Wyrok z 10 grudnia 2025, sygn. I C 160/25

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 10 grudnia 2025 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący: Sędzia Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska

Protokolant: sekretarz sądowy Aleksandra Bobińska

po rozpoznaniu w dniu 10 grudnia 2025 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa J. D.

przeciwko (...) Spółdzielni (...) z siedzibą w W.

o zapłatę

I.  oddala powództwo;

II.  zasądza od J. D. na rzecz (...) Spółdzielni (...) z siedzibą w W. tytułem zwrotu kosztów procesu kwotę 5417 zł (pięć tysięcy czterysta siedemnaście złotych) wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

Sędzia Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska

Sygn. akt I C 160/25

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 29 grudnia 2023 r. J. D. wniósł o zasądzenie od (...) Spółdzielni (...) z siedzibą w W. (zwanej dalej: Spółdzielnią) kwot 73.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 25 sierpnia 2021 r. do dnia zapłaty oraz 82.240,77 zł, wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 13 czerwca 2019 r. do dnia zapłaty. Ponadto powód wniósł o zasądzenie od pozwanej na jego rzecz kosztów postępowania.

W uzasadnieniu powód wskazał, że w dniu 19 marca 2008 r. zawarł z pozwaną umowę nr (...), na mocy której pozwana zobowiązała się do wybudowania lokalu mieszkalnego (...) przy ulicy (...) w W. (zwanego dalej: Lokalem) z miejscem postojowym w garażu wolnostojącym, jeśli powód spełni określone w umowie warunki. Powód zobowiązał się do zapłaty na rzecz pozwanej na poczet prowadzonego zadania inwestycyjnego ratalnych zaliczek zgodnie z par. 8 umowy, zaś pozwana zobowiązała się do ustanowienia na rzecz powoda prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego i miejsca postojowego w terminie 3 miesięcy od uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku oraz po wpłaceniu przez powoda pełnego kosztu budowy wynikającego z ostatecznego rozliczenia kosztów zadania inwestycyjnego. Pozwana uzyskała pozwolenie na użytkowanie budynku w dniu 27 maja 2010 r., zatem zobowiązana była do ustanowienia odrębnej własności lokalu do dnia 27 sierpnia 2010 r. Termin ten upłynął bezskutecznie, w związku z czym powód wystąpił z pozwem o ustanowienie na jego rzecz ww. prawa. Prawomocny wyrok w tej sprawie zapadł w dniu 13 czerwca 2019 r. Natomiast wcześniej powód, działając w uzasadnionym przekonaniu, że uzyska ww. prawo odrębnej własności lokalu, zawarł z P. F. umowę przedwstępną sprzedaży z dnia 29 maja 2012 r., na mocy której zobowiązał się do sprzedaży lokalu wraz z garażem i komórką lokatorską za kwotę 730.000 zł, a P. F. uiścił na rzecz powoda zadatek w wysokości 73.000 zł. Spółdzielnia odmówiła jednak wydania odpowiedniego zaświadczenia do notariusza o nabyciu przez powoda ekspektatywy, w efekcie czego powód nie mógł dokonać sprzedaży, a P. F. odstąpił od umowy przedwstępnej, nabywając prawo do zwrotu dwukrotności sumy zadatku. Powód zwrócił z tego tytułu na rzecz ww. 80.354,08 zł (w dwóch ratach 15.000 zł i 65.354,08 zł), z uwzględnieniem odsetek. Następnie powód i P. F. zawarli dnia 19 sierpnia 2021 r. porozumienie co do pozostałej kwoty 73.000 zł, zgodnie z którym należne kupującemu odszkodowanie w kwocie 73.000 zł miało zostać zapłacone przez powoda do 27 sierpnia 2021 r. Powód dokonał zapłaty 25 sierpnia 2021 r. Zdaniem powoda, poniósł on w tym zakresie szkodę w związku z nieuprawnionym działaniem pozwanej polegającym na braku ustanowienia na jego rzecz prawa odrębnej własności lokalu. Nadto, powód poniósł szkodę w wysokości 82.240,77 zł w postaci zawyżenia odsetek kredytowych w wysokości 1% marży miesięcznie od kredytu hipotecznego za okres od 1 grudnia 2010 r. do dnia 12 czerwca 2019 r., to jest 800 zł miesięcznie, w związku z niemożnością ustanowienia hipoteki na lokalu.

(pozew – k. 3-5v)

W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powoda kosztów postępowania w sprawie, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przypisanych.

Zdaniem pozwanej powód, nie poniósł żadnej szkody w związku z rozwiązaniem umowy przedwstępnej z 29 maja 2012 r., a wręcz odniósł zysk w wysokości 533.150 zł, bowiem sprzedał ten sam lokal K. M. na podstawie umowy z 1 czerwca 2022 r. za cenę 1.263.150 zł, podczas gdy cena w opisanej w pozwie umowie przedwstępnej ustalona była na 730.000 zł. Niezależnie od tego, zdaniem pozwanej, ww. umowa przedwstępna była czynnością pozorną. Powód i P. F. byli i są partnerami biznesowymi – prowadzą oni wspólnie interesy w zakresie obrotu nieruchomościami, a P. F. w ramach wzajemnych rozliczeń z powodem spłacał jego długi wobec pozwanej Spółdzielni. Dalej pozwana wskazała, że powód dokonał pełnej wpłaty wkładu budowlanego na lokal nr (...) dopiero w dniu 10 października 2016 r. Wcześniejszy brak pełnej wpłaty był przyczyną odmowy ustanowienia i przeniesienia na powoda prawa odrębnej własności lokalu, natomiast pozwana nie kwestionowała tego, że powodowi przysługiwała ekspektatywa tego prawa i nie było żadnych przeszkód ze strony Spółdzielni, aby powód przeniósł na P. F. ową ekspektatywę.

Co się tyczy roszczenia o zapłatę 82.240,77 zł, Spółdzielnia podniosła, że nie zostało wykazane zawarcie wskazanej w pozwie umowy kredytu ani też wysokość szkody powoda, o naprawienie której wniósł. Niezależenie od tego, pozwany podniósł zarzut przedawnienia, wywodząc, że odsetki są świadczeniem okresowym, zatem podlegają 3-letniemu terminowi przedawnienia.

(odpowiedź na pozew – k. 56-69)

Sąd Okręgowy ustalił, co następuje:

W dniu 19 marca 2008 r. J. D. zawarł z (...) Spółdzielnią (...) w W. umowę nr (...), na mocy której Spółdzielnia zobowiązała się do wybudowania lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku przy ulicy (...) w W. wraz z miejscem postojowym w garażu. Zgodnie z § 19 umowy ustanowienie na rzecz powoda odrębnej własności lokalu mieszkalnego i miejsca postojowego w garażu nastąpić miało w terminie 3 miesięcy od uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku oraz po wpłaceniu przez powoda pełnego kosztu budowy, wynikającego z ostatecznego rozliczenia kosztów zadania inwestycyjnego.

(okoliczność bezsporna, nadto umowa nr (...) z dnia 19 marca 2006 r. – k. 7-25)

Pozwana Spółdzielnia uzyskała pozwolenie na użytkowanie budynku przy ulicy (...) w W. w dniu 27 maja 2010 r.

(okoliczność niezaprzeczona)

Powód dokonał pełnej wpłaty wkładu budowlanego na lokal nr (...) dopiero w dniu 10 października 2016 r.

(okoliczność niezaprzeczona)

Wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 28 września 2018 r., sygn. akt III C 764/14, zmienionym następnie wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 13 czerwca 2019 r., sygn. akt VI ACa 152/19, Spółdzielnia została zobowiązana do złożenia oświadczenia woli o ustanowieniu na rzecz J. D. odrębnego prawa własności Lokalu.

(okoliczność bezsporna, nadto wyroki – k. 32-32v)

W wyniku uwzględnienia wniosku z dnia 13 kwietnia 2021 r. księga wieczysta dla Lokalu jako odrębnej nieruchomości została założona w dniu 23 września 2021 r.

(okoliczność bezsporna, nadto treść księgi wieczystej nr (...) na stan z dnia 11 kwietnia 2024 r. – k. 86-91)

Powód zawarł z (...) S.A (zwanym dalej: (...) Bankiem) z siedzibą w W. w dniu 8 września 2008 r. umowę kredytu hipotecznego denominowanego do CHF. Zabezpieczeniem kredytu było obciążenie hipoteką prawa własności ww. lokalu nr (...).

(okoliczność bezsporna, nadto umowa kredytu z dnia 8 września 2008 r. /wyciąg/ – k. 151-156)

Powód i P. F. podpisali „umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości (prawa ekspektatywy)” datowaną na 29 maja 2012 r. Zgodnie z zapisami tej umowy, powód, jako sprzedający, zobowiązał się sprzedać P. F., jako kupującemu, lokal mieszkalny nr (...) przy ul(...) wraz z garażem i komórką lokatorską za cenę 730.000 zł w terminie do 30 czerwca 2012 r., zaś P. F. zobowiązał się kupić ww. nieruchomość lub nabyć prawo ekspektatywy na ww. warunkach. Kupujący oświadczył, że przekazał sprzedającemu w gotówce zadatek w wysokości 73.000 zł, co sprzedający potwierdził. Umowa stanowiła dalej, że w razie wykonania umowy, zadatek ulegnie zaliczeniu na poczet ceny sprzedaży, a w przypadku niedojścia do zawarcia umowy sprzedaży z przyczyn leżących po jednej ze stron, druga strona może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zatrzymać, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej zgodnie z art. 394 kodeksu cywilnego.

(„umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości [prawa ekspektatywy]” – k. 6-6v)

W dniu 20 sierpnia 2021 r. powód i P. F. podpisali „UGODĘ w sprawie zwrotu środków finansowych z tytułu zakupu mieszkania” datowaną na 19 sierpnia 2021 r., w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym. W treści ugody kontrahenci oświadczyli, że zawarli w dniu 29 maja 2012 r. umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania (zbycia ekspektatywy) znajdującego się w W. przy ul. (...)wraz z garażem i komórką lokatorską, a P. F. przekazał powodowi zadatek w wysokości 73.000 zł. Dalej ugoda stanowiła, że w związku z faktem odstąpienia od zawarcia umowy wyodrębniającej lokal sprzedającego przez Spółdzielnię w dniu 30 maja 2012 r. oraz odstąpienia przez Spółdzielnię od wydania sprzedającemu zaświadczenia do notariusza o nabytym prawie ekspektatywy przedmiotowego lokalu oraz pomimo zawarcia z kupującym 4 aneksów wydłużających ostateczny termin zawarcia umowy sprzedaży lokalu, kupujący ostatecznie odstąpił od zawarcia umowy ze sprzedającym i nabył prawo do zwrotu wpłaconego zadatku w podwójnej wysokości zgodnie z art. 394 k.c. Dalej strony tej umowy potwierdziły, że w dniu 7 września 2012 r. zawarły aneks, w którym między innymi ustaliły, że sprzedający zwróci kupującemu 15.000 zł z wpłaconego zadatku, a w dniu 2 listopada 2013 r. zawarły porozumienie dotyczące „zwrotu kwoty głównej zapłaconej na rzecz transakcji sprzedaży oraz porozumienia dotyczącego odroczenia płatności odszkodowania w kwocie 73.000 zł, wynikającego z konieczności zapłaty wskazanej kwoty przez sprzedającego na rzecz kupującego” – strony porozumiały się, że ww. kwota zostanie odroczona do czasu zakończenia sporu sądowego między sprzedającym a Spółdzielnią o wyodrębnienie przedmiotowego lokalu. Kupujący oświadczył, ż na dzień 23 listopada 2013 r. sprzedający zwrócił mu kwotę 80.354,08 zł w 2 ratach: 15.000 zł i 65.354,08 zł, w tym kwota podstawowa 58.000 zł, a odsetki 7.354,08 zł. Dalej wskazano, ze wobec trwania postępowania kasacyjnego sprzedający uiści na rzecz kupującego 73.000 zł odszkodowania do 27 sierpnia 2021 r.

(„ugoda w sprawie zwrotu środków finansowych z tytułu zakupu mieszkania”
– k. 26-28)

W dniu 25 sierpnia 2021 r. powód przelał na rzecz P. F. 73.000 zł tytułem „zapłata należności wynikającej z ugody z dnia 19.08.2021 roku (…)”.

(potwierdzenie przelewu – k. 31)

Dnia 1 czerwca 2022 r. J. D. zawarł z K. M. umowę sprzedaży (...) przy ul. (...) wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej i z prawem do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego nr 2 za cenę 1.263.150 zł.

(okoliczność bezsporna, nadto: umowa sprzedaży, Rep. A nr (...) – k. 74-80v)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie twierdzeń stron, uzupełnionych dowodami z dokumentów. Sąd nie prowadził postępowania dowodowego pod kątem ustalenia kiedy dokładnie J. D. i P. F. zawarli umowę przedwstępną oraz czy była to czynność pozorna, uznając że powództwo podlegało oddaleniu niezależnie od zarzutów pozwanej w tym zakresie.

Ustalenia co do warunków kredytu udzielonego powodowi przez (...) Bank możliwe były tylko w ograniczonym zakresie wobec przedłożenia przez powoda niekompletnego odpisu umowy (wyciągu), nie obejmującego w szczególności postanowień dotyczących celu kredytowania i wysokości oprocentowania.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Powód domagał się zasądzenia od pozwanej Spółdzielni:

- 73.000 zł tytułem naprawienia szkody wynikającej z odstąpienia przez P. F. od „umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości (prawa ekspektatywy)” z 29 maja 2012 r. i związanego z tym zobowiązania powoda do zapłaty na rzecz ww. podwójnej kwoty zadatku uiszczonego przy zawarciu umowy przedwstępnej,

- 82.240,77 zł tytułem naprawienia szkody polegającej na uiszczaniu przez powoda w okresie od 1 grudnia 2010 r. do 12 czerwca 2019 r. dodatkowych kosztów kredytu udzielonego przez (...) Bank na podstawie umowy z 8 września 2008 r. związanych z podwyższonym oprocentowaniem kredytu do czasu ustanowienia hipoteki.

Źródła swojej szkody w obu wypadkach powód upatrywał w nienależytym wykonaniu przez pozwaną Spółdzielnię umowy zawartej przez strony 19 marca 2008 r. Powód wywodził, że Spółdzielnia zobowiązana była ustanowić na rzecz powoda prawo odrębnej własności (...) przy ul. (...) w terminie 3 miesięcy od uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku, a takowe Spółdzielnia uzyskała 27 maja 2010 r., zatem termin upływał 27 sierpnia 2010 r. Tymczasem Spółdzielnia odmówiła wykonania umowy w tej części, jak również wydania powodowi zaświadczenia, że przysługuje mu prawo ekspektatywy. Powód uzyskał prawo odrębnej własności lokalu dopiero na skutek wyroku sądu zobowiązującego Spółdzielnię do złożenia oświadczenia woli w tym zakresie.

Roszczenia powoda należało rozpatrywać z uwzględnieniem treści art. 471 k.c., który to przepis stanowi, że dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

W zakresie przesłanki winy przepis art. 471 k.c. przerzuca ciężar dowodu na stronę, która dopuściła się niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, wprowadzając domniemanie winy dłużnika. Powód, aby wykazać zasadność wywiedzionych roszczeń, winien był zatem udowodnić jedynie, że istniało zobowiązanie umowne, którego pozwana Spółdzielnia nie wykonała lub wykonała je nienależycie i że w efekcie powód poniósł szkodę we wskazanej w pozwie wysokości.

Pamiętać należy, że tak w odniesieniu do odpowiedzialności deliktowej, jak i w przypadku odpowiedzialności kontraktowej, zastosowanie znajduje art. 361 k.c. W paragrafie pierwszym artykuł ten stanowi, że zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła.

Wyjaśniwszy powyższe, należało przejść do oceny wykazania przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanej Spółdzielni w stosunku do powoda.

Poza sporem było, że strony zawarły 19 marca 2008 r. umowę o budowę lokalu (...) przy ul. (...). Była to umowa, o której traktuje art. 18 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. według daty zawarcia umowy Dz.U. z 2003 r., Nr 119, poz. 1116). Nie było także wątpliwości co do tego, że Spółdzielnia nie ustanowiła dobrowolnie na rzecz powoda prawa odrębnej własności lokalu pomimo uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku i że dopiero na skutek wyroku Sądu Apelacyjnego w W. z 13 czerwca 2019 r., sygn. akt VI ACa 152/19 powód rozpatrywane prawo uzyskał, przy czym księga wieczysta dla lokalu powoda została założona w dniu 23 września 2021 r. w uwzględnieniu wniosku z dnia 13 kwietnia 2021 r.

Powód twierdził, że z uwagi na niewykonanie przez pozwaną Spółdzielnię obowiązku ustanowienia na jego rzecz prawa odrębnej własności lokalu, nie było możliwe wywiązanie się przez niego z warunków „umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości (prawa ekspektatywy)” zawartej z P. F. 20 maja 2012 r. i że w efekcie kupujący od umowy tej odstąpił i zażądał zapłaty sumy odpowiadającej dwukrotności uiszczonego zadatku.

Abstrahując od zgłaszanych przez stronę pozwaną wątpliwości, czy do zawarcia przywołanej przez powoda umowy przedwstępnej faktycznie doszło w dacie 29 maja 2012 r. i czy nie była to czynność pozorna, wypada zauważyć, że kwestię zadatku powód i P. F. uregulowali w sposób wynikający z art. 394 k.c. Przepis ten stanowi:

§ 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

§ 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Uprawnienie wierzyciela do odstąpienia od umowy i podniesienia żądania zapłaty sumy dwukrotnie wyższej, powstaje zatem tylko o tyle, o ile niewykonanie umowy jest następstwem okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność. Stosuje się ogólne reguły odpowiedzialności kontraktowej, które nakazują wiązać odpowiedzialność tę z winą kontraktową. Co istotne, chodzi tu o odpowiedzialność o charakterze wyłącznym. Zatrzymać zadatek lub żądać sumy dwukrotnie wyższej można więc jedynie wtedy, gdy wyłączną odpowiedzialność za niewykonanie zobowiązania ponosi druga strona (vide w tym zakresie np.: wyrok SN z 12 grudnia 2005 roku, V CK 577/04, oraz wyrok SN z 29 stycznia 1997 r., I CKU 64/96).

Przenosząc powyższe rozważania na grunt sprawy niniejszej, wypada zauważyć, że powód twierdzi, iż odpowiedzialność za niezawarcie przez niego z P. F. umowy przyrzeczonej zgodnie z warunkami określonymi w umowie przedwstępnej z 29 maja 2012 r., ponosi pozwana Spółdzielnia. Także w treści ugody zawartej w dniu 20 sierpnia 2021 r. zaznaczone zostało, że powód oraz P. F. identyfikują „odstąpienie od zawarcia umowy wyodrębniającej lokal sprzedającego” przez Spółdzielnię w dniu 30 maja 2012 r. oraz „odstąpienie przez ww. Spółdzielnię od wydania sprzedającemu zaświadczenia do notariusza o nabytym prawie ekspektatywy przedmiotowego lokalu” jako przyczynę odstąpienia od P. F. od umowy przedwstępnej i nabycia przez niego prawa do zwrotu wpłaconego zadatku w podwójnej wysokości. Skoro zatem sam powód twierdzi, że nie on ponosi odpowiedzialność za to, że nie doszło do zawarcia z P. F. umowy przyrzeczonej, a winą za to obarcza pozwaną Spółdzielnię, przy czym w świetle treści ww. ugody wydaje się, że tak też postrzega to P. F. jako kupujący, to P. F. nie przysługiwało prawo żądania od powoda zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Brak możliwości zawarcia umowy przyrzeczonej wynikał bowiem z okoliczności, za które żadna ze stron umowy przedwstępnej nie ponosiła odpowiedzialności. Jeżeli zatem powód uiścił na rzecz P. F. oprócz kwoty 73.000 zł tytułem zwrotu otrzymanego zadatku także drugą kwotę 73.000 zł, to w tym zakresie było to świadczenie nienależne, a wydatek ten w żadnym razie nie może być postrzegany w kategoriach szkody, za którą pozwana Spółdzielnia ponosi odpowiedzialność.

Niezależnie od tego, Sąd zwrócił uwagę na fakt, że umowa przedwstępna z 29 maja 2012 r. przewidywała zawarcie umowy przyrzeczonej w dwóch wariantach – jako umowę sprzedaży lokalu oraz jako umowę przeniesienia ekspektatywy ustanowienia odrębnej własności lokalu. Do zawarcia umowy przyrzeczonej w drugim wariancie nie było konieczne wykonanie przez Spółdzielnię obowiązku ustanowienia na rzecz powoda odrębnej własności lokalu. Powód twierdził, że przeniesienie na P. F. nie było możliwe z uwagi na odmowę wydania przez Spółdzielnię zaświadczenia. Okoliczności tej jednak powód nie udowodnił, a pozwana temu zaprzeczyła, zaznaczając, że nigdy nie kwestionowała tego, że powodowi na podstawie umowy z 19 marca 2008 r. przysługiwała ekspektatywa prawa odrębnej własności lokalu. Powód nie wykazał też, że dla zawarcia umowy przenoszącej ową ekspektatywę konieczne było wydanie przez Spółdzielnię ww. zaświadczenia. W świetle powyższego, nie było podstaw do odstąpienia przez P. F. od umowy przedwstępnej i nie przysługiwało mu roszczenie o zapłatę podwójnej wysokości zadatku. Zatem także i z tej przyczyny nie sposób wkładać na Spółdzielnię obowiązku zwrotu na rzecz powoda 73.000 zł tytułem naprawienia szkody wynikającej z roszczenia P. F. o zwrot podwójnego zadatku, skoro roszczenie takie wyżej wymienionemu w ogóle nie przysługiwało.

Natomiast wypada zauważyć, że pozwana twierdziła, iż przyczyną nieustanowienia na rzecz powoda prawa odrębnej własności lokalu w terminie 3 miesięcy od uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku, było zaniechanie uiszczenia przez powoda pełnego wkładu budowlanego. Rację ma pozwana, że zawarta przez strony umowa z 19 marca 2008 r. uzależniała powstanie po stronie Spółdzielni obowiązku ustanowienia prawa odrębnej własności od dwóch warunków zawieszających – od uzyskania przez Spółdzielnię pozwolenia na użytkowanie budynku oraz od wpłaty przez powoda pełnego kosztu budowy, wynikającego z ostatecznego rozliczenia kosztów zadania inwestycyjnego (§ 19 umowy). W świetle niezaprzeczonych przez pozwaną Spółdzielnię twierdzeń, powód dopiero w dniu 10 października 2016 r. uiścił pełną kwotę wkładu budowlanego.

W tym kontekście należy odnotować, że powód nie wskazał, w jakiej dacie P. F. złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej. Nie wynika to też z treści ugody z 20 sierpnia 2021 r., a samego oświadczenia o odstąpieniu powód nie złożył do akt sprawy. Skoro jednak powód twierdzi, że już 23 listopada 2013 r. zwrócił na rzecz P. F. część kwoty zadatku w związku z odstąpieniem przez tego ostatniego od umowy przedwstępnej, to należy domniemywać, że oświadczenie takie – o ile w ogóle zostało faktycznie złożone powodowi – pochodziło z daty wcześniejszej niż 23 listopada 2013 r. Oznaczałoby to, że zostało ono złożone na długo przed spełnieniem przez powoda warunku przewidzianego w zawartej ze Spółdzielnią umowie, od którego uzależnione było ustanowienie na jego rzecz prawa odrębnej własności lokalu. W tej sytuacji faktycznie to powoda należałoby obarczyć odpowiedzialnością za brak możliwości zawarcia z P. F. umowy przyrzeczonej w zakresie sprzedaży mieszkania. Skoro jednak to nie pozwana Spółdzielnia ponosiła odpowiedzialność za to, że prawo odrębnej własności lokalu nie zostało na rzecz powoda ustanowione do 23 listopada 2013 r., to nie może odpowiadać na zasadzie art. 471 k.c. za ewentualna szkodę powoda z tym związaną. Odpowiedzialność za to ponosi bowiem sam powód. Natomiast zważywszy na to, że w umowie przedwstępnej z 29 maja 2012 r. przewidziano zawarcie umowy przyrzeczonej w dwóch wariantach, a brak ustanowienia na rzecz powoda odrębnej własności lokalu nie stał na przeszkodzie przeniesieniu na P. F. ekspektatywy tego prawa, i tak odstąpienie od umowy przedwstępnej i żądanie zapłaty podwójnego zadatku nie miało swojego uzasadnienia, co oznacza, że ewentualne przekazanie P. F. 73.000 zł z tego tytułu nie może być traktowane jako szkoda pozostająca w normalnym związku przyczynowym z niewykonaniem zobowiązania umownego przez pozwaną Spółdzielnię.

Co się tyczy szkody powoda, mającej polegać na poniesieniu przez niego wyższych kosztów kredytu z uwagi na podwyższone oprocentowanie kredytu do czasu ustanowienia hipoteki - co nie było możliwe przed ustanowieniem na rzecz powoda prawa odrębnej własności lokalu - powód nie zdołał wykazać poniesienia takiej szkody. Powód przedstawił jedynie część umowy kredytu zawartej przez niego z (...) Bank S.A., na podstawie której nie było możliwe ustalenie, że kredyt został zaciągnięty na zakup lokalu wskazanego w pozwie choć lokal ten miał stanowić przedmiot zabezpieczenia zobowiązań kredytobiorcy), ani też wysokości oprocentowania kredytu, w tym podwyższonego do czasu ustanowienia hipoteki. Wyliczenie przez powoda wysokości dodatkowych odsetek jako 800 zł miesięcznie jawi się jako dowolne. Powód nie przedstawił metodologii wyliczenia tej kwoty, nie przedstawił też żadnego dokumentu, z którego w ogóle wynikałoby, że powód uiścił na rzecz (...) Banku raty w okresie od 1 grudnia 2010 r. do 12 czerwca 2019 r. i w jakiej wysokości.

Jedynie ubocznie wypada zauważyć, że powód zawarł z (...) Bankiem umowę kredytu denominowanego do CHF, przy czym treść umowy (w części wynikającej ze złożonego fragmentu umowy) wskazuje na to, że ww. bank traktował powoda jako konsumenta. Oznacza to, że z dużym prawdopodobieństwem umowa ta zawiera klauzule abuzywne w zakresie uregulowania mechanizmu denominacji, w tym przeliczeń z odesłaniem do kursu CHF ustalanego przez bank kredytujący według nieznanych kredytobiorcy kryteriów, bez których nie może być wykonywana, co w efekcie oznaczałoby jej nieważność. W tej sytuacji wszelkie kwoty uiszczone przez powoda na rzecz banku w wykonaniu ww. umowy stanowiłyby świadczenia nienależne, zatem nie mogłyby być w żadnej części postrzegane jako szkoda, za którą odpowiedzialność miałaby ponosić pozwana Spółdzielnia.

Niezależnie od tego, również w odniesieniu do roszczenia o zapłatę 82.240,77 zł aktualne pozostają rozważania dotyczące odpowiedzialności powoda za brak ustanowienia na jego rzecz odrębnej własności lokalu do dnia uiszczenia pełnego wkładu budowlanego, to jest do 10 października 2016 r.

Częściowo zasadny okazał się też zarzut przedawnienia podniesiony przez pozwaną, choć błędnie pozwana wskazała, że należy tu rozpatrywać termin 3-letni przedawnienia z uwagi na okresowy charakter świadczenia z tytułu rat kredytu. Powód dochodził w tej sprawie odszkodowania, zatem zastosowanie znajdował ogólny termin przedawnienia wynikający z art. 118 k.c., wynoszący 6 lat (według obecnie obowiązujących przepisów), a 3 lata jedynie w wypadku, gdyby roszczenie związane było z działalnością gospodarczą, co jednak nie zostało w sprawie wykazane. Okoliczność, że sama szkoda polegać miała, wedle twierdzeń powoda, na uiszczaniu zawyżonych rat, nie miało znaczenia dla określenia długości terminu przedawnienia roszczenia powoda, bowiem powód nie dochodził tu roszczeń o świadczenia okresowe. Powód objął natomiast podstawą faktyczną świadczenia uiszczone w długim okresie czasu – bo od 1 grudnia 2010 r. aż do 12 czerwca 2019 r., a pozew złożył dopiero w dniu 29 grudnia 2023 r.

Zgodnie z art. 120 § 1 k.c.: Bieg przedawnienia rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne. Jeżeli wymagalność roszczenia zależy od podjęcia określonej czynności przez uprawnionego, bieg terminu rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stałoby się wymagalne, gdyby uprawniony podjął czynność w najwcześniej możliwym terminie.

Należało wziąć pod uwagę, że część świadczeń, których spełnienie stanowić miało o szkodzie powoda, pochodzi z okresu obowiązywania art. 118 k.c. w poprzednim brzmieniu, przewidującym 10-letni okres przedawnienia. Należało zatem wziąć pod uwagę przepis przejściowy - art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 13 kwietnia 2018 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2018 r. poz. 1104): Jeżeli zgodnie z ustawą zmienianą w art. 1 , w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, termin przedawnienia jest krótszy niż według przepisów dotychczasowych, bieg terminu przedawnienia rozpoczyna się z dniem wejścia w życie niniejszej ustawy. Jeżeli jednak przedawnienie, którego bieg terminu rozpoczął się przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, nastąpiłoby przy uwzględnieniu dotychczasowego terminu przedawnienia wcześniej, to przedawnienie następuje z upływem tego wcześniejszego terminu.

W okolicznościach tej sprawy wymagalność roszczeń odszkodowawczych powoda uzależniona była od skierowania przez powoda do pozwanej Spółdzielni wezwania do zapłaty, co wedle twierdzeń powoda nastąpiło w dniu 7 kwietnia 2023 r. Natomiast gdyby powód podjął tę czynność w najwcześniejszym możliwym terminie w rozumieniu art. 120 § 1 k.c., to w odniesieniu do poszczególnych rat kredytu miałoby to miejsce niezwłocznie po ich uiszczeniu na rzecz banku. Oznacza to, że roszczenie o naprawienie szkody polegającej na uiszczeniu zawyżonych rat w 2010 r. uległo przedawnieniu w 2020 r., rat uiszczonych w 2011 r. – w 2021 r., rat uiszczonych w 2012 r. – w 2022 r., rat uiszczonych w 2023 r. do 28 grudnia 2023 r. – w 2023 r.

W świetle powyższego, przedawnione zresztą byłoby też roszczenie o naprawienie szkody polegającej na obowiązku zwrotu podwójnego zadatku, skoro taki obowiązek (a zatem dług powoda) miał powstać najpóźniej w 2013 r.

Niezależnie od powyższego, przeciwko uwzględnieniu powództwa przemawiała również zasada compensatio lucri cum damno, stanowiąca, że w celu oszacowania odszkodowania, straty oraz utracone korzyści pomniejszyć należy o zyski, jakie uzyskał poszkodowany w wyniku zdarzenia szkodzącego albo naprawienia szkody (vide W. Borysiak /red./, Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 34, 2025, Legalis). Poza sporem było, że powód w 2022 r. sprzedał lokal, będący przedmiotem umowy z 19 marca 2008 r. osobie trzeciej za cenę 1.263.150 zł, a zatem za cenę wyższą o 533.150 zł od ceny wynikającej z umowy przedwstępnej z 29 maja 2012 r. Nawet zatem, gdyby przyjąć, że doszło do nienależytego wykonania umowy przez pozwaną Spółdzielnię i że w efekcie powód poniósł szkodę w wysokości wskazanej w pozwie, to i tak powództwo należałoby oddalić, bowiem ostateczny stan majątku powoda jest wyższy niż w sytuacji gdyby nie doszło do niewykonania przez Spółdzielnię obowiązku ustanowienia odrębnej własności lokalu do czasu wydania wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 13 czerwca 2019 r. Powód nie poniósł zatem szkody.

Mając na uwadze powyższe, Sąd orzekł jak w pkt. I wyroku.

O kosztach procesu Sąd orzekł w pkt. II wyroku, zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu, wynikającą z art. 98 § 1 k.p.c. Powództwo zostało oddalone, zatem zasadnym było obciążenie powoda całością kosztów poniesionych przez pozwaną, na które składały się koszty zastępstwa procesowego w wysokości 5.400 zł, ustalone stosownie do § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2015 r. poz. 1804 ze zm.) oraz 17 zł opłaty skarbowej od udzielonego pełnomocnictwa.

Sędzia Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska