dochodu wyliczanych w oparciu o wartość rynkową lokalu. Tylko podejście porównawcze gwarantuje obiektywną i rzetelną wycenę, uwzględniającą realia rynku wynajmu oraz charakter zawieranych umów najmu, zwłaszcza że tego typu transakcje dostępne były na rynku lokalnym.

Biegły P. P. (2) w swojej opinii w sposób wystarczający przedstawił charakterystykę rynku. Wskazał na wagi cech rynkowych, które określił na podstawie obserwacji potencjalnych najemców lokali. Standard wykończenia stanowił 45 % ceny, umeblowanie i wyposażenie na 30 %, a powierzchnia na 20 %. Są to wartości odpowiadającego doświadczeniu życiowemu (ale także zawodowemu biegłego) i priorytetom najemców w realiach obrotu rynkowego. Wyjaśniono w opinii uzupełniającej, że biegły miał do dyspozycji około 90 % wszystkich ofert, które pojawiły się na rynku z szeregu najpopularniejszy portali ogłoszeniowych w kraju. Słusznie uznał biegły, że umeblowanie należało ocenić jako średnie, skoro były to meble użytkowane od kilkunastu lat, a zatem w sposób oczywisty ulegały zużyciu. Biegły przedstawił zbiór 21 ofert stanowiących podstawę wyceny wraz korektą ofertowego czynszu najmu. Błędny jest pogląd, aby opiniujący miał obowiązek wskazywania cech każdej nieruchomości podobnej, albowiem w metodzie korygowania ceny średniej do takiej właśnie korekty współczynników dochodzi. Tego typu zarzuty pojawiają się w szeregu spraw i w sposób oczywisty najczęściej są skutkiem albo całkowitego niezrozumienia podejścia porównawczego z korygowaniem ceny średniej albo celowej próby dyskwalifikacji niesatysfakcjonującej opinii biegłego przy braku innych merytorycznych argumentów. Trudno stwierdzić, co dla ustalenia średniej ceny miałoby wnieść opisanie wszystkich cen nieruchomości, na podstawie których ustalono wartość średnią. Taka jest właśnie w statystyce istota wartości średniej. Gdyby pozostałe stawki czynszu odpowiadały identycznym lokalom (względnie różniącym się jedną cechą), nie byłoby potrzeby stosowania tej metody, a bardzo możliwe, że wystarczające byłoby porównywanie parami. Takiej możliwości w sprawie niniejszej nie było. Słusznie wyjaśnił biegły, że orzeczenia powoływane w zarzutach powoda w znacznej mierze odnosiły się do wyceny nieruchomości, a nie możliwego do uzyskania czynszu z najmu. Strona powodowa nie odnosiła się de facto do opinii uzupełniającej, a zastosowała w znacznej mierze taktykę powielenia dotychczasowych zarzutów, co w świetle uzupełniającej opinii jest równie nieprzekonujące, co nieskuteczne. Biegły nie miał obowiązku oceny innego operatu, co wprost wynika z art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na co zresztą wskazywał biegły. Zdaniem Sądu sporządzona opinia jest logiczna, rzeczowa i przekonująca, a biegły odniósł się do wszystkich zarzutów dotyczących sposobu wyceny czynszu możliwego z tytułu najmu spornego lokalu mieszkalnego, a przedstawione wyjaśnienia Sąd w pełni podziela. Opinia ta nie jest nierzetelna, tylko dlatego, że którakolwiek ze stron nie jest zadowolona z jej wniosków. Znajduje się z w niej jedynie jeden oczywisty błąd co do ilości miesięcy (powinno być 14, a nie 13), co nie wymaga uzupełniania opinii przez biegłego, gdyż to prosty błąd arytmetyczny zauważalny w granicach kompetencji matematycznych ucznia szkoły podstawowej, a więc i – a minori ad maius – Sądu orzekającego (po maturze m.in. z matematyki, który jest w stanie to samodzielnie skorygować: 3957x14= (...)).

Kwalifikacja prawna:

Roszczenie powoda oparte było o art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 733)ze zm.) w zw. z art. 417 k.c. Zgodnie z art. 18 ust. 5 ww. ustawy jeżeli osobie uprawnionej do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu na mocy wyroku gmina nie dostarczyła lokalu, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 2022 r. poz. 1360, 2337 i 2339 oraz z 2023 r. poz. 326), natomiast w myśl art. 417 k.c. za szkodę wyrządzoną przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej ponosi odpowiedzialność Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego lub inna osoba prawna wykonująca tę władzę z mocy prawa. Przesłankami odpowiedzialności gminy stosownie do treści art. 417 k.c. są: powstanie szkody, fakt jej wyrządzenia przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej oraz związek przyczynowy pomiędzy zdarzeniem a powstaniem szkody (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 9 kwietnia 2019 r., V ACa 130/18, LEX nr 3126037).

Pozwana nie kwestionowała, że nie przedstawiła byłym lokatorom oferty najmu lokalu socjalnego pomimo prawomocnego wyroku i wezwania przez powoda do realizacji wyroku sądowego pismem z dnia 10 października 2020 roku. Szablonowym zarzutem, jak w innych tego typu, pozwana poddawała w wątpliwość zajmowanie lokalu przez byłych lokatorów. Świadek L. C. (1) w swoich zeznaniach potwierdziła jednak, że wraz z F. G. (2) zajmowała lokal w okresie objętym pozwem.

Sąd podziela utrwalony już pogląd, że odpowiedzialność odszkodowawcza gminy ma charakter odpowiedzialności deliktowej, a jej podstawową przesłanką jest bezprawność działania sprawcy szkody. Przesłanka bezprawności działania gminy jest związana z wiedzą gminy o wyniku procesu, w którym zapadł wyrok eksmisyjny, stwierdzający istnienie uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego. Bezprawność polegająca na zaniechaniu wykonania obowiązku ustawowego, stwierdzonego wyrokiem, może być przypisana gminie jedynie pod warunkiem ustalenia, że gmina o takim obowiązku wiedziała. Zobowiązanie wynikające z odpowiedzialności odszkodowawczej z tytułu niedostarczenia lokali socjalnych ma charakter bezterminowy. Zgodnie z art. 455 k.c. dłużnik zobowiązania bezterminowego powinien spełnić świadczenie niezwłocznie po wezwaniu przez wierzyciela do wykonania zobowiązania. Oznacza to, że po dojściu do wiadomości dłużnika wezwania wierzyciela do spełnienie świadczenia, ma on obowiązek spełnienia tego świadczenia i powinien to uczynić niezwłocznie (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22 stycznia 2019 r., V ACa 583/17, LEX nr 2538243). Jednocześnie odpowiedzialność gminy nie jest uzależniona od żadnych dalszych przesłanek. W wyroku z 18 lutego 2004 roku w sprawie o sygn. akt V CK 253/03 (LEX nr 319627), Sąd Najwyższy stwierdził, że odpowiedzialność gminy nie jest uzależniona od wykazania winy – przeciwnie, podstawą roszczenia odszkodowawczego jest sam fakt niedostarczenia lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku sądowego. Z kolei w postanowieniu z dnia 25 czerwca 2008 roku w sprawie o sygn. akt III CZP 46/08 (Biuletyn SN 2008/6), Sąd Najwyższy wskazał, że treść art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie lokatorów (...) jest jednoznaczna. Stanowi on, że jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze od gminy, na podstawie art. 417 k.c. Stwierdzenie, że roszczenie odszkodowawcze przysługuje na podstawie art. 417 k.c. oznacza, iż brak jakichkolwiek przesłanek do wprowadzenia ograniczeń w zakresie stosowania tego przepisu, a w konsekwencji do stosowania art. 361 k.c. W związku z powyższym należało zatem uznać, że działanie pozwanej gminy było bezprawne, albowiem była ona świadoma wyniku postępowania o ustalenie prawa do lokalu oraz przed wniesieniem pozwu była wzywana przez powoda do wykonania zapadłego w w/w postępowaniu wyroku, a mimo tego nie przedstawiła osobom uprawnionym oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Zatem do przyjęcia odpowiedzialności pozwanej Gminy konieczne jest wystąpienie szkody po stronie powoda. Zważyć należy, iż powód w niniejszej sprawie domagał się zapłaty odszkodowania w postaci utraconych korzyści, tj. możliwego do uzyskania w spornym okresie czynszu najmu. Podkreślić należy, iż w przypadku dochodzenia naprawienia szkody o charakterze nie osiągniętego zysku (lucrum cessans) koniecznym jest wykazanie przez właściciela nieruchomości, że w przypadku, gdyby jego lokal, nie był zajmowany przez osoby obowiązane do opróżnienia lokalu, uzyskałby z tytułu jego najmu dochód w wysokości kwoty dochodzonej w pozwie. Jak bowiem wskazuje się w orzecznictwie o tym, kto może wystąpić skutecznie z takim żądaniem, decydują zasady ogólne określone w art. 361 k.c., co oznacza, że uprawniony do odszkodowania jest każdy i tylko ten, kto wykaże szkodę pozostającą w adekwatnym związku przyczynowym z niedostarczeniem lokalu socjalnego, a więc uszczerbek w wysokości różnicy między majątkiem, jaki miałby, gdyby dysponował lokalem swobodnie, a majątkiem jaki ma, nie mogąc lokalem swobodnie dysponować z powodu niemożności wykonania eksmisji na skutek niedostarczenia lokalu socjalnego. Uszczerbek ten może obejmować zarówno utracone korzyści w postaci pożytków, które z wystarczającą dozą prawdopodobieństwa zostałyby pobrane, gdyby lokal został opróżniony, jak i stratę w postaci poniesionych kosztów eksploatacji i utrzymania lokalu, które nie są kompensowane w ramach czynszu (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 sierpnia 2018r., III CZP 27/18, L.) . Przy czym utrata korzyści w świetle art. 361 k.c. w zw. z art. 471 k.c. i art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw (…) musi zostać wykazana na poziomie wysoce prawdopodobnym, a więc takim, który jawi się jako naturalna konsekwencja zwykłego związku przyczynowo-skutkowego, nie zaś jako efekt nadzwyczajnych zabiegów i zbiegów okoliczności (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 24.03.2021r., V ACa 628/20, Lex/el.) . Zgodnie z poglądami zawartymi w orzecznictwie, ustalenie szkody w postaci utraconych korzyści ma zawsze charakter hipotetyczny, polega bowiem na przyjęciu – na podstawie okoliczności, które wystąpiły po okresie spodziewanych korzyści, że korzyść w okresie poprzednim zostałaby osiągnięta. Jednakże utrata korzyści musi być przez żądającego odszkodowania udowodniona (art. 6 k.c.). Wprawdzie nie w sensie wykazania co do tego pewności, ale z tak dużym prawdopodobieństwem, że praktycznie można w świetle doświadczenia życiowego przyjąć, że utrata korzyści rzeczywiście miała miejsce (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 2001r., IV CKN 382/00, L.). Za nadużycie należy uznać twierdzenie pozwanej, że zobowiązana jest do zapłaty odszkodowania limitowego wysokością stawek najmu odpowiadających lokalom socjalnym. Obowiązek pokrycia różnicy, o której mowa w art. 18 ust. 3 a ustawy o ochronie praw (…) odnosi się do sytuacji, w której zajmujący lokal bez tytułu prawnego uiszcza odszkodowanie, o którym mowa w ust. 3. W niniejszej sprawie osoby te uiszczają jedynie opłaty eksploatacyjne.

Za chybioną należało również uznać argumentację pozwanej odnośnie konieczności uprzedniego dochodzenia roszczeń w stosunku do byłego lokatora. Zważyć bowiem należy, iż w swoim orzecznictwie Sąd Najwyższy przyjmuje, że odpowiedzialność gminy nie jest subsydiarna, czyli nie jest uzależniona od uprzedniego bezskutecznego dochodzenia przez właściciela spełnienia obowiązków przez lokatora (zob. wyrok SN z 19 czerwca 2008r., V CSK 31/08, OSNC – Zb. dodatkowy 2009, Nr A, poz. 16). Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 7 grudnia 2007r., III CZP 121/07, odpowiedzialność odszkodowawcza gminy wobec właściciela za niedostarczenie lokalu socjalnego byłemu lokatorowi, uprawnionemu, według wyroku orzekającego eksmisję, do lokalu socjalnego i odpowiedzialność tego lokatora wobec właściciela oparta na art. 18 ust. 1 i 3 ustawy o ochronie praw lokatorów (…) ma – w zakresie, w jakim ich obowiązki pokrywają się – charakter odpowiedzialności in solidum. Ponieważ odpowiedzialność odszkodowawcza gminy za niedostarczenie lokalu socjalnego służy ochronie właściciela, a nie byłego lokatora uprawnionego do lokalu socjalnego, gminie, która zapłaciła właścicielowi odszkodowanie, przysługuje regres w stosunku do tego lokatora w granicach jego obowiązku określonego w art. 18 ust. 1 i 3 powołanej ustawy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 kwietnia 2004r., I CK 581/03, (...) 2004, nr 11, s. 9).

W ocenie Sądu, niezależnie od początkowych zamierzeń powoda, nie mógł on zamieszkać w lokalu objętym pozwem, a więc siłą rzeczy zajmował inny lokal. Sąd nie miał wątpliwości, że zakupiony przez powoda na licytacji komorniczej zdatny jest do zamieszkania, w tym w okresie objętym pozwem, skoro zajmują go inne osoby. Ostatecznie na skutek istotnej zmiany sytuacji życiowej – w tym podziału majątku wspólnego – powód zakupił inny lokal. Nie powinno dziwić, że aktualnie, gdyby powód odzyskał dostęp do spornego lokalu, to mimo pierwotnych planów, wynająłby go i uzyskiwał stały dochód. To rozsądne podejście, ponieważ wiele osób, które posiadają więcej niż jedną nieruchomość, traktuje je jako źródło pasywnego dochodu.

Wysokość utraconych korzyści powoda lucrum cessans ustalono w oparciu o opinię biegłego P. P. (2), z której wynikało, że możliwy do uzyskania czynsz w spornym okresie 14 miesięcy wyniósł 55.398 zł.

Rozstrzygnięcie:

Taką też kwotę Sąd zasądził w punkcie I. wyroku na rzecz powoda na podstawie art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego w zw. z art. 417 k.c.

Zobowiązanie wynikające z odpowiedzialności odszkodowawczej z tytułu niedostarczenia lokali socjalnych ma charakter bezterminowy, a zatem zgodnie z art. 455 k.c. dłużnik zobowiązania bezterminowego powinien spełnić świadczenie niezwłocznie po wezwaniu przez wierzyciela do wykonania zobowiązania. Oznacza to, że po dojściu do wiadomości dłużnika wezwania wierzyciela do spełnienie świadczenia, ma on obowiązek spełnienia tego świadczenia i powinien to uczynić niezwłocznie (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22 stycznia 2019 r., V ACa 583/17). W niniejszej sprawie powód przed wniesieniem pozwu pismem z dnia 24 listopada 2020 roku wzywał stronę pozwaną do zapłaty kwoty 11.680,00 zł. Kwota ta odpowiadała wartości możliwego do uzyskania przez powoda czynszu najmu w okresie od 10 lipca 2020 roku do listopada 2020 roku. Powód nie wykazał, by przed wniesieniem pozwu wzywał pozwaną do zapłaty odszkodowania za okres objęty pozwem, a zatem za pierwsze wezwanie do zapłaty odszkodowania odpowiadającego temu okresowi należało uznać pozew, który doręczony został pozwanej dnia 11 października 2023 roku. Następnego dnia roszczenie stało się wymagalne, a zatem od tego dnia na podstawie art. 481 § 1 i 2 k.c. w zw. z art. 455 k.c. zasądzono odsetki ustawowe za opóźnienie

W pozostałym zakresie, na mocy powołanych przepisów a contrario, powództwo w punkcie II. należało oddalić.

Koszty procesu:

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 100 k.p.c. zgodnie z zasadą stosunkowego rozdzielenia kosztów w razie częściowego uwzględnienia żądań, uznając, że powód wygrał spór w 57 %, a pozwana w 43%. Na poniesione przez powoda koszty składały się: opłata sądowa od pozwu 4.060,00 zł, opłata sądowa od rozszerzonego powództwa (380,00 zł), wykorzystana zaliczka na poczet wynagrodzenia biegłego (1.752,95 zł) oraz wynagrodzenie kwalifikowanego pełnomocnika w osobie radcy prawnego w stawce minimalnej (5.400,00 zł) ustalonej zgodnie z § 2 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U.2015.1804 ze zm.). Suma tych kosztów (11.592,95 zł) do proporcji, w jakiej wygrał powód, wyniósł 6617,67 zł.

Natomiast koszty poniesione przez pozwaną stanowiły równowartość wynagrodzenia pełnomocnika, w wysokości identycznej na tożsamej podstawie, jak strony przeciwnej. Koszt ten (5.400,00 zł) do proporcji, w jakiej wygrała pozwana wyniósł 2322 zł.

Różnica poniesionych przez strony kosztów, w proporcji w jakich strony wygrały proces (4295,67 zł), zasądzona została w punkcie III. wyroku na korzyść powoda wraz z należnymi na podstawie art. 98 § 1 ¹ k.p.c. odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.