Wyrok z 12 lutego 2026, sygn. I C 2/25

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 12 lutego 2026 r.

Sąd Rejonowy w Giżycku I Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący: SSR Janusz Supiński

Protokolant: Katarzyna Kucharska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22.01.2026 r.

sprawy z powództwa Gminy F.

przeciwko S. M.

o eksmisję

powództwo oddala.

Sygn. akt I C 2/25

UZASADNIENIE

Powód – Gmina F. – wniósł o nakazanie pozwanemu S. M. opróżnienia lokalu mieszkalnego położonego w F. przy (...) oraz zasądzenie na rzecz pozwanego prawa do innego lokalu mieszkalnego, tj. położonego w F. przy ul. (...). W uzasadnieniu powód podał, iż pozwany w trakcie trwania umowy najmu spornego lokalu wielokrotnie naruszał porządek domowy oraz zakłócał spokój, nadto dopuszczał się działań niebezpiecznych dla całego budynku poprzez samodzielne naprawy pieca oraz wniesienie butli z gazem. Dalej powód wskazał, że przyczyną wypowiedzenia pozwanemu umowy najmu była odmowa udostępnienia lokalu w celu wymiany pieca i to pomimo formalnego zakazu użytkowania tego pieca przez pozwanego. Wreszcie powód dodał, że proponował pozwanemu lokal zamienny, ale pozwany konsekwentnie odmawiał przeprowadzenia się. W efekcie powód, podnosił dalej w uzasadnieniu pozwu, wypowiedział pozwanemu umowę najmu, co oznacza, że pozwany utracił prawo do zajmowania przedmiotowego mieszkania.

Pozwany – S. M. - nie uznał powództwa i wniósł o jego oddalenie. W uzasadnieniu potwierdził wprawdzie, że piec, którym ogrzewa mieszkanie jest uszkodzony i był przez pozwanego naprawiany, ale jednocześnie wskazał, że głównym problemem w zakresie ogrzewania lokalu jest brak izolacji termicznej stropu nad mieszkaniem oraz nieprawidłowa konstrukcja dachu budynku, powodująca swobodny dostęp wiatru i mrozu do poddasza. W powyższej sytuacji – wskazywał pozwany - proponowany przez powoda piec typu „koza” nie ogrzeje lokalu pozwanego, a sam remont pieca nie wymaga wyprowadzenia się pozwanego z mieszkania. Nadto pozwany zakwestionował inne zarzuty stawiane mu przez powoda jako nie polegające na prawdzie.

Sąd ustalił, co następuje:

Właścicielem lokalu mieszkalnego położonego w F. przy (...) o powierzchni 17,72 m ² pozostaje powód Gmina F.. W dniu 06.08.2019r. Gmina F. zawarła z pozwanym S. M. umowę najmu w/w lokalu na czas nieokreślony. Lokal położony jest na poddaszu budynku wielorodzinnego. Nad mieszkaniem pozwanego znajduje się ogólnodostępny strych. Strop pomiędzy lokalem pozwanego a strychem jest drewniany i składa się z jednej warstwy desek, nie zawiera jakiegokolwiek docieplenia lub innej izolacji termicznej. W budynku przeprowadzono w latach minionych remont dachu, w wyniku czego pozostawiono niezabezpieczony odstęp pomiędzy poszyciem dachowym a murłatą, wskutek czego wiatr i mróz ma swobodny dostęp do strychu nad mieszkaniem pozwanego. Lokal pozwanego ogrzewany jest przy pomocy pieca kaflowego, który wykazuje nieszczelność. Pozwany S. M. samodzielnie próbował uszczelnić piec, ale powód podjął decyzję o wymianie pieca na nowy typu „koza”. W ocenie pozwanego proponowany przez powoda piec nie zda egzaminu, wobec czego pozwany konsekwentnie odmawia udzielenia dostępu do mieszkania w celu wymiany pieca.

W dniu 13.02.2024r. powód skierował do pozwanego pismo z propozycją zamiany lokalu zajmowanego przez pozwanego na inny, a powodem tej zamiany miał być remont lokalu pozwanego polegający na wymianie pieca oraz rur doprowadzających wodę do lokalu.

Pismem z 22.02.2024r. pozwany odmówił zamiany lokalu, wskazując, że awaria sieci wodociągowej miała miejsce w piwnicy budynku, a nie w jego lokalu, zaś co do pieca, to podniósł konieczność docieplenia strychu i naprawy samego pieca, co też nie wymaga wyprowadzenia się lokatora.

Pismem z 19.09.2024r. powód wypowiedział pozwanemu umowę najmu, wskazując jako podstawę odmowę udostępnienia lokalu do wymiany pieca oraz dopuszczanie się przez pozwanego uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.

dowód: zeznania pozwanego k 88

odpis k 10-36, 47-52, 62-71

materiał fotograficzny k 53

informacja k 82, 85, 86

Sąd zważył, co następuje:

Bezspornym w sprawie jest ustalony w sprawie stan faktyczny – wynika on bowiem przede wszystkim z dokumentów zalegających w aktach sprawy, nie kwestionowanych przez strony. Na uwagę zasługują również zeznania pozwanego, także nie kwestionowane przez powoda i – co ważniejsze – korespondujące z dokumentami oraz materiałem fotograficznym, obrazującym zarówno sam sporny piec kaflowy, jak i brak docieplenia stropu nad lokalem pozwanego oraz swobodny dostęp świeżego powietrza (w tym wiatru i mrozu) do strychu rzeczonego budynku. Mając na uwadze, że zeznania pozwanego znalazły potwierdzenie w treści dokumentów oraz materiale fotograficznym należało dać wiarę tym zeznaniom i uznać, że mogą one stanowić podstawę orzeczenia w niniejszej sprawie.

Pochylając się nad roszczeniem powoda Sąd dostrzegł przede wszystkim treść wypowiedzenia umowy najmu z dnia 19.09.2024r., w którym to piśmie powód wskazał na podstawę prawną i faktyczną owego wypowiedzenia tj. przepis art. 11 ust 2 ustawy z 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz odmowę pozwanego udostępnienia lokalu do wymiany pieca i dopuszczanie się przez pozwanego uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.

Art. 11 ust. 2 wspomnianej ustawy stanowi, że nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

W kontekście zacytowanego przepisu nie sposób nie zauważyć, że powód nie wskazał w wypowiedzeniu konkretnej podstawy prawnej owego wypowiedzenia, ale można przyjąć, jak się zdaje, że powodowi chodziło o pkt 1 omawianego przepisu, a zatem zaniedbywanie przez pozwanego obowiązków, skutkiem czego jest doprowadzenie do powstania szkód oraz wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.

„Funkcją komentowanego przepisu jest ograniczenie dopuszczalności wypowiedzenia stosunku prawnego będącego źródłem tytułu do odpłatnego używania lokalu, o którym mowa w art. 2 ust. OchrLokU, w porównaniu z zasadami ogólnymi, tj. sytuacją, w której uprawniony w ramach danego typu stosunku prawnego do używania rzeczy nie ma statusu lokatora w rozumieniu OchrLokU. Jako taki przepis ten zawęża więc np. zakres kompetencji wynajmującego do wypowiedzenia umowy najmu w porównaniu z ogólnym zakresem tej kompetencji wynikającym z przepisów KC. Jeśli przedmiotem najmu jest lokal w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 4 OchrLokU, wynajmujący (jako właściciel w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 2 OchrLokU) może wypowiedzieć umowę najmu verba legis "tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5, art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a OchrLokU". Granice kompetencji właściciela (np. wynajmującego czy wydzierżawiającego) do wypowiedzenia zostały więc w komentowanym przepisie zawężone wyłącznie do wypowiedzenia z przyczyn określonych w art. 11 ust. 2-5, art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a i art. 21 ust. 4-4b i 5 OchrLokU. Wypowiedzenie dokonane z innych niż wymienione w tych przepisach przyczyn pozostaje poza zakresem kompetencji właściciela, choćby nawet odwoływało się do przyczyn określonych w przepisach uprawniających do wypowiedzenia danego stosunku prawnego na zasadach ogólnych (stosunku prawnego niebędącego źródłem odpłatnego tytułu lokatora w rozumieniu OchrLokU do używania lokalu). W konsekwencji takie wypowiedzenie pozostaje czynnością prawną bezwzględnie nieważną i nie prowadzi do zakończenia stosunku prawnego, w ramach którego lokatorowi przysługuje uprawnienie do odpłatnego używania lokalu” [tak: P. Machnikowski (red.), Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz [w:] Zobowiązania. Tom V. Przepisy pozakodeksowe. Komentarz, wyd. 1, 2025]. „Właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeśli lokator używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali. Wypowiedzenie umowy na tej podstawie wymaga wcześniejszego pisemnego upomnienia lokatora. Niespełnienie tego wymogu powoduje nieskuteczność wypowiedzenia niezależnie od tego, jak rażąco naganne było i jest zachowanie lokatora. Upomnienie powinno dokładnie określać zachowanie, którego zaniechania domaga się właściciel. Jeśli lokator po otrzymaniu upomnienia dopuszcza się innego zachowania określonego w art. 11 ust. 2 pkt 1 OchrLokU, to konieczne jest kolejne upomnienie, wytykające to właśnie zachowanie (N., Z., Pecyna, Ustawa o ochronie praw lokatorów, s. 137-138). Wypowiedzenie może być skutecznie złożone tylko wtedy, gdy lokator, który otrzymał upomnienie, nie zmienił swojego zachowania wytkniętego w upomnieniu (…) Wymienione w komentowanym przepisie przyczyny polegające na naruszeniu obowiązków związanych z używaniem lokalu (tj. używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem albo zaniedbywanie obowiązków i dopuszczanie do powstania szkód) nawiązują do przypadków wskazanych w art. 667 § 2 KC. Należy jednak zwrócić uwagę na to, że w art. 667 § 2 KC mowa jest o zaniedbywaniu rzeczy do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie. Tymczasem wypowiedzenie na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 1 OchrLokU możliwe jest wtedy, gdy lokator "zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód". W literaturze jeszcze na gruncie art. 32 ust. 1 pkt 1 lit. a NajLokU, który również posługiwał się zwrotem "dopuszczając do powstania szkód", prezentowane było stanowisko, że ustawodawcy chodziło o to samo co w art. 667 § 2 KC (D. (...), Zakończenie, s. 83). Taka rzeczywiście mogła być intencja ustawodawcy, jednak zawarte w art. 11 ust. 2 pkt 1 OchrLokU sformułowanie "dopuszczając do powstania szkód" wymaga powstania szkody, a nie tylko zagrożenia jej powstaniem. Omawianą przesłankę może zatem spełniać naruszenie obowiązków, o których mowa w art. 6b czy art. 10 OchrLokU, jeśli powoduje szkody” [tak: B. Lackoroński (red.), Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, wyd. 13, 2024]. „Niewłaściwe zachowanie najemcy to zachowanie naruszające, przynajmniej pośrednio normy prawne oraz obyczajowe regulujące stosunek najmu - negatywnie wpływające na godne akceptacji interesy osób korzystających z innych lokali w budynku; sposób redakcji omawianego przepisu może świadczyć, że omawiana tu przesłanka wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia dotyczy także sytuacji kiedy nie obowiązuje porządek domowy, albo zdarzenie wykracza poza takie zasady (zob. jednak G. Kozieł, w: A. Kidyba, Komentarz KC, t. 3, 2010, s. 428). W piśmiennictwie akcentuje się konieczność trwałości lub powtarzalności takiego zachowania się najemcy, skoro ustawodawca łączy tę przesłankę ze skutkiem dotyczącym osób korzystających z innych lokali w postaci "uciążliwości" korzystania (zob. H. Ciepła, w: G. Bieniek, Komentarz KC, t. 2, 2011, s. 421; K. Pietrzykowski, w: K. Pietrzykowski, Komentarz KC, t. 2, 2015, art. 685, Nb 2). Jednocześnie jednak niewłaściwe zachowanie może stanowić rażące wykroczenie przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu i wtedy wystarczające jest jednorazowe zachowanie najemcy. Przy czym, w odniesieniu do tej podstawy bez znaczenia jest strona podmiotowa najemcy, w tym możliwość postawienia mu zarzutu działania zawinionego” [tak: E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 12, 2025]. „Nie każde naruszenie porządku domowego przez najemcę uzasadnia wypowiedzenie najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Musi być ono rażące (tzn. ciężkie, poważne i zawinione) lub uporczywe (tzn. powtarzalne lub trwałe, przy czym też wymagać należy w tym przypadku zawinionych zachowań najemcy; podobnie - ale bez wymogu przesłanki winy - V. C., w: C., Komentarz, 2014, art. 685 KC, Nb 3, s. 534). Zachowanie, które czyni korzystanie z innych lokali uciążliwym ma być "niewłaściwe", a więc zawinione, nieuzasadnione okolicznościami, bezprawne (np. niezgodne z udzieloną zgodą na prace remontowe) lub niezgodne ze zwyczajami, dobrymi obyczajami, zasadami współżycia społecznego (por. J. Jezioro, w: Gniewek, Machnikowski, Komentarz, 2016, art. 685 KC, Nb 3, s. 1326). Mimo że ustawodawca nie wprowadza takiego wymogu wprost w odniesieniu do niewłaściwego zachowania, powinno ono być również długotrwałe lub powtarzające się, co wywieść można z istoty uciążliwości (tak H. Ciepła, w: V., Komentarz, 2013, Ks. III, cz. 2, art. 685 KC, Nb 3, s. 441, oraz G. Kozieł, w: C., Komentarz, 2014, art. 685 KC, Nb 5, s. 535, którzy jednak nie wymagają w tym przypadku przesłanki zawinienia, z czym nie można się zgodzić) albo jednorazowe, ale rzeczywiście ciężkie (tak J. Panowicz-Lipska, w: Gutowski, Komentarz, t. II, 2016, art. 685 KC, Nb 1; K. Pietrzykowski, w: Pietrzykowski, Komentarz, 2015, t. II, art. 685 KC, Nb 2, s. 506; natomiast J. Jezioro, w: Gniewek, Machnikowski, Komentarz, 2016, art. 685 KC, Nb 3, s. 1326, nietrafnie przyjmuje, że niewłaściwe zachowanie nie musi być zawinione). Niezawinione zachowania najemcy (nie można mu postawić zarzutu, choćby na poziomie zwykłego niedbalstwa) nie powinny skutkować wypowiedzeniem stosunku najmu. Co prawda, nie chodzi tu o odpowiedzialność odszkodowawczą, ale biorąc pod uwagę sformułowania, jakimi posługuje się ustawodawca ("rażące", "uporczywe", "niewłaściwe"), oraz poważną sankcję, jaka dotyka najemcę, konieczna jest subiektywizacja oceny poszczególnych stanów faktycznych. Zresztą w większości przypadków, uzasadnione stanie się postawienie najemcy zarzutu niewłaściwego, rażącego czy uporczywego zachowania. Obiektywizacja ocen rodzi niebezpieczeństwo utraty tytułu prawnego do lokalu na skutek przypadkowego, choć poważnego, zdarzenia. Przyczynę wypowiedzenia stanowić może nie tylko zachowanie najemcy, ale także osób wspólnie z nim zajmujących lokal (domowników; por. wyr. SN z 7.3.1980 r., IV CR 128/80, OSNCP 1980, Nr 11, poz. 210). Z reguły naruszenie porządku domowego zarazem czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali” [tak: W. Borysiak (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 34, 2025].

Przenosząc powyższe rozważania natury teoretyczno-prawnej na grunt niniejszej sprawy należy przede wszystkim zauważyć, że o ile piec kaflowy, użytkowany w lokalu pozwanego wymaga naprawy, remontu, a może i wymiany (w odniesieniu do czego nie ma sporu pomiędzy stronami), o tyle w toku procesu powód w żaden sposób nie wykazał rzeczywistego stanu technicznego owego paleniska i to w sytuacji, gdy pozwany podnosił zastrzeżenia i do samej konieczności wymiany pieca, i do proponowanego mu nowego systemu ogrzewania, i przede wszystkim do skuteczności całej operacji wymiany źródła ciepła w lokalu pozwanego, a to wobec zupełnej nieszczelności termicznej strychu nad mieszkaniem pozwanego i stropu nad tym lokalem. Nie ulega wątpliwości, że zapewnienie skutecznego ogrzewania w lokalu należy do obowiązków wynajmującego. Jednocześnie jednak należy wyartykułować, że realizacja tego obowiązku nie oznacza dowolności w podejmowanych działaniach, a przede wszystkim decyzja o naprawie, remoncie czy wymianie pieca winna być poprzedzona stosowną ekspertyzą fachowca, zawierającą nie tylko opis usterek, ale również proponowane rozwiązania. To z takiej ekspertyzy, obejmującej nie tylko samo źródło ciepła, ale także okoliczności uboczne, mające bezpośredni wpływ na skuteczność ogrzewania lokalu powinny wynikać racjonalne technicznie i logiczne merytorycznie rozwiązania. W realiach niniejszej sprawy czyli w sytuacji, gdy lokator wielokrotnie zgłaszał problem nie dogrzania mieszkania, wynikający z braku izolacji termicznej stropu nad lokalem oraz hulającego wiatru i mrozu po poddaszu oczywistym jest, że obowiązkiem wynajmującego było w pierwszej kolejności zajęcie się tymi zgłoszeniami oraz znalezienie satysfakcjonującego rozwiązania, a nie poprzestawanie na próbie usunięcia takiego lokatora z lokalu. Tymczasem w toku procesu powód w żaden sposób nie wykazał, a nawet nie usiłował wykazywać, by podejmował jakiekolwiek próby ustalenia przyczyn nie dogrzania lokalu pozwanego tudzież wyeliminowania owych przyczyn, konieczności wymiany pieca zainstalowanego w mieszkaniu pozwanego na inny oraz ewentualnej skuteczności pieca typu „koza” w ogrzewaniu spornego lokum. W takiej sytuacji należało uznać, że wypowiedzenie umowy najmu lokalu dokonane przez powoda wobec pozwanego w oparciu o zarzut braku udostępnienia lokalu nie mogło zyskać aprobaty Sądu. Zupełnie na marginesie wskazać jeszcze trzeba na trzy aspekty. Po pierwsze to kwestia ewentualnej konieczności stałego (bezterminowego) opuszczenia mieszkania przez pozwanego, mająca rzekomo wynikać z zakresu robót związanych z wymianą pieca. W toku procesu, jak już wyżej wspomniano, powód nie zainicjował jakiegokolwiek postępowania dowodowego w kierunku wykazania, że wymiana pieca w lokalu pozwanego jest konieczna i wymaga ostatecznej wyprowadzki lokatora. Nawet jednak bez przeprowadzenia ewentualnego dowodu z opinii stosownego biegłego można stwierdzić, że wymiana pieca (rozebranie pieca kaflowego i montaż pieca typu „koza”) to proces jedno lub parodniowy, a w takim przypadku nie zachodzi potrzeba eksmisji lokatora. Drugim aspektem wartym dostrzeżenia jest zakres uprawnień wynajmującego, prowadzących do wyegzekwowania od najemcy dostępu do lokalu w celu przeprowadzenia stosownych prac. Zakładając bowiem, że jednak powód dysponuje jakimiś dokumentami, potwierdzającymi konieczność wymiany pieca w lokalu pozwanego oraz potwierdzającymi, iż projektowany piec typu „koza” spełniłby pokładane w nim nadzieje w zakresie ogrzania mieszkania pozwanego zauważyć trzeba, że powód mógłby doprowadzić do przeprowadzenia tych prac bez konieczności wypowiadania umowy najmu i eksmitowania pozwanego. Przykładem takich uprawnień jest treść art. 10 ust. 1 ustawy z 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, o czym zresztą powód informował pozwanego i z czego ostatecznie powód nie skorzystał. Trzecim wreszcie aspektem jest kwestia szkód, które powstały w wyniku działania pozwanego, a które to szkody uzasadniałyby wypowiedzenie pozwanemu umowy najmu. Powód nie wskazał, by działania pozwanego doprowadziły do powstania jakiejkolwiek szkody, a to jest warunek sine qua non skutecznego wypowiedzenia umowy najmu na podstawie art. 11 ust. 2 omawianej ustawy.

Przechodząc z kolei do drugiego z zarzutów, stawianych pozwanemu przez powoda i wskazanego w wypowiedzeniu umowy najmu czyli dopuszczania się przez pozwanego uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali zauważyć należy, że zarzut ten nie został w toku procesu w żaden sposób doprecyzowany ani tym bardziej wykazany. Powód nie wskazał bowiem na czym miałoby polegać owo wykraczanie przez pozwanego przeciwko porządkowi domowemu, które w dodatku miałoby czynić uciążliwym korzystanie z innych lokali. Oczywiście Sąd dostrzegł, że powód wskazywał w pismach na etapie przedsądowym, że posiada jakieś informacje, uzyskane rzekomo od organów policyjnych, a dotyczące nagannego zachowania pozwanego, ale podczas postępowania ani nie doprecyzował jakie to informacje i jakie to zachowania pozwanego miałyby być przedmiotem owych informacji, ani tym bardziej tego nie udowodnił. W efekcie powyższego należało uznać omawiane zarzuty za ogólnikowe, gołosłowne i przede wszystkim pozbawione mocy sprawczej, uzasadniającej wypowiedzenie umowy najmu.

Przechodząc do kwestii podstawy faktycznej i prawnej roszczeń powoda należy w pierwszej kolejności wskazać, że zgodnie z art. 222 § 1 kc właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Nie ulega wątpliwości, że powód jest właścicielem spornego mieszkania. Nie ulega też wątpliwości, że pozwany jest najemcą, któremu powód wypowiedział umowę najmu. Skoro jednak owo wypowiedzenie umowy nastąpiło z naruszeniem art. 11 ust 2 ustawy z 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego należało uznać, że nie wywołało ono skutków prawnych, a to oznacza, że stosunek najmu nadal trwa, a pozwany posiada legitymację do zajmowania spornego lokalu. W takiej zaś sytuacji powództwo należało oddalić, co też Sąd uczynił.

O kosztach należało orzec po myśli art. 98 § 1 kpc, uwzględniając przy tym fakt, że pozwany nie przedstawił do rozliczenia żadnych kosztów.