Wyrok SA we Wrocławiu z 17 lutego 2012 r. w sprawie o uchylenie uchwały.

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 9 listopada 2011 r. Sąd Okręgowy w Świdnicy uchylił uchwałę nr 7/2011 z dnia 30 czerwca 2011 r. Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w Ś. przy ul. (...) i orzekł o kosztach postępowania.

Sąd ten ustalił, że w umowach sprzedaży lokali w budynku znajdującym się przy ul. (...) zawartych w 1993 roku oraz 1995 r. Miasto Ś. zobowiązało się sprawować zarząd nad nieruchomością wspólną, o ile właściciele lokali w drodze umowy nie postanowią inaczej.

Podczas zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej budynku przy ul. (...) mającego miejsce w dniu 27 marca 2001 roku podjęte zostały uchwały: nr 1/2001 przyjmująca sprawozdanie - rozliczenie wpływów i kosztów za 2000r. oraz udzielająca absolutorium zarządcy - (...), nr 3/2001 zatwierdzająca plan gospodarczy zarządu nieruchomością wspólną na 2001 roku, nr 4/2001 dotycząca założenia odrębnego rachunku bankowego wspólnoty, nr 5/2001 zatwierdzająca Regulamin Wspólnoty Mieszkaniowej i nr 6/2001 powołująca zarząd Wspólnoty w osobie M. F..

Z dniem 1 kwietnia 2003 roku na podstawie uchwały nr VI/92/03 Rady Miejskiej w Ś. z dnia 28.03.2003r. jednostka budżetowa pod nazwą (...)" przekształcona została w zakład budżetowy pod nazwą Miejski Zarząd (...).

Współwłaściciele nieruchomości przy ul. (...) w Ś. w osobach P. J., E. M., D. G., W. S., E. i S. B., E. P., F. i L. R., T. R., J. i B. G., D. C., W. T., P. F., A. N., G. M., M. i W. B. głosowali za uchwałą nr 7/2011 z dnia 30 czerwca 2011 roku w sprawie zmiany zarządcy nieruchomości wspólnej z dniem 1 sierpnia 2011 roku z firmy Miejski Zarząd (...) w Ś. przy ul. (...) na firmę Zarząd i (...) (...) s.c. G. P. z siedzibą w Ś. przy ul. (...).

Osoby te reprezentowały 75,58% udziałów we współwłasności.

Po otrzymaniu treści uchwały strona powodowa skierowała do pozwanej Wspólnoty pismo datowane na 16 czerwca 2011 roku informując, iż pozwana Wspólnota ma zapisany w aktach notarialnych właścicieli indywidualnych sposób zarządu, a zmiana ustalonego w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza, którego to wymogu uchwała nr 7/2011 nie spełnia i wobec powyższego nie niesie ze sobą żadnych skutków prawnych oraz, że do czasu podjęcia uchwały w formie prawem przewidzianej będzie nadal sprawował zarząd nieruchomością wspólną.

W dniu 30 lipca 2011 roku pozwana Wspólnota podjęła uchwałę nr 2 w sprawie odwołania ze składu zarządu M. F. i powołała do składu zarządu E. M. i M. B..

Uchwałą nr 3 z dnia 30 lica 2011 roku Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) udzieliła zarządcy pełnomocnictwa.

Niesporne jest między stronami, iż strona powodowa wytaczając powództwo w dniu 10 sierpnia 2011 roku zachowała 6-tygodniowy termin do zaskarżenia uchwały nr 7/2011.

Stan faktyczny sprawy ustalono na podstawie wyżej wymienionych dokumentów, których autentyczności i prawdziwości zapisów strony nie kwestionowały.

Przy tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy uznał, że powództwo zasługuje na uwzględnienie. Cytując przepis art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali i zawarte tam przesłanki dotyczące zasadności zaskarżenia uchwały, a także odnosząc się do zarzutów strony powodowej o braku zawiadomienia powódki o terminie zebrania właścicieli, czyli naruszenia przepisów art. 32 ust. 1 i 2 u.wł.lok., Sąd ten skonstatował, że pozwana Wspólnota nie dopełniła obowiązku wynikającego z cyt. wyżej przepisu 32 u.wł.lok. i nie zawiadomiła strony powodowej o zebraniu właścicieli, nie powiadomiła o sposobie oddawania głosów za uchwałą, nie przedstawiła protokołu z przebiegu głosowania.

Te braki formalne miały znaczenie dla treści uchwały, bowiem strona powodowa jako zarządca nieruchomości, z uwagi na zasadny prawidłowego zarządu winna uczestniczyć w głosowaniu tak istotnym, jak zmiana zarządcy.

Za kwestią zasadniczą uznał Sąd Okręgowy zmianę sposobu zarządu nieruchomością wspólną. W ocenie tego Sądu zmiana zarządcy wymaga podjęcia uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Należało zatem zastosować przepisy art. 18 u.w.l. przy zmianie sposobu zarządu. Ponieważ właściciele nieruchomości tego obowiązku niedochowali, zatem zaskarżona uchwała jest niezgodna z przepisami prawa i podlega uchyleniu.

Wyrok ten zaskarżyła strona pozwana. W apelacji zarzuciła:

naruszenie prawa materialnego, a to art. 18 ust. 1 i ust. 2a u.w.l., art. 20 u.w.l., art. 6 kc w zw. z art. 25 ust. 1 u.w.l., art. 25 ust. 1 w zw. z art. 32 u.w.l.

Wskazując na powyższe wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów postępowania za obie instancje.

Strona powodowa w odpowiedzi na apelację wniosła o jej oddalenie.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Sąd Okręgowy poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne, które Sąd Apelacyjny przyjął za swoje, czyniąc je podstawą orzekania w postępowaniu apelacyjnym. Z prawidłowo ustalonej podstawy faktycznej Sąd pierwszej instancji wyciągnął błędne wnioski.

Słuszny jest zarzut apelacji, błędnej wykładni art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy z 24.06.1994 r. o własności lokali (t. jedn. Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.) polegający na uznaniu, że zmiana przyjętego przez Wspólnotę sposobu zarządu jest tożsama ze zmianą podmiotu wykonującego zarząd umownie powierzony oraz przyjęcie, że zmiana podmiotu wykonującego zarząd umownie powierzony wymaga podjęcia uchwały zaprotokołowanej przez notariusza w formie aktu notarialnego.

Sąd pierwszej instancji traktuje jako tożsame pojęcie „ustalenia i zmiany przyjętego wcześniej sposobu zarządu nieruchomością” z pojęciem „zmiany zarządcy”, czyli zmiany podmiotu sprawującego zarząd.

W swych rozważaniach Sąd Okręgowy zupełnie pomija ustaloną okoliczność, że uchwałą nr 6/2001 z 27 marca 2001 r. powodowa Wspólnota mieszkaniowa powołała zarząd w osobie M. F.. Uchwała ta stała się prawomocna i skutkowała odejście od zarządu powierzonego w formie aktu notarialnego przy sprzedaży pierwszego lokalu mieszkalnego w tej Wspólnocie, na rzecz innego sposobu zarządu dużą wspólnotą mieszkaniową przewidzianą w art. 18 ust. 2a czyli uchwałą właścicieli lokali (w tym powoda) zmieniającą wcześniejszy sposób zarządu, który był ustalony w trybie art. 18 ust. 1 u.w.l.

Tego rodzaju zmiana „sposobu zarządu” wymagała uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza ( art. 18 ust. 2a).

Przepisy dotyczące zarządu nieruchomością wspólną (Rozdział IV ustawy) mają charakter względnie obligatoryjny zatem brak zaskarżenia uchwały nr 6/2001, mimo że nie została zaprotokołowana przez notariusza spowodował, że funkcjonowała ona w skuteczności prawnej, zresztą na życzenie powoda, który był wnioskodawcą uchwały nr 6/2001. Brak zatem nieważności bezwzględnej tej uchwały powoduje, że ta wada prawna – wobec braku zaskarżenia – nie ma znaczenia dla funkcjonowania uchwały w obrocie prawnym (patrz wyrok SN z 23.02.2006 r., I CK 335/05, Lex nr 424423). Spowodowała ona zmianę „sposobu zarządu”. Tak więc wbrew stanowisku Sądu Okręgowego zaskarżona uchwała nie zmieniła „sposobu zarządu” bowiem uczyniła to już uchwała nr 6/2001. Wobec tego uchwała nr 7/2011 z 30.06.2011 r. dotyczyła zmiany zarządcy czyli podmiotu zarządzającego Wspólnotą. Nie wymagała – w ocenie Sądu Apelacyjnego w tym składzie rygoru określonego w art. 18 ust. 2a u.w.l. w zw. z art. 18 ust. 1 u.k.w.l. gdzie jest mowa o sposobie zarządu nieruchomością wspólną, a więc uchwały zaprotokołowanej przez notariusza. Innymi słowy zmiana osoby zarządcy nie jest zmianą sposobu zarządu (patrz postanowienie SN z 27.02.2009 r., II CZ 4/09, Lex nr 49006, uchwała SN z 21.09.2009, III CZP 129/09). Przy czym jeżeli chodzi o uchwałę SN, to w części w której odnosi się ona do wpisu do księgi wieczystej, dotyczy on zgodnie z art. 18 ust. 2a u.w.l. wpisu sposobu zarządu a nie podmiotu zarządzającego.

Zresztą jak słusznie zauważa skarżący w przypadku pozwanej Wspólnoty mieszkaniowej nie doszło do wpisu w dziale trzecim KW nr (...) jakiejkolwiek wzmianki o sposobie zarządu tą nieruchomością, nie ujawniono także, że pierwszy zarząd został powierzony powodowi. Zatem podjęcie zaskarżonej uchwały nie prowadzi do niezgodności stanu rzeczywistego ze stanem ujawnionym w księdze wieczystej.

Trafny jest także zarzut naruszenia art. 25 ust. 1 w zw. z art. 32 u.w.l. Nawet jeśli nie doszło do zawiadomienia powoda o zebraniu – jeżeli miało ono miejsce – to wskazać należy, że niezawiadomienie członka Wspólnoty mieszkaniowej o terminie zebrania właścicieli może stanowić podstawę uchylenia przez sąd uchwały jeżeli zostanie wykazanie, że uchybienie to mogło mieć wpływ na jej treść (tak SN w wyroku z 16.10.2002 r., IV CKN 1351/00, OSNC 2004, nr 3, poz. 40).

Obowiązek powyższego wykazania zgodnie z regułą wynikającą z art. 6 kc spoczywał na powodzie, czego powód nie uczynił nie przejawiając w tym zakresie inicjatywy dowodowej.

Nawet gdyby przyjąć, że został przez pozwana naruszony przepis art. 32 u.w.l., to brak jest wskazań tak przez powoda jak i Sąd Okręgowy w jaki sposób naruszenie to wpłynęło na treść zaskarżonej uchwały. Należy bowiem mieć na uwadze to, że za zaskarżoną uchwałą głosowało 75,58% właścicieli przy braku udziału w głosowaniu 24,42% w tym powoda z udziałem 7,20%. Natomiast nikt z głosujących nie by przeciwny uchwale ( k. 10).

Z powyższych przyczyn zaskarżony wyrok należało zmienić ( art. 386 § 1 kpc), orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego uzasadnia przepis art. 98 kpc w zw. z art. 397 § 1 kpc.

mw