Wyrok z 15 października 2025, sygn. I C 2455/24

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 października 2025 r.

Sąd Okręgowy w O. I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	sędzia Wojciech Wacław
Protokolant:	sekr. sąd. Natalia Kostrzewa

po rozpoznaniu w dniu 1 października 2025 r. w (...)

na rozprawie

sprawy z powództwa W. M. i M. M.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...)

o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej

I oddala powództwo

II zasądza od powodów na rzecz pozwanej Wspólnoty kwotę 377,- zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia prawomocności wyroku do dnia zapłaty tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt: I C 2455/24

UZASADNIENIE

Powodowie W. M. oraz M. M. wnieśli o uchylenie uchwały właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej (...) nr (...) z dnia 21.10.2024 roku w przedmiocie zatwierdzenia oferty na montaż pomp ciepła i instalacji fotowoltaicznej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości (...) (...)-(...) B. ( (...), (...)-(...) B.). Ponadto powodowie wnieśli o zasądzenie od pozwanej na rzecz powodów kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu powodowie wskazali, że posiadają legitymację do zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej, ponieważ są jej członkami. Dalej strona powodowa powoływała się na wcześniejsze rozstrzygnięcie sądu, który uchylił uchwałę wspólnoty dotyczącą wyboru oferty na montaż paneli fotowoltaicznych i pomp ciepła. Powodowie wskazywali, że zasadne jest zbadanie czy przy podejmowaniu przez wspólnotę uchwały ustalono prawidłowe grono osób uprawnionych do głosowania oraz liczbę głosów przypadających na poszczególne podmioty.

(pozew k. 15-20)

W odpowiedni na pozew pozwana Wspólnota wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powodów na rzecz pozwanej kosztów postepowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu swojego stanowiska pozwana wspólnota wskazała, że zaskarżona uchwała ma na celu zatwierdzenie wyboru oferty na montaż i instalację paneli fotowoltaicznych oraz pomp ciepła. Pozwana wskazała dalej, że przy przyjmowaniu poprzedniej uchwały we wspomnianym zakresie wystąpiły jedynie nieprawidłowości podczas głosowania polegające m.in. na błędnym określeniu kręgu właścicieli lokali oraz niewłaściwym pełnomocnictwie udzielonym jednej z głosujących. Wspólnota podniosła nadto, że inwestycja została już wykonana, została zaciągnięta pożyczka na ten cel oraz uzyskano grant z OZE. Instalacja przynosi oszczędności, co skutkowało uzyskaniem nadpłaty za ogrzewanie. W odpowiedzi na pytania zadane przez stronę powodową w pozwie wskazano, że jednostki zewnętrzne zamontowane są na dachu kotłowni, hałas przez nią emitowany nie przekracza 68 dB, natomiast przy oknach mieszkania położonego najbliżej jednostki 30 dB. Wspólnota otrzymała gwarancję na sprzęt techniczny oraz 5 letnią rękojmię na wykonanie instalacji oraz wszelkie negatywne skutki wynikające z uszkodzeń pokrycia dachowego. Zamontowano dwa urządzenia z tym, że drugie włącza się dopiero w przypadku, gdy jest taka potrzeba. Pozwana wskazała także, że ze względu na powierzchnię kotłowni, w której znajduje się falownik oraz rozdzielnia nie ma konieczności montowania dodatkowych zabezpieczeń przeciwpożarowych, a głównym zabezpieczeniem jest zachowanie odpowiednich przekrojów zarówno przewodów AC jak i DC.

(odpowiedź na pozew k. 57-60)

Sąd ustalił i zważył co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności i dla porządku rozważań wskazać należy, iż ostatecznie pomiędzy stronami nie było sporu co do okoliczności faktycznych dla jej rozstrzygnięcia w ocenie Sądu istotnych, w szczególności co do treści uchwały 05/2024, czy samej procedury jej podjęcia. Należy zatem stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie zasadnicza część stanu faktycznego była pomiędzy stronami bezsporna.

Powodowie od 2014 r. są właścicielami lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w miejscowości D., a co za tym idzie członkami pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...).

W nieruchomości, zgodnie z informacjami zawartymi w księdze wieczystej nr (...), znajduje się 18 lokali. W dniu 23 lipca 2023 r. podjęto faktycznie uchwałę o wyborze ofert na instalacje i montaż pomp ciepła oraz paneli fotowoltaicznych na budynku wspólnoty, jednakże ze względu na uchybienia popełnione przy głosowaniu wzmiankowana uchwała została uchylona przez Sąd Okręgowy w O. w sprawie o sygn. akt I C (...).

W związku z powyższym w dniu 21.10.2024 r. podjęto kolejną uchwałę w przedmiocie zatwierdzenia oferty na montaż i instalację pomp ciepła oraz paneli fotowoltaicznych nr 05/2024, która to została zaskarżona przez powodów. Za podjęciem tejże uchwały oddano 78,05 % głosów właścicieli uprawnionych do głosowania i uchwała weszła w życie z dniem jej podjęcia.

Jednocześnie faktycznie do chwili podjęcia uchwały wykonano już wspomnianą inwestycje, na której realizację zaciągnięto kredyt oraz otrzymano grant w wysokości 79.340,28 zł. Uchwała w przedmiocie zaciągnięcia kredytu także została zaskarżona przez powodów, jednakże Sąd Okręgowy w O. w sprawie o sygn. akt I C (...) stwierdził, że brak jest podstaw do jej uchylenia i oddalił powództwo.

Sąd ustalił przy tym w oparciu nie tyko o okoliczności bezsporne, ale także (a właściwie przede wszystkim) w oparciu o zeznania świadka, a po części strony pozwanej, że wykonana instalacja funkcjonuje od 2023 r. i przynosi znaczne oszczędności w zakresie ogrzewania. Mieszkańcy wspólnoty otrzymują obecnie zwrot za nadpłacone zaliczki na ogrzewanie, instalacja jest w dalszym ciągu na gwarancji oraz regularnie są robione jej przeglądy.

Przyczyną montażu instalacji był fakt, ze dotychczas nieruchomość była ogrzewana za pomocą pieca na olej, który był w złym stanie technicznym, nadto którego koszty użytkowania były bardzo wysokie.

W tej mierze zeznaniom tym Sąd dał wiarę, albowiem brak jakichkolwiek podstaw po temu, by je zakwestionować, tym bardziej, iż strona powodowa w swych zeznaniach w istocie nie przedstawiła w tej mierze rzeczowej argumentacji ani tym bardziej przeciwdowodów na to by, stan faktyczny w tej mierze przedstawiał się inaczej.

Jak wynika z zeznań powoda, w istocie w zeszłym roku miał on nadpłatę i zwrot z zaliczek na ogrzewanie. Co więcej, nie potrafił wskazać konkretnych okoliczności, które miałyby przemawiać za wyborem innej oferty, z dwóch jedynie zgłoszonych przez wykonawców, jego zaś zarzuty ograniczały się do pewnych mankamentów technicznych dotyczących określonych, szczegółowych rozwiązań, co jednak nie może być przeciwstawione faktowi, że instalacja bezawaryjnie działa, oraz że w razie awarii była i jest udzielona gwarancja.

Sąd dalej w oparciu o zeznania ustalił, że przy poprzedniej procedurze Zarząd wspólnoty wysłał zapytania ofertowe do kilku przedsiębiorstw, ale uzyskał tylko dwie odpowiedzi. Oferty były udostępnione mieszkańcom do zapoznania. Ostatecznie zdecydowano się na ofertę przedsiębiorstwa (...) (...) M. K. K.. Jako podstawy takiego wyboru wskazano to, że produkt proponowany przez wybranego przedsiębiorcę prezentował lepszą ofertę techniczną od konkurencyjnej oferty, a mianowicie zastosowanie dwóch pomp ciepła w systemie kaskadowym, co powinno obniżyć koszty eksploatacji. Jednocześnie wspomniany wykonawca proponował krótszy czas wykonania inwestycji co również w toku tego postępowania nie zostało nijak podważone.

Warto jedynie zauważyć, iż szereg wymienionych tu okoliczności zostało ustalonych w toku postępowania dotyczącego uchylenia poprzedniej uchwały, która to bezspornie została zrealizowana.

(okoliczności bezsporne a nadto: wyrok z uzasadnieniem wydany przez Sąd Okręgowy w O. w sprawie o sygn. akt I C (...) k.39-45, wyrok z uzasadnieniem Sąd Okręgowy w O. w sprawie o sygn. akt I C (...), uchwała nr 05/2024 z dnia (...). k.64-64v., decyzja o rozesłani u zapytań ofertowych k.67, protokół wyjaśnień wyboru oferty na montaż instalacji fotowoltaicznej oraz pompy ciepła k.91, zeznania M. J. k.105-105v., zeznania W. M. k.105v.-106, zeznania M. K. k.106-106v.)

Przechodząc do szczegółowych rozważań, tytułem wstępu przypomnieć należy, iż materialnoprawną podstawę dla wniesienia powództwa o uchylenie uchwały właścicieli lokali stanowi art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, z którym to właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicielską lokali albo jeśli narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Zgodnie z ust. 2 wzmiankowanego przepisu powództwo, o którym mowa w ust. 1 może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo do dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Wskazać tu należy, że ustawowy termin sześciu tygodni do zaskarżenia uchwały obowiązuje niezależnie od tego, w jakim trybie została ona podjęta. Zróżnicowanie dotyczy daty początkowej, od której liczy się jego bieg. Jeżeli uchwała została podjęta na zebraniu, termin do jej zaskarżenia biegnie od dnia podjęcia na zebraniu, a jeśli uchwałę podjęto w drodze indywidualnego zbierania głosów, termin do jej zaskarżenia rozpoczyna bieg od dnia zawiadomienia skarżącego właściciela lokalu o treści uchwały. Jeśli zaś głosowanie nad uchwałą odbywało się w trybie mieszanym (częściowo na zebraniu, a częściowo indywidualnie), jest oczywistym, iż obowiązek powiadomienia na piśmie o treści takiej uchwały dotyczy wszystkich właścicieli lokali, zarówno tych, którzy głosowali na zebraniu, jak i tych, którzy nie uczestniczyli w głosowaniu, ponieważ osoby obecne na zebraniu również nie wiedzą, czy uchwała dojdzie do skutku, czy też nie. W konsekwencji termin sześciotygodniowy biegnie indywidualnie dla każdego właściciela lokalu (zob. I. Szymczak [w:] Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2020, art. 25.).

Bezsprzecznie przedmiotowe uchwały podejmowane były w trybie indywidualnego zbierania głosów, ponieważ właściciele lokali głosowali za pomocą strony internetowej. W celu podjęcia uchwały nie było zwoływane zebranie wspólnoty.

Bez wątpienia strona powodowa dokonała zaskarżenia uchwały w ustawowym terminie, ponieważ przesłano jej protokół z głosowania nad uchwałą w dniu 07.11.2024 r. i od tej daty należało liczyć 6 tygodniowy termin na zaskarżenie uchwały. Pozew w niniejszej sprawie nadano w placówce pocztowej w dniu 18.12.2024 r. i tą właśnie datę należy przyjąć za datę jego wniesienia, a co za tym idzie należy jednoznacznie wskazać, że strona powodowa złożyła pozew w wymaganym terminie.

Należy nadmienić, że powodowie jako członkowie wspólnoty mieszkaniowej posiadali legitymację czynną do jej zaskarżenia zarówno w chwili wnoszenia pozwu jak i w dalszym toku postepowania.

Jak już wspomniano, podstawą uchylenia uchwały wspólnoty w trybie art. 25 ustawy o własności lokali jest jej sprzeczność z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, bądź naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub inny sposób naruszenia interesów któregokolwiek spośród właścicieli lokali.

W ocenie Sądu już w zasadzie okoliczności bezsporne sprawy przemawiają za uznaniem, iż brak jest obecnie podstaw, żeby uchylić zaskarżoną uchwałę, nie sposób bowiem uznać aby doszło do wypełnienia, którejkolwiek z przesłanek do uchylenia uchwały, o których mowa powyżej.

Warto w tym miejscu przypomnieć, że we wspólnotach mieszkaniowych oprócz interesów poszczególnych właścicieli lokali występuje także interes wspólnoty jako ogółu właścicieli lokali. Niekiedy interesy poszczególnych właścicieli są ze sobą sprzeczne bądź interes indywidualnie oznaczonego członka wspólnoty jest sprzeczny z interesem wspólnoty jako całości. Dokonując zatem oceny wystąpienia tej przesłanki, sąd rozstrzygający sprawę musi wyważyć interes właściciela lokalu z uwzględnieniem interesów pozostałych członków wspólnoty. Także w przypadku omawianej przesłanki nie można tego czynić w oderwaniu od konkretnych okoliczności danej sprawy. Nie można bowiem z góry założyć, że interes ogółu zawsze ma znaczenie pierwszorzędne przed interesem jednostki ani odwrotnie (K. Buliński [w:] Własność lokali. Komentarz, red. H. Izdebski, Warszawa 2023, art. 25.).

W wyroku z 19.01.2017 r., I ACa 792/16 (LEX nr 2287476), Sąd Apelacyjny w Szczecinie wskazał, że naruszenie interesu w rozumieniu art. 25 ust. 1 u.w.l. stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Odpowiedź na pytanie, czy skarżona uchwała narusza słuszne interesy, musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych sprawy. W przypadku interesu właściciela musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja między potrzebą ochrony interesu określonego właściciela a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą.

Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z 22.11.2017 r., I ACa 435/17 (LEX nr 2463489), wskazał, że termin „interesy” na gruncie art. 25 u.w.l. rozumiany jest szeroko, jako czyjeś dobro, czyjaś korzyść, także np. interesy ekonomiczne właściciela. Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu wyżej wymienionego przepisu stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Ocena, czy skarżona uchwała narusza słuszne interesy właściciela, musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych danej sprawy.

Dla przyjęcia, że istnieją przesłanki do uchylenia danej uchwały, musi istnieć też co najmniej znaczna dysproporcja między potrzebą ochrony interesu określonego właściciela a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Wówczas spór sprowadza się do rozstrzygnięcia konfliktu między dobrem wspólnoty a dobrem jej indywidualnego członka. Oczywiste jest jednak, że nie każdy interes właściciela lokalu będzie zasługiwać na ochronę. (wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 17 grudnia 2020 r., V ACa 179/20)

W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, że uchwała naruszająca interesy właściciela lokalu lub naruszająca zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną jest to taka uchwała, która z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia jest dla skarżącego właściciela niekorzystna bądź ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie właścicieli lokali w zakresie podejmowanej uchwały, prowadzące do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści kosztem innego członka lub członków.

Ratio legis przesłanki "naruszenia interesu właściciela" z art. 25 ust. 1 u.w.l. stanowi realizację tzw. prawa mniejszości i przeciwdziałać ma działaniom (formalnie zgodnym z prawem), uszczuplającym prawa właściciela, a którym to działaniom nie sposób przypisać cechy racjonalności. Odmienny pogląd prowadziłby do oczywistego paraliżu działania wspólnot mieszkaniowych, skoro w istocie każda uchwała, w szczególności o charakterze majątkowych, dotyczy interesów właścicieli. Konieczną jest zatem w ramach badania tej przesłanki porównanie, czy interesowi skarżących można - w kontekście uwarunkowań, w jakich zaskarżona uchwała została podjęta - nadać charakter wyprzedzający w stosunku do interesów pozostałych członków pozwanej wspólnoty.(wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 28 lipca 2022 r., I ACa 770/21)

Przywołane wyżej orzecznictwo zdaje się w pełni przystawać do stanu faktycznego sprawy niniejszej, co prowadzi do wniosku, iż zaskarżoną uchwałą nie naruszono interesu powodów jako właścicieli lokalu – członka pozwanej wspólnoty jak również, nie doszło do naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że interes powodów w niniejszej sprawie, nie może mieć charakteru wyprzedzającego zarówno co do interesów pozostałych jej członków, jak i całej wspólnoty.

Ten zaś interes bezsprzecznie dotyczy kluczowej z punktu widzenia funkcjonowania wspólnoty inwestycji w postaci zamontowania nowych instalacji i urządzeń służących ogrzewaniu poszczególnych mieszkań oraz całego budynku.

Taka istotna modernizacja i wymiana źródła ogrzewania na bardziej wydajne i tańsze w utrzymaniu oczywiście leży w interesie wszystkich członków wspólnoty, w tym także powodów, czego zresztą ci w istocie nie kwestionują. Działania zaś jednego członka wspólnoty zmierzające do podważenia zasadności instalacji bezspornie ekologicznego i dostatecznie wydajnego źródła ciepła, które spełnia swoje zadania nie może być jedyną podstawą do uchylenia uchwały. Powtórzyć tu należy, iż powód sam przyznał, że uzyskał zwrot części wpłat za ogrzewanie w związku z czym nie sposób uznać, że interesy są w tym przypadku w jakikolwiek sposób naruszane (i to co więcej w sposób znaczący)

Ponadto strona powodowa nie przedstawiła żadnych obiektywnych, gospodarczo ważkich dla wspólnoty argumentów, przemawiających za uchyleniem zaskarżonej uchwały.

Zarzuty strony powodowej odnośnie niedostatecznej mocy ogrzewania nie znajdują uzasadnienia w pozostałym materiale dowodowym zebranym w toku sprawy. Z kolei z pozostałych zeznań wynika, że członkowie wspólnoty są zadowoleni z nowo wprowadzonych rozwiązań i w pełni je akceptują.

Sam fakt, że za przyjęciem zaskarżonej uchwały w sytuacji gdy system już funkcjonował głosowali prawie wszyscy członkowie wspólnoty potwierdza, że wykonanie instalacji było i jest zgodne z ich interesem stanowi racjonalny wyraz realizacji gospodarczo uzasadnionej potrzeby i zbiorowej woli członków wspólnoty.

Ponadto fakt, że powodowie 2 lata temu płacili mniejsze rachunki za ogrzewanie także nie przemawia za uchyleniem uchwały, ponieważ po pierwsze, uzyskali zwrot części wpłat za ogrzewanie, po wtóre nie został to poparte konkretnymi wyliczeniami wreszcie po trzecie, aby istniały podstawy do uchylenia uchwały wspólnoty musi istnieć rażąca dysproporcja między interesem jej członka, a interesem wspólnoty, która to dysproporcja w tej sprawie z całą pewnością nie zachodzi.

W przypadku, gdy podstawę powództwa stanowi zarzut naruszenia przez zaskarżoną uchwałę interesów właściciela, obowiązkiem sądu jest zweryfikowanie zasadności żądania w kontekście celowości gospodarczej i rzetelności decyzji wspólnoty mieszkaniowej. Głównym celem funkcjonowania wspólnot jest bowiem wspólne utrzymywanie nieruchomości w należytym stanie i głównie pod tym kątem winna być analizowana zgodność uchwały z zasadami prawidłowego zarządzania tą nieruchomością (por. Wyrok SA w Warszawie z 27.01.2021 r., VI ACa 199/19, LEX nr 3359625).

Nie sposób tym bardziej uznać, że podjęta uchwała doprowadzi do sytuacji niegospodarnego lub sprzecznego z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Zasadę prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną należy rozumieć jako obowiązek wspólnoty w zakresie racjonalnego gromadzenia, przechowywania i wydatkowania wszelkich funduszy i czynienia użytku ze wspólnego mienia (nieruchomości wspólnej). Gdy podstawę powództwa opartego na art. 25 u.w.l. stanowi zarzut naruszenia przez zaskarżoną uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszenia interesów właściciela, sąd weryfikuje zasadność żądania, oceniając celowość gospodarczą i rzetelność decyzji wspólnoty mieszkaniowej.(wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 22 lipca 2020 r., I ACa 250/19)

Ponadto jak jednoznacznie wskazał Sąd Apelacyjny w Białymstoku w uzasadnieniu wyroku z dnia 6 lutego 2020 r. wydanego w sprawie o sygn. akt I ACa 523/19, prawidłowe wykonywanie czynności z zakresu zarządzania i administrowania wspólną nieruchomością oznacza poprawne gospodarczo, zgodne z dobrymi obyczajami i standardami zarządczymi, wykonywanie niezbędnych działań, których wymaga wspólna własność.

Przesłanka naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną zachodzi wówczas, gdy uchwały prowadzą do niegospodarnego wydatkowania środków wspólnoty. Oceny w tym zakresie dokonuje się nie tylko z uwzględnieniem uzasadnienia ekonomicznego, ale także biorąc pod uwagę inne, ważne społecznie względy.(wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 28 stycznia 2015 r., I ACa 1544/14)

W niniejszej sprawie brak jest podstaw aby i w tym kontekście uznać działanie wspólnoty za sprzeczne z zasadą prawidłowego gospodarowania nieruchomością wspólną. Jak już wcześniej wspomniano instalacja paneli fotowoltaicznych oraz pomp ciepła powiązana była skutkowała wymianą nieefektywnego źródła ciepła, które dodatkowo wymagało naprawy. Ponadto wspólnota pozyskała grant w wysokości 79.340,28 zł w związku z wykonaniem inwestycji, który przeznaczyła w większości na częściową spłatę zaciągniętego kredytu. Działanie wspólnoty i jej zarządu należy uznać za zgodne ze wspomnianą zasadą.

Należy w realiach niniejszej sprawy podnieść jeszcze jeden ważki argument, mianowicie to, że inwestycja została już wykonana.

W tej też sytuacji jest oczywistym, iż niecelowe byłoby podejmowanie działań zmierzających do jej usunięcia, czy demontażu skoro prowadziłoby to do dodatkowych, nieuzasadnionych kosztów, (nie licząc innych) które musiałaby ponieść w sposób nieracjonalny wspólnota w sytuacji gdy oceniany nawet poniewczasie pozytywny efekt inwestycji jest wymierny.

(pozostaje choćby kwestia rozliczenia w takiej sytuacji grantu, czy oceny zgodności realizacji celu kredytu z umową kredytową)

W świetle tych rozważań przypomnieć należy, że uchwały dotyczące nieruchomości wspólnej muszą godzić interesy ogółu z interesami poszczególnych właścicieli, a ochrona – w formie zaskarżania uchwał do sądu – została ustanowiona w interesie nie tylko konkretnego właściciela, lecz także interesów wspólnoty mieszkaniowej i nieruchomości wspólnej jako (niepodzielnej – co do zasady) całości.

Kontrola, czy dana uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, powinna być dokonywana w szczególności przez pryzmat celowości wykonania danego zadania objętego uchwałą, jak również kosztów jego wykonania. O naruszeniu tej zasady będzie mowa w sytuacjach, gdy z punktu widzenia funkcjonowania wspólnoty realizacja danego zamierzenia jest zbyteczna, jak również wtedy, gdy wybrano wykonawcę, którego oferta przewyższa rynkową cenę wykonania danego typu usług (por. wyrok SA w Poznaniu z dn. 15.01.2020 r., I ACa 114/19).

Ponieważ wzmiankowana przesłanka jest nieostra, kontrola w tym przedmiocie winna siłą rzeczy być dokonywana, tak samo zresztą jak w przypadku innych przewidzianych w tym przepisie przesłanek, indywidualnie w realiach danej sprawy, przy uwzględnieniu specyfiki celu, w jakim została podjęta zaskarżona uchwała.

W niniejszej sprawie działania wspólnoty należy uznać za celowe, ze względu na fakt, że prowadzą do poprawy jakości budynku, poprzez instalację bardziej wydajnego źródła ogrzewania. Montaż pomp ciepła razem z instalacją fotowoltaiczną umożliwia stosunkowo tanie pozyskanie prądu, którym następnie zasilane są urządzenia grzewcze, przez co wspólnota jest bardziej odporna na zmiany cen prądu, które w jej przypadku nie spowodują znacznego wzrostu rachunków.

Ponadto z uzasadnienia wyroku wydanego w sprawie I C (...) tut. Sądu, na który powołuje się strona powodowa wprost wynika, że uchwała wspólnoty mieszkaniowej nr (...) z dnia (...) r. została uchylona jedynie ze względu uchybienia w procedurze głosowania, a nie z powodu samej niecelowości podjęcia uchwały i wykonania tego typu inwestycji.

Co więcej, Sąd w tamtej sprawie wprost wskazał, że wymiana istniejącego ogrzewania w budynku była potrzebna i celowa.

Wobec powyższego przywołanie przez powodów tego orzeczenia nie wydaje się być procesowo trafione.

Działania podjęte przez wspólnotę spełniały także przesłankę rzetelności, ponieważ w pierwszej kolejności członkowie wspólnoty podjęli odpowiednie uchwały uprawniające zarząd do działania. Zarząd wysłał zapytania ofertowe do kilku podmiotów, z tym, że uzyskał odpowiedź tylko od dwóch, z których wybrał najkorzystniejszą ofertę. Zaciągnięto także kredyt na realizację inwestycji w wysokości równej jej kosztom, którego część została spłacona z uzyskanego grantu.

Należy wskazać, że przy wyborze wykonawcy brać należy pod uwagę różne przesłanki, nie tylko cenę. W tej sprawie wspólnota wybrała ofertę przedsiębiorcy, który deklarował najszybsze wykonanie inwestycji, przy czym jednocześnie oferował urządzenie bardziej ergonomiczne i energooszczędne. Ponadto wykonawca udzielił wspólnocie gwarancji oraz wydłużył prawo składania reklamacji, co do zniszczeń dokonanych w poszyciu dachu, do 5 lat.

Warto także wskazać, że wspólnota mimo, że spłaca kredyt ze środków gromadzonych na funduszu remontowym w dalszym ciągu posiada możliwości finansowe na realizację bieżących napraw nieruchomości wspólnej.

W związku z powyższym należy przyjąć, że uchwała jest zgodna z zasadą prawidłowego gospodarowania nieruchomością wspólnotą, w szczególności w zakresie jej gospodarności, celowości i rzetelności. Ponadto nie można uznać aby uchwała w jakikolwiek sposób godziła w interes powodów lub innych członków wspólnoty.

Odnosząc się do zarzutów strony powodowej w przedmiocie ewentualnej awarii instalacji należy tu wskazać, że sąd przy ocenie podstaw do uchylenia uchwały nie może opierać się na czysto hipotetycznych sytuacjach w przyszłości, bowiem jeśli domysły nie mają żadnego oparcia w rzeczywistym stanie rzeczy będą siłą rzeczy stanowić jedynie wyraz nieuprawnionej w zaistniałych warunkach spekulacji.

Wskazać należy także, że w głosowaniu nad przyjęciem uchwały wzięły udział wyłącznie uprawnione podmioty widniejące w księdze wieczystej, w chwili głosowania nad uchwałą, jako właściciele nieruchomości.

Odnosząc się do zarzutów powodów w odniesieniu do braku spełnienia norm przepisów przeciwpożarowych przez instalację fotowoltaiczną, tu należy wskazać, że są one ogólnikowe i w żadnym zakresie niewykazane. Strona powodowa nie wskazała konkretnych przepisów prawa, które nie zostały wypełnione lub zostały naruszone w związku z montażem instalacji.

Co ważne i wymaga tu podkreślenia, instalacja została wykonana przez podmiot profesjonalnie się tym zajmujący, zaś jeśli nawet zostałyby wykryte poniewczasie jakikolwiek usterki – nie można tego przypisać treści uchwały jako takiej, bowiem żadnego związku pomiędzy uchwałą a ewentualnymi usterkami z punktu widzenia art. 25 uowl nie sposób tu się doszukać.

Zgodnie z art. 6 k.c. to na osobie która z jakiegoś faktu wywodzi skutki prawne spoczywa obowiązek jego wykazania, któremu to strona powodowa w niniejszej sprawie ostatecznie nie sprostała.

Sąd pominął przy tym dowód z ewentualnej opinii biegłego, gdyż nie byłby on pomocny dla stwierdzenia racjonalności wyboru oferty. (wszak oczywistym jest, iż w ramach głosowania nad ofertą, ani prawnie ani zwyczajowo nie jest przyjęte, by zlecenie założenia instalacji miało być poprzedzone opinią biegłego).

Końcowo należy stwierdzić, iż wobec przystąpienia do wykonania i wykonania instalacji w czasie głosowania oczywiście nieracjonalnym byłoby ponowne zbieranie i wybór ofert, skoro od strony merytorycznej ocena i wybór został już dokonany, zaś uchwał miała charakter porządkujący i faktycznie deklaratywny, potwierdzający wolę wspólnoty co do poprzednio dokonanego wyboru.

Nie jest zaś celem powództwa z art. 25 uowl, uzyskanie przekonania, czy racjonalnie zrealizowana inwestycja może być prawnie podważona, bo nie jest to samo w sobie celem powództwa z tego przepisu, jest nim bowiem z założenia zaradzenie działaniom szkodzącym wspólnocie lub poszczególnym jej członkom.

W związku z powyższym należało orzec jak w pkt I wyroku, oddalając powództwo.

O kosztach procesu, Sąd orzekł w pkt II wyroku, w oparciu o art. 98 i 108 k.p.c. obciążając stronę przegrywającą obowiązkiem ich poniesienia. Na koszty procesu poniesione przez pozwaną wspólnotę składają się: wynagrodzenie pełnomocnika wynikające z § 8 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych (360 zł) oraz koszty opłaty od pełnomocnictwa (17zł).

Z uwagi na brak uregulowania w rozporządzeniu z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (w tej sprawie radców prawnych) (Dz. U. poz. 1800 z późn. zm.) stawki za prowadzenie sprawy o uchylenie uchwały Wspólnoty, w drodze analogii należało przyjąć, że sprawa o stwierdzenie nieważności lub uchylenie uchwały Wspólnoty jest rodzajowo zbliżona do sprawy o stwierdzenie nieważności lub uchylenie uchwały organu Spółdzielni.(wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 28 listopada 2019r., I ACa 468/19)