Wyrok z 22 grudnia 2025, sygn. I1 C 709/23

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 22 grudnia 2025 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: sędzia Małgorzata Żelewska

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 22 grudnia 2025 roku w G.

sprawy z powództwa S. S.

przeciwko Gminie M. G.

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanej Gminy M. G. na rzecz powoda S. S. kwotę 2.810,75 (dwa tysiące osiemset dziesięć złotych siedemdziesiąt pięć groszy) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 25 maja 2023 roku do dnia zapłaty,

II.  oddala powództwo w pozostałym zakresie,

III.  zasądza od pozwanej Gminy M. G. na rzecz powoda S. S. kwotę 808,84 zł (osiemset osiem złotych osiemdziesiąt cztery grosze) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty tytułem zwrotu kosztów procesu,

IV.  nakazuje ściągnąć od powoda S. S. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 1.158,12 zł (jeden tysiąc sto pięćdziesiąt osiem złotych i dwanaście groszy) tytułem kosztów sądowych wyłożonych tymczasowo przez Skarb Państwa,

V.  nakazuje ściągnąć od pozwanej Gminy M. G. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 1.254,74 zł (jeden tysiąc dwieście pięćdziesiąt cztery złote i siedemdziesiąt cztery grosze) tytułem kosztów sądowych wyłożonych tymczasowo przez Skarb Państwa.

Sygnatura akt I 1 C 709/23

Uzasadnienie wyroku z dnia 22 grudnia 2025 roku

Powód S. S. wniósł pozew przeciwko Gminie M. G. o zapłatę kwoty 5.399,42 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od następujących kwot:

- 1.799,81 zł od dnia 16 lutego 2023r. do dnia zapłaty,

- 3.599,61 zł od dnia 7 marca 2023r. do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, że jest jedynym właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w G.. Wyrokiem z dnia 25 stycznia 2022 roku Sąd Rejonowy w Gdyni orzekł o eksmisji B. K. i D. B. z ww. lokalu, jednocześnie przyznając im prawo do lokalu socjalnego. Osoby te nie dokonują na rzecz powoda żadnych płatności za korzystanie z lokalu. Pismem z dnia 6 lutego 2023 roku powód wystąpił do Gminy z wezwaniem złożenia ww. osobom niezwłocznie oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego oraz do zapłaty odszkodowania w kwocie 21.600 zł za okres od wydania wyroku eksmisyjnego oraz kwoty 3.599,61 zł za każdy kolejny miesiąc. W odpowiedzi, pozwana wskazała, że wypłata odszkodowania może nastąpić wyłącznie na podstawie prawomocnego wyroku sądu. Jako podstawę swojego roszczenia powód wskazał art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów w zw. z art. 417 k.c. W niniejszej sprawie powód dochodzi roszczenia za okres od 16 lutego do 31 marca 2023 roku w kwocie 2.700 zł oraz opłat związanych z najmem za ten sam okres w kwocie 2.699,42 zł.

(pozew, k. 3-7)

Pozwana Gmina M. G. wniosła o oddalenie powództwa w całości. Pozwana przyznała, że nie dostarczyła uprawnionym lokalu socjalnego, lecz zarzuciła, że powód nie udowodnił, że osoby uprawnione do otrzymania tego lokalu nie wyprowadziły się i nadal zajmują sporny lokal. Pozwana zarzuciła też nieudowodnienie roszczenia o odszkodowanie stanowiącego rzeczywistą stratę. Jak wskazała opłaty mają charakter zaliczkowy i po upływie okresu rozliczeniowego są każdorazowo korygowane, natomiast powód nie przedłożył żadnych dokumentów, z których wynikałyby faktyczne wartości poniesionych opłat eksploatacyjnych. W ocenie pozwanej całkowicie niewiarygodna wydaje się np. kwota za podgrzanie wody w wysokości 941,38 zł miesięcznie oraz za zimną wodę w kwocie 323,97 zł. Pozwana podniosła też, że powód nie wykazał, że dokonał płatności na rzecz (...), a tym samym poniósł jakąkolwiek szkodę. Gmina wskazała, że wymiar opłat eksploatacyjnych dotyczy też wymiaru opłat, które niezależnie od wynajmu obciążają właścicieli i nie mogą być przerzucone na najemców. Pozwana zakwestionowała wysokość wskazanego w pozwie czynszu, wskazując, że powód nie wykazał, że w okresie objętym żądaniem pozwu zawarłby umowę najmu, a tym bardziej we wskazanej wysokości. Pozwana podniosła również, że powód nie wskazał nawet jak jest stan techniczny i standard lokalu. Nadto, powód nie wykazał, że w ogóle próbował dochodzić należności od użytkujących lokal na drodze postępowania sądowego i egzekucyjnego, a zaniechanie powoda w tym względzie może stanowić jego przyczynienie do powstania szkody. Z kolei, w odniesieniu do roszczenia o odsetki, pozwana wskazała, że winny być one zasądzone ewentualnie od dnia wyrokowania.

(odpowiedź na pozew, k. 30-33)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powód S. S. jest właścicielem stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego nr (...) położonego przy ul. (...) w G., dla którego Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą nr (...).

(dowód: wydruk aktualnego stanu księgi wieczystej nr (...), k. 12-13)

Przedmiotowy lokal został zakupiony przez powoda w celach inwestycyjnych. W 2023 roku powód mieszkał wraz z partnerką w G..

(dowód: przesłuchanie powoda, płyta CD k. 81)

Wyrokiem z dnia 25 stycznia 2022 roku wydanym w sprawie o sygnaturze akt I C 1228/18 Sąd Rejonowy w Gdyni nakazał B. K. i D. B., aby opuścili, opróżnili i wydali powodowi ww. lokal mieszkalny nr (...) w G. przy ul. (...) (punkt 1.), a także ustalił, że nie przysługuje im prawo do lokalu socjalnego (punkt 2.) i wstrzymał wykonanie eksmisji do czasu przedstawienia im oferty najmu lokalu socjalnego przez Gminę M. G. (punkt 3.).

Wyrokiem z dnia 9 stycznia 2023 roku wydanym w sprawie o sygnaturze akt XVI Ca 585/22 Sąd Okręgowy w Gdańsku oddalił apelację powoda, na skutek czego wyrok Sądu I. instancji uprawomocnił się.

(dowód: wyrok z dnia 25 stycznia 2023r., k. 14, wyrok z dnia 9 stycznia 2023r., k. 15)

W przedmiotowym lokalu nadal zamieszkują B. K. i D. B.. Mieszkanie nie było remontowane od około 20 lat. Lokal był kilkukrotnie zalany przez sąsiadów, występuje grzyb. W lokalu są plastikowe okna, lokatorzy wymienili wannę, toaletę, kuchenkę gazową i krany.

(dowód: zeznania świadka B. K., płyta CD k. 81, zeznania świadka D. B., płyta CD k. 81)

Od momentu wydania wyroku eksmisyjnego B. K. i D. B. nie dokonywali na rzecz powoda płatności za korzystanie z lokalu, ani też żadnych opłat na rzecz spółdzielni mieszkaniowej. W okresie objętym żądaniem pozwu w lokalu nie było zamontowanych pomierników ciepła, natomiast były założone wodomierze zimnej i ciepłej wody. Na żądanie powoda była lokatorka zrezygnowała z akwarium o pojemności 60 l, w którym wodę zmieniała z częstotliwością jednego – dwóch tygodni. Powód nigdy nie wzywał ich do zapłaty opłat eksploatacyjnych.

Byli lokatorzy utrzymują się z renty socjalnej w kwocie 1.000 zł, emerytury w kwocie 2.100 zł. Ze świadczeń obojga lokatorów prowadzona jest egzekucja komornicza, w ramach której łącznie jest ściągana kwota około 1.000 zł. Nadto, spłacają kredyt w P..

(dowód: zeznania świadka B. K., płyta CD k. 81, zeznania świadka D. B., płyta CD k. 81)

Pismem z dnia 6 lutego 2023 roku powód – reprezentowany przez zawodowego pełnomocnika – wezwał Gminę M. G. do niezwłocznego wykonania wyroku poprzez przedstawienie B. K. i D. B. oferty pisemnej zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Jednocześnie, powód wezwał pozwaną do zapłaty kwoty 21.600 zł tytułem odszkodowania w terminie 7 dni od doręczenia wezwania, a także zapłaty kwoty 3.599,61 zł za każdy kolejny miesiąc począwszy od 1 lutego 2023 roku do 5. dnia każdego miesiąca. Przedmiotowe wezwanie zostało doręczone pozwanej w dniu 8 lutego 2023 roku.

(dowód: wezwanie z dnia 6 lutego 2023r., k. 20-21 wraz z dowodem nadania, k. 21 oraz wydrukiem z portalu śledzenia przesyłek Poczty Polskiej S.A., k. 22)

W odpowiedzi, pismem z dnia 14 lutego 2023 roku pozwana poinformowała pozwanego, że dotąd nie został złożony wniosek o wszczęcie postępowania zmierzającego do przedstawienia oferty najmu lokalu socjalnego (nie dołączono kopii prawomocnego wyroku eksmisyjnego), a także wskazała, że odszkodowanie z tytułu niewywiązania się z obowiązku przedstawienia oferty najmu lokalu socjalnego może być wypłacone wyłącznie na podstawie ugody lub prawomocnego wyroku sądu.

(dowód: pismo pozwanej z dnia 14 lutego 2023r., k. 23)

W okresie objętym żądaniem pozwu (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa im. (...) w G. obciążyła powoda zaliczkami z tytułu opłat eksploatacyjnych w następującej wysokości: 1.799,61 zł za miesiąc luty 2023 roku oraz 1.643,22 zł za miesiąc marzec 2023 roku. W okresie od stycznia 2023 roku do kwietnia 2023 roku z tytułu rozliczenia mediów dostarczonych do ww. lokalu odnotowano nadwyżkę w łącznej wysokości 3.416,71 zł, w tym z tytułu: rozliczenia zimnej wody i kanalizacji w kwocie 725,49 zł, podgrzania wody w kwocie 2.688,42 zł oraz energii elektrycznej w kwocie 2,80 zł, a także niedobór z tytułu rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania opłata stała.

(dowód: kartoteka finansowa, k. 47, zawiadomienia o wysokości opłat, k. 48-54)

Opłaty na rzecz spółdzielni mieszkaniowej zostały w całości zapłacone przez powoda.

(dowód: przesłuchanie powoda, płyta CD k. 81)

W okresie od 16 lutego 2023 roku do 31 marca 2023 roku z tytułu najmu lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w G. powód mógłby uzyskać czynsz w łącznej kwocie 1.630 zł.

(dowód: pisemna opinia biegłej sądowej z zakresu szacowania nieruchomości M. S., k. 104-127 wraz z pisemnymi opiniami uzupełniającymi, k. 154-156, 189-192)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, dowodu z zeznań świadków B. K. i D. B., dowodu z przesłuchania powoda, a także dowodu z opinii biegłej sądowej z zakresu szacowania nieruchomości.

Oceniając zebrany w niniejszej sprawie materiał dowodowy należy wskazać, że Sąd nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania prawdziwości i wiarygodności dokumentów powołanych w ustaleniach stanu faktycznego. Zważyć należy, iż dokumenty w postaci wyroków wydanych w sprawie o eksmisję stanowią dokumenty urzędowe w rozumieniu art. 244 k.p.c. i w związku z tym korzystają z domniemań autentyczności i zgodności z prawdą wyrażonych w nim oświadczeń, czego w toku niniejszego postępowania żadna ze stron nie zdołała wzruszyć. Nadto, dokonując ustaleń faktycznych w niniejszej sprawie Sąd oparł się także na dowodach z dokumentów prywatnych w postaci zawiadomień o wysokości opłat, rozliczeń mediów, kartotek finansowych, potwierdzeń wpłaty oraz korespondencji wymienianej pomiędzy stronami, które również nie budziły wątpliwości co ich autentyczności czy też pochodzenia wyrażonych w nich oświadczeń woli. Podkreślić należy, iż dokumenty związane z rozliczeniem opłat eksploatacyjnych czy opłat za korzystanie z mediów zostały wytworzone przez spółdzielnię mieszkaniową, a więc osobę trzecią, stąd nie żadnych podstaw, by przyjąć, że zostały one wytworzone jedynie na potrzeby niniejszego postępowania cywilnego.

Ponadto, ustalenia faktyczne w niniejszej sprawie Sąd poczynił na podstawie dowodu z zeznań świadków B. K., D. B. oraz powoda w zakresie dotyczącym zamieszkiwania byłych lokatorów w przedmiotowym lokalu w okresie objętym żądaniem pozwu, stanu lokalu, a także nieponoszenia przez nich opłat za korzystanie z lokalu. W powyższym zakresie Sąd ocenił zeznania wymienionych jako szczere, zbieżne ze sobą i niesprzeczne z innymi dowodami zebranymi w niniejszej sprawie. Sąd dał również wiarę zeznaniom powoda odnośnie zamiaru wynajęcia lokalu zajmowanego przez byłych lokatorów. Zważyć bowiem należy, iż w okresie objętym żądaniem pozwu powód miał zaspokojone potrzeby mieszkaniowe, a zatem wysoce prawdopodobne jest, że w przypadku odzyskania władztwa nad spornym lokalem nie zamieszkiwałby w nim, lecz czerpał pożytki, aby choć częściowo odzyskać koszty poniesione z utrzymaniem lokalu w związku z zamieszkiwaniem w nim osób trzecich.

Ostatecznie brak było podstaw do odmowy wiary i mocy dowodowej pisemnej opinii przestawionej przez biegłą sądową M. S.. Zdaniem Sądu przedmiotowa opinia stanowi pełnowartościowy na okoliczność możliwego do uzyskania przez powoda czynszu najmu w okresie objętym żądaniem pozwu, została bowiem sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednią wiedzę fachową z dziedziny szacowania nieruchomości i czynszów, jest jasna, logiczna i wewnętrznie niesprzeczna, zaś wnioski końcowe są kategoryczne, zostały dobrze uzasadnione i nie budzą żadnych wątpliwości w świetle zasad doświadczenia życiowego czy wiedzy powszechnej. Ponadto, w opiniach uzupełniających biegła odniosła się w sposób rzeczowy, logiczny i przekonujący do wszystkich zarzutów podniesionych przez stronę pozwaną i w konsekwencji obroniła opinię. Wyjaśniając motywy, jakimi Sąd kierował się uznając opinię za prawidłową, należy na wstępie zaznaczyć, iż główny zarzut strony pozwanej sprowadzał się do kwestionowania możliwości wynajęcia lokalu z uwagi na jego zły stan techniczny i niski standard. Zdaniem pozwanej na rynku nie ma ofert najmu lokali o tak złym stanie. Odnosząc się do tego zarzutu biegła M. S. wyjaśniła, że co prawda oferty dotyczące lokali o niskim stanie technicznym nie są dostępne na portalach ogłoszeniowych, lecz nie oznacza to, że nie istnieje rynek najmu takich mieszkań. Jak wskazała biegła istnieje segment rynku, który jest nieobecny na portalach ogłoszeniowych, gdzie są oferowane lokale podobne jak lokal powoda za znacznie niższe stawki. Rynek najmu takich lokali istnieje, zaś stawki czynszu są stawkami rynkowymi adekwatnymi do ich standardu. Zdaniem Sądu należy całkowicie podzielić stanowisko biegłej. Istnieje bowiem całkiem spore grono osób o niskich dochodach czy znajdujących się w złej sytuacji finansowej (np. z uwagi na duże zadłużenie), które nie mogą liczyć na lokal komunalny czy socjalny (np. z uwagi na nieznaczne przekroczenie progów dochodowych czy długi czas oczekiwania), stąd dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych szukają mieszkań o niskim standardzie. Jest to o tyle zrozumiałe, że stawki czynszu – wskazywane w ogólnodostępnych ofertach – w ostatnich latach znacznie wzrosły. Znamienne, że niektóre lokale socjalne znajdujące się w zasobach pozwanej mają zbliżony standard, co sporny lokal, a jednak mieszkają w nich ludzie, a pozwana pobiera z tego tytułu nawet świadczenia pieniężne. Przedmiotowy lokal spełnia podstawowe wymogi umożliwiające zamieszkanie. Jest wyposażony we wszystkie niezbędne instalacje, zapewniające dostęp do mediów. Biegła przyjęła w opinii znacznie niższą stawkę czynszu niż w przypadku ofert ogólnodostępnych o dobrym czy średnim stanie, zredukowaną aż o 50 %. Powyższe wyjaśnienia biegłej nie wzbudziły żadnych wątpliwości Sądu w świetle zasad doświadczenia życiowego, logicznego rozumowania, czy wiedzy powszechnej. Tym samym opinia ta stanowiła podstawowy dowód, na którym Sąd oparł ustalenia faktyczne w zakresie dotyczącym wysokości szkody w postaci lucrum cessans.

Swoje roszczenie powód wywodził z przepisów art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz.U. z 2023 r. poz. 725 ze zm.) w zw. z art. 417 k.c. Zgodnie z art. 18 ust. 5 ww. ustawy jeżeli osobie uprawnionej do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu na mocy wyroku gmina nie dostarczyła lokalu, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 2019 r. poz. 1145 i 1495), natomiast w myśl art. 417 k.c. za szkodę wyrządzoną przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej ponosi odpowiedzialność Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego lub inna osoba prawna wykonująca tę władzę z mocy prawa. Przesłankami odpowiedzialności gminy stosownie do treści art. 417 k.c. są: powstanie szkody, fakt jej wyrządzenia przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej oraz związek przyczynowy pomiędzy zdarzeniem a powstaniem szkody (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 9 kwietnia 2019 r., V ACa 130/18, L.).

Przechodząc do oceny roszczenia powoda pod kątem przesłanek określonych w przepisie art. 417 k.c. należy wskazać, że pozwana Gmina M. G. nie kwestionowała tego, że w spornym okresie nie przedstawiła byłym lokatorom B. K. i D. B. oferty najmu lokalu socjalnego, nadto z zeznań świadków jednoznacznie wynikało, że w tym czasie byli lokatorzy w sposób wyłączny korzystali z lokalu mieszkalnego, którego dotyczyło orzeczenie w przedmiocie eksmisji. W świetle powyższego nie budzi wątpliwości Sądu, że powód jako właściciel lokalu nie mógł wykonywać w stosunku do zajmowanej przez osoby eksmitowane nieruchomości wszystkich uprawnień, jakie przysługują mu na podstawie ww. prawa własności, w szczególności nie mógł wynająć tego lokalu i czerpać z tego tytułu pożytków cywilnych. Brak możliwości wykonywania uprawnień wynikających z powyższego prawa w stosunku do ww. nieruchomości spowodowany był wyłącznie brakiem dostarczenia byłemu lokatorowi lokalu socjalnego. Powód nie mógł bowiem samowolnie usunąć tych osób z lokalu, z uwagi na treść orzeczenia eksmisyjnego. Wobec powyższego zachowanie pozwanej Gminy należało co do zasady uznać za bezprawne zaniechanie, gdyż zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o ochronie lokatorów (...) obowiązek dostarczenia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Zatem jest to obowiązek bezwzględny nałożony na gminę przez ustawodawcę. Dlatego, należało uznać, iż co do zasady, pozwana odpowiada za szkodę, spowodowaną nie dostarczeniem lokalu socjalnego eksmitowanemu lokatorowi, jaką ponosi właściciel z uwagi na niemożność swobodnego dysponowania należącym do niego lokalem. Już samo nie przedstawienie przez pozwaną oferty umowy najmu lokalu socjalnego, tj. nie wykonanie przez Gminę jej ustawowego obowiązku, stanowi zaniechanie w rozumieniu art. 417 § 1 k.c. i taki pogląd należy uznać za ugruntowany w orzecznictwie sądów powszechnych i Sądu Najwyższego. W wyroku z 18 lutego 2004r., V CK 253/03, L., Sąd Najwyższy stwierdził bowiem, że odpowiedzialność gminy nie jest uzależniona od wykazania winy, przeciwnie, podstawą roszczenia odszkodowawczego jest sam fakt niedostarczenia lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku sądowego. Z kolei w postanowieniu z dnia 25 czerwca 2008r., III CZP 46/08, Biuletyn SN 2008/6, Sąd Najwyższy wskazał, że „treść art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie lokatorów (...) jest jednoznaczna. Stanowi on, że jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze od gminy, na podstawie art. 417 k.c. Stwierdzenie, że roszczenie odszkodowawcze przysługuje na podstawie art. 417 k.c. oznacza, iż brak jakichkolwiek przesłanek do wprowadzenia ograniczeń w zakresie stosowania tego przepisu, a w konsekwencji do stosowania art. 361 k.c.

Zważyć należy, iż zarzuty strony pozwanej dotyczące nieudowodniania faktu zamieszkiwania byłych lokatorów w przedmiotowym lokalu okazały się całkowicie chybione. B. K. i D. B. potwierdzili bowiem, że od wydania wyroku eksmisyjnego nieprzerwanie zamieszkują w przedmiotowym lokalu mieszkalnym przy ul. (...), uniemożliwiając powodowi realizację uprawnień wynikających z prawa własności, w tym w szczególności pobierania pożytków cywilnych. Nadto, świadkowie przyznali, że nie ponoszą żadnych kosztów związanych z utrzymaniem lokalu, w tym nie płacą opłat eksploatacyjnych, jak również odszkodowania na rzecz powoda.

Zważyć należy, iż broniąc się przed żądaniem pozwu, strona pozwana zarzuciła powodowi, że swoim zachowaniem przyczynił się do zwiększenia szkody, albowiem zaniechał dochodzenia naprawienia szkody od osób zajmujących lokal. Pozwana argumentowała, że na gminie ciąży obowiązek jedynie pokrycia właścicielowi różnicy pomiędzy wysokością należnego na podstawie art. 18 ust. 1 odszkodowania a odszkodowaniem uiszczonym przez byłego lokatora. W ocenie Sądu zarzut ten był bezzasadny. Jak bowiem wskazuje się w orzecznictwie odpowiedzialność odszkodowawcza gminy, za niedostarczenie lokalu socjalnego osobie, zajmującej bez tytułu prawnego lokal osoby trzeciej, oraz odpowiedzialność osoby zajmującej lokal bez tytułu prawnego, względem której wstrzymano wykonanie orzeczenia eksmisyjnego do czasu dostarczenia przez gminę lokalu socjalnego, jest niezależna i oparta na odmiennych przesłankach. Nie ma więc charakteru subsydiarnego (zob. wyrok SN z 19 czerwca 2008r., V CSK 31/08, OSNC – Zb. dodatkowy 2009, Nr A, poz. 16; wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 8 sierpnia 2017r., I ACa 346/17, L.). Z powyższego judykatu w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że powód nie miał obowiązku uprzedniego dochodzenia należności z tytułu utraconych korzyści od byłych lokatorów. Dalej, należy wskazać, że w orzecznictwie wskazuje się, że w myśl art. 18 ust. 5 OchrLokU – właściciel może dochodzić od gminy odszkodowania, które będzie rekompensować nieuzyskanie przez niego czynszu rynkowego. Zgodnie z ogólnymi zasadami odszkodowawczymi musi jednak udowodnić wysokość czynszu rynkowego, jaką mógłby uzyskać. Dochodzenie samej tylko różnicy, o której mowa w art. 18 ust. 3a zd. 2 OchrLokU, jest bardziej automatyczne. Nie można art. 18 ust. 3a zd. 2 OchrLokU rozumieć w ten sposób, że ogranicza on zakres odszkodowania, którego właściciel może dochodzić od gminy na podstawie art. 18 ust. 5 OchrLokU, ponieważ byłoby to niezgodne z Konstytucją RP (zob. B. Lackoroński (red.), Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, wyd. 13, 2024). Powyższy pogląd należy w pełni podzielić.

Wyjaśniwszy powyższe należy przejść do omówienia poszczególnych roszczeń zgłoszonych w niniejszej sprawie przez powoda. W niniejszym postępowaniu powód domagał się przede wszystkim zasądzenia kwoty 2.700 zł z tytułu czynszu, jaki mógłby uzyskać wynajmując sporny lokal przy ul. (...) w okresie od 16 lutego do 31 marca 2023 roku. Podkreślić należy, iż w przypadku dochodzenia naprawienia szkody o charakterze nie osiągniętego zysku (lucrum cessans) koniecznym jest wykazanie przez właściciela nieruchomości, że w przypadku, gdyby jego lokal, nie był zajmowany przez osoby prawomocnie eksmitowane, uzyskałby z tytułu jego najmu dochód w wysokości kwoty dochodzonej w pozwie. Zważyć przy tym należy, iż według poglądów zawartych w orzecznictwie, ustalenie szkody w postaci utraconych korzyści ma zawsze charakter hipotetyczny, gdyż polega na przyjęciu, na podstawie okoliczności, które wystąpiły po okresie spodziewanych korzyści, że korzyść w okresie poprzednim zostałaby osiągnięta. Jednakże utrata korzyści musi być przez żądającego odszkodowania udowodniona (art. 6 k.c.). Wprawdzie nie w sensie uzyskania co do tego pewności, ale z tak dużym prawdopodobieństwem, że uzasadnia ono w świetle doświadczenia życiowego przyjęcie, że utrata korzyści rzeczywiście nastąpiła (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 2001r., IV CKN 119/01, LEX nr 52751; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 2001r., IV CKN 382/00, LEX nr 52543). Ustalenie szkody w postaci utraconych korzyści ma wprawdzie charakter hipotetyczny, ale szkoda taka musi być przez osobę poszkodowaną wykazana z tak dużym prawdopodobieństwem, że uzasadnia ono w świetle doświadczenia życiowego przyjęcie, iż utrata korzyści rzeczywiście nastąpiła (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 stycznia 1999r., III CKN 133/98, LEX nr 1213618, wyrok Sąd Najwyższego z dnia Z dnia 3 października 1979r., II CR 304/79, OSNC 1980/9/164). W innym orzeczeniu z dnia 26 stycznia 2005r., V CK 426/04, LEX nr 147221 SN podniósł, iż wykazanie szkody w postaci lucrum cessans z natury rzeczy ma charakter hipotetyczny. Nie sprzeciwia się to przyjęciu, że szkoda rzeczywiście powstała, jeżeli zostanie udowodnione tak duże prawdopodobieństwo osiągnięcia korzyści majątkowej przez poszkodowanego, że rozsądnie rzecz oceniając można stwierdzić, iż poszkodowany na pewno uzyskałby korzyść, gdyby nie wystąpiło zdarzenie, w związku z którym ten skutek był niemożliwy. Podobnie przyjął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 18 października 2000r., V CKN 111/00, LEX nr 52740, wskazując, iż przepis art. 361 § 2 k.c. w części dotyczącej utraconych korzyści wymaga przyjęcia hipotetycznego przebiegu zdarzeń i ustalenia wysokiego prawdopodobieństwa utraty korzyści. Ustawodawca nie wskazał bliższych kryteriów budowania tych hipotez, pozostawiając je wiedzy i doświadczeniu życiowemu składu orzekającego, stosowanym odpowiednio do okoliczności sprawy. Biorąc powyższe okoliczności pod rozwagę podkreślić należy, iż rzeczą strony powodowej było w niniejszej sprawie uprawdopodobnienie okoliczności, które w normalnym toku rzeczy doprowadziłyby do uzyskania utraconej korzyści. Nie wystarczy zatem, że strona powoła się na ogólną możliwość uzyskania korzyści – tj. brak możliwości dysponowania swoją własnością, gdyż w świetle powyższych rozważań powinna ona wykazać, że możliwość uzyskania utraconych korzyści (czynszu najmu) była realna w konkretnej sytuacji.

W niniejszym postępowaniu spór pomiędzy stronami dotyczył zarówno tego, czy w razie opuszczenia lokalu przez osoby eksmitowane po uprawomocnieniu wyroku eksmisyjnego powód w ogóle zamierzał tenże lokal wynająć, czy istniała realna możliwość jego wynajęcia z uwagi na stan techniczny, jak również czy możliwe było uzyskanie czynszu w żądanej przez powoda wysokości. Zdaniem Sądu powód zdołał w sposób dostateczny wykazać, że w razie opuszczenia mieszkania przez B. K. i D. B. wynająłby sporny lokal. Jak wynika z zeznań powoda w okresie objętym sporem powód miał zaspokojone potrzeby mieszkaniowe, tzn. mieszkał w lokalu stanowiącym własność jego partnerki. Zważywszy, iż immanentną cechą konkubinatu jest wspólne zamieszkiwanie, nie sposób przyjąć, że powód opuściłby partnerkę i osiadł w spornym lokalu. Z kolei, z uwagi na stan tego lokalu należałoby wykluczyć możliwość zamieszkania w nim przez obojga partnerów, tym bardziej, że posiadają o wiele lepsze warunki mieszkaniowe w innym miejscu. Poza tym, należało dać wiarę powodowi, że wobec długoletniego kredytowania byłych lokatorów, ponoszenia opłat, które winne były pokryć osoby korzystające z lokalu, powód chciałby wreszcie uzyskać jakiś dochód z tego lokalu. Jeśli natomiast chodzi o kwestię możliwości wynajmu tego lokalu w takim stanie, w jakim się obecnie znajduje, to kwestię tę omówiono przy okazji oceny wiarygodności opinii biegłej.

Mając zatem na względzie powyższe kryteria Sąd ustalił wysokość utraconych przez powoda dochodów z tytułu czynszu najmu we wskazanym powyżej okresie z uwzględnieniem złego stanu mieszkania na podstawie opinii biegłej sądowej. Z wyliczeń biegłej wynika, że za okres od 16 lutego do 31 marca 2023 roku powód mógłby uzyskać czynsz w kwocie 1.630 zł, w tym 520 zł za luty i 1.110 zł za marzec.

Strona powodowa dochodziła również zapłaty odszkodowania w postaci straty, stanowiącej równowartość zapłaconych opłat eksploatacyjnych. Nie budzi wątpliwości, że straty wynikające z niemożliwości uzyskania czynszu najmu i straty będące następstwem konieczności ponoszenia przez samego właściciela opłat za korzystanie z lokalu obejmujących, np. należności za wodę, energię elektryczną i ogrzewanie mieszkania, mogą pozostawać w normalnym związku przyczynowym (art. 361 § 1 k.c.) z zaniechaniem wypełnienia przez gminę obowiązku dostarczenia takiej osobie lokalu socjalnego (zob. uchwała SN z 16 maja 2012 r., III CZP 12/12, OSNC 2012, Nr 12, poz. 138). W świetle powyższego należy stwierdzić, że szkoda właściciela może polegać na poniesieniu wydatków związanych z używaniem lokalu przez byłego lokatora (zob. K. Osajda (red. serii), B. Lackoroński (red. tomu), Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz. Wyd. 10, Warszawa 2022). Strata właściciela lokalu spowodowana nieuiszczaniem przez lokatora opłat za używanie lokalu mieszkalnego pozostaje w normalnym związku przyczynowym z zaniechaniem wypełnienia przez gminę obowiązku dostarczenia takiej osobie lokalu socjalnego i podlega rekompensacie na gruncie art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2018r. poz. 1234 ze zm.), który wprowadza zasadę pełnego odszkodowania (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 20 września 2017r., I ACa 473/17, L.). Zgodnie z art. 6 k.c. ciężar wykazania szkody w postaci damnum emergens spoczywał na stronie powodowej.

W odniesieniu do tego roszczenia pozwana przede wszystkim podniosła, że wyliczona przez powoda suma zaliczek za miesiące luty i marzec 2023 roku w kwocie 2.699,42 zł powinna zostać skorygowana o faktyczne zużycie mediów. Sąd w pełni podziela stanowisko Gminy. W orzecznictwie wskazuje się, że w systemie zaliczkowego rozliczania mediów skarżąca ponosi szkodę w każdym miesiącu, jednakże dopiero z datą dokonania odczytów liczników uzyskuje wiedzę o wysokości poniesionej szkody, a tym samym o wysokości należnego jej odszkodowania z tytułu korzystania z mediów przez byłych najemców, wobec który wydano orzeczenia nakazując ich eksmisję (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 28 stycznia 2021 r., I ACa 935/19, LEX nr 3244560). W świetle przytoczonych wcześniej rozważań skoro strata to rzeczywisty uszczerbek, to przy określeniu tego uszczerbku należy uwzględnić kwotę zapłaconą za faktycznie zużyte media, a nie koszty szacunkowe zakładające jedynie pewne prognozowane zużycie. Zważyć należy, iż dokonując rozliczenia mediów za okres od stycznia 2023 roku do kwietnia 2023 roku stwierdzono nadwyżkę w kwocie 3.416,71 zł, na co składały się nadwyżki z tytułu zimnej wody i kanalizacji 725,49 zł, a także nadwyżka z tytułu podgrzania wody 2.688,42 zł oraz energii elektrycznej 2,80 zł. Przyjmując równomierne zużycie mediów w powyższym okresie, na jeden dzień przypada nadwyżka w wysokości 28,47 zł (3.416,71 zł – 0,09 zł)/ 120). Mając na względzie, że zaliczka za miesiąc luty 2023 wynosiła 1.799,61 zł, to proporcjonalnie za 13 dni tego miesiąca opłata za eksploatację powinna wynieść 835,53 zł (1.799,61 zł / 28 * 13). Pomniejszając tę kwotę o nadwyżkę wyliczoną proporcjonalnie za 13 dni otrzymujemy kwotę 465,42 zł (835,53 zł – (13 * 28,47 zł)). Analogicznie należało rozliczyć zaliczkę za miesiąc marzec w kwocie 1.643,22 zł. W tym przypadku – przy uwzględnieniu faktycznego zużycia mediów – należało przyjąć kwotę 760,65 zł (1.643,22 zł – (31 * 28,47 zł). Nadto, należało również rozliczyć nadwyżkę z tytułu rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania za okres od 21 września 2022r. do 18 maja 2023r. w opłacie zmiennej CO w kwocie 246,02 zł. Uwzględniając liczbę dni w okresie, którego dotyczyło rozliczenie, a także równomierne zużycie, na jeden dzień przypadała kwota 1,03 zł (246,02 zł / 239 dni). A zatem za 13 dni lutego opłaty eksploatacyjne powinny wynieść: 452,03 zł (465,42 zł – (13 * 1,03 zł)). Analogicznie za marzec należała się kwota 728,72 zł (760,65 zł – 31 * 1,03 zł)). W związku z powyższym rzeczywistą stratę poniesioną przez powoda z tytułu rozliczenia mediów należało określić na kwotę 1.180,75 zł.

Mając zatem powyższe na względzie, na podstawie art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego w zw. z art. 417 k.c. Sąd zasądził od pozwanej Gminy M. G. na rzecz powoda kwotę 2 810,75 zł, stanowiącą sumę utraconego dochodu (1.630 zł) oraz rzeczywistej straty (1.180,75 zł). Od powyższej kwoty, na podstawie art. 481 § 1 i 2 k.c., Sąd zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia 25 maja 2023 roku do dnia zapłaty. Podkreślić należy, iż zobowiązanie wynikające z odpowiedzialności odszkodowawczej z tytułu niedostarczenia lokali socjalnych ma charakter bezterminowy. Zgodnie z art. 455 k.c. dłużnik zobowiązania bezterminowego powinien spełnić świadczenie niezwłocznie po wezwaniu przez wierzyciela do wykonania zobowiązania. Oznacza to, że po dojściu do wiadomości dłużnika wezwania wierzyciela do spełnienie świadczenia, ma on obowiązek spełnienia tego świadczenia i powinien to uczynić niezwłocznie (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22 stycznia 2019r., V ACa 583/17, LEX nr 2631089). Zważyć należy, iż przed wytoczeniem powództwa powód wezwał pozwaną do zapłaty roszczeń odszkodowawczych na przyszłość. Zostało ono doręczone pozwanej w dniu 8 lutego 2023 roku, a więc jeszcze przed nadejściem okresu, którego dotyczyło roszczenie. W tej dacie nie była jeszcze znana faktyczna wysokość szkody. Roszczenie co do wysokości zostało sprecyzowane dopiero w pozwie. Zatem Sąd przyjął wymagalność roszczenia dopiero od dnia następującego po doręczeniu pozwu, co nastąpiło w dniu 24 maja 2023 roku.

W pozostałym zakresie, na mocy ww. przepisów a contrario, powództwo podlegało oddaleniu.

O kosztach procesu Sąd orzekł na mocy art. 100 k.p.c. i rozliczył je stosunkowo, uznając, że powód wygrał niniejszy spór w 52 %, zaś pozwana w 48 %. Na poniesione przez powoda koszty składały się: opłata sądowa od pozwu (400 zł), opłata za czynności zawodowego pełnomocnika będącego radcą prawnym w stawce minimalnej zgodnie z § 2 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (1.800 zł), opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł) i zaliczka na poczet opinii biegłego (1.000 zł) – łącznie kwota 3.217 zł, z czego zgodnie ze wskazanym powyżej stosunkiem należy mu się zwrot kwoty 1.672,84 zł. Pozwana poniosła natomiast koszty zastępstwa procesowego w kwocie 1.800 zł, z czego przysługuje jej zwrot kwoty 864 zł. Zatem po skompensowaniu stronie powodowej należy się od pozwanej zwrot kwoty 808,84 zł. Nadto, na podstawie art. 98 § 1 ¹ k.p.c. od powyższych kwot Sąd zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

Natomiast, na podstawie art. 100 k.p.c. w zw. art. 5 ust. 3, art. 8 ust.1 i art. 83 i 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych Sąd nakazał ściągnąć od stron na rzecz Sądu Rejonowego – Skarbu Państwa w G. nieuiszczone koszty wynagrodzenia biegłego, które zostały tymczasowo wypłacone ze Skarbu Państwa w stosunku w jakim strony uległy w sporze. Łączna wysokość kosztów opinii biegłego wyłożonych przez Skarb Państwa wynosiła 2.412,97 złotych. Zatem stosownie do wskazanego powyżej stosunku w jakim strony uległy w niniejszej sprawie powód winien pokryć te wydatki do kwoty 1.158,12 złotych. Natomiast, strona pozwana winna ponieść ww. wydatek do kwoty 1.254,74 złotych.