Wyrok z 18 września 2025, sygn. I C 772/23

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 18 września 2025 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni - I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: sędzia Mateusz Berent

Protokolant: Adrianna Bochniak

po rozpoznaniu w dniu 15 września 2025 r. w Gdyni

na rozprawie

sprawy z powództwa Przedsiębiorstwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G.

przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi Miasta G.

o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

I.  ustala, że obciążająca powódkę Przedsiębiorstwo (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. na rzecz pozwanego Skarbu Państwa – Prezydenta Miasta G. opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w G. przy ulicy (...) stanowiącej działki o nr (...) w obrębie C., o łącznej powierzchni 0,2512 ha, objętej księgą wieczystą (...) wynosi:

1)  w roku 2023: 2.411,52 zł (dwa tysiące czterysta jedenaście złotych pięćdziesiąt dwa grosze),

2)  w roku 2024: 16.277,76 zł (szesnaście tysięcy dwieście siedemdziesiąt siedem złotych siedemdziesiąt sześć groszy),

3)  od roku 2025: 30.144 zł (trzydzieści tysięcy sto czterdzieści cztery złote);

II.  oddala powództwo w pozostałym zakresie;

III.  zasądza od powódki Przedsiębiorstwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. na rzecz pozwanego Skarbu Państwa – Prezydenta Miasta G. kwotę 2.321,90 zł (dwa tysiące trzysta dwadzieścia jeden złotych dziewięćdziesiąt groszy) tytułem kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty;

IV.  nakazuje pobrać od powódki Przedsiębiorstwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 1.051,58 zł (tysiąc pięćdziesiąt jeden złotych pięćdziesiąt osiem groszy) tytułem wydatków tymczasowo poniesionych przez Skarb Państwa;

V.  przejmuje pozostałe wydatki na rachunek Skarbu Państwa.

Sygn. akt I C 772/23

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 18 września 2025 roku

I.

(żądanie i podstawa faktyczna pozwu)

1.  Zastępującym pozew wnioskiem z dnia 19 grudnia 2022 roku powódka Przedsiębiorstwo (...) żądała ustalenia, że aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej objętej księgą wieczystą o nr (...), składającej się z działek (...) jest nieuzasadniona.

2.  W złożonym wniosku powódka zakwestionowała operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, stanowiący podstawę ustalenia opłaty w nowej wysokości.

(pozew, k. 35-41)

3.  Orzeczeniem z dnia 8 listopada 2023 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze w G. w sprawie SKO Gd/7189/22 oddaliło wniosek

(orzeczenie SKO, akta SKO Gd/7189/22)

II.

(stanowisko pozwanego)

4.  W odpowiedzi na pozew pozwany Skarb Państwa – Prezydent Miasta G. wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki na swoją rzecz kosztów procesu.

5.  Zdaniem pozwanego operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia wartości nieruchomości został sporządzony w sposób prawidłowy, a wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty było uzasadnione.

(odpowiedź na pozew, k. 47-48)

III.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

6.  Pozwany Skarb Państwa jest właścicielem nieruchomości położonej w G. przy ul. (...) objętej księgą wieczystą (...), stanowiącej działki numer (...).

7.  Użytkownikiem wieczystym nieruchomości jest powódka Przedsiębiorstwo (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G..

(fakty bezsporne)

8.  Pismem z dnia 8 grudnia 2022 roku pozwany wypowiedział dotychczasową wysokość opłaty rocznej w kwocie 1.205,76 zł i zaproponował nową opłatę – od 2023 roku – w wysokości 40.559,49 zł wynikającą ze zaktualizowanej wartości nieruchomości (1.351.983,00 zł) oraz wskaźnika procentowego 3%.

9.  Pismo doręczono powódce w dniu 12 grudnia 2022 r.

(dowód: wypowiedzenie, akta administracyjne, k. 17)

10.  Powódka pismem z dnia 19 grudnia 2022 roku złożyła wniosek o ustalenie, ze aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona.

(dowód: wniosek, k. 12-14 akt SKO Gd/7189/22)

11.  Orzeczeniem z dnia 8 listopada 2023 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze w G. w sprawie SKO Gd/7189/22 oddaliło wniosek.

(dowód: orzeczenie SKO z dnia 8 listopada 2023 r. – k. 16-16v. akt SKO Gd/7189/22)

12.  Sprzeciwem z dnia 22 listopada 2023 roku powódka domagała się ustalenia jak w pierwotnym wniosku.

(dowód: sprzeciw, k. 4-9)

13.  Wartość rynkowa ww. nieruchomości gruntowej według stanu na dzień wypowiedzenia wynosi 1.004.800 zł.

(dowód: pisemna opinia biegłej sądowej, k. 69-98 wraz z pisemną opinią uzupełniającą, k. 120-123)

Sąd zważył co następuje:

IV.

14.  Sąd ustalił stan faktyczny na podstawie dowodów z dokumentów oraz dowodu z opinii biegłej sądowej z zakresu (...).

(ocena dowodów)

15.  Oceniając materiał dowodowy Sąd uznał, iż dowody z dokumentów urzędowych i prywatnych przedłożonych przez strony są wiarygodne, albowiem żadna ze stron nie kwestionowała autentyczności tych dokumentów, prawdziwości twierdzeń w nich zawartych, ani też żadna ze stron nie zaprzeczyła, iż osoby podpisane pod tymi pismami nie złożyły oświadczeń w nich zawartych.

16.  Brak było również podstaw do kwestionowania miarodajności i mocy dowodowej dowodu z opinii biegłej sądowej, która była kluczowa dla ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości, co było jedyną sporną kwestią. Opinia została sporządzona w sposób rzetelny, a wnioski opinii są przekonujące. Biegła poprawnie zanalizowała stan faktyczny, prawidłowo zgromadziła materiały potrzebne do wydania opinii i sporządziła ją uwzględniając wszystkie aspekty sprawy. Przy ocenie złożonej opinii Sąd miał również na uwadze, iż operat został wykonany przez biegłą zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Ministra (...) i (...) z dnia 5 września 2023 roku w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. poz. 1832), które określają szczegółowo sposób wykonania wyceny nieruchomości.

17.  Zgodnie z treścią art. 152 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2024 r., poz. 1145 ze zm.; dalej jako: u.g.n.) wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. W myśl zaś art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przy czym zgodnie z § 30 ust. 1 wyżej powołanego rozporządzenia przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego.

18.  Biegła szczegółowo opisała procedurę wyceny (k. 76). Z kolei w uzupełniającej opinii precyzyjnie i rzeczowo odniosła się do wszystkich zarzutów pozwanego Skarbu Państwa. Opinia uzupełniająca nie była kwestionowana, co dodatkowo przekonuje o jej rzetelności. Zważywszy na powyższe, należało uznać, że biegła w sposób prawidłowy określiła przeznaczenie nieruchomości, dobrała nieruchomości podobne i określiła wartość nieruchomości na dzień wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Uznając zatem, iż złożona opinia (wraz z opinią uzupełniającą) jest jasna, logiczna i wewnętrznie niesprzeczne, stąd uczynił ją podstawowym materiałem dowodowym i na tej podstawie ustalił, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości na dzień wypowiedzenia (jak dla gruntu niezabudowanego) przedstawiała się tak, jak powołano to w ustaleniach stanu faktycznego.

19.  Wartość nieruchomości ustalono według stanu na dzień 12 grudnia 2022 r., tj. dzień doręczenia powódce wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ww. nieruchomości.

V.

(rozstrzygnięcie i podstawa prawna orzeczenia)

20.  Podstawę prawną powództwa stanowiły przepisy art. 77 ust. 1-3, art. 78 ust. 2 w zw. z art. 80 ust. 2 u.g.n.

21.  W myśl art. 78 ust. 2 przytoczonej ustawy użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej "kolegium", wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Wedle art. 80 ust. 2 i 3 w razie wniesienia sprzeciwu w terminie, orzeczenie traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia. Wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2, zastępuje pozew. Stosownie do brzmienia art. 77 ust. 1 u.g.n. wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Jak stanowi natomiast art. 77 ust. 3 u.g.n. aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Natomiast zgodnie z art. 77 ust. 2a powołanej ustawy w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. Natomiast stosownie do art. 72 ust. 3 pkt 5 u.g.n.wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana i wynosi za pozostałe nieruchomości gruntowe (niewymienione w pkt 1-4 tego przepisu) – 3 % ceny.

22.  Strona pozwana udowodniła wzrostu wartości nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, lecz w niższej wysokości niż wynikało to z operatu sporządzonego przedprocesowo. Przy wyrokowaniu Sąd uwzględnił wartość nieruchomości wyliczoną przez powołaną przez Sąd biegłą. Przyjęta stawka procentowa pozostawała bezsporna.

23.  Mając na względzie ustalony stan faktyczny, opłata z tytułu użytkowania wieczystego winna stanowić iloczyn równowartości ustalonej wartości gruntu niezabudowanego według stanu i daty wypowiedzenia oraz stawki procentowej, co dało kwotę 30.144 zł.

24.  W konsekwencji, na podstawie art. 77 ust. 2a powołanej wyżej ustawy, za rok 2023 Sąd ustalił opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego w kwocie odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej tj. kwocie 2.411,52 zł (2*1.205,76 zł). Za rok 2024 Sąd ustalił opłatę w wysokości sumy nadwyżki z uprzedniego roku oraz dwukrotności opłaty dotychczasowej [16.277,76 zł = [2.188,00 zł + (30.144,00 zł – 2.411,52 zł) / 2], zaś za rok 2025 roku w pełnej wysokości 30.144,00 zł.

25.  Z uwagi na powyższe, Sąd na podstawie art. 80 ust. 1 u.g.n., art. 78 ust. 1 i art. 77 ust. 2a u.g.n. ustalił, że obciążająca powódkę na rzecz pozwanego opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w G. przy ulicy (...) stanowiącej działki o nr (...) w obrębie C., o łącznej powierzchni 0,2512 ha, objętej księgą wieczystą (...) wynosi:

1) w roku 2023: 2.411,52 zł,

2) w roku 2024: 16.277,76 zł,

3) od roku 2025: 30.144 zł.

26.  Sąd na podstawie ww. przepisów stosowanych a contrario oddalił powództwo w pozostałym zakresie.

27.  O kosztach procesu Sąd orzekł w punkcie III. wyroku na podstawie art. 100 k.p.c. Powódka wygrała proces w 26%, pozwany – w 74 %. Koszty poniesione przez powódkę to opłata od pozwu (1.968 zł), koszty zastępstwa procesowego ustalone na podstawie §2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (3.600 zł) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł). Wynik sumy tych kosztów (5.585,00 zł) w stosunku do proporcji, w jakiej wygrała powódka to 1.452,10 zł. Koszty poniesione przez pozwanego to koszty zastępstwa procesowego (3600 zł) oraz wykorzystana zaliczka na poczet wynagrodzenia biegłej (1.500,00 zł). Wynik sumy tych kosztów (5.100 zł) w stosunku do proporcji, w jakiej wygrał pozwany to 3.774,00 zł. Po kompensacji ww. kosztów Sąd zasądził od powódki na rzecz pozwanego kwotę 2.321,90 zł tytułem kosztów procesu.

28.  Na podstawie art. 98 §1 ¹ k.p.c. Sąd zasądził od ww. kosztów procesu odsetki ustawowe za opóźnienie.

29.  W punktach IV. i V. wyroku na podstawie art. 83 ust. 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych Sąd orzekł o pobraniu od stron wydatków tymczasowo poniesionych przez Skarb Państwa (niepokryta zaliczką część wynagrodzenia biegłej w wysokości 1.421,06 zł) – nakazując ściągnięcie kwoty 1.051,58 zł od powódki jako części odpowiadającej jej przegranej, przejmując koszty należne od pozwanego na rachunek Skarbu Państwa. Sąd uznał za bezcelowe dokonywanie przesunięć między stationes fisci Skarbu Państwa – na zasadzie analogii do art. 21a ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.