Wyrok z 8 października 2025, sygn. I C 1708/21

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 października 2025 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący:

sędzia Piotr Królikowski

po rozpoznaniu w dniu 8 października 2025 r. w Warszawie

na posiedzeniu niejawnym w trybie art. 326 ¹ k.p.c.

sprawy z powództwa P. N. (1)

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w D.

o ustalenie nieważności uchwał nr (...) i (...)

1.  oddala powództwo w całości;

2.  zasądza od powoda P. N. (1) na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w D. kwotę 377 zł (słownie: trzysta siedemdziesiąt siedem złotych 00/100) tytułem zwrotu kosztów postępowania, w tym 360 zł (słownie: trzysta sześćdziesiąt złotych 00/100) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego, wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku do dnia zapłaty.

sędzia Piotr Królikowski

Sygn. akt I C 1708/21

UZASADNIENIE WYROKU

z 8 października 2025 r. (k. 378)

Pozwem skierowanym do Sądu Okręgowego w Warszawie 10.06.2019 r. (data prezentaty) P. N. (2) wniósł o stwierdzenie nieważności uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej (...) oznaczonych numerami (...) oraz (...), a także o zasądzenie od pozwanej Wspólnoty na rzecz powoda kosztów procesu (pozew k. 3 – 15, pozew uzupełniający k. 60 - 62).

Uzasadniając żądanie powód podniósł, że uchwała nr (...) została podjęta z naruszeniem prawa, w szczególności poprzez wprowadzenie właścicieli lokali w błąd co do jej treści. Wskazał, iż projekt uchwały przedstawiony właścicielom różnił się od wersji ostatecznie poddanej pod głosowanie, a proces jej podejmowania był rozciągnięty w czasie od grudnia 2017 r. do maja 2019 r., co poddaje w wątpliwość zarówno tryb jej podjęcia, jak i moment wejścia w życie. Powód twierdził, że działania zarządu zmierzały do obejścia przepisów prawa oraz faktycznego pozbawienia właścicieli kontroli nad decyzjami finansowymi Wspólnoty.

Powód podniósł nadto, że uchwała ta umożliwia zarządowi podejmowanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, w tym zawieranie umów i zaciąganie zobowiązań finansowych bez wiedzy i zgody właścicieli, co w jego ocenie narusza zasady współżycia społecznego oraz prowadzi do niekontrolowanego wydatkowania środków Wspólnoty. W tym kontekście wskazywał na konkretne działania zarządu, obejmujące m.in. zawieranie umów, zlecanie usług prawnych oraz realizację inwestycji dotyczącej instalacji ciepłej wody, które – według powoda – były podejmowane bez wymaganych uchwał właścicieli.

W odniesieniu do uchwały nr (...) powód wskazał, że jej podjęcie było niemożliwe z uwagi na brak uchwalenia planu gospodarczego za rok 2017, co wykluczało prawidłowe rozliczenie działalności zarządu. W ocenie powoda uchwała ta pozostaje sprzeczna z przepisami prawa oraz zasadami logiki, gdyż odnosi się do rozliczenia okresu, dla którego nie został przyjęty podstawowy dokument finansowy.

Powód konsekwentnie podnosił również zarzuty dotyczące nieprawidłowości w funkcjonowaniu zarządu Wspólnoty, wskazując na brak dostępu do dokumentacji, ukrywanie informacji przed właścicielami oraz podejmowanie działań skutkujących obciążeniami finansowymi dla członków Wspólnoty. Podnosił także, że okoliczności te były przedmiotem zawiadomień kierowanych do organów ścigania oraz innych instytucji. W dalszych pismach procesowych wskazywał ponadto na podważanie wiarygodności dokumentów przedkładanych przez Wspólnotę, w tym pełnomocnictw, oraz wnosił o przeprowadzenie dowodów z akt innych postępowań sądowych i prokuratorskich.

W stanowisku końcowym powód podtrzymał wszystkie dotychczasowe twierdzenia i zarzuty, wskazując dodatkowo, że przeprowadzone w sprawie dowody osobowe, w szczególności zeznania świadków obecnych na zebraniu właścicieli, potwierdzają jego wersję zdarzeń. Podniósł, iż utrzymanie w obrocie prawnym uchwały nr (...) prowadziłoby do dalszego ograniczenia praw właścicieli oraz umożliwiałoby podejmowanie przez zarząd nieodwracalnych decyzji finansowych bez ich kontroli (k. 373 – 374)

W odpowiedzi na pozew Wspólnota Mieszkaniowa (...) w D. wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie kosztów postępowania (pismo procesowe k. 70- 167, stanowisko końcowe k. 385 – 385v).

Pozwana zakwestionowała zasadność wszystkich zarzutów powoda, wskazując, że uchwały zostały podjęte zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, w tym w prawidłowym trybie i przy zachowaniu wymogów formalnych. Podniosła, że zebranie właścicieli zostało prawidłowo zwołane, a projekty uchwał zostały właścicielom przedstawione. W ocenie pozwanej brak jest podstaw do twierdzenia, aby doszło do wprowadzenia właścicieli w błąd co do treści uchwał.

Pozwana wskazała, że uchwała nr (...) pozostaje w związku z działaniami zmierzającymi do usunięcia skutków wadliwej realizacji inwestycji dotyczącej centralizacji ciepłej wody w budynku oraz do dochodzenia roszczeń w tym zakresie. Podniosła, że działania zarządu były podejmowane w interesie Wspólnoty, a ich celem było zapewnienie bezpieczeństwa mieszkańców oraz racjonalizacja kosztów.

W odniesieniu do uchwały nr (...) pozwana wskazała, że została ona podjęta prawidłowo, a zarzuty powoda dotyczące braku planu gospodarczego nie mają znaczenia dla jej ważności. Jednocześnie podniosła, że powód od dłuższego czasu kwestionuje obowiązki finansowe wobec Wspólnoty i nie wywiązuje się z obowiązku ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, co skutkuje zaległościami.

Pozwana zaprzeczyła również twierdzeniom powoda dotyczącym nieprawidłowości w działalności zarządu, wskazując, że podejmowane przez powoda działania, w tym kierowanie licznych zawiadomień do organów publicznych, nie doprowadziły do potwierdzenia podnoszonych przez niego zarzutów. W ocenie pozwanej powód nie wykazał zasadności swoich twierdzeń ani nie przedstawił dowodów pozwalających na uznanie zaskarżonych uchwał za nieważne. W konsekwencji pozwana podtrzymała stanowisko, że zaskarżone uchwały pozostają ważne i skuteczne, a powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Powód P. N. (2) jest właścicielem (...) położonego w budynku przy ul(...) w D., objętego Wspólnotą Mieszkaniową funkcjonującą pod nazwą (...) przy ul. (...) (odpis księgi wieczystej – k. 13).

Wspólnota Mieszkaniowa liczy około 100 właścicieli lokali. Zebrania właścicieli odbywają się corocznie, przy czym uczestniczy w nich ograniczona liczba właścicieli, a głosowanie nad uchwałami jest kontynuowane w trybie indywidualnego zbierania głosów. Przed zebraniami właścicieli zarząd przygotowuje projekty uchwał, które są przekazywane właścicielom, a następnie omawiane w trakcie zebrania. Po zebraniu właściciele nieobecni otrzymują treść proponowanych uchwał wraz z kartami do głosowania (zeznania przedstawiciela pozwanej – k. 363–365).

W dniu 2 lutego 2017 r. odbyło się zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w D. (protokół – k. 73–75, zawiadomienie k. 317 - 343).

W trakcie zebrania omawiano kwestie związane z korzystaniem ze strychów, rozliczeniami z tego tytułu oraz podejmowaniem działań przez zarząd zmierzających do uregulowania stanu prawnego części nieruchomości wspólnej, w tym dochodzenia roszczeń związanych z wykorzystaniem powierzchni strychowych, a także kwestie związane z funkcjonowaniem instalacji w budynku oraz kosztami ich modernizacji. W trakcie zebrania prowadzono również dyskusję dotyczącą zakresu kompetencji zarządu, sposobu podejmowania uchwał oraz zasadności podejmowania określonych działań w imieniu Wspólnoty.

Pismem datowanym na 28 listopada 2017 r. zarząd Wspólnoty zawiadomił właścicieli lokali, w tym powoda, o zebraniu ogółu właścicieli wyznaczonym na dzień 6 grudnia 2017 r., wskazując porządek obrad obejmujący m.in. przedstawienie propozycji rozliczenia za bezumowne korzystanie ze strychów oraz głosowanie uchwały w tym przedmiocie, a także załączając projekt uchwały (zawiadomienie wraz z projektem i kopertą – k. 10–12).

W dniu 6 grudnia 2017 r. odbyło się zebranie właścicieli lokali, w trakcie którego omawiano projekty uchwał oraz ich treść. Treść projektów uchwał została zmieniona w toku dyskusji (zeznania przedstawiciela pozwanej – k. 363–365, zeznania świadka W. K. – k. 344–345v).

Po zebraniu kontynuowano procedurę podejmowania uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów (zeznania przedstawiciela pozwanej – k. 363–365). Głosy właścicieli lokali były oddawane zarówno podczas zebrania, jak i w trybie indywidualnego zbierania głosów, a następnie zliczane według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej (zeznania przedstawiciela pozwanej – k. 363–365, lista głosowania – k. 78–82, lista głosowania nad uchwałą nr (...) k. 78–82, rozliczenie kosztów za rok 2017 k. 83–85, lista do głosowania nad uchwałą nr (...) k. 87–91 oraz karty do głosowania k. 92–167).

W dniu 10 maja 2019 r. stwierdzono podjęcie uchwały nr (...) dotyczącej wyrażenia zgody przez właścicieli lokali na dokonanie przez zarząd czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu oraz udzielenia zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów, ugód i porozumień o treści:

„§ 1. Właściciele lokali wyrażają zgodę na podjęcie przez zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, to jest na dochodzenie odszkodowania wobec spółki pod firmą: (...) Spółka Akcyjna” z siedzibą w D. (wpisanej do rejestru przedsiębiorców KRS za numerem: (...)) oraz wobec spółki pod firmą: (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością” z siedzibą w D. (wpisanej do rejestru przedsiębiorców KRS za numerem: (...)) obejmującego:

1)  koszty doposażenia nieruchomości budynkowej w drugi moduł ciepłej wody węzła cieplnego, którego konieczność montażu wynikła w związku z nienależytym wykonaniem pierwotnej dokumentacji projektowej instalacji ciepłej wody przez spółkę pod firmą: (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością” z siedzibą w D. w 2013 r., na podstawie której wykonano obecnie istniejącą instalację ciepłej wody w nieruchomości budynkowej,

2)  dodatkowe koszty podgrzania oraz zużycia wody w okresie 2013 - 2017 poniesione w zakresie lokali z klatek VIII, IX i X w związku ze zbyt niską temperaturą ciepłej wody, niespełniającej norm zakreślonych w postanowieniach § 120 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie,

3)  zawyżone koszty wykonania instalacji ciepłej wody w 2013 r. w związku z wadliwą dokumentacją projektową, wykonaną przez spółkę pod firmą: (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością” z siedzibą w D., poniesione przez Wspólnotę Mieszkaniową w zakresie kosztów materiałów i/lub kosztów robocizny.

§ 2. W zakresie objętym § 1, właściciele lokali udzielają zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia umów/ugód/porozumień z ww. spółkami w toku postępowania sądowego lub postępowania pozasądowego, jak również do zawarcia umowy na obsługę prawną dotyczącą dochodzenia ww. roszczeń Wspólnoty Mieszkaniowej.

§ 3. Właściciele lokali ustalają, iż pełnomocnictwo, o którym mowa w § 2, obejmuje w szczególności możliwość zawarcia ugody sądowej lub pozasądowej.

§ 4. Właściciele lokali ustalają, iż warunki umów/ugód/porozumień, o których mowa w ust. 2, zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej jest uprawniony określić samodzielnie, według własnego uznania, mając na uwadze interes Wspólnoty Mieszkaniowej. § 5. Uchwała obowiązuje od dnia jej podjęcia.

§ 6. Wykonanie uchwały powierza się zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej.”

W tym samym dniu stwierdzono podjęcie uchwały nr (...) dotyczącej przyjęcia sprawozdania zarządu z zarządu nieruchomością wspólną za rok 2017 oraz udzielenia zarządowi absolutorium, o treści:

„§1. Ogół właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową przy ul(...) w D. przyjmuje i zatwierdza sprawozdanie Zarządu ze sprawowania zarządu nieruchomością wspólną za rok 2017 i jednocześnie udziela mu absolutorium.

§2. Dodatni wynik finansowy na zaliczce eksploatacyjnej wynikający z rozliczenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej za rok 2017 w wysokości 41 873,0 zł (słownie: czterdzieści jeden tysięcy osiemset siedemdziesiąt trzy 02/100 zł) właściciele postanawiają pozostawić niepodzielony jako bilans otwarcia na kolejny okres rozliczeniowy.”

Uchwały te zostały podjęte większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów, przy czym w przypadku uchwały nr (...) głosy „za” stanowiły 51,92%, a „przeciw” 8,13%, natomiast w przypadku uchwały nr (...) głosy „za” stanowiły 51,96%, a „przeciw” 7,37% (zawiadomienie – k. 8, treść uchwały – k. 86).

Pismem doręczonym powodowi w dniu 30 maja 2019 r. zarząd Wspólnoty zawiadomił go o podjęciu wskazanych uchwał (zawiadomienie – k. 8, koperta – k. 9).

Powód nie uczestniczył w zebraniach właścicieli lokali, na których omawiano projekty uchwał, a swoją wiedzę o ich treści oraz sposobie podjęcia opierał na doręczonych mu dokumentach oraz informacjach pochodzących od innych osób (zeznania powoda – k. 363–365).

Powód, również działając poprzez O. N. (2), kierował do zarządu Wspólnoty pisma, w których kwestionował prawidłowość działania zarządu oraz zawiadamiał o domniemanych nieprawidłowościach inne podmioty, w tym (...) (...) D. (pisma – k. 269–271, 274, zeznania O. N. (1) – k. 344–345v).

Z wniosku powoda toczyło się przed Sądem Rejonowym dla m.st. Warszawy w Warszawie postępowanie o wyznaczenie zarządcy rzeczy wspólnej (sygn. I Ns 890/21 – k. 272–273).

Postanowieniem z 28 sierpnia 2019 r. Prokuratura Rejonowa (...) w D. umorzyła śledztwo prowadzone w związku z zawiadomieniami dotyczącymi działalności zarządu Wspólnoty (postanowienie z uzasadnieniem – k. 248–263). Zażalenie na powyższe postanowienie nie zostało przyjęte (k. 264).

Relacje pomiędzy powodem a zarządem Wspólnoty pozostają konfliktowe (zeznania przedstawiciela pozwanej – k. 363–365, zeznania świadka G. P. – k. 344–345v).

Powyższy stan faktyczny Sąd Okręgowy w pierwszej kolejności ustalił na podstawie dokumentacji zgromadzonej w aktach sprawy, której autentyczności i rzetelności nie kwestionowały strony a i Sąd nie znalazł podstaw dla odmówienia jej mocy dowodowej.

Sąd oparł się także na zeznaniach świadków przesłuchanych w sprawie, oceniając je stosowanie do art. 233 §1 k.p.c. Sąd dał ograniczoną wiarę zeznaniom świadków O. X., G. P., W. K. oraz R. K., a także częściowo O. N. (1). Zeznania tych świadków w znacznej mierze miały charakter ogólnikowy, opierały się na subiektywnych odczuciach oraz fragmentarycznych wspomnieniach, a nie na konkretnych, jednoznacznych faktach odnoszących się do przebiegu procedury podejmowania zaskarżonych uchwał;

-

świadek O. X. (protokół k. 344v znacznik 00:24:54) wskazywała wprawdzie na brak znajomości treści uchwał, jednak jednocześnie nie była w stanie jednoznacznie wskazać, czy uczestniczyła w zebraniu, ani czy otrzymała projekty uchwał, co istotnie osłabiało wartość dowodową jej zeznań w zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia sprawy. Również jej twierdzenia dotyczące sposobu informowania właścicieli nie były stanowcze i miały charakter przypuszczeń.

-

świadek G. P. (protokół k. 344v – 345 znacznik 00:31:22 – 00:46:08) opierał swoje zeznania na własnej pamięci zdarzeń sprzed wielu lat, przy czym sam wskazywał na niepewność co do szczegółów, używając sformułowań wskazujących na przypuszczenia. Jednocześnie jego wypowiedzi zawierały liczne oceny działalności zarządu, w tym o charakterze emocjonalnym i wartościującym, które nie miały znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Podobnie należało ocenić jego twierdzenia o rzekomej zmianie treści uchwały, które nie zostały poparte żadnymi obiektywnymi dowodami.

-

świadek W. K. (protokół k. 345 345v znacznik 00:57:14 – 01:04:12) wskazywała na ogólne zastrzeżenia co do sposobu procedowania uchwał, jednak jej relacja również nie zawierała precyzyjnych informacji pozwalających na odtworzenie rzeczywistego przebiegu głosowania. Zeznania te miały w znacznej mierze charakter ocenny i odnosiły się do ogólnych praktyk funkcjonowania Wspólnoty, a nie do konkretnych zdarzeń związanych z uchwałami objętymi pozwem; zarówno świadek P. jak i świadek K. mylili się i nie odnosili się do treści uchwał tylko do zachowań zarządu co było bez znaczenia w niniejszej sprawie bowiem czynności podjęte na podstawie w/w uchwał o których zeznawali świadkowie byłyby nieważne lub należy przyjąć nie wynikały bezpośrednio z uchwał rozpatrywanych w niniejszym postępowaniu.

-

świadek R. K. (protokół k. 345v znacznik 01:09:50) wprost wskazał, że nie zna treści uchwał oraz nie posiada wiedzy co do ich przedmiotu, co czyni jego zeznania całkowicie nieprzydatnymi dla ustalenia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy.

Z kolei zeznania świadka O. N. (1), będącego synem powoda (protokół k. 345v znacznik 01:19:08 – 01:24:49), należało ocenić z ostrożnością z uwagi na jego oczywisty związek ze stroną powodową oraz wynikający z tego interes w korzystnym dla powoda rozstrzygnięciu sprawy. Świadek ten przedstawiał własną interpretację zdarzeń oraz wskazywał na różne nieprawidłowości, jednak jego relacja nie znajdowała potwierdzenia w innych dowodach, a w części miała charakter ocenny i hipotetyczny.

Sąd przesłuchał także w charakterze stron:

-

powoda P. N. (1) (protokół k. 363 – 363v znacznik 00:12:32 – 00:18:06). Przesłuchanie powoda również nie mogło stanowić podstawy do dokonania ustaleń faktycznych w zakresie przebiegu zebrań oraz procedury podejmowania uchwał, albowiem powód wprost wskazał, że nie uczestniczył w zebraniach, a swoją wiedzę opiera na otrzymanych dokumentach oraz relacjach innych osób. Jego twierdzenia miały w istocie charakter wniosków i ocen, a nie relacji bezpośrednio zaobserwowanych faktów.

-

za pozwaną Wspólnotę I. F. (protokół k. 363v – 365 znacznik 00:21:17 – 00:50:57) Sąd dał wiarę zeznaniom I. F. w przeważającym zakresie, uznając je za wiarygodne źródło ustaleń co do sposobu podejmowania uchwał we Wspólnocie Mieszkaniowej oraz przebiegu procedury głosowania nad uchwałami objętymi pozwem. I. F. członek zarządu uczestniczył bezpośrednio w organizowaniu zebrań oraz procesie zbierania głosów, a jego relacja miała charakter konkretny, rzeczowy i odnosiła się do praktyki funkcjonowania Wspólnoty w spornym okresie. Zeznania te były spójne wewnętrznie oraz zgodne z dokumentami i zasadami doświadczenia życiowego, w szczególności w zakresie wskazywanych trudności w uzyskaniu wymaganej większości głosów w dużej Wspólnocie oraz konieczności stosowania trybu indywidualnego zbierania głosów. Świadek logicznie wyjaśnił również, że ostateczna treść uchwał była kształtowana w toku zebrania właścicieli, a następnie przekazywana nieobecnym wraz z kartami do głosowania, co znajduje oparcie w treści dokumentów zgromadzonych w sprawie. Sąd miał na uwadze, że I. F. jest członkiem zarządu pozwanej Wspólnoty, co mogłoby przemawiać za ostrożną oceną jego zeznań, jednakże okoliczność ta sama w sobie nie dyskwalifikuje ich wiarygodności. W niniejszej sprawie brak było podstaw do przyjęcia, aby przedstawiał on nieprawdziwy obraz zdarzeń, a jego zeznania nie zostały skutecznie podważone przez inne dowody. Nieścisłości w zakresie szczegółów, w tym brak jednoznacznej pamięci co do wszystkich elementów procedury w odniesieniu do konkretnych uchwał, Sąd uznał za naturalne wobec upływu czasu oraz liczby podejmowanych uchwał i niepodważające zasadniczej wiarygodności przedstawionej relacji.

Wniosek powoda o zawieszenie postępowania (k. 362) został oddalony postanowieniem Sądu na rozprawie (k. 365 znacznik 00:53:02) – wniosek był niezasadny bowiem z pisma powoda nie wynikało, aby istniał związek pomiędzy uchwałami badanymi w niniejszym postępowaniu a objętymi postępowaniem prokuratorskim, które dodatkowo znajduje się we wczesnej fazie gromadzenia materiału dowodowego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

W sprawie nie budziły wątpliwości okoliczności dotyczące statusu powoda jako właściciela lokalu wchodzącego w skład pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, a także fakt podjęcia przez Wspólnotę uchwał nr (...) oraz nr (...), ich treść oraz wynik głosowania nad tymi uchwałami. Bezsporne pozostawało również, że głosowanie nad uchwałami odbywało się z wykorzystaniem trybu indywidualnego zbierania głosów oraz że powód został zawiadomiony o podjęciu uchwał. Nie było także kwestionowane że powództwo zostało wytoczone w terminie wynikającym w przepisów - w niniejszej sprawie powód został zawiadomiony o podjęciu uchwał w dniu 30 maja 2019 r., natomiast pozew został wniesiony w dniu 10 czerwca 2019 r. Oznacza to, że powód dochował terminu określonego w art. 25 ust. 1a u.w.l. Roszczenie o stwierdzenie nieważności uchwały nie jest ograniczone żadnym terminem, natomiast jego uwzględnienie jest uzależnione od wykazania istnienia interesu prawnego.

Spór pomiędzy stronami koncentrował się natomiast na ocenie prawnej wskazanych uchwał w świetle przesłanek określonych w art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali oraz 58 k.c. Powód kwestionował w szczególności prawidłowość trybu podjęcia uchwały nr (...), podnosząc, że jej treść różniła się od projektu przedstawionego właścicielom oraz że właściciele lokali zostali wprowadzeni w błąd co do jej zakresu. Zarzucał ponadto, że uchwała ta przyznaje zarządowi nadmiernie szerokie uprawnienia, prowadzące do podejmowania czynności bez należytego umocowania oraz z naruszeniem interesów właścicieli lokali. W odniesieniu do uchwały nr (...) powód podnosił brak podstaw do udzielenia zarządowi absolutorium, wskazując na rzekome nieprawidłowości w gospodarowaniu środkami Wspólnoty oraz brak uprzedniego uchwalenia planu gospodarczego. Strona pozwana kwestionowała zasadność powyższych zarzutów, wskazując na prawidłowy tryb procedowania uchwał, zgodność ich treści z wolą właścicieli lokali oraz brak podstaw do podważania działalności zarządu. Istota sporu sprowadzała się zatem do ustalenia, czy zaskarżone uchwały zostały podjęte z naruszeniem przepisów prawa, zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub interesu powoda, a przede wszystkim czy istnieją przesłanki ich nieważności w rozumieniu art. 58 k.c.

W niniejszej sprawie nie budziła wątpliwości legitymacja czynna powoda, który jako właściciel lokalu wchodzącego w skład pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej jest uprawniony do zaskarżania uchwał na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, a także wystąpienia w trybie art. 189 k.p.c. z powództwem o ustalenie ich nieważności.

Nie budziła również wątpliwości legitymacja bierna pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w D., jako podmiotu podejmującego zaskarżone uchwały i występującego w obrocie prawnym jako jednostka organizacyjna posiadająca zdolność sądową w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej. W orzecznictwie Sądu Najwyższego utrwalony jest pogląd, zgodnie z którym wspólnota Mieszkaniowa posiada zdolność sądową i może występować jako strona w sprawach związanych z zarządem nieruchomością wspólną, w tym w sprawach dotyczących uchwał właścicieli lokali (por. uchwała SN (7) z 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07).

Podstawę prawną zgłoszonego przez powoda żądania stanowił art. 25 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zaś w zakresie ustalenia ich nieważności art. 58 §1 i 2 k.c. w zw. z art. 189 k.p.c. Stosownie do art. 58 § 1 i 2 k.c. nieważna jest czynność prawna sprzeczna z ustawą, mająca na celu jej obejście albo sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Natomiast zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo naruszenia jego interesów. W judykaturze Sądu Najwyższego ugruntowany jest pogląd, że możliwość dochodzenia ustalenia nieważności lub nieistnienia uchwały znajduje podstawę w art. 189 k.p.c. w zw. z art. 58 k.c., przy czym powództwo to ma charakter odrębny od powództwa przewidzianego w art. 25 ust. 1 u.w.l. Powództwo oparte na art. 189 k.p.c. oraz powództwo o uchylenie uchwały na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. stanowią dwa niezależne środki ochrony prawnej, oparte na odmiennych przesłankach i zmierzające do różnych skutków prawnych (por. wyrok SN z 23 lutego 2006 r., I CSK 336/05). Powództwo o ustalenie służy eliminacji z obrotu prawnego uchwał dotkniętych wadami najdalej idącymi, w szczególności gdy uchwała nie została w ogóle podjęta albo jest dotknięta wadą powodującą jej bezwzględną nieważność, podczas gdy powództwo z art. 25 ust. 1 u.w.l. dotyczy uchwał istniejących, lecz wadliwych (por. wyrok SN z 14 maja 2015 r., I CSK 773/14). W orzecznictwie Sądu Najwyższego utrwalone jest przy tym posługiwanie się pojęciem „stwierdzenia nieważności” uchwały, mimo że podstawę procesową takiego żądania stanowi art. 189 k.p.c. Wynika to z charakteru nieważności jako sankcji prawa materialnego, która powstaje z mocy prawa (art. 58 k.c.), a zatem istnieje niezależnie od orzeczenia sądu. Orzeczenie sądu ma w tym zakresie charakter deklaratoryjny i polega na potwierdzeniu istniejącego stanu nieważności, co uzasadnia stosowanie w judykaturze wskazanego określenia (por. wyrok SN z 23 lutego 2006 r., I CK 336/05; wyrok SN z 27 lutego 2009 r., II CSK 489/08). Przepis art. 25 u.w.l. ma charakter szczególny wobec regulacji z art. 58 k.c., przy czym powództwo oparte na art. 189 k.p.c. może znaleźć zastosowanie jedynie w sytuacjach kwalifikowanych tj. w przypadku wadliwości uchwały prowadzącej do jej bezwzględnej wadliwości. W pozostałym zakresie kontrola uchwał wspólnoty mieszkaniowej odbywa się w granicach przesłanek z art. 25 u.w.l. (vide wyrok Sądu Najwyższego z 27 lutego 2009 r. II CSK 489/08). W realiach niniejszej sprawy powód nie wykazał, aby którakolwiek z zaskarżonych uchwał spełniała wskazane wyżej przesłanki, przy czym ciężar wykazania tych okoliczności spoczywał na stronie powodowej (por. wyrok Sądu Najwyższego z 8 lipca 2004 r., IV CK 543/03).

Odnosząc się do zarzutów powoda dotyczących nieprawidłowości w procedurze podejmowania uchwał, wskazać należy, że analiza dokumentacji obejmującej listy do głosowania oraz karty do głosowania (k. 78–167) nie potwierdziła twierdzeń powoda o występowaniu uchybień, które mogłyby podważać skuteczność podjęcia zaskarżonych uchwał. Również zeznania świadków powołanych przez powoda, którzy wskazywali na brak otrzymania informacji o uchwałach lub ich treści, nie pozwalały na ustalenie, że doszło do nieprawidłowości o charakterze mającym wpływ na wynik głosowania. W orzecznictwie Sądu Najwyższego ugruntowany jest pogląd, że uchybienia proceduralne przy podejmowaniu uchwał wspólnoty Mieszkaniowej mogą stanowić podstawę ich uchylenia jedynie wówczas, gdy miały lub mogły mieć wpływ na treść uchwały lub wynik głosowania (por. wyrok SN z 8 lipca 2004 r., IV CK 543/03; wyrok SN z 16 października 2002 r., IV CKN 1351/00).

W niniejszej sprawie powód nie wykazał, aby wskazywane przez niego uchybienia mogły mieć wpływ na wynik głosowania nad zaskarżonymi uchwałami.

Odnosząc powyższe ustalenia faktyczne do przesłanek określonych w art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, należało stwierdzić, że brak jest podstaw do uznania, aby zaskarżone uchwały zostały podjęte z naruszeniem przepisów prawa, zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub interesu powoda.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że sposób procedowania uchwał we Wspólnocie odpowiadał modelowi przewidzianemu w art. 23 ust. 1 u.w.l., zgodnie z którym uchwały właścicieli lokali mogą być podejmowane zarówno na zebraniu, jak i w drodze indywidualnego zbierania głosów. Z ustalonego stanu faktycznego wynika, że w pozwanej Wspólnocie – liczącej około 100 właścicieli – praktyką było łączenie obu trybów, co pozostaje rozwiązaniem typowym dla dużych wspólnot, w których uzyskanie wymaganej większości głosów wyłącznie na zebraniu jest utrudnione. W niniejszej sprawie głosowanie nad uchwałami nr (...) oraz nr (...) było prowadzone zarówno podczas zebrania właścicieli, jak i w trybie indywidualnego zbierania głosów, a następnie głosy zostały zliczone według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej.

Jednocześnie ustalenia faktyczne nie dają podstaw do przyjęcia, aby procedura ta została przeprowadzona w sposób sprzeczny z prawem. Przeciwnie, z dokumentacji obejmującej listy głosowania oraz karty do głosowania wynika, że proces głosowania został udokumentowany, a osiągnięta większość głosów „za” w obu przypadkach przekroczyła próg wymagany do podjęcia uchwały. Powód nie wykazał, aby sposób zbierania głosów lub ich zliczania był wadliwy.

Odnosząc się do zarzutu powoda dotyczącego rozbieżności pomiędzy projektem uchwały a jej ostateczną treścią, wskazać należy, że z ustaleń faktycznych wynika, iż projekty uchwał były przedmiotem dyskusji na zebraniach właścicieli, a ich treść ulegała modyfikacjom w toku tej dyskusji. Taki sposób procedowania nie narusza przepisów ustawy o własności lokali. Jak wynika z orzecznictwa Sądu Najwyższego, właściciele lokali nie są związani treścią projektów uchwał przedstawionych wraz z zawiadomieniem o zebraniu, a uchwała może zostać ukształtowana w toku obrad zgodnie z wolą większości (por. wyrok SN z 11 stycznia 2007 r., II CSK 370/06). W konsekwencji sama okoliczność, że ostateczna treść uchwały różniła się od pierwotnego projektu, nie stanowi podstawy do jej zakwestionowania, o ile została ona podjęta przez wymaganą większość właścicieli lokali, co w niniejszej sprawie miało miejsce.

Nie zasługiwały również na uwzględnienie zarzuty dotyczące rzekomych nieprawidłowości w zakresie informowania właścicieli lokali o uchwałach. Twierdzenia powoda o tym, że na kartach nie było treści głosowanych uchwał co rzekomo miało wprowadzać głosujących w błąd są niezgodne z treścią samych kart do głosowania, na których odnotowane jest iż treść uchwały znajdowała się każdorazowo na jej odwrocie. Do treści tej głosujący zgłaszali uwagi na samych kartach do głosowania. Powód nie wykazał, by okoliczności wynikające ze złożonych dokumentów nie polegały na prawdzie, zeznania świadków w tym zakresie były zbyt ogólnikowe by mogły stanowić podstawę do podważenia dowodu z dokumentów. Tymczasem jak wskazano powyżej, zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Sądu Najwyższego, uchybienia proceduralne mogą prowadzić do uchylenia uchwały jedynie wówczas, gdy miały lub mogły mieć wpływ na jej treść lub wynik głosowania. W niniejszej sprawie powód nie wykazał takiego wpływu, w szczególności nie wykazał, aby ewentualne uchybienia mogły doprowadzić do odmiennego rozkładu głosów.

Odnosząc powyższe do uchwały nr (...), wskazać należy, że jej przedmiotem było udzielenie zarządowi zgody na podjęcie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, w szczególności dochodzenie roszczeń związanych z wadliwym wykonaniem instalacji oraz udzielenie stosownego pełnomocnictwa. Powód upatrywał jej wadliwości także w tym, iż ma ona charakter nadmiernie ogólny, a zakres udzielonego zarządowi upoważnienia jest zbyt szeroki i nieprecyzyjny. Zarzut ten nie zasługiwał na uwzględnienie. Z ustalonego stanu faktycznego wynika, że uchwała nr (...) określała zarówno przedmiot działań zarządu, jak i ich zakres. W § 1 uchwały wskazano konkretne roszczenia, których dochodzenie zostało objęte zgodą właścicieli lokali, w tym roszczenia związane z kosztami doposażenia instalacji ciepłej wody, dodatkowymi kosztami jej eksploatacji oraz zawyżonymi kosztami wykonania instalacji wynikającymi z wadliwej dokumentacji projektowej. Jednocześnie wskazano podmioty, wobec których roszczenia te mają być kierowane. W dalszych postanowieniach uchwały określono zakres umocowania zarządu, obejmujący możliwość zawierania umów, ugód i porozumień, zarówno w toku postępowań sądowych, jak i pozasądowych, a także zawarcia umowy na obsługę prawną. Tym samym uchwała nie miała charakteru blankietowego, lecz odnosiła się do określonego stosunku prawnego i skonkretyzowanego celu działania zarządu, jakim było dochodzenie roszczeń związanych z funkcjonowaniem instalacji ciepłej wody w nieruchomości wspólnej w stosunku do konkretnych podmiotów.

Okoliczność, że uchwała przewidywała możliwość samodzielnego określania przez zarząd warunków umów lub ugód, nie prowadzi do uznania jej za sprzeczną z prawem ani naruszającą interes właścicieli lokali. Tego rodzaju ukształtowanie upoważnienia pozostaje bowiem w funkcjonalnym związku z charakterem czynności, których dotyczy uchwała. Dochodzenie roszczeń, w tym prowadzenie negocjacji i zawieranie ugód, wymaga pozostawienia zarządowi określonego zakresu swobody decyzyjnej, która nie może być w pełni z góry skonkretyzowana przez właścicieli lokali.

Nie można przy tym tracić z pola widzenia, że zarząd wspólnoty działa w ramach udzielonego mu umocowania oraz ponosi odpowiedzialność za sposób wykonywania swoich obowiązków, a jego działania podlegają kontroli właścicieli lokali, w tym poprzez możliwość odwołania członków zarządu czy odmowy udzielenia absolutorium. W orzecznictwie Sądu Najwyższego wskazuje się, że uchwały wspólnoty mieszkaniowej mogą mieć charakter generalny i nie muszą w sposób kazuistyczny regulować wszystkich aspektów działania zarządu, o ile pozwalają na ustalenie ich celu i zakresu (por. wyrok SN z 11 stycznia 2007 r., II CSK 370/06).

W realiach niniejszej sprawy uchwała nr (...) spełniała powyższe wymagania. Określała bowiem zarówno przedmiot działania zarządu, jak i jego ramy, a zarzut jej nadmiernej ogólności sprowadzał się w istocie do odmiennej oceny zasadności przyznania zarządowi takiego zakresu kompetencji, co nie stanowi podstawy do jej uchylenia w trybie art. 25 ust. 1 u.w.l. ani tym bardziej uznania za nieważną. Powód nie wykazał również, aby przyjęcie uchwały w takim kształcie prowadziło do naruszenia jego interesu jako właściciela lokalu. Nie przedstawił dowodów pozwalających na przyjęcie, że udzielone zarządowi upoważnienie było wykorzystywane w sposób sprzeczny z interesem Wspólnoty lub prowadziło do nieuzasadnionego obciążenia właścicieli lokali. W konsekwencji zarzut nadmiernej ogólności uchwały nr (...) nie mógł prowadzić do jej uchylenia. Jeśli jak powód twierdzi z powołaniem się na tę uchwałę zarząd podejmował czynności wykraczające poza jej zakres – to takie czynności jako sprzeczne z ustawą są nieważne, a nie uchwała poza której zakres one wykraczają.

Również w odniesieniu do uchwały nr (...) brak jest podstaw do stwierdzenia jej wadliwości. Uchwała ta dotyczyła przyjęcia sprawozdania zarządu oraz udzielenia absolutorium za rok 2017. Powód kwestionował zasadność jej podjęcia, powołując się na rzekome nieprawidłowości finansowe oraz brak planu gospodarczego. Twierdzenia te nie zostały jednak wykazane. Zgromadzony materiał dowodowy nie potwierdził, aby działalność zarządu w roku 2017 była sprzeczna z prawem lub zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Jak wskazuje się w orzecznictwie Sądu Najwyższego, sama odmienna ocena działalności zarządu przez właściciela lokalu nie stanowi podstawy do uchylenia uchwały w przedmiocie absolutorium (por. wyrok SN z 21 stycznia 2010 r., I CSK 205/09). W niniejszej sprawie zarzuty powoda miały charakter polemiczny i nie zostały poparte dowodami pozwalającymi na ich weryfikację. Podkreślenia wymaga również, że powód nie uczestniczył w zebraniach właścicieli lokali, a swoją wiedzę o przebiegu głosowania i treści uchwał opierał na informacjach pochodzących z dokumentów oraz relacjach innych osób. Okoliczność ta dodatkowo osłabia wartość jego twierdzeń dotyczących rzekomych nieprawidłowości proceduralnych.

Wreszcie, przyjęta przez powoda konstrukcja zarzutów polegała na łączeniu różnych zdarzeń dotyczących funkcjonowania Wspólnoty – w tym postępowań administracyjnych i karnych oraz ogólnej oceny działalności zarządu – bez wykazania związku pomiędzy tymi zdarzeniami a treścią oraz trybem podjęcia zaskarżonych uchwał. Tego rodzaju argumentacja nie pozwala na przyjęcie, że uchwały naruszają przesłanki określone w art. 25 ust. 1 u.w.l., które wymagają odniesienia do konkretnej uchwały, jej treści oraz skutków.

W konsekwencji należało uznać, że powód nie wykazał, aby zaskarżone uchwały były niezgodne z przepisami prawa, naruszały zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub jego interes jako właściciela lokalu.

W zakresie żądania ustalenia nieważności uchwał należało dodatkowo wskazać, że powód nie wykazał istnienia przesłanek z art. 58 k.c., które uzasadniałyby przyjęcie ich bezwzględnej nieważności. Jak podkreśla się w orzecznictwie, stwierdzenie nieważności czynności prawnej ma charakter wyjątkowy i wymaga wykazania oczywistej sprzeczności z ustawą lub zasadami współżycia społecznego (por. wyrok SN z 23 lutego 2006 r., I CK 336/05). W ocenie Sądu nie zasługiwała na uwzględnienie przyjęta przez powoda konstrukcja zarzutów, oparta na zestawianiu szeregu okoliczności dotyczących funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej, bez wykazania związku pomiędzy tymi okolicznościami a treścią oraz trybem podjęcia zaskarżonych uchwał. Powód nie wykazał, aby wskazywane przez niego zdarzenia miały wpływ na ważność tych uchwał.

Nie mogło odnieść skutku powoływanie się przez powoda na wyrok zaoczny Sądu Okręgowego w Warszawie z 13 stycznia 2025 r., sygn. akt XXV C 1389/22. Orzeczenie to dotyczy innych uchwał oraz odmiennego stanu faktycznego, co wyklucza możliwość przenoszenia wniosków na grunt niniejszej sprawy.

Z tych względów powództwo podlegało oddaleniu w całości, o czym orzeczono w punkcie I sentencji.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 108 §1 k.p.c. w zw. z art. 98 §1 i 1 ¹ k.p.c. Na zasądzone kwoty złożyły się wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości 360 zł, obliczone na podstawie §8 ust. 1 pkt 1 w zw. z §20 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22.10.2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. Z tych względów Sąd postanowił jak w sentencji w punkcie II.

sędzia Piotr Królikowski