Wyrok z 15 grudnia 2025, sygn. I C 232/24

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 grudnia 2025 r.

Sąd Rejonowy w Brodnicy- I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 10 grudnia 2025 r. w M.

na rozprawie

sprawy z powództwa S. K., R. V., P. K. (2), A. V.

przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością spółce komandytowej z siedzibą w M.

o zapłatę

1.  zasądza od pozwanej na rzecz powodów łącznie kwotę 14.000,00 zł (czternaście tysięcy złotych) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia 1 lipca 2023 r. do dnia zapłaty,

2.  oddala powództwo w pozostałej części,

3.  zasądza od pozwanej na rzecz powodów łącznie kwotę 4.367,00 zł (cztery tysiące trzysta sześćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku do dnia zapłaty.

/Sędzia/

S. V.

Sygn. akt I C 232/24

UZASADNIENIE

Powodowie A. V. i R. V. oraz P. K. (1) i S. K. złożyli do tutejszego Sądu pozew przeciwko (...) sp. z o.o. sp. k. w M. o zapłatę kwoty 14.000,00 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia 01.07.2023 r. oraz kosztów postępowania.

W uzasadnieniu wskazali, że w dniu 04.03.2021 r. zawarli z pozwanym umowę rezerwacyjną lokalu mieszkalnego w M., w związku z czym uiścili zadatek w wysokości 7.000,00 zł. Następnie pozwany poinformował ich, że z uwagi na brak pozwolenia na budowę, nie będzie możliwa realizacja umowy i zaproponował inny lokal w innym budynku ze wskazaniem innego terminu realizacji lub odstąpienie od umowy. Powodowie odstąpili od umowy i wezwali pozwanego do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Poinformowali następnie o odstąpieniu od umowy i ponowili wezwanie do zapłaty, jednakże pozwany nie zareagował na nie ( k. 2 – 4).

W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie na jego rzecz kosztów procesu. Potwierdził zawarcie umowy i wpłatę opłaty rezerwacyjnej. Wskazał, że w jego ocenie nie można uznać, ażeby do niezrealizowania umowy doszło z jego winy, zaś pismo powodów należy traktować jako jednostronne odstąpienie od umowy. Nie było ponadto podstaw do odstąpienia od umowy, albowiem nie było wyznaczonego terminu podpisania aktu notarialnego. Wskazał, że brak jest zatem podstaw do zwrotu jakichkolwiek środków ( k. 34 – 35).

W toku sprawy strony co do zasady podtrzymały uprzednio zajęte stanowiska, wzajemnie przeczyły swoim twierdzeniom i nie udało się polubownie zakończyć sporu ( k. 58 – 60 i 83v).

Sąd ustalił, co następuje:

W dniu 04.03.2021 r. strony po przeprowadzeniu negocjacji zawarły umowę rezerwacyjną, w ramach której powodowie zarezerwowali lokal nr (...) o pow. 25,31 m ² w planowanym budynku w M. przy ul(...) wraz z miejscem postojowym i wiatą zasilenia 230 V, za łączną cenę 146.674,00 zł brutto.

W ramach umowy powodowie uiścili kwotę 7.000 zł tytułem opłaty rezerwacyjnej, która miała się stać zadatkiem w rozumieniu k.c., z chwilą zawarcia umowy deweloperskiej lub złożenia pisemnego oświadczenia o zamiarze kupna lokalu. Tego samego dnia złożono oświadczenie o tejże treści.

W dniu 05.03.2021 r. dokonali wpłaty 7.000 zł. Umowa rezerwacyjna regulowała obowiązki i prawa stron, jednakże co najistotniejsze w sprawie, termin zawarcia aktu notarialnego sprzedaży lokalu ustalono do dnia 30.06.2023 r., zaś w przypadku nie przystąpienia przez wykonawcę w tymże terminie mogło stanowić podstawę odstąpienia od umowy przez powodów. W takim wypadku pozwany miał zwrócić powodom wniesione środki wraz z oprocentowaniem oraz podwójną kwotę zadatku. Wskazać należy, że w zakresie nieuregulowanym zastosowanie miały mieć przepisy k.c.

Dowód:

protokół negocjacji – k. 10

umowa – k. 11 - 15

oświadczenie – k. 16

potwierdzenie zapłaty – k. 17

Pozwany miał problem z uzyskaniem pozwolenia na budowę i w dniu 14.04.2023 r. zaproponował odstąpienie od umowy ze zwrotem środków bądź oczekiwanie na pozwolenie na budowę albo zamianę na inny lokal w innym budynku.

Pismem z 23.06.2023 r. powodowie złożyli oświadczenie o odstąpieniu od umowy z przyczyn leżących po stronie pozwanego, wnosząc o zwrot uiszczonych zadatków w dwukrotnej wysokości. W dniu 21.08.2023 r. skierowali do pozwanego wezwanie do zapłaty. Pismem z 13.09.2023 r. pozwany zaproponował zwrot zadatku jedynie w wysokości wpłaconej.

Dowód:

- wydruki email – k. 18 – 19 akt

- oświadczenie o odstąpieniu – k. 20 - 22 akt

- wezwanie do zapłaty – k. 23 - 24 akt

- odpowiedź – k. 25 akt

Powyższy stan faktyczny został ustalony w oparciu o przedłożone przez strony dokumenty oraz ich kopie. Dowody te wzajemnie się uzupełniały tworząc logiczną całość, pozwalając na poczynienie powyższych ustaleń faktycznych. Wskazać należy, że okoliczności samego zawarcia umowy, a także wpłacenia zadatku nie były przez pozwanego kwestionowane. W gruncie rzeczy spór sprowadzał się do tego, czy w sprawie były przesłanki do odstąpienia od umowy, a jeżeli tak to czy i w jakiej wysokości winien nastąpić zwrot wpłaconych przez powodów pieniędzy.

Sąd zważył, co następuje:

Strony łączyła umowa rezerwacyjna sprzedaży lokalu mieszkalnego. Umowy tego typu regulują przepisy ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tj. z dnia 21 marca 2024 r. Dz.U. z 2024 r. poz. 695), która zastąpiła ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Wskazać należy, że na dzień zawarcia umowy łączącej strony umowa rezerwacyjna nie istniała jako odrębny typ umowy, to jednak stosownie do przepisów intertemporalnych wspomnianej nowej ustawy, zastosowanie w sprawie mają nowe przepisy. Niezależnie od powyższego, zastosowanie w sprawie mają także zapisy umowy łączącej strony i k.c.

Instytucję umowy rezerwacyjnej regulują przepisy art. 29 – 34 ww. ustawy. Zgodnie z art. 29 ust. 1 i 2 ww. ustawy, umowa deweloperska albo umowa, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub art. 3 albo art. 4, może być poprzedzona zawarciem umowy rezerwacyjnej; mowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper, o którym mowa w art. 4, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną dalej "rezerwującym", której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Stosownie do art. 32 ust. 3 ww. ustawy opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej albo umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub art. 3 albo art. 4. Zgodnie natomiast z art. 34 ust. 1 pkt 2 oraz ust. 2 i 3 ww. ustawy opłata rezerwacyjna, o której mowa w art. 32 ust. 1, jest niezwłocznie zwracana rezerwującemu w przypadku, gdy deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper, o którym mowa w art. 4, nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej; W przypadku gdy umowa, o której mowa w art. 3 albo art. 4, została poprzedzona umową rezerwacyjną, a deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości, opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości; W przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości.

Wskazać także należy, że z treści samej umowy łączącej strony wynikało, iż opłata rezerwacyjna miała zostać zaliczona na poczet ceny lokalu, zaś z chwilą zawarcia umowy deweloperskiej lub złożenia pisemnego oświadczenia o zamiarze kupna lokalu miała się stać zadatkiem w rozumieniu art. 394 k.c. (co wynikało z § 1 ust. 4 umowy). W dniu zawarcia umowy powodowie złożyli takowe oświadczenie, a zatem uiszczona kwota 7.000 zł stała się zadatkiem.

Stosownie do art. 394 § 1 k.c., w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Wskazać należy, że stosownie do § 4 ust. 8 umowy, termin zawarcia umowy sprzedaży lokalu wyznaczono do dnia 30.06.2023 r. Stosownie natomiast do § 4 ust. 10 umowy w przypadku nie przystąpienia przez pozwanego do podpisania aktu w tymże terminie mogło stanowić podstawę do odstąpienia od umowy przez powodów. W takim wypadku pozwany miał zwrócić powodom wniesione środki wraz z odsetkami oraz podwójną kwotę wniesionego zadatku w terminie od daty przekazania oświadczenia o odstąpieniu od umowy.

Do zawarcia umowy nie doszło, albowiem jak wynika z przedłożonych dokumentów oraz twierdzeń pozwanego, nie otrzymał on pozwolenia na budowę w spodziewanym terminie i doszło by do znacznego opóźnienia w realizacji inwestycji. W wiadomości email z 14.04.2023 r. zaproponował odstąpienie od umowy ze zwrotem środków bądź oczekiwanie na pozwolenie na budowę albo zamianę na inny lokal w innym budynku – w odpowiedzi na co powodowie odstąpili od umowy z przyczyn leżących po stronie pozwanego i wezwali go do zwrotu podwójnego zadatku. Pozwany natomiast odmawiał wskazując, że nie ponosi on winy za zaistniałą sytuację.

Wskazać należy, że w ocenie Sądu w realiach niniejszej sprawy pomiędzy deweloperem – czyli przedsiębiorcą, a konsumentami, pozwanego obowiązują wyższe standardy i wymogi, jako podmiotu profesjonalnego.

Po stronie dewelopera spoczywa m.in. obowiązek pozyskania pozwolenia na budowę i niewątpliwie to on ponosi ryzyko związane z ewentualnym nieuzyskaniem takowego. Wskazać należy, że termin zawarcia umowy sprzedaży był stosunkowo odległy (ponad dwa lata od zawarcia umowy). Pozwany jako przedsiębiorca i deweloper powinien był zatem poczynić takie kroki, ażeby pozwolenie na budowę uzyskać w racjonalnym terminie. O braku pozwolenia i konieczności dalszego oczekiwania poinformował powodów dopiero w kwietniu 2023 r. a zatem dwa lata po zawarciu umowy. W ocenie Sądu okoliczności związane z nieuzyskaniem pozwolenia na budową w terminie niewątpliwie obciążają zatem pozwanego. Pozwany z resztą sam alternatywnie zaproponował powodom czekanie albo zmianę lokalu albo odstąpienie od umowy. Zdawał sobie zatem sprawę, że to okoliczności leżące po jego stronie.

To z winy pozwanego nie doszło do zawarcia umowy i tym samym powodowie mieli prawo odstąpić od umowy, a w konsekwencji żądać zwrotu zadatku. Twierdzenia i zarzuty pozwanego są natomiast gołosłowne i nie mogą zasługiwać na uwzględnienie.

Stosownie do art. 353 ¹ k.c., strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Umowa była prawidłowa i ważna, zatem wiązała strony w całości. Wskazać należy, że o ile na dzień zawarcia umowy rezerwacyjnej nie obowiązywała jeszcze wspomniana ustawa, to niewątpliwie w ramach tzw. zasady swobody umów strony ukształtowały w sposób opisany powyżej umowę łączącą strony, która w ocenie Sądu była ważna i wiązała strony w całości. Twierdzenia i zarzuty pozwanego są natomiast gołosłowne i nie mogą zasługiwać na uwzględnienie.

Roszczenie zasługiwało zatem na uwzględnienie w całości, wobec czego Sąd zasądził żądaną kwotę wraz z odsetkami, o czym orzekł w punkcie pierwszym wyroku. O odsetkach Sąd orzekł w oparciu o art. 481 § 1 i 2 k.c.

Tożsame roszczenie zostało również prawomocnie rozstrzygnięcie na korzyść powodów wyrokiem Sądu Rejonowego w Brodnicy z 14 marca 2025 r. w spawie I C 231(...)24. Apelacja strony pozwanej została oddalona
(VIII Ca 466/25).

Orzeczenie o kosztach w punkcie drugim sentencji wyroku Sąd oparł o treść art. 98 k.p.c., uznając pozwanego za stronę przegrywającą proces w całości i zasądzając od niego na rzecz powodów łącznie kwotę 4.367 zł tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami, na którą składały się 3.600 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa prawnego powodów, 750 zł tytułem zwrotu uiszczonej opłaty sądowej od pozwu i 17 zł tytułem zwrotu uiszczonej opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

/Sędzia/

/S. V./