Wyrok SA we Wrocławiu z 28 maja 2013 r. w sprawie o zapłatę.

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 4 lutego 2013 r. Sąd Okręgowy w Legnicy zasądził od strony pozwanej Gminy Miejskiej L. w L. na rzecz strony powodowej (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w L. kwotę 1.800.000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 27 kwietnia 2011 r. do dnia zapłaty, kwotę 99.717 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania oraz nakazał stronie pozwanej aby uiściła na rzecz Skarbu Państwa (Kasa Sądu Okręgowego w Legnicy) kwotę 3.232,80 zł tytułem zwrotu wydatków związanych z opinią biegłego.

Swoje rozstrzygnięcie Sąd Okręgowy oparł na następujących ustaleniach faktycznych:

Dnia 19 maja 1994 r. pomiędzy stronami zawarta została umowa dzierżawy lokalu użytkowego, położonego w L., przy ul. (...). Umowa zawarta została na czas oznaczony to jest na 25 lat, licząc od daty jej podpisania. W umowie ustalono wysokość rocznego czynszu dzierżawczego, a strona powodowa zobowiązała się zapłacić jednorazowo czynsz za cały okres dzierżawy, w kwocie 975.000.000 zł (przed denominacją).

W§ 5 umowy strona powodowa zobowiązała się także do ponoszenia wszelkich świadczeń związanych z wydzierżawioną nieruchomością jak podatki, opłaty skarbowe, ubezpieczenia oraz do pokrywania kosztów eksploatacji lokalu, stosownie do zawartych umów z odpowiednimi jednostkami na dostawę energii elektrycznej i wodnej, gazu, wody, odprowadzania ścieków, wywozu śmieci itp., jak również do wykonywania na własny koszt wszelkich remontów oraz napraw związanych z przedmiotem umowy oraz do partycypacji w kosztach remontów ogólnych budynku, w którym znajdował się przedmiotowy lokal. Zgodnie z § 8 umowy dzierżawca mógł dzierżawiony lokal w całości lub części poddzierżawiać osobie trzeciej.

W § 9 umowy strony ustaliły, iż wydzierżawiający ma prawo wypowiedzieć umowę dzierżawy z zachowaniem 6 miesięcznego terminu wypowiedzenia w przypadku, gdy dzierżawca nie wykonuje obowiązków wynikających z umowy dzierżawy. Zmiany umowy dzierżawy zawartej pomiędzy stronami wymagały formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Strona powodowa wydzierżawiła od strony pozwanej przedmiotowy lokal użytkowy o łącznej powierzchni 400,9 m 2 oraz piwnice o powierzchni 162,3 m 2.

Strona powodowa zapłaciła stronie pozwanej z góry, cały czynsz za okres 25 lat w kwocie, po denominacji, 97.500 zł. Strona powodowa dzierżawiony lokal podnajęła innym podmiotom, z którymi zawarła umowę na czas nieoznaczony z określonym terminem wypowiedzenia. Między innymi lokale wynajęto takim podmiotom jak C. L., C. oraz R..

17 czerwca 1994 r. pomiędzy stroną powodową a (...) w L., działającym z upoważnienia Zarządu Miasta L. zawarta została umowa oznaczona nr (...) na podstawie której strona powodowa zobowiązała się do ponoszenia miesięcznego udziału w kosztach eksploatacyjnych ponoszonych przez zarządcę budynku, tj. 4.980 zł (przed denominacją) za metr kwadratowy powierzchni użytkowej oraz do wnoszenia na rzecz zarządcy miesięcznych wpłat z tytułu kosztów centralnego ogrzewania, dostarczania ciepłej wody użytkowej, korzystania z zimnej wody i odprowadzania ścieków, korzystania ze zbiorczej anteny TV oraz uiszczania należnego podatku VAT. W § 3 w/wymienionej umowy strony określiły, że wszelkie zmiany stawek opłat eksploatacyjnych, ustalone stosownie do kalkulacji Zarządcy wymagają dla swej ważności formy pisemnej w postaci aneksu, z wyjątkiem opłat przewidzianych w § 1 ust. 2 pkt 1-3, a dzierżawca wyraził zgodę na zmianę wielkości świadczeń określonych w § 1 ust. 2 pkt 1-3, których wysokość ustalona jest niezależnie od zarządcy, bez dokonywania zmiany umowy (centralne ogrzewanie, ciepła i zimna woda). Strony w § 8 umowy określiły, że umowę tę mogą wypowiedzieć za 1-miesięcznym wypowiedzeniem, ze skutkiem na koniec miesiąca.

Lokal dzierżawiony przez powodową spółkę był samodzielnym lokalem. Strona powodowa miała niezależne wejścia, własne liczniki. Przez lokal dzierżawiony przez stronę powodową przechodziły wewnętrzne instalacje do indywidualnych mieszkań, znajdujących się na wyższych kondygnacjach. Strona powodowa płaciła za media, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie lokalu.

Strona powodowa miała przekonanie, iż nie musi płacić opłat eksploatacyjnych, ale ZGM wskazała, iż taka opłata eksploatacyjna funkcjonuje i strona powodowa taką opłatę przyjęła.

Umowa nr (...) zawarta została przez stronę powodową z ZGM w L., który był zarządcą tej nieruchomości. ZGM administrował całym budynkiem i dzierżawca z tego tytułu ponosił koszty administrowania, remontu części wspólnych, robót konserwacyjnych, usług kominiarskich oraz sprzątania i utrzymania czystości. ZGM był zarządcą tej nieruchomości do 31 grudnia 2001 r., następnie zarządcą nieruchomości na mocy umowy zlecenia z dnia 31 grudnia 2001 r. została spółka (...) spółka z o.o. w L.. Dalej natomiast administratorem lokalu przy ulicy (...)był ZGM. Administrator zajmował się tylko lokalami użytkowymi należącymi do Gminy Miejskiej L., zaś zarządca cały, budynkiem, jak również kosztami ponoszonymi przez Wspólnotę Mieszkaniową. Od stycznia 2005 roku administratorem została firma zewnętrzna, spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (...) w O..

Strona powodowa płaciła stawkę z tytułu zarządzania i udziału we wspólnocie mieszkaniowej w wysokości 0,54 gr za m 2. Stawkę taką spółka (...) płaciła na podstawie umowy z ZGM na zarządzanie.

Uchwałą z dnia 19 kwietnia 2004 r. nr (...) Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości nr (...)przy (...) w L. ustaliła koszty zarządu na kwotę1,23 zł za m ( 2), a uchwałą nr (...) z tego samego dnia, uchwaliła wysokość funduszu remontowego w wysokości 0,70 zł za m ( 2), począwszy od dnia 01 maja 2004 r.

Problemy pomiędzy stronami zaczęły się od roku 2005, po przejęciu zarządu nieruchomościami należącymi do Gminy L. przez spółkę (...). Pismem z dnia 22 marca 2005 r. Spółka (...) poinformowała stronę powodową, iż zgodnie z zarządzeniem Prezydenta Miasta L. z dnia 17 marca 2005 r., została ustalona nowa stawka czynszu na lokal i wynosi 1,93 zł za m 2. Strona powodowa nie godziła się z tym i doszło do wymiany korespondencji.

Strona pozwana sporządziła projekt aneksu z dnia 13 kwietnia 2005 r. do umowy nr (...) z dnia 17 czerwca 1994 r., w którym to projekcie wskazano w § 1, iż zgodnie z zarządzeniem Prezydenta Miasta L. zmienia się w § 1 pkt 1 umowy wysokość opłaty eksploatacyjnej z 0,54 zł za m ( 2) na – 1,93 zł za m ( 2), dla lokalu użytkowego przy ul. (...) w L.. Strona powodowa odmówiła podpisania aneksu, podnosząc, że nowa wysokość opłaty eksploatacyjnej nie została przez nią zaakceptowana. W dalszym ciągu uiszczała na rzecz strony pozwanej opłatę eksploatacyjną w dotychczas ustalonej wysokości zgodnie z umową z dnia 17 czerwca 1994 r. nr (...). Odsyłała wystawione faktury na wyższe kwoty. Strona pozwana wzywała stronę powodową do zapłaty należności za eksploatację lokalu w kwotach stanowiących różnicę pomiędzy stawką 1,93 zł za m ( 2), a płaconą przez stronę powodową kwotą 0,54 zł za m ( 2), wskazując iż brak zapłaty spowoduje skierowanie sprawy na drogę sądową.

(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w O. z siedzibą w L., działając w imieniu Gminy Miejskiej L. wniosła 12 lutego 2017 r. pozew o zasądzenie od spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (...) w L. kwoty 22.301 zł z tytułu niedopłat w zapłacie faktur od kwietnia 2005 r. do września 2006 r. Spółka (...) wskazała, iż w zaistniałej sytuacji Gmina systematycznie dopłaca do przedmiotu dzierżawy kwotę 955,08 zł miesięcznie, by w pełni pokryć zaliczkę na zarząd nieruchomością wspólną oraz na fundusz remontowy Wspólnoty.

Wyrokiem z dnia 15 maja 2007 r. Sąd Rejonowy w L., w sprawie o sygn. akt IC 170/07 powództwo przeciwko spółce (...) w L. oddalił, a następnie oddalono apelację od tego wyroku.

W skład stawki za zarządzanie wchodziły koszty zarządcy i inne składniki dotyczące kosztów ponoszonych przez Wspólnotę. Na podstawie uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej w roku 2006 stawka kosztów zarządu za metr kwadratowy powierzchni wynosiła 1,90 zł, od lipca 2007 r. 2,05 zł, od kwietnia 2008 r. 2,25 zł, od kwietnia 2009 r. 2,85 zł.

Pismem z dnia 20 listopada 2009 r. Spółka (...) przesłała stronie powodowej aneks do umowy nr (...) z dnia 17 czerwca 1994. Strona powodowa odesłała propozycję aneksu wskazując, iż nie łączą ją ze Wspólnotą żadne stosunki prawne. Pismem z dnia 18 maja 2010 r. strona pozwana poinformowała stronę powodową, iż w przypadku niepodpisania aneksu do umowy, zmuszona będzie wypowiedzieć umowę dzierżawy lokalu.

W odpowiedzi na powyższe pismo, strona powodowa poinformowała stronę pozwaną, iż moc wiążąca uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej może dotyczyć .członków wspólnoty, nie zaś podmiotów zewnętrznych, a przewidziane umową dzierżawy wynagrodzenie na rzecz strony pozwanej zostało zapłacone w 1994 r.

Dnia 17 marca 2010 r. (...) spółka z o.o. działając w imieniu Gminy Miejskiej L. jako zarządca gminnego zasobu lokalowego wypowiedziała stronie powodowej umowę z dnia 17 czerwca 1994 r. nr (...) z dniem 30 kwietnia 2010 r.

Następnie pismem z dnia 27 sierpnia 2010 r. strona pozwana złożyła oświadczenie stronie pozwanej, iż rozwiązuje z nią umowę dzierżawy na nieruchomość położoną przy ul. (...) w L., z zachowaniem 6 miesięcznego okresu wypowiedzenia, począwszy od dnia 1 września 2010 r. ze skutkiem na dzień 28 lutego 2011 r. Wskazano w piśmie, iż rozwiązanie umowy następuje na mocy § 9 w zw. z § 5 umowy z dnia 19 maja 1994 r.

Protokołem z dnia 28 lutego 2011 r. strona powodowa przekazała dzierżawiony lokal stronie pozwanej.

Hipotetyczny dochód strony powodowej w przypadku kontynuowaniaumowy dzierżawy spornego lokalu użytkowego za okres od dnia 01 marca 2011 r. do 19 maja 2019 r. wyniósłby :

- według wartości realnej (przyszłej) z uwzględnieniem wskaźnika inflacji, kwotę 2.340.293,35 zł,

- według wartości bieżącej, które zrealizowane zostałyby w przyszłym okresie, wyrażone w dzisiejszej sile nabywczej pieniądza, kwotę 2.051.403,50 zł.

Przy tak poczynionych ustaleniach faktycznych Sąd Okręgowy uznał powództwo za uzasadnione w całości, dochodząc do przekonania, że brak było podstaw faktycznych i prawnych do tego, aby strona pozwana wypowiedziała stronie powodowej umowę dzierżawy nieruchomości w postaci lokalu użytkowego przy ul. (...), na podstawie § 9 ust. 1 w zw. z § 5 tejże umowy. W ocenie Sądu Okręgowego, porównując zapisy obu umów łączących strony, tj. zapisy umowy dzierżawy z dnia 19 maja 1994 r. i umowy z dnia 17 czerwca 1994 r. uznać należy, iż w zakresie obowiązków dzierżawcy, nie są to umowy takie same, choć dotyczą tego samego lokalu użytkowego, a nadto, umowa nr (...) nie przewidywała jednostronnej zmiany warunków. Sąd I Instancji uznał też, że z zebranego w sprawie materiału dowodowego jednoznacznie wynika, iż strona powodowa wypełniała wszelkie zobowiązania wynikające z § 5 łączącej strony umowy dzierżawy lokalu użytkowego, wskazując, że w dzierżawionym przez nią lokalu nie było części wspólnych, a wszelkie opłaty za media, wywóz śmieci, ogrzewanie ponosiła we własnym zakresie.

Sąd I Instancji wskazał także, że nowelizacją dokonaną ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów ustawodawca zmienił stan prawny, między innymi w zakresie brzmienia art. 673 k.c., który dopuszczał już możliwość rozwiązania umowy najmu zawartej na czas oznaczony, czego przepis ten nie przewidywał przed zmianą. Nowelizacja tego przepisu nastąpiła w trakcie trwania umowy dzierżawy pomiędzy stronami, i w realiach przedmiotowej sprawy, mając możliwość wypowiedzenia umowy w odniesieniu do umów zawartych przed 10 lipca 2001 r. (data wejścia w życie zmiany), dawała stronie pozwanej pozycję uprzywilejowaną w tym zakresie. Tym samym, w ocenie Sądu Okręgowego, należy interpretować ściśle zapisy umowy dzierżawy, a w szczególności w zakresie przyczyn umożliwiających jej wypowiedzenie.

Sąd I instancji ustalił wysokość szkody, którą strona powodowa poniosła poprzez fakt, iż nie mogła czerpać korzyści ze spornego lokalu przez pozostały czas do końca umowy dzierżawy, zawartej na czas określony do 19 maja 2019 r. na podstawie opinii biegłego, który dokonał wyliczenia hipotetycznych dochodów strony powodowej w przypadku kontynuowania umowy dzierżawy w oparciu o dochody o wartości nominalnej, osiągnięte przez stronę powodową w okresie 5 lat poprzedzających wypowiedzenie umowy.

Apelację od tego wyroku wniosła strona pozwana, wnosząc o:

1.  zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości;

2.  zasądzenie od strony powodowej na rzecz pozwanej kosztów procesu za obydwie instancje według norm przepisanych;

3.  ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I Instancji do ponownego rozpoznania

Apelująca zarzuciła Sądowi I Instancji:

- naruszenie prawa materialnego, a mianowicie przepisu art. 5 k.c., 6 k.c., 471 k.c., 362 k.c., 361 § 2 k.c. i art. 355 k.c. w sposób obszernie opisany w pkt II 1-6 apelacji oraz

- naruszenie przepisów prawa procesowego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 328 § 2 k.p.c. przez niewyjaśnienie podstawy prawnej wyroku, art. 321 § 1 k.p.c. przez orzeczenie o innym żądaniu, aniżeli zgłoszone przez powoda i art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dowolną, sprzeczną z zasadami doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania ocenę zebranego materiału dowodowego i przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów, uzasadniając szeroko swoje zarzuty w pkt III 1-7 apelacji, a także zarzuciła

- niezgodność ustaleń faktycznych Sądu z materiałem dowodowym zebranym w sprawie w zakresie opisanym w pkt IV 1-3 apelacji.

Strona pozwana na rozprawie w dniu 28 maja 2013 r. wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje:

Apelacja podlegała uwzględnieniu w całości.

Na wstępie wskazać należy, że część ustaleń faktycznych Sądu I Instancji uznać należy za błędne, nie można bowiem w ocenie Sądu Apelacyjnego w świetle zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego ustalić że:

- strona powodowa miała przekonanie, iż nie musi płacić opłat eksploatacyjnych, ale ZGM wskazał, że taka opłata funkcjonuje i strona pozwana taką opłatę przyjęła;

- dochód strony powodowej w przypadku kontynuowania umowy dzierżawy za okres od 1 marca 2011 r. do 19 maja 2019 r. wyniósłby według wartości realnej (przyszłej) z uwzględnieniem wskaźnika inflacji – kwotę 2.340:293,35 zł, a według wartości bieżącej, które zrealizowane zostałyby w przyszłym okresie, wyrażone w dzisiejszej sile nabywczej pieniądza, kwotę 2.051.403,50 zł.

W pozostałym zakresie Sąd Apelacyjny ustalenia faktyczne Sądu I Instancji uznaje za prawidłowe i przyjmuje je za własne. Podkreślić jednak należy, że w części, w której Sąd I Instancji ustala, że sporny lokal był samodzielnym lokalem i nie było tam części wspólnych, ustalenie to uznać należy za prawidłowe z tym zastrzeżeniem, że dotyczy ono oczywistego faktu, że lokal użytkowy stanowił wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku zespół izb przeznaczonych wraz z pomieszczeniami pomocniczymi do prowadzenia działalności gospodarczej i w tym sensie był samodzielny. Nie może to jednak dotyczyć ustalenia, że z lokalem tym, nie wiąże się udział w nieruchomości wspólnej, a więc w częściach budynku i urządzeniach, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Sąd Apelacyjny dokonując oceny zgromadzonego materiału dowodowego, odmiennie niż Sąd I instancji uznał, że ostatecznie powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie nawet w części. Podkreślenia przy tym wymaga, że kluczowego znaczenia w niniejszej sprawie nabierało ustalenie, jakie obowiązki dla strony pozwanej wynikały z paragrafu 5 łączącej strony umowy, gdyż ich naruszenie bądź jego brak decyduje o tym, czy zachodziły przyczyny przewidziane umową do skutecznego wypowiedzenia jej przed upływem czasu, na który była zawarta. Dopiero rozstrzygniecie tej podstawowej okoliczności, stanowić mogło punkt wyjścia dla oceny zasadności roszczenia powoda.

Strona pozwana w swojej apelacji podnosiła zarzuty tak naruszenia przepisów prawa procesowego jak i prawa materialnego. Dokonując oceny ich zasadności w pierwszej kolejności analizie poddać należało zawarte w niej zarzuty dotyczące naruszenia przepisów postępowania oraz zarzucanych błędów w poczynionych przez Sąd I instancji ustaleniach faktycznych. Niewątpliwie bowiem tylko prawidłowo ustalony stan faktyczny pozwala na dokonanie oceny prawidłowości zastosowanych w sprawie przepisów prawa materialnego.

Najdalej idącym zarzutem procesowym był ten dotyczący obrazy przepisu art. 328 § 2 k.p.c., gdyż jego uwzględnienie skutkować musiałoby uchyleniem zaskarżonego wyroku, bez dokonywania oceny jego merytorycznej zasadności. Zdaniem Sądu Apelacyjnego w omawianej sprawie sytuacja taka nie wystąpiła, bowiem uzasadnienie skarżonego wyroku zawiera niezbędne elementy, w dostatecznym stopniu pozwalające na ustalenie jakie były motywy i rozumowanie Sądu I instancji, które doprowadziły tak do ustaleń faktycznych, poczynionych przez ten Sąd i w konsekwencji do przyjętej materialnoprawnej podstawy rozstrzygnięcia.

W ocenie Sądu Apelacyjnego zasadnymi okazały się jednak zarzuty apelacji dotyczące naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. w postaci dokonania oceny przeprowadzonych dowodów z naruszeniem zasady swobody ich oceny i dokonanie oceny dowodów w sposób sprzeczny z zasadami doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania. W konsekwencji doprowadziło to do błędnych ustaleń tego Sądu w zakresie odnoszącym się do ustalenia zakresu obowiązków umowy ciążących na stronie powodowej na podstawie § 5 umowy.

Przy czym bez znaczenia dla ustalenia istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności były zeznania świadków H. M. i M. D. w zakresie, w jakim naruszenie przepisów art. 233 § 1 k.p.c. poprzez pominięcie zeznań tych świadków zarzuca strona powodowa w apelacji. Nie jest bowiem rolą świadków, lecz sądu przy właściwym zastosowaniu przepisów prawa, wyjaśnianie pojęć związanych z istotą wspólnoty mieszkaniowej i konsekwencji związanych z problematyką przepisów prawa finansów publicznych czy ustawy o własności lokali.

Dokonując innej niż Sąd I Instancji oceny materiału dowodowego w powyższym zakresie Sąd Apelacyjny miał na względzie treść łączącej strony umowy, czas jej zawarcia, zachowanie stron również po jej zawarciu oraz zmiany przepisów prawa. Treść czynności prawnej i zamiar stron powinny być bowiem ustalone i tłumaczone według zasad określonych w art. 65 k.c. (por. uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 17 września 1992 r., III CZP 83/92, OSNCP 1993, Nr 3, poz. 24).

Wbrew ustaleniom Sądu I Instancji oraz twierdzeniom powoda umowa stron w sposób jednoznaczny wskazuje, że strona powodowa była zobowiązana do ponoszenia, poza czynszem rocznym określonym w § 4 umowy i uiszczonym za cały czas trwania umowy z góry, także świadczeń bieżących związanych ze sporną nieruchomością w okresie obowiązywania umowy. Charakter opłat, które strona powodowa zobowiązała się uiszczać poza czynszem rocznym, określał § 5 łączącej strony umowy, w którego pkt 2 wskazano, że dzierżawca będzie ponosił koszty eksploatacji lokalu i wymieniono tu koszty: „dostawy energii elektrycznej, cieplnej, gazu, wody, odprowadzenia ścieków i.t.p.”. Strony uzgodniły przy tym, że dzierżawca będzie ponosił te koszty stosownie do zawartych umów z odpowiednimi jednostkami. Nadto strona powodowa zobowiązała się partycypować w kosztach remontów ogólnych w budynku, w którym znajduje się lokal. Nadto strona powodowa zobowiązała się m.in. do opłacania ubezpieczeń i podatków należnych od zajmowanej nieruchomości.

W ocenie Sądu Apelacyjnego z samej treści cytowanych wyżej zapisów umowy stron wynika, że celem stron przy zawieraniu umowy było, aby strona powodowa opłacała wszelkie opłaty związane ze spornym lokalem w sposób, który od ich ponoszenia zwalniał stronę pozwaną. Taki sposób skonstruowania łączącej strony umowy mieścił się w granicach zasady swobody umów przewidzianej w art. 353 1 k.c. O tym, że wymienione w § 5 umowy koszty eksploatacji nie ograniczały się tylko do literalnie wymienionych w nim opłat związanych z dostawą mediów świadczy chociażby użyte przez strony sformułowanie „i.t.p.”. Jakkolwiek jest ono mało precyzyjne, wskazuje jednak w sposób nie budzący wątpliwości Sądu Apelacyjnego na to, że strony katalog kosztów eksploatacyjnych uważały za otwarty, a wymienione w samej umowie opłaty miały charakter jedynie przykładowy. O takim zamiarze obu stron i celu umowy świadczy również fakt zawarcia umowy nr (...) w dniu 17 czerwca 1994 r., w której to umowie strona powodowa zobowiązała się ponosić zarówno koszty związane z zarządem nieruchomością wspólną, jak i typowe opłaty związane z korzystaniem z mediów, różnie jedynie ustalono sposób zmiany tych kosztów. Umowa z dnia 17 czerwca 1994 r. w sposób wyraźny powołuje się na przyczynę jej zawarcia tj. na umowę dzierżawy z dnia 19 maja 1994 r. W ocenie Sądu Apelacyjnego świadczy to o zupełnym braku wiarygodności zeznań w charakterze strony powodowej A. S. (1), iż strona powodowa nie musiała płacić opłat eksploatacyjnych, a ich uiszczanie było tylko przyjęciem propozycji ZGM, który twierdził, iż opłata taka funkcjonuje. Abstrahując już od wyraźnych w tym zakresie zapisów umowy, wskazać należy na zupełną niewiarygodność twierdzeń, że podmiot gospodarczy płaci jakiekolwiek opłaty jedynie z dobrej woli, nie będąc do tego zobowiązany. Nie znajduje więc żadnego uzasadnienia również pogląd wyrażony w uzasadnieniu wyroku Sądu I Instancji, że przyjęty przez stronę powodową w umowie z dnia 17 czerwca 1994 r. obowiązek uiszczania opłaty eksploatacyjnej był wzajemnym uzgodnieniem między stronami i nie wynikał z treści umowy dzierżawy z dnia 19 maja 1994 r. oraz że były to dwie niezależne umowy co do obowiązków stron.

Istotne znaczenie z punktu widzenia oceny zasadności powództwa ma przy tym w ocenie Sądu Apelacyjnego zmiana stanu prawnego, która nastąpiła już po zawarciu umowy stron. W dniu 1 stycznia 1995 r. weszła bowiem w życie ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U.2000.80.903 j.t.), która w sposób odmienny od wcześniejszych przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe (Dz. U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165, z 1989 r. Nr 10, poz. 57, Nr 20, poz. 108, Nr 34, poz. 178 i Nr 35, poz. 192, z 1990 r. Nr 4, poz. 19, Nr 32, poz. 190 i Nr 34, poz. 198 oraz z 1991 r. Nr 115, poz. 496) określiła sposób zarządzania nieruchomością wspólną oraz zasady ponoszenia jego kosztów, a nadto znalazła ona swoje zastosowanie również do lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne. Zgodnie z art. 12 Ustawy o własności lokali właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Natomiast zgodnie z art. 15 tejże ustawy na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Wysokość tych zaliczek ustala wspólnota mieszkaniowa w drodze uchwał.

Zgodzić się należy co prawa ze stroną powodową, że uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej nie wiążą jej bezpośrednio. Jednakże są one wiążące dla strony pozwanej jako właściciela spornego lokalu, określając wysokość opłat z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną, w tym z tytułu kosztów remontu części wspólnych nieruchomości (ustalony przez wspólnotę fundusz remontowy). W ocenie Sądu Apelacyjnego opłaty te mieszczą się w pojęciu kosztów eksploatacji lokalu, przewidzianych w § 5 ust. 2 oraz w pojęciu partycypacji w kosztach remontów ogólnych budynku przewidzianym w § 5 ust. 4 łączącej strony umowy z dnia 19 maja 1994 r. i jako takie powinny być na bieżąco ponoszone przez stronę powodową zgodnie z łączącą strony umową. Uznać należy, że strony nie nazwały tych opłat dokładnie w taki sposób, gdyż w chwili zawierania umowy ustawa o własności nie była nawet podjęta, nie mówiąc już o jej obowiązywaniu. Niemniej jednak w ocenie Sądu Apelacyjnego sens i cel § 5 łączącej strony umowy nie powinien budzić wątpliwości. Odmienne stanowisko Sądu I Instancji zdaje się mieć swoje źródło również w poglądzie, że skoro strona powodowa korzysta ze swojego lokalu w sposób niezależny, nie ma potrzeby korzystania z części wspólnych nieruchomości jak korytarze, piwnice, strych, ma własne liczniki, własne ogrzewanie lokalu czy własne śmietniki, to lokal ten jest zupełnie odrębny od nieruchomości wspólnej i nie dotyczą go obowiązki związane z opłatami dotyczącymi części wspólnych budynku. Z poglądem tym nie sposób się zgodzić. Takie wyłączenie nie wynika bowiem z żadnych przepisów prawa, ani z łączącej strony umowy. Podkreślić też należy, że szeroko rozważane przez Sąd I Instancji kwestie związane ze stanem nieruchomości w chwili jej objęcia przez stronę powodową oraz zakresem i kosztami dokonanych przez stronę powodową nakładów na lokal nie miały istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Ewentualne rozliczenia między stronami w tym zakresie są obojętne dla oceny, czy strona powodowa należycie wypełniała obowiązki wynikające z łączącej strony umowy w zakresie ponoszenia kosztów eksploatacyjnych.

Między stronami kwestia wysokości kosztów eksploatacji lokalu należnych od strony powodowej na rzecz strony pozwanej była już przedmiotem rozstrzygnięć sądów. Wyrokiem z dnia 15 maja 2007 r. Sąd Rejonowy w L. oddalił powództwo o zapłatę kwoty stanowiącej różnicę między opłatami uiszczanymi przez (...) Sp. z o.o., a opłatami, których domagała się Gmina Miejska L., a apelacja od tego wyroku została oddalona. Zgodnie z art. 366 k.p.c. wyrok prawomocny ma powagę rzeczy osądzonej tylko co do tego, co w związku z podstawą sporu stanowiło przedmiot rozstrzygnięcia. W wyrokach powyższych przesądzono, że za okres od kwietnia 2005 r. do listopada 2006 r. strona powodowa nie była zobowiązana do zapłaty Gminie Miejskiej L. kwoty 22.301 zł z tytułu kosztów eksploatacji lokalu. Nie wdając się w tym miejscu w żadną polemikę z ustaleniami i rozstrzygnięciem prawomocnych orzeczeń sądowych podkreślić należy, również przy rozpoznawaniu powyższej sprawy o zapłatę Sąd Okręgowy w Legnicy wskazał w uzasadnieniu, że niewątpliwie do kosztów związanych z eksploatacją nieruchomości w rozumieniu § 5 łączącej strony umowy dzierżawy należy zaliczyć zaliczki na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jednakże za wiążące co do wysokości uznał tenże Sąd koszty, wynikające z łączącej strony umowy nr (...), tak długo, dopóki umowa ta nie zostanie wypowiedziana.

Niesporne jest między stronami, że z dniem 30 kwietnia 2010 r. umowa nr (...) została skutecznie wypowiedziana i przestała wiązać strony. Niesporne są też wysokości zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną oraz na fundusz remontowy ustalone w uchwałach Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości, w której położony jest sporny lokal. Niesporne jest też między stronami, że strona powodowa nie opłacała tych zaliczek w pełnej wysokości.

W tych okolicznościach faktycznych zachodziły w ocenie Sądu Apelacyjnego podstawy do wypowiedzenia umowy, dokonanego przez stronę pozwaną pismem z dnia 27 sierpnia 2010 r. na podstawie § 9 w zw. z § 5 łączącej strony umowy. Nawet bowiem zakładając, że do czasu obowiązywania umowy nr (...) strona powodowa była uprawniona do ponoszenia niższych niż rzeczywiste kosztów eksploatacji lokalu w oparciu o korzystniejsze dla niej zasady umowne, to już po wypowiedzeniu tejże umowy uznać należy, że w świetle przyjętego na siebie w umowie dzierżawy z dnia 19 maja 1994 r. obowiązku ponoszenia wszelkich kosztów eksploatacji lokalu i kosztów remontu części wspólnych nieruchomości oraz wobec wejścia w życie ustawy o własności lokali i ustalenia w uchwałach Wspólnoty Mieszkaniowej wysokości zaliczek miesięcznych na koszty zarządu nieruchomością wspólną i fundusz remontowy – strona powodowa winna była uiszczać te koszty w pełnej wysokości. Nie czyniąc tego, to właśnie strona powodowa nie wykonywała należycie obowiązków wynikających z łączącej strony umowy z dnia 19 maja 1994 r.

Za przyjęciem innego stanowiska nie przemawiają wbrew stanowisku Sądu I Instancji zmiany przepisu art. 673 k.c., które nastąpiły po zawarciu przez strony umowy, które to zmiany w ocenie Sądu I Instancji spowodowały, że strona pozwana znalazła się w uprzywilejowanej pozycji, a co prowadzi Sąd I Instancji do wniosku, że umowę stron w zakresie możliwości jej wypowiedzenia należy interpretować ściśle. W uchwale 7 sędziów z dnia 21 grudnia 2007 r. w sprawie III CZP 74/07, Sąd Najwyższy odnosząc się do licznych sprzecznych poglądów doktryny i orzecznictwa wyraził słuszny pogląd, że dopuszczalne było wypowiedzenie umowy najmu lub dzierżawy, zawartej przed dniem 10 lipca 2001 r. na czas oznaczony, w wypadkach określonych w tej umowie (OSNC 2008/9/95). W uchwale tej podkreślono, że: „tylko zawarcie w umowie najmu lub dzierżawy prawa do dowolnego wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony uznać należałoby za niedopuszczalne. Inaczej natomiast należy oceniać wprowadzenie do umowy najmu lub dzierżawy zawartej na czas oznaczony postanowienia, które przewiduje możliwość jej wypowiedzenia w określonych w tej umowie okolicznościach”. W takiej sytuacji stosunek najmu lub dzierżawy dalej stwarza dla stron możliwość przewidzenia, w jakich okolicznościach może się on zakończyć. Różni się też wyraźnie od zobowiązania wynikającego z umowy zawartej na czas nieoznaczony, gdyż żadna ze stron nie może go rozwiązać swobodnie. Nie ma więc podstaw do stwierdzenia, że zamieszczenie w umowie zawartej na czas oznaczony postanowienia zezwalającego na jej rozwiązanie za wypowiedzeniem, z przyczyn określonych w umowie, jest sprzeczne z naturą najmu lub dzierżawy. Jest to w dalszym ciągu umowa na czas oznaczony, gdyż pozwala stronom z góry określić, że stosunek prawny z niej wynikający będzie trwał przez umówiony okres, chyba że zajdą okoliczności, określone w ustawie lub umowie, które mogą umożliwić stronom lub stronie jego wcześniejsze zakończenie. Także bez wyraźnego przepisu, który pozwala na wypowiedzenie umowy najmu lub dzierżawy zawartych na czas oznaczony, zamieszczenie takiej klauzuli w umowie jest dopuszczalne, gdyż nie jest ona sprzeczna z żadnym przepisem ustawy ani z naturą stosunku zobowiązaniowego wynikającego z takiej umowy oraz z zasadami współżycia społecznego. Wprowadzenie do kodeksu cywilnego art. 673 § 3 nie zmieniło więc zasadniczo stanu prawnego; przepis ten należy uznać za potwierdzający normę, która obowiązywała już na tle regulacji umów najmu i dzierżawy przed dniem 10 lipca 2001 r. Jest to przepis potrzebny, gdyż sprecyzował pojęcie umowy najmu i dzierżawy zawartych na czas oznaczony, wskazując wyraźnie, że do tej kategorii należą również umowy, w których, pomimo ustalenia terminu ich zakończenia, strony wprowadziły możliwość wcześniejszego ich rozwiązania w drodze wypowiedzenia w wypadkach z góry określonych.

W okolicznościach niniejszej sprawy strony wskazały w umowie jakie obowiązki ciążą na stronie powodowej (m.in. w § 5 umowy) i zastrzegły, że brak wykonywania obowiązków umownych może skutkować wcześniejszym wypowiedzeniem łączącej strony umowy zawartej na czas oznaczony. Do naruszenia tych obowiązków, jak już wskazano wyżej, w ocenie Sądu Apelacyjnego doszło, zachodziły więc podstawy do wypowiedzenia umowy przez stronę pozwaną. Wskazać też należy na marginesie, mając na uwadze liczne argumenty strony powodowej, że zawierając umowę liczyła na to, że będzie ona trwała nieprzerwanie przez 25 lat płacąc z góry umówiony czynsz w wysokości 97.500 zł (obecnych), na stosunek wysokości tego czynszu do osiąganych przez stronę powodową dochodów z podnajmu lokalu przez większą część czasu obowiązywania umowy. Jak wynika z twierdzeń samej strony powodowej była to kwota rzędu 200.000 zł rocznie. Nie sposób więc przyjąć, aby zastrzeżenie prawa strony powodowej do wypowiedzenia umowy w przypadku niewykonywania również innych obowiązków umownych, w tym uiszczania wszelkich kosztów związanych z eksploatacją lokalu, które w chwili wypowiedzenia umowy zawierały w sobie koszty zarządu nieruchomością wspólną w wysokości ok. 1000 zł miesięcznie, mogło być sprzeczne z naturą łączącego strony stosunku zobowiązaniowego lub z zasadami współżycia społecznego.

Również treść oświadczenia woli strony powodowej o wypowiedzeniu umowy nie może budzić w ocenie Sądu Apelacyjnego wątpliwości co do prawidłowego wskazania przyczyn jego złożenia, w szczególności w kontekście wieloletnich wcześniejszych sporów i prób uzgodnień stron w zakresie ponoszenia przez stronę powodową kosztów zarządu nieruchomością wspólną (oznaczonych wcześniej w umowie jako koszty eksploatacji lokalu) w wysokościach wynikających z aktualnych uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej. Tym bardziej, że wypowiedzenie umowy poprzedzone było pismem z dnia 18 maja 2010 r., w którym strona pozwana w sposób jednoznaczny wyjaśniała swoje stanowisko co do obowiązku i podstaw ponoszenia przez stronę powodową powyższych opłat, powołując się na § 5 łączącej strony umowy dzierżawy i wskazując, że nie wykonywanie tego obowiązku spowoduje wypowiedzenie umowy. Bezzasadne są więc zawarte w pozwie zarzuty strony powodowej, że strona pozwana nie wskazała przyczyn wypowiedzenia umowy.

Nie znajduje również uzasadnienia zarzut, że umowa została wypowiedziana wbrew terminowi przewidzianemu w art. 704 k.c. Zgodnie bowiem z ugruntowaną linią orzecznictwa i doktryny przepis ten ma zastosowanie wyłącznie do umów dzierżawy zawartych na czas nieoznaczony, a nawet wówczas strony mogą umownie określić inne od przewidzianych przez ustawodawcę w art. 704 k.c. terminy wypowiedzenia umowy dzierżawy (tak: H. Ciepła (w:) G. Bieniek, Komentarz, t. II, 2006, s. 316; J. Nadler (w:) E. Gniewek, Komentarz, 2006, s. 1113; A. Lichorowicz (w:) System prawa prywatnego, t. 8, s. 192-193).

Brak więc podstaw do przypisania stronie pozwanej zachowania spełniającego przesłanki nienależytego wykonania umowy, a co za tym idzie przypisania jej odpowiedzialności za szkodę na podstawie art. 471 k.c. i w tym zakresie zasadny był zarzut apelacji naruszenia przez Sąd I Instancji przepisów prawa materialnego.

Zarzuty apelacji dotyczące naruszenia prawa materialnego w postaci art. 362 k.c. i art. 355 k.c. są pochodną tego głównego zarzutu, a ich rozważanie nie jest konieczne wobec przyjęcia przez Sąd Apelacyjny, że brak pokrywania pełnych kosztów eksploatacji lokalu przez stronę powodową stanowił o nienależytym wykonywaniu przez nią obowiązków umownych. To samo dotyczy zarzutu apelacji naruszenia przez Sąd I Instancji art. 5 k.c. Na marginesie wskazać można jedynie, że przy przyjęciu stanowiska prezentowanego przez Sąd I Instancji, tj. że strona powodowa w świetle łączącej strony umowy nie miała obowiązku uiszczania kosztów zarządu nieruchomością wspólną w wysokościach wynikających z uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej nie byłoby podstaw do ustalenia, że brak dokonywania tych opłat stanowi przyczynienie się strony pozwanej do powstania szkody, naruszenie art. 355 k.c. co do obowiązku należytej staranności, czy też jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Jakkolwiek zarzuty apelacji dotyczące naruszenia prawa materialnego (art. 361 § 2 k.c.) czy też procesowego (błąd w ustaleniach faktycznych i naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów zawartej w art. 233 § 1 k.p.c.) w zakresie ustalenia wysokości szkody tracą również na aktualności w związku z oddaleniem powództwa z innych przyczyn, to pokrótce również do nich Sąd Apelacyjny się odniesie. Zgodzić się bowiem należy ze stanowiskiem apelującego, że brak było podstaw do przyjęcia, że materiał dowodowy zgromadzony w aktach sprawy uzasadnia ustalenie, że strona powodowa w okresie od marca 2011 roku do maja 2019 roku uzyskałaby hipotetyczne korzyści w wysokości co najmniej dochodzonej pozwem, tj. 1.800.000 zł. Sąd I Instancji wnioski takie wyciągnął z opinii biegłej sądowej z zakresu księgowości, która swoją opinię sporządziła w oparciu o przychody i koszty strony powodowej za lata 1996 – 2011, przy założeniu, że strona powodowa również w okresie późniejszym, po wypowiedzeniu umowy, podnajmowałaby lokal w całości i na warunkach dotychczasowych. Tymczasem strona powodowa utraciła głównego podnajemcę lokalu, jakim była firma (...) już w lipcu 2010 roku, a więc jeszcze przed złożeniem przez stronę pozwaną oświadczenia o wypowiedzeniu łączącej strony umowy. W ocenie Sądu Apelacyjnego dowolne jest ustalenie Sądu I Instancji, że wysoce prawdopodobne jest, że strona powodowa znalazłaby kontrahenta na podobnych warunkach również w okresie późniejszym, tym bardziej mając na uwadze wskazywane przez stroną pozwaną, a nie kwestionowane przez powoda zmiany w otoczeniu spornego lokalu, polegające na wybudowaniu nowego dużego centrum handlowego, do którego to właśnie swoją działalność przeniosła firma (...). W tej sytuacji zeznania prezesa strony powodowej A. S. (2), że przyczyną wypowiedzenia umowy przez firmę (...) było to, że dopytywała się ona o perspektywy, a strona powodowa odpowiadała, że mogą być one różne, wydają się być zupełnie niewiarygodne. Trudno przypuszczać, aby strona powodowa jako racjonalnie działający przedsiębiorca była skłonna doprowadzić do wypowiedzenia umowy przez kontrahenta, z którym współpraca przynosi jej miesięcznie prawie 20.000 zł dochodu (opinia biegłego - k. 194) jedynie z powodu konfliktu z Gminą Miejską L. dotyczącym opłat z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną wynoszących miesięcznie niespełna 1.000 zł. Niewątpliwie zgodnie z art. 361 § 2 k.c. naprawienie szkody obejmuje zarówno straty, które poszkodowany poniósł, jak i korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono. Jednakże w przypadku utraconych korzyści to na stronie ich dochodzącej ciąży na podstawie art. 6 k.c. ciężar dowodu, że zostałyby one osiągnięte z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością. W ocenie Sądu Apelacyjnego nie sposób przyjąć, aby – w części dotyczącej dochodów z nieruchomości podnajmowanej do lipca 2011 roku przez firmę (...) – strona powodowa prawdopodobieństwo uzyskiwania korzyści do maja 2019 r. w dochodzonej wysokości wykazała. W tym zakresie bezużyteczna była w ocenie Sądu Apelacyjnego opinia biegłego z zakresu księgowości oparta na założeniu kompleksowego wyliczenia hipotetycznych dochodów strony powodowej za okres od marca 2011 roku do maja 2019 roku przy założeniu, nie popartym żadnymi dowodami, że lokal byłby podnajmowany w pełnym zakresie przez cały ten czas.

Bezzasadny był natomiast zarzut apelacji, że Sąd I Instancji zasądzając na rzecz strony powodowej kwotę 1.800.000 zł naruszył przepis art. 321 § 1 k.c. orzekając o innym żądaniu niż zgłoszone w pozwie, tj. o odszkodowaniu z tytułu utraconych korzyści, podczas gdy powódka domagała się odszkodowania z tytułu niewłaściwego wykonania umowy. Naprawienie szkody wyrządzonej na skutek nienależytego wykonania umowy stron należne na podstawie art. 471 k.c. obejmuje bowiem swoim zakresem jak już wskazano wyżej zarówno straty jak i utracone korzyści zgodnie z art. 361 § 2 k.c. i nie sposób dopatrzyć się w rozstrzygnięciu Sądu I Instancji jakiegokolwiek naruszenia art. 321 § 1 k.c.

Na marginesie wskazać należy, że łączącą strony umowę ocenić należy raczej jako umowę najmu niż umowę dzierżawy, co jednak z uwagi na treść art. 694 k.c. nie ma wpływu na rozstrzygnięcie sprawy.

Podsumowując wskazać należy, iż wobec zasadności podstawowego zarzutu apelacji, tj. błędnego przyjęcia przez Sąd I Instancji, że stronie powodowej można w okolicznościach niniejszej sprawy postawić zarzut nienależytego wykonania umowy łączącej strony, a co za tym idzie przypisać jej odpowiedzialność za szkodę na podstawie art. 471 k.c., apelacja strony pozwanej podlegała uwzględnieniu w całości.

Mając powyższe na uwadze Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok i powództwo oddalił na podstawie art. 386 § 1 k.p.c., zmieniając konsekwentnie orzeczenie o kosztach zawarte w wyroku Sądu I Instancji i obciążając obowiązkiem zwrotu kosztów procesu na rzecz strony pozwanej stronę powodową na podstawie art. 98 k.p.c. oraz w zakresie brakujących kosztów sądowych należnych Skarbowi Państwa na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. z 2010 r. Nr 90 poz. 594 - t.j.), obciążając obowiązkiem ich uiszczenia stronę powodową.

Orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego zawarte w pkt 2 wyroku Sąd Apelacyjny wydał w oparciu o art.98 k.p.c. w z zw. z art. 391 § 1 zd. 1 k.p.c. oraz § 6 pkt 7 w zw. z § 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.

bp