Wyrok z 21 grudnia 2022, sygn. I C 1510/22

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 21 grudnia 2022 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	SSO Wojciech Hajduk
Protokolant:	Aleksandra Strumiłowska

po rozpoznaniu w dniu 7 grudnia 2022 roku w Gliwicach

sprawy z powództwa T. B.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w G.

o uchylenie uchwały

1.  uchyla uchwały pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej(...) w G. z dnia 7 kwietnia 2022 o numerach (...) i (...);

2.  zasądza od pozwanej na rzecz powódki T. B. kwotę 760 (siedemset sześćdziesiąt) złotych tytułem kosztów postępowania.

SSO Wojciech Hajduk

IC 1510/22 UZASADNIENIE

Powódka T. B. w pozwie przeciwko pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w G., domagała się uchylenia uchwał pozwanej z dnia 7.04.2022r:

- nr (...) w przedmiocie wyrażenia zgody na zaciągnięcie i spłatę kredytu inwestorskiego (...) w (...) SA dla budynku przy ul (...)do kwoty 1.500.000zł oraz

- nr (...) w przedmiocie wyrażenia zgody na zaciągnięcie i spłatę kredytu inwestorskiego (...) w (...) SA dla budynku przy ul (...) do kwoty 1.300.000zł.

Uzasadniła, że 20.07.2022 doręczono jej zawiadomienie o treści 17 uchwał podjętych na zebraniu w dniu 7.04.2022 oraz w trybie indywidualnego zbierania głosów, w tym dwóch zaskarżonych uchwał. Obydwie uchwały zawierają w treści odesłanie, że kredytowane przedsięwzięcia remontowe mają być zgodnie z audytem remontowym. Powódka skierowała do zarządcy pismo z 5.08.2022 o udostępnienie audytów remontowych wskazanych w uchwałach oraz szczegółowych informacji o inwestycjach i ich kosztach, złożonych ofertach, warunkach kredytu zaproponowanych przez (...), historii rachunków bankowych wspólnoty za okres os 1.01.2021 do 31.07.2022, informacji o kredytach zaciągniętych w 2021r. na podstawie uchwał (...) i (...).

Nie uzyskała tych informacji. W jej ocenie zaskarżone uchwały wyrażające zgodę na zaciąganie kredytów na przeprowadzenie remontów bez uprzedniego przedstawienia szczegółowych informacji o inwestycji, jej kosztach, złożonych ofertach, harmonogramie spłat narusza zasady prawidłowego zarządzania i godzą w interes powódki. Zaciąganie kredytów nie jest ograniczone żadnym terminem, co stwarza niebezpieczeństwo finansowe dla wspólnoty i właścicieli. Wspólnota powinna prowadzić racjonalną gospodarkę poprzez prowadzenie remontów w oparciu o składki właścicieli lokali.

W odpowiedzi na pozew Wspólnota wniosła o oddalenie powództwa. Przyznała podjęcie zaskarżonych uchwał. Otrzymane środki mają zostać przeznaczone na remont budynków. Każda z zaskarżonych uchwał była poprzedzona uchwałą, w której właściciele tworzący wspólnotę mieszkaniową byli poinformowani o zakresie prac remontowych, które mają zostać wykonane. W uchwale nr (...) z dnia 07 kwietnia 2022 r. w sprawie przyjęcia planu gospodarczo-remontowego na rok 2022/2023 w zakresie remontu budynku przy ul. (...). (...)zostały wymienione rodzaje prac, które mają zostać wykonane w budynku położonym przy ul. (...) w G.. Natomiast w uchwale nr (...) z dnia 07 kwietnia 2022 r. w sprawie przyjęcia planu gospodarczo-remontowego na rok 2022/2023 zostały wymienione rodzaje prac, które mają zostać wykonane w budynku położonym przy ul. (...) w G.. Powódka nie zaskarżyła w/w uchwał. Pod każdą z uchwał (...) i (...) wskazano, że remonty zostaną sfinansowanego z kredytu z możliwością pozyskania premii remontowej. Tym samym podjęto odrębne uchwały wyrażające zgodę na przeprowadzenie prac remontowych i określające ich zakres, a także że zostaną sfinansowane z kredytu inwestycyjnego. Tym samym było wiadomo na jakie prace zostaną przeznaczone środki. Wbrew twierdzeniom powódki częścią uchwał nie były audyty remontowe. Zostaną przeprowadzone dopiero po wyrażeniu zgody na zaciągnięcie kredytu. Całkowicie nieuzasadnione byłoby zlecenie sporządzenia dokumentacji audytowej, poniesienie z tego tytułu kosztów, a następnie poddanie pod głosowanie uchwały w przedmiocie wyrażenia zgody na zaciągnięcie kredytu określonej wysokości w celu przeprowadzenia stosownego remontu. W sytuacji bowiem niewyrażenia zgody, wspólnota byłaby obciążona kosztami sporządzenia audytu remontowego, który ostatecznie nie zostałby wykorzystany. Wówczas zarząd lub zarządca nieruchomości mogliby zostać obarczeni odpowiedzialnością za niegospodarność i narażanie Wspólnoty Mieszkaniowej na straty finansowe. Koszt takiego audytu waha się bowiem w granicach kilku tysięcy złotych . Audyt remontowy jest opracowaniem określającym zakres oraz parametry techniczne i ekonomiczne przedsięwzięcia remontowego, stanowiące jednocześnie założenia do projektu budowlanego. Zasadniczym celem audytu remontowego jest poprawa stanu technicznego budynku. Stanowi on również podstawę do ubiegania się o premię remontową z ustawy z dnia 21.11.2008 r o wspieraniu termomodernizacji i remontów, która pomniejsza całkowity koszt remontów. Pracownicy zarządcy (...) sp. z o.o. na podstawie średnich cen (...) dokonali oceny przybliżonego kosztu przedsięwzięć. Ceny te powiększone zostały o 30% z uwagi na wzrost cen usług budowlanych i materiałów budowlanych. Wspólnota składa się 243 lokali, znajdujących się w 24 budynkach położonych przy ul. (...)w G.. Budynki te zostały wzniesione na początku XX wieku (ok. 1907 r.), przejęte w 2006r. od (...). W każdym z nich konieczne jest przeprowadzanie bieżących napraw i remontów. które co do zasady w całości pokrywane są ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym. Przy znacznym zakresie prac konieczne jest uzyskanie zgody właścicieli na zaciągnięcie kredytu. Przybliżony koszt remontu wszystkich budynków wynosi od 12 do 16 mlnzł. Niemożliwe jest poniesienie ich z funduszu remontowego. Dotychczas zaciągnięte kredyty, mające na celu sfinansowanie inwestycji remontowych, zawarte zostały na bardzo korzystnych warunkach, były niskooprocentowane z przyznanymi premiami remontowymi przez Bank (...). Pozwoliły na remont instalacji CO, częściową wymianę stolarki drzwiowej remont budynku przy (...) i obecnym remontem przy ul (...). Aktualne zadłużenie kredytowe wynosi 647.571,23zł. Sytuacja finansowa wspólnoty jest dobra., na bieżąco reguluje wszystkie zobowiązania. Nie sposób zatem przyjąć, że zaskarżone uchwały pozostają w sprzeczności z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jak również naruszają interesy współwłaścicieli

USTALENIA FAKTYCZNE

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) zarządza, 24 budynkami położonymi przy: ul. (...), ul. (...), ul. (...) (...) ul. (...) w G., w których mieszczą się 243 lokale. Budynki te zostały wzniesione na początku XX wieku. Zarząd wspólnoty jest jednoosobowy. Czynności zarządcy wykonuje (...) sp. z o.o. w G.. Na zebraniu w dniu 7.04.2022r. oraz w trybie indywidualnego zbierania głosów podjęto min. uchwały nr (...) i (...).

W pierwszej nr (...) właściciele lokali pozwanej wyrazili zgodę na zaciągnięcie i spłatę kredytu inwestorskiego (...) w banku (...) S.A., dla budynku przy ul. przy ul. (...). (...) w G., na kwotę do 1.300.000,00 złotych, z okresem kredytowania nie dłuższym niż 20 lat na przedsięwzięcie remontowe zgodne z audytem remontowym oraz na zabezpieczenie kredytu w postaci:

-klauzuli potrącenia wierzytelności z rachunków bankowych prowadzonych dla Wspólnoty Mieszkaniowej przez (...) S.A,

-przelewu wierzytelności Wspólnoty Mieszkaniowej od właścicieli lokali z tytułu wpłat wnoszonych na fundusz remontowy Wspólnoty. Źródłem sałaty niniejszego kredytu będą wpływy na rachunek bieżący i rachunek funduszu remontowego Wspólnoty, prowadzony przez (...).

W uchwale wskazano dalej, że właściciele lokali przyjmują do wiadomości, iż w przypadku braku środków na rachunku funduszu remontowego w (...) S.A każdy właściciel lokalu nieruchomości jest zobowiązany na wezwanie (...) S.A do przekazywania świadczeń z tytułu wpłat na fundusz remontowy, według wysokości udziałów w nieruchomości, na rachunek (...) S.A wskazany w wezwaniu. Wykonanie uchwały powierzono Zarządowi Wspólnoty, udzielono pełnomocnictwa do podjęcia czynności związanych z jej wykonaniem, a następnie do podpisania umowy kredytowej oraz dokumentacji związanej z zabezpieczeniem kredytu. Uchwałę podjęto większością 61,894% [uchwała k-nr (...) k-15].

W drugiej uchwale (...) wyrażono zgodę na zaciągnięcie i spłatę kredytu inwestorskiego (...) w banku (...) S.A., dla budynku położonego przy ul. ul. (...) w G., na kwotę do 1.500.000,00 złotych, z okresem kredytowania nie dłuższym niż 20 lat na przedsięwzięcie remontowe zgodne z audytem remontowym oraz na zabezpieczenie kredytu w postaci:

-klauzuli potrącenia wierzytelności z rachunków bankowych prowadzonych dla Wspólnoty Mieszkaniowej przez (...) S.A,

-przelewu wierzytelności Wspólnoty Mieszkaniowej od właścicieli lokali z tytułu wpłat wnoszonych na fundusz remontowy Wspólnoty. Źródłem sałaty niniejszego kredytu będą wpływy na rachunek bieżący i rachunek funduszu remontowego Wspólnoty, prowadzony przez (...).

Wskazano, że właściciele lokali przyjmują do wiadomości, iż w przypadku braku środków na rachunku funduszu remontowego w (...) S.A każdy właściciel lokalu nieruchomości jest zobowiązany na wezwanie (...) S.A do przekazywania świadczeń z tytułu wpłat na fundusz remontowy, według wysokości udziałów w nieruchomości, na rachunek (...) S.A wskazany w wezwaniu. Wykonanie uchwały powierzono Zarządowi Wspólnoty, udzielono pełnomocnictwa do podjęcia czynności związanych z jej wykonaniem, a następnie do podpisania umowy kredytowej oraz dokumentacji związanej z zabezpieczeniem kredytu.

Uchwałę podjęto większością 62,484% [u chwała (...) k- 16].

Obydwie uchwały została podjęte w wykonaniu podobnych w brzmieniu uchwał nr (...) i (...) z dnia 7.04.2022r w sprawie przyjęcia:

- planu gospodarczo-remontowego na rok 2022/2023, w zakresie remontu budynku przy ul. (...). (...) zostały wymienione rodzaje prac, które mają zostać wykonane w budynku położonym przy ul. (...) w G. (uchwała nr (...) k-15 )

- w sprawie przyjęcia planu gospodarczo-remontowego na rok 2022/2023 zostały wymienione rodzaje prac, które mają zostać wykonane w budynku położonym przy ul. (...) w G. (uchwała (...) k-15v).

Uchwały (...) i (...) nie zostały zaskarżone. Zawierały ogólny zakres prac remontowych, które mają zostać wykonane w budynkach przy Gen. (...) i przy ul (...).

Budynki pozwanej wymagają gruntownych remontów. Pozwana od szeregu lat podejmuje czynności remontowe, kolejność prac ustala na podstawie rocznych i pięcioletnich przeglądów budowlanych. Część remontów, przeprowadzona w poprzednich latach, była finansowana z podobnych kredytów jak te, które zostały określone w zaskarżonych uchwałach. Nie wszyscy właściciele lokali uczestniczą w zebraniach wspólnoty, co skutkuje koniecznością indywidualnego zbierania głosów. Przeprowadzała je do tej pory jedyna członkini zarządu J. F.. W odniesieniu do uchwał zaopatrzonych datą 7.04.2022r., z uwagi na wielkość wspólnoty, zebranie głosów trwało 93 dni. Przed podjęciem zaskarżonych zarządca ustalił zakres koniecznych prac oraz ich koszty w oparciu o podobne remonty przeprowadzone wcześniej w bliźniaczych budynkach, przy czym koszty prac podwyższono o 30% z uwagi na wzrost cen materiałów budowlanych i robocizny. Szczegółowy audyt oraz kosztorysy prac miały zostać wykonany po uprawomocnieniu się uchwał, by uniknąć zbędnych wydatków i zarzutu niegospodarności [zeznania świadka W. B. - prezesa zarządu (...) sp. z o.o. w G. pełniącej funkcję zarządcy k-148-150; zeznania członkini zarządu wspólnoty J. F. k-151].

Powyższe ustalenia oparto na wskazanych dokumentach oraz zeznaniach członka zarządu pozwanej wspólnoty J. F. oraz prezesa zarządu spółki (...) pełniącej czynności zarządcy.

Zeznania pozostałych L. W., J. L., J. S., W. M., miały znaczenie drugorzędne, świadkowie świadczą o niezadowoleniu części właścicieli z kolejności wykonywanych prac, a także z braku, w ich ocenie, transparentności działań zarządu i zarządcy min. w zakresie wydatków wspólnoty.

ROZWAŻANIA PRAWNE

Zgodnie z art. 25 ust 1 i 1a ustawy z dnia 23 czerwca 1994r. o własności lokali [tekst jednolity DZ.U. z 2000r Nr 80 poz 903 z późn. zm.] właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo wytacza się w terminie 6 tygodni od podjęcia uchwały albo od dnia powiadomienia wytaczającego o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Powódka została poinformowana o uchwałach korespondencyjnie 20.07.2022r. pozew złożono w ustawowym terminie w dniu 31.08.2022r.

Zarzut naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i naruszenia interesów powódki i pozostałych właścicieli jest uzasadniony. Zaskarżone uchwały udzielają zgodę na całkowicie uznaniowe działania zarządu i zarządcy przy zaciąganiu zobowiązań kredytowych, uznaniowe dysponowanie środkami wspólnoty i wyłonienie w dowolny sposób wykonawców poszczególnych etapów prac. Uniemożliwiają konieczną i racjonalną weryfikację wydatków. Zostały podjęte bez uprzedniego ustalenia oraz udokumentowania szczegółowego zakresu koniecznych prac (zgodnie ze sztuką budowlaną) i bez ich oszacowania. Pozbawiają właścicieli wpływu na ocenę ofert i kryteria wyboru podmiotów, które mają wykonywać prace remontowe. Stanowi to naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, narusza interesy finansowe właścicieli, którzy muszą pokryć koszty kredytu. W efekcie nie można ustalić czy ustalona górna granica kosztów remontu nie jest istotnie zawyżona, a wyłonienie wykonawców będzie rzetelne.

Ogólny zakres prac w poszczególnych budynkach został określony w niezaskarżonych uchwałach nr (...) i (...), jednakże jest niewystarczający do wyrażenia zgody na zaciągnięcie kredytów. Jest bardzo obszerny, wymaga uszczegółowienia i obliczenia planowanych wydatków. Decyzja o wyrażeniu zgody na zaciągnięcie wieloletnich i wysokich zobowiązań kredytowych, obciążających właścicieli, powinna być podjęta na podstawie aktualnej szczegółowej dokumentacji, a nie w oparciu o koszty poniesione w podobnych budynkach w latach poprzednich. Członkowie wspólnoty mają prawo wiedzieć jakie są przewidywane koszty prac oraz ich szczegółowy zakres, powinni mieć możliwość zapoznania się z dokumentacją i oceny jej rzetelności. Powinni mieć możliwość zapoznania się z ofertami wykonawczymi i wypowiedzenia się w tym zakresie, tak by zapewnić transparentność w dysponowania środkami wspólnymi.

Zgoda na zaciągnięcie bardzo wysokich kredytów nie może być blankietowa, nie może pozwalać na całkowicie uznaniowe działania zarządu i zarządcy bez udziału członków wspólnoty, którzy będą ponosić konsekwencje tych działań. Trudności organizacyjne związane np. z koniecznością zbierania głosów nie mogą być przeszkodą w zapewnieniu transparentności wydatków i działań. Argumentacja pozwanej, że zlecenie sporządzenia kosztorysów, bez uprzedniej zgody właścicieli na zaciągnięcie kredytu można ocenić jako niegospodarność, jest całkowicie nieprzekonująca. Prowadzi do naruszenia zasady jawności dysponowania środkami wspólnymi, pozbawia właścicieli wpływu na zakres i jakość wydatków oraz w efekcie narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną naruszając interes finansowy członków wspólnoty.

Powoduje to, że żądanie uchylenia uchwał jest uzasadnione.

W związku z powyższym na zasadzie art. 25 ust 1 ustawy z dnia 23 czerwca 1994r. o własności lokali [tekst jednolity DZ.U. z 2000r Nr 80 poz 903 z późn. zm.] orzeczono jak w pkt 1 sentencji. W pkt 2 orzeczono o kosztach złożyły się na nie opłata od pozwu i wynagrodzenie pełnomocnika wg najniższej stawki