Wyrok z 6 lutego 2026, sygn. I C 176/24

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 lutego 2026 r.

Sąd Rejonowy w Golubiu-Dobrzyniu I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	sędzia Krzysztof Rogalewicz
Protokolant:	sekretarz sądowy Agnieszka Malinowska-Sobotka

po rozpoznaniu w dniu 23 stycznia 2026 r. w (...)

sprawy z powództwa X. L., P. L. (2)

przeciwko

przeciwko T. I.

o eksmisję

1.  nakazuje pozwanemu T. I. opuszczenie i opróżnienie z rzeczy lokalu mieszkalnego położonego w miejscowości (...), gmina (...), dla którego prowadzona jest (...) i wydanie go powodom X. L. i P. L. (2),

2.  przyznaje pozwanemu T. I. prawo do lokalu socjalnego i wstrzymuje wykonanie opróżnienia lokalu opisanego w punkcie 1 wyroku do czasu złożenia pozwanemu oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego,

3.  zasądza od pozwanego T. I. na rzecz powodów X. L., P. L. (2) kwotę 100,00 zł (sto złotych) tytułem zwrotu części kosztów procesu,

4.  nie obciąża pozwanego T. I. pozostałymi kosztami procesu.

sędzia

Krzysztof Rogalewicz

I C 176/24

UZASADNIENIE

Powodowie X. L. i P. L. (2) wnieśli o nakazanie pozwanemu opuszczenia i opróżnienia lokalu mieszkalnego położonego w (...), gm. (...), oraz o zasądzenie od pozwanego kosztów procesu z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty (pozew – k. 4-5).

Pozwany T. I. wniósł o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powodów kosztów procesu (odpowiedź na pozew – k. 17-21).

Sąd ustalił i zważył, co następuje:

Powodowie X. L. i P. L. (2) są właścicielami lokalu mieszkalnego o powierzchni 66,10 m ², składającego się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki, spiżarni i przedpokoju, położonego w (...). 1, gm. (...), dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr (...).

Poprzednią właścicielką tego lokalu była P. L. (1), matka powoda i teściowa powódki.

P. L. (1) zamieszkiwała w tym lokalu od wielu lat. Lokal ten znajdował się w budynku należącym do Państwowego Gospodarstwa Rolnego w Z.. 5 listopada 1998 roku, umową ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży, nabyła ten lokal na wyłączną własność od Skarbu Państwa – Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa. Należną cenę sprzedaży uiszczała w rocznych ratach.

Przez około 25 lat P. L. (1) mieszkała wraz ze swoim partnerem życiowym, pozwanym T. I.. Przez ten okres prowadzili wspólne gospodarstwo domowe. Pozwany współuczestniczył w wydatkach związanych z kosztami utrzymaniu mieszkania.

T. I. wielokrotnie rozmawiał z partnerką o tym, aby go „dopisała” do tego mieszkania. Jednak P. L. (1) nie zawarła z pozwanym żadnej umowy dotyczącej przeniesienia na jego rzecz udziału we własności lokalu, o co zabiegał pozwany. Pozwany jest zameldowany w tym lokalu na pobyt stały.

21 maja 2019 roku P. L. (1) zawarła z powodami umowę o dożywocie, przenosząc na rzecz X. L. i P. L. (2) własność lokalu mieszkalnego. W zamian za to powodowie zobowiązali się zapewnić jej dożywotnie utrzymanie, odpowiednią pomoc i opiekę w chorobie oraz wyprawić pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom. Ponadto ustanowili na rzecz P. L. (1) dożywotnią służebność mieszkania, polegającą na prawie korzystania przez uprawnioną z całego lokalu mieszkalnego. W umowie nie ma żadnych zapisów dotyczących T. I.. Umowa została zawarta w szpitalu w (...), gdzie wówczas przebywała P. L. (1). Przed zawarciem umowy notariusz omówiła ze stronami jej treść, wyjaśniając na czym polega umowa i jakie są jej skutki. Zawarta umowa mogła zawierać również ustanowienie służebności na rzecz innej osoby, ale strony umowy nie zwracały się o dokonanie takiego zapisu, w szczególności dotyczącego pozwanego.

T. I. o zawartej umowie dowiedział się po powrocie partnerki ze szpitala. Pominięcie przy zawieraniu umowy o dożywocie zaniepokoiło go. Podejmował kilkakrotnie rozmowy z P. L. (1) i X. L. domagając się gwarancji dożywotniego zamieszkania w lokalu. Pozwany nagrywał te rozmowy, nie informując o tym rozmówców.

W rozmowach tych powód informuje pozwanego, że ustanowienie służebności na jego rzecz spowodowałoby powstanie dodatkowych kosztów, których z braku środków finansowych nie miał możliwości uiścić. Ani on, ani P. L. (1) nie wyjaśniają, pomimo pytań, dlaczego nie zwrócili się w tej sprawie do pozwanego. Oboje deklarują, że T. I. będzie mógł mieszkać w tym lokalu, także po śmierci P. L. (1). Partnerka zapewnia także pozwanego, że powód, jak będzie miał pieniądze, ustanowi służebność na jego rzecz.

P. L. (1) zmarła w 2019 roku. Po jej śmierci pozwany mieszkał w lokalu sam. W okresie od lipca 2019 roku do września 2023 roku ponosił koszty związane z utrzymaniem i korzystaniem z lokalu.

Powodowie mieszkali w D.. Gdy się rozwiedli powód się wyprowadził. W styczniu 2023 roku zamieszkał w (...). 1. Od tego momentu X. L. i T. I. mieszkają razem, przy czym od października 2023 roku wszystkie opłaty związane z lokalem ponosi powód. Przez pewien czas, bez zgody powodów, w mieszkaniu tym wraz z pozwanym mieszkała także nowa partnerka T. I..

Pismem z dnia 4 marca 2024 roku powodowie wezwali pozwanego do opuszczenia i opróżnienia nieruchomości, w związku z jej zajmowaniem bez tytułu prawnego oraz nieuiszczaniem opłat związanych z utrzymaniem lokalu.

T. I. ma 67 lat, jest emerytem utrzymującym się z emerytury. Nie ma tytułu prawnego do żadnego lokalu. W toku procesu wystąpił do gminy o przyznanie innego lokalu, ale lokalu takiego mu nie przyznano,

(odpis kw – k. 9-11, zaświadczenie o zameldowaniu – k. 36, umowa – k. 50-54, zeznania świadków: L. T. – k. 87-88, L. S. – k. 88, nagrania rozmów – k. 28, 74-83, zaświadczenie spółdzielni – k. 22, wezwanie – k. 7, przesłuchanie: powoda – k. 95-96, powódki – k. 96, pozwanego – k. 96-97).

Powodowie X. L. i P. L. (2) wnieśli o nakazanie pozwanemu opuszczenia i opróżnienia lokalu mieszkalnego położonego w (...). 1, z uwagi na zajmowanie go bez tytułu prawnego oraz nieuiszczaniem opłat związanych z utrzymaniem lokalu. Ponadto z pozwanym zamieszkała jego obecna partnerka, na co powodowie nie wyrazili zgody. Zaprzeczyli też twierdzeniom pozwanego, że to on sfinansował wykup mieszkania. Zdaniem powodów, P. L. (1) nie chciała, aby pozwanemu przysługiwał jakikolwiek tytuł prawny do lokalu, zarówno przed zawarciem umowy o dożywocie, jak też w chwili jej zawierania. Powodowie godzili się na czasowe zamieszkanie T. I., ale nigdy nie zobowiązywali się do zapewnienia mu dożywotniego mieszkania. Ponadto zmieniła się ich sytuacja w wyniku rozwodu, powód wyprowadził się od powódki i zamieszkał w Z.. Początkowo poprawne relacje uległy pogorszeniu przez okresowe zamieszkanie u pozwanego jego partnerki i zaprzestanie dokonywania opłat za korzystanie z lokalu (pozew – k. 4-5, pisma – k. 61 i 84, przesłuchanie: powoda – k. 95-96, powódki – k. 96).

Pozwany T. I. wniósł o oddalenie powództwa, twierdząc, że to on sfinansował wykup mieszkania, bo matka powoda nie miała takich środków. Mieszał z P. L. (1) około 30 lat, prowadzili wspólne gospodarstwo domowe. Jego zdaniem, powodowie wykorzystali pobyt matki w szpitalu, aby zawrzeć z nią umowę o dożywocie z pominięciem partnera. X. L. wielokrotnie zapewniał, że pozwany będzie mógł mieszkać dożywotnio w tym lokalu. Żądanie powodów jest, zdaniem pozwanego, naruszeniem zasad współżycia społecznego, z uwagi na ich nieetyczne i nieuczciwe postępowanie (odpowiedź na pozew – k. 17-21, pisma – k. 73-83 i 103, przesłuchanie: pozwanego – k. 96–97).

Gmina (...), zawiadomiona o toczącym się procesie, nie przystąpiła do sprawy.

Zgodnie z treścią art. 222 § 1 Kc właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Przepis ten stanowi podstawę tzw. roszczenia windykacyjnego, będącego jednym z podstawowych instrumentów ochrony prawa własności. Celem tego roszczenia jest przywrócenie właścicielowi faktycznego władztwa nad rzeczą, gdy zostało ono utracone na skutek władania przez inną osobę, której nie przysługuje skuteczny tytuł prawny wobec właściciela. Dla skuteczności tego roszczenia konieczne jest wykazanie przez powoda trzech przesłanek: po pierwsze – że przysługuje mu prawo własności rzeczy, po drugie – że pozwany włada tą rzeczą i po trzecie – że władanie to nie znajduje oparcia w żadnym skutecznym względem właściciela tytule prawnym.

W niniejszej sprawie wszystkie wskazane przesłanki zostały spełnione. Nie ulega wątpliwości, że powodowie są właścicielami nieruchomości – lokalu mieszkalnego położonego w (...), gm. (...), dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr (...). Pozwany natomiast zajmuje częściowo tę nieruchomość i faktycznie nią włada. Jego prawo do korzystania (współkorzystania) z lokalu wynikało uprzednio z decyzji właścicieli aprobujących do 2024 roku taki stan rzeczy. Obecnie władanie to nie znajduje oparcia w żadnym tytule prawnym skutecznym względem właścicieli.

P. L. (1) mieszkała z T. I., jak wynika z ich rozmowy z 2019 roku, 25 lat, prowadząc wspólne gospodarstwo domowe. Już w trakcie wspólnego pożycia, 5 listopada 1998 roku, nabyła na wyłączną własność lokal mieszkalny. Zdaniem sądu pozwany nie wykazał swoich twierdzeń, po zaprzeczeniu przez powodów, o sfinansowaniu zakupu. Znamiennym jest, że jak sam zeznał, pozwany wielokrotnie rozmawiał z partnerką o tym, aby go „dopisała” do tego mieszkania. Jednak P. L. (1), w okresie 21 lat, gdy była właścicielką lokalu, nie zawarła z pozwanym żadnej umowy dotyczącej przeniesienia na jego rzecz udziału we własności lokalu, o co zabiegał pozwany. Nie ustanowiła też na jego rzecz innego prawa, na przykład dożywotniej służebności mieszkania.

Pozwany twierdził, że powodowie wykorzystali pobyt matki w szpitalu aby zawrzeć z nią umowę o dożywocie z pominięciem partnera.

Należy ponownie podkreślić, iż P. L. (1) mieszkała wyłącznie z T. I., który jak sam twierdził nalegał, aby partnerka „dopisała” go do tego mieszkania. Pomimo tych zabiegów nie zrobiła tego. W tej sytuacji sąd podzielił twierdzenia powodów, że nie chciała, aby pozwanemu przysługiwał jakikolwiek tytuł prawny do lokalu, zarówno przed zawarciem umowy o dożywocie, jak też w chwili jej zawierania. Jak zeznała notariusz sporządzająca umowę, omówiła ze stronami jej treść, wyjaśniając na czym polega umowa i jakie są jej skutki. P. L. (1) nie zwracała się o dokonanie zapisu o ustanowienie służebności na rzecz pozwanego.

Pozwany przedstawił transkrypcję nagranych rozmów, w których uczestniczył wraz z P. L. (1) i powodem. W rozmowach tych X. L. i jego matka zapewniają T. I., w ogólnikowych deklaracjach, że będzie mógł mieszkać w tym lokalu nawet po śmierci partnerki. Brak jest jednak jednoznacznych deklaracji, w szczególności ze strony P. L. (1) dotyczących przyczyn nieuwzględnienia pozwanego przy zawieranej umowie. Nie mówi ona nic takiego co wskazywałoby na to, iż wprowadzono ją w błąd czy też nie rozumiała treści umowy lub zmuszano ją do jej zawarcia. Okoliczności te potwierdzają, zdaniem sądu, przedstawioną wyżej konstatację, że zawarła umowę o treści zgodnej z jej wolą. Przez ponad dwadzieścia lat nie zawarła z pozwanym żadnej umowy dotyczącej przeniesienia na jego rzecz udziału we własności lokalu, nie ustanowiła też na jego rzecz dożywotniej służebności mieszkania. Treść umowy o dożywocie, a w zasadzie brak w niej zapisu na rzecz pozwanego, potwierdza wieloletnie, konsekwentne stanowisko P. L. (1) w tym zakresie.

Wypowiedzi powoda i jego matki w nagranych rozmowach zmierzają raczej do uspokojenia niepokojów pozwanego. X. L. wskazuje, że umowa z pozwanym to dodatkowy koszt. Zapewnia, iż nie ma zamiaru wyrzucać T. I. z mieszkania po śmierci matki. Nie zamierza też sprzedawać mieszkania, bo nie może tego zrobić przez pięć lat, ponadto nieruchomość jest obciążona hipoteką. Dodatkowo wspomina o możliwości zawarcia umowy, której warunków jednak bliżej nie przedstawia. Wyraża też obawy, że po śmierci mamy pozwany mógłby wprowadzić do lokalu inną osobę, która miałaby prawo do mieszkania jako domownik uprawnionego pozwanego.

Reasumując, stwierdzić należy, że na powodach ani na podstawie umowy o dożywocie, ani też na podstawie jakichkolwiek wcześniejszych zobowiązań P. L. (1) (których nie wykazano) nie ciąży obowiązek zapewnienia pozwanemu prawa dożywotniego zamieszkania w ich lokalu mieszkalnym położonym w Z..

T. I. twierdził, że X. L. wielokrotnie zapewniał go, że będzie mógł mieszkać dożywotnio w tym lokalu. Jak wskazano wyżej powód rzeczywiście kilkakrotnie wypowiadał się na ten temat. Nie doszło jednak do ustanowienia służebności.

Zgodnie z treścią art. 244 § 1 Kodeksu cywilngo służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności. Jednakże do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości nie stosuje się przepisów o niedopuszczalności warunku lub terminu. Forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia - art. 245 § 1 i 2 Kc. Zatem, aby ustanowić służebność powodowie, jako właściciele, musieliby złożyć stosowne oświadczenie w formie aktu notarialnego. Powodowie takiego oświadczenia nie złożyli.

Ponadto pozwany powołuje się wyłącznie na oświadczenia X. L. co do obciążenia nieruchomości będącej wówczas przedmiotem wspólności ustawowej małżeńskiej powodów.

W myśl treści art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków. Ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka - art. 37 § 2 P..

Niewątpliwie powódka nie wyraziła zgody na obciążenie nieruchomości służebnością. Jak wskazano wyżej, zdaniem sądu, powód nie ustanowił na rzecz pozwanego służebności mieszkania. Nawet gdyby jednak przyjąć, że zobowiązał się umową do obciążenia nieruchomości, umowa taka nie byłaby ważna, wobec braku wymaganej zgody powódki, czy też potwierdzenia umowy.

Po śmierci P. L. (1) w 2019 roku między stronami nie doszło do zawarcia jakiejkolwiek umowy, w szczególności służebności albo najmu. Powodowie godzili się na dalsze zamieszkanie pozwanego w ich mieszkaniu. T. I. do września 2023 roku ponosił jedynie koszty związane z utrzymaniem i korzystaniem z lokalu. Można zatem przyjąć, że pozwany używał nieodpłatnie lokalu na podstawie użyczenia.

Po rozwodzie powód wprowadził się do tego mieszkania. Pozwany zaprzestał płacenia, nawet w części, kosztów eksploatacji lokalu. Ponadto mieszkał w nim wraz ze swoją konkubiną, pomimo braku zgody powodów. Jak sam przyznał, było to powodem powstania konfliktu pomiędzy nim a X. L..

Wówczas powodowie zażądali od pozwanego, aby się wyprowadził.

Na sądzie w sprawach o eksmisję ciąży obowiązek rozważenia czy nakazanie pozwanemu opuszczenia spornego lokalu nie jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego oraz jest proporcjonalne i rozsądne w świetle art. 8 ust. 2 Konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności.

Zgodnie z treścią art. 5 Kc nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. Zdaniem sądu, co do zasady, istnieje możliwość oddalenia roszczenia windykacyjnego na podstawie art. 5 Kc. Możliwość taka może mieć jednak zastosowanie w wyjątkowych wypadkach, oznacza bowiem odmówienie ochrony prawu własności.

Wbrew twierdzeniom pozwanego, żądania powodów, aby opuścił i opróżnił lokal mieszkalny położony w (...), nie można, zdaniem sądu, uznać za naruszenie zasad współżycia społecznego. Jak wskazano wyżej o braku zabezpieczenia w postaci służebności mieszkania (ewentualnej innej formie) przesądziły decyzje P. L. (1). Również ona nie była zobowiązana do zapewnienia swojemu partnerowi mieszkania po jej śmierci. Mogła to zresztą uczynić także sporządzając stosownej treści testament, zamiast zawierać umowę z powodami.

Z drugiej strony T. I. przez ponad trzydzieści lat mieszkał w nie swoim lokalu, nie płacąc z tego tytułu dodatkowych kosztów np. czynszu w przypadku najmu czy też spłaty kredytu w przypadku zakupu.

Dodatkowo zaprzestał dokonywać opłat eksploatacyjnych, przynajmniej w części, gdy w lokalu zamieszkał powód. Uważał także, że ma prawo zamieszkać w tym lokalu z konkubiną, bez zgody powodów. Zeznając narzekał, że wspólne mieszkanie z powodem jest dla niego uciążliwe, bo nie może nikogo przyprowadzić.

Sąd uznał, że spełnione zostały przesłanki do nakazania pozwanemu opuszczenia i opróżnienia lokalu mieszkalnego na podstawie art. 222 § 1 Kc, gdyż zajmuje on lokal bez tytułu prawnego, a powodowie – jako właściciele – mają prawo domagać się jego wydania. Orzeczenie takie w warunkach niniejszej sprawy nie jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego oraz jest proporcjonalne i rozsądne w świetle art. 8 ust. 2 Konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności.

Dlatego nakazał pozwanemu T. I. opuszczenie i opróżnienie z rzeczy lokalu mieszkalnego położonego w miejscowości (...), gmina (...), dla którego prowadzona jest księga (...) i wydanie go powodom X. L. i P. L. (2).

Jednocześnie sąd, działając z urzędu, rozważył kwestię uprawnienia pozwanego do otrzymania lokalu socjalnego zgodnie z art. 14 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 725 ze zm.).

Zgodnie z treścią art. 14 ust. 4 pkt 4 tej ustawy, sąd nie może orzec o braku uprawnienia do lokalu socjalnego wobec emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej.

Dlatego sąd, uznając że pozwany spełnia powyższe kryterium, przyznał T. I. prawo do lokalu socjalnego i wstrzymał wykonanie opróżnienia lokalu opisanego w punkcie pierwszym wyroku do czasu złożenia pozwanemu oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Orzekając o kosztach procesu sąd zastosował przepis art. 102 Kpc w myśl którego w wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami. W konsekwencji zasądził od pozwanego na rzecz powodów, tytułem zwrotu części kosztów procesu, kwotę stu złotych, to jest połowę opłaty od pozwu, nie obciążając T. I. pozostałymi kosztami procesu, w tym kosztami zastępstwa procesowego.

sędzia

Krzysztof Rogalewicz