Wyrok z 4 marca 2026, sygn. I C 1462/25

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 4 marca 2026 r.

Sąd Rejonowy w T. I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	asesor sądowy W. P.
Protokolant:	starszy sekretarz sądowy P. P.

po rozpoznaniu w dniu 4 marca 2026 r. w K.

na rozprawie

sprawy z powództwa M. U.

przeciwko M. (...)

o zapłatę

I.  oddala powództwo,

II.  kosztami procesu obciąża powoda.

UZASADNIENIE

Powód M. U. pozwem z dnia 13 listopada 2025 roku (data nadania pisma w placówce operatora pocztowego) wniósł o zasądzenie od pozwanej A. X. kwoty 3 700 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu powód wyjaśnił, iż w dniu 8 listopada 2023 roku zawarł z pozwaną A. X. umowę przedwstępną sprzedaży lokalu mieszkalnego położonego przy ul. (...). Powód wskazał, że umowa została podpisana za pośrednictwem biura (...), które obsługiwało obie strony transakcji. W związku z przygotowaniem i obsługą umowy powód uiścił na rzecz biura pośrednictwa opłatę w wysokości 3 700 zł zapłaconą gotówką. Powód podał, że pozwana miała świadomość poniesienia przez niego tego kosztu. Powód podał, że po zawarciu umowy przedwstępnej pozwana dostarczyła cześć wymaganych dokumentów, ale w dniu 12 stycznia 2024 roku jednostronnie wypowiedziała umowę przedwstępną nie wskazując uzasadnionej przyczyny i bez wcześniejszego wezwania powoda do zawarcia umowy przyrzeczonej. Powód twierdził, że przez to umowa nie została wykonana z przyczyn leżących po stronie pozwanej, a poniesione przez powoda koszty przygotowania transakcji w postaci opłaty dla biura nieruchomości okazały się szkodą majątkową. (k. 6).

Na podstawie zarządzenia przewodniczącego z dnia 25 listopada 2025 roku powód został wezwany do uzupełnienia braków pozwu z dnia 13 listopada 2025 roku w terminie tygodniowym od dnia doręczenia zarządzenia pod rygorem zwrotu pozwu (k. 21). Wezwanie zostało doręczone powodowi w dniu 9 grudnia 2025 roku. Powód uzupełnił braki pozwu pismem procesowym wniesionym w dniu 15 grudnia 2025 roku (k. 25-26).

W odpowiedzi na pozew M. (...) wniosła o oddalenie powództwa i nieobciążanie jej kosztami postępowania. Pozwana podniosła zarzut przedawnienia dochodzonego przez powoda roszczenia. Pozwana zarzuciła także, że powód nie wykazał poniesienia kosztów w wysokości 3 700 zł. Pozwana podniosła także, że spełniła swoje obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości i była gotowa zawrzeć umowę przyrzeczoną, lecz powód nie podejmował żadnych działań zmierzających do realizacji umowy. Pozwana zaznaczyła, że powód od 8 listopada 2023 roku nie kontaktował się z nią, ani z biurem (...) ani razy z własnej inicjatywy. Pozwana wskazywała, że wielokrotnie próbowała się kontaktować z powodem telefonicznie, lecz powód nie odbierał telefonu, nie reagował też na wiadomości SMS. Dopiero wiadomość wysłana przez męża pozwanej skutkowała odpowiedzią SMSową powoda, ale nie zawierała ona żadnej konkretnej informacji. Pozwana zaznaczyła, że w związku z brakiem kontaktu ze strony powoda, nie odbieraniem przez niego telefonów, nie oddzwanianiem i niepoważnym traktowaniem sprawy i sprzedającego oraz brakiem możliwości uzgodnienia szczegółów procesu sprzedaży oraz ewidentnym brakiem działań zmierzających do zakupu jej nieruchomości pozwana wypowiedziała w formie pisemnej umowę przedwstępną i wysłała wypowiedzenie listem poleconym. Pozwana podała też, że w odpowiedzi na wypowiedzenie umowy przedwstępnej powód przesłał odpowiedź z nieprawdziwymi tezami, nie mającymi pokrycia w rzeczywistości żądając zwrotu kwoty 3 700 zł jako kosztów poniesionych w biurze pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości. Pozwana wskazała też, że powód w innej sprawie przed Sądem Rejonowym w T. o sygn. akt I C (...) dochodził zwrotu zadatku, lecz powództwo zostało oddalone wyrokiem Sądu Rejonowego w T. z dnia 12 listopada 2025 roku jako bezzasadne (k. 54-55v).

Na dalszym etapie postępowania, aż do zamknięcia rozprawy stanowiska stron pozostały bez zmian.

Sąd ustalił, co następuje:

W dniu 8 listopada 2023 roku A. X. jako sprzedająca i M. U. jako kupujący zawarli umowę przedwstępną sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do (...), położonego w K. przy (...) (zwanego w dalszej części umowy lokalem lub nieruchomością), dla którego Sąd Rejonowy w T. prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) (§ 1 umowy). Lokal ten znajduje się w zasobach (...) (§ 1 umowy). W dziale czwartym księgi (...) nr (...) wpisana była hipoteka umowna na rzecz (...) Kasy (...) Bank (...) Spółki Akcyjnej w R. (§ 1 umowy). Strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży tego prawa w formie aktu notarialnego najpóźniej do dnia 15 lutego 2024 roku za cenę 370 000 zł (§ 3 umowy). Wydanie nieruchomości w posiadanie kupującego nastąpić miało po zaksięgowaniu wszystkich środków na koncie sprzedającej, nie wcześniej jednak niż do 31 stycznia 2024 roku (§ 4 ust. 2 umowy). Sprzedająca zobowiązała się do dostarczenia do dnia umowy sprzedaży zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami od administratora budynku, podstaw nabycia nieruchomości, zaświadczenia o braku osób zameldowanych, certyfikatu energetycznego dla lokalu i zaświadczenia z banku (wierzyciela hipotecznego) zawierającego informacje o całkowitej kwocie kredytu wraz z ewentualnymi opłatami za spłatę, numer konta technicznego do spłaty zadłużenia i zobowiązanie banku do wyrażenia zgody na wykreślenie hipoteki z księgi (...) po całkowitej spłacie zadłużenia (§ 4 ust. 3 umowy). W sprawach nieuregulowanych postanowieniami umowy zastosowanie miały odpowiednie przepisy Kodeksu cywilnego (§ 7 umowy). Umowa została sporządzona w formie pisemnej i takiej też formy pod rygorem nieważności wymagały zmiany umowy (§ 7 umowy). Strony umowy uzgodniły, że w mieszkaniu pozostanie całe wyposażenie za wyjątkiem lampy w kuchni, telewizora i wyposażenia pokoju dziecięcego.

Fakty bezsporne, a nadto dowód : umowa przedwstępna sprzedaży z dnia 8 listopada 2023 r. – k. 27-28v i k. 56-57v, uzgodnienia stron z dnia 8 listopada 2023 r. – k. 58

Zarówno powód, jak i pozwana korzystali przy zawarciu umowy przedwstępnej z pośrednika - P. J. prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą (...). Powód zawarł z tym pośrednikiem w dniu 12 października 2023 roku umowę pośrednictwa w zakupie nieruchomości. Natomiast pozwana zawarła z pośrednikiem umowę pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości z dnia 28 sierpnia 2023 roku. Za usługi pośrednika A. X. zapłaciła 1 850 zł. W § 2 umowy pośrednictwa w zakupie nieruchomości zawartej przez powoda wskazano, że powód zapłaci pośrednikowi w dniu podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości lub umowy przedwstępnej, w zależności od tego, która zostanie podpisana wcześniej, wynagrodzenie w wysokości 2,5 % obliczone od ceny nieruchomości brutto. M. U. zapłacił za usługi pośrednika kwotę 3 700 zł w gotówce.

dowód : umowa pośrednictwa w zakupie nieruchomości z dnia 12 października 2023 r. – k. 7 i k. 29, umowa pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości z dnia 28 sierpnia 2023 r. – k. 59, faktura numer (...) z dnia 10 listopada 2023 r. – k. 60, potwierdzenie przelewu na kwotę 1 850 zł z dnia 10 listopada 2023 r. – k. 61, zeznania pozwanej A. X. w ramach dowodu z przesłuchania stron złożone na rozprawie w dniu 4 marca 2026 r. – k. 77v, znacznik czasowy od 00:17:02 do 00:25:45, zeznania powoda M. U. w ramach dowodu z przesłuchania stron złożone na rozprawie w dniu 4 marca 2026 r. – k. 77v-78, znacznik czasowy od 00:27:38 do 00:41:05

Pozwana nie zaniedbała swoich obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu z dnia 8 listopada 2023 roku. Zgodnie z wiadomością SMS powoda z dnia 9 listopada 2023 roku do uzyskania kredytu potrzebne były mu dokumenty w postaci zaświadczenia o aktualnym saldzie kredytu hipotecznego oraz zaświadczenie z urzędu skarbowego o wysokości podatku od spadków i darowizn. Pozwana pozyskała od (...) Spółki Akcyjnej w R. na potrzeby zawarcia umowy sprzedaży zaświadczenie z dnia 9 listopada 2023 roku potwierdzające stan zadłużenia kredytowego z tytułu kredytu hipotecznego, w związku z którym w dziale IV księgi (...) nr (...) wpisana była hipoteka umowna na rzecz banku. Pozwana pozyskała także zaświadczenie z dnia 14 listopada 2023 roku od Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w K., w którym stwierdzono od kogo pozwana nabyła uprzednio spółdzielcze własnościowe prawo do (...) położonego w K. przy (...). Prawo do zostało nabyte przez pozwaną w drodze umowy darowizny zawartej z P. U. i A. U. w formie aktu notarialnego z dnia 14 stycznia 2013 roku Repertorium A numer (...) sporządzonego przez notariusza O. B. zawartej z P. U. i A. U.. W zaświadczeniu wskazano, że podatek od spadków i darowizn z tytułu tej umowy nie należał się, gdyż zastosowano zwolnienie od podatku. Powódka dostarczyła te dokumenty do biura pośrednictwa, a następnie dokumenty te otrzymał powód.

dowód : umowa pośrednictwa w zakupie nieruchomości z dnia 12 października 2023 r. – k. 7, wydruki korespondencji SMS – k. 8-17 i k. 31-40, zaświadczenie z (...) Kasy (...) Banku (...) Spółki Akcyjnej w R. potwierdzające stan zadłużenia z dnia 9 listopada 2023 r. – k. 62, zaświadczenie od Naczelnika W. Urzędu Skarbowego w K. z dnia 14 listopada 2023 r. – k. 63-64, zeznania pozwanej A. X. w ramach dowodu z przesłuchania stron złożone na rozprawie w dniu 4 marca 2026 r. – k. 77v, znacznik czasowy od 00:17:02 do 00:25:45

Po zawarciu umowy przedwstępnej z dnia 8 listopada 2023 roku pozwana wielokrotnie próbowała się kontaktować z powodem w celu poczynienia ustaleń dotyczących zawarcia umowy przyrzeczonej. Próby kontaktu ze strony pozwanej zaczęły się w połowie grudnia. Pozwana usiłowała dowiedzieć się na jakim etapie jest wniosek kredytowy powoda. Pozwaną zaniepokoiło to, że nie skontaktował się z nią żaden rzeczoznawca majątkowy, który wyceniłby nieruchomość stanowiącą przedmiot umowy, co było konieczne na potrzeby pozyskania kredytu. Pozwana udała się także do (...) Spółdzielni (...) w K. w celu ustalenia czy pobrane zostało zaświadczenie o braku zaległości w płatnościach na rzecz spółdzielni. Takie zaświadczenie nie zostało pobrane. Również takie zaświadczenie jest natomiast potrzebne w procesie pozyskiwania kredytu hipotecznego. Powód sam nie kontaktował się z pozwaną. Pozwana podejmowała próby kontaktu telefonicznego i SMSowego. Próby kontaktu z powodem podejmował także małżonek pozwanej J. X.. Pozwany nie reagował na większość tych prób kontaktu, a gdy podjął kontakt twierdził, że stara się o kredyt hipoteczny. Powód tłumaczył też pozwanej brak kontaktu przebywaniem na urlopie. Jeden raz strony spotkały się przypadkowo w Galerii (...) w K.. Pozwana zapytała powoda o kwestie dotyczące sprzedaży mieszkania. Powód nie zajmował się samodzielnie kwestiami związanymi z pozyskaniem kredytu. Zlecił wykonanie tych czynności firmie (...) zajmującej się pośrednictwem kredytowym. To z przedstawicielami tej firmy powód się kontaktował w związku z procesem kredytowym. W związku z procesem sprzedaży mieszkania powód kontaktował się natomiast z przedstawicielami pośrednika w obrocie nieruchomościami. Powód ostatecznie otrzymał kredyt od (...) Banku (...) Spółki Akcyjnej. Był to kredyt w wysokości 400 000 zł z okresem spłaty wynoszącym 25 lat. Był to pierwszy raz gdy powód podjął próbę zakupu mieszkania. W dniu 9 stycznia 2024 roku pozwana napisała ostatnią wiadomość SMS do powoda z prośbą o pilny kontakt. W odpowiedzi na wiadomość, tego samego dnia, powód napisał, że rozmawiał z mężem pozwanej oraz pośrednikami, a także, że wieczorem skontaktuje się z pozwaną. Kontakt ten jednak nie nastąpił.

dowód : wydruki korespondencji SMS – k. 8-17 i k. 31-40, zeznania pozwanej A. X. w ramach dowodu z przesłuchania stron złożone na rozprawie w dniu 4 marca 2026 r. – k. 77v, znacznik czasowy od 00:17:02 do 00:25:45, zeznania powoda M. U. w ramach dowodu z przesłuchania stron złożone na rozprawie w dniu 4 marca 2026 r. – k. 77v-78, znacznik czasowy od 00:27:38 do 00:41:05

Pismem z dnia 12 stycznia 2024 roku pozwana złożyła powodowi oświadczenie o wypowiedzeniu umowy przedwstępnej zawartej w dniu 8 listopada 2023 roku zawartej pomiędzy A. X. a M. U. dotyczącą nabycia lokalu mieszkalnego położonego w K. przy (...). Pozwana podała, że przyczyną wypowiedzenia jest brak kontaktu telefonicznego z powodem, niepoważne traktowanie sprawy oraz brak możliwości uzgodnienia szczegółów całego procesu sprzedaży zarówno z pozwaną, jak i biurem nieruchomości, które pośredniczyło w transakcji. Pozwana wysłała oświadczenie o wypowiedzeniu umowy przedwstępnej powodowi pocztową przesyłką poleconą. Powód odebrał przesyłkę w dniu 17 stycznia 2024 roku.

dowód : oświadczenie A. X. o wypowiedzeniu umowy przedwstępnej z dnia 12 stycznia 2024 r. – k. 5, k. 30 i k. 65, potwierdzenie doręczenia oświadczenia o wypowiedzeniu umowy przedwstępnej – k. 65v-66, zeznania pozwanej A. X. w ramach dowodu z przesłuchania stron złożone na rozprawie w dniu 4 marca 2026 r. – k. 77v, znacznik czasowy od 00:17:02 do 00:25:45, zeznania powoda M. U. w ramach dowodu z przesłuchania stron złożone na rozprawie w dniu 4 marca 2026 r. – k. 77v-78, znacznik czasowy od 00:27:38 do 00:41:05

Po otrzymaniu oświadczenia pozwanej o wypowiedzeniu umowy przedwstępnej z dnia 8 listopada 2023 roku powód nie kontaktował się już z pozwaną w sprawie zakupu jej mieszkania, lecz zamiast tego szukał innego mieszkania. Pismem z dnia 20 marca 2024 roku powód wezwał pozwaną do zapłaty kwoty 3 700 zł tytułem odszkodowania za szkodę jaką poniósł licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej. Powód zakreślił pozwanej termin 7 dni od dnia doręczenia wezwania do zapłaty na spełnienie świadczenia. Powód w piśmie zawierającym wezwanie do zapłaty udzielił też pozwanej odpowiedzi na wypowiedzenie umowy przedwstępnej twierdząc, że po podpisaniu umowy przedwstępnej pozostawał w stałym kontakcie telefonicznym zarówno z właścicielami mieszkania, jak i pracownikiem Biura (...) pośredniczącym w transakcji. Powód twierdził też, że pozwana nie wywiązała się z obowiązku dostarczenia mu wszystkich dokumentów niezbędnych do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Wezwanie do zapłaty pozostało bezskuteczne – pozwana nie spełniła świadczenia zgodnie z żądaniem powoda.

dowód : odpowiedź na wypowiedzenie umowy przedwstępnej wraz z wezwaniem do zapłaty z dnia 20 marca 2024 r. – k. 41, zeznania pozwanej A. X. w ramach dowodu z przesłuchania stron złożone na rozprawie w dniu 4 marca 2026 r. – k. 77v, znacznik czasowy od 00:17:02 do 00:25:45, zeznania powoda M. U. w ramach dowodu z przesłuchania stron złożone na rozprawie w dniu 4 marca 2026 r. – k. 77v-78, znacznik czasowy od 00:27:38 do 00:41:05

Pozwana zarówno w dniu zawarcia umowy przedwstępnej, jak i w późniejszym okresie, do dnia wysłania jej przez powoda odpowiedzi na wypowiedzenie umowy przedwstępnej i wezwania do zapłaty z dnia 20 marca 2024 roku zamieszkiwała w lokalu, do którego spółdzielcze własnościowe prawo stanowiło przedmiot umowy przedwstępnej.

dowód : umowa pośrednictwa w zakupie nieruchomości z dnia 12 października 2023 r. – k. 7, oświadczenie A. X. o wypowiedzeniu umowy przedwstępnej z dnia 12 stycznia 2024 r. – k. 30 i 65, odpowiedź na wypowiedzenie umowy przedwstępnej wraz z wezwaniem do zapłaty z dnia 20 marca 2024 r. – k. 41

Sąd zważył, co następuje:

Stan faktyczny w sprawie Sąd ustalił na podstawie okoliczności bezspornych oraz dokumentów zgromadzonych w niniejszej sprawie. Wiarygodność dokumentów nie była kwestionowana przez strony, nie wzbudziła również wątpliwości po stronie Sądu. Tworzyły one spójny obraz rzeczywistości i wskazywały na kolejne zdarzenia następujące od momentu zawarcia przez strony umowy przedwstępnej z dnia 8 listopada 2023 roku aż do złożenia przez powoda odpowiedzi na wypowiedzenie umowy przedwstępnej wraz z wezwaniem do zapłaty z dnia 20 marca 2024 roku. Sąd oparł się również na przesłuchaniu stron. Za wiarygodne w całości sąd uznał zeznania pozwanej A. X.. Zeznania te były spójne, w pełni korespondowały z dowodami z dokumentów. Zeznania te były też logiczne – pozwana wyjaśniła motywy swojego postępowania po zawarciu umowy przedwstępnej, w tym powody złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu tej umowy. Powody te były w pełni zrozumiałe, a brak kontaktu ze strony powoda mógł zaniepokoić pozwaną co do tego czy do zawarcia umowy przyrzeczonej w ogóle dojdzie. Umowa przyrzeczona miała zostać zawarta do dnia 15 lutego 2024 roku. Logicznym jest, że pozwana chciała ustalić kiedy umowa przyrzeczona zostanie zawarta, bowiem zamieszkiwała w lokalu, którego dotyczyła umowa przedwstępna i do którego spółdzielcze własnościowe prawo miało zostać sprzedane powodowi. Pozwana musiała więc zawczasu wiedzieć kiedy będzie musiała wyprowadzić się z lokalu, przeorganizować swoje życie, poczynić przygotowania do przeprowadzki itd. Brak kontaktu ze strony powoda pozwana miała więc prawo poczytać jako niepoważne podejście do sprawy zawarcia umowy sprzedaży mieszkania, brak chęci ze strony powoda na dokonania uzgodnień i organizacji zawarcia umowy przyrzeczonej. W konsekwencji pozwana miała także prawo, by sądzić, że nie ma nadziei na zawarcie umowy przyrzeczonej. Powód nie rozwiał wątpliwości pozwanej w żadnym momencie poprzedzającym złożenie oświadczenia o wypowiedzeniu umowy przedwstępnej.

Za wiarygodne w części sąd uznał zeznania powoda M. U. w zakresie, w jakim korespondowały one z pozostałym materiałem dowodowym, tj. z dowodami z dokumentów zgromadzonych w sprawie oraz z zeznań pozwanej A. X.. Sąd nie uznał za wiarygodne zeznań powoda w zakresie, w jakim twierdził, że podejmował próby kontaktu z pozwaną po zawarciu umowy przedwstępnej. Zarówno z wiarygodnych zeznań pozwanej, jak i z wydruków SMS złożonych przez powoda wraz z pozwem wynika, że inicjatywę kontaktu z powodem wykazywała wyłącznie pozwana. Powód pomimo twierdzeń nie wykazał, że kontaktował się z pozwaną, na co zresztą po części wskazują jego własne zeznania. Powód wskazywał, że po zawarciu umowy przedwstępnej kontaktował się z pośrednikiem, zaś pozyskanie kredytu zlecił pośrednikowi finansowemu. Płynie z tego wniosek, że powód jako osoba wcześniej niedoświadczona w zawieraniu transakcji polegających na sprzedaży nieruchomości pozostawił wszystkie czynności w rękach profesjonalistów. Do tego stopnia, że zaniedbał kontakt z pozwaną, kontrahentem, z którym miał wszak zawrzeć umowę przyrzeczoną sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Sąd uznał za wiarygodne zeznania powoda w zakresie, w jakim wskazywał, że poniósł w biurze nieruchomości koszt wynagrodzenia prowizyjnego w wysokości 3 700 zł. Kwota ta wynika z § 2 umowy pośrednictwa w zakupie nieruchomości i stanowiła kwotę zapłaconą przy zawarciu umowy przedwstępnej z pozwaną, czyli w dniu 8 listopada 2023 roku. W § 2 umowy pośrednictwa w zakupie nieruchomości wskazano, że powód zapłaci pośrednikowi w dniu podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości lub umowy przedwstępnej w zależności od tego, która zostanie podpisana wcześniej, wynagrodzenie w wysokości 2,5 % obliczone od ceny nieruchomości brutto. Kwota zapłacona przez powoda pośrednikowi tytułem wynagrodzenia na etapie zawarcia umowy przedwstępnej wynosiła natomiast 1 % uzgodnionej przez strony ceny sprzedaży. Zapłacenie wynagrodzenia prowizyjnego w części na etapie zawarcia umowy przedwstępnej jest zupełnie normalną praktyką przy zawieraniu umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Pozwana kwestionowała wprawdzie fakt poniesienia przez powoda kosztów poniesionych przez powoda wskazując, że nie przedstawił na dowód poniesienia tychże kosztów żadnego dokumentu potwierdzającego zapłatę, lecz w ocenie sądu zeznania powoda w połączeniu z treścią dokumentu w postaci umowy pośrednictwa w zakupie nieruchomości z dnia 12 października 2023 roku potwierdzają fakt poniesienia tych kosztów przez powoda. Okoliczność ta finalnie była zresztą irrelewantna dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.

Powództwo podlegało bowiem oddaleniu w całości.

Roszczenie powoda było oparte na podstawie art. 390 § 1 k.c. w zw. z art. 471 k.c. Zgodnie z jego treścią, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Zgodnie natomiast z art. 390 § 3 k.c., roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Umowa przyrzeczona zgodnie z § 3 umowy przedwstępnej z dnia 8 listopada 2023 roku miała zostać zawarta najpóźniej do dnia 15 lutego 2024 roku. Wszystkie roszczenia z umowy przedwstępnej – zarówno o zawarcie umowy przyrzeczonej oraz odszkodowanie, jak i pozostałe ewentualne roszczenia, np. z tytułu kary umownej czy zapłaty podwójnego zadatku – przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta (por. B. Gliniecki(w:) Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany. red. M. Balwicka-Szczyrba, A. J., LEX 2026, uwagi do art. 390, teza 7). Roszczenie powoda przedawniło się z dniem 15 lutego 2025 roku. Należy przy tym zauważyć, że wytoczenie powództwa przerywa bieg terminu przedawnienia (art. 123 § 1 pkt 1 k.c.). Powód wytoczył jednak powództwo w niniejszej sprawie w dniu 13 listopada 2025 roku. Powód wytoczył więc powództwo po upływie terminu przedawnienia jego roszczeń. Zgodnie z art. 117 § 2 k.c., po upływie terminu przedawnienia ten, przeciwko komu przysługuje roszczenie, może uchylić się od jego zaspokojenia, chyba że zrzeka się korzystania z zarzutu przedawnienia. Jednakże zrzeczenie się zarzutu przedawnienia przed upływem terminu jest nieważne. Pozwana nie zrzekła się zarzutu przedawnienia i podniosła go w odpowiedzi na pozew. Jako, że zarzut przedawnienia był skuteczny, powództwo podlegało oddaleniu.

Powództwo wytoczone przez powoda w niniejszej sprawie podlegałoby zresztą oddaleniu nawet gdyby roszczenie powoda, którego dochodził w niniejszej sprawie nie uległo przedawnieniu. Podstawą dochodzenia przez powoda roszczenia odszkodowawczego były art. 471 k.c. oraz 390 § 1 k.c. Zakres naprawienia szkody przewidziany przez art. 390 § 1 k.c. obejmuje straty poniesione przez poszkodowanego wskutek zawarcia umowy przedwstępnej, w tym wydatki poniesione na jej zawarcie. Koszty poniesione przez powoda na wynagrodzenie pośrednika przy zakupie nieruchomości mieszczą się w tym zakresie. Zgodnie z art. 471 k.c., dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. W niniejszym postępowaniu brak było podstaw, by przypisać pozwanej A. X. odpowiedzialność za niedojście do skutku umowy przyrzeczonej sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do (...), położonego w K. przy (...). Pozwana czyniła starania zmierzającego do zorganizowania sprzedaży i wykonywała obowiązki, które nałożyła na nią umowa przedwstępna z dnia 8 listopada 2023 roku. Umowa przedwstępna wprawdzie zakładała dostarczenie zaświadczenia z banku (wierzyciela hipotecznego), podstaw nabycia nieruchomości, zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami od administratora budynku, certyfikatu energetycznego dla lokalu i zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami od administratora budynku, ale w umowie wyraźnie zaznaczono, że dokumenty te mają zostać dostarczone do dnia umowy sprzedaży. Nie było potrzeby, by pozwana przedstawiała tych dokumentów wcześniej, tym bardziej, że pozwana nie mogła wiedzieć kiedy dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej oprócz tego, że zgodnie z treścią § 3 umowy przedwstępnej miała zostać zawarta najpóźniej do dnia 15 lutego 2024 roku. Co więcej, dostarczenie wspomnianych w § 4 ust. 3 umowy przedwstępnej dokumentów wcześniej mogłoby sprawić, że na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej informacje w tych dokumentach stałyby się nieaktualne. Pozwana dostarczyła na prośbę powoda (została ona wyrażona w wiadomości SMS z dnia 9 listopada 2023 roku) zaświadczenia o aktualnym saldzie kredytu i zaświadczenia o wysokości podatku od spadków i darowizn. Pozwana czyniła zatem starania zmierzające do ułatwienia powodowi uzyskanie kredytu hipotecznego i finalnie doprowadzenia do zawarcia umowy. Oświadczenie pozwanej z dnia 12 stycznia 2024 roku o wypowiedzeniu umowy przedwstępnej z dnia 8 listopada 2023 roku także w ocenie sądu nie może być poczytywane za uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Z uchylaniem się od zawarcia umowy przyrzeczonej nie mamy bowiem do czynienia w sytuacji, w której dłużnik nie wykonuje zobowiązania polegającego na zawarciu umowy przyrzeczonej wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi druga strona (tak A. Zbiegień-Turzańska(w:) Kodeks cywilny. Komentarz. Red. K. Osajda, Legalis 2025, uwagi do art. 390, teza 4). W niniejszej sprawie jedynym powodem złożenia przez pozwaną oświadczenia z dnia 12 stycznia 2024 roku o wypowiedzeniu umowy z dnia 8 listopada 2023 roku było unikanie przez powoda kontaktu i zaniechanie czynności zmierzających do współpracy z pozwaną w zorganizowaniu zawarcia umowy przyrzeczonej. Tłumaczenia powoda o tym, że przebywał na urlopie i dlatego nie podejmował kontaktu z pozwaną są nieprzekonujące. Powód w tak ważnej dla niego kwestii jak zawarcie umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego, w którym będzie zamieszkiwał, prowadzącej do znaczącego obciążenia finansowego powinien podejmować wszelkie czynności zmierzające do współpracy z kontrahentem tej umowy. Jak już wskazywano wcześniej, działania pozwanej zmierzające do nawiązania kontaktu były w pełni logiczne i zrozumiałe - pozwana musiała bowiem zawczasu wiedzieć kiedy będzie musiała wyprowadzić się z lokalu, przeorganizować swoje życie, poczynić przygotowania do przeprowadzki itd. Pozwana dostarczyła też powodowi dokumenty, które miały ułatwić mu proces zawarcia umowy kredytu. Świadczy to w ocenie sądu niewątpliwie o dobrej woli pozwanej i dążeniu przez nią do zawarcia umowy przyrzeczonej. Unikanie kontaktu i zbywanie jej przez powoda, pozwana miała pełne prawo poczytać za odstąpienie od zamiaru zawarcia umowy przyrzeczonej, a co najmniej za podstawę do twierdzenia, że do zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia upływu umówionego terminu nie dojdzie. Powyższe okoliczności wyłączają więc zdaniem sądu odpowiedzialność pozwanej za to, że do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło, a ponadto wykluczają możliwość uznania, że pozwana uchylała się od zawarcia umowy przyrzeczonej z powodem. Oczywiście sąd ma świadomość tego, że powód zawierając umowę przedwstępną z pozwaną miał 27 lat, był niedoświadczony w zawieraniu tego rodzaju umów oraz nie wiedział w jaki sposób należy postępować. Sąd nie doszukuje się w jego działaniach i zaniechaniach złej woli, lecz jednocześnie zaznacza, że to one były czynnikiem sprawczym dla postępowania pozwanej, która złożyła powodowi oświadczenie z dnia 12 stycznia 2024 roku o wypowiedzeniu umowy przedwstępnej z dnia 8 listopada 2023 roku. Również to działania i zaniechania powoda po zawarciu umowy przedwstępnej doprowadziły do tego, że umowa przyrzeczona nie została ostatecznie zawarta. Wszystkie te okoliczności prowadzą do wniosku, że roszczenie powoda nie byłoby uzasadnione nawet gdyby nie uległo przedawnieniu, bowiem nie zostały spełnione przesłanki wymienione w art. 390 § 1 k.c. i art. 471 k.c. regulujące podstawę odpowiedzialności kontraktowej dłużnika.

Biorąc pod uwagę wszystkie powyższe okoliczności, sąd doszedł do przekonania, że roszczenie powoda dochodzone w niniejszym postępowaniu uległo przedawnieniu przed wytoczeniem powództwa, a ponadto jest także bezzasadne. Mając na uwadze powyższe sąd oddalił powództwo, o czym orzekł w punkcie I wyroku.

W punkcie II wyroku natomiast sąd orzekł o kosztach procesu zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu, w myśl art. 98 § 1 k.p.c. Powód w związku z oddaleniem powództwa przegrał sprawę w całości. Zgodnie z art. 108 § 1 zdanie pierwsze k.p.c., sąd rozstrzyga o kosztach w każdym orzeczeniu kończącym sprawę w instancji. Jedyną stroną, która poniosła w niniejszym postępowaniu koszty procesu był powód – kosztami tymi była opłata sądowej od pozwu w wysokości 200 zł. Pozwana nie poniosła żadnych kosztów procesu w niniejszej sprawie. W sytuacji, gdy któraś ze stron poniosła koszty procesu i brak podstaw do obciążenia nimi strony przeciwnej, sąd powinien użyć formuły, że kosztami procesu obciąża tę właśnie stronę (tak M. Manowska(w:) Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz aktualizowany. Tom I. Art. 1-477(16), red. M. Manowska, LEX 2022, uwagi do art. 108, teza 6). Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności, sąd w punkcie II wyroku kosztami procesu obciążył powoda.