Wyrok z 19 stycznia 2026, sygn. I C 1070/24

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 stycznia 2026 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący: Sędzia Joanna Pąsik

Protokolant: Ewa Kocielnik

po rozpoznaniu w dniu 2 grudnia 2025 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa W. T.

przeciwko Miastu i Gminie (...)

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli

I.  zobowiązuje strony postępowania do złożenia oświadczenia woli o następującej treści:

W. T. legitymująca się numerem PESEL (...) przenosi na rzecz Miasta i Gminy (...) należącą do niej nieruchomość położoną przy ul. (...) w (...), stanowiącą działkę oznaczoną numerem (...) z obrębu (...) o pow. 10 866 m ², dla której prowadzona jest KW nr (...) za wynagrodzeniem 2 759 312 zł (słownie: dwa miliony siedemset pięćdziesiąt dziewięć tysięcy trzysta dwanaście złotych), płatnym z chwilą uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia oraz z tą datą wydaje nabywcy powyższą nieruchomość, a Miasto i Gmina (...) wyraża zgodę na powyższe przeniesienie prawa własności i wyżej wskazaną nieruchomość za określonym powyżej wynagrodzeniem nabywa;

II.  Zasądza od pozwanego Miasta i Gminy (...) na rzecz powódki W. T. odsetki ustawowe liczone od kwoty 2 218 015 zł (dwa miliony dwieście osiemnaście tysięcy i piętnaście złotych) od dnia 7 września 2013 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. oraz odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty wynagrodzenia za wykup nieruchomości,

III.  Ustala, że pozwane Miasto i Gmina (...) ponosi koszty procesu w całości, szczegółowe wyliczenie pozostawiając referendarzowi sądowemu.

Sygn. akt I C 1070/24

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 29 grudnia 2016 r. W. T. wniosła przeciwko Miastu i Gminie (...) o:

1)  zobowiązanie stron postępowania do złożenia oświadczenia woli zastępującego umowę w przedmiocie wykupu od powódki prawa własności należącej do niej nieruchomości oznaczonej jako działka o nr (...) z obrębu (...) o pow. 10 866 m2 położonej w (...) przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy prowadzi KW nr (...), tj. wniosła o zastąpienie orzeczeniem Sądu następującą treścią oświadczenia woli:

W. T., legitymująca się numerem (...), sprzedaje Miastu i Gminie (...) nieruchomość położoną w (...) przy (...) oznaczonej (...) z obrębu (...) o pow. 10 866 m2, dla której Sąd Rejonowy prowadzi (...) za cenę 1 000 000 zł, płatną z chwilą uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia oraz z tą datą wydaje nabywcy powyższą nieruchomość, a Miasto i Gmina (...) opisaną nieruchomość za wskazaną cenę kupuje.

Ewentualnie na wypadek nieuwzględnienia przez Sąd roszczenia o wykup nieruchomości powódka wniosła o zasądzenie przez pozwanego na jej rzecz odszkodowania odpowiadającego wartości nieruchomości, którą na moment złożenia pozwu określono na kwotę 1 000 000 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 7 września 2013 r. do 31 grudnia 2015 r. oraz odsetek ustawowych za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty.

Nadto W. T. wniosła o zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki odsetek ustawowych naliczonych od kwoty odpowiadającej wartości ww. nieruchomości ustalonej na dzień 7 września 2013 r. od dnia 7 września 2013 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. oraz odsetek ustawowych za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty ceny za wykup nieruchomości.

Finalnie powódka wniosła o zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, iż dochodzi zastąpienia stron w złożeniu oświadczenia woli w przedmiocie wykupu należącej do niej nieruchomości z uwagi na fakt, iż w aktualnym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego centrum miasta (...) ETAP I, uchwalonym uchwałą Rady Miejskiej w dniu 29 czerwca 2011 r. nieruchomość została przeznaczona w całości pod funkcję zieleni nieurządzonej i nie mogą być wnoszone na niej jakiekolwiek zabudowania. Postanowienia obecnego planu całkowicie wykluczyły uprawnienia właściciela do korzystania z nieruchomości bez jakiejkolwiek rekompensaty. Ponadto powódka nabyła prawo własności nieruchomości w drodze zasiedzenia z dniem 1 stycznia 1977 r. Nie sposób przyjąć, aby powódka w okresie obowiązywania poprzedniego planu, z uwagi na zawarte w planie odniesienie dotyczące Akademii nie mogła zabudować nieruchomości. Plan uchwalony w 1987 r. obowiązywał do 31 grudnia 2003 r. i na podstawie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wygasł w tym dniu z mocy prawa, zaś w okresie od 1 stycznia 2004 r. do chwili uchwalenia planu aktualnego istniał tzw. okres bezplanowy.

( pozew – k. 2-25)

W odpowiedzi na pozew oraz w dalszych pismach procesowych pozwany Miasto i Gmina (...) wniósł o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od pozwanych na swoją rzecz kosztów procesu kwestionując powództwo co do zasady, a także co do wysokości.

W uzasadnieniu wskazał, iż miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą Rady Miejskiej F. z dnia 29 czerwca 2011 r. usankcjonował dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości, której powódka jest właścicielem. Ustalone przeznaczenie dla nieruchomości powódki stanowi kontynuację przeznaczenia, jakie ta nieruchomość miała w okresie obowiązywania miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego (...) – Jeziorna zatwierdzonego uchwałą nr (...) Rady Narodowej Miasta i Gminy (...) z dnia 29 stycznia 1987 r. Przedmiotowa działka nigdy nie była przeznaczona pod zabudowę i nigdy nie była wykorzystywana jako działka budowlana – nie miała ustalonego przeznaczenia, ma jedynie oznaczenie jako „pastwiska trwałe”. Ponadto, dla nieruchomości nigdy nie była wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. Ponadto, z uwagi na wodny charakter terenu, na którym znajduje się nieruchomość, jak i położenie na terenie gminy uzdrowiskowej, jedynym możliwym przeznaczeniem nieruchomości powódki było wykorzystanie jej jako łąki i pastwiska.

( odpowiedź na pozew – k. 117-121v)

Powódka w dalszym toku procesu sprecyzowała wskazane w pozwie żądania w ten sposób, że:

1.  w zakresie roszczenia odsetkowego wniosła o zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki odsetek ustawowych od dnia 7 września 2013 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. oraz odsetek ustawowych za opóźnienie naliczanych od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty ceny za wykup nieruchomości, liczonych od kwoty 2 218 015,00 zł.

2.  sprecyzowała roszczenie o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli w ten sposób, że wniosła o zastąpienie orzeczeniem Sądu następującą treść oświadczeń woli stron:

W. T., legitymująca się numerem (...), sprzedaje Miastu i Gminie (...) należącą do niej nieruchomość położoną przy ul. (...) w (...), stanowiącą działkę oznaczoną numerem (...) z obrębu (...) o pow. 10 866 m2, dla której Sąd Rejonowy prowadzi KW nr (...) za cenę 2 759 312 zł, płatną z chwilą uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia oraz z tą datą wydaje nabywcy powyższą nieruchomość, a Miasto i Gmina (...) opisaną nieruchomość za wskazaną cenę kupuje.

Ponadto z uwagi na pojawiające się rozbieżności w orzecznictwie co do formy przeniesienia własności powódka wniosła z ostrożności procesowej o zastąpienie orzeczeniem Sądu następującą treść oświadczeń woli stron:

W. T., legitymująca się numerem (...), przenosi na rzecz Miasta i Gminy (...) należącą do niej nieruchomość położoną przy ul. (...) w F., stanowiącą działkę oznaczoną numerem (...) z obrębu (...) o pow. 10 866 m2, dla której Sąd Rejonowy prowadzi KW nr (...) za wynagrodzeniem 2 759 312 zł, płatnym z chwilą uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia oraz z tą datą wydaje nabywcy powyższą nieruchomość, a Miasto i Gmina K. opisaną nieruchomość za określonym powyżej wynagrodzeniem nabywa.

W każdym przypadku powódka podtrzymała także roszczenie o zasądzenie odsetek jak poprzednio tzn. o zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki odsetek ustawowych naliczonych od dnia 7 września 2013 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. oraz odsetek ustawowych za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty ceny za wykup nieruchomości - od kwoty 2 218 015 zł.

W sytuacji natomiast nieuwzględnienia przez Sąd roszczenia o wykup, powódka sprecyzowała roszczenie ewentualne zgłoszone w pozwie oświadczając, że domaga się zasądzenia od pozwanego na jej rzecz odszkodowania w łącznej wysokości 2 759 312 zł.

(pismo z dnia 19 stycznia 2022 r. – k. 721-722v, pismo z dnia 20 stycznia 2025 r. – k. 1027- 1029)

Do czasu zamknięcia rozprawy stanowiska stron nie uległy zmianie.

(protokół z rozprawy – k. 1088)

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny :

Z dniem 1 stycznia 1977 r. W. T. nabyła przez zasiedzenie wyłączną własność nieruchomości położonej w (...) w obrębie (...) oznaczonej jako działka o numerze ewidencyjnym (...) powierzchni 968 m2, o nr ew. (...) o powierzchni 1 230m2 i o nr (...) o powierzchni 10 866 m2.

( postanowienie Sądu Rejonowego dla Warszawy Mokotowa sygn. akt II Ns 850/03 – k. 71-72).

Nieruchomość o nr (...) znajduje się w centrum miasta (...) w rejonie ulic (...), na południe od brzegu rowu - odnogi rzeki A.. Działka ma kształt wydłużonego prostokąta i ułożona jest na kierunku południowy- zachód-północny-wschód. Teren ukształtowany jest płasko i stanowi nisko położoną łąkę uwidocznioną w ewidencji gruntów jako Ps (...) – pastwiska trwałe. Porośnięta jest roślinnością łąkową oraz kępami drzew. Działa sąsiaduje od północy z obwarowaną wałem przeciwpowodziowym odnogą rzeki A., za którym znajduje się szerokie pasmo terenu położonego wzdłuż ul. (...). Pasmo to użytkowane jest na cele targowiska miejskiego i znajdują się tam budynki typu lekkich pawilonów usługowych przeznaczone na cele służby zdrowia, handlu etc. Od zachodu działka sąsiaduje z terenami centrum miasta (...) uformowanymi przez zabudowę użyteczności publicznej o wysokości 4 kondygnacji naziemnych – poczta, bank, biura, etc. a nieco dalej terenami mieszkaniowymi wielorodzinnymi oraz zespołem usługowym (...). Od południa i wschodu działa sąsiaduje z łąkami na dawnych rozlewiskach rzeki, należącymi kiedyś do miejscowości R.. Bezpośrednio od zachodu działka sąsiaduje z działkami o nr ew. (...), które wydzielone zostały na cele drogowe i takie jest ich przeznaczenie w obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego (ulica (...)).

(wypis i wyrys z ewidencji gruntów k. 31-33, wypis z rejestru gruntów – k. 57-58, opinia biegłego H. E. – k. 309-328 , opinia uzupełniająca – k. 351-364)

Działka była ogrodzona drutem kolczastym. Do lat 70-tych na przedmiotowej działce wypasano zwierzęta, potem była koszona trawa, następnie działka była jedynie porządkowana. W okolicy działki zaczęły być budowane budynki usługowe.

( zeznania świadka H. T. – k. 265-266)

W 1972 r. G. Rada Narodowa w G. podjęła uchwałę nr (...) o ustanowieniu statutu uzdrowiska (...), na obszarze którego wydzielono 3 strefy ochrony urbanizacyjnej: (...). Statut stanowił, że zagospodarowanie nowych terenów budownictwa winno uwzględniać rezerwy terenowe na urządzenie terenów zieleni i wypoczynku, niedopuszczalne jest wprowadzenie jakiejkolwiek wysokiej zabudowy. Przedmiotowa nieruchomość znalazła się w strefie (...).

( uchwała z załącznikami – k. 125-131)

Uchwałą nr (...) z dnia 29 stycznia 1987 r. Rada Narodowa Miasta i Gminy w (...) zatwierdziła plan ogólny zagospodarowania przestrzennego miasta i (...). W trakcie obowiązywania planu w latach 1987-2003 działka o nr ew. (...) z obrębu (...) znajdowała na terenach oznaczonym symbolem (...), dla którego obowiązywały następujące ustalenia: teren (...) w gestii (...) Akademii (...) do adaptacji zgodnie z dotychczasowym użytkowaniem, przy czym według rysunku planu południowo zachodni narożnik działki (...) przewidziany był jako rezerwa pod drogę publiczną. Od zachodu działka przylegała do wyznaczonego w planie na cele drogowe łącznika ulicy (...) i alei (...). Literami MU oznaczano najczęściej tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej, a literami RZ tereny rolne – użytki zielone. Teren zaliczono do jednostki strukturalnej o charakterze mieszkalnym z udziałem rolnictwa i zieleni parkowej.

( zaświadczenie z 26 maja 2017 r. – k. 147, plan zagospodarowania przestrzennego – k. 147 - 148, opinia w/w biegłego )

Działka nigdy nie była użytkowana przez (...).

( zeznania świadka H. T. – k.265-266)

W grudniu 1999 r. uchwałą (...) Rada Miejska (...) przyjęła studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy F.. Działka nr ew. (...) znajdowała się na terenach oznaczonych symbolem (...) tj. na obszarze obniżeń pradolinnych i starorzeczy w obrębie terasy zalewowej i nadzalewowej rzeki G., doliny rzeki A., w większości na obszarach wodnych, w granicach obszaru chronionego krajobrazu. W strefie dopuszczono wyłącznie adaptację istniejącej zabudowy zagrodowej i związanej z produkcją rolną (rozbudowa budynków w ramach istniejącego siedliska) oraz urządzeń rekreacji i wypoczynku pod warunkiem uzyskania zgody Wojewódzkiego Konserwatora Przyrody. Na obszarze tym obowiązywał całkowity zakaz zabudowy oraz warunki zawarte w Rozporządzeniu Wojewody (...) w sprawie utworzenia obszaru chronionego krajobrazu na terenie województwa (...).

( wypis i wyrys ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego – k. 122-124 )

Na mocy decyzji Burmistrza Gminy F. nr (...) znak: GG. (...) działka o (...) o pow. 0,1230 ha została wydzielona z większej nieruchomości pod drogę gminną. Projektowany podział został dokonany z urzędu, z uwagi na realizację celu publicznego jakim jest budowa ulicy – łącznika ul. (...) z al. (...), przewidzianej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z roku 1987. Działka o projektowanym nr (...)/(...) przeznaczona została pod drogę gminną.

(decyzja – k. 69-70)

Z dniem 31 grudnia 2003 r. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Miasta i (...) zatwierdzony uchwałą nr (...) Rady Narodowej Miasta i Gminy w F. (...) z dnia 29 stycznia 1987 r. utracił moc.

(okoliczność bezsporna, nadto opinia biegłego)

W dniu 3 kwietnia 2006 r. Rada Miejska F. (...) przyjęła uchwałę nr (...) w sprawie tymczasowego statutu uzdrowiska (...), w której ustalono, że na nieruchomościach znajdujących się w strefie ,,(...)” zabronione jest lokalizowanie nowych oraz rozbudowy istniejących zakładów przemysłowych, punktów skupu złomu i punktów skupu produktów rolnych, lokalizowanie parkingów, urządzeń emitujących fale elektromagnetyczne, stacji paliw, punktów dystrybucji produktów naftowych, składowanie środków chemicznych, produktów naftowych i innych powodujących uciążliwość dla środowiska, zakazany jest wyrąb drzew leśnych i parkowych z wyjątkiem cięć sanitarnych, pozyskiwanie surowców mineralnych, prowadzenie określonych robót melioracyjnych. Statut tymczasowy zabraniał lokalizowania w strefie obiektów handlowych o powierzchni większej niż 400 m2 z obiektami towarzyszącymi oraz wprowadzał wymóg udziału terenów zielonych na 55 % powierzchni strefy. Dodatkowo, zabronione było dokonywanie wszystkich czynności wymienionych w strefie ,,C”. Statut tymczasowy miał obowiązywać nie dłużej niż w okresie 3 letnim.

(uchwała – k. 132-138v )

W uchwale nr (...) Rady Miejskiej (...) z dnia 8 września 2008 r. w sprawie Statutu (...) wydzielono strefy ochronne (...). Działka pozostała w strefie (...).

(uchwała - k. 139-146)

W okresie od 1 stycznia 2004 r. do 4 listopada 2011 r. na terenie nieruchomości nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

( opinia biegłego H. E. – k. 309-328)

Forma i funkcja zabudowy na działkach sąsiednich do (...) jako podstawa do kontynuacji funkcji i parametrów zabudowy, pozwalałaby wówczas na realizację obiektów kubaturowych. Formy zabudowy takie jak w najbliżej położonych budynkach, a więc budynki usługowe o czterech kondygnacjach były możliwe do zastosowania. Na terenie działki dopuszczalna była zabudowa, stanowiąca kontynuację funkcji na działkach sąsiadujących, a więc zabudowa usługowa i handlowa. W okresie bezplanowym dopuszczalna była również wszelka zabudowa związana z funkcjami centrum niedużego miasta, a więc budynki wielorodzinne, jednorodzinne, usługowe wszelakiego rodzaju z wyłączeniem obiektów uciążliwych, pod warunkiem zachowania zasad ochrony środowiska.

( opinia biegłego H. E. – k. 309-328, opinia uzupełniająca – k. 351-364)

W okresie bezplanowym sytuacja działki nr (...) wyglądała w ten sposób, że przylegała ona do bądź ciągu działek wydzielonych przez gminę z urzędu na cele drogowe, co znalazło wyraz w decyzjach administracyjnych, bądź do działek stanowiących faktycznie drogę wewnętrzną. Nawet jeżeli na wzmiankowym terenie ciągu komunikacyjnego nie została fizycznie zbudowana droga, to jego charakter, kształt, położenie oraz cel, dla którego dokonano wydzielenia tworzących go działek ewidencyjnych, zdecydowanie sytuowały go wśród nieruchomości drogowych.

( opinia biegłego H. E. – k. 309-328, opinia uzupełniająca – k. 351-364)

Na podstawie Rozporządzenia nr 3 Wojewody (...) z 13 lutego 2007 r. obszar (...) znalazł się w (...) Obszarze Chronionego Krajobrazu. Na obszarze wyróżniono 2 strefy: strefę szczególnej ochrony ekologicznej i strefę ochrony urbanistycznej. W pierwszej strefie zakazano lokalizowania obiektów budowlanych w pasie o szerokości 100 m od linii brzegów rzek i jezior. W strefie ochrony urbanistycznej zakaz ten odnosił się do obiektów w pasie 20 m od linii brzegów rzek i jezior. Nieruchomość powodów nie znalazła się w chronionym obszarze. Przepisy Rozporządzenia nr 3 Wojewody (...) z dnia 14 lutego 2007 r. w sprawie (...) Obszaru Chronionego Krajobrazu poprzedzone Rozporządzeniem Wojewody (...) z dnia 29 sierpnia 1997 r. w sprawie utworzenia obszaru chronionego krajobrazu na ternie województwa (...), w którym wymieniono Gminę F. jako jedną z 54 gmin (...) wraz z podaniem zasad wyznaczenia terenów chronionych, wprowadzały ograniczenie zabudowy zakazując budowy w pasie o szerokości 100 m od linii brzegowej dla strefy szczególnej ochrony ekologicznej, 20 m od linii brzegu i jezior dla obszaru strefy ochrony urbanistycznej. Granica tej strefy przebiega przez działkę nr (...) w odległości ok. 30 m od jej południowej granicy, co umożliwia lokalizację zabudowy na terenie działki.

( rozporządzanie z 14 lipca 2007r.- k. 216-219, opinia biegłego H. E. – k. 309-328, opinia uzupełniająca – k. 351-364)

W okresie, gdy na terenie nie obowiązywał plan miejscowy, warunki ustawowe umożliwiające wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (...) nr (...), na cele budowlane były spełnione, w szczególności w okresie pomiędzy 19 grudnia 2008 roku a 5 listopada 2011 roku. Dopuszczalna była zabudowa usługowa i mieszkaniowa z wyłączeniem inwestycji mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Na tym terenie możliwa była również zabudowa o powierzchni inwestycji do 5000 m2 i nie powodująca konieczności uzyskania więcej niż 50 miejsc parkingowych, a więc na przykład budynek wielorodzinny o czterech kondygnacjach naziemnych do 40 mieszkań lub zespół budynków o łącznej ilości 40 mieszkań na działce o powierzchni 5000 m2 lub budynek biurowy o podobnym gabarycie.

( opinia biegłego H. E. – k. 309-328, opinia uzupełniająca – k. 351-364)

W dniu 29 czerwca 2011 r. uchwalono uchwałę nr (...) Rady Miejskiej (...) w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego centrum miasta (...) ETAP I. 5 listopada 2011 r. wszedł w życie obecnie obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego centrum miasta F. ETAP I. W planie rozgraniczono tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Tereny zieleni nieurządzonej oznaczono na rysunku będącym załącznikiem do planu symbolami (...) i (...). Dla terenów tych ustalono jako przeznaczenie podstawowe – tereny zieleni nieurządzonej, wprowadzono zakaz wznoszenia budynków, zakaz utwardzania nawierzchni i zmian ukształtowania terenu dla terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem (...). Jednocześnie dla terenu sąsiedniego oznaczonego symbolem (...)ustalono jako przeznaczenie podstawowe – tereny zabudowy usługowej zaś dla terenów oznaczonych symbolami (...) i (...) jako przeznaczenie podstawowe ustalono parkingi z obiektami towarzyszącymi i przewidziano lokalizacje wjazdów na sąsiednie działki. Dla istniejącej drogi oznaczonej symbolem (...) ustalono przeznaczenie w postaci drogi dojazdowej, jednojezdniowej, dwupasmowej. Wskazano również tereny podlegające ochronie tj. tereny bezpośredniego zagrożenia wodami powodziowymi rzeki A. i granice obszaru potencjalnego zagrożenia powodzią, tereny (...) Obszaru Chronionego Krajobrazu, tereny stref uzdrowiskowych (...) i (...). Na obszarach potencjalnego zagrożenia powodzią wszelkie działania związane z urządzaniem terenów miały odbywać się na warunkach określonych w prawie wodnym. Gospodarowanie terenem na obszarze znajdującym się w granicach (...) Obszaru Chronionego Krajobrazu miało być zgodne z odrębnymi przepisami obowiązującymi w tym zakresie. Tereny objęte planem znajdujące się w strefie (...) i (...) miały być objęte ustaleniami wynikającymi ze statutu uzdrowiska (...).

( uchwała - k. 34-53)

Działka (...) z obrębu (...) znalazła się na terenie zieleni nieurządzonej oznaczonej na planie jako (...), jako działka przeznaczona na cele zieleni nieurządzonej.

( wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego wraz z załącznikiem nr 1 – k. 31-33, wypis z rejestru gruntów.– k. 57,wyrys z mapy ewidencyjnej – k. 58 )

Na terenie działki nr (...) znajdują się fragmenty położone na wysokości zabezpieczającej przed ryzykiem zniszczenia lub uszkodzenia wału przeciwpowodziowego o rozmiarach umożliwiających realizację budynku mieszkalnego lub usługowego. Większa część działki znajduje się w strefie, w której ewentualne zalanie byłoby mniejsze bądź równe maksymalnie 50 cm, co nie eliminuje możliwości lokalizacji budynku.

(opinia biegłego H. E. – k. 309-328 , opinia uzupełniająca – k. 351-364)

Z punktu widzenia ochrony środowiska działka (...) nie jest położona na terenie (...) obszaru chronionego krajobrazu, a tym samym nie jest objęta ograniczeniami i zakazami aktu ustanawiającego te formy ochrony przyrody. Realizacja zabudowy mieszkaniowo-usługowej na terenie działki nie będzie miała wpływu ani na pobliskie (...) ani na (...) w tym na obszar Natura 2000, z uwagi na odległości pomiędzy działką a wyżej wymienionymi wskazanymi terenami. Realizacja zabudowy mieszkaniowo-usługowej na terenie działki nie będzie miała większego wpływu na zmianę warunków przyrodniczych, w tym stosunku wodno-gruntowych panujących dotychczas na działce. Realizacja zabudowy mieszkaniowo-usługowej na terenie działki nie będzie stanowiła przeszkody lub prawidłowego funkcjonowania klinów napowietrzających uzdrowiska (...), o ile będzie to zabudowa niska. Postanowienia statutów uzdrowiska (...) nie wykluczyły możliwości realizacji zabudowy mieszkaniowo-usługowej na działce.

(opinia biegłego sądowego H. M. (1) – k. 746-769, opinia uzupełniająca – k. 852-869, 964-972)

W dniu 6 marca 2013 r. (data prezentaty) W. T. – jako właściciel nieruchomości położonej w (...) oznaczonej nr (...) z obrębu (...), dla której prowadzona jest KW nr (...) zwróciła się do Urzędu Miasta i Gminy (...) z wnioskiem w trybie art. 36 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Urząd nie znalazł podstaw do uwzględnienia żądania.

(wniosek - k. 28, pismo z dnia 6 maja 2013 r. – k. 29-30)

Wartość nieruchomości powódki według stanu na dzień 7 września 2013 r. (pół roku od daty złożenia w/w wniosku) przy założeniu przeznaczenia mieszkaniowo-usługowego, wynikającego z ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego uchwałą nr (...) Rady Narodowej Miasta i Gminy (...) z 29 stycznia 1987 r. wynosi 2 218 015 zł. Wartość nieruchomości powódki według stanu na dzień sporządzenia opinii tj. 9 grudnia 2024 r., przy założeniu przeznaczenia wynikającego z ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego uchwałą nr (...) Rady Narodowej Miasta i Gminy (...) z 29 stycznia 1987 r. wynosi 2 759 312 zł.

( opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego K. F.– k. 450-460, opinia uzupełniająca – k. 537-540v, ustna opinia uzupełniająca – k. 654-655, aktualizacja – k.692- r. przy założeniu przeznaczenia mieszkaniowo-usługowego701v, (...)-1010).

Aktualnie dla działki nr (...) z obrębu (...) położonej w (...) przy ul(...) o powierzchni 10 866 m2 Sąd Rejonowy w Piasecznie prowadzi księgę wieczystą o nr (...), w której W. T. i E. T. figurują jako właściciele na zasadach wspólności małżeńskiej ustawowej.

(odpis z księgi wieczystej - k. 59-62)

W oświadczeniu W. T. - reprezentowanej od początku procesu przez pełnomocnika profesjonalnego – działka o aktualnym numerze (...) wchodzi do jej majątku odrębnego (nabytego w spadku po ojcu). Postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia w/w działki wskazywało jedynie W. T. jako wyłączną właścicielkę. Relacje małżonków T. układają się źle, od lat nie prowadzą wspólnego gospodarstwa domowego.

(oświadczenie z 2017 r. - k. 95 postanowienie k. 71)

Ustalając powyższy stan faktyczny Sąd oparł się na wyżej wskazanych i zgromadzonych w aktach sprawy dowodach z dokumentów, których prawdziwość oraz wiarygodność nie wzbudziła wątpliwości Sądu. Ponadto korelują one z pozostałym wiarygodnym materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie. Sąd miał na uwadze, że żadna ze stron nie kwestionowała autentyczności tych dokumentów, ani też nie kwestionowała treści oświadczeń zawartych w tych dokumentach. Powyższe dokumenty nie budziły także żadnych wątpliwości Sądu, albowiem nie nosiły żadnych śladów przerobienia, podrobienia czy innej ingerencji. W tym stanie rzeczy Sąd uznał, że przedmiotowe dokumenty przedstawiają rzeczywisty tok zdarzeń między stronami.

Sąd uznał za wiarygodne zeznania świadka H. T. (k. 265-266), który jako stały mieszkaniec Gminy miał bezpośrednią wiedzę o sposobie korzystania z działki swojej mamy – W. T.. Zeznania świadka były spójne i logiczne. W ocenie sądu brak było podstaw, aby zeznania te kwestionować.

Wniosek dowodowy z przesłuchania świadka A. W. został cofnięty (k. 264).

Sąd pominął dowód z przesłuchania świadka N. E. (k. 1084), uznając jego przeprowadzenie za zbędne dla rozstrzygnięcia sprawy. Materiał dowodowy zgromadzony w sprawie – w tym dokumenty oraz opinie biegłych – pozwalał na dokonanie jednoznacznych ustaleń faktycznych w zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia. Okoliczności, na które miałby zeznawać świadek, czyli przed wszystkim interpretacji zapisów planu zagospodarowania przestrzennego - zostały już dostatecznie wyjaśnione innymi bardziej miarodajnymi (niż dowód osobowy) dowodami z dokumentów i opinii biegłego sądowego. Tym samym przeprowadzenie tego dowodu nie prowadziłoby do ustalenia nowych, istotnych dla wyrokowania faktów.

Sąd skorzystał z opinii (głównej i uzupełniających) biegłego z zakresu zagospodarowania przestrzennego dr H. E. (k. 309-328, 351-364). Opinie sporządzone przez biegłego były jasne, kompleksowe i nie zawierały sprzeczności, a także zostały sporządzone przez osobę posiadającą fachową wiedzę w ww. materii. Każda opinia w pełni odnosiła się do zagadnień będących jej przedmiotem, wnioski biegłego nie budziły przy tym wątpliwości w świetle zasad wiedzy oraz doświadczenia życiowego, a jednocześnie opinia została sporządzona w sposób umożliwiający prześledzenie - z punktu widzenia zasad wiedzy, doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania - analizy przez biegłego zagadnień będących jej przedmiotem. Wydając opinię biegły oparł się na zgromadzonym w aktach sprawy materiale dowodowym, w tym na dokumentacji sporządzonej w toku procesu, a także dokonał oględzin terenu w F.. Biegły dokonał również szerokiej analizy i wziął pod uwagę akty normatywne ograniczające zabudowę na przedmiotowej nieruchomości, w szczególności przepisy ustawy o ochronie gruntów rolnych, prawa wodnego, dotyczących położenia w otulinie parku krajobrazowego. W opinii uzupełniającej (k. 351-364) biegły odniósł się do zarzutów sformułowanych przez pełnomocnika strony pozwanej. Należy również wskazać, iż biegły w toku całego postępowania podtrzymywał swoje stanowisko, a jednocześnie wnioski końcowe przez niego przedstawione są kategoryczne, stanowcze i jednoznaczne.

Za przydatną Sąd uznał część opinii biegłego sądowego rzeczoznawcy majątkowego K. F., która dotyczyła wyceny nieruchomości oraz przyjętych do niej założeń. W tym zakresie opinia była spójna, należycie uzasadniona i nie pozostawała w sprzeczności z innymi dowodami, a przedstawiona metodologia wyceny odpowiadała standardom właściwym dla tej dziedziny. W konsekwencji Sąd oparł się na niej przy dokonywaniu ustaleń faktycznych dotyczących wartości nieruchomości. Niektóre wnioski biegłej mogły być uznane za sprzeczne z opinią biegłego urbanisty, ostatecznie jednak biegła odniosła się do zarzutów stron procesowych, ustalając wartość działki przy uwzględnieniu sposobu zagospodarowania wskazanego w opinii biegłego urbanisty.

Sąd skorzystał również z opinii biegłego sądowego z zakresu ochrony środowiska H. M. (2). Opinia ta była także jasna, pełna i profesjonalna. W pisemnej opinii uzupełniającej biegła odniosła się do zarzutów sformułowanych przez pełnomocnika pozwanego, wyjaśniając jednoznacznie wątpliwości. Jednocześnie wnioski końcowe przedstawione przez biegłą są kategoryczne, stanowcze i nie budzą wątpliwości Sądu w świetle zasad logicznego rozumowania oraz doświadczenia życiowego.

Wniosek strony powodowej o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości zgłoszony w pkt 6 pisma z 9 lipca 2019 r. został ostatecznie cofnięty (k. 510).

Sąd zważył, co następuje :

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości.

W niniejszej sprawie za bezsporne należało uznać nowe zakwalifikowanie nieruchomości W. T. na podstawie planu zagospodarowania przestrzennego z 2011 r. Spór między stronami dotyczył przede wszystkim stanu nieruchomości przed uchwaleniem planu z 2011 r.

Podstawę materialnoprawną roszczenia o zobowiązanie pozwanego do złożenia oświadczenia woli, przywoływaną przez powódkę w niniejszej sprawie, stanowił art. 64 k.c. w zw. z art. 1047 k.p.c.

Zdaniem powódki, złożenie oświadczenia woli przez stronę pozwaną miało swoje umocowanie w art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 647 z późn. zm. w brzmieniu z daty złożenia wniosku przez powódkę o wykup nieruchomości – u.p.z.p.) Oświadczenie to stanowiło rezultat spełnienia warunków przewidzianych w tym przepisie oraz złożenia przez W. T. stosownego wniosku o wykup nieruchomości.

Zgodnie z art. 36 u.p.z.p. jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy: 1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo 2) wykupienia nieruchomości lub jej części.

Legitymacja czynna powódki, jako właściciela nieruchomości, która żądała wykupienia przez pozwaną gminę na skutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego nie była kwestionowana w toku sprawy. Sąd podziela stanowisko Sądu Najwyższego z wyroku z dnia 6 października 2016 r. (IV CSK 778/15), w którym wskazał, że „ warunkiem skuteczności powództwa odszkodowawczego dochodzonego na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 778 ze zm.) jest posiadanie statusu właściciela albo wieczystego użytkownika nieruchomości zarówno w dniu wejścia w życie nowego lub zmienionego planu miejscowego, jak i dniu wytoczenia powództwa oraz utrzymanie go do chwili zamknięcia rozprawy poprzedzającej wydanie wyroku przez sąd drugiej instancji.” Należy wskazać, iż W. T. spełnia wszystkie powyższe przesłanki. Zarówno w dniu wejścia w życie planu z 1987 r. jak i planu z 2011 r., a także w dniu wytoczenia powództwa i na dzień zamknięcia rozprawy W. T. przysługiwała własność przedmiotowej nieruchomości. Wpis W. T. i E. T., jako właścicieli do księgi wieczystej nie ma charakteru konstytutywnego, a deklaratywny, zaś status właścicieLA nieruchomości wynika z postanowienia sądu stwierdzającego jej zasiedzenie wyłącznie przez powódkę w 1977 r. (zob. wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 21 czerwca 2011 r., I CSK 555/10).

Na wstępie należy podkreślić, że do niniejszej sprawy zastosowanie mają przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu obowiązującym w momencie wszczęcia postępowania. Nowelizacja wprowadzona art. 497 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (Dz.U. z 2017 r., poz. 1566), nie znajduje zastosowania w niniejszej sprawie, gdyż wynika to wprost z przepisów nowelizacji. Zgodnie z art. 545 ust. 4 ww. ustawy, do spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie ustawy, niewymienionych w ust. 1-3d, stosuje się przepisy dotychczasowe. Sąd stoi na stanowisku, że taką sprawą jest także sprawa cywilna, która toczy się na podstawie art. 36 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i stanowi niejako kontynuację wszczętego przez powódkę wcześniej postępowania administracyjnego. Odmienna interpretacja byłaby sprzeczna z zasadą lex retro non agit.

Ocena, czy zostały spełnione przesłanki do wykupu nieruchomości określone w art. 36 u.p.z.p., polega w istocie na porównaniu sytuacji właściciela nieruchomości objętej danym planem zagospodarowania przestrzennego przed jego wejściem w życie oraz po jego wprowadzeniu.

Przy dokonywaniu wykładni przepisu art. 36 ust. 1 u.p.z.p. kluczowe znaczenie mają pojęcia przeznaczenia nieruchomości oraz sposobu jej dotychczasowego użytkowania.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 i 2 u.p.z.p. ustalenie m.in. przeznaczenia terenu, następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla innych inwestycji niż celu publicznego.

W niniejszej sprawie po uchyleniu planu miejscowego z 1987 r. wystąpiła tzw. luka planistyczna w okresie od 1 stycznia 2004 r. do 4 listopada 2011 r. Bezsporny pomiędzy stronami był fakt, że nie została wówczas wydana ostateczna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla nieruchomości powódki, która mogłaby stanowić podstawę ustalenia przeznaczenia i dopuszczalnego sposobu zagospodarowania.

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym rozróżnia pojęcia "przeznaczenia terenu" oraz "sposobu korzystania" z niego. Przepis art. 36 ust. 1 u.p.z.p. znajduje zastosowanie zarówno wówczas, gdy w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą właściciel nieruchomości utraci możliwość korzystania z niej w sposób dotychczasowy lub też zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem. Korzystanie z nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem oznacza korzystanie z niej w sposób przewidziany w miejscowym planie albo w decyzji o warunkach zabudowy, natomiast korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób dotyczy faktycznego jej użytkowania. Dla oceny zasadności roszczenia opartego na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. konieczne jest ustalenie potencjalnej, ale jednocześnie realnej w okolicznościach sprawy, konkretnej możliwości korzystania z nieruchomości, która została utracona lub istotnie ograniczona (wyrok SN z 19.10.2016 r., V CSK 117/16, LEX nr 2192629). Wobec tego, dla rozstrzygnięcia sprawy kluczowe było ustalenie, czy przed uchwaleniem planu z 2011 r. możliwe było uzyskanie przez W. T. decyzji o warunkach zabudowy dla jej nieruchomości.

Sąd Najwyższy w orzeczeniach z 13 czerwca 2013 r. (IV CSK 680/12) i 8 stycznia 2009 r. (I CNP 82/08) wskazywał, że nie ma również przeszkód do uwzględniania danych wynikających z poprzednio obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, gdyż brak jest podstaw do przyjęcia, że dotychczasowe przeznaczenie nieruchomości i charakter terenu ulegają automatycznej zmianie wraz z wygaśnięciem w 2003 r. mocy obowiązującej poprzedniego planu.

W niniejszej sprawie należało przede wszystkim poddać analizie przeznaczenie nieruchomości i sposób korzystania zarówno w okresie tzw. „luki planistycznej” jak i w okresie obowiązywania poprzedniego planu zagospodarowania przestrzennego z 1987 r., który utracił moc 31 grudnia 2003 r.

Zgodnie z art. 67 ust 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 89, poz. 415) zmienionym przez art. 1 ustawy z dnia 22 grudnia 1999 r. (Dz.U.99.111.1279) zmieniającej ustawę z dniem 1 stycznia 2000 r., a następnie przez art. 1 lit. a) ustawy z dnia 21 grudnia 2001 r. (Dz.U.01.154.1804) zmieniającej ustawę z dniem 1 stycznia 2002 r., a także ust 1a dodanym na mocy wskazanej ustawy nowelizującej, miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, obowiązujące w dniu wejścia w życie ustawy, tracą moc po upływie 8 lat od dnia jej wejścia w życie, z tym zastrzeżeniem, iż jeżeli w tym terminie rada gminy uchwali studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy i przystąpi do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiany, plan zachowuje ważność, w granicach objętych uchwałą, do czasu uchwalenia nowego planu, jednak nie dłużej niż przez 9 lat od dnia wejścia w życie ustawy. Zgodnie natomiast z art. 81 ust 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717) obowiązujące w dniu wejścia w życie ustawy miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 r. zachowują moc do czasu uchwalenia nowych planów, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2003 r. Stosownie do art. 75 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 89, poz. 415) weszła ona w życie z dniem 1 stycznia 1995 r.

Należy więc wskazać, iż od dnia 1 stycznia 2004 r. nieruchomość należąca do W. T. nie była objęta planem zagospodarowania przestrzennego, a w Mieście i Gminie (...) obowiązywał tzw. okres bezplanowy (luka planistyczna). Zasadność żądania powódki uzależniona była więc od ustalenia czy nieruchomość uzyskałaby warunki zabudowy w okresie od 1 stycznia 2004 r. do 4 listopada 2011 r.

Należy zauważyć, że koncepcja tzw. ciągłości planistycznej może być stosowana pomocniczo w sytuacjach, gdy niemożliwe jest ustalenie potencjalnej możliwości wykorzystania nieruchomości w okresie bezplanowym. Niemniej jednak, taka sytuacja nie zachodzi w niniejszej sprawie, gdyż jak wynika z ustalonego stanu faktycznego, w okresie bezplanowym nieruchomość mogła być potencjalnie wykorzystywana na cele mieszkaniowe. Dla rozstrzygnięcia sprawy bardziej miarodajna będzie zatem ocena możliwości zabudowy, jaką ustalił biegły sądowy w tzw. okresie bezplanowym, aniżeli opieranie się jedynie na przepisach poprzedniego planu zagospodarowania przestrzennego z 1987 r. Ta pierwsza sytuacja uwzględnia bowiem stan faktyczny mający miejsce bezpośrednio przed ustaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednakowoż biegły sądowy w toku tego procesu ustalił, iż nieruchomość mogła zostać zabudowana również w okresie obowiązywania planu uchwalonego w 1987 r.

Plan zagospodarowania przestrzennego miasta i uzdrowiska (...) zatwierdzony uchwałą nr (...) Rady Narodowej Miasta i Gminy w (...) z dnia 29 stycznia 1987 r. wydano na podstawie ustawy planistycznej z 1984 r., która nie obligowała właściciela nieruchomości do bezwzględnego jego stosowania, jak to ma miejsce w czasach obecnych. Plan taki wówczas nie był prawem miejscowym oraz nie miał mocy powszechnie obowiązującej. Nie był nadto planem szczegółowym, tylko wyłącznie planem ogólnym, a więc spełniał inną rolę. Plan ogólny zagospodarowania przestrzennego miasta i uzdrowiska (...) zatwierdzony uchwałą nr (...) Rady Narodowej Miasta i Gminy w (...) z dnia 29 stycznia 1987 r. został przyjęty na podstawie postanowień Ustawy z dnia 12 lipca 1984 r. o planowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 1989 r. Nr 17, poz. 99 z późn. zm.). W myśl art. 26 ust 1 ww. ustawy plany miejscowe sporządza się jako plany ogólne i szczegółowe. Zgodnie zaś z art. 26 ust 2 ww. ustawy miejscowy plan szczegółowy określa przeznaczenie gruntu, wyznacza linie rozgraniczające te grunty, ustala zasady uzbrojenia terenu oraz zasady kształtowania zabudowy, a w miarę potrzeby również inne warunki i wytyczne. Z kolei plan ogólny określał przyrodnicze, społeczne, ekonomiczne i krajobrazowe warunki przestrzennego zagospodarowania miasta, gminy oraz cele i zasady polityki przestrzennej tych jednostek.

Przechodząc na grunt niniejszej sprawy należy stwierdzić, że nie istniał miejscowy plan szczegółowy, który stosownie do art. 33 ww. ustawy stanowił podstawę gospodarki gruntami, wydawania decyzji w sprawie wykorzystania gruntów na cele inwestycyjne i decyzji o zmianie sposobu wykorzystania gruntów oraz o wyłączeniu z produkcji rolniczej lub leśnej gruntów przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne. Nie ma podstaw, aby przyjąć, iż nieruchomość W. T. na podstawie planu z 1987 r. nie mogła zostać zabudowana, tym bardziej mając na względzie oznaczenie nieruchomości symbolami (...) (również biorąc pod uwagę połączenie symbolu z innymi symbolami). W tym zakresie Sąd podziela w pełni stanowisko biegłego sądowego H. E., który dokonał wykładni planu zagospodarowania przestrzennego z 1987 r. W swojej opinii (k. 309-328) biegły odniósł zastosowaną dla nieruchomości powódki symbolikę do całego planu ogólnego, będącego dyspozycją uchwałodawcy wobec przedmiotowego terenu, jak też do szczegółowych postulatów odnoszących się do terenów (...). Wykładnia planu ogólnego, dokonana przez biegłego w sposób niezwykle szczegółowy i pootrzymywana konsekwentnie we wszystkich uzupełniających opiniach, prowadzi do wniosku, że w okresie obowiązywania planu ogólnego z 1987 r. na nieruchomości powódki nie wykluczono możliwości zabudowy, choć istniały pewne ograniczenia wynikające z innych obowiązujących wówczas przepisów, w tym zapisów statutu uzdrowiska (...) oraz ustawy o ochronie gruntów rolnych. Dopiero od 1 stycznia 1995 r., kiedy to weszła w życie ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 89, poz. 415), plany zagospodarowania przestrzennego stały się obowiązującym prawem miejscowym zgodnie z tą ustawą. Niemniej jednak, oznaczenia zawarte w planach nadal miały charakter wyłącznie informacyjny, odwołując się do szerszych omówień i opisów planu. Oznaczenie (...) wskazywało więc na teren jednostki bilansowej o charakterze mieszkaniowo-usługowym, z numerem 37, przeznaczony do rolnictwa i zieleni. Zapis ten nie stanowił przepisu prawnego, lecz był jedynie wyjaśnieniem ogólnych dyspozycji uchwałodawcy dotyczących terenu i miał być doprecyzowany w planie szczegółowym, który ostatecznie nie powstał. Zapis (...) (funkcja mieszkaniowo-usługowa) sugerował możliwość zabudowy na tym terenie, jednak w połączeniu z zapisem (...) plan przewidywał raczej adaptację istniejącego stanu, czyli utrzymanie otwartego terenu łąkowego w użytkowaniu rolniczym. Należy podkreślić, że w obrębie terenów łąkowych wprowadzono liczne wyjątki, takie jak wyrysowanie drogi i skrzyżowania, co potwierdza jedynie twierdzenia biegłego.

Ponadto, zgodnie z ustawą o zagospodarowaniu przestrzennym z 1994 r., postanowienia planów ogólnych zostały przeniesione do studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Gmina F. uchwaliła takie studium w 1999 r., a z treści tego dokumentu jednoznacznie wynika, że nieruchomość powódki znalazła się w strefie, w której zabudowa była możliwa, na co wskazują również wnioski biegłego urbanisty. Podsumowując powyższą kwestię należy jednoznacznie stwierdzić, że w okresie obowiązywania planu ogólnego z 1987 r. zabudowa nieruchomości W. T. nie została wykluczona.

W okresie bezplanowym, podstawą oceny, czy nieruchomość mogła zostać zabudowana, jest ustalenie, czy nieruchomość mogła uzyskać warunki zabudowy. W tym celu należy odwołać się do przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), w brzmieniu obowiązującym przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2011 r.

W myśl art. 61 ust 1 p.z.p. w brzmieniu z listopada 2011 r. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Biegły sądowy H. E. jednoznacznie wskazał, iż „w okresie, gdy na terenie nie obowiązywał plan miejscowy, warunki ustawowe umożliwiające wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (...), na cele budowlane były spełnione, w szczególności w okresie pomiędzy 19 grudnia 2008 roku a 5 listopada 2011 roku. Dopuszczalna była zabudowa usługowa i mieszkaniowa z wyłączeniem inwestycji mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Na tym terenie możliwa była również zabudowa o powierzchni inwestycji do 5000 m2 i nie powodująca konieczności uzyskania więcej niż 50 miejsc parkingowych, a więc na przykład budynek wielorodzinny o czterech kondygnacjach naziemnych do 40 mieszkań lub zespół budynków o łącznej ilości 40 mieszkań na działce o powierzchni 5000 m2 lub budynek biurowy o podobnym gabarycie.” (k. 309-328). Należy więc stwierdzić, iż możliwe było uzyskanie przez powódkę decyzji w przedmiocie warunków zabudowy przedmiotowej nieruchomości, gdyż spełnione zostały wszystkie przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w brzmieniu z listopada 2011r. Zgodnie z poglądami wyrażonymi w orzeczeniach SN należy stwierdzić, że ocena, czy nieruchomość może być wykorzystana w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem powinna się opierać nie tylko na uprzednim faktycznym jej wykorzystaniu, lecz należy też uwzględniać potencjalne możliwości w tym zakresie, a więc badać nie tylko to, jak była, ale także to, jak mogła być zagospodarowana. Pojęcie korzystania z nieruchomości obejmuje możliwość realizacji określonych projektów lub zamierzeń i nie ogranicza się do sytuacji, w których właściciel (użytkownik wieczysty) podjął już konkretne działania faktyczne lub prawne, zmierzające do ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości. Na równi więc z dotychczasowym faktycznym korzystaniem z nieruchomości traktuje się sposób korzystania potencjalnie dopuszczalny (np. wyroki SN z: 19 grudnia 2006 r. V CSK 332/06, Legalis, 8 stycznia 2009 r. I CNP 82/08, Legalis, 9 września 2009 r. V CSK 46/09, Legalis, 5 lipca 2012 r., IV CSK 619/1, Legalis i 9 kwietnia 2015 r. II CSK 336/14, Legalis).

Należy również wskazać, iż wobec art. 6 ust 7 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 89, poz. 415) studium nie jest przepisem gminnym i nie stanowi podstawy do wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Podobne uregulowanie zostało wprowadzone na podstawie art 9 ust 4 i 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717).

W kontekście braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, a także w odpowiedzi na zarzuty strony pozwanej, należy zauważyć, że ani biegły, ani Sąd cywilny nie mają uprawnienia do zastępowania organów administracji publicznej w zakresie ich kompetencji do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Zasadniczo, zarówno biegły, jak i Sąd cywilny są pozbawieni władzy do wydania decyzji administracyjnych, które mogłyby w sposób bezpośredni wpływać na możliwość zabudowy nieruchomości, ani do ingerowania w uprawnienia właścicielskie stron w sposób władczy. W postępowaniu cywilnym strony są równouprawnione, a w związku z tym nie leży w gestii sądu cywilnego wydawanie wiążących ocen w zakresie zabudowy. Zaś celem postępowania cywilnego jest jedynie ocena przesłanek w sprawie, które, w przypadku postępowania przed organem administracyjnym, byłyby oceniane przez właściwy organ administracji publicznej. Niemniej jednak, ocena ta w kontekście postępowania cywilnego musi być przeprowadzona zgodnie z zasadami procesowymi, w tym z zasadą dowodzenia określoną w art. 232 k.p.c. oraz z art. 6 k.c. Oznacza to, że Sąd dokonuje oceny dostępnych dowodów w sposób zgodny z regułami prawa cywilnego, przy czym ta ocena jest ograniczona do materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie. Ponadto, należy podkreślić, że wszelkie ustalenia dotyczące możliwości uzyskania warunków zabudowy mają charakter wyłącznie hipotetyczny. W ramach rozstrzygania sporu cywilnego nie jest analizowana konkretna możliwość realizacji zamierzenia budowlanego. Ewentualne ograniczenia w realizacji takiego zamierzenia mogą wpłynąć na wartość nieruchomości lub na rozstrzygnięcie dotyczące żądania wykupu całości lub części nieruchomości, jednakże nie mają one charakteru wiążącego w sensie administracyjnym. Sąd cywilny nie podejmuje decyzji administracyjnych w tym zakresie, lecz jedynie ocenia, jak te ograniczenia mogą wpływać na przedmiotowy spór.

Wobec powyższego należało zbadać, czy nieruchomość strony powodowej w okresie luki planistycznej spełniała przesłanki wskazane w art. 61 ust 1 u.p.z.p. w brzmieniu z listopada 2011 r.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków m.in. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

W powyższym przepisie określono zasadę dobrego sąsiedztwa, inaczej zwaną zasadą podobieństwa (kontynuacji). „ Przystępując do ustalenia, czy możliwe jest ustalenie dla danego zamierzenia warunków zabudowy, należy dokonać analizy i ustalić, czy zabudowa na terenie sąsiadującym z terenem, na którym inwestor zamierza zrealizować nową zabudowę, jest taka, że sposób wykonania tej zabudowy pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. W konsekwencji, aby można było ustalić warunki dla nowej zabudowy, a więc rozważyć, czy zachodzą wymagane prawem przesłanki, na terenie sąsiadującym musi znajdować się co najmniej jeden obiekt, gdyż tylko wówczas będzie możliwe ustalenie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektu budowlanego, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Brak na określonym obszarze obiektu o podobnych parametrach skutkuje odmową wydania decyzji o warunkach zabudowy. Natomiast w sytuacji, gdy istnieje co najmniej jeden podobny obiekt, organ ma obowiązek rozważyć pozostałe przesłanki, określone w ustawie oraz aktach wykonawczych do ustawy, determinujące możliwość wydania warunków zabudowy. Jednocześnie obiekt znajdujący się na terenie sąsiadującym musi być zrealizowany w taki sposób, aby możliwe było ustalenie tych funkcji, parametrów, cech i wskaźników. Zabudowa istniejąca stosownie do ww. przepisu musi znajdować się na działce sąsiedniej. Nie oznacza to jednak, że teren, na którym planowana jest inwestycja, musi bezpośrednio graniczyć z działką zabudowaną. Jeśli działka, na której planowana jest inwestycja, nie ma wspólnej granicy z żadną działką zabudowaną, niemniej jednak znajduje się w dość bliskiej (pod względem urbanistycznym) odległości od takiej zabudowy, nie ma przeciwwskazań do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Należy bowiem mieć na względzie, że tzw. sąsiedztwo urbanistyczne przedstawiać się będzie różnorodnie na terenach zwartej zabudowy miejskiej, na terenach wiejskich czy terenach rozproszonej zabudowy.” (tak: A. Despot-Mładanowicz [w:] Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz aktualizowany, red. A. Plucińska-Filipowicz, M. Wierzbowski, LEX/el. 2018, art. 61).

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy należało uznać, iż nieruchomość należąca do powódki spełniała przesłankę „dobrego sąsiedztwa”. W tym zakresie należało odnieść się do wniosków opinii biegłego z zakresu urbanistyki H. E., który stwierdził spełnienie ww. warunku z zastosowaniem przepisów Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 w brzmieniu sprzed uchwalenia planu z 2011 r. ). Biegły dokonał analizy map terenu i zdjęć lotniczych, stwierdzając przy tym, iż w okresie luki planistycznej sąsiednie działki były i są zabudowane budynkami o funkcjach usługowych, handlowych i mieszkaniowych wielo- i jednorodzinnych. Jak dalej wskazuje biegły: „ w odniesieniu do działki (...),w latach 2004-2010 spełniony był pierwszy konieczny warunek niezbędny do wydania decyzji o warunkach zabudowy, pod warunkiem uznania możliwości przejazdu poprzez ciąg drogowy (łącznik ulicy (...) z al. (...)) za dostęp do drogi publicznej (…). Forma i funkcja zabudowy na działkach sąsiednich do działki (...), jako podstawa do kontynuacji funkcji i parametrów zabudowy, pozwalałaby na realizację obiektów kubaturowych (…), Budynki usługowe o czterech kondygnacjach były możliwe do zastosowania. (opinia – k. 321).

Następnie należało ustalić czy w okresie bezplanowym działka powódki posiadała dostęp do drogi publicznej w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. w brzmieniu z listopada 2011 r. W tym zakresie Sąd również oparł się na wnioskach dokonanych przez biegłego H. E., który jednoznacznie wskazał, iż: „zarówno pod rządami planu ogólnego (...) z 1987 r. jak i w obecnie obowiązującym planie, działka nr (...) przylega do ciągu komunikacyjnego o szerokości kilkunastu metrów (…) i posiadającego parametry właściwe do realizacji drogi.” (opinia – k. 323-324). Mimo, iż obecnie droga istnieje tylko na części terenu (na (...), to charakter, kształt, położenie oraz cel ciągu komunikacyjnego, sytuowały go wśród nieruchomości drogowych. Sąd podziela również w tym zakresie wniosek biegłego, iż powódka mogłaby skutecznie ubiegać się o ustanowienie służebności drogowej.

Biegły dokonał również analizy, czy w okresie luki planistycznej nieruchomość miałaby wystarczające uzbrojenie terenu do domu jednorodzinnego lub budynku usługowego na działce powódki. Biegły w tym zakresie oparł się m.in. na zapisie obecnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego miasta, w którym dla przyległych do działki terenów nie wprowadzono zakazu zabudowy ze względu na brak infrastruktury, co doprowadziło do wniosku, że ewentualny budynek mógłby być podłączony do sieci elektroenergetycznej i innych sieci miejskich (opinia – k. 324).

Wobec powyższego należało uznać, iż otoczenie nieruchomości było już zagospodarowane w sposób zróżnicowany funkcjonalnie. Co więcej, potencjalna decyzja o warunkach zabudowy mogła obejmować zabudowę nawet do czterech kondygnacji i w zakresie odpowiadającej istniejącemu otoczeniu. Wobec czego, istniały co najmniej potencjalne podstawy do wydania decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości powódki.

Rozważając pozostałe przesłanki wymienione w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w brzmieniu z listopada 2011 r. należało wziąć pod uwagę następujące przepisy w kształcie sprzed uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego:

1)  ustawę z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz. U. z 2004 r. Nr 121, poz. 1266 z późn. zm. – w brzmieniu z listopada 2011 r.);

2)  ustawę z dnia 28 lipca 2005 r. o lecznictwie uzdrowiskowym, uzdrowiskach i obszarach ochrony uzdrowiskowej oraz gminach uzdrowiskowych (Dz. U. Nr 167, poz. 1399 z późn. zm.) i wydanej na podstawie art. 41 ww. ustawy uchwałę Rady Miejskiej (...) nr (...) (...) w sprawie Statutu (...) z 8 września 2008 r. (nieruchomość powódki położona jest na terenie strefy ,,(...)” ochrony uzdrowiskowej gminy F.);

3)  rozporządzenie nr 7 G. (...) z dnia 4 kwietnia 2005 r. w sprawie S.;

Za nietrafione należy uznać twierdzenia strony pozwanej, w zakresie, w jakim dokonywała interpretacji na podstawie analiz treści ustaleń planu z 1987 r. i innych ustaleń w granicach obszaru funkcjonalnego (...). Przywoływane analizy nie zakazywały bowiem budowy na tym terenie, z wyjątkiem „wysokiej zabudowy”. Ponadto, instrukcje odnoszące się do sporządzania planów miejscowych, na które powołuje się strona pozwana, nie dotyczyły kwestii zabudowy w okresie luki planistycznej, a także nie uwzględniały istotnej zasady dobrego sąsiedztwa. Dodatkowo, argumentacja strony pozwanej stoi w sprzeczności z zasadą niedopuszczalności rozszerzającej interpretacji ustaleń planu zagospodarowania przestrzennego, zwłaszcza w kontekście ograniczeń prawa własności. Zgodnie z orzeczeniem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 stycznia 1991 r. (sygn. akt IV SA 1024/90), wszelkie rozszerzenia interpretacyjne, które prowadziłyby do nadmiernego ograniczenia prawa własności, są nieakceptowalne. W świetle tej zasady, próba rozszerzenia zakresu ograniczeń zabudowy w sposób nieuzasadniony, poza tym, co zostało wyraźnie określone w planie, jest niezgodna z obowiązującymi normami prawnymi.

Co więcej, zgodnie z art. 5b ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2004 r. Nr 121, poz. 1266 z późn. zm. – w brzmieniu z listopada 2011 r.) przepisów ustawy nie stosuje się do gruntów rolnych stanowiących użytki rolne położone w granicach administracyjnych miast. Jeżeli nieruchomość powódki należy kwalifikować jako użytek rolny, to nie wymagała ona uzyskania zgody organu administracji na zmianę jej przeznaczenia. Z treści art. 7 ust. 2 pkt 1 wskazanej ustawy, wymóg uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze dotyczył wyłącznie użytków klas I-III, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha. Tym samym taka zgoda nie była wymagana dla obszaru o powierzchni do 0.5 ha. W przypadku gruntu klasy IV, zgoda taka była wymagana w przypadku obszarów o powierzchni do 1 ha. Nie sposób więc uznać za słuszny argument strony pozwanej, iż objęcie części działki wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy należało uznać za niedopuszczalne, jako zmierzające do ominięcia przepisów o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy w tej sytuacji zostałaby wydana dla całości działki z ograniczeniem takim, iż zabudowa mogłaby dotyczyć części nieruchomości, co można uzyskać przykładowo poprzez ustalenie innej linii zabudowy na podstawie § 4 ust. 4 z zw. z § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588).

Nawet ustawa o lecznictwie uzdrowiskowym, uzdrowiskach i obszarach ochrony uzdrowiskowej oraz gminach uzdrowiskowych z 8 lipca 2005 roku, która weszła w życie 2 października 2005 r. nie wprowadziła zakazu zabudowy. Nakazywała gminie sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w określonym czasie. Żaden przepis nie wyłącza w takiej sytuacji żądania z art. 36 u.p.z.p., które jest zasadne każdorazowo, gdy wprowadzony jest plan zagospodarowania przestrzennego. Podobnie, nie istniał taki przepis również na gruncie ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o uzdrowiskach i lecznictwie uzdrowiskowym (Dz. U. Nr 23, poz. 150). Statut uzdrowiska (...) obowiązujący na podstawie uchwały nr (...) Wojewódzkiej Rady Narodowej w G. z dnia 30 października 1972 r. nie wprowadził zakazu zabudowy. Tak samo nie wprowadził jej statut przyjęty uchwałą nr (...) Rady Miejskiej F. z dnia 3 kwietnia 2006 r. oraz uchwałą nr (...) Rady Miejskiej (...) z dnia 8 września 2008 r. Uchwała Rady Miejskiej (...) nr (...) w sprawie Statutu (...) z 8 września 2008 r. dla terenu strefy (...),(...)” wprowadziła jedynie zakazy i ograniczenia dotyczące lokalizowania nowych uciążliwych obiektów budowlanych, przemysłowych, obiektów handlowych powyżej 400 m2 i wprowadziła nakaz zachowania powierzchni biologicznie czynnej.

Należy zauważyć, że postanowienia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego uchwalonego w 1999 r. dla gminy (...) nie mają charakteru prawa miejscowego i wprost nie wiążą organów gminy przy wydawaniu decyzji administracyjnych. Studium wskazywało jedynie kierunki polityki przestrzennej gminy – przewidywało, że część nieruchomości mieści się w strefie U przeznaczonej pod usługi (handel, rzemiosło, gastronomia) z ograniczeniem zabudowy do czterech kondygnacji, a pozostała w strefie (...) obejmującej obniżenia pradolinne i starorzecza w obszarach wodnych, z formalnym zakazem zabudowy. Charakter tych ustaleń jest wyłącznie planistyczny i orientacyjny – studium nie nadaje organom prawa do nakładania ograniczeń ani do odmowy wydania warunków zabudowy. W praktyce oznacza to, że przy rozpatrywaniu wniosku o warunki zabudowy dla nieruchomości powódki nie mogło mieć zastosowania automatyczne ograniczenie wynikające z zapisów studium. Studium pozostaje jedynie dokumentem pomocniczym przy opracowywaniu planów miejscowych, a jego postanowienia nie mogą w żaden sposób ograniczać konstytucyjnego prawa własności ani decyzyjnej swobody organu administracji w zakresie wydawania decyzji o warunkach zabudowy.

Sąd w powyższym zakresie uwzględnił również wnioski biegłego sądowego w zakresie ochrony środowiska – H. M. (1), która podzieliła pogląd biegłego H. E. , że powódka mogła uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, z uwzględnieniem zakazów wynikających z ochrony uzdrowiskowej. Z przepisów ochrony uzdrowiskowej nie wynika, aby zabudowa na działce była wykluczona. Wyłączona była jedynie możliwość wznoszenia zakładów przemysłowych, parkingów powyżej 50 miejsc postojowych, placówek handlowych o powierzchni powyżej 400m2 oraz prowadzenia usług uciążliwych.

Ponadto, biegła dokonała analizy ortofotomap z lat od 2001-2011 ustalając przy tym, iż działka (...) nie była położona na terenie żadnej z form ochrony przyrody, w tym także na terenie (...) Obszaru Chronionego Krajobrazu. Tym samym wszelkie ograniczenia ustalone rozporządzeniami wojewody oraz sejmiku województwa (...) nie obowiązywały NIGDY na tej działce (opinia – k. 746-769).

Zasadniczo zatem, formy ochrony przyrody nie wykluczały zabudowy nieruchomości strony powodowej..

Porównując do przeznaczenia nieruchomości strony powodowej w planie zagospodarowania przestrzennego z 2011 r., w którym określono ją jako teren zieleni nieurządzonej, bez możliwości zabudowy, należy podkreślić, że – zgromadzony materiał dowodowy w postaci opinii w/w biegłych – jasno i stanowczo przesądził, iż przed uchwaleniem tego planu ( zarówno w okresie obowiązywania poprzedniego polanu, jak i bezplanowym) istniała potencjalna możliwość zabudowy nieruchomości powódki. W związku z tym, jej żądanie wykupu, na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, okazało się w pełni uzasadnione.

Analiza stanu nieruchomości przed uchwaleniem planu i przeznaczeniem na zieleń nieurządzoną, z nałożeniem zakazu zabudowy i utwardzania powierzchni, wykazuje, że przed wejściem w życie planu zabudowa była możliwa, choć z pewnymi ograniczeniami wynikającymi z obowiązujących wówczas przepisów. Ograniczenia te, mimo że istniały, nie wykluczały całkowicie możliwości zabudowy, co stanowi podstawę dla uznania żądania wykupu za zasadne.

Nawiązując do przesłanek wydania decyzji w przedmiocie warunków zabudowy wskazać należy, że decyzja o warunkach zabudowy jest aktem administracyjnym związanym. To oznacza, iż organ administracji publicznej nie działa w warunkach uznania administracyjnego, a rozstrzygnięcie, podejmowane po przeprowadzeniu postępowania, jest warunkowane ustalonym stanem faktycznym i przepisami prawa. Jeżeli planowana inwestycja spełnia wszystkie warunki, od których łącznej realizacji art. 61 ust. 1 u.p.z.p. uzależnia możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy, organ administracji publicznej jest obowiązany wydać taką decyzję zgodnie z wnioskiem inwestora (Wyrok WSA w Krakowie z 13.10.2017 r., II SA/Kr 888/17, LEX nr 23940161). Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu, czyli nie dającą się z nią w praktyce pogodzić. W przypadku wątpliwości co do rozumienia kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu, należy te wątpliwości rozstrzygać mając na uwadze zasadę wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy (wyrok NSA z 25.04.2013 r., II OSK 2611/11, LEX nr 1559654). Decyzja o warunkach zabudowy jest pierwszą decyzją wydawaną w procesie inwestycyjnym. Ma ona charakter ogólny i wstępny i nie upoważnia do podjęcia i realizacji inwestycji, lecz stanowi podstawę do ubiegania się o pozwolenie na budowę. Dopiero w następnym etapie procesu inwestycyjnego organ architektoniczno-budowlany ustala szczegóły techniczne dotyczące planowanej inwestycji i ocenia, czy w świetle przepisów Prawa budowlanego i wydanych do niego przepisów wykonawczych możliwe jest udzielenie pozwolenia na realizację zamierzonej inwestycji. Decyzja o warunkach zabudowy przede wszystkim ma rozstrzygnąć o dopuszczalności realizacji określonej inwestycji na terenie objętym wnioskiem inwestora, dla którego brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Innymi słowy, celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla której nie został uchwalony miejscowy plan, jest dopuszczalna (wyrok NSA z 6.09.2013 r., II OSK 813/12, LEX nr 1559908).

Co więcej, okoliczności wskazane w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym odszkodowania (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) nie mogą być traktowane jako przesłanki egzoneracyjne wobec odpowiedzialności przewidzianej w art. 36 ust. 1 tej ustawy (Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 9 września 2009 r., V CSK 46/09, Legalis). Należy więc stwierdzić, że nie można przypisać powódce negatywnych skutków na podstawie art. 62 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przepis ten, w kontekście niniejszej sprawy, nie może stanowić podstawy do ograniczenia uprawnień strony powodowej, gdyż nie zachodzą przesłanki, które uzasadniałyby zastosowanie tego przepisu w sposób, który negatywnie wpłynąłby na jej sytuację prawną.

Przechodząc wreszcie do określenia wysokości roszczenia należy wskazać, iż w zakresie określenia ceny wykupu nieruchomości należy odnieść się do art. 37 ust 11 u.p.z.p. zgodnie z którym, w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami ze wskazanymi już wyżej zastrzeżeniami, co do obowiązywania ww. przepisu w dacie orzekania.

Przy ustalaniu ceny wykupu nieruchomości należy wskazać, że istota instytucji prawnej wykupu, jako następstwa zmiany miejscowego planu, wymaga uwzględnienia stanu (charakteru nieruchomości, sposobu jej użytkowania) istniejącego przed datą sprzed wejścia planu w życie. Przemawia za tym jej cel zmierzający, przez zapewnienie ekwiwalentu, do usunięcia skutków ograniczenia prawa własności odnoszonego do wcześniejszego korzystania z nieruchomości (por. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z 5 lipca 2012 r., IV CSK 619/11). W ustanowionym w art. 37 ust. 9 u.p.z.p. sześciomiesięcznym terminie gmina, o ile są spełnione przesłanki roszczenia, jest obowiązana nie tylko do zawarcia umowy o wykup, ale także i do jej wykonania tj. zapłaty wynagrodzenia. (…). W sprawie o wykup nieruchomości na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. sąd ustala rynkową wartość nieruchomości z daty orzekania (wyrok SN z 22.01.2015 r., I CSK 224/14, LEX nr 1659207).

Sąd podziela stanowisko wyrażone w orzecznictwie, że należało ustalić wartość rynkową nieruchomości powódki według stanu sprzed wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz cen aktualnych w dacie orzekania.

Wartość nieruchomości Sąd – przyjmując powyższe kryteria - ustalił w oparciu o operat szacunkowy wykonany przez biegłego sądowego K. F., aktualizowany w trakcie postępowania sądowego. Biegła ustaliła, że wartość nieruchomości przy wskazanych założeniach określona na dzień 7 września 2013 r. ( 6 miesięcy od daty złożenia wniosku o wykup) wynosiła 2 218 015 zł. Wartość zaś nieruchomości na dzień 9 grudnia 2024 r., kiedy to sporządzano opinię, wynosiła 2 759 312 zł. Biegła przy tym wskazała, iż przyjęła zgodnie z opinią H. E., iż możliwa była niska zabudowa mieszkaniowo-usługowa na części nieruchomości powódki. Podkreśliła również, iż w oszacowaniu uwzględniono ryzyko związane z potencjałem inwestycyjnym gruntu.

Sąd nie miał zastrzeżeń co do treści oświadczenia wskazanego w ostatecznym stanowisku przez powódkę, treść ta odpowiada bowiem przedmiotowo istotnym postanowieniom umowy sprzedaży (art. 535 k.p.c.), której zawarcie jest konsekwencją realizacji przez gminę i właściciela nieruchomości prawa wykupu określonego w art. 36 ust 1 pkt 2) u.p.z.p., w tym też przedmiot sprzedaży, którym jest nieruchomość. Powódka zredagowała jednak swoje roszczenie o wykup opcjonalnie, wskazując na rozbieżności w judykaturze. Mianowicie wniosła o wykup albo poprzez sprzedaż albo poprzez przeniesienie prawa własności za wynagrodzeniem (k. 1088). Sąd w tym składzie miał na względzie niedawny (a prze to można uznać najbardziej aktualny wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 marca 2023 r. (II CSKP 1654/22), dotyczący przedmiotowej kwestii, w którym Sąd ten wskazał, że „ Artykuł 36 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie kreuje po stronie właściciela roszczenia o zwarcie umowy sprzedaży. Po pierwsze czynność prawna polegająca na wykupieniu nieruchomości jest czynnością tylko o skutku rozporządzającym. Zobowiązanie do nabycia przez gminę własności (wykupu) nieruchomości wynika z samej ustawy. Zatem wykup nieruchomości sprowadza się do przeniesienia własności w wykonaniu istniejącego już zobowiązania (zob. art. 156 KC) za wynagrodzeniem, czyli z reguły do zawarcia umowy przenoszącej własność (umowy rozporządzającej), a nie – do zawarcia umowy sprzedaży o podwójnym skutku”.

Powyższy pogląd Sądu Najwyższego sąd tutejszy miał na względzie przy redagowaniu sentencji niniejszego wyroku.

W konsekwencji wobec spełnienia przesłanek z art. 36 u.p.z.p. i złożenia wniosku przez powódkę o wykup nieruchomości należało uznać, iż strona pozwana miała wynikający z ustawy obowiązek zawarcia z powódką umowy. Brak wykupu gruntu pomimo zobowiązania wynikającego z ustawy czyniło powództwo o zobowiązanie strony pozwanej do złożenia oświadczenia woli zasadnym.

Strona powodowa w trakcie postępowania precyzowała swoje żądania, dostosowując je do aktualnych wyliczeń biegłej sądowej. Wobec czego zgodnie z jej żądaniem Sąd uwzględnił powództwo w wysokości przez nią wskazanej. Sąd uznał, iż wysokość (a także zasadność) roszczenia została udowodniona, wobec czego Sąd orzekł jak w punktach I sentencji wyroku.

Podstawę żądania odsetek stanowił art. 37 ust 9 u.p.z.p., zgodnie z którym wykonanie obowiązku wynikającego z roszczeń, o których mowa w art. 36 ust. 1-3, powinno nastąpić w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej. W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub w wykupie nieruchomości właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługują odsetki ustawowe.

Zgodnie zaś z art. 37 ust. 9 tej ustawy, w przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub wykupie nieruchomości właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługują odsetki ustawowe. Przepis art. 37 ust. 9 u.p.z.p. stanowi, że wykonanie obowiązku wynikającego z roszczeń, o których mowa w art. 36 ust. 1-3, powinno nastąpić w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej. Przewidziana w art. 37 ust. 9 u.p.z.p. sankcja w postaci prawa domagania się odsetek w przypadku bezskutecznego upływu terminu na realizację obowiązku określonego w art. 36 ww. ustawy musi się odnosić do ceny nieruchomości ustalonej zgodnie z zasadami określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami, którą gmina byłaby zobowiązana zapłacić gdyby zawarła umowę z uprawnionym. W konsekwencji należy przyjąć, że gmina ma obowiązek zapłaty odsetek na rzecz uprawnionego z chwilą wymagalności roszczenia o wykup, to jest z upływem 6 miesięcy od daty złożenia wniosku, jednakże miarodajna w tym przypadku pozostaje wartość nieruchomości ustalona według cen i stanu ustalonych na tę właśnie datę. W przeciwnym razie doszłoby do nieuprawnionego wzbogacenia strony powodowej (zob. wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 22 stycznia 2015 r., I CSK 224/14). Za datę początkową, zgodnie ze stanowiskiem powódki oraz uwzględniając art. 37 ust 9 u.p.z.p. należało przyjąć więc dzień 7 września 2013 r. , gdyż wniosek złożono 6 marca 2013 r. (wniosek z prezentatą - k. 28). Wartość nieruchomości na ów dzień (czyli 7 września 20213 r.) wg biegłej wynosiła natomiast 2 218 015 zł.

Mając powyższe na uwadze orzeczono jak w pkt II wyroku.

Zgodnie z art. 108 § 1 k.p.c. sąd rozstrzyga o kosztach w każdym orzeczeniu kończącym postępowanie w instancji. Sąd jednakże może pozostawić rozstrzygnięcie w tym zakresie referendarzowi sądowemu. Podstawę rozstrzygnięcia o kosztach procesu stanowi przepis art. 98 § 1 k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Uznając więc, że pozwany uległ roszczeniu pozwu w całości Sąd ustalił, że to on winien ponieść koszty procesu, o czym Sąd orzekł w pkt III sentencji wyroku, pozostawiając szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu.