Wyrok z 20 lutego 2026, sygn. I C 57/25

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 lutego 2026 r.

Sąd Rejonowy w Zambrowie I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: sędzia Jarosław Dłużniewski

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 20 lutego 2026 roku w Zambrowie

sprawy z powództwa małżonków A. W. (1) i A. W. (2)

przeciwko małżonkom W. F. i Ł. F.

o zapłatę

1.  Zasądza solidarnie od małżonków W. F. i Ł. F. na rzecz małżonków A. W. (1) i A. W. (2) solidarnie kwotę 40.000 (czterdzieści tysięcy) złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 28 września 2024 r. do dnia zapłaty.

2.  Zasądza solidarnie od małżonków W. F. i Ł. F. na rzecz małżonków A. W. (1) i A. W. (2) solidarnie kwotę 5.634 złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty tytułem zwrotu kosztów postępowania, w tym kwotę 3.600 złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa prawnego.

Sygn. akt I C 57/25

UZASADNIENIE

Powodowie małżonkowie A. W. (1) oraz A. W. (2) reprezentowani przez pełnomocnika kwalifikowanego w pozwie z dnia 4 lutego 2025 r. wnieśli o zasądzenie od małżonków W. F. i Ł. F. solidarnie kwoty 40.000 złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 28 września 2024 r. do dnia zapłaty oraz o zwrot kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych.

Uzasadniając wywiedzione powództwo wskazano, że w dniu 29 maja 2024 r. strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży zabudowanej nieruchomości położonej w (...) gm. S. o numerze ewidencyjnym (...), dla której w Sądzie Rejonowym w Zambrowie prowadzona jest (...), w której określono termin zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia 31 lipca 2024 r. W dniu podpisania umowy przedwstępnej powodowie mieli uiścić zadatek w wysokości 40.000 złotych. Do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło ponieważ pozwani nie uzyskali wymaganej dokumentacji od Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, a bez niej nie było możliwe sporządzenie aktu notarialnego umowy sprzedaży. Powodowie podnieśli, że prawdopodobną przyczyną nieuzyskania przez pozwanych decyzji KOWR-u było zbyt późne wysłanie wniosku w tym przedmiocie. Strona powodowa wskazała, że to na pozwanych jako sprzedających spoczywał obowiązek otrzymanie zgody KOWR na sprzedaż ich nieruchomości. Powodowie wywodzili, że z powodu niedochowania należytej staranności przez pozwanych jako sprzedających nie doszło do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Dodatkowo pozwani mieli prowadzić w błąd powodów co do rzeczywistego stanu nieruchomości w zakresie wyposażenia, które miało zostać sprzedane wraz z nieruchomością, jednakże po zawarciu umowy przyrzeczonej zostało one wywiezione przez pozwanych. Powyższa okoliczność w ocenie powodów przemawiała za wątpliwościami co do możliwości zrealizowania transakcji sprzedaży nieruchomości na uzgodnionych w umowie wstępnej warunkach. Mając na uwadze powyższe powodowie na podstawie art. 394 § 1 k.c. domagali się od pozwanych zwrotu uiszczonego przez nich zadatku.

Pozwani małżonkowie W. F. i Ł. F. reprezentowani w sprawie przez pełnomocnika kwalifikowanego w odpowiedzi na pozew z dnia 14 kwietnia 2025 r. wnieśli o oddalenie powództwa i zasądzenie od powodów zwrotu kosztów zastępstwa prawnego w wysokości podwójnej (k.30-32 odpowiedź na pozew, pismo procesowe z dnia 17 lutego 2026 r.).

Uzasadniając swoje stanowisko pozwani przyznali, iż zawarli umowę przedwstępną sprzedaży z powodami i otrzymali od nich zadatek w wysokości 40.000 złotych. Pozwani podnieśli, że zgodnie z treścią umowy przedwstępnej powodowie znali stan nieruchomości i gdyby mieli zostać wprowadzeni przez sprzedających w błąd to powinni byli złożyć oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych złożonych pod wpływem błędu. Niezależnie od powyższego pozwani zaprzeczyli, że zawarcie umowy przyrzeczonej nie było możliwe z powodu nieuzyskania przez nich wymaganej dokumentacji z Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Zdaniem pozwanych otrzymali oni zgodę na sprzedaż nieruchomości i strony mogły ją zawrzeć w późniejszym terminie. Odnosząc się do żądanie zwrotu kwoty zadatku – pozwani wskazali, że to powodowie nie stawili się do kancelarii notarialnej, aby podpisać umowę przyrzeczoną w dniu 3 września 2024 r. Co więcej zdaniem strony pozwanej, to powodowie dopiero w dniu 16 września 2024 r. odstąpili od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Oznacza to, że pierwszymi, którzy odstąpili od umowy sprzedaży byli pozwani, a nie powodowie. Dodatkowo strona pozwana wywodziła, że nic nie stało na przeszkodzie, aby umowę przyrzeczoną podpisać w dniu września 2024 r. Pozwani wnosząc o oddalenie powództwa wskazali, że określony w umowie przedwstępnej termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest terminem końcowym, a jedynie terminem spełnienia świadczenia, którego upływ nie powoduje wygaśnięcia zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej. Zgodnie z art. 394 § 1 k.c. pozwani po niestawieniu się w dniu 3 września 2024 r. powodów w kancelarii notarialnej mogli odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek.

Sąd ustalił, co następuje:

Pozwani małżonkowie W. F. i Ł. F. za pośrednictwem agencji nieruchomości zamieścili na portalu internetowym ogłoszenie (k. 67-68) o sprzedaży swojej nieruchomości zabudowanej położonej w miejscowości F. (...), gm. S. o numerze ewidencyjnej (...), dla której w Sądzie Rejonowym w Zambrowie prowadzona jest (...). Powodowie małżonkowie A. W. (1) oraz A. W. (2) skontaktowali się ze sprzedającymi i w dniu 29 maja 2024 r. zawarli w siedzibie agencji nieruchomości umowę przedwstępną sprzedaży (w formie zwykłej pisemnej) powyższej nieruchomości za cenę 250.000 złotych (k. 9-13) (w imieniu A. W. (2) umowę jako jej pełnomocnik podpisał mąż A. W. (1)). Zgodnie z § 3 umowy kupujący zapłacili gotówką do rąk własnych sprzedającym kwotę 40.000 złotych tytułem zadatku. Strony umowy w § 4 umowy zastrzegły, że wpłacenia zadatku ma skutki określone w art. 394 k.c. co oznacza, że w razie niewykonanie umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej (…). Strony umowy w § 5 zobowiązały się do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego najpóźniej do dnia 31 lipca 2024 r.

Zgodnie z treścią ogłoszenia zamieszczonego przez agencję nieruchomości działającą w mieniu sprzedających nieruchomość zabudowana miała zostać sprzedana wraz z wyposażeniem domu obejmującym meble, pralkę, płytę gazową/elektryczną, lodówkę (k.67v). Mając na uwadze powyższe ogłoszenie oraz treść zeznań powódki A. W. (2) (k. 60) Sąd ustalił, że strony umowy w formie ustnej uzgodniły, że pozwani pozostawią kupującym meble oraz sprzęty AGD wymienione w ogłoszeniu.

W trakcie kompletowania dokumentów przez sprzedających W. F. dowiedział się od notariusza I. B., że aby sporządzić akt notarialny sprzedaży nieruchomości potrzebna jest decyzja Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa o wyrażeniu zgodny na powyższą sprzedaż (k.73v wyjaśnienia pozwanego potwierdzone podczas przesłuchania w charakterze strony). Po uzyskaniu tej informacji pozwany W. F. skontaktował się ze swoim agentem nieruchomości E. E., który pomógł mu przygotować wniosek i który to został podpisany przez pozwanego w dniu 8 lipca 2024 r., a następnie wysłanym do KOWR (k. 82v - zeznania świadka E. E.).

Na podstawie treści decyzji Krajowego Ośrodka Wsparcia i Rolnictwa z dnia 19 sierpnia 2024 r. (k. 94 akt) ustalono w sprawie, że wniosek sprzedającego o wyrażenie zgody na zbycie nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat od jej nabycia wpłynął w dniu 9 lipca 2024 r. i KOWR wyraził zgodę na sprzedaż. Pozwany otrzymał korespondencję w tej sprawie z KOWR w dniu 23 sierpnia 2024 r. (k. 96 dowód doręczenia decyzji).

Na podstawie treści korespondencji mailowej pomiędzy agentem nieruchomości E. E. a powodem A. W. (1) (k. 19) Sąd ustalił, że agent nieruchomości w dniu 31 lipca 2024 r. miał nakłaniać kupującego, aby w dniu 5 sierpnia 2024 r. spotkać się i podpisać aneks do umowy, ponieważ KOWR nie wydał jeszcze decyzji, co do zgody na sprzedaż nieruchomości. Z kolei z treści odpowiedzi mailowej powoda A. W. (1) z dnia 6 sierpnia 2024 r. wynika, że nie jest już zainteresowany zakupem nieruchomości i prosi agenta nieruchomości, aby swoje stanowisko przesłał do sprzedających (k.19v).

W wiadomości e-mail z dnia 6 sierpnia 2024 r. (k. 17) pozwana Ł. F. powiadomiła powoda A. W. (1), że nie zwróci dwukrotności zadatku, ponieważ nie jest jej winą, że KOWR ma 31 dni na rozpatrzenie ich wniosku o wyrażenie zgody na sprzedaż nieruchomości. W odpowiedzi na powyższe powód ponownie w mailu z dnia 7 sierpnia 2024 r. zażądał zwrotu dwukrotności zadatku powołując się na przepis art. 394 k.c. podając jako powód niewykonanie przez pozwanych umowy przyrzeczonej oraz podał numer konta bankowego (k. 17-18)

Powodowie A. W. (1) i A. W. (2) przyznali przed Sądem na rozprawie w dniu 3 lutego 2026 r., że oferowali pozwanym że mogą kupią ich nieruchomość, ale za znacznie niższą cenę. Powodowie oświadczyli, że ich propozycja zakupu nieruchomości na innych warunkach należy traktować jako negocjowanie nowej transakcji zakupu nieruchomości (k.136v).

W dniu 3 września 2024 r. W. F. oraz Ł. F. stawili się w kancelarii notariusz I. B. w D. celem podpisania umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości. Notariusz sporządziła na tę okoliczność protokół stawiennictwa sprzedających oraz niestawiennictwa kupujących (k. 35-36 – akt notarialny). Na podstawie treści protokołu Sąd ustalił, że sprzedający mieli złożyć oświadczenie, że o terminie podpisania umowy przyrzeczonej w kancelarii notarialnej – kupujący mieli zostać zawiadomieni poprzez wiadomość mailową oraz wiadomość SMS wysłaną do powoda (k. 35v). wiadomość e-mail o wyznaczeniu daty podpisania aktu notarialnego została wysłana powodowi w dniu 28 sierpnia 2024 r. (k.39).

Pozwani w piśmie z dnia 7 września 2024 r. skierowanym do powodów złożyli oświadczenie, że odstępują od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Jako przyczynę odstąpienia sprzedający wskazali brak stawiennictwa kupujących w dniu 3 września 2024 r. w kancelarii notarialnej w D. u notariusz I. B. (k.33). Powyższe pismo zostało doręczone powodom w dniu 10 września 2024 r. (k. 34).

W piśmie z dnia 16 września 2024 r. pełnomocnik powodów wezwał pozwanych do zapłaty w terminie 7 dni kwoty 80.000 złotych tytułem dwukrotności zwrotu zadatku z tytułu nieprzystąpienia do zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia 31 lipca 2024 r. (k. 13). Powyższe pismo pozwani otrzymali w dniu 20 września 2024 r. (k.16).

Sąd zważył, co następuje:

Podstawą prawną dochodzonego powództwa jest przepis art. 394 § 3 k.c., zgodnie z którym w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Oznacza to, że w razie niewykonania umowy oraz jej nienależytego wykonania w tak istotnym stopniu, że zatraceniu ulegałby cel zawarcia umowy dla wierzyciela, wierzyciel może bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i zachować otrzymany zadatek albo zażądać go w podwójnej wysokości. Warunkiem jest jednak, aby niewykonanie (istotne nienależyte wykonanie) umowy było skutkiem okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi wyłącznie druga strona umowy wedle ogólnych reguł odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 i n.). Odstąpienie od umowy w myśl art. 394 § 1 k.c. powoduje przyjęcie fikcji jej niezawarcia . Nie dotyczy to jednak postanowień odnoszących się do zadatku w tym sensie, że wygaśnięcie zobowiązania umownego nie niweczy skutku przewidzianego przez art. 394 § 1, czyli prawa zatrzymania zadatku lub obowiązku jego zwrócenia w podwójnej wysokości.

W przedmiotowej sprawie ustalenia faktyczne wskazują, że przyczyną z powodu której nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej było nieuzyskanie przez sprzedających pozwolenia na sprzedaż przedmiotowej nieruchomości. Pozwolenie powyższe jest udzielane w formie decyzji administracyjnej przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rozwoju na podstawie przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 423). Należy zauważyć, że pozwany jako sprzedający po zawarciu umowy przedwstępnej w dniu 29 maja 2024 r. - dopiero 8 lipca 2024 r. nadał swój wniosek do KOWR o uzyskanie pozytywnej decyzji. Mając zatem na uwadze, że ustawowy termin na rozpoznanie sprawy przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rozwoju w sprawach wymagających przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego wynosi miesiąc, zaś w sprawach skomplikowanych do dwóch miesięcy (zgodnie z art. 35 § 3 k.p.c.) – sprzedający powinni mieć świadomość, że nie uda im się uzyskać zgody organu do dnia 31 lipca 2024 r. Nienależytą staranność w przedmiocie uzyskania na czas decyzji KOWR należało przypisać wyłącznie sprzedającym z dwóch powodów. Po pierwsze o uzyskanie pozwolenia mogli wystąpić tylko sprzedający, po drugie pozwani od początku procesu sprzedaży korzystali z pomocy - jak by się mogło wydawać – profesjonalnego podmiotu tj. agencji nieruchomości, który powinien był poinformować sprzedających, że wysłanie wniosku do KOWR musi nastąpić niezwłocznie po podpisaniu umowy przedwstępnej. W innym przypadku podpisanie umowy przyrzeczonej w zakreślonym przez strony terminie może być niemożliwe. Mając na uwadze powyższe sprzedający nie mogli powoływać się na swoją niewiedzę, błąd, który by wyłączał ich winę co do braku skompletowania wszystkich dokumentów niezbędnych do podpisania aktu notarialnego umowy przyrzeczonej najpóźniej do dnia 31 lipca 2024 r. W ustalonym stanie faktycznym strona kupująca, zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej miała prawo oczekiwać, że umowa przyrzeczona będzie zawarta w ustalonym terminie. Po upływie zastrzeżonego terminu – kupujący w sposób uzasadniony mogli odstąpić od umowy i żądać zwrotu podwójnej kwoty uiszczonego zadatku.

Odnosząc się do zarzutu strony pozwanej, że sprzedający jako pierwsi odstąpili od zawarcia umorzy przyrzeczonej po tym jak pozwani nie stawili się do kancelarii notarialnej w dniu 3 września 2024 r. celem podpisania umowy przyrzeczonej – to w tym przedmiocie należy zauważyć, że twierdzenie to nie znajduje swojego potwierdzenia w dowodach zgromadzonych w sprawie. Otóż dokonując analizy treści wiadomości e-mail napisanego przez powoda A. W. (1) i wysłanego na adres pozwanej Ł. F. w dniu 7 sierpnia 2024 r. (k. 17-18) Sąd uznał, że powyższa wiadomość posiada wszystkie cechy, elementy, aby można było potraktować ją jako oświadczenie o odstąpieniu kupujących od umowy sprzedaży. Z wiadomości tej wynika jasno, że powodem odstąpienia od umowy jest brak zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia 31 lipca 2024 r. Powód w wiadomości e-mail zarzucił brak staranności po stronie sprzedających co do zbyt późnego wysłania wniosku do KOWR, zapewnienia agenta nieruchomości E. E., że jednak do podpisania umowy dojdzie do końca lipca 2024 r. , co okazało się nieprawdziwe, i co najważniejsze wiadomość e-mail zawiera wezwanie powoda skierowane do pozwanych w przedmiocie zwrotu kwoty podwójnego zadatku w związku z niewykonaniem umowy z dnia 29 maja 2024 r. – do dnia 7 sierpnia 2024 r. na wskazany numer rachunku bankowego. Powyższe oświadczenie powoda A. W. (1) żądające zwrotu dwukrotności kwoty uiszczonego zadatku należało zatem, w ocenie Sądu, uznać za dorozumiane oświadczenie o odstąpieniu od umowy sprzedaży, ponieważ żądanie to świadczyło o woli zakończenia stosunku prawnego.

Tytułem uzupełnienia należy wskazać, że zgodnie z art. 77 § 2 k.c. odstąpienie od umowy zawartej w formie pisemnej, wymaga zachowania formy dokumentowej. W przedmiotowej sprawie strony postępowania w umowie przedwstępnej nie zastrzegły, że dla odstąpienia od umowy wymagana jest forma pisemna (§10 umowy), stąd też złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy sprzedającym w formie wiadomości e-mail (forma dokumentowa) spełnia prawne wymagania w tym przedmiocie.

Mając na uwadze powyższe Sąd uwzględnił wywiedzione powództwo w całości, ponieważ żądanie zapłaty kwoty 40.000 złotych mieści się w granicach określonych w prawie tj. art. 394 § 1 k.c. i z tego tytułu zasądził od pozwanych małżonków W. F. i Ł. F. solidarnie na rzecz powodów małżonków A. W. (1) i A. W. (2) solidarnie kwoty 40.000 (czterdziestu tysięcy) złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 28 września 2024 r. do dnia zapłaty.

W przedmiocie kosztów postępowania Sąd na podstawie art. 98 k.p.c. obciążył nimi pozwanych, jako tych którzy przegrali sprawę w całości i zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powodów solidarnie kwotę 5.634 złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty tytułem zwrotu kosztów postępowania, w tym kwotę 3.600 złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa prawnego.

SSR Jarosław Dłużniewski