Wyrok z 12 sierpnia 2025, sygn. I C 1398/24

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 12 sierpnia 2025 r.

Sąd Okręgowy w (...) I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	sędzia Rafał Kubicki
Protokolant:	sekretarz sądowy Piotr Ruciński

po rozpoznaniu w dniu 17 lipca 2025 r. w (...) na rozprawie

sprawy z powództwa

Krajowego Ośrodka (...) w W. (...) w O.

przeciwko R. S. i J. S.

o zapłatę

I.  zasądza solidarnie od pozwanych R. S. i J. S. na rzecz powoda Krajowego Ośrodka (...) w W. (...) w O. kwotę 93 366 zł (dziewięćdziesiąt trzy tysiące trzysta sześćdziesiąt sześć złotych) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie za okres od 18 lipca 2024 r. do dnia zapłaty,

II.  oddala powództwo w pozostałej części,

III.  zasądza solidarnie od pozwanych R. S. i J. S. na rzecz powoda Krajowego Ośrodka (...) w W. (...) w O. kwotę 4620 zł (cztery tysiące sześćset dwadzieścia złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu z ustawowymi odsetkami za opóźnienie za okres od dnia uprawomocnienia się tego orzeczenia do dnia zapłaty.

sędzia Rafał Kubicki

Sygn. akt: I C 1398/24

UZASADNIENIE

Powód Krajowy Ośrodek (...) w W. (...) w O. wniósł przeciwko R. S. i J. S. o zasądzenie na jego rzecz od pozwanych solidarnie kwoty 186 732,00 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 17 lipca 2024 r. do dnia zapłaty. W uzasadnieniu powód wskazał, iż w dniu 23 grudnia 2013r. zawarł z pozwanymi (...) oznaczoną numerem ewidencyjnym (...) (...) M., gmina P. o powierzchni (...) za cenę (...) zł. Zgodnie
z § 4 tej umowy, pozwani zobowiązali się do „nieustanawiania, w okresie 10 lat od dnia zawarcia niniejszej umowy, bez zgody (...) na nabywanym gruncie". Jednocześnie oświadczyli, że w razie niedotrzymania w okresie 10 lat od dnia zawarcia niniejszej umowy ww. zobowiązania zobowiązują się do zapłaty kwoty w wysokości 40% ceny sprzedaży nieruchomości. Powód ustalił, że pozwani 13 października 2014r. ustanowili na przedmiotowej nieruchomości hipotekę umowną łączną na sumę (...) zł na rzecz (...) w M.. Dochodzona niniejszym pozwem kwota stanowi 40% ceny sprzedaży działki Nr (...) (466.830,00 zł x 40% = 186.732,00 zł).

Pozwani wnieśli o oddalenie powództwa w całości, kwestionując zarówno wysokość, jak i podstawę żądania. Podnieśli między innymi zarzut przedawnienia roszczenia - albowiem od daty ziszczenia się żądania zapłaty upłynęło 10 lat; zarzut braku podstawy do naliczenia kary umownej - albowiem dokonali obciążenia nieruchomości nabytych od powódki z rozłożeniem na raty w celu wcześniejszej spłaty rat należnych powódce i za zgodą powódki; zarzut niedookreślenia kary umownej, przez co nie może być egzekwowalna; zarzut sprzeczność żądania powódki
z zasadami współżycia społecznego (art. (...) k.c.); zarzut niewspółmierności kary umownej, na którą nie wyrażali zgody i nie mieli żadnych możliwości negocjowania jej wysokości; zarzut naruszenia art. 56, 58, 65 § 1, 77 § 1 i 2 oraz 224 i 225 i (...) kodeksu cywilnego, poprzez żądanie oparte na zastosowaniu przez powoda ustawy, która nie obowiązywała w dacie zawierania umów sprzedaży, to jest art. 29a b ustawy o gosp. nieruchomościami rolnymi SP. Ponadto zarzucili niezgodność art. 29a ust. 1-3 ustawy o g.n.r.s.p. z szeregiem aktów prawnych w tym: Konstytucji, Kodeksu Cywilnego, Traktatu o Funkcjonowaniu Unii Europejskiej, Karty Praw Podstawowych Unii Europejskiej, Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności. Pozwani zarzucili także nieważność bezwzględną (art. 58 k.c.) postanowienia § 4 pkt 3 umowy z dnia 23.12.2013 r. W uzasadnieniu odpowiedzi na pozew pozwani wskazali, że przyczyną ustanowienia zobowiązań opisanych w § 4 umowy było zabezpieczenie spłaty rat ceny sprzedaży tych nieruchomości, a powódka wiedziała i godziła się na (...) hipotek, co wynika zarówno z korespondencji stron, korespondencji pomiędzy Bankiem a powódką i treści umowy kredytowej i braku jakiejkolwiek reakcji na wpis (...) od (...) roku. Niezależnie od powyższego pozwani wskazali, że prowadzili i prowadzą osobiście gospodarstwo rolne na przedmiotowych nieruchomościach, a w ostatnim czasie gospodarstwo dotknęły klęski suszy. Dochodzenie w tych okolicznościach kary niewspółmiernie wysokiej nie powinno mieć miejsca i winna ona być przynajmniej miarkowana.

Ustalenie faktów istotnych dla rozstrzygnięcia

Bezsporne, a nadto wynikające z art. 45 i 46 ustawy z dnia 10 lutego 2017 r. - przepisy wprowadzające ustawę o Krajowym Ośrodku (...) jest następstwo prawne powoda Krajowego Ośrodka (...) w miejsce zniesionej (...) oraz to, że z dniem 1 września 2017 r. (...) wstąpił z mocy prawa w ogół praw i obowiązków znoszonej z dniem 31 sierpnia 2017 r. (...).

W dniu 23 grudnia 2013 r. poprzednik prawny powoda zawarł z pozwanymi R. i J. S., umowę sprzedaży nieruchomości rolnej stanowiącej (...) oznaczoną numerem (...) (...) M., gmina P., powiat (...), województwo (...) o powierzchni (...), (...) (...) (...) (poprzednio (...)) - za cenę (...) zł. W § 4 umowy pozwani oświadczyli a (...) potwierdziła, że z ceny sprzedaży część w kwocie (...) zł kupujący już zapłacili. Pozostała należność z tytułu umówionej ceny sprzedaży tj. kwota 420 410 zł zostanie zapłacona w 14 równych ratach rocznych, po 30 010 zł każda, płatne do 20 grudnia kwietnia każdego roku, poczynając od (...) r. do 2027 r. Strony ustaliły, że od niespłaconej części ceny sprzedaży naliczane będzie oprocentowanie, którego wysokość określa § (...) ust. 1 rozporządzenia Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia 16 lutego 2012 roku w sprawie szczegółowych warunków rozkładania na raty należności z tytułu sprzedaży nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz wysokości oprocentowania--rozłożonej na raty należności (Dz.U. 2012 poz. 208) wydanego na podstawie art. 31 ustawy z dnia 19 października 1991 roku o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa lub aktu prawnego, który zastąpi to rozporządzenie. Ponadto w § 4 pozwani oświadczyli, że zobowiązują się do:

- osobistego prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości w okresie 10 lat od dnia zawarcia niniejszej umowy, chyba że nastąpiłoby przeniesienie własności nieruchomości na rzecz zstępnych lub przysposobionego, a w przypadku ich braku na rzecz krewnego w linii bocznej,

- poinformowania sprzedającej, w okresie 10 lat od dnia zawarcia niniejszej umowy,
o zamiarze zbycia nabytej nieruchomości, w przypadku gdy (...) nie przysługuje prawo pierwokupu albo zachodzi przypadek, o którym mowa w art. 4 ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego,

- nieustanawiania, w okresie 10 lat od dnia zawarcia niniejszej umowy, bez zgody (...) na nabywanym gruncie,

zaś w razie niedotrzymania w okresie 10 lat od dnia zawarcia niniejszej umowy, zobowiązań, o których mowa wyżej, pozwani zobowiązali się do zapłaty (...) kwoty w wysokości 40% ceny sprzedaży nieruchomości.

Stosownie do § 6 ust. Umowy pozwani ustanowili na nabywanej przedmiotową umową nieruchomości hipotekę umowną łączną do sumy (...) zł w celu zabezpieczenia wierzytelności: z tytułu niespłaconej części ceny sprzedaży; z tytułu oprocentowania niespłaconej części ceny sprzedaży do dnia jej zapłaty, w wysokości określonej na podstawie § 4 ust. l rozporządzenia Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi
z dnia 16 lutego 2012 roku w sprawie szczegółowych warunków rozkładania na raty należności z tytułu sprzedaży nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa i wysokości oprocentowania rozłożonej na raty należności (Dz.U. z 2012 r. poz. 208), albo na podstawie aktu prawnego, który zastąpi wymienione rozporządzenie; z tytułu odsetek ustawowych za opóźnienie; z tytułu kosztów postępowania sądowego (w tym kosztów zastępstwa procesowego) oraz kosztów postępowania egzekucyjnego (w tym kosztów zastępstwa w postępowaniu egzekucyjnym). W § 7 umowy strony oświadczyły, że w odniesieniu do nieruchomości nabywanej przedmiotową umową zastrzegają umowne prawo odkupu wykonywane przez Agencję Nieruchomości Rolnych na rzecz Skarbu Państwa w okresie (...) lat od dnia zawarcia niniejszej umowy sprzedaży z ujawnieniem tego prawa w księdze wieczystej. Stosownie do § 9 umowy, Notariusz poinformowała kupujących o prawie pierwokupu przysługującym (...) na podstawie art. 29 ust. 4 ustawy z dnia 19 października 1991 roku o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. (dowód: umowa z 23.12.2013 r. (...) (...) (...) k. 12-19)

W dniu 10 października (...) r. pozwani zawarli z (...)
z siedzibą w M. (...) „(...)” nr (...)/ (...)- (...)- (...) na mocy której bank udzielił im kredytu w kwocie 850 000,00 zł na okres 121 miesięcy tj. od 10 października (...) r. do 15 października 2024 r. W § 1 ust. 4 umowy kredytobiorcy oświadczyli, że środki z kredytu wykorzystają wyłącznie na spłatę zadłużenia w (...) (...) w P., oraz (...). Prawne zabezpieczenie spłaty udzielonego kredytu, a także innych związanych
z kredytem należności stanowiła hipoteka umowna łączna do wysokości (...) zł, obciążająca między innymi nieruchomość rolną niezabudowaną położoną
w miejscowości M. gmina P., oznaczoną działką nr (...) o powierzchni (...), będącą własnością R. S. i J. S., (...) nr OL 1M/ (...). Hipoteka została wpisana do ww. księgi wieczystej dnia 13.10.(...) r. Środki z kredytu zostały przeznaczone przez pozwanych na zakup maszyn rolniczych oraz na spłatę innego – mniej korzystnego kredytu. Zabezpieczenie hipoteczne kredytu zostało ustanowione również na innych nieruchomościach pozwanych o łącznej powierzchni (...). W procesie zawierania umowy kredytowej – ze strony banku - zgoda (...) nie była wymagana do ustanowienia (...) na nieruchomości jako zabezpieczenia spłaty kredytu. Nawet gdyby zgoda taka była wymagana, to bank samodzielnie nie zwracałby się do (...) o jej udzielenie. Wyrażenie zgody na (...) (...) przez (...) wymagało formy pisemnej - zarówno wniosek jak
i decyzja dyrektora. Udzielnie zgody nie mogło nastąpić podczas rozmowy telefonicznej. (dowód: umowa kredytu k. 63-64, wydruk z (...) k. 26-30, zeznania świadków: M. B. i I. K. k. 186v., W. K. k. 187, zeznania pozwanego k. 187-187v., zeznania świadka K. K.
k. 213v.)

Przedmiotowa nieruchomość w dalszym ciągu pozostaje własnością pozwanych, którzy prowadzą na niej gospodarstwo rolne. Pozwani nie dokonywali wcześniejszej spłaty ceny sprzedaży. Regularnie spłacają umówione raty poza ratą
z 2015 r., kiedy to powód udzielił im zgody na odroczenie terminu jej płatności do 29.04.2016 r. (dowód: rozliczenie umowy na dzień 17.12.2024 k. 136-137, zgoda na prolongatę k. 138, zeznania pozwanego k. 187)

Pismem z dnia 11 czerwca 2024 r. powód poinformował pozwanych
o wynikającym z umowy zobowiązaniu do nieustanawiania w okresie 10 lat od dnia zawarcia umowy, bez zgody (...), (...) na nabywanym gruncie i konsekwencjach jego niedochowania oraz wezwał pozwanych do przedłożenia zgody powoda na obciążenie nieruchomości. Następnie pismem z dnia 2 lipca 2024 r (doręczonym pozwanym w dniu 3 lipca 2024 r.) wezwał pozwanych do zapłaty kwoty 186 732 zł
w terminie 14 dni od dnia otrzymania wezwania (dowód: pisma z potwierdzeniem odbioru k. 31-36v.)

Rozważania prawne

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w części.

Opisany wyżej stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie niekwestionowanych co do treści i pochodzenia dokumentów jak i na dowodach osobowych tj.
z przesłuchanych świadków – pracowników (...) w M. oraz pracownika (...) (wcześniej (...)) a także na zeznaniach pozwanego. Dowody te nie były kwestionowane i nie budzą żadnych zastrzeżeń Sądu. Co do zeznań zawnioskowanych świadków – ich zeznania były spójne, logiczne oraz nie zawierały sprzeczności. Ponadto zeznania te korespondowały z pozostałym materiałem dowodowym, tworząc logiczną całość, wobec czego stały się miarodajnym źródłem ustaleń co do procedury zawierania umowy kredytowej przez pozwanych w zakresie wymaganych przez bank dokumentów – w szczególności braku obowiązku przedstawienia zgody (...) na (...) (...) a także co do okoliczności udzielenia ewentualnej zgody przez (...) a w zasadzie niemożności udzielenia jej przez telefon pracownikowi banku. Zeznania te nie zostały skutecznie zakwestionowane przez pozwanego. Co do zeznań pozwanego - Sąd dał im wiarę
w ograniczonym zakresie - korespondującym z pozostałym materiałem dowodowym. Sąd w szczególności nie dał wiary pozwanemu co do rzekomego uzyskania telefonicznej zgody pracownika (...) na wpis (...) oraz co do braku świadomości istnienia umownych ograniczeń w rozporządzaniu zakupioną nieruchomością – twierdzenia te zostały skutecznie obalone przedłożonymi przez powoda dokumentami oraz zeznaniami świadków. Niewiarygodne jest twierdzenie, by pozwany miał być świadomy jedynie dwóch z trzech ograniczeń wynikających z umowy (dotyczących sprzedaży i wydzierżawienia nieruchomości), a trzecie ograniczenie miałoby być przed nim zatajone i to nie tylko przez powoda, ale również notariusza sporządzającego umowę sprzedaży z dnia 23 grudnia 2013 r. (...) (...) (...). Nie dość, że twierdzenie takie jest poważnym zarzutem w kierunku notariusza, to w żaden sposób nie zostało przez powoda wykazane - w szczególności zarzutu tego nie broni podnoszone przez pełnomocnika pozwanego twierdzenie, że „akt zawierano w dniu poprzedzającym Święta Bożego Narodzenia” (zob. pismo procesowe k. 209). Taka narracja przyjęta przez stronę pozwaną jest nie do obrony i nie zasługuje na uwzględnienie, zwłaszcza wobec szeregu dokumentów złożonych przez powoda
(w tym dokumentacji przetargowej z którą pozwany mógł się zapoznać).

Bezsporne było jednak, że w dniu 23 grudnia 2013 r. strony zawarły umowę sprzedaży nieruchomości rolnej stanowiącej (...) oznaczoną numerem (...) (...) M., gmina P., o powierzchni (...), (...) (...) (...) - za cenę (...),00 zł. cena sprzedaży miała być zapłacona
w ratach: pierwsza (...) zł przy zawarciu umowy, pozostała kwota 420 410 zł
w 14 równych ratach rocznych, po 30 010,00 zł każda, płatne do 20 grudnia kwietnia każdego roku, poczynając od (...) r. do 2027 r. Treść umowy nie pozostawia także wątpliwości, że pozwani zobowiązali się między innymi do nieustanawiania, w okresie 10 lat od dnia zawarcia niniejszej umowy, bez zgody (...) na nabywanym gruncie, zaś w razie niedotrzymania w okresie 10 lat od dnia zawarcia umowy tego zobowiązania, pozwani zobowiązali się do zapłaty (...) kwoty w wysokości 40% ceny sprzedaży nieruchomości. Jednocześnie pozwani ustanowili na nabywanej przedmiotową umową nieruchomości hipotekę umowną łączną do sumy (...) zł w celu zabezpieczenia wierzytelności między innymi z tytułu niespłaconej części ceny sprzedaży a także zastrzegli na rzecz powoda w odniesieniu do nieruchomości nabywanej przedmiotową umową umowne prawo odkupu w okresie (...) lat od dnia zawarcia niniejszej umowy sprzedaży
z ujawnieniem tego prawa w księdze wieczystej.

Bezsporne było również, że pozwani naruszyli jedno z ograniczeń wynikających z umowy sprzedaży zawartej w dniu 23 grudnia 2013 r., polegające na ustanowieniu – bez zgody (...) (obecnie (...)) – (...) na nieruchomości objętej tą umową. Naruszenie to było ewidentne, gdyż pozwani nie wykazali, aby kiedykolwiek uzyskali stosowną zgodę. Zgoda taka mogła być udzielona jedynie w formie pisemnej przez organ uprawniony. Twierdzenia o rzekomej akceptacji telefonicznej pracownika (...) są gołosłowne i sprzeczne zarówno z treścią umowy, jak i praktyką funkcjonowania instytucji publicznej. Tym samym wypełnione zostały przesłanki odpowiedzialności zastrzeżone w § 4 umowy sprzedaży.

Zgodnie z art. 483 § 2 Kodeksu cywilnego (dalej jako k.c.) kara umowna polega na zastrzeżeniu w umowie, że szkoda powstała wskutek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy. W gruncie rzeczy jest to zatem zryczałtowane odszkodowanie tytułu szkody wynikłej z tego, że dłużnik nie spełnił świadczenia niepieniężnego zgodnie
z treścią zobowiązania. Przez takie sformułowanie przepisu ustawodawca nadał karze umownej charakter kompensacyjny i powiązał ją funkcjonalnie z faktem powstania szkody. Pozostałe funkcje kary umownej – prewencyjna, generalna, indywidualna – są bardziej efektem ubocznym regulacji, niż celowym zamiarem prawodawcy, co nie zmienia faktu, że uczestnicy obrotu w wielu przypadkach koncentrują się właśnie na nich. Mimo położenia nacisku na kompensacyjny charakter kary umownej
w orzecznictwie Sądu Najwyższego oraz w doktrynie przyjęto, że szkoda nie stanowi warunku koniecznego do dochodzenia zapłaty kary umownej. Kompensacyjny charakter kary umownej przejawia się przede wszystkim w instytucji miarkowania opisanej w art. 484 § 2 k.c. Przepis ten pozwala dłużnikowi domagać się zmniejszenia kary umownej, jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części spełnione albo jeżeli kara umowna jest rażąco wygórowana. Instytucja ta ma służyć przywróceniu słuszności kontraktowej, a także chronić dłużnika w sytuacjach, w których pozycja negocjacyjna wierzyciela umożliwia mu narzucenie istotnie zawyżonych kar. Wskazane w przepisie warunki miarkowania kary umownej, w szczególności kryterium rażącego wygórowania, są nieostre i pozostawiają szerokie pole do interpretacji. Ponadto nie sformułowano formalnych reguł, zgodnie z którymi sądy powinny dokonywać obniżania wysokości kar umownych, w związku z czym stosowanie niniejszego mechanizmu budzi wiele wątpliwości.

Sąd Najwyższy w wyroku z 19 stycznia 2024 r. ( (...) 865/22) stwierdził, że celem miarkowania kary umownej jest unikanie dysproporcji między wysokością zastrzeżonej kary umownej, a godnym ochrony interesem wierzyciela. Nie ma zamkniętego katalogu okoliczności mogących uzasadniać miarkowanie kary umownej – należy brać pod uwagę nie tylko relację między wysokością należnej kary, a szkodą albo odszkodowaniem należnym wierzycielowi na zasadach ogólnych, lecz także: relację między wysokością należnej kary umownej a wartością przedmiotu umowy bądź wysokością należnego wynagrodzenia umownego; charakter naruszonych postanowień umownych, długotrwałość i dolegliwość ich naruszenia; ewentualną korzyść czerpaną przez dłużnika z tytułu naruszenia zobowiązania; intencję stron co do wykorzystania represyjnego charakteru kary, o ile było to uzasadnione. W ocenie Sądu Najwyższego, miarkowanie kary umownej to część tzw. prawa sędziowskiego i sąd dysponuje pewnym zakresem uznania co do sposobu rozstrzygnięcia. Nie można oczekiwać, że ostateczna decyzja zostanie podparta precyzyjnymi i w pełni obiektywnymi kalkulacjami, jednakże uzasadnienie powinno odnosić się do ww. kryteriów oraz wyjaśniać, dlaczego kara umowna w zmienionej wysokości odpowiada celowi, ku jakiemu została powołana.

W ocenie Sądu w niniejszej sprawie – mimo ewidentnego naruszenia przez pozwanych postanowień umowy – zaistniały warunki do zastosowania instytucji miarkowania kary umownej.

W pierwszej kolejności wskazać należy na charakter ograniczeń
w rozporządzaniu nieruchomością zapisany w § 4 umowy. Pozwani oświadczyli w nim, że zobowiązują się do:

- osobistego prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości w okresie 10 lat od dnia zawarcia niniejszej umowy, chyba że nastąpiłoby przeniesienie własności nieruchomości na rzecz zstępnych lub przysposobionego, a w przypadku ich braku na rzecz krewnego w linii bocznej,

- poinformowania sprzedającej, w okresie 10 lat od dnia zawarcia niniejszej umowy,
o zamiarze zbycia nabytej nieruchomości, w przypadku gdy (...) nie przysługuje prawo pierwokupu albo zachodzi przypadek, o którym mowa w art. 4 ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego,

- nieustanawiania, w okresie 10 lat od dnia zawarcia niniejszej umowy, bez zgody (...) na nabywanym gruncie,

zaś w razie niedotrzymania w okresie 10 lat od dnia zawarcia niniejszej umowy, zobowiązań, o których mowa wyżej, pozwani zobowiązali się do zapłaty (...) kwoty w wysokości 40% ceny sprzedaży nieruchomości.

Pierwsze dwa obowiązki (osobiste prowadzenie działalności rolniczej
i poinformowanie o zamiarze zbycia nabytej nieruchomości) mają fundamentalne znaczenie z punktu widzenia polityki rolnej państwa i realizacji celu, dla którego powód (i wcześniej jego poprzednik – (...)) zbywa nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Ich naruszenie godziłoby w podstawowe interesy publiczne i w sam sens powierzenia nieruchomości w ręce indywidualnego rolnika. Obowiązki te
(a w zasadzie zakazy) miały charakter osobisty i ustrojowy a ich celem było zagwarantowanie realizacji ustawowych założeń polityki państwa w zakresie ochrony
i kształtowania ustroju rolnego. Inaczej jednak jest z zakazem ustanawiania bez zgody (...) (...) na nabywanym gruncie, który w ocenie Sądu miał charakter jedynie instrumentalny. Istotą tego zakazu było głównie zabezpieczenie interesów ekonomicznych powoda na wypadek zalegania przez pozwanych ze spłatą rozłożonej na raty ceny sprzedaży. Nie można zatem stawiać go na równi z pozostałymi zobowiązaniami, które dotyczyły osobistego wykonywania działalności rolniczej oraz własności nieruchomości. Naruszenie tego obowiązku, choć formalne i obiektywnie stwierdzone, miało w praktyce charakter mniej doniosły i nie niweczyło celu samej transakcji. Mimo iż pierwotne argumenty pozwanych – jakoby zaciągnięty (...) miał służyć wcześniejszej spłacie ceny tej nieruchomości – nie znalazły potwierdzenia
w ustalonym stanie faktycznym, to nie należy tracić z pola widzenia tego, że pozwani ustanowili hipotekę nie po to, aby nieruchomość zbyć lub wyzbyć się faktycznego władztwa nad nią, lecz w celu pozyskania kredytu bankowego na zakup maszyn rolniczych i spłatę dotychczasowego zadłużenia w innym banku, a więc w zasadzie na realizację pierwszego z ww. obowiązków tj. osobistego prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości. Nieruchomość w dalszym ciągu pozostaje w ich władaniu i jest przez nich użytkowana rolniczo, a spłata ceny sprzedaży wobec powodów była na bieżąco regulowana, poza jednym odroczonym za zgodą powoda rokiem. Nie wystąpiło więc faktyczne zagrożenie dla interesu powoda, jakiemu miało służyć przedmiotowe zastrzeżenie umowne. Ponadto należy zauważyć, że już sama umowa sprzedaży przewidywała inne, silne mechanizmy zabezpieczające należności powoda, tj.:

- hipotekę umowną do kwoty (...) zł ustanowioną na nieruchomości,

- umowne prawo odkupu, zastrzeżone na okres (...) lat,

- prawo pierwokupu wynikające z ustawy (art. 29 ust.4 ustawy z dnia 19 października 1991 roku o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa).

W tym kontekście (...) przez pozwanych dodatkowej (...) (na kilku nieruchomościach obejmujących łącznie (...)), choć formalnie sprzeczne z umową, nie powodowało realnego uszczerbku po stronie powoda. Nieruchomość nie została sprzedana, nie została wyzbyta, lecz nadal stanowi gospodarstwo prowadzone przez pozwanych. Tym samym ryzyko, któremu miało zapobiec omawiane zastrzeżenie,
w praktyce nie wystąpiło.

Zwrócić również należy uwagę na to, że 10-letni okres zastrzeżonego zakazu ustanawiania (...) był w istocie nieproporcjonalny wobec pięcioletniego okresu prawa odkupu przysługującego (...). Zastrzeżenie zakazu ustanawiania (...) obowiązywało przez 10 lat, podczas gdy umowne prawo odkupu i ustawowe prawo pierwokupu przewidziano jedynie na okres (...) lat. Tak długi horyzont czasowy sankcji,
w zestawieniu z ograniczoną w czasie możliwością odzyskania nieruchomości przez powoda, powodował, że kara mogła być dochodzona także w sytuacji, gdy powód nie dysponował już instrumentami faktycznej ochrony swego interesu. Taka konstrukcja potwierdza nadmierną dolegliwość przewidzianej kary, a jej wysokość jawi się jako nadmierna. 40% ceny sprzedaży nieruchomości – w realiach niniejszej sprawy kwota 186 732 zł – to wartość znacząca, stanowiąca prawie połowę wartości transakcji. Tak wysoka kara nie może w ocenie Sądu być uzasadniona w sytuacji czysto formalnego naruszenia, które nie spowodowało uszczerbku i nie zagrażało interesom powoda. Uwzględniając powyższe, Sąd skorzystał z możliwości miarkowania kary umownej na podstawie art. 484 § 2 k.c. i przyjął, że odpowiednią, sprawiedliwą i proporcjonalną sankcją będzie kara w wysokości 20% ceny sprzedaży nieruchomości, tj. 93 366 zł. Tylko w takim zakresie kara ta pozostaje w rozsądnej proporcji do charakteru naruszenia i nie prowadzi do bezpodstawnego wzbogacenia powoda.

Nie zasługiwał przy tym za uwzględnienie szereg zarzutów podnoszonych przez pozwanych. W pierwszej kolejności wskazać należy, że wbrew ich stanowisku nie doszło w niniejszej sprawie do przedawnienia. Stosownie do art. 120 k.c. bieg przedawnienia rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne.
W doktrynie wymagalność roszczenia utożsamiana jest z chwilą, z której upływem wierzyciel może domagać się od dłużnika spełnienia świadczenia. W przedmiotowej sprawie nie sposób uznać by wierzytelność powoda miała być wymagana od dnia 23.12.2013 r. tj. od dnia zawarcia umowy. Przyjmując, że powód powinien podjąć czynności najwcześniej możliwym terminie, należały przyjąć, za datę początkową biegu terminu przedawnienia zdarzenie powodujące wymagalność roszczenia tj. wpis (...) do księgi wieczystej a zatem 13 października (...) r. Zgodnie z art. 118 k.c.
w brzmieniu obowiązującym do 9.07.2018 r., termin przedawnienia roszczeń powoda (niezwiązany z prowadzeniem działalności gospodarczej) wynosił 10 lat. W związku
z wejściem w życie ustawy z dnia 13 kwietnia 2018 r. o zmianie ustawy Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustawach (Dz.U.2018.1104 z dnia 8 czerwca 2018 r.) termin przedawnienia wynosi 6 lat. Zgodnie z art. (...) ust. 2 cytowanej ustawy, jeżeli termin przedawnienia jest krótszy niż według przepisów dotychczasowych, bieg terminu przedawnienia rozpoczyna się z dniem wejścia w życie niniejszej ustawy. Oznacza to, że dla roszczeń powstałych przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 13 kwietnia 2018 r. (i nieprzedawnionych w tym dniu) – zastosowanie znajdują nowe zasady przedawnienia z tym jednak zastrzeżeniem, że bieg przedawnienia tychże roszczeń rozpoczyna się wraz z dniem 9 lipca 2018 r. (dzień wejścia w życie ustawy). Roszczenia, do których zastosowanie znajduje ogólny termin przedawnienia powstałe przed dniem wejścia w życie ustawy (9 lipca 2018 r.) oraz nieprzedawnione w tym dniu ulegają przedawnieniu po upływie 6 – letniego terminu liczonego od dnia 9 lipca 2018 r. Zgodnie z art. 118 k.c., który stanowi, iż koniec biegu terminu przedawnienia następuje na koniec danego roku kalendarzowego, roszczenia takie ulegną przedawnieniu wraz
z dniem 31.12.2024 r. Pozew w niniejszej sprawie został wniesiony pocztową przesyłką poleconą w dniu 16.08.2024 r. zatem do przedawnienia nie doszło. Art. 229 k.c. nie ma tu zastosowania, ponieważ dotyczy przedawnienia roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi. Brak również podstaw do zastosowania 3-leteniego terminu przedawnienia, ponieważ w przedmiotowej sytuacji nie mamy do czynienia
z relacją przedsiębiorca – konsument.

Ponadto wskazać należy, że pozostałe zarzuty pozwanego zostały w sposób wyczerpujący i zasługujący na aprobatę odparte przez powoda. Uzupełniająco jedynie Sąd wskazuje, że zarzut nieważności lub abuzywności postanowienia umownego nie zasługiwał na uwzględnienie, gdyż postanowienie § 4 umowy zostało zawarte
w ramach sprzedaży nieruchomości rolnej z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, zawieranej w reżimie szczególnym, wynikającym z ustawy i nadzorowanej przez notariusza. Nie sposób przypisywać mu charakteru klauzuli niedozwolonej ani uznać go za sprzeczny z naturą stosunku zobowiązaniowego. Ponadto pozwani nie wykazali w czym konkretnie abuzywność ta miałaby się przejawiać – niewystarczające były w tym zakresie odwołania do kredytów frankowych. Zarzuty oparte na przepisach prawa unijnego i konstytucyjnego – również nie zasługują na uwzględnienie. Zaskarżone postanowienia umowne wynikają z ustawowych kompetencji powoda
i mieściły się w granicach swobody kontraktowej stron. Zarzut braku możliwości wyliczenia kary umownej był całkowicie chybiony - kara (mimo, że wygórowana) została określona w sposób jednoznaczny, jako procent ceny sprzedaży, a więc
w sposób prosty i precyzyjny. Zarzut naruszenia zasad współżycia społecznego (art. (...) k.c.) – nie znajdował oparcia w faktach, ponieważ pozwani byli w pełni świadomi treści umowy i jej ograniczeń, a ewentualne skutki naruszenia zostały złagodzone przez zastosowane przez Sąd miarkowanie.

Mając na względzie powyższe rozważania, Sąd na podstawie powołanych przepisów zasądził solidarnie od pozwanych na rzecz powoda kwotę 93 366 zł
z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 18 lipca 2024 r. do dnia zapłaty, oddalając powództwo w pozostałej części jako zawyżone.

O ustawowych odsetkach za opóźnienie od zasądzonej kwoty Sąd orzekł na podstawie art. 410 § 2 k.c. w zw. z art. 405 k.c. mając przy tym na uwadze, iż termin spełnienia świadczenia winien być określony stosownie do art. 455 k.c. Żądanie zapłaty zawarte w wezwaniu było dostatecznie sprecyzowane, w szczególności została w nim sprecyzowana kwota żądana przez powoda i termin na jej zapłatę. Stąd jako datę początkową naliczania odsetek Sąd przyjął dzień następny po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 100 k.p.c. (stosując stosunkowe rozdzielenie odpowiednio do wygranej). I tak powód wygrał sprawę w 50 % i poniósł koszty w wysokości: 9337 zł (opłata od pozwu), 5417 zł (wynagrodzenie pełnomocnika z opłatą skarbową), łącznie 14 754 zł (50% = 7337 zł). Pozwani natomiast wygrali sprawę w 50 % i ponieśli koszty wynagrodzenia pełnomocnika
z opłatą skarbową w wysokości 5434 zł (50% = 2717 zł). Po skompensowaniu kwot przypadających stronom pozwani winni zwrócić powodowi kwotę 4620 zł, o czym orzeczono w punkcie III wyroku.

sędzia Rafał Kubicki