Wyrok z 23 kwietnia 2024, sygn. I C 739/23

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 kwietnia 2024 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 kwietnia 2024 roku w Gliwicach

sprawy z powództwa K. J.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w G.

o uchylenie uchwały

1.  oddala powództwo;

2.  zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 377 zł (trzysta siedemdziesiąt siedem) tytułem zwrotu kosztów procesu z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

SSO Andrzej Kieć

Sygn. akt I C 739/23

UZASADNIENIE

Powódka K. J. wniosła o uchylenie uchwały nr (...) z dnia 30 marca 2023 roku podjętej przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. (...) w G. oraz obciążenie pozwanej kosztami postępowania. W uzasadnieniu wskazała, że zaskarżona uchwała (dotycząca adaptacji strychu) jest niezgodna z art. 22 par. 1 ust. 3 pkt 5 ustawy o własności lokali z uwagi na zbyt ogólne sformułowanie jej treści, brak oparcia się na ekspertyzie technicznej a przez to jest niezgodna z prawem.

Pozwana w odpowiedzi wniosła o oddalenie powództwa oraz obciążenie powódki kosztami postępowania. W uzasadnieniu wskazała, iż decyzja o sprzedaży strychu została poprzedzona oględzinami a w ich następstwie wydaniem opinii o możliwości adaptacji strychu na cele mieszkaniowe wydane przez uprawnione do tego osoby (inspektora nadzoru z uprawnieniami w specjalności konstrukcyjno – budowlanej z kilkudziesięcioletnim praktycznym doświadczeniem). Opinia została wydana wprawdzie ustnie z uwagi na konflikt interesów (jednym z uczestników przetargu był syn inspektora nadzoru), tym niemniej z tego powodu wspólnota zaoszczędziła na kosztach sporządzenia ekspertyzy. Nadto ekspertyza nie jest wymagalna przez przepisy prawa. Niezależnie od tego na życzenie powódki w maju 2023 roku miały miejsce ponowne oględziny strychu których dokonała inna osoba zaś w czerwcu 2023 roku wspólnota podjęła uchwałę w przedmiocie wyrażenia zgody na zlecenie ekspertyzy więźby i stropu (pisemnej).Zaskarżona uchwała nie narusza przepisów prawa ani zasd prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Sąd ustalił:

Budynek wspólnoty jest z jednej strony pięciopiętrowy, z drugiej strony trzypiętrowy. Powódka mieszka w części gdzie są trzy piętra na trzecim piętrze. Nad jej mieszkaniem znajduje się strych. Pozwana wspólnota od dłuższego czasu nosiła się z zamiarem sprzedania strychu. Uchwałą z 12 kwietnia 2022 roku pozwana podjęła uchwałę nr (...) mocą której wyraziła zgodę na sprzedaż strychu z przeznaczeniem na adaptację na cele mieszkalne. W uchwale wskazano, że należy wykonać wycenę strychu przez rzeczoznawcę majątkowego w celu ustalenia jego wartości (cena ta będzie ceną wywoławczą), ogłosić przetarg a po zebraniu ofert zwołać zebranie. Powódka głosowała za podjęciem tej uchwały. Do sprzedaży przeznaczono 72 m2 strychu, po sprzedaży niewielka część strychu ma pozostać do dyspozycji wspólnoty. W przeszłości strych był używany jako suszarnia. Nadto wymieniano część stropu. Około 2004 – 2005 roku w trakcie wymiany poszycia dachowego zalano strych; zalanie to rozciągało się na mieszkanie powódki oraz mieszkanie pod mieszkaniem powódki. Przecieki w dachu nadal się zdarzają. (uchwała k. 12; przesłuchanie powódki k. 71v; przesłuchanie zarządu pozwanej k. 72).

Dnia 16 marca 20203 roku pozwana podjęła uchwałę (...). Uchwała ta stwierdzała, iż na sprzedaż powierzchni strychowej wpłynęło 7 ofert spośród których do przetargu ustnego z obowiązkiem wpłaty wadium 20 000 zł wybrano cztery oferty z największą ceną kupna sprzedaży (uchwała k. 13).

Dnia 30 marca 2023 roku podjęto zaskarżoną uchwałę nr (...) (k.14,15). Na mocy jej postanowień właściciele lokali postanowili o wyrażeniu zgody na zmianę przeznaczenia części wspólnej nieruchomości w postaci powierzchni strychowej, sprzedaż zaadaptowanego strychu na rzecz oznaczonego nabywcy, adaptację strychu na cele mieszkalne przez nabywcę, zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej w następstwie powstania odrębnej własności lokalu. Nadto udzielono pełnomocnictwa zarządowi pozwanej do wykonania tej uchwały w tym do zawarcia umowy przedwstępnej. Nadto uchwała zawierała istotne postanowienia przyszłej umowy sprzedaży strychu takie jak cenę (210 000 zł), sposób oraz termin jej zapłaty, cel na jaki zostaje przeznaczona uiszczona tytułem ceny kupna kwota (fundusz remontowy). W uchwale nadto stwierdzano, iż kupującemu znany jest stan techniczny strychu w tym więźby dachowej i stropów i nie wnosi zastrzeżeń; w przypadku konieczności naprawy elementów konstrukcyjnych koszty naprawy ponosi kupujący; podobnie jak koszty sądowe i notarialne. Adaptacja strychu miała zostać wykonana na koszt kupującego zgodnie z projektem zatwierdzonym przez (...) G.. Kupujący miał zapewnić dostęp do wyjścia na dach w miejscu ogólnodostępnym z klatki schodowej i zapewni dostęp do kominów w celu umożliwienia wszelkich prac związanych z obsługą przewodów kominowych. Czynsz zostanie naliczony po skończeniu adaptacji, nie później niż od dnia 1 stycznia 2024 roku. wspólnota zobowiązuje się do uprzątnięcia strychu przed rozpoczęciem adaptacji. Inwestor (nabywca) zobowiązany jest do utrzymania czystości w trakcie prowadzenia prac i pozostawienia nieruchomości wspólnej w stanie niepogorszonym po zakończeniu inwestycji oraz pokrycia wszelkich szkód. Termin zakończenia realizacji adaptacji ustalono na 30 czerwca 2025 roku. Inwestor miał dostarczyć zakładowi gospodarki mieszkaniowej w G. oryginał zestawienia powierzchni użytkowej lokali i udziałów w częściach wspólnych nieruchomości po adaptacji wraz z kopią zaświadczenia o samodzielności lokalu na przynajmniej 7 dni przed datą zawarcia umowy przyrzeczonej celem zweryfikowania. Z kolei właściciele mieli dostarczyć z (...) G. pismo potwierdzające poprawność ww. zestawienia a zarząd w umowie przyrzeczonej („notarialnej”) iż nabywca przedmiotowy dokument okazał. Oryginał umowy przyrzeczonej pozwana miała dostarczyć do (...) w G. w ciągu 7 dni od jej zawarcia. Za podjęciem uchwały głosowali właściciele reprezentujący 70,90% udziałów. Powódka głosowała przeciwko zaskarżonej uchwale. Środkami ze sprzedaży strychu wspólnota planowała spłacić część kredytu zaciągniętego na remont elewacji. Wg obliczeń członków zarządu pozwanej na skutek braku sprzedaży strychu wspólnota zapłaciła przez czas trwania procesu około 16 – 18 tysięcy odsetek od kredytu. (uchwała (...) k. 14 – 15; przesłuchanie stron k. 71,72, e-protokół k,74).

Po podjęciu uchwały powódka sygnalizowała zarządcy, iż nie wyraża zgody na sprzedaż strychu albowiem nie dokonano pomiaru faktycznej nośności stropu (strych ma się znajdować nad jej mieszkaniem), podczas gdy część stropu była wymieniana z uwagi na przegnicie belek. Nie została wykonana ekspertyza techniczna nie tylko stropu ale i konstrukcji dachu pod kątem adaptacji tymczasem inwestor planuje wykonanie dwóch mieszkań dwupoziomowych a nie jak wcześniej zapewniano jednego jednopoziomowego; w związku z tym strop będzie podwójnie obciążony. Strop może być przegnity z uwagi na zalanie strychu w trakcie wymiany dachu z powodu złego zabezpieczenia przed deszczem Kwota ze sprzedaży strychu miała być przeznaczona na remont i uruchomienie windy co nie zostanie zrealizowane. Podobne argumenty przedstawiała próbując odwołać termin zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży strychu (korespondencja k. 16 - 19).

Wspólnota na życzenie powódki postanowiła powtórzyć oględziny a nadto zlecić sporządzenie ekspertyzy więźby dachowej i stropu. W tym celu podjęto uchwałę (...) na mocy której zlecono wykonanie takiej ekspertyzy. Wynika z niej, iż więźba dachowa i dach wykazują drobne uszkodzenia spowodowane starzeniem się drewna przyśpieszonym przez lokalne zalewanie wodami opadowymi przez nieszczelności dachu, pewne elementy konstrukcji dachowej budynku nie spełniają stanów granicznych (dotyczy kleszczy na których wspierają się słupy środkowe oraz belki stropu strychowego). Nadto ujawniono ślady po dawnych zawilgoceniach, drobne uszkodzenia folii wierzchniego krycia, uszkodzenie tynków przy lukarnach, perforację stropu nad pokojem; nadto odkryto lokalną korozję biologiczną desek podłogi a zatem należy zakładać lokalną korozję biologiczną belek stropu. Stan techniczny budynku jest dobry zaś stan stropu strychowego za zadowalający tym niemniej należy go naprawić przez lokalne wzmocnienie wybranych elementów (dotyczy wcześniej wspomnianych kleszczy i belek); nadto konieczna jest wymiana stolarki okiennej i drzwiowej, ocieplenie dachu, sprawdzenie szczelności przewodów kominowych i w razie konieczności ich wyszlamowanie, remont tynków korytarza i pokoju oraz innych elementów wykończenia; wymiana instalacji elektrycznej, wykonanie instalacji ogrzewania oraz wodno - kanalizacyjnej. (oferta z załącznikami k. 41 – 42; uchwała (...) k. 43; dokument -ekspertyza sporządzona na prywatne zlecenie pozwanej k. 57).

Pozwana wspólnota podjęła również uchwałę nr (...) z dnia 12.04.2022r, w której przewidziano remont elewacji budynku oraz wszczęcie procedury zabudowania dźwigu osobowego (k.68).

Powyższe ustalenia faktyczne poczyniono na podstawie dokumentów w/w, które podlegały zaliczeniu w poczet materiału dowodowego na zasadzie art. 243 ² Kodeksu postępowania cywilnego. Żaden z ww. dokumentów nie został skutecznie zakwestionowany pod względem swojej prawdziwości oraz autentyczności. Oparto się też na dowodzie z przesłuchania stron. W wyżej opisanym zakresie zeznania stających osób uznano za wiarygodne albowiem były zgodne i logiczne. Pominięciu podlegał dowód z zeznań świadków W. Z. oraz R. S. albowiem teza dowodowa nie dotyczyła zeznań o faktach lecz odnosiła się do wiedzy specjalnej (stan techniczny więźby dachowej). W ocenie Sądu wnioski te nie prowadziły wiec do ustalenia istotnych okoliczności i jako takie zmierzały do przedłużenia postępowania.

Sąd zważył:

Powództwo podlegało oddaleniu. Zgodnie z art. 25 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Strona powodowa inicjując postępowanie, w ramach którego kwestionuje uchwały wspólnoty mieszkaniowej, wnosząc z tego powodu o uchylenie uchwał na podstawie art. 25 u.w.l., winna swoje stanowisko w zakresie wadliwości tychże uchwał wykazać. Ustawa nie zawiera w tym przedmiocie zasady odwróconego ciężaru dowodu, która obligowałaby pozwaną do wykazywania prawidłowości podjętych uchwał. W powyższym zakresie obowiązują ogólne reguły art. 6 k.c. (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 15 lutego 2018 roku VI ACa 1593/16). Powódka zaskarżając uchwałę winna pod jej adresem skierować konkretne zarzuty (opisać konkretne działania lub zaniechania, wskazać konkretne zapisy) z których wynikałaby sprzeczność z jakimkolwiek przepisem prawa powszechnie obowiązującym, ewentualnie sprzeczność z zasadami zarządzania nieruchomością wspólną bądź z interesem powoda przy czym winna być wskazana konkretna zasada prawidłowego zarządu bądź też opisany konkretny interes.

W ocenie Sądu powódka tego ciężaru nie udźwignęła. Nie wykazała, by zaskarżona uchwała była sprzeczna z prawem/umową właścicieli lokali. Nie udowodniła, że narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością lub że narusza jej własne interesy.

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż przedmiot zaskarżonej uchwały jest na tyle dookreślony, iż nie sposób postawić jej zarzutu ogólnikowości a przez to sprzeczności z art. 22 par. 1 ust. 3 pkt 5 ustawy o własności lokali. Dokładne wydzielenie (prawne, geodezyjne) przedmiotu sprzedaży nastąpi w akcie notarialnym zawierającym umowę przyrzeczoną.

Nietrafny okazał się zarzut nie oparcia się na ekspertyzie technicznej co do technicznej możliwości adaptacji strychu na cele mieszkalne. Przepisy prawa przed podjęciem uchwały nie nakazują sporządzenia takiej ekspertyzy. W dalszej kolejności wskazać należy, iż zarzut ten okazał się on niezgodny ze stanem faktycznym albowiem zasięgano ustnej opinii osoby kompetentnej – W. Z.. W dalszym toku postępowania – już na życzenie powódki również przeprowadzono oględziny i uzyskano pisemną ekspertyzę z której wynikało, iż pod pewnymi warunkami sprzedawany strych może zostać zaadaptowany na cele mieszkalne. Nawet gdyby wspólnota zaniechała tych czynności to nabywca strychu musiałby je przeprowadzić na własny koszt w celu uzyskania pozwolenia na budowę, względnie w celu złożenia odpowiedniego zgłoszenia przewidzianego przepisami prawa budowlanego; w tym celu inwestor będzie musiał złożyć projekt architektoniczno – budowlany oraz projekt techniczny. Z dokumentów tych ostatecznie będzie wynikać możliwość adaptacji strychu. Szczegóły techniczne realizacji inwestycji zostaną objęte projektem technicznym sprządzonym na zlecenie inwestora.. Zarówno majątek wspólnoty i interesy wspólnoty będą zabezpieczone dostatecznie albowiem w uchwale zastrzeżono, iż nabywca zna stan techniczny nabywanej części budynku a wszelkie koszty naprawy obciążają jego jako wspólnotę. Zarząd w umowie zawartej z nabywcą strychu winien może zastrzec stosowne oświadczenia i obowiązku inwestora.

Jak wynika z zeznań stron, celem sprzedaży strychu jest sfinansowanie remontu elewacji budynku wspólnoty. Planowane w przyszłości wykonanie dźwigu osobowego w budynku nie jest bezpośrednio powiązane ze sporną uchwałą.

Mając powyższe na uwadze należało stwierdzić, iż nie zachodzi żadna z ustawowych przesłanek uchylenia zaskarżonej uchwały, co uzasadnia oddalenie powództwa.

O kosztach orzeczono na zasadzie art. 98 kpc w zw. z par. 8 ust. 1 pkt 1 w zw. z par. 20 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (360 zł – koszty zastępstwa procesowego oraz 17 zł opłata skarbowa od pełnomocnictwa procesowego – łącznie 377 zł).

SSO Andrzej Kieć

.