Wyrok z 12 września 2025, sygn. I C 939/19
Pokaż pozostałe podstawy prawne (4)
Sygn. akt I C 939/19
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 12 września 2025 r.
Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny w następującym składzie:
Przewodniczący: sędzia Piotr Królikowski
po rozpoznaniu w dniu 12 września 2025 r. w Warszawie
na posiedzeniu niejawnym w trybie 326 1 art. k.p.c.
sprawy z powództwa (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W.
przeciwko (...) W.
o zapłatę
1. zasądza od pozwanego (...) W. na rzecz powódki (...) sp. z o.o. kwotę 1.291.823,00 zł (jeden milion dwieście dziewięćdziesiąt jeden tysięcy osiemset dwadzieścia trzy złote 00/100) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 19 lipca 2019 r. do dnia zapłaty;
2. oddala powództwo w pozostałej części;
3. stwierdza, iż powódka (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. winna ponieść koszty postępowania w 79%, zaś pozwane (...) W. w 21%, pozostawiając ich szczegółowe rozliczenie Referendarzowi Sądowemu.
sędzia Piotr Królikowski
Sygn. akt I C 939/19
UZASADNIENIE WYROKU
z 12 września 2025 r. (k. 746)
Pozwem skierowanym do Sądu Okręgowego w Warszawie 23 lipca 2019 r. (k. 200) (...) spółka z o.o. w W. domagała się zasądzenia od pozwanego (...) W. kwoty 6 028 385,48 zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonym od 22 czerwca 2015 r. do dnia zapłaty, tytułem wynagrodzenia za czterokondygnacyjny budynek mieszkalny, podpiwniczony, murowany z cegły, o powierzchni 368,45 m ( 2), powierzchni użytkowej 291,10 m2, kubaturze 1943 m ( 3), posadowiony na działce położonej w W. przy ul. (...), uregulowanej w księdze wieczystej nr (...), oznaczonej jako działka ewidencyjna nr (...), o powierzchni 222 m ( 2), z obrębu (...) a także zasądzenia kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa procesowego (pozew k. 3 – 199).
Powodowa Spółka wskazywała, że W dniu 6 grudnia 2001 r. przed notariuszem Z. M. (z-ca not. J. M.) została zawarta Umowa (nr repertorium A (...)), na mocy której Gmina W. (...) (poprzedniczka prawna (...) W.) oddała (...) sp. z o.o. w J. (uchwałą Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników z dnia 18 października 2001 r. zmieniono nazwę na (...) sp. z o.o.) w użytkowanie wieczyste na lat 99 grunt stanowiący zabudowaną działkę (...) w obrębie (...) o powierzchni 222 m ( 2), położoną w W. przy ul. (...) oraz sprzedała posadowiony na tej działce budynek mieszkalny czterokondygnacyjny, murowany, o powierzchni 368,45 m ( 2), stanowiący odrębną od gruntu nieruchomość objętą księgą wieczystą nr (...).
Na podstawie Umowy Sprzedaży z dnia 2 listopada 2002 r (Rep. A nr (...)) użytkownikiem wieczystym i właścicielem budynku została (...) sp. z o.o.
Wyrokiem z 17 lipca 2012 r. Sąd Apelacyjny w Warszawie rozwiązał umowę użytkowania wieczystego i pomiędzy powodem a powódką. Następnie Sąd Okręgowy w Warszawie prawomocnym wyrokiem z 2 lutego 2015 r. nakazał powódce wydanie (...) W. nieruchomości, która była przedmiotem użytkowania wieczystego wraz z posadowionym na niej budynkiem.
Powodem rozwiązania umowy przez Sąd Apelacyjny było niewykonanie przez użytkownika wieczystego celu, na który było ustanowione użytkowanie wieczyste (art. 240 k.c.). Zgodnie z umową użytkowania wieczystego użytkownik miał w ciągu 20 miesięcy od jej zawarcia rozpocząć prace remontowe, które miały zakończyć się w terminie 25 miesięcy od rozpoczęcia. Remont nigdy się nie rozpoczął, z tego powodu rozwiązanie umowy było zasadne. Powódka jednak podnosiła, że dochowała należytej staranności i podejmowała wszelkie czynności niezbędne, aby doprowadzić do rozpoczęcia remontu. Sąd Apelacyjny nie podzielił tego stanowiska a także wskazał, że kwestia zawinienia bądź nie jest bez znaczenia w przedmiotowej sprawie, liczy się stan faktyczny i obiektywny, a on był taki, że celu, dla którego ustanowiono użytkowanie wieczyste, nie wypełniono. W dniu 22 czerwca 2015 r. odbyło się protokolarne przekazanie nieruchomości. W niniejszej sprawie doszło do przerwania terminu przedawnienia bowiem w dniu 22 czerwca 2016 r. powódka w trybie art. 185 k.p.c. wystąpiła do SR dla Warszawy Śródmieścia w Warszawie o zawezwanie do próby ugodowej z udziałem pozwanego. Postępowanie toczyło się pod sygn. I Co 1832/16, na posiedzeniu 25 lipca 2016 r. do ugody nie doszło.
Powódka podkreślała, że nieruchomość została wybudowana w latach 1859-1860 i odbudowana w 1945 r., jest wpisana do rejestru zabytków Województwa (...) pod nr (...) pod nazwą (...), wyposażona jest w instalacje kanalizacji sanitarnej, gazową i elektryczną. Według stanu na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego tj. 17 lipca 2012 r. w sposób znacząco wpływają nakłady poczynione przez powódkę w okresie, gdy budynek ten znajdował się w jej posiadaniu. Przede wszystkim na istotną wysokość wynagrodzenia wpływa fakt, iż budynek mieszkalny przy ul. (...) w W. w wyniku podjętych przez powódkę działań, w okresie, gdy nieruchomość znajdowała się w jej posiadaniu, został pozbawiony lokatorów.
Powódka doprowadziła do wydania 26 marca 2007 r. przez Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w W. decyzji na przeprowadzenie robót budowlanych w kamienicy przy ul. (...), a 11 czerwca 2007 r. do wydania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie piwnic i parteru budynku mieszkalnego przy ul. (...), wraz ze zmianą sposobu jego użytkowania. Powódka podjęła działania, w wyniku których doprowadziła do utrzymania przez Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego postanowieniem z 28 listopada 2008 r. w mocy postanowienie Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w sprawie uzgodnienia projektu decyzji ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie piwnic i parteru w przedmiotowym budynku. Uzyskała również postanowienie z 22 lipca 2011 r., którym prezydent (...) W. uzgodnił decyzje o warunkach zabudowy dla inwestycji, co również w sposób znaczny wpływa na wysokość przysługującego powódce wynagrodzenia za nieruchomość.
Powódka przekazała również pozwanemu wraz z nieruchomością wszelką dokumentację projektową dotyczącą koncepcji wnętrz budynku. Nadto na wartość wynagrodzenia wpływają udokumentowane nakłady w łącznej wysokości 367 510,48 zł. Powódka wezwała Miasto do zapłaty pismem z 9 lipca 2019 r. (data wpływu: 12 lipca 2019 r.) Pozwany nie zakwestionował zasadności dochodzonego roszczenia, kwestionując jedynie warunki i wysokość wypłaty wynagrodzenia.
W odpowiedzi na pozew (...) W. wnosiło o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów procesu w tym zastępstwa procesowego (odpowiedź na pozew k. 215 – 415).
Miasto kwestionowało roszenie co do zasady oraz co do wysokości, podkreślając przedawnienie roszczeń zgłaszanych przez powodową Spółkę. Pozwany przyznał zawarcie aktu notarialnego z 24 sierpnia 2001 r. z poprzednikiem prawnym Spółki oraz zawarcie aktu notarialnego z 6 grudnia 2001 r. Miasto wskazywało już w postępowaniu o rozwiązanie użytkowania wieczystego sygn. akt I C 189/09 w pierwszej instancji oraz I ACa 115/11 w II instancji, iż ustanowienie tego prawa miało miejsce w celu zgodnym z Planem Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego Dzielnicy (...), a wg wytycznych urbanistycznych budynek został przeznaczony do kompleksowej modernizacji pod wysokiej klasy hotel, pensjonat z funkcją handlu, gastronomii, kultury i turystyki na parterze z ewentualnym przeznaczeniem wyższych kondygnacji na funkcję mieszkaniową o wysokim standardzie. Spółka (...) przejęła od swojego poprzednika prawnego wszelkie prawa i obowiązki umowne mając świadomość istniejących ograniczeń planistycznych, konserwatorskich jak związane przejęciem obowiązków, nakazujących zapewnienie lokali zmiennych na rzecz lokatorów a także zmniejszenia wartości budynku z uwagi na zamieszkiwanie w nim lokatorów oraz przepisy o czynszu regulowanym. Zmniejsza to bowiem wartość budynku i całej nieruchomości także prawa użytkowania wieczystego jako prawa rzeczowego na gruncie. Nie doszło do zapewnienia lokatorom lokali zastępczych. (...) Konserwator Zabytków wydał decyzję zobowiązującą do natychmiastowego remontu budynku, z którego powódka się nie wywiązała. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wydał decyzję nakazującą opróżnienie w całości budynku mieszkalnego i umieszczenie zawiadomienia o stanie zagrożenia bezpieczeństwa ludzi i mienia. Wyznaczono dodatkowe terminy na przeprowadzenie inwestycji z których Spółka także się nie wywiązała. Decyzją nr (...) z 2 września 2008 r. organ konserwatorski nie pozwolił na prace budowlane polegające na adaptacji i rozbudowie, gdyż nie spełniały wymogów konserwatorskich. Spółce nakazano w 2009 r. zabezpieczenie otworów okiennych i drzwiowych przed dewastacją budynku. Spółka wniosła analogiczne roszczenia jak objęte pozwem w niniejszej sprawie, w postępowaniu, które toczyło się przez Sądem Okręgowym w sprawie I C 997/14, dotyczące nakładów i naniesień tytułem prawa zatrzymania na podstawie art. 461 §1 k.c. i zarzutu procesowego pozwanego o wydanie nieruchomości.
Nakłady opisane przez powódkę w niniejszej sprawie nie są nakładami na nieruchomość, ale mającymi na celu osiągnięcie pewnego celu inwestycyjnego niedotyczącego nieruchomości (w zakresie roszczeń na kwotę 5.660.874 zł). Nakłady na kwotę 367.510,48 zł stanowią w istocie potencjalny koszt realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego spółki, a nie faktycznie poniesione nakłady na rzecz. W ocenie Miasta działania Spółki doprowadziły do zmniejszenia początkowej wartości nieruchomości na skutek nieprzeprowadzenia prac remontowo – budowlanych oraz brak należytego zabezpieczenia budynku. Ponadto ze względu na fakt, iż Miasto żądało wydania nieruchomości wolnej od naniesień brak jest także podstaw do żądania od pozwanego kosztów objętych pozwem. Pozwany podnosił, że przepisem, który ma zastosowanie w tej sprawie jest art. 229 k.c. statuujący roczny termin na dochodzenie zwrotu nakładów. W ocenie pozwanego brak jest także podstaw do uwzględnienia powództwa na postawie art. 224 – 230 k.c. Powódka powinna nie tylko wykazać poniesienie nakładów jak i fakt, iż miały one charakter koniecznych. Spółki nie sposób także uznać za posiadacza w dobrej wierze co najmniej od chwili złożenia pozwu o rozwiązanie użytkowania wieczystego przez (...) W.. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem roszczenie o zwrot nakładów koniecznych staje się wymagalne z chwilą ich dokonania a zatem wobec Spółki jako profesjonalisty termin przedawnienia wynosi 3 lata. Jako nieskuteczne oceniał pozwany zawezwanie do próby ugodowej nieprecyzujące jakie roszczenia są nim objęte.
W toku postępowania strony podtrzymywały swoje stanowiska.
Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:
Nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę nr (...) obręb (...) zabudowaną budynkiem mieszkalnym położona w W. przy ul. (...) stanowi własność (...) W.. Budynek wzniesiony na działce tzw. kamienica W. jest objęta ochroną konserwatora zabytków w związku z czym została wpisana do rejestru zabytków województwa (...) pod nr (...) na podstawie decyzji z 20 października 1999 r. (wydruk z (...) k. 240 – 255, decyzja k. 256 - 257, decyzja nr (...) k. 258 – 259).
Na skutek przeprowadzenia przetargu nieograniczonego po uzyskaniu pozytywnej opinii Rady Dzielnicy (...) w Gminie W. – (...) w zakresie zamiaru oddania w użytkowanie wieczyste gruntu stanowiącego działkę nr (...) o powierzchni 222 m ( 2 )położonego w W. przy ul. (...) oraz sprzedaży posadowionego na tej działce budynku mieszkalnego na celem zgodne z Ogólnym Planem Zagospodarowania Dzielnicy (...) przyjęto ofertę (...) sp. z o.o. w J.. Umową w formie aktu notarialnego sporządzonego przez Z. M. notariusza w W. z 6 grudnia 2001 r. Gmina W. – (...) zawarła z (...) sp. z o.o. z siedzibą w J. umowę oddania gruntu w użytkowanie wieczyste oraz sprzedała posadowiony na nim budynek mieszkalny czterokondygnacyjny, podpiwniczony, murowany z cegły o powierzchni ogólnej 368,45 m ( 2) wybudowany w latach 1859-60, wpisany do Rejestru (...) Województwa (...) pod nr (...). W budynku znajdowało się wówczas 6 lokali mieszkalnych zajętych na podstawie umów najmu oraz piec lokali użytkowanych, w tym jeden zajęty na podstawie umowy najmu, jeden zajęty bez tytułu prawnego oraz trzy pustostany. Budynek wymagał w dacie zawarcia umowy kapitalnego remontu. Spółka kupiła budynek za cenę 300.000 zł (uiszczenie ceny potwierdziły obie strony) - oraz wyraziła zgodę na oddanie jej użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego działkę (...). Strony ustaliły także wysokość opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. Strony w §8 ust 3 i 4 umowy uzgodniły, że rozpoczęcie prac remontowych nastąpi w ciągu 20 miesięcy od dnia zawarcia umowy a zakończenie w terminie 24 miesięcy od daty rozpoczęcia inwestycji. Terminy te mogły być przedłużane, jeśli nie mogły być dotrzymane z przyczyn niezależnych od Spółki. Zgodnie z §10 aktu notarialnego umowa użytkowania wieczystego mogła ulec rozwiązaniu w trybie z art. 240 k.c. przed upływem określonego w niej terminu w przypadku niedotrzymania warunków określonych w §8 umowy oraz jeśli użytkownik wieczysty będzie korzystał z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem lub nie wywiąże się ze zobowiązań określonych w umowie. W przypadku wygaśnięcia umowy użytkowania wieczystego zastosowanie miał art. 242 k.c. (§11 umowy). (akt notarialny z 06.12.2001 r. rep. A nr (...) k. 14 – 22).
Na podstawie umowy sprzedaży z 22.11.2002 r. sporządzonej w formie aktu notarialnego przez D. K. notariusza w W., Spółka (...) sp. z o.o. w W. sprzedała na rzecz (...) sp. z o.o. w W. prawo użytkowania wieczystego wraz z prawem własności nieruchomości. Nieruchomość pozostawała wówczas w takim samym stanie jak w dacie zawarcia umowy z 6 grudnia 2001 r. (wyciąg z aktu notarialnego z 22.11.2002 r. rep. A nr (...) k. 23 - 30).
(...) Konserwator Zabytków decyzją nr (...) z 22 marca 2004 r. nakazał (...) sp. z o.o. przeprowadzenie remontu kapitalnego budynku przy ul. (...) ze względu na stopień zużycia ponad 70%, został on oceniony jako awaryjny (decyzja k. 93). (...) Urząd Ochrony Zabytków decyzją (...) z 10 stycznia 2006 r. zmienił własną decyzję z 22 marca 2004 r. nakazującą (...) sp. z o.o. przeprowadzenie remontu kapitalnego budynku przy ul. (...) poprzez określenie nowego terminu przystąpienia do robót na dzień 25 maja 2006 r. (decyzja (...) k. 94). (...) Konserwator Zabytków postanowieniem nr (...) z 20 czerwca 2006 r. uzgodnił projekt decyzji ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie piwnic budynku przy (...) (postanowienie k. 92). (...) Konserwator Zabytów decyzją nr (...) z 26 marca 2007 r. z wniosku (...) sp. z o.o. zezwolił na przeprowadzenie robót budowlanych w kamienicy przy ul. (...) zgodnie z planowanym programem (decyzja k. 86). Postanowieniem nr (...) z 27 kwietnia 2007 r. (...) Konserwator Zabytków przekazał (...) Konserwatorowi Zabytków sprawę dot. Zmiany decyzji WKZ nr (...) z 10 stycznia 2006 r. w zakresie określenia nowego terminu przystąpienia do robót polegających na przeprowadzeniu remontu kapitalnego z wniosku (...) złożonego 5 kwietnia 2007 r. (postanowienie k. 102). (...) Konserwator Zabytów postanowieniem nr (...) z 11 czerwca 2007 r. w odpowiedzi na wniosek Delegatury Biura (...) w Dzielnicy (...) uzgodnił decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie budynku mieszkalnego przy ul. (...) (postanowienie k. 87-88). Kolejnym postanowieniem nr (...) z 22 lipca 2011 r. Konserwator Zabytków uzgodnił decyzję o warunkach zabudowy dla rozbudowania piwnic budynku przy (...) wraz ze zmianą jego przeznaczenia oraz budowie zewnętrznego szybu dźwigu osobowego (decyzja k. 89 – 91). Wcześniejsze wniosku (...) z 2 czerwca 2008 r. dot. projektów rozbudowy kamienicy przy (...) zostały rozpatrzone odmownie (k. 103 – 107).
Wyrokiem z 17 lipca 2012 r. (sygn. akt I ACa 1150/11) Sąd Apelacyjny w Warszawie prawomocnie rozwiązał stosunek prawny użytkowania wieczystego łączącego (...) (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. ustanowionego pierwotnie w wykonaniu umowy użytkowania wieczystego i sprzedaży budynku zawartej 6 grudnia 2001 r. prze er. Notariuszem Z. M., zastępcą notariusza J. M., prowadzącego kancelarię Notarialną w W. przy ul. (...), rep. A nr (...), pomiędzy Gminą W. – (...) (poprzednikiem prawnym (...) W.) a (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w J. (która na podstawie uchwały NZW z 18 października 2001 r. zmieniła nazwę na (...) sp. z o.o. i w miejsce której na mocy umowy sprzedaży z 22 listopada 2002 r. rep. A nr (...) wstąpiła (...) sp. z o.o. w W.) na mocy której Gmina W. – (...) oddała Spółce (...) sp. z o.o. w J. w użytkowanie wieczyste grunt stanowiący zbudowaną działkę nr (...) w obrębie (...) o pow. 222 m ( 2), położoną w W. przy ul. (...) na lat 99 oraz sprzedała posadowiony na powyższej działce budynek mieszkalny o pow. 368,45 m ( 2) objętą księgą wieczystą KW nr (...) (wyrok I ACa 1150/11 wraz z uzasadnieniem k. 31 – 36).
Sąd Okręgowy w Warszawie wyrokiem z 2 lutego 2015 r. (sygn. akt I C 997/14) nakazał (...) sp. z o.o. w W. wydanie (...) W. nieruchomości położonej przy ul. (...) (wyrok I C 997/14 z uzasadnieniem k. 37 – 44).
Protokołem przekazania – przejęcia z 22 czerwca 2015 r. (...) sp. z o.o. oddała ZGN w Dzielnicy (...) w zarząd i administrowanie nieruchomości przy ul. (...) zabudowanej budynkiem mieszkalnym, wyposażonym w instalację kanalizacji sanitarnej, gazową i elektryczną, wraz z całością dokumentacji technicznej. (...) odpowiadała za wszelkie zobowiązania do dnia 22 czerwca 2015 r. zaś ZGN od dnia 23 czerwca 2015 r. Strony uzgodniły, że wartość początkową nieruchomości budynkowej przyjmuje się na kwotę 300.000 zł, zgodnie z aktem notarialnym z 6 grudnia 2001 r. (protokół k. 45 – 47).
Wnioskiem z 22 czerwca 2016 r. (...) sp. z o.o. w W. zawezwała do próby ugodowej (...) W. w sprawie o zapłatę kwoty 6.041.545,48 zł tytułem wynagrodzenia oraz zwrotu nakładów poniesionych przez wnioskodawcę na nieruchomość przy ul. (...). W uzasadnieniu wskazano, że na objętą zawezwaniem kwotę składa się wartość nakładów i wartość nieruchomości. Wniosek rozpoznano na posiedzeniu Sadu 25 lipca 2016 r. – do ugody nie doszło (wniosek o zawezwanie k. 48 – 52, niezaprzeczona okoliczność wskazana w pozwie).
Strony prowadziły korespondencję w przedmiocie rozliczenia nakładów na nieruchomość przy (...), przedstawiając dokumentację sporządzoną na zlecenie /wniosek (...) (k. 110 – 154, dokumentacja nieruchomości 295 - 415). Spółka poniosła koszty związane z prowadzonymi pracami w okresie, kiedy była właścicielem budynku. (FV(...)k. 155 – 156, FV (...) k. 157 – 158, umowa z 10.01.2008 r. k. 159 – 161, fv (...) k. 162-164, FV (...) k. 165, FV (...) k. 167 , FV (...) k. 168, FV(...) k. 169, FV (...) k. 170, zlecenie prac z 16.10.2004 r. k. 171 – 172, FV (...) k. 173, FV (...) k. 174 , FV (...) k. 175, FV 20/05/2006 k. 176, FV (...) k. 177 – 178, FV nr (...) k. 179, FV (...) k. 180, FV (...)k. 181-182, umowa nr (...) wraz z potwierdzeniem przelewu k. 183 -186, zlecenie ekspertyzy k. 187, FV (...)k. 188, FV (...) k. 189-190, FV (...) z fakturą korygującą k. 191 – 192).
Wartość budynku, położonego w W. przy ul. (...) wynosi 1.291.823 zł (opinia biegłego rzeczoznawcy k. 463 – 536, 592 – 611, 713 – 715v)
Pismem z 9 lipca 2019 r. Spółka wezwała (...) W. do zapłaty wynagrodzenia za nieruchomość zabudowaną położona w W. przy ul. (...) (powinno być: (...)w kwocie 6.041.545,48 zł. Miasto odmówiło zapłaty ww. kwoty (wezwanie z potwierdzeniem nadania oraz odpowiedzią pozwanego k. 193 – 199).
Powyższy stan faktyczny Sąd Okręgowy ustalił w pierwszej kolejności na podstawie dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy, których autentyczności i rzetelności nie kwestionowały strony postępowania a i Sąd nie znalazł podstaw, aby odmówić im mocy dowodowej. Sąd oparł się także na odpisach prawomocnych orzeczeń zapadłych w innych postępowaniach a wiążących Sąd w sprawie niniejszej.
Sąd Okręgowy na skutek wniosków złożonych w toku postępowania dopuścił dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy w celu określenia wartości budynku posadowionego na nieruchomości przy ul. (...), zakupionego przez poprzednika prawnego powodowej spółki od pozwanego a następnie wydanej na mocy orzeczeń sądowych (...) W. (postanowienie k. 442, 566). Opinie przedłożone przez biegłego (opinia główna 463 – 536, opinia uzupełniająca 592 – 611 oraz ustna opinia uzupełniająca k. 713 – 715 v znacznik 01:15:52 – 03:06:47) w ocenie Sądu w sposób kompletny, rzetelny i weryfikowalny wyliczają wartość nieruchomości budynkowej przy ul. (...) w związku z czym opina przedłożona do akt sprawy stanowiła podstawę ustaleń Sądu w niniejszej sprawie. Sąd nie podzielił przy tym zarzutów stron odnośnie do prawidłowości doboru metodyki do wyceny nieruchomości przy (...). Sąd podzielił wnioski biegłego co do zasadności zastosowania metody pozostałościowej dla określenia wartości nieruchomości zabudowanej budynkiem przy ul. (...) w W., pozostającym w stanie technicznym zagrażającym zawaleniem oraz wpisanym do rejestru zabytków. W realiach sprawy zasadniczy ciężar ekonomiczny nie wynika z bieżącej użyteczności obiektu (ta jest w praktyce wyłączona), lecz z potencjału rozwojowego nieruchomości rozumianego jako możliwość doprowadzenia obiektu do stanu umożliwiającego zgodne z prawem użytkowanie (odbudowę, przebudowę, modernizację, remont lub adaptację) z uwzględnieniem ograniczeń konserwatorskich. Zgodnie z notą interpretacyjną (...) Federacji Stowarzyszeń (...) https://(...)metoda pozostałościowa znajduje zastosowanie właśnie w sytuacji, gdy nieruchomość „podlegać ma rozwojowi” obejmującemu m.in. odbudowę, przebudowę, modernizację lub remont obiektu budowlanego, a także wówczas, gdy brak jest wystarczających danych transakcyjnych dla podejścia porównawczego bądź danych pozwalających na wiarygodne zastosowanie podejścia dochodowego.
Sąd zwrócił uwagę, że w tej metodzie wartość rynkową nieruchomości określa się jako różnicę pomiędzy wartością nieruchomości po zrealizowaniu zakładanego rozwoju a rynkowymi kosztami tego rozwoju, z uwzględnieniem rynkowego zysku inwestora. W konsekwencji, przy budynku w stanie awaryjnym oraz objętym ochroną konserwatorską, kluczowe znaczenie ma prawidłowe i rynkowe oszacowanie nakładów oraz obciążeń procesu inwestycyjnego, w tym w szczególności kosztów uzyskania uzgodnień i pozwoleń, kosztów wstępnych oraz rezerw na koszty nieprzewidziane, a także kosztów finansowania. Nota interpretacyjna akcentuje przy tym konieczność: (i) ustalenia najkorzystniejszego sposobu użytkowania nieruchomości, (ii) oparcia danych i założeń o analizę rynku oraz (iii) zachowania szczególnej ostrożności, gdyż nawet niewielkie zmiany danych wejściowych mogą istotnie wpłynąć na wynik, a przyjęcie danych wejściowych powinno być uzasadnione.
W tych okolicznościach Sąd uznał, że przyjęcie przez biegłego metody pozostałościowej nie stanowiło zabiegu „uznaniowego”, lecz odpowiadało dobrym praktykom wyceny dla nieruchomości o wyjątkowych cechach (zabytek) i szczególnie wysokich ryzykach oraz kosztach doprowadzenia do używalności (stan grożący zawaleniem). W efekcie, to nie „istniejący budynek” jako funkcjonujący składnik majątku wyznaczał wartość, lecz wartość po zakończeniu rozwoju pomniejszona o rynkowo określone koszty i zysk inwestora, przy czym Sąd ocenił, że biegły wykazał rynkowy charakter kluczowych założeń oraz ich uzasadnienie w świetle materiału sprawy. W ustnej opinii biegły także w sposób jasny i przekonujący wyjaśnił brak nieruchomości podobnych, nadających się do porównania z nieruchomością wycenianą, w celu zastosowania innej metody wyceny niż pozostałościowa oraz uwzględnione przez siebie i pominięte czynniki, pod kątem ich wpływu na wartość nieruchomości.
Finalnie strona pozwana nie kwestionowała opinii biegłej, natomiast wniosek strony powodowej o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego jako bezprzedmiotowy i zmierzający jedynie do przedłużenia postępowania został pominięty (postanowienie k. 735).
Sąd oparł się także na zeznaniach A. P. (k. 711 – 712 znacznik 00:08:00 – 00:37:04) dając im wiarę, bowiem były one spójne z dokumentacją zgromadzoną w aktach sprawy, potwierdzały, iż stan budynku nadawał się jedynie do generalnego remontu i nie nadawał się do zamieszkiwania.
Sąd oparł się także na zeznaniach A. M. (k. 712 – 713 znacznik 00:42:22 – 01:08:06) dając im wiarę w zakresie, w jakim były zgodne z dokumentacją zgromadzoną w aktach sprawy i płynącymi z niej wnioskami, w szczególności odnośnie do stanu budynku i konieczności podjęcia szeregu czynności w celu opróżnienia go, uzyskania pozwoleń i zgód związanych z planowaną inwestycją. Wiarygodne były zeznania, że spółka poniosła koszty projektów, rozwiązań technologicznych, architektów i koszty ekspertyz.
Sąd Okręgowy pominął wnioski o dowód z zeznań świadków M. Z. i H. L. na podstawie art. 242 k.p.c. bowiem pomimo wielkokrotnych wezwań nie było możliwości ustalenia adresów świadków w celu skutecznego doręczenia im korespondencji sądowej zaś dalsze ustalanie tych danych, prowadziłoby jedynie do zbędnego przedłużania postępowania w sprawie.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Roszczenie zasługiwało na uwzględnienie w części.
Podstawą materialnoprawną rozliczeń pomiędzy stronami jest art. 33 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, (Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 z późn. zm., dalej u.g.n.), zgodnie z którym w razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego, w tym również wskutek rozwiązania umowy przed upływem terminu, użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia, odpowiadające ich wartości określonej na dzień wygaśnięcia tego prawa, chyba że zostały one wzniesione wbrew postanowieniom umowy.
Normatywną podstawę uznania, że budynek posadowiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowił własność poprzedniczki prawnej powódki w okresie trwania tego prawa, stanowi art. 235 § 1 i 2 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem budynki wzniesione lub nabyte przez użytkownika wieczystego stanowią jego własność, przy czym własność ta jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym i dzieli jego los prawny.
W realiach niniejszej sprawy nie było sporne, że budynek położony przy ul. (...) w W. został nabyty przez (...) - poprzednika prawnego powódki, wraz z ustanowieniem użytkowania wieczystego, a następnie na skutek zbycia tej nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży z 22 listopada 2002 r. wszedł w skład majątku powódki. Tym samym spełniona została ustawowa przesłanka „nabycia na własność” w rozumieniu art. 33 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Następnie na skutek prawomocnych orzeczeń sądów powszechnych – umowa użytkowania wieczystego wraz z umową sprzedaży budynku przy ul. (...) w W. została rozwiązana a nieruchomość wydana na mocy przeczeń przywołanych w stanie faktycznym sprawy. Protokolarne przejęcie nieruchomości odbyło się z dniem 22 czerwca 2015 r. zaś od dnia następnego Miasto przejęło wszelkie zobowiązania dotyczące tejże nieruchomości.
Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy, Sąd miał na uwadze, że budynek przez cały okres objęty sporem znajdował się w stanie technicznym skrajnie złym, ocenianym przez właściwe organy administracji jako awaryjny i zagrażający bezpieczeństwu ludzi i mienia. Stan ten istniał zarówno w dacie rozwiązania umowy użytkowania wieczystego, jak i w chwili faktycznego wydania nieruchomości pozwanemu z dniem 22 czerwca 2015 r.
W konsekwencji przedmiotem rozliczenia był budynek pozbawiony bieżącej użyteczności gospodarczej i mieszkaniowej, którego wartość rynkowa determinowana była wyłącznie przez potencjał inwestycyjny, obciążony znacznym ryzykiem oraz wysokimi kosztami doprowadzenia obiektu do stanu używalności, z uwzględnieniem rygorów ochrony konserwatorskiej.
W tych okolicznościach koszty projektów, ekspertyz, koncepcji architektonicznych, analiz i innej dokumentacji przygotowawczej, jakkolwiek poniesione w związku z planowaną inwestycją, nie mogły zostać zakwalifikowane jako podlegające rozliczeniu w ramach art. 33 ust. 2 u.g.n, o ile nie doprowadziły zwiększenia wartości substancji budynku istniejącej w chwili jego zwrotu. Brak jest innej podstawy prawnej do rozliczenia nakładów czynionych na budynek przez jego właściciela którym była powódka niż to, iż są uwzględnione w cenie budynku i podniosły jego wartość.
Także prace faktycznie wykonane w substancji budynku w okresie, gdy powódka była jego właścicielem w rozumieniu art. 235 k.c., mogły zostać uwzględnione wyłącznie poprzez ich wpływ na końcową wartość budynku ustalaną na dzień zwrotu nieruchomości. Sąd oparł się w tym zakresie na opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego, uznając ją za rzetelną, kompletną i odpowiadającą specyfice nieruchomości będącej zabytkiem w stanie technicznym zagrażającym zawaleniem. Wszelkie wydatki powódki, które nie znalazły odzwierciedlenia w obiektywnie istniejącej wartości budynku w chwili jego wydania, stanowią element ryzyka gospodarczego inwestora i jako takie nie podlegają rozliczeniu na gruncie obowiązujących przepisów prawa. Z tych względów Sąd zasądził od pozwanego na rzecz strony powodowej kwotę 1.291.823 zł o czym rozstrzygnięto jak w sentencji w punkcie 1, oddalając powództwo w pozostałym zakresie jako niewykazane, o czy orzeczono jak w sentencji w punkcie 2.
Sąd podkreśla, że uzyskanie decyzji administracyjnych, opróżnienie budynku z lokatorów czy przygotowanie dokumentacji projektowej nie prowadzi samoistnie do wzrostu wartości budynku jako rzeczy, jeżeli jego stan techniczny w chwili zwrotu wyłącza możliwość użytkowania i wymaga przeprowadzenia kompleksowych prac ratunkowych. Okoliczności te mogą wpływać na atrakcyjność inwestycyjną nieruchomości, jednak nie stanowią elementu wartości budynku w rozumieniu art. 33 ust. 2 u.g.n., która odnosi się do obiektywnie istniejącego składnika majątku, a nie do ekonomicznej kalkulacji niezrealizowanego przedsięwzięcia, które gdyby zostało zrealizowane w terminie, to nie doszłoby do rozwiązania umowy.
Roszczenie powódki nie uległo przedawnieniu. Zgodnie z art. 243 k.c. trzyletni termin przedawnienia rozpoczął bieg z dniem zwrotu nieruchomości, tj. 22 czerwca 2015 r., a następnie został skutecznie przerwany przez zawezwanie do próby ugodowej złożone w dniu 22 czerwca 2016 r. Postanowienie kończące postępowanie polubowne zapadło 25 lipca 2016 r. Po ponownym rozpoczęciu biegu terminu przedawnienia spółka pismem doręczonym pozwanemu 12 lipca 2019 r. wezwała go do zapłaty, zaś powództwo w niniejszej sprawie zostało złożone 23 lipca 2019 r. (koperta k. 200) a jego braki były usunięte w terminie i wywoływało skutki wynikające z art. 130 §3 k.p.c. Zatem roszczenie powodowej spółki nie było przedawnione ze względu na upływ terminu określonego w art. 243 k.c. i zarzut pozwanego w tym zakresie nie podlegał uwzględnieniu.
Pozwany podnosił także, że roszczenia powódki powinny być badane z uwzględnieniem rocznego terminu przedawnienia, wynikającego z art. 229 §1 k.c. jednakże jak już wskazano zawezwaniem do próby ugodowej było objęte nie tylko żądanie zwrotu nakładów ale także zasądzenie wynagrodzenia za budynek, który Spółka nabyła a następnie na skutek orzeczeń sądowych – po rozwiązaniu umowy użytkowania wieczystego i sprzedaży nieruchomości - wydała na rzecz pozwanego. Wprawdzie w przypadku zwrotu nakładów sprawa była rozstrzygana w postępowaniu, które toczyło się przez Sądem Okręgowym w sprawie I C 997/14, dotyczącym nakładów i naniesień tytułem prawa zatrzymania na podstawie art. 461 §1 k.c. i zarzutu procesowego pozwanego o wydanie nieruchomości – to biorąc pod uwagę treść wyroku nie ma on mocy wiążącej w niniejszej sprawie. Nie może być jednakże mowy o zastosowaniu art. 229 k.c. bowiem dotyczy on roszczeń samoistnego posiadacza przeciw właścicielowi rzeczy, podczas gdy powódka w dacie czynienia nakładów była właścicielką budynku i nie może formułować roszczeń wskazanych w art. 224-226 k.c. zaś, w odniesieniu do żądania wynagrodzenia za budynek nie mamy do czynienia z przedawnieniem roszczenia bowiem jego termin zgodnie z art. 243 k.c. wynosi 3 lata od dnia zwrotu użytkowanego gruntu, co nastąpiło 22 czerwca 2015 r. W związku z powyższym zawezwanie do próby ugodowej w zakresie wartości nieruchomości w tym posadowionego na niej budynku zakończone posiedzeniem z 25 lipca 2016 r. przedłużyło termin roszczeń o zwrot wartości nieruchomości do 25 lipca 2019 r., a pozew wniesiono przed tą datą.
O kosztach postępowania Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 108 §1 k.p.c. w zw. z art. 100 k.p.c. obciążając nimi strony w zakresie w jakim każda z nich wygrała swoje roszczenie. Jako, że z całości żądania które wynosiło 6.041.545,48 zł powodowa Spółka udowodniła je do kwoty 1.291.823 zł to należało uznać, iż wygrała sprawę a 21%, zatem powinna ponieść koszty procesu w 79% , natomiast pozwane (...) W. – w 21%. Szczegółowego ich wyliczenia dokona referendarz sądowy po uprawomocnieniu się orzeczenia w niniejszej sprawie. Z tych względów postanowiono jak w sentencji w punkcie 3.
sędzia Piotr Królikowski