Wyrok z 20 maja 2024, sygn. I C 1045/23

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 maja 2024 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	Sędzia Sądu Okręgowego Katarzyna Banko
Protokolant:	protokolant sądowy Karolina Kot

po rozpoznaniu w dniu 20 maja 2024 roku w Gliwicach

na rozprawie

sprawy z powództwa S. S.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ulicy (...) w Z.

o uchylenie uchwały

1.  uchyla uchwałę numer (...) Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...)
(...) Z. podjętą w trybie indywidualnego zbierania głosów od 29 czerwca 2023 roku do 3 sierpnia 2023 roku;

2.  zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, którym je zasądzono.

SSO Katarzyna Banko

Sygn. akt I C 1045/23

UZASADNIENIE

Powódka S. S. domagała się uchylenia uchwały nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w Z. oraz wniosła o zasądzenie od pozwanej na jej rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu swojego żądania powódka podała, że kwestionuje prawidłowość wyboru nowego członka Zarządu, gdyż dotychczasowi członkowie Zarządu nie zostali odwołani. Nadto w skład Zarządu wchodziły trzy osoby, a obecnie Zarząd jest jednoosobowy. W tym zakresie pozwana Wspólnota nie podjęła żadnej uchwały.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu. W uzasadnieniu swojego stanowiska podała, że G. Z. został członkiem jednoosobowego Zarządu, gdyż członkowie dotychczasowego Zarządu zrezygnowali z pełnienia tej funkcji, a poza G. Z. nikt nie był zainteresowany powołaniem na członka Zarządu.

Sąd ustalił, co następuje:

Powódka jest właścicielem lokali nr (...) należących do Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w Z., a jej udział w części wspólnej nieruchomości wynosi (...). dowód: kopie ksiąg wieczystych nr (...) k. 5 - 7

W dniu 24 lipca 2018r. została podjęta uchwała nr (...), mocą której powołano Zarząd pozwanej Wspólnoty w skład, którego weszli: A. K., Ł. Ż., T. G.. dowód: zawiadomienie o treści uchwały k. 8

W dniu 14 grudnia 2022r. na tablicy informacyjnej na korytarzu budynku wywieszona została informacja, z której wynikało, że członkowie Zarządu Ł. Ż., T. G. rezygnują z pełnienia funkcji w Zarządzie z dniem 1 stycznia 2023r. dowód: informacja k. 9

W dniu 4 sierpnia 2023r. A. W. mailowo poinformował powódkę o podjęciu w dniu 4 sierpnia 2023r. uchwały nr (...). Zgodnie z powyższą uchwałą Zarząd pozwanej Wspólnoty jest jednoosobowy i składa się z G. Z.. Głosy nad uchwałą nr (...) były zbierane poprzez system wprowadzony przez Zarządcę za pomocą programu (...) (...). Tę formę głosowania wprowadził G. Z., który pełni funkcję Prezesa Zarządu (...) sp. z o.o., która to spółka jest Zarządcą Wspólnoty (...) w Z.. dowód: uchwała nr (...) k. 12, zawiadomienia k. 10 - 11

Sąd zważył, co następuje:

W ustalonym stanie faktycznym powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.

Stosownie do treści art. 25 ust. 1 ustawy z dnia z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048 – dalej u.w.l.), właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. W myśl ust. 1a przywołanego artykułu, powództwo w takiej sprawie może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Ustawodawca w art. 25 ust. 1 a nie przewidział rozpoczęcia biegu 6 – tygodniowego terminu dla uchwał podejmowanych w trybie mieszanym, czyli głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo oddanych w drodze indywidualnego ich zbierania. Podobnie jak w przypadku uchwał podejmowanych w trybie indywidualnego zbierania głosów, termin wniesienia powództwa powinien biec od dnia powiadomienia członków wspólnoty mieszkaniowej o treści podjętej uchwały. W konsekwencji należy uznać, że termin 6 tygodni biegnie indywidualnie dla każdego właściciela lokalu, nawet takiego, który nie uczestniczył w głosowaniu.

Legitymacja procesowa czynna przysługuje w tego rodzaju sprawie każdemu właścicielowi lokalu - legitymacja powódki nie była sporna, podobnie jak i legitymacja bierna pozwanej.

Stosownie do treści art. 23 ust. 2 u.w.l. uchwały właścicieli zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, iż w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Ustawa ustanawia zatem jako zasadę liczenie głosów według wielkości udziałów we wspólnocie, glosowanie zaś według reguły „jeden właściciel – jeden głos” dopuszcza w drodze wyjątku. Wyłączenie metody obliczania większości głosów według wielkości udziałów nastąpić może tylko z woli właścicieli i tylko na rzecz konkretnego rozstrzygnięcia, gdy właściciele lokali postanowią, że w określonej sprawie na rzecz każdego właściciela przypada jeden głos. Ustawa jednoznacznie określa warunki, których spełnienie umożliwia odejście od metody obliczania większości stosownie do wielkości udziałów, dlatego też nie jest dopuszczalne stosowanie trybu „jeden właściciel – jeden głos” w innych sytuacjach; w szczególności właściciele nie mogą się umówić (lub uchwalić), że na każdego właściciela przypada jeden glos we wszelkich (lub wielu) sprawach, w jakich uchwały właścicieli mogą być podejmowane. Podejmowanie specjalnej uchwały o zastosowaniu zasady glosowania „jeden właściciel – jeden głos” nie jest konieczne tylko w sytuacji określonej w art. 23 ust. 2a u.w.l. , tj. gdy żądanie głosowania według tej zasady zgłoszą właściciele lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 część udziałów w nieruchomości wspólnej, a suma udziałów w tej nieruchomości nie jest równa albo gdy większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy oba te warunki spełnione są łącznie.

Przepis art. 25 ustawy o własności lokali wyróżnia cztery przesłanki zaskarżenia uchwał właścicieli lokali:

-

niezgodność z przepisami prawa,

-

niezgodność z umową właścicieli lokali,

-

naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną,

-

naruszenie przez uchwałę interesów właściciela lokalu w inny sposób.

Z treści art. 21 ustawy o własności lokali wynika, że zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (art. 21 ust. 1). Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie (art. 21 ust. 2).

Ustawa o własności lokali nie wypowiada się w kwestii złożenia rezygnacji przez danego członka lub cały skład zarządu wspólnoty mieszkaniowej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z 11 października 2017r., IISA/Gd 366/17 (LEX nr 2395818), stwierdził, że woli wspólnoty mieszkaniowej wyrażonej w stosownej uchwale o powołaniu kilkuosobowego zarządu nie mogą zmienić działania samych członków tego zarządu, w szczególności rezygnacje z funkcji członka zarządu, które doprowadzają do sytuacji, w której – mimo powołania kilkuosobowego zarządu – faktycznie funkcję członka zarządu sprawuje tylko jedna osoba. Z art. 20 ust. 1 u.w.l., zdaniem Sądu, wynika bowiem, że jedynie wspólnota w stosownej uchwale może zadecydować o tym, iż obecnie będzie ją reprezentował zarząd jednoosobowy.

Na możliwość złożenia rezygnacji przez członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej wskazał jednak Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z 8 maja 2014r., I ACa 73/14 (LEX nr 1466944). Jego zdaniem oświadczenie woli o rezygnacji z funkcji członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej wymaga zakomunikowania go ogółowi członków wspólnoty lub też – o ile zarząd wspólnoty jest wieloosobowy – takiej liczbie pozostających członków tego zarządu, którzy są uprawnieni do reprezentowania wspólnoty, a zatem co najmniej dwóm (art. 21 ust. 2 u.w.l.).

Zarząd dokonuje w imieniu Wspólnoty czynności prawnych, procesowych, faktycznych, zatem sposób jego powołania nie może budzić żadnych wątpliwości. Skoro Zarząd pozwanej Wspólnoty był kilkuosobowy, a pozwana Wspólnota nie podjęła uchwały, że obecnie będzie ją reprezentował zarząd jednoosobowy, to już z tego względu zaskarżona uchwała musiała zostać uchylona. Jak już wcześniej podano woli Wspólnoty Mieszkaniowej wyrażonej w stosownej uchwale o powołaniu kilkuosobowego zarządu nie mogą zmienić działania samych członków tego zarządu, w szczególności rezygnacje z funkcji członka zarządu, które doprowadzają do sytuacji, w której - mimo powołania kilkuosobowego zarządu - faktycznie funkcję członka zarządu sprawuje tylko jedna osoba.

Mając powyższe ustalenia i rozważania na względzie orzeczono jak w sentencji wyroku. O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. i obciążając nimi pozwaną w całości jako stronę przegrywającą. Na koszty procesu złożyła się opłata od pozwu w wysokości 200 zł.

Gliwice, dnia 27 maja 2024r.

SSO Katarzyna Banko

.