Wyrok z 30 września 2025, sygn. I1 C 1136/23

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 września 2025 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny

Sekcja do spraw rozpoznawanych w postępowaniu uproszczonym

w składzie następującym:

Przewodniczący:	SSR Małgorzata Nowicka-Midziak

po rozpoznaniu w dniu 30 września 2025 r. w Gdyni na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa E. B., W. B. (1)

przeciwko M. T.

o zapłatę i nakazanie

I.  zasądza od pozwanej M. T. na rzecz powodów E. B. i W. B. (2) kwotę 6.386,80 zł (sześć tysięcy trzysta osiemdziesiąt sześć złotych i osiemdziesiąt groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 24 lipca 2023 roku do dnia zapłaty;

II.  nakazuje pozwanej M. T. przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń prawa własności nieruchomości przy ul. (...) w G. poprzez zaniechanie dalszego zalewania ściany oddzielającej przedpokój lokalu powodów oraz łazienkę w lokalu pozwanej;

III.  zasądza od pozwanej M. T. na rzecz powodów E. B. i W. B. (2) kwotę 3.734 zł (trzy tysiące siedemset trzydzieści cztery złote) tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku do dnia zapłaty;

IV.  nakazuje ściągnięcie od pozwanej M. T. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 1.824,76 zł (jeden tysiąc osiemset dwadzieścia cztery złote i siedemdziesiąt sześć groszy) tytułem nieuiszczonych kosztów postępowania wyłożonych tymczasowo przez Skarb Państwa.

Sygnatura akt I1 C 1136/23

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 30 września 2025 roku

Powodowie E. B. i W. B. (1) wnieśli pozew przeciwko M. T. domagając się zasądzenia od pozwanej na ich rzecz kwoty 6.386,80 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 24 lipca 2023 roku do dnia zapłaty, a także zakazania pozwanej dokonywania immisji na nieruchomości powodów w postaci zalewania ściany mieszkania powodów przy ul. (...) w G., wywołanej nieszczelną instalacją wodną w lokalu pozwanej.

W uzasadnieniu pozwu powodowie wskazali, że są współwłaścicielami nieruchomości przy ul. (...), a pozwana jest właścicielką sąsiedniego lokalu nr (...). Od 2019 roku ściana w przedpokoju mieszkania powodów – sąsiadująca z łazienką pozwanej – jest zalewana. Na wysokości zalania znajduje się bateria prysznicowa. O zaistniałym problemie powodowie zawiadomili pozwaną oraz administrację. Pozwana odesłała ich do najemców lokalu. Powodowie na własny koszt przeprowadzili prace w postaci skucia tynku, kilkumiesięcznego osuszania cegły, położenia nowego tynku, jednak problem powrócił. Nadto, zlecili dokonanie pomiarów wilgotności zalanej ściany. Wyniki pomiarów wykazały, że zawilgocenie ściany ma swoje źródło w nieszczelności instalacji wodnej lub izolacji prysznica w lokalu pozwanej. Pozwani wskazują, że naprawienie szkody obejmuje usunięcie warstwy mokrej przed osuszaniem, dwukrotne szpachlowanie i szlifowanie oraz malowanie i gruntowanie. Łączny koszt prac wyniósłby 6.386,60 zł. Nadto, z uwagi na to, iż mimo podejmowanych prób problem nie został dotąd usunięty, co generuje dalsze szkody, powodowie domagają się zakazania pozwanej dalszych immisji na podstawie art. 144 k.c.

(pozew, k. 3-7)

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości. M. T. zaprzeczyła twierdzeniom powodów odnośnie: położenia zalanej ściany względem kabiny prysznicowej w lokalu pozwanej, wskazanej przyczyny zawilgocenia ściany, odpowiedzialności za szkodę oraz temu, by szkoda została wywołana oddziaływaniem nieruchomości pozwanej. Zdaniem pozwanej na wysokości zalania nie znajduje się bateria prysznicowa, gdyż zalanie jest widoczne aż do sufitu, a bateria znajduje się w połowie ściany, więc woda z baterii musiałaby płynąć do góry wbrew prawom fizyki. Pozwana wskazała, że w jej mieszkaniu nie ma uszkodzonej instalacji wodnej. Na odpowiedzialność pozwanej nie wskazują również wyniki pomiarów wykonanych przez D. W.. Zdaniem pozwanej brak jest dowodów, iż szkoda została wywołana oddziaływaniem nieruchomości pozwanych. Nadto, zwróciła uwagę, że wszystkie piony wodne i kanalizacyjne są częścią wspólną nieruchomości, a za ich stan odpowiada spółdzielnia bądź wspólnota mieszkaniowa. Pozwana zakwestionowała również wysokość szkody.

(odpowiedź na pozew, k. 32-36)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powodowie E. B. i W. B. (1) są współwłaścicielami na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku wielorodzinnym przy ul. (...) w G..

(dowód: uproszczony wypis z rejestru gruntów, k. 12-14)

Z lokalem powodów sąsiaduje lokal mieszkalny nr (...), który stanowi wyłączną własność pozwanej M. T.. W lokalu tym zamieszkują najemcy tj. K. S. (1) z partnerką. Przedpokój mieszkania powodów oraz łazienkę pozwanej oddziela wspólna ściana. Wewnątrz tej ściany nie przebiegają żadne piony wodne ani kanalizacyjne. Ponadto, żadne przewody instalacji wodno – kanalizacyjnej nie znajdują się również na strychu, położonym nad lokalem powodów.

(dowód: rzut kondygnacji, k. 48, zeznania świadka D. W., płyta CD k. 83, zeznania świadka K. S. (1), płyta CD k. 83, zeznania świadka T. P., płyta CD k. 83)

Wiosną 2019 roku na ścianie przedpokoju sąsiadującej z lokalem pozwanej - na wysokości około 120 cm - powodowie zauważyli zawilgocenie. Powód skuł wówczas tynk i położył gładź, lecz po kilkunastu tygodniach zawilgocenie pojawiło się ponownie. W 2021 roku powód znowu przeprowadził prace remontowe, lecz problem po pewnym czasie wrócił. Powodowie skontaktowali się telefonicznie z ojcem pozwanej, a następnie z pozwaną, która poinformowała, że poleciła lokatorom mieszkania zająć się sprawą. Powodowie regularnie wietrzą lokal i go ogrzewają gazem. Najbliższe w stosunku do miejsca zalania ujęcie wody w lokalu nr (...) znajduje się w kuchni.

(dowód: zeznania świadka K. B., płyta CD k. 83, przesłuchanie powódki E. B., płyta CD k. 97, przesłuchanie powoda W. B. (1), płyta CD k. 97)

Powyższy problem powodowie zgłosili m.in. do administracji budynku. Administrator za pomocą poczty elektronicznej w dniu 4 czerwca 2020 roku i 20 lipca 2020 roku wezwał pozwaną, aby zajęła się problemem niewłaściwie wykonanej izolacji na styku ze ścianą lub szczątkowego wpływania wody pomiędzy nieszczelne fugi kafli oraz skontaktowała się z administracją.

(dowód: korespondencja e – mailowa, k. 17-18)

Po zgłoszeniach ze strony powodów oraz administratora M. T. nie wzywała fachowca w celu ustalenia źródła przecieku.

(dowód: zeznania świadka K. S. (1), płyta CD k. 83)

Na ścianie graniczącej z lokalem powodów znajduje się bateria prysznicowa. Do baterii prowadzą rury instalacji wodnej, które są poprowadzone poziomo w ścianie. Przedmiotowa ściana jest pokryta kaflami, a pomiędzy nimi znajdują się fugi. Prysznic jest na bieżąco użytkowany przez lokatorów. Kafle ani też fugi nie odpadają ze ściany.

(dowód: zeznania świadka K. S. (1), płyta CD k. 83)

W dniu 30 stycznia 2023 roku - na zlecenie Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości w G. przy ulicy (...) - D. W. (pracownik firmy (...) sp. z o.o.) wykonał pomiary wilgotności w lokalu powodów oraz przeprowadził oględziny lokalu nr (...). Na ścianie w przedpokoju powodów, sąsiadującej z łazienką pozwanej, na wysokości około 100 cm od posadzki zauważył ślady korozji na skutek działania wilgoci, odspojenia farby i przebarwienia o średnicy około 1 m. Wyniki pomiarów wilgotności ściany w przedpokoju mieszkania powodów – przeprowadzone na różnej wysokości – wykazały wówczas stan powyżej 120 jednostek pomiarowych (stan mokry), zaś sprawdzenie przegród stropu z wykorzystaniem kamery termowizyjnej potwierdziło zawilgocenie w wyżej wskazanym pomieszczeniu. Z kolei, w łazience znajdującej się w mieszkaniu nr (...) wykonawca pomiarów stwierdził ciemne ślady zagrzybienia na fugach. Na podstawie wyżej wskazanych pomiarów D. W. stwierdził, że zawilgocenie ściany w przedpokoju lokalu powodów ma swoje źródło w nieszczelności instalacji wodnej lub izolacji prysznica w sąsiednim mieszkaniu pozwanej. Wykonawca badań stwierdził, że punkt zawilgocenia odpowiada położeniu instalacji wodnej prysznica w mieszkaniu nr (...). W pomiarach uczestniczył przedstawiciel administratora budynku T. P..

(dowód: protokół z pomiarów wilgotności oraz termowizji z dnia 30 stycznia 2023r., k. 14-16, 58-60, zeznania świadka D. W., płyta CD k. 83 , zeznania świadka T. P., płyta CD k. 83 )

Pismem z dnia 30 maja 2023 roku powodowie wezwali pozwaną do zaprzestania zalewania ich mieszkania oraz do poniesienia bliżej nieokreślonych kosztów naprawy w terminie 14 dni od doręczenia wezwania. W odpowiedzi, pismem z dnia 16 czerwca 2023 roku, najemca lokalu pozwanej K. S. (1) zarzucił powodom, że nie chcieli sprawdzić dokładnego źródła wycieku, a także podważył wiarygodność przesłanej ekspertyzy.

Z kolei, pismem z dnia 10 lipca 2023 roku wezwali do zapłaty kwoty 6.386,80 zł w terminie 7 dni. Wezwanie to zostało pozwanej doręczone w dniu 14 lipca 2023 roku.

(dowód: wezwanie z dnia 30 maja 2023r. wraz z dowodem nadania, k. 19-21, wezwanie do zapłaty z dnia 10 lipca 2023r. wraz z dowodami nadania i doręczenia, k. 23-25, odpowiedź z dnia 16 czerwca 2023r., k. 40-41)

W 2024 roku M. B. na zlecenie K. S. (2) rozkuł ścianę w łazience mieszkania nr (...) na wysokości około 1,2 m, usuwając uprzednio dwie płytki i odsłaniając rury doprowadzające wodę do baterii prysznicowej na długości około 20 cm. Na podstawie oględzin instalacji podczas puszczania naprzemiennie zimnej i ciepłej wody nie stwierdził żadnych przecieków. Odsłonięte rury nie miały żadnej izolacji.

(dowód: zeznania świadka M. B., płyta CD k. 97, zeznania świadka K. S. (1), płyta CD k. 97)

Przyczyną zalania struktury ściany przedpokoju w lokalu powodów może być niewielka nieszczelność instalacji sanitarnej zasilającej baterię prysznicową, o czym może świadczyć silna korozja widoczna na prawym kolanie stalowym ½ cala oraz podwyższona wilgotność struktury ściany występująca w miejscu położenia przewodów instalacji wodnej. Inną przyczyną zawilgocenia ściany może być kondensacja będąca skutkiem braku izolacji rur w postaci otulin zapobiegających skraplaniu pary wodnej.

Koszt naprawienia uszkodzeń powstałych w następstwie zawilgocenia ściany znajdującej się w przedpokoju lokalu powodów wynosi 8.845 zł.

(dowód: pisemna opinia biegłego sądowego z zakresu budownictwa T. S., k. 123-137 wraz z pisemnymi opiniami uzupełniającymi, k. 185-190, 271-277 oraz ustną opinią uzupełniającą, płyta CD k. 259)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, dowodu z zeznań świadków D. W., K. S. (1), K. B., T. P. i M. B., dowodu z przesłuchania stron oraz dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa.

Oceniając moc dowodową przedstawionego przez strony materiału dowodowego Sąd nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania autentyczności i wiarygodności złożonych przez strony dokumentów prywatnych szczegółowo wymienionych w ustaleniach stanu faktycznego. Zważyć bowiem należy, iż przedmiotowe dokumenty prywatne nie noszą żadnych śladów przerobienia, podrobienia, czy innej manipulacji, stąd nie ma podstaw, aby uznać, że zostały stworzone wyłącznie na potrzeby niniejszego postępowania. Zresztą żadna ze stron nie wnosiła zastrzeżeń co do ich autentyczności, czy też zgodności przedstawionych odpisów z oryginałami dokumentów. Z podobnych przyczyn nie ma podstaw do kwestionowania wiarygodności wydruków dokumentów elektronicznych (tj. wydruków korespondencji e – mailowej), które stanowią dowód w rozumieniu art. 308 k.p.c. i art. 309 k.p.c.

Sąd nie znalazł również podstaw do kwestionowania zeznań świadków D. W., K. B., T. P. i M. B. odnośnie występowania zawilgocenia ściany w przedpokoju powodów, podejmowanych przez powodów oraz lokatora mieszkania nr 10 działań zmierzających do ustalenia przyczyny szkody czy prób nawiązania kontaktu z pozwaną. W powyższym zakresie zeznania świadków korelują ze sobą wzajemnie, nie są sprzeczne z innymi dowodami, a nawet znajdują potwierdzenie w załączonej do akt sprawy korespondencji prowadzonej pomiędzy powodami, administracją budynku a pozwaną. Przede wszystkim, żadnych wątpliwości nie budzi fakt, iż ściana przedpokoju mieszkania powodów sąsiadująca z pomieszczeniem łazienki w lokalu pozwanej jest zawilgocona, spulchniona i nie ma jednorodnej tekstury, co przyznał nawet lokator pozwanej – K. S. (1). Dalej, należało dać wiarę zeznaniom świadków D. W. i T. P. odnośnie położenia pionów wodno – kanalizacyjnych, a także braku jakichkolwiek przewodów tej instalacji przebiegających na strychu położonym powyżej mieszkania powodów. Podkreślić przy tym należy, że obaj świadkowie nie pozostają z powodami w żadnych relacjach towarzyskich, zawodowych czy rodzinnych i nie mieli żadnego interesu w składaniu zeznań na ich korzyść. Zresztą, strona pozwana nie przedstawiła żadnego dowodu, który poddawałby w wątpliwość wiarygodność zeznań świadków w tym zakresie.

W świetle opinii biegłego nie ma również podstaw do odmowy przyznania wiary zeznaniom świadka K. S. (1) odnośnie braku widocznych przecieków z instalacji wodnej oraz odspojeń kafli i fug spowodowanych zawilgoceniem lokalu. Biegły podczas oględzin nie stwierdził sączenia się wody z przewodów instalacji wodnej znajdującej się w lokalu pozwanej, jednakże – o czym szczegółowo mowa będzie w dalszej części niniejszego uzasadnienia – nie świadczy to wcale o tym, że instalacja ta funkcjonuje prawidłowo. Ponadto, za wiarygodne należało uznać zeznania tegoż świadka co do podejmowanych przez niego prób ustalenia źródła przecieku, z odkuciem części kafelek włącznie, znajduje to potwierdzenie w zeznaniach świadka M. B. oraz dokumentacji fotograficznej dołączonej do opinii biegłego.

Podobnie, Sąd nie doszukał się żadnych okoliczności, które świadczyłyby o niewiarygodności zeznań powodów. W zakresie dotyczącym momentu powstania szkody, wysiłków podejmowanych przez nich w celu usunięcia skutków zawilgocenia, a także ustalenia przyczyn szkody zeznania te korelują z zeznaniami świadków K. B. czy T. P..

Ostatecznie, za przydatny dowód do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy Sąd uznał opinię biegłego sądowego z zakresu budownictwa T. S.. Zważyć bowiem należy, iż przedmiotowa opinia została sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednią wiedzę fachową techniczną, jest jasna i nie budzi żadnych wątpliwości w świetle zasad doświadczenia życiowego, wiedzy powszechnej czy logicznego rozumowania. Wnioski odnośnie możliwych przyczyn powstania zawilgoceń w lokalu powodów oraz wysokości szkody zostały przez biegłego należycie umotywowane, a tok myślowy biegłego prowadzący do sformułowania wyżej wskazanych wniosków jest całkowicie jasny i zrozumiały dla Sądu. W opiniach uzupełniających – zdaniem Sądu – biegły w sposób logiczny i przekonujący odniósł się również do zarzutów stron i w konsekwencji obronił opinię. Zważyć należy, iż strona pozwana zarzuciła biegłemu, że jego opinia jest wewnętrznie sprzeczna, a także sprzeczna z doświadczeniem życiowym. Jak wskazała pozwana z jednej strony biegły wskazał, że do zalewania struktury ściany dochodzi na skutek nieszczelności instalacji sanitarnej w lokalu nr (...) zasilającej baterię prysznicową, a z drugiej w trakcie oględzin nie stwierdził jakiegokolwiek wycieku podczas odkręcania kranu z wodą, w tym wycieku z kolana z rurą, które uznał za możliwe źródło potencjalnego wycieku. Zdaniem pozwanej możliwe jest, że na rurę tę kapie woda z innego miejsca. Dalej, pozwana zarzuciła biegłemu, że nie wskazał obowiązujących norm wilgotności (mimo powoływania się na wyniki pomiarów mające świadczyć o podwyższonej wilgotności), koniecznych prac do usunięcia skutków zawilgocenia, a także wysokości kosztów niezbędnych do przywrócenia stanu poprzedniego. Pozostałe zarzuty, odnoszące się do kwestii przyczyn możliwego przecieku nie miały większego znaczenia dla oceny wiarygodności opinii, stanowiły raczej polemikę z wnioskami biegłego. Odnosząc się do powyższych zarzutów, biegły wyjaśnił, że o nieszczelności – mimo braku widocznego przesiąkania wody z rur (w trakcie oględzin nie stwierdził bowiem przecieku) – świadczą przede wszystkim pomiary wilgotności wykonane w pomieszczeniu łazienki. Wyniki pomiarów (12,2 – 12,3 %) wskazują na podwyższoną wilgotność w miejscu położenia przewodów instalacji wodnej w lokalu pozwanej. Podobnie, podwyższoną wilgotność (17,3 %) biegły stwierdził na klatce schodowej w bezpośrednim sąsiedztwie obu lokali. Świadczy o tym też znajdujący się pomiędzy drzwiami wejściowymi do obu lokali „purchel” tj. pęcherz powietrza powstały na skutek odparowania wody ze ściany. W opinii uzupełniającej biegły wskazał, że struktura ścian suchych wynosi maksymalnie 10 %, a zatem wyniki pomiarów wykonane w mieszkaniach stron wskazują na lekkie zawilgocenie. Jak wyjaśnił biegły miejsca o podwyższonej wilgotności znajdują się wyłącznie w ścianie pomiędzy lokalem nr (...) a lokalem nr (...), w miejscu przebiegania instalacji wodno – kanalizacyjnej pozwanej, co wskazuje, że właśnie tam znajduje się źródło zawilgocenia. Z wyjaśnień biegłego zawartych zarówno w pisemnej, jak i ustnej opinii uzupełniającej wynika, że do powstania zawilgocenia ściany sąsiadującej z łazienką pozwanej mogło dojść w wyniku długotrwałego przenikania wody z nieszczelnych przewodów instalacyjnych, przy czym nieszczelność mogła być minimalna. W ocenie Sądu powyższy wniosek biegłego może być o tyle uzasadniony, że każdorazowo po wykonanych pracach remontowych wilgoć pojawiała się na ścianie przedpokoju powodów po kilkunastu tygodniach, a nie od razu (dodatkowo plama miała się powiększać), co może wskazywać na długotrwałe, regularne, acz niewielkie działanie wody na strukturę muru. Dalej, biegły zwrócił uwagę, że o oddziaływaniu wody na zewnętrzną powierzchnię rur instalacji wodnej pozwanej może świadczyć silna korozja na prawym kolanie stalowym ½ cala. Wedle biegłego taka korozja mogła powstać wyłącznie od bezpośredniego, długotrwałego działania wilgoci (k. 186). Strona pozwana nie potrafiła wskazać innej przyczyny powstania tak silnej korozji na elementach instalacji wodnej. Nie ma podstaw, by uznać, że woda kapała na tę rurę z góry, skoro powyżej nie ma żadnych przewodów instalacji wodnej (a przynajmniej tego nie udowodniono). Stąd hipotezę strony pozwanej o możliwej przyczynie powstania korozji należało odrzucić. Biegły T. S. wskazał, że drugą, najpewniej współistniejącą, przyczyną powstania zawilgocenia ściany była kondensacja, a więc proces fizyczny, który zachodzi wówczas, gdy temperatura powierzchni danego obiektu jest niższa niż temperatura powietrza, co powoduje – najprościej rzecz ujmując – że para wodna zawarta w ciepłym, wilgotnym powietrzu skrapla się, przechodząc w stan ciekły. W niniejszym przypadku – wedle biegłego – kondensacja jest spowodowana tym, że rury instalacji wodnej pozbawione są otulin izolacyjnych (co zresztą widać na zdjęciach zawartych w opiniach), które stanowiłyby skuteczną barierę między zimną powierzchnią rur, a otoczeniem bogatym w parę wodną. Zdaniem Sądu przedstawiony przez biegłego wywód jest logiczny, spójny, oparty na wiedzy z zakresu fizyki. Co prawda, powołując się na nieszczelność instalacji wodnej, biegły nie wskazał miejsca, w którym taki przeciek występuje, lecz należy mieć na względzie, że nie dokonano odsłonięcia instalacji na całej powierzchni, na której przebiega i łączy się z instalacją wspólną. Jednocześnie, strona pozwana nie wskazała w toku niniejszego postępowania innej, alternatywnej i prawdopodobnej przyczyny podwyższonej wilgotności ściany oddzielającej oba lokale. Nadto, zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy także nie daje żadnych podstaw do formułowania wiarygodnych hipotez co do innego możliwego miejsca przecieku, czy źródła, z którego woda penetruje ścianę w przedpokoju powodów, o czym bliżej mowa będzie poniżej. Wszystkie dowody natomiast wskazują na to, że źródło zawilgocenia znajduje się w ścianie oddzielającej oba lokale. A skoro tak, nie ma żadnych podstaw, aby skutecznie zanegować wnioski, jakie płyną z opinii biegłego T. S.. Wyjaśnienia biegłego są w pełni przekonujące dla Sądu. Poza tym, oceniając tę opinię pod względem fachowości i merytorycznej przydatności do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę, że w opiniach uzupełniających biegły wyjaśnił także inne wątpliwości strony pozwanej dotyczące dopuszczalnych wartości i norm wilgotności, zakresu prac niezbędnych do przywrócenia stanu sprzed szkody (m.in. konieczności osuszania). Ponadto, w ostatniej opinii uzupełniającej biegły w sposób jednoznaczny określił wysokość kosztu naprawienia szkody. Tym samym, wobec wyjaśnień biegłego, należało złożoną przezeń opinię uznać za zupełną, kompletną i przydatną do wyrokowania w niniejszej sprawie.

Podstawę prawną powództwa o zapłatę stanowi art. 415 k.c., który stanowi, że kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Przesłankami odpowiedzialności deliktowej jest powstanie szkody, zdarzenie, z którym ustawa łączy obowiązek odszkodowawczy określonego podmiotu oraz adekwatny związek przyczynowy między tym zdarzeniem a szkodą (art. 361 § 1 k.c.). Czyn sprawcy pociągający za sobą odpowiedzialność deliktową musi cechować bezprawność (element obiektywny czynu) i zawinienie (element subiektywny czynu). Bezprawność oznacza sprzeczność z obowiązującym porządkiem prawnym, tj. z nakazami i zakazami wynikającymi z normy prawnej oraz wynikającymi z norm moralnych i obyczajowych, określanych jako zasady współżycia społecznego oraz dobre obyczaje (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 marca 2022 r., (...) 564/22, L.). W myśl art. 6 k.c. ciężar udowodnienia wszystkich wymienionych powyżej przesłanek odpowiedzialności sprawcy czynu niedozwolonego spoczywa na poszkodowanym.

W ocenie Sądu powództwo o zapłatę zasługiwało na uwzględnienie w całości. Zgodnie z powołaną powyżej zasadą rozkładu ciężaru dowodu strona powodowa zdołała bowiem w toku niniejszego postępowania wykazać wszystkie przesłanki odpowiedzialności deliktowej. Przede wszystkim, w świetle zgromadzonego materiału dowodowego, w szczególności zeznań świadków oraz opinii biegłego, nie budzi żadnych wątpliwości, iż na ścianie przedpokoju powodów – znajdującej się po prawej stronie od wejścia do lokalu – od około 2019 roku występuje zaciek i zawilgocenie. Świadek K. B. zeznał, że „ na początku były plamy, teraz zaczynają na ścianie wychodzić "purchle", widać nieregularny kształt ściany, jakby była napęczniała wodą. Powierzchnia tej zmiany to metr kwadratowy do półtora”. T. P. dodał, że „ u powoda jest okrągła plama o średnicy około jednego metra, zlokalizowana w korytarzu mieszkaniu, dwa metry od drzwi wejściowych”. Z kolei, świadek D. W. wskazał, że podczas dokonanych przez niego oględzin lokalu „ na zawilgoconej ścianie były nierówności, korozja, odspojenia farby i przebarwienia. (…) zaciek w mieszkaniu powodów znajdował się na wysokości ok. 100 cm licząc od posadzki”. Podkreślić należy, iż faktu zawilgocenia ściany nie kwestionował również lokator mieszkania pozwanej K. S. (1). Świadek ten bowiem przyznał, że „ widać, że ściana jest spulchniona, nie ma jednorodnej tekstury”. Na zawilgocenie ściany wskazują również wyniki pomiarów wilgotności dokonane przez świadka D. W. oraz przez biegłego T. S.. Świadek wykonywał swoje pomiary na zlecenie wspólnoty mieszkaniowej w dniu 30 stycznia 2023 roku. Wynik pomiaru (powyżej 120 jednostek pomiarowych) wskazywał na stan mokry. Ponadto, świadek dokonał sprawdzenia przegród stropu za pomocą kamery termowizyjnej dużej rozdzielczości, co potwierdziło zawilgocenie w przedpokoju. Natomiast pomiar wykonany przez biegłego (15,6 %) wykazał niewielkie podwyższenie wilgotności.

Kwestią sporną pozostawała przyczyna stałego zawilgocenia tejże ściany. Ustalenia faktyczne w tym względzie Sąd poczynił przede wszystkim na podstawie opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa. Jak już wskazano przy ocenie dowodów biegły wskazał na dwie najpewniej komplementarne przyczyny zacieków. Zdaniem biegłego, do powstania zawilgocenia ściany oddzielającej przedpokój powodów od łazienki pozwanej mogło dojść na skutek długotrwałego przenikania wody z nieszczelnej instalacji wodnej w lokalu pozwanej, a także na skutek kondensacji spowodowanej tym, że rury instalacji wodnej pozbawione są otulin izolacyjnych. O nieszczelności instalacji wodnej przebiegającej poziomo w ścianie oddzielającej oba lokale może świadczyć silna korozja widoczna na prawym kolanie stalowym ½ cala, a także podwyższona wilgotność struktury ściany występująca w miejscu położenia przewodów instalacji wodnej. Świadek M. B. odsłonił część instalacji, odkuwając dwie płytki oraz tynk. Widoczny niewielki fragment instalacji wraz z elementami stalowych kolan – w czasie oględzin dokonanych przez biegłego nie wykazywał nieszczelności, tj. z odkrytych przewodów nie sączyła się woda. Niemniej, odkuto jedynie niewielki fragment instalacji nie wiadomo, czy szczelna jest pozostała część instalacji. Nadto, korozja na stalowym kolanie – jak wskazał biegły – nie mogła powstać inaczej aniżeli na skutek bezpośredniego, długotrwałego oddziaływania nań wody. Drugą z przyczyn jest kondensacja pary wodnej, która – jak wynika z obszernego opisu zawartego w opinii uzupełniającej z dnia 7 stycznia 2025 roku – jest naturalnym zjawiskiem fizycznym, które zachodzi, gdy para wodna w powietrzu styka się z chłodniejszą powierzchnią. W niniejszym przypadku kondensacja jest skutkiem nieprawidłowego zabezpieczenia rur wodnych, które są pozbawione izolacji w postaci otulin, które stanowiłyby barierę między zimną powierzchnią rur a ciepłym, wilgotnym powietrzem. Zdaniem Sądu wskazane przez biegłego przyczyny powstania zawilgocenia ściany w mieszkaniu powodów są uzasadnione w świetle pozostałego materiału dowodowego. Zważyć należy, iż podobną przyczynę wskazał D. W. w protokole z przeprowadzonych przez siebie pomiarów wilgotności z dnia 30 stycznia 2023 roku. Zdaniem autora ekspertyzy zawilgocenie ma swoje źródło w nieszczelności instalacji wodnej w lokalu pozwanej. Zresztą, na takie źródło zawilgocenia wskazują również pomiary wykonane przez biegłego. Podwyższona wilgotność występuje w miejscu, gdzie przebiega instalacja wodna (k. 128), a także na klatce schodowej na ścianie między lokalami. Jednocześnie, nie sposób dopatrzyć się innych przyczyn powstania zawilgocenia w mieszkaniu powodów. Jak wynika z zeznań administratora wspólnoty mieszkaniowej T. P. w ścianie oddzielającej oba lokale nie ma pionów wodno – kanalizacyjnych ani też jakichkolwiek elementów wspólnej instalacji wodnej (np. rur). Jak wskazał świadek „ one są zlokalizowane w znaczącej odległości od plamy”. Zeznania świadka potwierdza również rzut kondygnacji, na której położone są oba lokale (k. 48). Z kolei, nad lokalami stron znajduje się zamieszkany strych, gdzie również nie ma żadnych instalacji zasilających w wodę. Wedle świadka K. B. „ Dach i strych jest suchy i szczelny, nie przebiegają tam żadne instalacje wodne. Kominiarz wykluczył możliwość przedostawania się wody przez komin”. Strona pozwana w toku niniejszego postępowania nie zaoferowała żadnych dowodów, które mogłyby świadczyć, że źródło przecieku znajduje się w częściach wspólnych nieruchomości. Zresztą, z dołączonych do opinii biegłego oraz pism powodów zdjęć nie wynika, aby woda przedostawała się do lokalu powodów z wyższych kondygnacji. Gdyby tak było, to wilgotna plama ciągnęłaby się od sufitu w stronę posadzki, zgodnie z działaniem siły grawitacji. Tymczasem, zawilgocenie występuje mniej więcej w miejscu położenia instalacji wodnej w lokalu pozwanej. Zdaniem Sądu nie jest to przypadkowa koincydencja. Takie umiejscowienie wilgotnej plamy wskazuje, że pozostaje ona w adekwatnym związku przyczynowym z nieprawidłowym działaniem instalacji wodnej w lokalu pozwanej.

Reasumując, należy wskazać, że w świetle zebranego materiału dowodowego nie sposób doszukać się innych przyczyn powstania zawilgoceń w lokalu powodów aniżeli te wskazane przez biegłego. Przy takim materiale dowodowym, jakim w dacie zamknięcia rozprawy, dysponował Sąd jedyną alternatywną przyczyną mogło być tylko regularne zalewanie ściany przez samych powodów. Jednak taką możliwość należało stanowczo odrzucić. Powodowie bowiem ponieśli wiele wysiłku w poszukiwanie przyczyn zalania, a także ponieśli koszty kilkukrotnego remontu ściany. Zresztą, przy regularnym polewaniu ściany wodą, zawilgocenia byłyby znacznie większe. Przesądziwszy powyższe, należy w dalszej kolejności ustalić, na czym w takim razie polegało bezprawne i zawinione postępowanie właścicielki lokalu mieszalnego nr (...). Zważyć należy, iż zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Jak wskazuje się w doktrynie – na kanwie wykładni wyżej wskazanego przepisu – właściciel powinien zatem utrzymywać lokal w takim stanie, który nie będzie ingerował w sferę dozwolonego zachowania pozostałych właścicieli względem swoich lokali. Innymi słowy, jest on zobowiązany do minimalizowania wpływu na inne lokale tak, aby czynniki niezależne od zachowania samego właściciela lokalu związane z jego własnym lokalem nie oddziaływały negatywnie na pozostałe lokale. Ocena, czy następuje negatywny wpływ na inny lokal winna być oceniana z punktu widzenia obiektywnego. W konsekwencji ocena, czy stan lokalu jest należyty, powinna uwzględniać obiektywną możliwość zamieszkiwania w nim przez ludzi (w przypadku lokalu mieszkalnego) oraz jego wpływ na pozostałe lokale znajdujące się w budynku. Stan lokalu należy rozumieć szeroko, jako ogólną kondycję lokalu. Konieczne jest zatem uwzględnienie stanu technicznego lokalu, jak i stanu sanitarno-higienicznego. Naruszenie obowiązku utrzymania lokalu w należytym stanie może być źródłem m.in. roszczeń następczych. Właściciel lokalu może także ponosić odpowiedzialność odszkodowawczą na podstawie art. 415 k.c. Jego zachowanie będzie zawsze obiektywnie nieprawidłowe, ponieważ obowiązek utrzymania lokalu w należytym stanie wynika wprost z art. 13 ust. 1 WłLokU. Konieczne będzie jednak wykazanie przez uprawniony podmiot, że właściciel ponosi winę (choćby w postaci najlżejszego stopnia nieumyślności) (zob. B. Lackoroński (red.), Ustawa o własności lokali. Komentarz, wyd. 13, 2024 – komentarz do art. 13). W świetle wniosków wynikających z opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa należało uznać, że pozwana nienależycie dbała o stan swojego lokalu, doprowadzając do degradacji instalacji wodnej. Jednocześnie, nie budzi sporu, że w przypadku instalacji wodnej zamontowanej w budynku, części instalacji znajdujące się za zaworem doprowadzającym media do danego lokalu nie stanowią elementu nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892 ze zm.), bowiem od tego miejsca instalacja służy wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 lipca 2013 r., I ACa 222/13, L.). W związku z powyższym należało uznać, że fragment instalacji wodnej, który przebiegał w ścianie oddzielającej lokal mieszkalny nr (...) i lokal nr (...), stanowił część składową lokalu pozwanej. A skoro tak, to za należyte utrzymanie tegoż fragmentu instalacji była odpowiedzialna wyłącznie właścicielka lokalu, tj. pozwana M. T.. Na podstawie opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa należało uznać, że instalacja wodna w lokalu pozwanej została nieprawidłowo skonstruowana (brak otulin na rurach powodujący kondensację), a nadto była utrzymana w nienależytym stanie, o czym świadczą ślady korozji na stalowych kolanach. W świetle powyższych rozważań nie ulega żadnych wątpliwości, że obowiązkiem właścicielki lokalu nr (...) było utrzymanie instalacji wodnej w takim stanie, aby nie oddziaływała ona w negatywny sposób na sąsiednie lokale. Zaniechanie pozwanej w nienależytym utrzymaniu instalacji wodnej należało uznać za zawinione. Jak bowiem wynika z wydruków korespondencji e – mailowej administrator wspólnoty mieszkaniowej o problemach z instalacją wodną oraz zawilgoceniu mieszkania powodów informował pozwaną już od 2020 roku (k. 17-18). Pozwana zlekceważyła te monity, nie skontaktowała się ani z administratorem ani też z powodami, nie skorzystała z pomocy specjalisty w celu ustalenia możliwego negatywnego oddziaływania instalacji na lokal powodów. M. T. scedowała załatwienie sprawy na lokatorów. Długoletnia bezczynność pozwanej i brak zainteresowania sprawą przesądzają o niedochowaniu przez nią należytej staranności w utrzymaniu lokalu. Tym samym – zdaniem Sądu – w okolicznościach niniejszej sprawy istnieją uzasadnione podstawy do przypisania pozwanej odpowiedzialności deliktowej na podstawie art. 415 k.c.

Strona powodowa sprostała ciężarowi dowodu także w zakresie wysokości poniesionej szkody majątkowej, wnosząc o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego. Biegły T. S. wskazał, iż koszt naprawienia uszkodzeń powstałych w następstwie zawilgocenia ściany znajdującej się w przedpokoju lokalu powodów wynosi 8.845 zł. Żadna ze stron nie kwestionowała przedstawionego przez biegłego kosztorysu. Jednocześnie, należało zauważyć, iż w niniejszym sporze powodowie dochodzili zapłaty kwoty niższej tj. 6.386,80 zł, co oznacza, że ich roszczenie było w całości uzasadnione również co do wysokości.

W związku z powyższym, na podstawie art. 415 k.c. Sąd zasądził od pozwanej na rzecz powodów kwotę 6.386,80 zł tytułem odszkodowania za poniesioną szkodę. Nadto, na mocy art. 481 k.c. w zw. z art. 455 k.c. od powyższej kwoty Sąd zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia 24 lipca 2023 roku do dnia zapłaty. Roszczenia o naprawienie szkody wynikającej z czynów niedozwolonych jako bezterminowe stają się wymagalne niezwłocznie po wezwaniu (np. wyrok SN z 8 sierpnia 1968r., I CR 117/68, L.; wyrok SN z 9 marca 1973 r. I CR 55/73, L.). Powodowie wezwali pozwaną do zapłaty kwoty 6.386,80 zł pismem z dnia 10 lipca 2023 roku w terminie 7 dni. Wezwanie to zostało pozwanej doręczone w dniu 14 lipca 2023 roku, a zatem termin do spełnienia świadczenia upłynął z dniem 21 lipca 2023 roku. Z uwagi na to, iż powodowie pozostają w ustroju wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej kwota odszkodowania została na ich rzecz zasądzona od pozwanej łącznie.

Sąd nie rozważał powództwa w części rozszerzonej, albowiem pismo zawierające zmianę powództwa wpłynęło do Sądu już po zamknięciu rozprawy oraz wydaniu wyroku. Nadto, należało mieć na względzie, iż niniejsza sprawa była rozpoznawana w postępowaniu uproszczonym, w którym zmiana powództwa jest niedopuszczalna (art. 505 ⁴ § 1 k.p.c.).

Poza roszczeniem o naprawienie szkody majątkowej, powodowie wystąpili również z powództwem negatoryjnym. Podstawę prawną tego żądania stanowił przepis art. 222 § 2 k.c., zgodnie z którym przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Powyższy przepis znajduje zastosowanie również w relacjach pomiędzy właścicielami odrębnych lokali. Jak bowiem wskazuje się w doktrynie jeżeli wskutek nieutrzymania należytego stanu lokalu nastąpiło wkroczenie w sferę dozwolonego zachowania się właściciela innego lokalu, możliwe jest również wystąpienie z roszczeniem negatoryjnym (art. 222 § 2 k.c.) w zależności od rodzaju naruszenia (zob. B. Lackoroński (red.), Ustawa o własności lokali. Komentarz, wyd. 13, 2024 – komentarz do art. 13).

Żądanie zaprzestania naruszeń prawa własności oznacza roszczenie o zaniechanie na przyszłość trwałego lub powtarzającego się wkraczania w sferę cudzego prawa własności. Roszczenie negatoryjne zabezpiecza obowiązek odpowiadający prawu własności polegający na biernym zachowaniu się i przestrzeganiu zakazu naruszania prawa własności. Istota roszczenia negatoryjnego polega na tym, że wymierzone jest ono przeciwko takim zakłóceniom w wykonywaniu władztwa właściciela nad przedmiotem jego własności, które są spowodowane władztwem innej osoby. Zakłócenia te mogą być rezultatem osobistej ingerencji w sferę wyłączności właściciela albo rezultatem działania źródła naruszeń, które znajduje się w sferze władztwa innej osoby i którego istnienie zależne jest od woli tej osoby (zob. W. Borysiak (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 33, 2024 - komentarz do art. 222 k.c.). Roszczenie negatoryjne przysługuje właścicielowi w przypadku bezprawnego naruszenia własności w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą. Roszczenie ma charakter obiektywny, zatem nie zależy ani od stanu wiedzy naruszającego o tym, że wkracza w cudze prawo własności (dobrej lub złej wiary), ani tym bardziej od jego winy (zob. E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 12, 2025). W niniejszej sprawie strona powodowa podnosiła, że przenikanie wody z instalacji wodnej znajdującej się w sąsiednim lokalu do lokalu powodów ma charakter immisji w rozumieniu art. 144 k.c. Zgodnie z tym przepisem właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. W ocenie Sądu w niniejszym przypadku należało uznać, że oddziaływanie lokalu nr (...) na nieruchomość powodów (przenikanie wody) miało charakter immisji pośredniej, która polega na zachowaniu (działaniu lub zaniechaniu) w całości na nieruchomości wyjściowej, którego skutki zaczynają się już na tej nieruchomości i przechodzą na nieruchomość sąsiednią (w szerokim znaczeniu). Te działania lub zaniechania zachodzą przy wykonywaniu własności. Nie ma znaczenia dla powstania immisji kwestia winy oraz dobrej lub złej wiary naruszyciela. I. pośrednia może być nieświadoma i niecelowa. Nie jest też istotne czy immisja wywołała szkodę (zob. W. Borysiak (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 33, 2024 - komentarz do art. 144 k.c.; wyrok SN z 21 stycznia 1976 r., III CRN 367/75, Legalis). Należy przy tym mieć na względzie, że immisja pośrednia jest niedopuszczalna jeśli przekracza przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Granica określająca poziom dopuszczalnych immisji ustalana jest w oparciu o oceny dokonywane w okolicznościach konkretnego przypadku.

Oceniając w niniejszym przypadku poziom dopuszczalnych immisji Sąd uwzględnił normalne (zwykłe) korzystanie z nieruchomości wyjściowej i sąsiedniej. Obie nieruchomości są nieruchomościami lokalowymi znajdującymi się w obrębie wielorodzinnego budynku mieszkalnego, posiadającymi wspólne przegrody, co w przypadku utrzymaniu instalacji wodnej w jednym z lokali w niewłaściwym stanie technicznych może powodować przedostawanie się wody do drugiego lokalu. Długotrwałe i regularne przenikanie wody przez ścianę do innego lokalu – co nie wymaga szczególnego uzasadnienia – zawsze będzie powodowało jego zniszczenia, degradację powłok malarskich, tynku, powstanie zawilgoceń, zacieków, a nawet grzyba. Takie długotrwałe oddziaływanie niewątpliwie przekracza przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Jest to bezprawne, nieuzasadnione wkroczenie w sferę zastrzeżoną dla właściciela lokalu sąsiedniego, sprzeczne z obowiązkiem wynikającym z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali. Bez wątpienia, utrzymujący się od około 2019 roku stan ma formę ciągłego, powtarzającego się i grożącego powtarzaniem pogwałcenia sfery uprawnień właściciela. Do przenikania wody przez przegrodę oddzielającą oba lokale dochodzi stale od niemal sześciu lat. W tym stanie faktycznym – zdaniem Sądu – uzasadnione pozostaje zarówno roszczenie o nakazanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechanie dalszych naruszeń prawa własności nieruchomości przy ul. (...) w G. poprzez zaniechanie dalszego zalewania ściany oddzielającej przedpokój lokalu powodów oraz łazienkę w lokalu pozwanej. Zdaniem Sądu, z uwagi na bierne zachowanie pozwanej, brak podejmowania przez nią wysiłków celem zaprzestania przenikania wody do lokalu sąsiedniego istnieje wysokie prawdopodobieństwo, że obecny stan rzeczy będzie trwał nadal, co stanowi realne zagrożenie dla interesów majątkowych powodów. Stąd też, Sąd nakazał zaniechanie dalszych naruszeń prawa własności powodów. Z powyższych względów orzeczono jak w punkcie drugim sentencji wyroku na podstawie art. 222 § 2 k.c. w zw. z art. 144 k.c.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. i zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy, zasądził od przegrywającej niniejszy spór pozwanej na rzecz powodów kwotę 3.734 zł, na co składała się opłata sądowa od pozwu (400 zł), opłata za czynności fachowego pełnomocnika będącego radcą prawnym w stawce minimalnej zgodnie z § 2 pkt 4 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (1.800 zł), opłata skarbowa od pełnomocnictwa (2 x 17 zł) oraz zaliczka na poczet wynagrodzenia biegłego (1.500 zł).

Natomiast, na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z art. 5 ust. 3, art. 8 ust.1 i art. 83 i 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych Sąd nakazał ściągnąć od pozwanej jako strony przegrywającej spór na rzecz Sądu Rejonowego – Skarbu Państwa w G. nieuiszczone koszty wynagrodzenia biegłego w łącznej kwocie 1.824,76 zł, które zostały tymczasowo wypłacone ze Skarbu Państwa. Zważyć należy, iż łączny koszt opinii biegłego wynosił 3.324,76 zł i do kwoty 1.500 zł został pokryty z zaliczki wpłaconej przez powodów.