Wyrok z 19 lutego 2026, sygn. I C 453/23

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 lutego 2026 roku

Sąd Rejonowy w Człuchowie I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący:	Sędzia Anna Wołujewicz
Protokolant:	Sekr. sąd. Łukasz Talarczyk

po rozpoznaniu w dniu 11 lutego 2026 roku w Człuchowie

na rozprawie

sprawy z powództwa W. C., Z. C.

przeciwko C. P.

o rozwiązanie umowy i zapłatę

1.  rozwiązuje umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości położonej przy (...) w Ł. tj. (...) o powierzchni 568 m2 dla której Sąd Rejonowy w Człuchowie V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi (...) zawartą w dniu 10 grudnia 2021 roku pomiędzy W. C. i Z. C. a C. P.,

2.  zasądza od pozwanej C. P. solidarnie na rzecz powodów W. C. i Z. C. kwotę 50.000 zł (pięćdziesiąt tysięcy złotych) z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 13 grudnia 2023 roku do dnia zapłaty,

3.  w pozostałym zakresie powództwo oddala,

4.  nakazuje pobrać od pozwanej C. P. na rzecz Skarbu Państwa Sądu Rejonowego w Człuchowie kwotę 2.500 zł (dwa tysiące pięćset złotych) tytułem nieopłaconych kosztów sądowych.

Sygn. akt I C 453/23

UZASADNIENIE

Powodowie W. C. i Z. C. wnieśli pozew przeciwko C. P. o rozwiązanie na podstawie art. 357 ¹ k.c. umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości położonej przy (...) w Ł. stanowiącej (...) o powierzchni 568 m ², dla której Sąd Rejonowy w Człuchowie V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi (...), zawartej w dniu 10 grudnia 2021 r. pomiędzy W. C. i Z. C. a C. P. oraz o zasądzenie od pozwanej solidarnie na rzecz powodów kwoty 50 000,00 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w transakcjach handlowych liczonych od dnia 15 grudnia 2021 r. do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu pozwu powodowie wyjaśnili, iż strony zawarły w dniu 10 grudnia 2021 r. umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości opisanej w pozwie, na mocy której powodowie tytułem zadatku w dniu 15 grudnia 2021 r. wpłacili na rzecz pozwanej na wskazane przez nią konto kwotę 50 000,00 zł. Istotą podjętej decyzji co do zawarcia umowy był fakt, iż powodowie uzyskali od banku (...) S.A. zapewnienie, że zostanie im udzielony kredyt w wysokości 495 000,00 zł na działania inwestycyjne. Powodowie podkreślili, iż w dacie poprzedzającej zawarcie umowy powód prowadził działalność gospodarczą, którą przekształcił w spółkę z o.o., której stał się jedynym wspólnikiem. W oparciu o zdolność kredytową należącą do jego spółki miał nastąpić zakup nieruchomości, która miała być następczo wniesiona aportem do spółki. Powodowie podnosili, iż w wyniku wybuchu wojny na Ukrainie i gwałtownego wzrostu cen nośników energii oraz tym samym komponentów do prowadzonej działalności, powód utracił zdolność kredytową, co uniemożliwiło mu wywiązanie się z zawartej umowy. Powodowie podkreślali, iż pozwana nie dokonała zgodnie z § 4 umowy odstąpienia od umowy, mimo to zadatek wpłacony przez powodów zatrzymała, co zdaniem powodów jest samo w sobie podstawą do żądania zwrotu wpłaconej kwoty, gdyż zatrzymanie wpłaconego zadatku nastąpiło wbrew postanowieniom umowy. Umowa bowiem w dalszym ciągu jest wiąże strony. W dniu 21 grudnia 2022 r. powodowie pragnąc polubownie rozwiązać spór wystąpili do pozwanej o zwrot niesłusznie zatrzymanego zadatku, zakreślając stosowny termin na tę czynność, jednakże nie spotkało się to z jakąkolwiek reakcją pozwanej. Powodowi wywodzili, iż w dacie zawarcia umowy oceniając rozsądnie, także w kontekście powiązań rodzinnych, nie byli w stanie przewidzieć, iż nie uzyskają brakującej im kwoty kredytu w wysokości 490 000,00 zł na spłatę swoich zobowiązań wynikających z deklarowanej umowy sprzedaży nieruchomości. Zawierając umowę powodowie wprost wskazywali na źródło finansowania zakupu nieruchomości.

Pozwana C. P. w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu swojego stanowiska podkreśliła, iż zaprzecza wszelkim zarzutom i twierdzeniom zawartym w pozwie, za wyjątkiem tych wyraźnie przyznanych. Pozwana wywodziła, iż to wyłącznie z winy powodów nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej i to pozwana skutecznie odstąpiła od tej umowy korzystając jednocześnie z prawa do zachowania wpłaconego jej zadatku. Pozwana potwierdziła zawarcie przez strony umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, która stanowiła jej własność. Wyjaśniła, iż przy czynnościach związanych ze sprzedażą nieruchomości w jej imieniu działała jej matka X. P. (1), która zleciła wykonywanie wszelkich czynności związanych z obsługą całej sprzedaży domu (...) w Ł.. Biuro zaproponowało pozwanych jako wypłacalnych klientów, jednak na ich prośbę obniżono cenę sprzedaży nieruchomości do kwoty 720 000,00 zł Pozwana przyznała, iż doszło do zawarcia umowy przedwstępnej w dniu 10 grudnia 2021 r. Wyjaśniła, że powodowie pod koniec maja 2022 r. poprosili o wydłużenie terminu na wykonanie przyrzeczonej, na co pozwana wyraziła zgodę do końca czerwca 2022 r. pod warunkiem zatrzymania zadatku. Pozwana wskazała, że powodowie nie wywiązali się z umowy, w związku z czym zatrzymała zadatek. Była jednocześnie zmuszona szukać nowych nabywców, bo bardzo zależało jej na sprzedaży tej nieruchomości. Do sprzedaży doszło w lipcu 2022 r. za cenę obniżoną dla powodów. Pozwana wywodziła, iż bezzasadnym jest żądanie rozwiązania umowy przedwstępnej, gdyż umowa ta uległa rozwiązaniu na skutek ustaleń strony i dodatkowo oświadczenia złożonego przez pełnomocnika pozwanej, obejmującego również zatrzymanie zadatku. Nadto pismo powodów datowane na 21.12.2022 r. nigdy nie zostało doręczone pozwanej, albowiem był to adres nieruchomości, która została sprzedana, a nadto był to adres zamieszkania pełnomocnika pozwanej a nie samej pozwanej. Pozwana wywodziła także, że do umowy przedwstępnej przystępowały dwie osoby – powodowie – pozew natomiast odnosi się wyłącznie do sytuacji finansowej powoda, który powołuje się na utratę swojej zdolności kredytowej, co w ogóle nie powinno mieć znaczenia w przedmiotowej sprawie, gdyż w chwili zawierania umowy powód nie wskazywał, aby musiał pozyskać środki na zakup nieruchomości z kredytu, a jak podawało biuro nieruchomości – klienci mieli być wypłacalni. Powód przystępował do umowy jako osoba fizyczna, i fakt, że przekształcił swoją działalność gospodarczą w spółkę nie ma żadnego związku z przedmiotową sprawą. Również informacja z banku dotyczy oferty dla spółki a nie oferty kredytowej dla powoda. W ocenie pozwanej, wyłącznie z winy kupujących nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwana C. P. w 2020 r. nabyła w drodze darowizny własność nieruchomości położonej przy (...) w Ł., obejmującą zabudowaną domem jednorodzinnym (...) o pow. 568 m ², dla której w Sądzie Rejonowym w Człuchowie V Wydziale Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta nr (...) oraz nieruchomości niezabudowanej stanowiącej działkę nr (...), dla której w Sądzie Rejonowym w Człuchowie prowadzona jest księga wieczysta nr (...). Przedmiotowe nieruchomości zostały wystawione na sprzedaż za cenę 899 000,00 zł. Pozwana udzieliła swojej matce X. P. (1) pełnomocnictwa do realizacji wszystkich czynności związanych ze sprzedażą tych nieruchomości. Pełnomocniczka pozwanej ze względu na rodzaj transakcji zleciła przeprowadzenie wszelkich formalności związanych ze sprzedażą profesjonalnej firmie – (...) w Ł.. Agencja na mocy zawartej umowy zobowiązała się do obsługi całej sprzedaży domu. Sprawą zajęła się doradczyni M. T. (2).

bezsporne, nadto dowód: wydruk oferty k. 58-59v

Powodowie W. C. i Z. C. poszukiwali nieruchomości, w której mogliby zamieszkać wraz ze swoimi rodzicami, którzy są w podeszłym wieku. Poszukiwana nieruchomość miała spełniać rolę trzech odrębnych lokali. Powodowie chcieli pozyskać pieniądze na zakup nieruchomości ze sprzedaży swoich nieruchomości, ewentualnie zaciągnąć kredyt na zapłatę pozostałej ceny nabycia lub wykonanie remontu domu. Powód w tym czasie prowadził działalność gospodarczą wykonywaną we własnym imieniu pod firmą (...) w Ł., którą w dniu 8 grudnia 2021 r. przekształcił na mocy art. 551 § 5 k.s.h. w jednoosobową spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością pod firmą (...) Sp. z o.o. z siedzibą w Ł.. Na początku grudnia 2021 r. otrzymali w banku informację, że posiadają zdolność kredytową na poziomie 1 mln zł. Natomiast prowadzona przez powoda spółka, w momencie zawierania umowy przedwstępnej, posiadała zdolność kredytową na kwotę 495 000,00 zł.

dowód: akt notarialny z dnia 08.12.2021 r. k. 13-14, zaświadczenie z banku (...) S.A. z 02.08.2022 r. k. 12, wyjaśnienia powoda na rozprawie w dniu 12.02.2025 r. w okresie 00:04:14 do 00:25:26 – protokół k. 122-124, dokumentacja z banku k. 236-239, 242-255

Powodowie wyrazili zainteresowanie ofertą sprzedaży nieruchomości położonej w B., należącej do pozwanej. Podczas oględzin nieruchomości w grudniu 2021 r. pełnomocniczka pozwanej poinformowała powodów, że umowę sprzedaży nieruchomości mogą zawrzeć najwcześniej pod koniec maja 2022 r., natomiast wydanie nieruchomości będzie mogło nastąpić dopiero pod koniec października 2022 r. Matka pozwanej wyjaśniła, że zakupiła mieszkanie w L. i musi poczekać z przeprowadzką co czasu zakończenia remontu. Podczas negocjacji z pełnomocniczką pozwanej udało się obniżyć cenę zakupu nieruchomości do kwoty 800 000,00 zł. Powodowie informowali pełnomocniczkę pozwanej o planowanych sposobach pokrycia kosztu zakupu nieruchomości. Mówili, że może zaistnieć konieczność zaciągnięcia kredytu z banku, jeżeli nie uda im się sprzedać, którejś z ich nieruchomości. Powodowie zaproponowali zadatek w wysokości 50 000,00 zł, gdyż mieli pewność, że zdobędą środki na zakup przedmiotowej nieruchomości.

dowód: wyjaśnienia powoda na rozprawie w dniu 12.02.2025 r. w okresie 00:04:14 do 00:25:26 – protokół k. 122-124, zeznania świadka X. P. (1) na rozprawie w dniu 07.05.2025 r. w okresie 00:05:20 do 00:42:52 – protokół k. 203 -204, zeznania świadka M. T. (1) na rozprawie w dniu 25.06.2025 r. w okresie od 00:04:09 do 00:24:27 – protokół k. 215-216

W dniu 10 grudnia 2021 r. w biurze agencji (...) X. P. (1) działająca w imieniu córki C. P. oraz małżonkowie W. C. i Z. C. zawarli umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Przedmiotem umowy były: (...) nr (...), dla której w Sądzie Rejonowym w Człuchowie prowadzona jest (...) nr (...) oraz obejmująca zabudowaną domem jednorodzinnym (...) o pow. 568 m ², dla której w Sądzie Rejonowym w Człuchowie V Wydziale Ksiąg Wieczystych prowadzona jest (...) nr (...). Na mocy umowy sprzedająca zobowiązała się sprzedać przedmiotową nieruchomość za cenę 800 000,00 zł w terminie do 30.05.2022 r., przy czym wydanie nieruchomości miało nastąpić do 30.10.2022 r. Kupujący zobowiązali się zapłacić na rzecz sprzedającej kwotę 50 000,00 zł tytułem zadatku, która miała zostać zaliczona na poczet ceny sprzedaży nieruchomości (§ 4). W umowach wskazano, iż w razie nie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży z przyczyn leżących po stronie kupujących, sprzedający może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i zadatek zatrzymać (§ 5 umowy). Natomiast w przypadku nie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży z przyczyn leżących po stronie sprzedającej, kupujący mogą bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i żądać zwrotu zadatku (§ 6). Wskazano również, że kupujący zobowiązują się zapłacić pozostałą po odliczeniu zadatku część ceny w wysokości 750 000,00 zł w sposób ustalony z bankiem kredytującym.

bezsporne, nadto dowód: umowa przedwstępna z dnia 10.12.2021 r. k. 136-137, zeznania świadka X. P. (1) na rozprawie w dniu 07.05.2025 r. w okresie 00:05:20 do 00:42:52 – protokół k. 203 -204

Oferta sprzedaży przedmiotowej nieruchomości została wycofana z Internetu.

bezsporne

Powodowie wystawili na sprzedaż swój dom oraz działkę niezabudowaną położone w J. i już w grudniu 2021 r. podpisali umowę przedwstępną, a następnie 14 marca 2022 r. sfinalizowali umowę sprzedaży nieruchomości. Ze sprzedaży nieruchomości uzyskali kwotę 375 000,00 zł.

bezsporne, nadto dowód: wyjaśnienia powoda na rozprawie w dniu 12.02.2025 r. w okresie 00:04:14 do 00:25:26 – protokół k. 122-124, akt notarialny z dnia 14.03.2022 r. k. 150-158, 159-170

W dniu 24 lutego 2022 r. wojska rosyjskie wkroczyły na teren Ukrainy. Rozpoczęła się wojna, która miała ogromny wpływ na sytuację gospodarczą, ekonomiczną oraz stosunki handlowe w krajach sąsiadujących z Ukrainą, w szczególności na terenie Polski. Polska nagle stała się krajem przyfrontowym, do którego trafiło kilka milionów uchodźców z Ukrainy. Doszło do wzrostu inflacji, kosztów utrzymania, a Rada Polityki Pieniężnej podwyższyła stopy procentowe. Wojna w Ukrainie wywołała na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych początkowy paraliż i spadek sprzedaży, napędzany niepewnością, wysokimi stopami procentowymi oraz ograniczoną zdolnością kredytową. W dłuższej perspektywie konflikt spowodował wzrost cen z powodu wzrostu kosztów budowy, braku pracowników z Ukrainy oraz ogromnego popytu na wynajem mieszkań. Banki zaostrzyły wymogi, a wyższe koszty obsługi długu (rosnące raty) sprawiły, że mniej osób kwalifikowało się na kredyt hipoteczny.

okoliczności znane sądowi z urzędu

W styczniu 2021 r. powodowie zawarli z biurem (...) w Ł. umowę pośrednictwa sprzedaży nieruchomości w celu wystawienia na sprzedaż swojego mieszkania o pow. 133 m ² położonego w Ł. przy ul. (...). Na początku lutego 2022 r. pojawili się zainteresowani kupnem tego mieszkania, jednak w marcu 2022 r. wycofali się ze złożonej oferty z powodu wybuchu wojny na Ukrainie. Od tego też momentu nie było zainteresowania zakupem ich mieszkania.

dowód: wyjaśnienia powoda na rozprawie w dniu 12.02.2025 r. w okresie 00:04:14 do 00:25:26 – protokół k. 122-124, umowa pośrednictwa z 21.01.2022 r. k. 182-183, oferta k. 184, zeznania świadka M. T. (1) na rozprawie w dniu 25.06.2025 r. w okresie od 00:04:09 do 00:24:27 – protokół k. 215-216, zeznania świadka C. S. na rozprawie w dniu 11.02.2026 r. w okresie od 00:04:00, 00:1304 – protokół k. 311v

Powodowie postanowili, że pozostałą kwotę ceny nabycia pokryją z uzyskanego kredytu bankowego. W banku uzyskali jednak informację, że ich zdolność kredytowa spadła do kwoty 370 000,00 zł, co nie starczało na pokrycie pozostałej ceny nabycia. Dostali również propozycję kredytu w banku PKO BP S.A., którego oprocentowanie było bardzo niekorzystne. Powodowie podjęli starania o kredyt w innych bankach m.in. mBanku S.A.

dowód: wyjaśnienia powoda na rozprawie w dniu 12.02.2025 r. w okresie 00:04:14 do 00:25:26 – protokół k. 122-124, dokumentacja k. 225a, 240-241, 256-270

Na potrzeby banku, w którym powodowie chcieli zaciągnąć ostatecznie kredyt, rozbito umowę przedwstępną na dwie oddzielne umowy. Przedmiotem pierwszej umowy była nieruchomość położona przy (...) w Ł., obejmująca zabudowaną domem jednorodzinnym (...) o pow. 568 m ², dla której w Sądzie Rejonowym w Człuchowie V Wydziale Ksiąg Wieczystych prowadzona jest (...) nr (...). Na mocy umowy sprzedająca zobowiązała się sprzedać przedmiotową nieruchomość za cenę 720 000,00 zł w terminie do 30.05.2022 r., przy czym wydanie nieruchomości miało nastąpić do 30.10.2022 r. Zaś przedmiotem drugiej umowy była (...), dla której w Sądzie Rejonowym w Człuchowie prowadzona jest (...) nr (...). Na mocy umowy sprzedająca zobowiązała się sprzedać przedmiotową nieruchomość za cenę 80 000,00 zł w terminie do 30.05.2022 r., przy czym wydanie nieruchomości miało nastąpić do 30.10.2022 r. Pozostałe zapisy nie uległy zmianie.

dowód: umowa przedwstępna z dnia 10.12.2021 r. k. 8-9,136-137, 138-139, 140-141; zeznania świadka X. P. (1) na rozprawie w dniu 07.05.2025 r. w okresie 00:05:20 do 00:42:52 – protokół k. 203 -204

Pod koniec maja 2022 r. powodowie poprosili pełnomocniczkę pozwanej o wydłużenie terminu zapłaty i zawarcia umowy przyrzeczonej. Pełnomocnik pozwanej zgodziła się na przedłużenie warunków umowy do końca czerwca 2022 r., zaznaczając, że jeśli nie dojdzie do wykonania przez powodów przyrzeczonej umowy, to pozwana zatrzyma zadatek. Powodowie zgodzili się na te warunki.

bezsporne, nadto dowód: zeznania świadka X. P. (1) na rozprawie w dniu 07.05.2025 r. w okresie 00:05:20 do 00:42:52 – protokół k. 203 -204

Z uwagi na fakt, iż powodowie nie otrzymali kredytu pozwalającego na pokrycie pozostałej ceny nabycia zrezygnowali z zakupu przedmiotowej nieruchomości.

bezsporne

Pozwana musiała na nowo szukać chętnych na zakup nieruchomości. Do sprzedaży doszło już w dniu 19 lipca 2022 r. za cenę w wysokości wcześniej uzgodnionej z powodami. Pobrany przez pozwaną od powodów zadatek przeznaczyła jako zadatek na zakup nieruchomości w Gdańsku.

dowód: zeznania świadka M. T. (1) na rozprawie w dniu 25.06.2025 r. w okresie od 00:04:09 do 00:24:27 – protokół k. 215-216

Powodowie wystosowali do pozwanej pismo z 21 grudnia 2022 r., którym wezwali pozwaną do zwrotu kwoty 50 000 zł tytułem zadatku powołując się na nadzwyczajną zmianę stosunków, a polegającej na istotnej i nagłej zmianie realiów gospodarczych, społecznych i ekonomicznych, spowodowanej wybuchem wojny na Ukrainie oraz kryzysem energetycznym, w wyniku której utracili zdolność kredytową. Korespondencja nie została jednak skutecznie doręczona pozwanej.

dowód: pismo z dnia 21.12.2022 r. k. 10, potwierdzenie nadania k. 11

Sąd zważył, co następuje:

W rozpoznawanej sprawie powodowie domagali się rozwiązania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości oraz zasądzenia solidarnie od pozwanej kwoty 50 000 zł tytułem zwrotu uiszczonego przez nich zadatku przy zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Powodowie wskazując na brak podpisania umowy przyrzeczonej powołali się na przepis art. 357 ¹ k.c., a więc na przyczyny od nich niezależne, jakimi była nadzwyczajna zmiana stosunków gospodarczych i ekonomicznych wywołanych wybuchem wojny na Ukrainie.

Zgodnie z art. 357 ¹ § 1 k.c. jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.

Zmiana stosunków, której dotyczy powołany przepis, powinna mieć charakter nadzwyczajny. Obejmuje ona zdarzenia ekstraordynaryjne, wyjątkowe, rzadkie, normalnie niespotykane, o charakterze powszechnym, niezależne od woli stron, wykraczające poza typowe ryzyko gospodarcze. W niektórych przypadkach zmiana stosunków może co prawda wykraczać poza zakres zwykłego ryzyka, nie mając jednak charakteru nadzwyczajnego. Jeśli granica „zwyczajności” nowej sytuacji nie zostanie przekroczona, to samo ryzyko kontraktowe towarzyszące zawarciu i wykonywaniu umowy pomija się jako nieistotne dla stron, a zarazem mogące – w razie uwzględnienia – zachwiać stosunkiem obligacyjnym, naruszyć jego pewność. Jeśli zatem w danej sytuacji zmiana stosunków przybierze postać nietypową i przekroczy pewien próg zakładanego obiektywnie niebezpieczeństwa, można ubiegać się o korektę w kwestii wykonania zobowiązania. Istotą nadzwyczajnej zmiany stosunków, o jakiej mowa w art. 357 ¹ k.c., jest zmiana o charakterze zewnętrznym, a zatem klauzula rebus sic stantibus nie znajdzie zastosowania w przypadku wystąpienia okoliczności, nawet nadzwyczajnych, po którejkolwiek ze stron danego stosunku zobowiązaniowego.

Nadzwyczajna zmiana stosunków może wystąpić w warunkach stabilnego rozwoju gospodarczego, nadzwyczajną zmianę stosunków może też tworzyć ciąg zdarzeń w postaci przemian społecznych, gospodarczych i politycznych, które przez swoje oddziaływanie na treść łączącego strony stosunku prawnego zniweczyły pierwotne kalkulacje stron, a które nie były, nawet przy dołożeniu należytej staranności, do przewidzenia w chwili zawarcia umowy. Nie chodzi tu przy tym o efekty normalnego, sukcesywnego rozwoju gospodarczego ( zob. wyrok SN z 17.10.2012 r., II CSK 646/11, LEX nr 1243010; wyrok SA w Lublinie z 31.01.2022 r., I ACa 696/21, LEX nr 3314580.). Do przyczyn zaistnienia takiego stanu zaliczane są najczęściej: zdarzenia naturalne związane z przyrodą (nieurodzaj, niezwykle surowa zima, powódź, huragan), czynniki społeczno-ekonomiczne (epidemia, klęska żywiołowa, kryzys gospodarczy, gwałtowne zmiany poziomu cen na rynku (np. cen energii), hiperinflacja, zasadnicze przekształcenia w strukturze krajowego i międzynarodowego rynku, strajk, rozruchy), zdarzenia polityczno-prawne (gwałtowna zmiana ustroju politycznego, zmiana stanu prawnego, np. zaskakujące zmiany stawek podatkowych albo celnych, odstąpienie przez organy stosujące prawo od długotrwałej, stabilnej i jednolitej praktyki sądowej, na której strony przez dłuższy czas opierały swoje zachowanie ( por. wyrok SN z 23.04.2021 r., I CSKP 52/21, OSNC 2022/1, poz. 7) mające charakter powszechny ( por. np. wyrok SN z 8.03.2018 r., II CSK 303/17, LEX nr 2508552; wyrok SN z 29.03.2012 r., I CSK 333/11, LEX nr 1214634; wyrok SN z 21.09.2011 r., I CSK 727/10, LEX nr 1043967).

Przesłanka nieprzewidywalności zawarta w przepisie art. 357 ¹ k.c. nie dotyczy kwestii przewidywania przez strony samych zdarzeń kreujących nadzwyczajną zmianę stosunków, lecz przewidywania ich następstw, które sprawiają, że spełnienie świadczenia zgodnie z zawartą umową spowodowałoby dla jednej ze stron zobowiązania nadmierną trudność lub rażącą stratę ( por. wyrok SN z 9.12.2005 r., III CK 305/05, LEX nr 604120. Por. też A. Olejniczak [w:] Kodeks cywilny..., t. 3, Część ogólna, red. A. Kidyba, 2014, art. 357 ¹, nt 7; B. Fuchs [w:] Kodeks cywilny..., t. 3, red. M. Habdas, M. Fras, 2018, art. 357 ¹, nt 9). Nieprzewidywalność wpływu zmiany okoliczności na określone zobowiązanie i sytuację stron w ramach tego zobowiązania jest zatem, obok kryterium nadzwyczajnej zmiany stosunków, podstawą delimitacji przypadków zmian mieszczących się w zakresie tzw. zwykłego ryzyka kontraktowego, z którymi należy się zawsze liczyć przy zawieraniu i wykonywaniu umów, od sytuacji zaistnienia zmian wykraczających poza taki zakres, a więc nadzwyczajnych. W pojęciu przewidywalności mieści się obowiązek zachowania należytej staranności, którego niewypełnienie eliminuje możliwość uzyskania ochrony prawnej. Trudności lub groźba rażącej straty związane ze spełnieniem świadczenia muszą być więc tego rodzaju, że strony stosunku obligacyjnego, zachowując należytą staranność, nie mogły ich przewidzieć w czasie zawierania umowy ( por. wyrok SN z 9.12.2005 r., III CK 305/05, LEX nr 604120).

Przystępując do zważeń, Sąd uznał, iż w niniejszej sprawie zachodziły przesłanki do rozwiązania umowy na podstawie art. 357 ¹ k.c. W ocenie Sądu powodowie wykazali, że niewywiązanie się przez nich z umowy przyrzeczonej było spowodowane nadzwyczajną zmianą stosunków gospodarczych i ekonomicznych. Powodowie podjęli bowiem wszelkie możliwe kroki w celu pozyskania całej kwoty nabycia przedmiotowych nieruchomości. Z zeznań świadka X. P. (2) i M. T. (1) wynika, że powodowie w kilku bankach próbowali uzyskać kredyt, że z inicjatywy banku zmieniali umowę przedwstępną, aby poprawić swoją zdolność kredytową ( dowód: zeznania X. P. (2) k. 203v 00:09:58, zeznania M. T. (1) k. 215v 00:07:22, 00:16:43, zaświadczenie z banku (...) S.A. z 02.08.2022 r. k. 12, dokumentacja k. 225a, 240-241, 256-270.). Z zeznań świadka M. T. (1) wynika ponadto, że powodom nie udało się sprzedać własnego mieszkania z powodu złej sytuacji na rynku nieruchomości, która zmieniła się po wybuchu wojny na Ukrainie (dowód: zeznania M. T. (1) k. 215v 00:04:09, 00:16:43). Sąd nie miał wątpliwości, ze powodowie wystawili na sprzedaż swoje nieruchomości, z których dochód miał został przeznaczony na wykonanie umowy przyrzeczonej. Jedną z nieruchomości powodowie sprzedali w marcu 2022 r. Natomiast zainteresowani zakupem drugiej nieruchomości (lokalu mieszkalnego), którzy zgłosili się na początku lutego 2022 r., wycofali się ze złożonej oferty w marcu 2022 r. z powodu wybuchu wojny na Ukrainie ( dowód: zeznania C. S. k. 311v 00:13:04 zeznania M. T. (1) k. 215v 00:04:09). Powodowie niewątpliwie zwracali się do banków o ustalenie swojej zdolności kredytowej, warunków umów o kredyt zarówno jako osoby fizyczne jak i firma powoda, w celu ustalenia najlepszej oferty. Oferowane umowy w 2022 r. były jednak niższe i na dużo gorszych warunkach niż oferty złożone powodom w grudniu 2021 r. Niewątpliwie w tym miejscu wskazać należy, że gdyby do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości miało dojść do końca 2021 r. powodowie uzyskaliby środki na sfinalizowanie przyrzeczonej umowy. Ich zdolność kredytowa, obejmująca również dochody powoda prowadzącego działalność gospodarczą w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, umożliwiały zaciągniecie przez nich zobowiązania pozwalającego na nabycie nieruchomości. Ponad wszelką wątpliwość zaznaczyć należy, że wybuch wojny w lutym 2022 r. wywołał istotne poczucie niepewności gospodarczej na rynku w Polsce. Miało to swoje odzwierciedlenie chociażby na rynku nieruchomości, albowiem odnotowano spadek zainteresowania zakupem mieszkań, przy jednoczesnym wzroście stóp procentowych. Ograniczyło to zdolności kredytowe potencjalnych kredytobiorców. Dodatkowo banki zaostrzyły politykę kredytową, oferując mniej korzystne warunki finansowania niż przed wybuchem konfliktu. W efekcie dostęp do kredytów hipotecznych stał się trudniejszy, a ryzyko finansowe bardziej odczuwalne dla gospodarstw domowych. Nie bez znaczenia pozostawały również czynniki psychologiczne takie jak: obawa przed dalszym rozwojem sytuacji geopolitycznej, rosnącą inflacją oraz niepewnością co do stabilności dochodów. Sprawiały one, że wielu klientów wstrzymywało swoje decyzje zakupowe lub całkowicie wycofywało się z wcześniej planowanych inwestycji. Okoliczności te są sądowi znane z urzędu i nie wymagały one dowodu w niniejszej sprawie. Ponadto wzrost stóp procentowych wynika z wydruków przedstawionych przez powodów, które to dowody nie były kwestionowane przez pozwaną ( dowód: wydruki k. 145-149, k. 185-186).

Mając na uwadze powyższe sąd rozwiązał umowę przedwstępną z dnia 10 grudnia 2021 r., o czym orzeczono jak w punkcie 1 wyroku.

Natomiast jeśli chodzi o kwestię zadatku, zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie przyjmuje się, że zadatek jest szczególną umowną sankcją za niewykonanie umowy ( zob. np. wyrok SN z 29 stycznia 1997 r., I CKU 61/96). Jego podstawową funkcją jest dyscyplinowanie stron w dotrzymaniu zawartej umowy ( zob. np. wyrok SN z 18 maja 2000 r., III CKN 245/00). Przez niewykonanie umowy należy rozumieć sytuację, w której z chwilą nadejścia terminu spełnienia świadczenia spełnienie to nie następuje z powodu okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność strona zobowiązana do tego świadczenia (art. 471 k.c.). Do niewykonania umowy przedwstępnej dochodzi, gdy nie została ona zrealizowana w uzgodnionym terminie, jak i dodatkowo wyznaczonym, dopóki nie nastąpi rozwiązanie umowy albo odstąpienie od niej (jej wypowiedzenie). Przejawami niewykonania zobowiązania, które pociągną za sobą skutki z art. 394 k.c., są zatem: zawiniona niemożliwość świadczenia, zwłoka strony zobowiązanej oraz odmowa strony uprawnionej przyjęcia świadczenia z tego powodu, że z winy drugiej strony nie odpowiada ono umowie. Uchylenie się przez stronę zobowiązaną od zawarcia umowy przyrzeczonej albo bezpodstawna odmowa jej zawarcia oznacza zawinione przez nią niewykonanie umowy. Skutki te nie nastąpią natomiast w razie zwykłego opóźnienia strony zobowiązanej (art. 476 k.c.) oraz w wypadku niewykonania zobowiązania z powodu wszelkich innych okoliczności, za które nie ponosi ona odpowiedzialności.

W tym miejscu wskazać należy, iż gdy strony miały świadomość zależności pomiędzy nabyciem nieruchomości a uzyskaniem przez kupującego środków finansowych z kredytu bankowego, to podejmują pewne ryzyko. W przypadku, odmowy przyznania kredytu przez bank, nie można jednak każdorazowo przypisać odpowiedzialności kupującemu, za niewykonanie obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej. Dzieje się tak gdy, kupujący wykaże, że podjął wszystkie niezbędne kroki celem uzyskania pozytywnej decyzji banku w zakresie przyznania kredytu. To jest np.: dysponował promesą z banku przed podpisaniem umowy przedwstępnej, przedłożył do banku na czas, wymaganą dokumentację, współpracował z bankiem jak i sprzedającym, zatem co do zasady nie można takiej osobie przypisać winy ( Wyrok SN z 7.04.2004 r., IV CK 212/03, Wyrok SN z 23.02.2001 r., II CKN 314/99).

Szeroka dokumentacja przedłożona przez stronę powodową w niniejszej sprawie dotycząca działań powodów polegających na poszukiwaniu banku, w którym uzyskaliby korzystny kredyt na zakup przedmiotowej nieruchomości uwidacznia, iż powodowie podjęli wszelkie starania w celu wywiązania się z umowy przyrzeczonej (dowód: zaświadczenie z banku PKO BP S.A. z 02.08.2022 r. k. 12, dokumentacja k. 225a, 240-241, 256-270.) Jednak nadzwyczajna sytuacja wywołana wybuchem konfliktu na Ukrainie miała znaczący wpływ na niepozyskanie przez nich kwoty niezbędnej do wywiązania się z przyrzeczonej umowy. Finalnie powodom nie udało się pozyskać środków na zakup przedmiotowej nieruchomości i musieli zrezygnować z popisania umowy przenoszącej własność nieruchomości. Niewątpliwie z dokumentacji przedłożonej przez powodów wynika, że oferty banków były korzystniejsze w grudniu 2021 roku było niższe niż w maju 2022 r.

Skutkiem upływu terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest wygaśnięcie zobowiązania do jej zawarcia. Jest nim natomiast postawienie roszczenia w stan wymagalności, czego konsekwencją jest rozpoczęcie biegu jednorocznego terminu przedawnienia. Upływ terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej nie powoduje, że strony są zwolnione z obowiązków obligacyjnych. Sytuację prawną po upływie terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej strony uprawnionej reguluje przepis art. 390 k.c. Także po upływie tego terminu strony powinny podejmować czynności umożliwiające zawarcie umowy przyrzeczonej z konsekwencjami z art. 394 § 1 k.c., zgodnie z którym w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Dopóki nie nastąpi rozwiązanie umowy przedwstępnej, jej wygaśnięcie, istnieje obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej. Uchylenie się od zawarcia umowy przyrzeczonej oznacza zawinione przez stronę niewykonanie umowy, bezpodstawną odmowę jej zawarcia. Tej zaś stronie, która była gotowa do zawarcia umowy przyrzeczonej i wyraziła wolę jej zawarcia nie można przypisać uchylania się od zawarcia umowy. Uchyleniem się od zawarcia umowy, jej niewykonaniem jest również bezpodstawne wycofanie się kontrahenta z transakcji przyrzeczonej, z przyczyn leżących po jego stronie, za które odpowiada. Niewykonanie umowy przedwstępnej wchodzi w grę zarówno, gdy do jej realizacji nie dochodzi w uzgodnionym w niej terminie, jak i dodatkowo wyznaczonym, uzgodnionym dla zrealizowania zobowiązania, dopóki nie nastąpi rozwiązanie umowy, odstąpienie od niej bądź przedawnienie. Do tego momentu strona uprawniona może bowiem domagać się wykonania wynikającego zeń zobowiązania.

W świetle art. 394 § 1 k.c. podstawową przesłanką, uprawniającą do zachowania otrzymanego zadatku (albo żądania jego zapłaty w podwójnej wysokości, jeśli chodzi o osobę, która sama dała zadatek) jest, to, aby strona, która chce skorzystać z takiego uprawnienia, odstąpiła od umowy (bez konieczności uprzedniego wyznaczania dodatkowego terminu). Zarówno żądanie zwrotu zadatku lub podwójnej jego wysokości jak i prawo zatrzymania go powstaje tylko wtedy, gdy strona złoży oświadczenie o odstąpieniu od umowy ( zob. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 2009 r., III CZP 39/09, OSNC 2010, Nr 2, poz. 25 oraz wyroki Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2000 r., III CKN 245/00, nie publ., z dnia 15 października 2008 r., I CSK 101/08, nie publ. i z dnia 24 grudnia 2011 r., I CSK 149/11, OSNC-ZD 2013, nr A, poz. 16, z dnia 20 stycznia 2016 r., V CSK 293/15, nie publ., wyrok Sądu Najwyższego z 3 lutego 2021 r. V CSK 15/21). Co trzeba jednak podkreślić nie dzieje się to automatycznie. Przewidziane w art. 394 § 1 k.c. uprawnienie do odstąpienia od umowy bez wyznaczenia dodatkowego terminu i do zachowania otrzymanego zadatku, a jeżeli go sama dała do żądania sumy dwukrotnie wyższej niż przysługuje stronie, jeżeli do niewykonania umowy doszło z przyczyny, za którą wyłącznie odpowiada ( wyrok Sądu Najwyższego z 20 stycznia 2016 r. V CSK 293/15). W tym miejscu niezbędne jest zwrócenie uwagi, że oświadczenie o odstąpieniu od umowy składane w trybie art. 394 k.c. powinno czynić zadość wymaganiom co do formy określonym w przepisach ogólnych (por. art. 77 § 2 i 3 k.c.). Jeżeli więc umowa została zawarta w formie pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej, odstąpienie od umowy wymaga zachowania formy dokumentowej, chyba że ustawa lub umowa zastrzega inną formę (por. art. 77 § 2 k.c.). Z kolei jeżeli umowa została zawarta w innej formie szczególnej, odstąpienie od umowy powinno być stwierdzone pismem (por. art. 77 § 3 k.c.).

Sąd uznał, iż w okolicznościach niniejszej sprawy nie doszło do skutecznego odstąpienia od umowy przedwstępnej przez którąkolwiek ze stron. Zarówno powodowie, jak i pozwana nie wykazali, aby złożyli w formie dokumentowej drugiej stronie oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Ponadto niewątpliwe pozwana w żadnej formie nie złożyła oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Na rozprawie w dniu 12 lutego 2025 r. przyznała, że po uzyskaniu informacji o niezrealizowaniu umowy, ani ona ani jej mama (pełnomocnik) nie rozmawiała z powodami na temat zwrotu pieniędzy ( por. wyjaśnienia pozwanej 00:37:27). Świadek X. P. (2) zeznała, że to od S. dowiedziała się, że powodowie rezygnują z umowy. Z jej zeznań wynika, że ona tylko poinformowała właściciela biura o tym, że zadatek zatrzymuje oraz otrzymała informację od ww. że powodowie zostali poinformowani, że mogą walczyć o zwrot zadatku na drodze sądowej. Przyznała również, że ostatni raz widziała się z powodem w połowie czerwca gdy powód przyjechał do niej w związku ze zmianą umowy na prośbę banku ( dowód: zeznania świadka k. 203v 00:08:01, 00:09:58). Okoliczności faktyczne uzasadniały zatem zdaniem Sądu zastosowanie regulacji wynikającej z art. 394 § 3 k.c. Zgodnie z tym przepisem w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. Skoro sąd orzekł o rozwiązaniu przedmiotowej umowy przedwstępnej na podstawie art. 357 ¹ k.c. w wyniku nadzwyczajnej zmiany stosunków, tym samym konieczne było orzeczenie o zwrocie zadatku na rzecz powodów. Ostatecznie zatem przyjmując, iż powodowie wręczyli pozwanej zadatek w kwocie 50 000,00 zł przy zawarciu umowy przedwstępnej (co było bezsporne), to zadatek ten podlegał zwrotowi z uwagi na rozwiązanie umowy przedwstępnej.

Powodowie domagali się zasądzenia kwoty 50 000,00 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w transakcjach handlowych od dnia 15 grudnia 2021 r. Sąd uznał jednak, że zasądzenie odsetek ustawowych za opóźnienie od należnego zadatku winno nastąpić od dnia następnego od dnia doręczenia odpisu pozwu, które nastąpiło 12 grudnia 2023 r. W tym bowiem dniu pozwana została skutecznie poinformowana o złożeniu przez powodów oświadczenia o rozwiązaniu umowy przedwstępnej na podstawie art. 357 ¹ k.c. W ocenie Sądu brak było również podstaw aby zasadzić odsetki ustawowe za opóźnienie w transakcji handlowych, albowiem zgodnie z przepisami ustawy z dnia 8 marca 2013 r. o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych przepisy ustawy stosuje się do transakcji handlowych, których wyłącznymi stronami są: przedsiębiorcy w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 6 marca 2018 r. - Prawo przedsiębiorców, podmioty prowadzące działalność, o której mowa w art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. - Prawo przedsiębiorców, podmioty, o których mowa w art. 4, art. 5 ust. 1 i art. 6 ustawy z dnia 11 września 2019 r. - Prawo zamówień publicznych, osoby wykonujące wolny zawód, oddziały i przedstawicielstwa przedsiębiorców zagranicznych, przedsiębiorcy z państw członkowskich Unii Europejskiej, państw członkowskich Europejskiego Porozumienia o Wolnym Handlu (EFTA) – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym lub Konfederacji Szwajcarskiej. W związku z powyższym brak było podstaw aby zasądzić od pozwanej ww. odsetki.

Nadmienić należy, że Sąd nie uznał zarzutu pozwanej, że powód w czasie zawierania umowy przedwstępnej współpracował zawodowo z biurem Nieruchomości Pomorze, albowiem okoliczność ta nie została przez nią wykazana. Przeciwnie powód wykazał, że współprace pojął w okresie późniejszym tj w 2023 r. Z wydruków ogłoszeń, które dołączyła pozwana do odpowiedzi na pozew nie wynika żadna data która potwierdziłaby tę okoliczność ( por. wydruki ogłoszeń k. 60-65). Z zeznań świadka M. T. (1) jak i z umowy z dnia 15 września 2023 r. wynika, że współpraca rozpoczęła się we wrześniu 2023 r. (dowód: kserokopia umowy k. 142-144, zeznania świadka k. 215v 00:11:09). Powód przyznał, że w okresie wcześniejszym udostępniał tylko oferty biura na Facebooku, aby uzyskać jak najwięcej odsłon.

Dlatego też w tym zakresie tj. w zakresie wnioskowanych odsetek powództwo zostało oddalone.