Wyrok z 29 października 2025, sygn. I C 396/25
Sygn. akt I C 396/25
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 29 października 2025 r.
Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny w składzie:
Przewodniczący: sędzia Małgorzata Żelewska
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 29 października 2025 roku w G.
sprawy z powództwa S. Ż.
przeciwko Gminy M. G.
o ustalenie
I. oddala powództwo;
II. zasądza od powódki S. Ż. na rzecz pozwanej Gminy M. G. kwotę 90 zł (dziewięćdziesiąt złotych) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od uprawomocnienia niniejszego wyroku do dnia zapłaty.
Sygnatura akt I C 396/25
UZASADNIENIE
wyroku z dnia 29 października 2025 roku
Powódka S. Ż. wniosła pozew przeciwko Gminie M. G. o ustalenie, że podwyżka czynszu dokonana przez pozwaną pismem z dnia 14 lutego 2025 roku ze skutkiem na dzień 1 maja 2025 roku za najem gruntu zabudowanego garażem nr (...) położonego w G. przy ul. (...) jest niezgodna z zapisami obowiązującej umowy najmu gruntu (...).
W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, że jest najemcą ww. gruntu na podstawie umowy najmu gruntu nr (...) z dnia 10 stycznia 2014 roku. Czynsz najmu wynosi miesięcznie 66,42 zł (54,00 zł netto + 12,42 zł VAT). Pozwana pismem z dnia 14 lutego 2025 roku zawiadomiła powódkę o dokonaniu podwyżki czynszu od dnia 1 maja 2025 roku do kwoty 91,88 zł (74,70 zł netto + 17,18 zł VAT). W ocenie powódki zaproponowana podwyżka jest niezgodna z zapisami umowy. Podstawę zmiany stawki reguluje § 6 ust. 5, który przewiduje wyłącznie rewaloryzację stawki o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych. Wskazany przez pozwanego § 6 ust. 4 umowy takiej podstawy nie stanowi, gdyż przewiduje wyłącznie, że zmiana stawki nie wymaga aneksu. W ocenie powódki niezgodne z przepisami prawa jest dowolne interpretowanie zapisów umowy według własnego uznania i dokonywanie zmiany stawki na podstawie Zarządzenia Prezydenta Miasta. Powódka wskazała również na fakt, że zawarła z pozwaną także umowę najmu innego gruntu nr (...) w dniu 27 października 2022 roku, która ma tożsamą treść co umowa najmu gruntu z dnia 10 stycznia 2014 roku. W przypadku drugiej umowy pozwana nie zawiadomiła powódki o dokonaniu zmiany czynszu na podstawie Zarządzenia Prezydenta Miasta G., lecz wezwała ją do zawarcia aneksu do umowy.
(pozew, k. 3-5)
Pozwana w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa w całości i obciążenie powódki kosztami postępowania według norm przepisanych. W ocenie pozwanej roszczenie powódki jest niezasadne. Pozwana wskazała, że w dniu 28 stycznia 2025 roku Prezydent Miasta G. wydała Zarządzenie nr (...) w sprawie ustalenia stawek czynszu za najem garaży gminnych, gruntów gminnych zabudowanych garażami stanowiących własność Gminy M. G. oraz opłat za korzystanie z tych nieruchomości, zgodnie z którym nowa stawka czynszu najmu względem powódki wyniosła 91,88 zł brutto miesięcznie. W dniu 14 lutego 2025 roku pozwana skierowała do powódki zawiadomienie, na mocy którego zawiadomiła o zmianie wysokości stawki stanowiącej podstawę wymiaru czynszu najmu miesięcznego, wskazując nową stawkę i określiła, że stawka czynszu najmu obowiązuje od dnia 1 maja 2025 roku. W ocenie pozwanej z uwagi trwały charakter stosunku prawnego, zachowanie pomiędzy stronami umowy najmu ekwiwalentności świadczeń wymaga niekiedy podwyższenia czynszu. Pozwana wypełniła przesłanki z art. 685 1 k.c. i dokonała prawidłowego zawiadomienia o zmianie wysokości czynszu i zachowała minimalny termin. Do zmiany wysokości czynszu dochodzi w formie jednostronnego oświadczenia woli po stronie wynajmującego, a więc to on decyduje, czy z tego uprawnienia skorzysta, kiedy i na jakich zasadach.
(odpowiedź na pozew, k. 59-61)
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Na podstawie umowy nr (...) z dnia 10 stycznia 2014 roku Gmina M. G. oddała powódce S. Ż. w najem grunt zabudowany boksem garażowym nr (...) o powierzchni 16,60 m 2 stanowiący część nieruchomości położonej w G. przy ul. (...) oznaczonej na karcie mapy KM(...), obręb G., jako część działki nr (...) zapisanej w księdze wieczystej KW (...). Gmina M. G. jest właścicielem tego gruntu.
Zgodnie z § 6 ust. 4 przedmiotowej umowy zmiana stawek stanowiących podstawę wymiaru czynszu najmu miesięcznego nie wymaga aneksu do umowy. O zmianie stawek wynajmujący zawiadomi najemcę. Natomiast § 6 ust. 5 ww. umowy stanowi, że czynsz będzie rewaloryzowany na dzień pierwszego lutego każdego roku o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłoszony przez Prezesa GUS-u. O zmianie wysokości czynszu wynajmujący zawiadomi najemcę. Zmiana ta nie wymaga aneksu do umowy.
(dowód: umowa najmu gruntu (...) z dnia 10 stycznia 2014 r., k. 6-7)
Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w II. strefie ustalonej dla rozliczeń czynszu najmu nieruchomości należących do Gminy M. G..
(dowód: zarządzenie Prezydenta Miasta G. nr (...) Prezydenta Miasta G. z dnia 21 listopada 2017r., k. 15-17 wraz załącznikiem nr 1 zawierającym tabelę stawek, k. 18, załącznikiem nr 2 stanowiącym mapę granic stref, k. 21)
Zarządzeniem nr 884/25/IX/R z dnia 28 stycznia 2025 roku w sprawie ustalenia stawek czynszu za najem garaży gminnych, gruntów gminnych zabudowanych garażami stanowiącymi własność Gminy M. G. oraz opłat za korzystanie z tych nieruchomości Prezydent Miasta G. wprowadził nowe stawki czynszu za najem garaży i gruntów gminnych w I. i II. strefie zgodnie z załącznikiem nr 1. Zgodnie z treścią tego zarządzenia stawka czynszu netto w II. strefie – w której leży garaż użytkowany przez powódkę – za najem gruntów gminnych zabudowanych garażami wynosi 4,50 zł/m 2 netto.
(dowód: zarządzenie Prezydenta Miasta G. nr 884/25/IX/R z dnia 28 stycznia 2025 r. wraz z załącznikami, k. 22-25)
Pismem z dnia 14 lutego 2025 roku pozwana zawiadomiła S. Ż. o zmianie wysokości stawki stanowiącej podstawę wymiaru czynszu najmu miesięcznego i ustaliła nową wysokość czynszu na kwotę 91,88 zł brutto miesięcznie obowiązującą od dnia 1 maja 2025 roku. Powyższa stawka stanowi iloczyn użytkowanej przez powódkę powierzchni gruntu gminnego (16,60 m 2) oraz nowej stawki netto (4,50 zł/m 2) powiększony o należny podatek VAT w stawce 23 % (17,18 zł).
(dowód: zawiadomienie z dnia 14 lutego 2025 r., k. 8)
Po doręczeniu ww. zawiadomienia powódka zwróciła się do Gminy M. G. o korektę przesłanego wyliczenia zgodnie z warunkami umowy. W odpowiedzi pismem z dnia 19 marca 2025 roku pozwana poinformowała, że kwestie zmiany stawek stanowiących podstawę wymiaru czynszu najmu miesięcznego reguluje § 6 ust. 4 umowy najmu gruntu z dnia 10 stycznia 2014 roku. W korespondencji z pozwaną S. Ż. w dalszym ciągu kwestionowała zasadność dokonanej zmiany wysokości stawki stanowiącej podstawę wymiaru czynszu najmu miesięcznego, stojąc na stanowisku, że kwestie zmiany stawek reguluje § 6 ust. 5 umowy z dnia 10 stycznia 2014 roku, a nie przywoływany przez pozwaną zapis w § 6 ust. 4 umowy. Z kolei, pozwana argumentowała, że § 6 ust. 5 dotyczy jedynie waloryzacji stawek o wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych za rok poprzedni, ogłoszony przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego.
(dowód: pismo powódki z dnia 12 maja 2025r., k. 9, pismo pozwanej z dnia 19 marca 2025r., k. 10, pismo powódki z dnia 2 kwietnia 2025r., k. 11, pismo pozwanej z dnia 10 kwietnia 2025r., k. 12, pismo powódki z dnia 22 kwietnia 2025r., k. 13, pismo pozwanej z dnia 24 kwietnia 2025r., k. 14)
Sąd zważył, co następuje:
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w całości na podstawie dowodów z dokumentów przedłożonych przez strony niniejszego postępowania.
W ocenie Sądu brak było jakichkolwiek podstaw do kwestionowania wiarygodności i mocy dowodowej dokumentów powołanych w ustaleniach stanu faktycznego. Zważyć bowiem należało, że autentyczność ww. dokumentów nie była kwestionowana przez żadną ze stron, zaś Sąd z urzędu nie doszukał się żadnych okoliczności mogących wzbudzać wątpliwości co do wiarygodności przedmiotowych dokumentów, w szczególności nie dostrzegł żadnych śladów podrobienia, przerobienia czy innej ingerencji.
W niniejszej sprawie powódka domagała się ustalenia, że podwyżka czynszu dokonana przez pozwaną Gminę M. G. pismem z dnia 14 lutego 2025 roku ze skutkiem na dzień 1 maja 2025 roku za najem gruntu zabudowanego garażem nr (...) położonego w G. przy ul. (...) jest niezgodna z zapisami obowiązującej umowy najmu gruntu (...). Podstawę prawną tak sformułowanego powództwa stanowił przepis art. 189 k.p.c., który stanowi, że powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Zważyć należy, iż powództwo o ustalenie stosunku prawnego lub prawa może być uwzględnione wtedy, gdy spełnione są łącznie dwie przesłanki merytoryczne: interes prawny w żądaniu udzielenia ochrony prawnej przez wydanie wyroku ustalającego oraz istnienie określonego stosunku prawnego lub prawa. Pierwsza z tych przesłanek warunkuje określony skutek tego powództwa, decydując o dopuszczalności badania i ustalania prawdziwości twierdzeń powoda. Wykazanie zaś istnienia drugiej z tych przesłanek decyduje o kwestii zasadności powództwa (zob. wyrok SN z 27 czerwca 2001 r., II CKN 898/00, L.). Obie te przesłanki musi wykazać powód (zgodnie z zasadą ciężaru dowodu wynikającą z art. 6 k.c.) (zob. T. Szanciło (red.), Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Art. 1–458 16. Tom I, wyd. 2, 2023).
Przechodząc do szczegółowych rozważań należy wskazać, że uzasadniając swoje roszczenie powódka powoływała się na brak podstawy prawnej do zmiany stawki czynszu, twierdząc, że w świetle postanowień umowy stron możliwa jest wyłącznie rewaloryzacja czynszu, a nie zmiana stawki tej opłaty. S. Ż. wskazywała, że § 6 ust. 5 umowy przewiduje, że czynsz będzie rewaloryzowany na dzień pierwszego lutego każdego roku, o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłoszony przez Prezesa GUS-u. Natomiast, umowa stron nie przewiduje żadnej innej podstawy zmiany wysokości czynszu. Zdaniem powódki taką podstawą w szczególności nie jest § 6 ust. 4 umowy najmu wedle którego zmiana stawek stanowiących podstawę wymiaru czynszu najmu miesięcznego nie wymaga aneksu do umowy. Jak zauważyła, wcześniej pozwana nie zmieniała czynszu mimo że Prezydent Miasta G. kilkukrotnie zmieniał wysokość stawek czynszu w drodze zarządzeń. W ocenie powódki zapisy umowy powinny być interpretowane jednakowo na każdy moment trwającego stosunku prawnego. Poza tym, powódka zwróciła uwagę, że w analogicznym przypadku dotyczącym innej umowy stron, której przedmiotem również był grunt gminny zabudowany garażem, Gmina M. G. zaproponowała zawarcie aneksu zmieniającego zapis o zmianie stawki czynszu i nie dokonała zmiany wysokości czynszu w drodze jednostronnego oświadczenia woli. Pozwana odpierała zarzuty strony powodowej powołując się na możliwość zmiany stawki czynszu na mocy przepisu art. 685 1 k.c. Podkreślić należy, iż w doktrynie dopuszcza się możliwość kwestionowania zasadności podwyżki objętej wypowiedzeniem dokonanym przez wynajmującego poprzez powództwo o "ustalenie nieistnienia uprawnienia wynajmującego do pobierania czynszu w podwyższonej wysokości" na podstawie art. 189 k.p.c. (zob. E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 12, 2025).
Po wnikliwym rozważeniu stanowisk stron Sąd doszedł do przekonania, że na uwzględnienie zasługuje argumentacja przedstawiona przez stronę pozwaną. Jak wskazano powyżej, strony łączyła umowa najmu, której przedmiotem był garaż posadowiony na gminnym gruncie. Zgodnie ze stanowiskiem doktryny garaż ten należy kwalifikować jako lokal w rozumieniu przepisów o najmie lokali. W literaturze wskazuje się bowiem, że oprócz lokali w znaczeniu przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy o własności lokali, lokalem w rozumieniu KC są inne jeszcze pomieszczenia, tzn. przestrzenie wydzielone ścianami w obiekcie budowlanym. Obiekt ten nie musi być trwale z gruntem związany (np. lokalem może być pomieszczenie w kiosku czy baraku umieszczonym na gruncie). Z pewnością lokalem są też nie spełniające warunków samodzielności w rozumieniu art. 2 ust. 2 WłLokU pomieszczenia służące do prowadzenia działalności gospodarczej lub zaspokajania innych niż mieszkaniowe potrzeb korzystających z nich osób, w tym także garaże (zob. W. Borysiak (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 33, 2024). Taka kwalifikacja garażu jako lokalu w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego przesądza o tym, że do najmu tego typu pomieszczeń będą znajdowały przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące najmu lokali. Jednym z takich przepisów jest art. 685 1 k.c., który stanowi, że wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Przytoczony przepis ma charakter dyspozytywny (zob. W. Borysiak (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 33, 2024). W judykaturze wskazuje się co prawda, że poprzez wprowadzenie do umowy najmu klauzuli waloryzacyjnej, wynajmujący pośrednio zgadza się ograniczyć swoje generalne uprawnienie do jednostronnego podwyższania czynszu wynikające z art. 685[1] k.c., do zakresu uzgodnionej waloryzacji. Gdyby bowiem wynajmujący miał uprawnienie to zachować w pełnym zakresie, wówczas określenie zasad waloryzacji czynszu byłoby zbędne (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 21 sierpnia 2014 r. I ACa 654/14, L.), niemniej w rozpatrywanym przypadku klauzula waloryzacyjna przewidziana w § 6 ust. 5 umowy nie wyłącza ani nie ogranicza możliwości zmiany stawki czynszu. Powyższy wniosek Sąd opiera na tym, iż w § 6 ust. 4 umowy wprost wskazano na możliwość zmiany stawek stanowiących podstawę wymiaru czynszu najmu. Zdaniem Sądu nie można inaczej interpretować powyższych zapisów umownych aniżeli w ten sposób, że poza waloryzacją wynajmujący może również dokonać w trakcie trwania stosunku najmu zmiany stawek czynszu, co wynika również z tego, że stawki te są określane przez organ wykonawczy samorządu terytorialnego tj. Prezydenta Miasta G. w formie zarządzenia. Za taką interpretacją ww. zapisów umownych przemawia również fakt, że na wysokość stawek czynszu – poza samym wskaźnikiem inflacji – wpływają rozmaite inne czynniki rynkowe. Takie okoliczności jak rozbudowa infrastruktury, zmiana charakteru otoczenia mogą znacząco wpływać na ceny najmu nieruchomości. Powyższe jest tym bardziej uzasadnione, że przez wiele lat trwania niniejszego stosunku najmu inflacja utrzymywała się na dość niskim poziomie. Zdaniem Sądu powódka miałaby rację, gdyby w umowie widniał jedynie sam § 6 ust. 5 (tj. nie było ust. 4). Wówczas można byłoby uznać, że zamieszczenie w umowie klauzuli waloryzacyjnej wyłączyło uprawnienie wynajmującego wynikające z przepisu art. 685 1 k.c. Natomiast, przy zamieszczeniu w treści umowy zapisu, który jednoznacznie wskazuje możliwość zmiany stawki czynszu, taka interpretacja jest niemożliwa do pogodzenia z literalnym brzmieniem umowy. Wyłączenie prawa pozwanej do zmiany stawki – przy takim brzmieniu zapisów umownych - pozostawałoby w sprzeczności z charakterem stosunku prawnego najmu, a także prowadziłoby do znacznego ograniczenia uprawnień wynajmującego jako właściciela nieruchomości, który zawiera umowę najmu przede wszystkim w celu uzyskiwania dochodu z przedmiotu najmu.
Przesądziwszy powyższe należy wskazać, że w okolicznościach niniejszej sprawy nie sposób uznać, że brak akceptacji podwyższenia stawki doprowadził do rozwiązania umowy. W doktrynie wskazuje się, że w razie skorzystania przez wynajmującego z uprawnienia wynikającego z art. 685 1 k.c. najemca ma kilka możliwości. Po pierwsze, może zaaprobować podwyżkę czynszu, co może uczynić milcząco lub wyraźnie, a co skutkuje obowiązkiem uiszczania czynszu w zmienionej wysokości po upływie okresu wypowiedzenia. Po drugie, może zgodzić się na podwyżkę czynszu, ale nie w wysokości wynikającej z wypowiedzenia. Najemca może bowiem chcieć utrzymania stosunku najmu, ale podwyżkę uważa za wygórowaną czy wręcz dokonaną w celu szykany. W takim przypadku, najemca może uiszczać czynsz w poprzedniej wysokości lub w wysokości wynikającej z częściowego uwzględnienia podwyżki. Najemca może jednak wykazać inicjatywę i wytoczyć powództwo o ustalenie (art. 189 k.p.c.) "nieistnienia podwyżki" w całości lub w części. Wyrok sądowy ma charakter deklaratoryjny, a więc nie zmienia wysokości czynszu. Po trzecie, najemca może nie zgodzić się na wyższy czynsz, a wówczas umowa najmu wygasa wraz z upływem miesięcznego okresu wypowiedzenia (zob. W. Borysiak (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 33, 2024). W niniejszej sprawie niewątpliwie mamy do czynienia z drugim przypadkiem. Najemczyni bez wątpienia chce dalszego utrzymania stosunku prawnego.
Dalej, w ocenie Sądu, nie ma podstaw, aby uznać, że podwyższenie czynszu było sprzeczne z prawem. W zakresie najmu lokali użytkowych czy konkretniej garaży nie istnieją żadne przepisy, które – jak w przypadku lokali mieszkalnych – ograniczałyby możliwość podwyższania wysokości czynszu, przewidując jakieś limity. Jak wskazuje się w doktrynie uwzględniając treść art. 77 k.c., oświadczenie wynajmującego powinno mieć ono taką formę, jaką strony umowy najmu przewidziały w celu jej zawarcia (zob. M. Załucki (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 4, 2024). Zgodnie z treścią § 11 umowy wszystkie zmiany jej postanowień wymagały formy pisemnej pod rygorem nieważności. Bezspornie pozwana dochowała takiej formy. Zważyć bowiem należy, iż nowa stawka czynszu została ustalona na podstawie Zarządzenia Prezydenta Miasta G. z dnia 28 stycznia 2025 roku, a powódka o zmianie wysokości stawki stanowiącej podstawę wymiaru czynszu najmu miesięcznego została zawiadomiona przez wynajmującego pismem z dnia 14 lutego 2025 roku i jednocześnie została poinformowana o tym, że nowa wysokość czynszu obowiązuje od 1 maja 2025 roku. W ocenie Sądu dokonane przez pozwaną wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu nie pozostaje także w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego. Nowa stawka czynszu najmu gruntu dalece odbiega od stawki rynkowej. Grunt zabudowany boksem garażowym wynajmowany przez powódkę ma powierzchnię 16,60 m 2, natomiast czynsz najmu wynosi obecnie 91,88 zł, a więc znacząco mniej niż rynkowy czynsz najmu garażu w podobnej lokalizacji i o podobnym metrażu, wynoszący co najmniej kilkaset złotych. Ponadto powódka zawarła umowę w 2014 roku na czas nieoznaczony, zatem powinna spodziewać się, że na przestrzeni lat stawki czynszu ulegną zmianie. W ocenie Sądu brak jest także podstaw do przyjęcia, że pozwana nie mogła skorzystać z prawa do podwyższenia wysokości czynszu najmu, skoro nie skorzystała z tego prawa w 2017 roku. Przepis art. 685 1 k.c. daje wynajmującemu lokal uprawnienie do jednostronnego podwyższenia czynszu. A zatem stanowi wyjątek od zasady swobody umów, przyznając wynajmującemu możliwość jednostronnej zmiany przedmiotowo istotnego postanowienia umownego. To jednostronne oświadczenie woli wynajmującego nie wymaga zgody ze strony najemcy (zob. M. Załucki (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 4, 2024).
W związku z powyższym, uznając, że powódka złożyła skuteczne oświadczenie o podwyższeniu czynszu najmu, na mocy art. 189 k.p.c. a contrario w zw. z art. 685 1 k.c. Sąd uznał, że podwyżka wysokości czynszu najmu gruntu zabudowanego garażem nr (...) położonego w G. przy ul. (...), była zasadna w całości, co skutkowało oddaleniem powództwa.
O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. i zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu zasądził od powódki na rzecz pozwanej kwotę 90 zł z tytułu wynagrodzenia kwalifikowanego pełnomocnika w osobie radcy prawnego w stawce minimalnej na podstawie § 2 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych. Na podstawie art. 98 §1 1 k.p.c. od zasądzonej kwoty Sąd zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.