Uzasadnienie z 17 marca 2026, sygn. XI GC 937/24
Sygn. akt XI GC 937/24
UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 7 listopada 2024 r. Gmina Miasto F. wniosła przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w D. o zapłatę kwoty 81 691,23 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie, liczonymi od kwot:
- 50000 zł od dnia 23 lutego 2024 r. do dnia zapłaty;
- 1209,99 zł od dnia 7 listopada 2024 r. do dnia zapłaty
oraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w transakcjach handlowych, liczonymi od kwot:
- 485,20 zł od dnia 24 stycznia 2024 r. do dnia zapłaty;
- 4999,34 zł od dnia 12 grudnia 2023 r. do dnia zapłaty;
- 4999,34 zł od dnia 11 stycznia 2024 r. do dnia zapłaty;
- 4999,34 zł od dnia 13 lutego 2024 r. do dnia zapłaty;
- 4999,34 zł od dnia 12 marca 2024 r. do dnia zapłaty;
- 4999,34 zł od dnia 11 kwietnia 2024 r. do dnia zapłaty;
- 4999,34 zł od dnia 11 maja 2024 r. do dnia zapłaty
oraz o zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych.
Na uzasadnienie żądania pozwu powódka wskazała, iż strony łączyła umowa dzierżawy nieruchomości położonej w F. przy (...) stanowiącej nr (...) o pow. (...) m 2, zmienionej następnie aneksem do powierzchni (...) 2. Umowa została zawarta na okres 30 lat i nakładała na pozwaną obowiązek uzyskania prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę oraz wybudowania parkingu wielopoziomowego. Wobec niewywiązania się przez pozwaną z ww. postanowień, powódka obciążyła pozwaną karą umową w kwocie 50 000 zł, nadto pozwana zaniechała regulowania czynszu dzierżawnego. Mimo zawartego przez strony porozumienia i wezwań do zapłaty, pozwana nie uregulowała zobowiązania.
Nakazem zapłaty z dnia 15 listopada 2024 r. Sąd orzekł zgodnie z żądaniem pozwu.
Pozwana wniosła sprzeciw od ww. nakazu zapłaty, zaskarżając nakaz w całości, wnosząc o oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów procesu.
W toku postępowania strony podtrzymały swoje dotychczasowe stanowiska.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Dnia 29 października 2021 r. powódka Gmina Miasto F. zawała z pozwaną (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w D. (...), przedmiotem której była nieruchomość niezabudowana położona przy (...) w F. oznaczona jako (...) o pow. (...) m 2, położona w obrębie ewidencyjnym (...) Miasta F..
Powódka oddała pozwanej opisaną ww. nieruchomość w dzierżawę, celem realizacji inwestycji polegającej na wybudowaniu przez pozwaną w granicach działki obiektu - parkingu wielopoziomowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, a następnie zarządzenia obiektem.
Pozwana zobowiązała się do zabudowy przedmiotu dzierżawy w oparciu o dokumentację projektową i pozwolenie na budowę w terminie 24 miesięcy od dnia podpisania umowy, z zastrzeżeniem, że z uwagi na wielkość lub złożoność inwestycji, termin ten może być za pisemną zgodą powódki wydłużony do 36 miesięcy (§ 2 ust. 6 umowy).
Strony postanowiły, iż umowa dzierżawy zawarta zostaje na okres 30 lat, licząc od pierwszego dnia jej obowiązywania tj. 1 listopada 2021 r. włącznie.
Strony w § 5 ust. 1 umowy ustaliły wysokość czynszu dzierżawnego przez okres obowiązywania umowy na kwotę 5010,16 zł, to jest 1,10 zł netto za m 2 , z zastrzeżeniem, że przez okres 24 miesięcy, licząc od pierwszego dnia obowiązywania umowy, czynsz wynosił będzie 1002,03 zł brutto, to jest 0,22 zł za m 2, płatny do 10. dnia każdego miesiąca.
Pozwana zobowiązała się do przekazania i uzgodnienia z powódką koncepcji zagospodarowania nieruchomości, tj. realizacji parkingu wielopoziomowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną w terminie 6 miesięcy od daty zawarcia umowy (§ 6 ust. 1 lit. a umowy), jak również do wykonania na własny koszt i ryzyko robót budowalnych polegających na budowie parkingu wielopoziomowego wraz z niezbędną infrastrukturą oraz drogi dojazdowej (§ 6 ust. 1 lit. i umowy).
W razie gdy pozwana nie zrealizuje inwestycji opisanej w umowie i na warunkach określonych w terminie 24 miesięcy przy ewentualnym wydłużeniu do 36 miesięcy, powódce przysługiwała kara umowna w kwocie 50 000 zł oraz zwrot kosztów związanych z uporządkowaniem przedmiotu dzierżawy, a także dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych.
Powódce przysługiwało uprawnienie do rozwiązania umowy z zachowaniem 14-dniowego okresu wypowiedzenia w przypadku, gdy pozwana w ciągu 24 miesięcy od dnia zawarcia umowy nie zagospodaruje przedmiotu dzierżawy - nie wybuduje parkingu.
Strony łączyła również umowa dzierżawy innej nieruchomości z tożsamym celem.
Dowód:
- umowa dzierżawy z dnia 29 października 2021 r. k. 11-15;
- wydruk KW k. 41-42;
- wydruk prezentacji k. 97-110;
- zeznania świadka B. D. k. 175-176;
- zeznania świadka A. T. k. 176-177;
- zeznania świadka C. M. k. 178-179;
- zeznania świadka V. T. k. 179-180;
- zeznania świadka T. V. k. 200-201;
- zeznania za pozwana L. D. k. 214-215;
Dnia 22 listopada 2021 r. strony zawarły aneks do umowy dzierżawy, na mocy którego zmodyfikowały powierzchnie nieruchomości do (...) m 2 oraz ustaliły czynsz dzierżawny w wysokości 4999,34 zł brutto, przez okres obowiązywania umowy z zastrzeżeniem, iż przez okres 24 miesięcy, licząc od pierwszego dnia obowiązywania umowy wynosił on będzie 999,87 zł brutto.
Dowód:
- aneks z dnia 22 listopada 2021 r. k. 16-16v.;
- zeznania świadka B. D. k. 175-176;
Pismem z dnia 4 kwietnia 2022 r. powódka w odpowiedzi na przesłaną koncepcję zarekomendowała wybór wariantu przesłanego mailem z dnia 28 marca 2022 r. z jazem od ul. (...), przekazując dodatkowe założenia.
Dowód:
- pismo z dnia 4 kwietnia 2022 r. k. 131-132;
- zeznania świadka B. D. k. 175-176;
Pismem z dnia 8 czerwca 2022 r. pozwana przesłała powódce koncepcję parkingu wraz z zagospodarowaniem terenu- uzgodnioną na spotkaniu dnia 26 kwietnia 2022 r.
Dowód:
- pismo z dnia 8 czerwca 2022 r. k. 115-130;
- zeznania za pozwną L. D. k. 214-215;
Pismem z dnia 14 czerwca 2022 r. powódka zaakceptowała złożoną przez pozwaną koncepcję z uwagami.
Dowód:
- pismo z dnia 14 czerwca 2022 r. k. 114;
- zeznania świadka B. D. k. 175-176;
Pismem z dnia 12 lipca 2022 r. wykonawca M. zwrócił się do pozwanej z wnioskiem o zmianę specyfikacji warunków zamówienia.
Dowód:
- pismo z dnia 12 lipca 222 r. k., 78-84;
Pismem z dnia 18 sierpnia 2022 r. powódka w odpowiedzi na złożoną przez pozwaną koncepcję parkingu, zaakceptowała projekt z uwagami w postaci uwzględnienia ruchu dwukierunkowego do części miejsc zewnętrznych oznaczonych jako poziom 1-PF 1 ilość mp. 12 oraz do wjazdu Wspólnoty (...) przy ul(...). Nadto powódka wskazała, iż pozwana nie dopełniła obowiązku umownego- nie przedłożyła harmonogramu prac.
Dowód:
- pismo z dnia 18 sierpnia 2022 r. k. 63-64;
- zeznania świadka T. V. k. 200-201;
Pismem z dnia 29 sierpnia 2022 r., pozwana przesłała powódce harmonogram prac.
Dowód:
- pismo z dnia 29 sierpnia 2022 r. k. 65;
- harmonogram k. 66;
Pismem z dnia 1 września 2022 r. pozwana przedłożyła powódce koncepcję parkingu z uwzględnieniem uwag powódki.
Dowód:
- pismo z dnia 1 września 2022 r. k. 67;
- mapy wraz z projektem k. 68-77;
Pismem z dnia 19 września 2022 r. powódka zwróciła się do pozwanej o przekazanie w terminie 7 dni aktualizacji wizualizacji parkingu albowiem złożona koncepcja różniła się od tej zaakceptowanej ówcześnie przez powódkę.
Dowód:
- pismo z dnia 19 września 2022 r. k. 113;
- zeznania świadka B. D. k. 175-176;
Pismem z dnia 20 września 2022 r. powódka wskazała, iż przedłożony harmonogram zakłada zakończenie inwestycji w terminie 35 miesięcy, zaś zgodnie z zapisami umowy, pozwana zobowiązała się do wykonania inwestycji w terminie 24 miesięcy, wzywając pozwaną do wyjaśnienie rozbieżności w terminie do 30 września 2022 r.
Dowód:
- pismo z dnia 20 września 2022 r. k. 112;
- zeznania świadka A. T. k. 176-177;
Pismem z dnia 29 września 2022 r. pozwana zwróciła się do powódki o zmianę terminu wykonania umowy wskazując na aktualną sytuację geopolityczną.
Dowód:
- pismo z dnia 29 września 2022 r. k. 111;
- zeznania za pozwaną L. D. k. 214-215;
Pismem z dnia 23 listopada 2023 r. Prezydent Miasta F. odmówił pozwanej przedłużenia terminu realizacji budowy parkingów, wobec niewykazania uzasadnionych przyczyn opóźnienia w uzyskaniu pozwolenia na budowę, wobec czego powódka wezwała pozwaną do przedłożenia podpisanej umowy na projektowanie i wykonawstwo w ramach realizacji inwestycji w terminie do dnia 30 listopada 2023 r. oraz przedłożenia uzasadnienia do złożonego wniosku o wydłużenie terminu realizacji umowy.
Dowód:
- pismo z dnia 23 listopada 2023 r. k. 17;
- dowód nadania k. 18;
- zeznania świadka B. D. k. 175-176;
Pozwana od początku trwania umowy zakładała wybudowanie parkingu zautomatyzowanego przy udziale partnera technologicznego – spółki (...), gdyż samodzielnie pozwana nie była w stanie wybudować parkingu w takiej technologii. Po ogłoszeniu upadłości spółki (...) pozwana spółka utraciła możliwość realizacji tego przedsięwzięcia.
Pismem z dnia 30 stycznia 2024 r. pozwana zwróciła się do powódki z wnioskiem o rozwiązanie (...) nr (...) z dnia 29 października 2021 r., za porozumieniem stron, wskazując, iż z uwagi na sytuację na rynku oraz wzrost cen, żaden z domniemanych wykonawców nie podjął się realizacji inwestycji, a także wobec nieuzyskania przez pozwaną gwarancji ceny dla wykonawców.
Dowód:
- pismo z dnia 30 stycznia 2024 r. k. 19;
- zeznania za pozwaną L. D. k. 214-215;
Wiadomością e-mail z dnia 26 marca 2024 r., w nawiązaniu do prowadzonych rozmów, powódka przesłała pozwanej propozycję porozumienia, celem ich podpisania i odesłania, wzywając jednocześnie do wskazania osoby umocowanej do protokolarnego przekazania przedmiotu dzierżawy.
Dowód:
- wiadomość e-mail k. 20;
- zeznania świadka C. M. k. 178-179;
- zeznania za pozwaną L. D. k. 214-215;
Pismem z dnia 8 kwietnia 2024 r. wobec braku odpowiedzi na wiadomość e-mail, powódka zaprosiła przedstawicieli pozwanej wskazując godziny urzędowania- do podpisania przygotowanych porozumień.
Dowód:
- pismo z dnia 8 kwietnia 2024 r. k. 21;
- dowód nadania k. 21v.;
- zeznania za pozwaną L. D. k. 214-215;
Pismem z dnia 18 kwietnia 2024 r. pozwana w nawiązaniu do projektów porozumień rozwiązania umów dzierżawy wskazała, iż wyraża wolę podpisania porozumienia obejmującą spłatę zadłużenia w okresie 1 roku w rosnących miesięcznych ratach, począwszy od 2 rat w kwocie po 5000 zł, 2x 8000 zł, 2 x 10 000 zł, 5 x 15000 zł, ostatnia rata w pozostałej wysokości.
Dowód:
- pismo z dnia 18 kwietnia 2024 r. k. 22;
- wiadomość e-mail z dnia 25 kwietnia 2024 r. k. 23;
- pełnomocnictwo k. 24;
- zeznania za pozwana L. D. k. 214-215;
Pismem z dnia 7 czerwca 2024 r. powódka zwróciła się do pozwanej o złożenie informacji, o której mowa w Rozporządzeniu dot. informacji przedstawianych przez podmiot ubiegający się o pomoc de minimis w terminie 21 dni.
Dowód:
- pismo z dnia 7 czerwca 2024 r. k. 25;
- dowód nadania k. 25-26;
Pismem z dnia 11 czerwca 2024 r. powódka wskazała godziny urzędowania celem podpisania przygotowanych porozumień.
Dowód:
- pismo z dnia 11 czerwca 2024 r. k. 27;
- dowód nadana 27v.-28;
Dnia 17 czerwca 2024 r. strony podpisały porozumienie, przedmiotem którego było rozwiązanie (...) z dniem 31 maja 2024 r. Pozwana oświadczyła, iż powódka skutecznie wezwała pozwaną do zapłaty kary umownej w kwocie 50 000 zł, który upłynął dnia 23 lutego 2024 r., nadto pozwana uznała za bezsporne swoje zadłużenie z tytułu czynszu dzierżawnego za okres listopad 2023 r. - maj 2024 r.
Tego samego dnia pozwana wydała powódce nieruchomość.
Dowód:
- porozumienie z dnia 17 czerwca 2024 r. k. 29;
- protokół k. 30;
- zeznania świadka C. M. k. 178-179;
- zeznania za pozwaną L. D. k. 214-215;
Pismem z dnia 1 lutego 2024 r. powódka wezwała pozwaną do zapłaty kwoty 19 178,27 zł w terminie 7 dni.
Dowód:
- pismo z dnia 1 lutego 2024 r. k. 31;
- dowód nadania i doręczenia k. 32;
- zeznania świadka A. T. k. 176-177;
Pismem z dnia 14 lutego 2024 r. powódka wezwała pozwaną do zapłaty kary umownej w kwocie 50 000 zł w terminie 7 dni.
Dowód:
- pismo z dna 14 lutego 2024 r. k. 33;
- dowód nadania i doręczenia k. 34
Dnia 10 października 2024 r. powódka sporządziła analizę zadłużenia pozwanej, wskazując na łączną kwotę 107 089,04 zł, tytułem 2 kar umownych w kwocie po 50 000 zł oraz odsetek w łącznej kwocie 7089,04 zł.
Dowód:
- analiza na dzień 10 października 2024 r. k. 35-36.
Dokonując ustaleń stanu faktycznego w spornym zakresie Sąd oparł się na zgromadzonych w sprawie dokumentach, jak również na zeznaniach świadków powódki, które sąd ocenił jako szczere i prawdziwe, nadto sąd posiłkował się na dowodzie z przesłuchania L. D. w charakterze strony pozwanej i na jego zeznaniach opierał się w zakresie, w jakim przystawały do pozostałego materiału dowodowego z dokumentów i zeznań świadków.
Sąd zważył, co następuje:
Powództwo okazało się zasadne w całości.
W rozpoznawanej sprawie powódka dochodziła od pozwanej w pierwszym rzędzie zapłaty kary umownej na postawie zawartej z pozwaną umowy dzierżawy z dnia 29 października 2021 roku, a podstawę prawną jej roszczenia stanowi art. 483 k.c. oraz § 6 ust. 5 umowy, w którym przewidziano możliwość nałożenia kary umownej w wysokości 50.000 zł w przypadku niewykonania przez dzierżawcę inwestycji opisanej w umowie w terminie ustalonym w ust. 4 niniejszego paragrafu. Nadto powódka domagała się zapłaty zaległego czynszu dzierżawnego począwszy od listopada 2023 roku, jak również rekompensat za koszty odzyskiwania należności od każdego z zaległych czynszów.
Poza sporem na gruncie niniejszej sprawy pozostały okoliczności dotyczące zawarcia umowy z dnia 29 października 2021 r. nr (...) na dzierżawę terenów powódki, na mocy której pozwana zobowiązała się zrealizować na własny koszt i ryzyko prace budowlane polegające na budowie parkingu wielopoziomowego wraz z niezbędną infrastrukturą oraz drogi dojazdowej. Przy czym zgodnie z poczynionymi przez sąd ustaleniami faktycznymi pozwaną przy zawarciu umowy i w toku jej obowiązywania reprezentował jej prezes zarządu w osobie L. D., który zawierając ww. umowę zakładał, że pozwana wybuduje parking oparty na automatycznym systemie parkingowym, ale nie przy wykorzystaniu własnych zasobów, ale przy udziale partnera technologicznego – spółki (...). Wynikało to z tego, że pozwana samodzielnie nie była w stanie wybudować parkingu w takiej technologii, a jej działalność zasadzała się na sprawowaniu nadzorów budowalnych, sporządzaniu dokumentacji formalno – prawnej. Po ogłoszeniu upadłości spółki (...) pozwana spółka utraciła ww. partnera technologicznego, a tym samym możliwość realizacji tego przedsięwzięcia. Pozwana nie podejmowała się realizacji inwestycji ani w tej, ani w innej technologii, z tych właśnie przyczyn skierowała do powódki wniosek z dnia 30 stycznia 2024 roku o rozwiązanie umowy dzierżawy. Wobec czego powódka obciążyła pozwaną karą umowną, w związku z brakiem realizacji inwestycji w terminie określonym umową, wzywając pozwaną do jej zapłaty. W efekcie dalszych rozmów strony zawarły porozumienie z dnia 17 czerwca 2024 roku o rozwiązaniu umowy dzierżawy (k. 29 akt sprawy), w którym dzierżawca uznał za bezsporne swoje zadłużenie z tytułu nałożonej kary umownej i czynszu dzierżawnego za okres od listopada 2023 roku do maja 2024 roku, których zapłaty powódka domaga się pozwem.
Sprzeciwiając się żądaniu pozwu, pozwana zakwestionowała roszczenie co do zasady jak i wysokości, podnosząc, iż w porozumieniu o rozwiązaniu umowy dzierżawy nie uznała roszczenia w kwocie 50 000 zł. Nadto pozwana podniosła, iż mimo prowadzonych rozmów z potencjalnymi wykonawcami inwestycji - budowy parkingu wielopoziomowego, z uwagi na sytuację geopolityczną (pandemia, wojna w Ukrainie) podmioty te wstrzymały się od zawarcia nowych umów w związku z nagłym wzrostem cen stali i materiałów budowlanych oraz siły roboczej, tym samym pozwana nie ponosi winy za niezrealizowanie inwestycji na rzecz powódki. Nadto pozwana podniosła, iż kara umowna została zawyżona, wnosząc o jej miarkowanie.
Ze zgromadzonego materiału dowodowego, w szczególności zeznań prezesa pozwanej, wynika, że dokument porozumienia z dnia 17 czerwca 2024 roku o rozwiązaniu umowy dzierżawy podpisał jej aktualny prezes L. D., a dodatkowo przed zawarciem porozumienia treść porozumienia była konsultowana z prawnikiem pozwanej. Chybione okazały się zarzuty, że pozwana nie uznała w tym porozumieniu swojego zadłużenia z tytułu nałożonej kary umownej i czynszu dzierżawnego, skoro expressis verbis co innego wynika z jego treści, nadto zostało potwierdzone przez prezesa pozwanej.
W ocenie sądu rzeczywistą przyczyną niezrealizowania inwestycji, a w konsekwencji rozwiązania umowy z inicjatywy pozwanej, co dobitnie wynika z zeznań L. D., był brak możliwości podjęcia się samodzielnej realizacji inwestycji przez pozwaną, wobec ogłoszenia upadłości partnera technologicznego w zakresie budowy automatycznego systemu parkingowego.
Stąd prezes pozwanej podjął decyzję o wystąpienie do powódki o rozwiązanie umowy dzierżawy. Zarzuty pozwanej dotyczące wybuchu pandemii czy wojny na Ukrainie okazały się zatem niepotwierdzone, gdyż z materiału dowodowego sprawy wynika, że te okoliczności nie rzutowały w istocie na działalność pozwanej. Istotny w niniejszej sprawie jest fakt, że pozwana zawarła umowę z powódką, wiedząc, że nie jest w stanie zrealizować zakładanej inwestycji samodzielnie bez udziału partnera technologicznego, co jednak czyniła na własny koszt i ryzyko. Tak więc pozwana była związana terminami określonymi w umowie z powódką. Ustalono, że to pozwana wystąpiła z inicjatywa rozwiązania umowy, nie przystępując do budowy parkingu i nawet nie mając zamiaru jej wykonywać. W konsekwencji tego zaniechania po stronie powodowej zaktualizowało się przewidziane umową uprawnienie do nałożenia kary umownej. Postanowienia umowy były dla pozwanej wiążące – zarówno w zakresie obowiązku wykonania robót budowlanych, jak i odnośnie obowiązku zapłaty kary umownej, gdy swojemu obowiązkowi nie uczyniła zadość ze swojej winy. W tym stanie rzeczy, Sąd doszedł do wniosku, że wobec treści łączącej strony postępowania umowy, przy uwzględnieniu ustalonych w sprawie okoliczności faktycznych, pozwana zobowiązana jest zgodnie z § 6 ust. 5 umowy do zapłaty kary umownej.
Odnosząc się w tym miejscu do wniosku pozwanej o miarkowanie kary umownej, to nie może on zostać uwzględniony. Jak słusznie wskazał Sąd Okręgowy VIII Wydział Gospodarczy w wyroku z dnia 13 lutego 2024 roku, sygn. akt VIII Ga 538/22 (niepubl.), norma dopuszczająca sądową redukcję kary umownej i upoważniająca sąd do wydania konstytutywnego orzeczenia kształtującego stosunek zobowiązaniowy stanowi wyjątek i musi znajdować wyraźną podstawę normatywną. Wynika to z istoty zobowiązań umownych, gdyż koncepcji autonomii woli nie odpowiada założenie, że sąd może kształtować treść zobowiązania, a winny to czynić same strony w ramach ochrony swoich interesów umownych.
Wyjątkowy zatem charakter instytucji miarkowania kary umownej nakazuje restrykcyjną wykładnię przesłanek redukcji.
Podstawową zasadą jest bowiem związanie stron wysokością kary ustaloną w umowie, gdyż reguła ta ma znaczenie ogólne, jako konsekwencja zasady pacta sunt servanda. W odniesieniu do kary umownej ma ona odzwierciedlenie w treści art. 484 § 1 zdanie pierwsze k.c., co oznacza, że świadczenie z tytułu kary umownej powinno być spełnione w wysokości oznaczonej w umowie. Związaniu stron ustaloną w umowie wysokością kary przeciwstawione jest zawiązanie sądu dyspozycją art. 484 § 2 k.c., stąd uprawnienie do wyjątkowej ingerencji w treść zobowiązania w sytuacji, gdy słuszność wymaga redukcji kary – ze względu na jej rażące wygórowanie lub na wykonanie zobowiązania w znacznej części.
Ogólną przesłanką odpowiedzialności odszkodowawczej ex contractu jest niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania (art. 471 k.c.). Syntetyczna formuła, którą posługuje się art. 471 k.c. obejmuje wszystkie przypadki, gdy zachodzi rozbieżność między prawidłowym spełnieniem świadczenia – określonym w treści zobowiązania oraz art. 354 i n. k.c. – a stanem rzeczywistym.
Pojęcie „rażącego wygórowania” stanowi niedookreślony zwrot wypowiedzi normatywnej, ale krąg okoliczności do sądowej interpretacji określony został przez ustawodawcę restryktywnie – gdy chodzi o karę, która będzie wygórowana i to rażąco. Należy wyjść od stwierdzenia, że użycie w art. 484 § 2 k.c. pojęć ocennych wskazując, że nie jest właściwe kierowanie się wielkościami bezwzględnymi – tu samą wysokością kary i dokonywanie oceny, która nie uwzględniałaby okoliczności konkretnego przypadku (pr. Wyrok Sądu Najwyższego z 5 października 2011r., IV CSK 659/10, LEX nr 1102547).
W orzecznictwie Sądu Najwyższego podkreślono też, że z punku widzenia wierzyciela samo niewykonanie zobowiązania jest szkodą, a umówiona kara służy w sposób ogólny jej naprawieniu, co w gospodarce opartej na swobodzie umów oznacza funkcję stymulacyjną skłaniającą do wykonania zobowiązań zgodnie z ich treścią (por. wyrok Sądu Najwyższego z 8 sierpnia 2008r., V CSK 85/08, LEX nr 457785), skoro kara umowna może mieć na celu samo skłonienie dłużnika do spełnienia swego zobowiązania pod groźbą sankcji w razie niewykonania zobowiązania.
Z zagadnieniem przesłanek miarkowania kary umownej ściśle wiąże się zagadnienie stopnia jej redukcji, gdy jak podaje się w doktrynie obniżenie kary umownej ma sprowadzać się do eliminacji rażącego wygórowania kary, która powoduje, że jej zasądzenie stałoby w sprzeczności z poczuciem słuszności, ale nie może prowadzić do zejścia poniżej najszerzej pojętej szkody doznanej przez wierzyciela wskutek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 grudnia 2008r., II CSK 364/08, LEX 582727 uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 6 listopada 2003r., III CZP 61/03, OSNC 2004, nr 5, poz. 69). W konkretnych okolicznościach strony mogą subiektywnie wiązać z zastrzeżeniem kary konwencjonalnej także pewne oczekiwania co do jej oddziaływania przymuszającego lub represyjnego, gdy ten charakter oddziaływania kary umownej uwzględniać należało przy przyjęciu właściwego stopnia redukcji kary umownej w stanie faktycznym sprawy.
Wśród kryteriów, na jakie wskazuje się na gruncie oceny rażącego wygórowania kary umownej spotkać można stosunek jej wysokości do wysokości szkody doznanej przez wierzyciela, ewentualnie wysokości odszkodowania przysługującego wierzycielowi na zasadach ogólnych. Ponadto wskazuje się na relacje między wysokością kary umownej, a wysokością wynagrodzenia należnego stronie zobowiązanej do zapłaty kary umownej, a także na kryterium o charakterze słusznościowym. Celem miarkowania kary umownej ma być zapobieżenie dysproporcjom między wysokością zastrzeżonej kary, a godnym ochrony interesem wierzyciela. Kara umowna będąc surogatem odszkodowania nie może prowadzić do nieuzasadnionego wzbogacenia podmiotu uprawnionego.
Jak już wskazano, niewątpliwie nie doszło do wykonania zobowiązania przez pozwaną w postaci wybudowania parkingu wielopoziomowego. Pozwana wbrew przedłożonemu przez siebie harmonogramowi prac (k. 66) nie doszła nawet do etapu wystąpienia z pozwoleniem na budowę, które miała uzyskać najpóźniej do 31 stycznia 2023 roku, nie mówiąc już o dotrzymaniu terminu budowy rzeczonego parkingu. Należy mieć na uwadze, iż umowa była zawarta na okres 30 lat, począwszy od drugiego roku obowiązywania umowy czynsz dzierżawny miał wynosić blisko 5000 zł miesięcznie. Mając na uwadze globalną wartość czynszu dzierżawnego za ten okres i brak możliwości poboru wyższych podatków od nieruchomości zabudowanej garażem, to wartość kary umownej na poziomie 50.000 zł nie jest zawyżona i pozostaje na racjonalnym poziomie. Uznać więc należało, iż brak jest podstaw do miarkowania kary umownej zgodnie z postulatem pozwanej w oparciu o art. 484 §2 k.c.
Tak więc powódka zdaniem sądu uprawniona była do zastosowania § 6 ust. 5 umowy, w którym przewidziano możliwość naliczenia kary umownej w wysokości 50 000 zł i taką też kwotę sąd zasądził od pozwanej na rzecz powódki.
O odsetkach Sąd orzekł na podstawie art. 481 § 1 i 2 k.c. w zw. z art. 455 k.c.
Powódka wykazała również zasadność żądania w zakresie zaległego czynszu, za okres do końca obowiązywania umowy, którego pozwana nie opłaciła, a swoje zadłużenie uznała za istniejące i bezsporne na mocy porozumienia z dnia 17 czerwca 2024 roku. Podstawę prawną żądania o zapłatę zaległego czynszu oprócz zawartej umowy stanowił art. 693 § 1 k.c. (przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz).
Orzeczenie o odsetkach za opóźnienie w transakcjach handlowych liczonych od zasądzonego czynszu dzierżawnego znajduje podstawę prawną w treści art. 7 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 1 ustawy z dnia 8 marca 2013 roku o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych (Dz. U. z 2013 r., poz. 403 ze zm.). Zgodnie z nim w transakcjach handlowych - z wyłączeniem transakcji, w których dłużnikiem jest podmiot publiczny - wierzycielowi, bez wezwania, przysługują odsetki ustawowe za opóźnienie w transakcjach handlowych, chyba że strony uzgodniły wyższe odsetki, za okres od dnia wymagalności świadczenia pieniężnego do dnia zapłaty, jeżeli są spełnione łącznie następujące warunki:
1) wierzyciel spełnił swoje świadczenie;
2) wierzyciel nie otrzymał zapłaty w terminie określonym w umowie,
co miało miejsce w niniejszej sprawie.
Podstawą prawną zasądzonych rekompensat od każdej z zaległości czynszowych na rzecz powódki jest art. 10 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy. Zgodnie z nim wierzycielowi, od dnia nabycia uprawnienia do odsetek, o których mowa w art. 7 ust. 1 lub art. 8 ust. 1, przysługuje od dłużnika, bez wezwania, rekompensata za koszty odzyskiwania należności, stanowiąca równowartość kwoty 40 euro. Równowartość kwoty rekompensaty, o której mowa w ust. 1, jest ustalana przy zastosowaniu średniego kursu euro ogłoszonego przez Narodowy Bank Polski ostatniego dnia roboczego miesiąca poprzedzającego miesiąc, w którym świadczenie pieniężne stało się wymagalne (ust. 1a). Łączna kwota rekompensat wynosi 1209,99 zł. O odsetkach ustawowych za opóźnienie liczonymi od tej kwoty orzeczono na podstawie art. 481 § 1 k.c.
Stąd orzeczono jak w pkt I sentencji.
Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania znajduje podstawę prawną w treści art. 98 § 1 k.p.c. Na koszty poniesione przez powódkę złożyły się: opłata od pozwu w kwocie 4025 zł, oraz wynagrodzenie pełnomocnika procesowego w kwocie 5400 zł ustalonej przez sąd według stawki wynikającej z § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych. Wobec powyższego należało zasądzić od pozwanej na rzecz powódki kwotę 9425 zł, wraz z odsetkami.
W tym stanie rzeczy orzeczono, jak w pkt II sentencji.
SSR Kalina Gomuła
Zarządzenia;
(...)
(...)
(...)
(...)