sygn. I C 1058/22 19 lutego 2026 Sąd Okręgowy w Warszawie

Wyrok z 19 lutego 2026, sygn. I C 1058/22

Data orzeczenia 19 lutego 2026

Sąd Sąd Okręgowy w Warszawie

Wydział I Wydział Cywilny

Przewodniczący Sędzia Agnieszka Onichimowska

Tagi

#Sąd Okręgowy w Warszawie #I Wydział Cywilny #wyrok

Podstawa prawna

art. 100 kpc art. 108 kpc art. 199 kpc art. 209 kc art. 468 kc art. 556 kc art. 557 kc art. 559 kc

Pokaż pozostałe podstawy prawne (2)

art. 561 kc art. 568 kc

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 lutego 2026 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: Sędzia (del.) Agnieszka Onichimowska

Protokolant: Sekretarz sądowy Aleksandra Bobińska

po rozpoznaniu w dniu 19 stycznia 2026 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W.

przeciwko (...) S.A. z siedzibą w W.

o nakazanie

I. odmawia odrzucenia pozwu;

II. nakazuje pozwanemu (...) S.A. z siedzibą w W. usunięcie wymienionych poniżej wad fizycznych budynku mieszkalnego przy ul. (...) w W., stanowiących części wspólne nieruchomości uregulowanej w Księdze Wieczystej nr (...), w terminie 6 (sześciu) miesięcy od daty uprawomocnienia się wyroku, stosownie do wskazań biegłego sądowego Z. K. wynikających z opinii głównej i uzupełniającej sporządzonych w przedmiotowej sprawie oraz zgodnie z przepisami prawa budowlanego i zasadami wiedzy technicznej, w zakresie:

1. elewacji budynku, co do:



zabrudzenia/śladów zacieków od spływającej do elewacji wody pod wszystkimi daszkami antresoli i trzeciego piętra, które są zamontowane na elewacji południowej i zachodniej;



nieuszczelnionych prawidłowo styków daszków szklanych z powierzchnią licową wyprawy elewacyjnej nad balkonami trzeciego piętra i antresoli, zamontowanych na elewacji południowej i zachodniej;



rys pionowych zlokalizowanych na parterze, na nadprożach, nad wszystkimi bramami garażowymi pomieszczeń garażowych, usytułowanych na parterze oraz rys/spękań ukośnych zlokalizowanych w narożnikach tych nadproży i w narożach, na połączeniu płyt balkonów i tarasów ze ścianami;



spękań zlokalizowanych na suficie zadaszenia nad wjazdem do garażu podziemnego;



rys zlokalizowanych na ścianach ograniczających wjazd/zjazd do garażu podziemnego;



spękań i odspojeń warstwy wierzchniej wyprawy elewacyjnej zlokalizowanych na powierzchni zewnętrznej ściany prawej zjazdu;



rys/spękań na całej długości ścian zlokalizowanych od strony wewnętrznej zjazdu, od bramy wjazdowej, aż do krawędzi chodnika przed lukiem wjazdowym;



rys i spękań zlokalizowanych w narożach nadproży drzwiowych i okiennych, oraz w narożach łączenia płyt balkonów ze ścianami, na powierzchni wypraw elewacyjnych w obrębie lokali: (...);

poprzez:

a) prawidłowe uszczelnienie styku daszków szklanych z powierzchnią licową wyprawy elewacyjnej nad balkonami trzeciego piętra i antresoli na elewacji południowej i zachodniej;

b) usunięcie wszystkich odspojonych i luźno zwisających elementów wyprawy;

c) poszerzenie i pogrubienie zarysowań i spękań oraz dokładne oczyszczenie wnętrza pogłębionych i poszerzonych kraterów;

d) zaaplikowanie - w dokładnie oczyszczone wnętrza kraterów - masy trwale plastycznej dedykowanej do dokonywania takich napraw, przez producenta zastosowanego systemu elewacyjnego na przedmiotowym budynku;

e) dokładne zmycie całej elewacji południowej i zachodniej oraz ściany i sufitu zjazdu do garażu;

f) pomalowanie całej elewacji, na której wykonywano roboty naprawcze, farbą do zastosowań zewnętrznych, dedykowaną dla systemu elewacyjnego zastosowanego pierwotnie

2. lokalu numer (...), co do rozległych zacieków na powierzchni sufitu płyty balkonowej lokalu usytuowanego nad tarasem przypisanym do lokalu nr (...) oraz zacieków na powierzchni ściany zewnętrznej lokalu numer (...) pod balkonem lokalu usytuowanego wyżej, poprzez rozbiórkę demolacyjną posadzki, obróbek blacharskich krawędziowych i izolacji hydrofobowej na balkonie lokalu usytuowanego nad lokalem numer (...) i ponownym wykonaniu tych warstw zgodnie ze sztuką budowlaną i projektem budowlanym tj. wykonaniem warstw posadzkowych w postaci płytek gresowych mrozoodpornych, antypoślizgowych, na kleju oraz izolacji przeciwwodnej dwuskładnikowej systemowej (np. (...)); pod wyżej wskazane warstwy należy zamontować krawędziowe obróbki blacharskie ze spadkiem skierowanym na zewnętrz;

3. lokali numer (...), co do:



rozległych zacieków na powierzchni sufitu płyt balkonowych lokali usytuowanych nad balkonami przypisanymi lokali numer(...) (...)oraz zacieków na powierzchni ścian zewnętrznych lokali numer (...) pod balkonami przypisanymi do lokali usytuowanych wyżej;



odspojonych ceramicznych płytek posadzek balkonów w pasie krawędziowym z wodnymi zastoinami na ich powierzchni;



krawędziowej obróbki blacharskiej ze spadkiem w stronę balkonu;



łączeniu obróbek blacharskich na zakład prosty, a nie na rąbek lub luty, co jest niezgodne z zapisami Polskiej Normy (...) „Roboty blacharskie budowlane z blachy stalowej ocynkowanej i cynkowej" ,

poprzez rozbiórkę demolacyjną posadzki, obróbek blacharskich krawędziowych i izolacji hydrofobowej na balkonach przypisanych do lokali numer (...) i na balkonach przypisanych do lokali usytuowanych nad lokalami (...) i ponownym wykonaniu tych warstw zgodnie ze sztuką budowlaną i projektem budowlanym tj. wykonaniem warstw posadzkowych w postaci płytek gresowych mrozoodpornych, antypoślizgowych, na kleju oraz izolacji przeciwwodnej dwuskładnikowej systemowej (np. (...)). Pod wyżej wskazane warstwy należy zamontować krawędziowe obróbki blacharskie ze spadkiem skierowanym na zewnętrz;

4. lokalu numer (...), co do:



ukośnych spękań w narożach nadproży okiennych i pod płytą tarasu na poziomie antresoli na ścianach zewnętrznych, na powierzchni elewacji tych ścian,



braku obróbki blacharskiej (wydry) szklanego zadaszenia zamontowanego nad balkonem lokalu numer (...) powodującego napływ zanieczyszczonej wody na powierzchnię elewacji objawiającej się ciemnymi smugami/śladami od zacieków na powierzchni wyprawy elewacyjnej;



odspojenia się cokolików ceramicznych od powierzchni wyprawy elewacyjnej, w wyniku zamarzania i rozmarzania zgromadzonej tam wody;

poprzez:

a) rozbiórkę demolacyjną posadzki, obróbek blacharskich krawędziowych i izolacji hydrofobowej na balkonie lokalu numer (...) i na balkonie lokalu usytuowanego nad przedmiotowym lokalem i ponownym wykonaniu tych warstw zgodnie ze sztuką budowlaną i projektem budowlanym tj. wykonaniem warstw posadzkowych w postaci płytek gresowych mrozoodpornych, antypoślizgowych, na kleju oraz izolacji przeciwwodnej dwuskładnikowej systemowej (np. (...)). Pod wyżej wskazane warstwy należy zamontować krawędziowe obróbki blacharskie ze spadkiem skierowanym na zewnętrz;

b) wykonanie uszczelnienie połączenia/styku pokrycia zadaszenia szklanego zamontowanego nad balkonem lokalu numer (...) z powierzchnią wyprawy elewacyjnej, poprzez zamontowanie na tym styku prawidłowej obróbki blacharskiej (wydry) wzdłuż całej długości styku;

5. lokalu numer (...), co do:



zastosowaniu - wbrew zapisom opisu technicznego projektu architektonicznego - zamiast śrub nierdzewnych w balustradach 21 śrub ocynkowanych, na których powłoka cynkowa została uszkodzona i silnie koroduje;



odspojenie się cokolików ceramicznych od powierzchni wyprawy elewacyjnej, w wyniku zamarzania i rozmarzania zgromadzonej tam wody;

poprzez:

a) rozbiórkę demolacyjną posadzki, obróbek blacharskich krawędziowych i izolacji hydrofobowej na balkonie lokalu numer (...) i na balkonie lokalu usytuowanego nad przedmiotowym lokalem i ponownym wykonaniu tych warstw zgodnie ze sztuką budowlaną i projektem budowlanym tj. wykonaniem warstw posadzkowych w postaci płytek gresowych mrozoodpornych, anty poślizgowych, na kleju oraz izolacji przeciwwodnej dwuskładnikowej systemowej (np. (...)). Pod wyżej wskazane warstwy należy zamontować krawędziowe obróbki blacharskie ze spadkiem skierowanym na zewnętrz;

c) wymianę wszystkich śrub w balustradach na śruby ze stali nierdzewnej;

6. lokalu numer (...), co do:



odspojonych ceramicznych płytek posadzki balkonu w pasie krawędziowym z wodnymi zastoinami na ich powierzchni;



krawędziowej obróbki blacharskiej (parapetu zewnętrznego) ze spadkiem w stronę balkonu;



poprzez:

7. lokalu numer (...), co do:



odspojonych ceramicznych płytek posadzki balkonów w pasie krawędziowym z wodnymi zastoinami na ich powierzchni;



krawędziowej obróbki blacharskiej (parapetu zewnętrznego) ze spadkiem w stronę balkonu;



braku obróbki blacharskiej (wydry) szklanego zadaszenia opartego na metalowych wspornikach zamontowanego nad balkonami lokalu numer (...) powodującego napływ zanieczyszczonej wody na powierzchnię elewacji objawiającej się ciemnymi smugami/śladami od zacieków na powierzchni wyprawy elewacyjnej;

poprzez:

8. lokalu numer (...) co do:



odspojonych ceramicznych płytek posadzki balkonów, w pasie krawędziowym z wodnymi zastoinami na ich powierzchni;



odspajanie się cokolików ceramicznych na balkonach;



krawędziowej obróbki blacharskiej (parapetu zewnętrznego) ze spadkiem w stronę balkonu;



braku obróbki blacharskiej (wydry) szklanego zadaszenia opartego na metalowych wspornikach zamontowanego nad balkonami przynależnymi do lokalu numer (...) powodującego napływ zanieczyszczonej wody na powierzchnię elewacji objawiającej się ciemnymi smugami/śladami od zacieków na powierzchni wyprawy elewacyjnej;

poprzez:

9. garażu wielostanowiskowego na poziomie -1, co do niewypełnionych masą uszczelniającą, trwale plastyczną, nacięć dylatacyjnych oraz spękań/pęknięć posadzki, poprzez poszerzenie i pogrubienie spękań oraz dokładnie oczyszczenie wnętrza pogłębionych i poszerzonych kraterów spękań, w które należy zaaplikować masę trwale plastyczną, uszczelniającą, dedykowaną do dokonywania takich właśnie wypełnień/napraw;

10. garażu wielostanowiskowego na poziomie parteru, co do skruszenia betonowej posadzki oraz wykonanie posadzki niezgodnie z projektem i zasadami sztuki budowlanej tj. niezbrojonej o zbyt małej grubości (3,5-4 cm zamiast wymaganej minimum 8 cm), wykonanej na niestabilnym podłożu ze styropianu o zbyt małej twardości ((...), a nie (...)), poprzez rozbiórkę demolacyjną wszystkich warstw posadzkowych i wykonaniu ponownym betonowej posadzki, z betonu klasy B20, o grubości minimum 8,0 cm, zbrojonej zbrojeniem prętowym o średnicy minimum 4,5 mm lub zbrojeniem rozproszonym, zatartej na gładko; w celu wypełnienia podłoża pod posadzkę do poziomu wjazdu do garażu, pusta przestrzeń może zostać wypełniona chudym betonem, ubitym gruzem lub kruszywem mineralnym;

11. pomieszczenie węzła cieplnego i hydroforni, co do uszkodzeń uszczelnienia na rurach wodnych, poprzez wymianę zaworu i kolana.

III. oddala powództwo w pozostałym zakresie;

IV. ustala, że koszty postępowania w całości ponosi pozwany (...) S.A. z siedzibą w W..

Sędzia (del.) Agnieszka Onichimowska

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 15 grudnia 2022 r. wniesionym przeciwko (...) Spółka Akcyjna z siedzibą w W. powód Wspólnota Mieszkaniowa (...) w W. wniósł o:

I. nakazanie pozwanej (...) Spółka Akcyjna z siedzibą w W. wykonania w terminie 6 miesięcy od daty uprawomocnienia się wyroku usunięcia wad fizycznych budynku mieszkalnego przy ul. (...) w W. stanowiącego część wspólną nieruchomości uregulowanej w Księdze Wieczystej nr (...), w szczególności niżej wyszczególnionych wad, przy czym usuniecie wad zostanie dokonane przez pozwaną zgodnie z przepisami prawa budowlanego i zasadami wiedzy technicznej, a także wskazaniami producentów wykorzystanych technologii i materiałów, w sposób określony w opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa:

KLATKI SCHODOWE

1. podsiąkanie przy luksferach (ostatnia kondygnacja);

2. pęknięcia poziome nad schodami (ostatnia kondygnacja);

3. drobne pęknięcia przy na ścianie przy lokalu nr (...) oraz nieestetyczne wykończenie przy lampach;

4. pęknięcie przy górnym rogu drzwi (wejście w stronę lokali nr (...) itd. ...);

5. brak fugi przy łączeniu posadzki ze ścianą (między lokalem (...));

6. cokoły do naprawy przy lokalach (...);

7. pęknięcia przy luksferach (góra) na wprost lokalu nr (...);

8. pęknięcia nad drzwiami przy lokalach (...);

9. pęknięcia nad drzwiami wejściowymi (po obu stronach) lokale (...);

10. naprawa górnego uszczelnienia przy luksferach 1 piętro;

11. naprawa przycisku kontaktu (zejście schodowe na -1);

12. brak uszczelnienia na styku windy i glazury na każdym piętrze;

13. brak fugi między cokołami klatka 1;

14. balkony - (część wspólna nieruchomości);

⚫

lok. nr (...) - przeciek od strony zewnętrznej ściany do wewnątrz lokalu, woda w lampie zewnętrznej;

⚫

lok. nr (...)- woda w lampie zewnętrznej, opuszczona szyba na balkonie;

⚫

lok. nr(...) - woda w lampie, opuszczona szyba na balkonie, odpadające płytki na całej długości balkonu;

⚫

lok. nr(...) - odpadające cokoły na balkonie, rdza na obróbce blacharskiej na balkonie;

⚫

lok. nr (...) - odspojone cokoły i płytki na balkonie, rdza na obróbkach blacharskich na balkonie;

⚫

lok. nr (...) - woda w lampie na balkonie, przeciek z balkonu piętro wyżej, rdza na obróbce blacharskiej;

⚫

lok. nr (...) - rdza na obróbce blacharskiej;

⚫

lok. nr (...)- woda w lampie na balkonie, rdza na obróbce blacharskiej, pęknięte 3 płytki na balkonie;

⚫

lok. nr (...) - kilka płytek na balkonie odspaja się, przeciek podczas opadów deszczu po zewnętrznej stronie okna;

⚫

lok. nr (...) - opuszczone szyby na balkonie, odspojone cokoły, rdza na obróbce blacharskiej;

⚫

lok. nr (...)- woda w lampie na balkonie, odspojone cokoły na balkonie, zastoiny wody na warstwie dociskowej na balkonie, zacieki na daszku z balkonu piętro wyżej,

antresola - opuszczona szyba, zardzewiałe nakrętki przy balustradzie na balkonie, odspojone cokoły i płytki na balkonie, nieszczelny styk szklanego daszku z elewacją,

zastoiny wody na warstwie dociskowej (antresola), woda w profilu ramowym na

balkonie;

⚫

lok. nr(...) - rdza na obróbce blacharskiej, brak fugi miedzy płytkami na balkonie, przeciek na styku szyba-ściana (na elewacji);

⚫

lok. nr (...)- rdza na obróbce blacharskiej, odspojone płytki na balkonie (przeciek do wewnątrz lokalu), nieszczelność styku daszku szklanego z elewacją, takie same wady na antresoli;

⚫

lok. nr (...) - przeciek na styku daszku szklanego a elewacją na balkonie, uszkodzenie elewacji (pęknięcie elewacji nad balkonem oraz pod daszkiem), odspojone cokoły na balkonie, opuszczone 3 szyby na balkonie, pęknięcie elewacji (antresola) nad oknem balkonowym, pęknięta 1 płytka na balkonie, zapadająca się (w kilku miejscach) kostka brukowa na zewnątrz budynku

GARAŻ

15. popękana posadzka w garażu podziemnym;

16. popękana posadzka garaże na poziomie 0;

17. widoczna korozja kratek (...) przy bramie garażowej i przy wjeździe do garażu;

18. pęknięty tynk na elewacji od strony wejścia na tyły budynku.

HYDROFORNIA

19. rdza przy zaworze pierwszeństwa;

WĘZEŁ C.O

20. mocowanie i uszczelka przy stelażu (oczyścić);

ELEWACJA

21. pęknięcie pionowe na elewacji od strony furtek;

22. pęknięcie na elewacji (górny róg śmietnika);

23. ubytki w elewacji na ścianie między klatką (...) sklepem (...);

24. uzupełnienie szczelin między ścianą a kostką chodnikową.

Ponadto powód wniósł o zasądzenie od pozwanej na swoją rzecz zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa prawnego przez adwokata, według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powód wskazał, że w budynku mieszkalnym przy ul. (...) w W., który został wybudowany przez pozwaną spółkę, jako dewelopera, ujawniły się liczne wyżej wskazane wady fizyczne części wspólnej, które początkowo zostały uznane przez pozwanego. Następnie deweloper zmienił jednak stanowisko i oświadczył, że nie jest odpowiedzialny za usunięcie istniejących usterek. Zdaniem powoda pozwana Spółka ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi ze usunięcie tych wad. ( pozew k. 3-6v)

W odpowiedzi na pozew pozwany (...) spółka akcyjna z siedzibą w W., wniósł o:

1. oddalenie powództwa jako bezzasadnego, z uwagi na przedawnienie roszczeń powoda z tytułu rękojmi za wady części wspólnej;

2. odrzucenie pozwu art. 199 § 1 pkt 2 kpc w części dotyczącej roszczeń z tytułu wad garażu podziemnego, ponieważ o to samo roszczenie, między tymi samymi stronami, toczą się dwa inne postępowania sądowe tj. przed Sądem Okręgowym w Warszawie o sygn. akt III C 157/22 oraz przed Sądem Rejonowym dla Warszawy Śródmieścia w Warszawie o sygn. akt VI C 1666/22, z powództwa H. Z. i J. Z. (cesja praw z tytułu rękojmi na Wspólnotę mieszkaniową);

z ostrożności procesowej pozwany podniósł:

3. że nie uznaje zasadności roszczenia w zakresie wad wymienionych w treści pozwu, ponieważ nie są to wady za które odpowiedzialność ponosi pozwany w ramach rękojmi za wady;

4. brak precyzyjnego określenia rzekomych wad nieruchomości, których powódka domaga się usunięcia;

5. brak zgłoszenia pozwanemu wystąpienia usterek w okresie obowiązywania rękojmi za wady;

6. brak uznania roszczeń przez pozwanego (powód nie przedstawił żadnych dowodów na tą okoliczność);

Ponadto powód wniósł o zasądzenie od pozwanego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu pozwany wskazał, że powód do pozwu nie przedłożył żadnych dowodów potwierdzających zgłoszenie wspomnianych wad. Załączonych protokołów z przeglądów okresowych nieruchomości nie można zaś traktować jako zgłoszenie usterek w ramach rękojmi za wady. W opinii strony pozwanej faktu zgłoszenia usterek nie sposób również wywodzić z korespondencji elektronicznej M. K. i P. K., jako, że nie wynika z nich, że przedmiotowe usterki zostały zgłoszone Pozwanej spółce, a tym bardziej, że Pozwana je uznała i zobowiązała się do ich napraw. Pozwany zaznaczył również, że usterki nie zostały w sposób dostatecznie określone w treści pozwu, czy też w załączonej do pozwu dokumentacji fotograficznej, nie jest więc możliwym precyzyjne ustalenie jakich usterek Powódka domaga się usunięcia, to zaś powinno skutkować oddalenie powództwa. Odnośnie wad objętych niniejszym pozwem strona pozwana wskazała, że wady te są następstwem nieprawidłowego użytkowania części wspólnej budynku. Ponadto, wymienione w pozwie drobne usterki tj. rdza na elementach balkonu, dotyczą głównie balkonów, które są narażone na działanie niekorzystnych czynników atmosferycznych, które nie są zależne od Pozwanej. Z daleko idącej ostrożności procesowej, podniesiono również, że części wspólne budynku nie były użytkowane i konserwowane zgodnie z instrukcją użytkowania obiektu. ( odpowiedź na pozew k. 398-401)

Do czasu zamknięcia rozprawy strony podtrzymały swoje stanowiska procesowe.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

(...) spółka akcyjna z siedzibą w W. była inwestorem budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową w parterze oraz garażem podziemnym przy ul. (...) w W., dla którego prowadzona jest (...).

Inwestor zbył lokale mieszkalne znajdujące się w budynku przy ul. (...) w W., na rzecz osób które utworzyły Wspólnotę Mieszkaniową (...) w W.. Umowy ustanowienia odrębnej własności lokali i ich sprzedaży oraz umowy o podział do korzystania były głównie zawierane w okresie od końca listopada do dnia 15 grudnia 2017 roku

Dowód: odpis księgi wieczystej nr (...) – k. 366-384, akty notarialne umowy ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych – k. 61-365

W protokole przeglądu budowlanego nieruchomości przy ul(...) w W., sporządzonego w dniu 24 marca 2022 r., komisja w składzie: K. K. (członek Zarządu Wspólnoty), L. M. (właściciel firmy administrującej (...)), M. K. (administrator) oraz P. K., jako przedstawiciel dewelopera (...), stwierdziła, po przeprowadzeniu przeglądu w dniu 03 marca 2022 r., występowanie usterek w postaci:

⚫

w odniesieniu do klatki chodowej:

1. podsiąkanie przy luksferach (ostatnia kondygnacja);

2. pęknięcia poziome nad schodami (ostatnia kondygnacja);

3. drobne pęknięcia przy na ścianie przy lokalu nr (...) oraz nieestetyczne wykończenie przy lampach;

4. pęknięcie przy górnym rogu drzwi (wejście w stronę lokali nr (...) itd—;

5. brak fugi przy łączeniu posadzki ze ścianą (między lokalem (...);

6. cokoły do naprawy przy lokalach (...);

7. pęknięcia przy luksferach (góra) na wprost lokalu nr (...);

8. pęknięcia nad drzwiami przy lokalach (...);

9. pęknięcia nad drzwiami wejściowymi (po obu stronach) lokale (...);

10. naprawa górnego uszczelnienia przy luksferach 1 piętro;

11. naprawa przycisku kontaktu (zejście schodowe na -1);

12. brak uszczelnienia na styku windy i glazury na każdym piętrze;

13. brak fugi między cokołami klatka 1;

14. balkony — korozja obróbek blacharskich, ubytki fug;

⚫

w odniesieniu do garażu:

1. popękana posadzka w garażu podziemnym;

2. popękana posadzka garaże na poziomie 0;

3. widoczna korozja kratek (...) przy bramie garażowej i przy wjeździe do garażu;

4. pęknięty tynk na elewacji od strony wejścia na tyły budynku;

⚫

w odniesieniu do hydroforni rdza przy zaworze pierwszeństwa;

⚫

w odniesieniu do pomieszczenia teletechnicznego - brak usterek

⚫

w odniesieniu do węzła C.O:. mocowanie i uszczelka przy stelażu (oczyścić);

⚫

w odniesieniu do elewacji:

1. pęknięcie pionowe na elewacji od strony furtek;

2. pęknięcie na elewacji (górny róg śmietnika);

3. ubytki w elewacji na ścianie między klatką (...) a sklepem (...);

4. uzupełnienie szczelin między ścianą a kostką chodnikową;

⚫

w odniesieniu do dachu:

1. skropliny wódy wewnątrz poliwęglanu klapy wejściowej na dach;

2. peszle od elektryki wentylatorów pod wpływem promieni słonecznych twardnieją i kruszeją, nie powinny być zawieszane na linkach;

3. przy wentylatorach nieprawidłowo zamocowana instalacja elektryczna;

Dowód: protokół przeglądu budowlanego z dnia 24 marca 2022 r. – k. 17-22

W protokole przeglądu budowlanego nieruchomości przy ul. (...) w W., sporządzonego w dniu 7 lipca 2022 r., komisja w składzie: K. K. (członek Zarządu Wspólnoty), L. M. (właściciel firmy administrującej (...)), M. K. (administrator) oraz P. K., jako przedstawiciel dewelopera (...) Spółka Akcyjna z siedzibą w W., stwierdziła, po przeprowadzeniu przeglądu etapami w dniach: 03 marca 2022 r., 26 maja 2022 r., 09 czerwca 2022 r., 23czerwca 2022 r., 11 lipca 2022 r., występowanie w odniesieniu do lokali mieszkalnych usterek w postaci:

⚫

w odniesieniu do lokalu nr (...):

- przeciek od dołu na ścianę pokoju;

- przeciek z lampy zewnętrznej;

- pęknięcie ściany w łazience;

- pęknięcia w przedpokoju;

⚫

w odniesieniu do lokalu(...):

- przeciek z lampy (z balkonu wyżej);

- pęknięcia w pokoju (od kontaktu);

- pęknięcia w przedpokoju;

- w rogu przedpokoju;

- przy wejściu do dużego pokoju;

- przy drzwiach futryny;

- pęknięcia pionowe w oknie kuchni (góra);

- pęknięcia przy drzwiach wejściowych;

- łazienka - 2 pęknięcia (na ścianie i w rogu);

- pęknięcia w dużym pokoju przy oknie;

⚫

w odniesieniu do lokalu nr (...):

- opuszczona szyba na balkonie;

- haki w suficie balkonu (montaż haków czerwiec 2018 r);

- woda w lampie;

- odpadające płytki cokołów na całej długości balkonu;

⚫

w odniesieniu do lokalu nr (...):

- pęknięcia w przedpokoju przy futrynie;

- na ścianie pokoju(obok) pęknięcia przy futrynie;

- pęknięcia w łazience;

- odspojone cokoły na balkonie;

- rdza na obróbce blacharskiej;

⚫

w odniesieniu do lokalu nr (...):

- pęknięcia poziome na dwóch ścianach w przedpokoju;

- odspojone cokoły i płytki na balkonie;

- rdza na obróbkach blacharskich;

- pęknięta ściana filarowa;

⚫

w odniesieniu do lokalu nr (...):

- przebarwienia na tynku na poziomie podłogi;

- przeciek z balkonu piętro wyżej;

- woda w lampie;

- rdza na obróbce blacharski;

- przeciek w rogu okna balkonowego, pęknięcie przy glifie;

- pęknięcie na ścianie w małym pokoju;

- pęknięcie w przedpokoju na styku z sufitem;

⚫

w odniesieniu do lokalu nr (...):

-pęknięcie (pokój ściana naroże);

- pęknięcie w kuchni (naroże);

- pęknięcia w dużym pokoju;

- rdza na obróbce blacharskiej;

⚫

w odniesieniu do lokalu nr (...):

- woda w lampie;

- rdza na obróbce blacharskie;

- pęknięte płytki szt 3 na balkonie;

⚫

w odniesieniu do lokalu nr (...):

- wyremontowany balkon przez (...) (...) (kilka płytek w rogu balkonu odspaja się;

- pęknięcia z góry przy suficie w pokoju, kuchni;

- otwieranie okna do środka (brak możliwości umycia od zewnątrz);

- przebarwienie na ścianie w małym pokoju (ślad po kablach);

- pęknięcie w rogu drzwi — góra;

- usterka zamykania górnego zamka;

- ciepła woda (trzeba długo spuszczać, aby była ciepła);

⚫

w odniesieniu do lokalu nr (...):

- opuszczone szyby na balkonie;

- odspojone cokoły;

- rdza na obróbce blacharski;

- pęknięcia

⚫

w odniesieniu do lokalu nr (...):

- odspojone cokoły na balkonie;

- woda w lampie na suficie na balkonie;

- zastoiny wody na warstwie dociskowej na balkonie;

- zacieki na daszku z balkonu wyżej;

- hałas w kominie czasie wiatru;

- pęknięcia tynku na ścianie nad schodami;

- antresola- opuszczona szyba, zardzewiałe nakrętki, odstające cokoły;

- nieszczelny styk szklanych daszków z elewacją;

- zastoiny wody na warstwie dociskowej (antresola);

- pęknięta (rysa) ściana nad kaloryferem;

- woda w profilu ramowym na balkonie;

⚫

w odniesieniu do lokalu nr (...):

- pęknięcie przy futrynie drzwi wejściowych, na styku ściana – sufit;

- rdza na obróbce blacharskiej;

- brak fugi między płytkami na balkonie;

- antresola - pęknięcie pionowe przy futrynie;

- pęknięcie na suficie w małym pokoju;

- pęknięcie (przy klimatyzacji) w rogu pokoju;

- odparzony tynk na części ściany w pokoju - wybrzuszenie 1 pęknięcie na styku sufit-ściana;

- przeciek na styku szyba -ściana (na elewacji);

- odspojone płytki na balkonie;

⚫

w odniesieniu do lokalu nr (...):

- rdza na obróbce blacharskiej;

- nieszczelność w daszku szklanymi;

- odspojone płytki na balkonie, przeciek do wewnątrz lokali;

- tak samo na antresola;

⚫

w odniesieniu do lokalu nr (...):

- przeciek między elewacją a stykiem daszku na balkonach;

- uszkodzenie elewacji (pęknięcie elewacji nad balkonem oraz pod daszkiem;

- odspojone cokoły na balkonie;

- pęknięć na futryna drzwi w łazience;

- pęknięcie nad schodami między ściana a sufitem;

- antresola - opuszczone 3 szyby;

- pęknięcie elewacji (antresola) nad oknem balkonowym);

- pęknięta 1 płytka na balkonie;

Dowód: protokół przeglądu budowlanego z dnia 7 lipca 2022 r. – k. 23-25

Pismem z dnia 01 sierpnia 2022 r. (...) S.A. z siedzibą w W., w odpowiedzi na przesłany w dniu 18 lipca 2022 r. protokół przeglądu 5-letniego, poinformował Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości przy ul. (...) w W. o odrzuceniu zgłoszonych usterek. W uzasadnieniu wskazano, że wskazane w protokole usterki nie są spowodowane wadliwym wykonaniem produktu, a niepoprawnym użytkowaniem i naturalną pracą budynku. Stan balkonów wskazuje na brak jakiejkolwiek konserwacji, która leży w gestii nabywców lokali. Ponadto wskazano, że na balkonach niejednokrotnie ułożone były elementy w formie podestów, utrudniające swobodny odpływ wody. Spękania w lokalach są związane z pracą konstrukcji, która jest naturalnym zjawiskiem w obiektach budowlanych. Ponadto stwierdzono, że część zgłoszonych uwag jest związana wprost z ingerencją nabywców lokali (montaż klimatyzacji, montaż elementów metalowych kotwionych w płycie balkonowej), za co deweloper nie ponosi odpowiedzialności.

Dowód: odpowiedź dewelopera na zgłoszone usterki k. 41-41v

Platformy parkingowe w budynku przy ul. (...) w W. w okresie od 22 czerwca 2018 r. do dnia 18 grudnia 2024 r. podlegały przeglądom serwisowym. W raportach sporządzonych w dniach 13 lipca 2018 r. oraz 05 października 2018 r. znalazły się uwagi, co do mocnego zabrudzenia platform i zalecenia wykonania mycia podłóg platform. Kolejne raporty nie zawierały żadnych uwag.

Dowód: raporty z przeglądów platform parkingowych k. 577-594

W częściach wspólnych nieruchomości budynkowej położonej przy ul. (...) w W. uregulowanej w Księdze Wieczystej nr (...), na skutek błędów projektowych i wykonawczych wystąpiły wady fizyczne w postaci:



w odniesieniu do elewacji budynku:

⚫

zabrudzenia/śladów zacieków od spływającej do elewacji wody pod wszystkimi daszkami antresoli i trzeciego piętra, które są zamontowane na elewacji południowej i zachodniej;

⚫

nieuszczelnionych prawidłowo styków daszków szklanych z powierzchnią licową wyprawy elewacyjnej nad balkonami trzeciego piętra i antresoli, zamontowanych na elewacji południowej i zachodniej;

⚫

spękań zlokalizowanych na suficie zadaszenia nad wjazdem do garażu podziemnego;

⚫

rys zlokalizowanych na ścianach ograniczających wjazd/zjazd do garażu podziemnego;

⚫

spękań i odspojeń warstwy wierzchniej wyprawy elewacyjnej zlokalizowanych na powierzchni zewnętrznej ściany prawej zjazdu;

⚫

rys/spękań na całej długości ścian zlokalizowanych od strony wewnętrznej zjazdu, od bramy wjazdowej, aż do krawędzi chodnika przed lukiem wjazdowym;

⚫

rys i spękań zlokalizowanych w narożach nadproży drzwiowych i okiennych, oraz w narożach łączenia płyt balkonów ze ścianami, na powierzchni wypraw elewacyjnych w obrębie lokali: (...);

dla których usunięcia konieczne jest:

⚫

prawidłowe uszczelnienie styku daszków szklanych z powierzchnią licową wyprawy elewacyjnej nad balkonami trzeciego piętra i antresoli na elewacji południowej i zachodniej;

⚫

usunięcie wszystkich odspojonych i luźno zwisających elementów wyprawy;

⚫

poszerzenie i pogrubienie zarysowań i spękań oraz dokładne oczyszczenie wnętrza pogłębionych i poszerzonych kraterów;

⚫

zaaplikowanie - w dokładnie oczyszczone wnętrza kraterów - masy trwale plastycznej dedykowanej do dokonywania takich napraw, przez producenta zastosowanego systemu elewacyjnego na przedmiotowym budynku;

⚫

dokładne zmycie całej elewacji południowej i zachodniej oraz ściany i sufitu zjazdu do garażu;

⚫

pomalowanie całej elewacji, na której wykonywano roboty naprawcze, farbą do zastosowań zewnętrznych, dedykowaną dla systemu elewacyjnego zastosowanego pierwotnie



w odniesieniu do lokalu numer (...):

⚫

rozległych zacieków na powierzchni sufitu płyty balkonowej lokalu usytuowanego nad tarasem przypisanym do lokalu nr (...) oraz zacieków na powierzchni ściany zewnętrznej lokalu numer (...) pod balkonem lokalu usytuowanego wyżej,

dla których usunięcia konieczna jest:

⚫

rozbiórka demolacyjna posadzki, obróbek blacharskich krawędziowych i izolacji hydrofobowej na balkonie lokalu usytuowanego nad lokalem numer (...) i ponowne wykonanie tych warstw zgodnie ze sztuką budowlaną i projektem budowlanym tj. wykonanie warstw posadzkowych w postaci płytek gresowych mrozoodpornych, antypoślizgowych, na kleju oraz izolacji przeciwwodnej dwuskładnikowej systemowej (np. (...)), przy czym pod wyżej wskazane warstwy należy zamontować krawędziowe obróbki blacharskie ze spadkiem skierowanym na zewnętrz;



w odniesieniu do lokali numer (...):

⚫

rozległych zacieków na powierzchni sufitu płyt balkonowych lokali usytuowanych nad balkonami przypisanymi lokali numer: (...) (...) oraz zacieków na powierzchni ścian zewnętrznych lokali numer (...) pod balkonami przypisanymi do lokali usytuowanych wyżej;

⚫

odspojonych ceramicznych płytek posadzek balkonów w pasie krawędziowym z wodnymi zastoinami na ich powierzchni;

⚫

krawędziowej obróbki blacharskiej ze spadkiem w stronę balkonu;

⚫

dla których usunięcia konieczna jest:

⚫

rozbiórka demolacyjną posadzki, obróbek blacharskich krawędziowych i izolacji hydrofobowej na balkonach przypisanych do lokali numer (...) i na balkonach przypisanych do lokali usytuowanych nad lokalami (...) i ponowne wykonanie tych warstw zgodnie ze sztuką budowlaną i projektem budowlanym tj. wykonanie warstw posadzkowych w postaci płytek gresowych mrozoodpornych, antypoślizgowych, na kleju oraz izolacji przeciwwodnej dwuskładnikowej systemowej (np. (...)). Pod wyżej wskazane warstwy koniecznym będzie zamontowanie krawędziowej obróbki blacharskiej ze spadkiem skierowanym na zewnętrz;



w odniesieniu do lokalu numer (...):

⚫

ukośnych spękań w narożach nadproży okiennych i pod płytą tarasu na poziomie antresoli na ścianach zewnętrznych, na powierzchni elewacji tych ścian,

⚫

odspojenia się cokolików ceramicznych od powierzchni wyprawy elewacyjnej, w wyniku zamarzania i rozmarzania zgromadzonej tam wody;

dla których usunięcia konieczna jest:

⚫

rozbiórka demolacyjna posadzki, obróbek blacharskich krawędziowych i izolacji hydrofobowej na balkonie lokalu numer (...) i na balkonie lokalu usytuowanego nad przedmiotowym lokalem i ponowne wykonanie tych warstw zgodnie ze sztuką budowlaną i projektem budowlanym tj. wykonaniem warstw posadzkowych w postaci płytek gresowych mrozoodpornych, antypoślizgowych, na kleju oraz izolacji przeciwwodnej dwuskładnikowej systemowej (np. (...)). Pod wyżej wskazane warstwy należy zamontować krawędziowe obróbki blacharskie ze spadkiem skierowanym na zewnętrz;

⚫

wykonanie uszczelnienie połączenia/styku pokrycia zadaszenia szklanego zamontowanego nad balkonem lokalu numer (...) z powierzchnią wyprawy elewacyjnej, poprzez zamontowanie na tym styku prawidłowej obróbki blacharskiej (wydry) wzdłuż całej długości styku;



w odniesieniu do lokalu numer (...):

⚫

odspojenia się cokolików ceramicznych od powierzchni wyprawy elewacyjnej, w wyniku zamarzania i rozmarzania zgromadzonej tam wody;

dla których usunięcia konieczna jest:

⚫

rozbiórka demolacyjna posadzki, obróbek blacharskich krawędziowych i izolacji hydrofobowej na balkonie lokalu numer (...) i na balkonie lokalu usytuowanego nad przedmiotowym lokalem i ponowne wykonanie tych warstw zgodnie ze sztuką budowlaną i projektem budowlanym tj. wykonanie warstw posadzkowych w postaci płytek gresowych mrozoodpornych, anty poślizgowych, na kleju oraz izolacji przeciwwodnej dwuskładnikowej systemowej (np. (...)). Pod wyżej wskazane warstwy należy zamontować krawędziowe obróbki blacharskie ze spadkiem skierowanym na zewnętrz;

⚫

wymiana wszystkich śrub w balustradach na śruby ze stali nierdzewnej;



w odniesieniu do lokalu numer (...):

⚫

odspojonych ceramicznych płytek posadzki balkonu w pasie krawędziowym z wodnymi zastoinami na ich powierzchni;

⚫

krawędziowej obróbki blacharskiej (parapetu zewnętrznego) ze spadkiem w stronę balkonu;

⚫

dla których usunięcia konieczna jest:

⚫

rozbiórka demolacyjna posadzki, obróbek blacharskich krawędziowych i izolacji hydrofobowej na balkonie lokalu numer (...) i na balkonie lokalu usytuowanego nad przedmiotowym lokalem i ponowne wykonanie tych warstw zgodnie ze sztuką budowlaną i projektem budowlanym tj. wykonanie warstw posadzkowych w postaci płytek gresowych mrozoodpornych, antypoślizgowych, na kleju oraz izolacji przeciwwodnej dwuskładnikowej systemowej (np. (...)). Pod wyżej wskazane warstwy należy zamontować krawędziowe obróbki blacharskie ze spadkiem skierowanym na zewnętrz;

⚫



w odniesieniu do lokalu numer (...):

⚫

odspojonych ceramicznych płytek posadzki balkonów w pasie krawędziowym z wodnymi zastoinami na ich powierzchni;

⚫

krawędziowej obróbki blacharskiej (parapetu zewnętrznego) ze spadkiem w stronę balkonu;

⚫

dla których usunięcia konieczna jest:

⚫

rozbiórka demolacyjna posadzki, obróbek blacharskich krawędziowych i izolacji hydrofobowej na balkonie lokalu numer (...) i na balkonie lokalu usytuowanego nad przedmiotowym lokalem i ponowne wykonanie tych warstw zgodnie ze sztuką budowlaną i projektem budowlanym tj. wykonanie warstw posadzkowych w postaci płytek gresowych mrozoodpornych, antypoślizgowych, na kleju oraz izolacji przeciwwodnej dwuskładnikowej systemowej (np. (...)). Pod wyżej wskazane warstwy należy zamontować krawędziowe obróbki blacharskie ze spadkiem skierowanym na zewnętrz;

⚫



w odniesieniu do lokalu numer (...):

⚫

odspojonych ceramicznych płytek posadzki balkonów, w pasie krawędziowym z wodnymi zastoinami na ich powierzchni;

⚫

odspajanie się cokolików ceramicznych na balkonach;

⚫

krawędziowej obróbki blacharskiej (parapetu zewnętrznego) ze spadkiem w stronę balkonu;

⚫

dla których usunięcia konieczna jest:

⚫

rozbiórka demolacyjna posadzki, obróbek blacharskich krawędziowych i izolacji hydrofobowej na balkonie lokalu numer (...) i na balkonie lokalu usytuowanego nad przedmiotowym lokalem i ponowne wykonanie tych warstw zgodnie ze sztuką budowlaną i projektem budowlanym tj. wykonanie warstw posadzkowych w postaci płytek gresowych mrozoodpornych, antypoślizgowych, na kleju oraz izolacji przeciwwodnej dwuskładnikowej systemowej (np. (...)). Pod wyżej wskazane warstwy należy zamontować krawędziowe obróbki blacharskie ze spadkiem skierowanym na zewnętrz;

⚫



w odniesieniu do garażu wielostanowiskowego na poziomie -1:

⚫

niewypełnionych masą uszczelniającą, trwale plastyczną, nacięć dylatacyjnych oraz spękań/pęknięć posadzki,

dla których usunięcia konieczne jest:

⚫

poszerzenie i pogrubienie spękań oraz dokładnie oczyszczenie wnętrza pogłębionych i poszerzonych kraterów spękań, w które należy zaaplikować masę trwale plastyczną, uszczelniającą, dedykowaną do dokonywania takich właśnie wypełnień/napraw;



w odniesieniu do garażu wielostanowiskowego na poziomie parteru:

⚫

skruszenia betonowej posadzki oraz wykonanie posadzki niezgodnie z projektem i zasadami sztuki budowlanej tj. niezbrojonej o zbyt małej grubości (3,5-4 cm zamiast wymaganej minimum 8 cm), wykonanej na niestabilnym podłożu ze styropianu o zbyt małej twardości ((...), a nie (...)),

dla których usunięcia konieczne jest:

⚫

rozbiórka demolacyjna wszystkich warstw posadzkowych i ponowne wykonanie betonowej posadzki, z betonu klasy B20, o grubości minimum 8,0 cm, zbrojonej zbrojeniem prętowym o średnicy minimum 4,5 mm lub zbrojeniem rozproszonym, zatartej na gładko; w celu wypełnienia podłoża pod posadzkę do poziomu wjazdu do garażu, pusta przestrzeń może zostać wypełniona chudym betonem, ubitym gruzem lub kruszywem mineralnym;



w odniesieniu do pomieszczenia węzła cieplnego i hydroforni:

⚫

uszkodzeń uszczelnienia na rurach wodnych, dla których usunięcia konieczne jest wymiana zaworu i kolana.

Dowód: opinia pisemna biegłego z zakresu budownictwa mgr. inż. Z. K. z dnia 25 listopada 2024 r. k. 461-499

W uchwale nr (...) właściciele lokali nieruchomości przy ul. (...) w W. z dnia 14 listopada 2022 r.:

⚫

w § 1 pkt 1 wyrazili zgodę na zawarcie przez Zarząd w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej (...) umów cesji (przelewu), na podstawie których właściciele poszczególnych lokali przeniosą na Wspólnotę Mieszkaniową przysługujące im roszczenia z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej wobec (...) S.A. z siedzibą w W., związane z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, z wyłączeniem prawa odstąpienia od umowy sprzedaży;

⚫

udzielili pełnomocnictwa Zarządowi do zawarcia w imieniu (...) umów cesji, o których mowa w § 1 pkt 1 uchwały;

⚫

w § 2 pkt 1 wyrazili zgodę na dochodzenie przez Zarząd w imieniu (...) roszczeń z tytułu rękojmi za R. rzeczy sprzedanej wobec (...) S.A. z siedzibą w W., związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej;

⚫

w § 2 pkt 2 udzielili pełnomocnictwa Zarządowi do dochodzenia w imieniu (...) roszczeń, o których mowa w § 2 pkt 1, oraz zwierania wszelkich umów jakie okażą się potrzebne do dochodzenia tych roszczeń, w szczególności na obsługę prawną, jak również udzielenia pełnomocnictwa adwokatowi lub radcy prawnemu do reprezentowania (...) w sprawie tych roszczeń;

⚫

w § 3 pkt 1 udzielili zgody na przebudowę nieruchomości wspólnej, w zakresie jaki okaże się niezbędny do usunięcia jej wad fizycznych;

⚫

§ 3 pkt 2 udzielili pełnomocnictwa Zarządowi do składania w imieniu (...) wszelkich oświadczeń, na podstawie których zostanie wyrażona zgoda na przebudowę nieruchomości wspólnej w zakresie, o którym mowa w§ 3 pkt l jak również zawierania imieniu (...) umów związanych z dokonaniem takiej przebudowy.

Za uchwałą głosy oddali właściciele dysponujący 59,04 % udziałów w nieruchomości wspólnej.

Dowód: uchwała nr (...) k. 42-43

Właściciele i współwłaściciele lokali w budynku przy ul. (...) w W. przenieśli na rzecz (...) nieruchomości przy ul. (...) w W., przysługujące im względem (...) S.A. z siedzibą w W. roszczenia z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej, związane z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej przy ul. (...) w W., objętej księgą wieczystą Nr (...).

Dowód: umowy cesji (przelewu) – k. 44-60

Przed Sądem Okręgowym w Warszawie III Wydział Cywilny toczyło się postępowanie z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. przeciwko (...) S.A. z siedzibą w W. o nakazanie pozwanej usunięcia wad wjazdu (pochylni wjazdowej) do garażu podziemnego w budynku mieszkalnym przy ul. (...) w W., sygn. akt III C 157/22.

Przed Sądem Rejonowym dla Warszawy Śródmieścia wszczęte zostało postępowanie o sygn. VI C 1666/22, z powództwa H. Z. i J. Z. przeciwko (...) S.A. z siedzibą w W. o nakazanie.

Dowód: okoliczność bezsporna, a ponadto notatka urzędowa, k. 431

Powyższych ustaleń faktycznych Sąd dokonał w oparciu dokumenty złożone do akt sprawy, które uznał za wiarygodne, albowiem nie budziły one wątpliwości, co do swej autentyczności, a żadna ze stron nie kwestionowała ich prawdziwości. Wobec niekwestionowania złożonych do akt kserokopii i wydruków dokumentów brak było podstaw do żądania złożenia wyżej wymienionych dokumentów w oryginale. Wskazane dowody wzajemnie się uzupełniają i potwierdzają, w zestawieniu ze sobą tworzą spójny stan faktyczny i brak jest zdaniem Sądu przesłanek do odmówienia im mocy dowodowej w zakresie, w jakim stanowiły one podstawę ustaleń faktycznych w sprawie.

Zasadnicze znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy miał dowód z opinii pisemnej biegłego z zakresu budownictwa mgr. inż. Z. K. z dnia 25 listopada 2024 r. (k. 461-499), jak również z opinii pisemnej uzupełniającej z dnia 21 lutego 2025 r. (k. 550-555) oraz uzupełniającej opinii ustnej z dnia 19 stycznia 2026 r. (k. 604v-605v). Przygotowana przez biegłego opinia pozwoliła na zweryfikowanie żądań strony powodowej w zakresie wskazanych wad nieruchomości w jej częściach wspólnych oraz oceny żądanych napraw usterek. Biegły ustalił jednocześnie, że wady wskazane w pkt 1- 13 pozwu nie zostały potwierdzone, a to wobec samodzielnego ich usunięcia przez powódkę (to zaś rzutowało na ocenę zgłoszonego powództwa – skutkując, wobec braku modyfikacji żądania pozwu, jego oddaleniem w tej części – o czym mowa będzie w dalszej części uzasadnienia). Sporządzona opinia (w tym opinie uzupełniające) pozwoliła zweryfikować zasadniczy tok argumentacji prezentowany przez stronę pozwaną, w ramach której stwierdzone wady miały w znacznej mierze wynikać z braku właściwej okresowej konserwacji budynku. Biegły wyraźnie stwierdził, że stwierdzone wady nie wynikają z niewłaściwej eksploatacji czy też braku właściwej konserwacji, ale z błędów w zakresie projektowania oraz wykonania budynku. Sąd dokonując analizy sporządzonej opinii dostrzegł, że biegły wskazując na sposoby usunięcia stwierdzonych usterek pominął kwestie naprawy oświetlenia nad balkonami, czy też szerzej usunięcia wad na sufitach i nad tarasami lokalu, pomijając tą kwestię poprzez odniesienie się do pierwotnych przyczyn wystąpienia usterek (np. ,, Zanim przystąpi się do usuwania wad na suficie nad tarasem lokalu”). Uchybienie to nie umniejsza jednak wartości merytorycznej samej opinii co do trafności stwierdzonych wad. To na stronie powodowej ciążył obowiązek wykazania w jaki sposób stwierdzone wady części wspólnych budynku powinny zostać usunięte. Jeżeli zaś strona powodowa nie wykazała w tym względzie odpowiedniej aktywności np. poprzez wniosek o uzupełnienie w tym zakresie sporządzonej opinii, to w oczywisty sposób musiała ponieść negatywne skutki tego zaniechania w postaci pominięcia tej kwestii w sentencji wyroku. Co zaś się tyczy wskazanych wyżej opinii uzupełniających, to w ocenie Sądu nie budziły one zastrzeżeń z punktu widzenia ich rzetelności i poprawności. Biegły w zadowalający sposób odniósł się w nich do stawianych zarzutów, podtrzymując jednocześnie swoje wcześniejsze wnioski.

Pozostałe a nie wymienione wyżej dowody nie stanowił wartościowego materiału dowodowego dla ustalenia istotnych w sprawie okoliczności faktycznych.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Powództwo zasługiwało na częściowe uwzględnienie.

Strona powodowa swoje roszczenia w przedmiotowej sprawie opierała na przepisach o rękojmi za wady fizyczne rzeczy. Strona pozwana broniąc się przed zgłoszonymi w niniejszym postępowaniu roszczeniami podnosiła szereg zarzutów sprowadzających się zarówno do przedawnienia roszczenia, konieczności odrzucenia pozwu z uwagi na toczące się między tymi samymi stronami w tle postępowanie, jak również do zakwestionowania odpowiedzialności dewelopera za zgłoszone wady.

W pierwszej kolejności Sąd odniesie się do wniosku strony pozwanej o odrzucenie pozwu z uwagi na postępowania toczące się przed Sądem Okręgowym w W. (sygn. akt III C 157/22) oraz Sądem Rejonowym dla Warszawy Śródmieścia (sygn. akt VI C 1666/22).

Powyższy zarzut okazał się bezpodstawny. Jedną z przeszkód procesowych, uniemożliwiających merytoryczne rozpoznanie sprawy, jest powaga rzeczy osądzonej. Jak bowiem stanowi art. 199 § 1 pkt 2 k.p.c. sąd odrzuci pozew, jeżeli o to samo roszczenie pomiędzy tymi samymi stronami sprawa jest w toku albo została już prawomocnie osądzona. Sąd obowiązany jest badać istnienie (nieistnienie) tej przeszkody procesowej z urzędu. ( vide: O. M. Piaskowska [w:] S. Góźdź, M. Kuchnio, A. Majchrowska, K. Panfil, J. Parafianowicz, A. Partyk, A. Rutkowska, D. Rutkowski, A. Turczyn, O. M. Piaskowska, Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz aktualizowany. Art. 1–505(39). Tom I, LEX/el. 2025, art. 199.)
Z jednolitego orzecznictwa Sądu Najwyższego wynika, że art. 199 § 1 pkt 2 k.p.c. zakłada przedmiotową i podmiotową tożsamość dwóch orzeczeń i dopiero kumulacja tych elementów pozwala na stwierdzenie, że doszło do powtórnego wydania orzeczenia w tej samej sprawie. (vide: Postanowienie SN z 17.04.2024 r., I CSK 736/23, LEX nr 3706793). Z tożsamością stron procesowych w rozumieniu art. 199 § 1 pkt 2 mamy do czynienia, jeżeli przed dwoma polskimi sądami toczą się dwa odrębne postępowania, w których występują po obu stronach procesu te same osoby lub ich następcy prawni, chociażby występowały w odwrotnych rolach procesowych ( vide: Postanowienie SN z 22.06.2010 r., IV CSK 552/09, LEX nr 1324320)

Przenosząc powyższe uwagi na realia przedmiotowej sprawy Sąd Okręgowy doszedł do przekonania, że brak jest podstaw do odrzucenia pozwu w postulowanym przez pozwanego zakresie, albowiem postępowanie w sprawie o sygn. akt III C 157/22, nie cechuje się tożsamością przedmiotu żądania z przedmiotowym postępowaniem. Sądowi z urzędu wiadomym jest, że postępowanie to obejmuje żądanie nakazania pozwanej usunięcia wad wjazdu (pochylni wjazdowej) do garażu podziemnego w budynku mieszkalnym przy (...) w W.. Takowe zaś żądanie nie zostało zgłoszone w przedmiotowej sprawie. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy tożsamość roszczeń zachodzi w sytuacji, w której sąd ma w obu sprawach orzec o tym samym, dysponując tymi samymi faktami, stanowiącymi podstawę oceny tego samego żądania, zaś rozstrzygnięcie jednej ze spraw oznacza rozstrzygnięcie także drugiej. Test mający na celu zbadanie zasadności zarzutu powagi rzeczy osądzonej przeprowadza się w oparciu o kryterium tożsamości (identyczności) żądania zgłoszonego w nowym pozwie z żądaniem, które w związku z daną podstawą sporu było już przedmiotem rozstrzygnięcia ( vide: Postanowienie SN z 12.09.2022 r., I CSK 2581/22, LEX nr 3417530.).

Co zaś się tyczy postępowania toczącego się przed Sądem Rejonowym dla Warszawy Śródmieścia (sygn. akt VI C 1666/22), to jak wskazał pozwany, zostało ono wytoczone przez H. Z. i J. Z., nie zaś przez Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości przy (...) w W., która jest powodem w niniejszym postępowaniu. Tym samym nie można tu więc mówić o tożsamości stron postępowania. Z tych względów Sąd odmówił odrzucenia pozwu, o czym orzeczono w pkt I. wyroku.

Za chybiony uznać należy także zarzut przedawnienia roszczeń zgłoszonych w pozwie. Strona pozwana zarzuciła, że wady o jakich mowa w pozwie nie zostały zgłoszone w okresie 5 lat od dnia wydania nieruchomości, a powód nie wykazał nawet, kiedy stwierdzono występowanie wad. Nie sposób zgodzić się z twierdzeniami strony pozwanej. Jak słusznie wskazała strona powodowa w piśmie procesowym z dnia (...) grudnia 2023 r. (k. 422v), do zgłoszenia wad doszło w ramach prac komisji w skład której wchodzili: K. K. (członek Zarządu Wspólnoty), L. M. (właściciel firmy administrującej (...)), M. K. (administrator) oraz P. K., jako przedstawiciel pozwanego w niniejszej sprawie dewelopera (...) Spółka Akcyjna z siedzibą w W..

Zgodnie z art. 568 § 1 kc sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości - przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. W myśl zaś § 2 omawianej regulacji roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Jeżeli kupującym jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem terminów określonych w § 1 zdanie pierwsze.

Odnosząc powyższe do realiów przedmiotowej sprawy przypomnieć należy, że do przeniesienia własności lokali na poszczególnych członków wspólnoty doszło w listopadzie i grudniu 2017 r. (akty notarialne: umowy ustanowienia odrębnej własności lokali – k. 61 – 364). Jak wskazuje się natomiast w orzecznictwie przewidziany w art. 568 § 1 k.c. termin do dochodzenia uprawnień, liczony "…od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana…", nie może rozpocząć biegu przed zawarciem umowy sprzedaży.( vide: wyrok SN z 25.04.2014 r., II CSK 415/13, OSNC-ZD 2015, nr 3, poz. 37). W tych warunkach oczywistym jest, że wskazany wyżej 5-letni okres odpowiedzialności pozwanego, jako wykonawcy budynku, upływał dopiero w grudniu 2022 roku. W dniu 15 grudnia 2017 roku doszło do zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokali i ich sprzedaży oraz umowy o podział dotyczącej (...) (k. 326-343), zaś pozew w niniejszej sprawie wpłynął do tut. Sądu w dniu 15 grudnia 2022 roku.

Przechodząc do kwestii stwierdzenia wad występujących w budynku, to zdaniem Sądu okoliczność ta została należycie potwierdzona w protokołach z przeglądu budowlanego z dnia 24 marca 2022 r. (k. 17-22) oraz z dnia 7 lipca 2022 r. (k. 23-25). Wbrew stanowisku strony pozwanej tego rodzaju dokumentacja jasno i w sposób nie budzący wątpliwości potwierdza, że wady, które w przedmiotowym postępowaniu zostały potwierdzone w sporządzonej opinii biegłego z zakresu budownictwa, zostały ujawnione jeszcze przed upływem 5 lat od dnia sprzedaży lokali poszczególnym właścicielom. Okoliczność, że w pracach komisji opracowującej oba ww. protokoły zasiadał P. K., jako przedstawiciel pozwanego w niniejszej sprawie dewelopera (...) S.A. z siedzibą w W., dowodzi, że stwierdzone wady zostały zgłoszone deweloperowi. Jak zaś dowodzi załączona do pozwu dokumentacja tj. e-mail z dnia (...) kwietnia 2022 r. (k. 40) oraz pismo dewelopera z dnia 01 sierpnia 2022 r. (k. 41v), powodowa Wspólnota wystąpiła z roszczeniem o usunięciem stwierdzonych wad najpóźniej w dniu 18 lipca 2022 r., a więc przed upływem 5 lat od dnia dokonania sprzedaży lokali mieszkalnych. Oczywistym jest przy tym, że nie może tu być mowy o przekroczeniu terminu na wystąpienie z roszczeniem o usunięcie wady o jakim mowa w art. 468 § 2 kc. W myśl tego przepisu roczny termin przedawnienia nie może bowiem zakończyć się przed upływem 5 letniego terminu o jakim mowa w § 1, jeżeli kupującym jest konsument. W przedmiotowej sprawie bezsprzecznie kupującymi byli zaś konsumenci.

W dalszej kolejności zaznaczyć trzeba, że wątpliwości Sądu nie budziła w przedmiotowej sprawie również kwestia legitymacji Wspólnoty Mieszkaniowej (...). Strona powodowa przedstawiła bowiem dowody w postaci umów cesji, w ramach których właściciele poszczególnych lokali przenieśli na rzecz (...) nieruchomości przy ul. (...) w W., przysługujące im względem (...) S.A. z siedzibą w W. roszczenia z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej, związane z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej przy ul. (...) w W., objętej księgą (...). ( umowy cesji/przelewu – k. 44-60). Co więcej strona powodowa przedłożyła również uchwałę właścicieli lokali nieruchomości przy ul. (...) w W. z dnia 14 listopada 2022 nr (...) r., w której wyrażono zgodę na zawarcie przez Zarząd w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przedmiotowych umów cesji (przelewu) oraz udzielono w tym względzie Zarządowi pełnomocnictwa (uchwała nr (...) k. 42-43).

Warto dodać, że dochodzenie roszczeń zmierzających do usunięcia wad rzeczy wspólnej jest czynnością zachowawczą o jakiej mowa w art. 209 k.c., służącą do ochrony wspólnego prawa, gdzie każdy współwłaściciel nieruchomości wspólnej może samodzielnie dochodzić roszczeń zmierzających do usunięcia wady rzeczy wspólnej. Wspólnota mieszkaniowa, na którą właściciele części wspólnych budynku przelali swoje prawa do dochodzenia uprawnień z tytułu rękojmi sprowadzające się do usunięcia wad budynku, może zatem niewątpliwie wystąpić z takim roszczeniem. ( vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 2013 r., sygn. I CZ 53/13)

Przechodząc do omówienia samej zasadności zgłoszonych przez stronę powodową roszczeń, co do usunięcia stwierdzonych wad zaznaczyć należy, że stanowią one roszczenia o dokonanie napraw stwierdzonych wad w ramach odpowiedzialności z tytułu rękojmi.

Zgodnie z art. 556 kc sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę (rękojmia). Sprzedawca jest natomiast zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy (art. 557 § 1 kc.) lub też zawady fizyczne, które powstały po przejściu niebezpieczeństwa na kupującego, chyba że wady wynikły z przyczyny tkwiącej już poprzednio w rzeczy sprzedanej. (art. 559 k.c.)

W myśl art. 561 § 1 kc jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo usunięcia wady. Sprzedawca jest obowiązany wymienić rzecz wadliwą na wolną od wad lub usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego (§ 2).

Przenosząc powyższe rozważania na realia niniejszej sprawy stwierdzić należy, że budynek mieszkalny położony przy ul(...) w W. dotknięty był wieloma wadami fizycznymi, co do jego części wspólnych, za które pozwany w niniejszej sprawie deweloper ponosi odpowiedzialność. Wniosek ten wprost wypływa ze sporządzonej w niniejszej sprawie opinii biegłego z zakresu budownictwa mgr. inż. Z. K. Przedmiotowa opinia nie została skutecznie zakwestionowana przez strony. Biegły w prawidłowy sposób odniósł się do zgłaszanych zarzutów, wyjaśniając w zadowalający sposób wszelkie wątpliwości. W świetle sporządzonej opinii ujawnione wady fizyczne części wspólnych budynku (szczegółowo opisane we wcześniejszej części uzasadnienia – których Sąd, ze względu na ich rozległość, nie będzie powtarzał w tym miejscu) miały charakter pierwotny, a więc nie wynikały - jak postulowała strona pozwana - z niewłaściwej eksploatacji czy też braku wymaganej konserwacji. Biegły bardzo wyraźnie stwierdził, że stwierdzone w opinii wady zaistniały na skutek błędów projektowych i wykonawczych, nie zaś wobec braku regularnej konserwacji (co potwierdził również w ustnej uzupełniającej opinii – k. 604v). Jednocześnie w sporządzonej opinii biegły wskazał sposób naprawienia stwierdzonych wad. Podkreślenia przy tym wymaga, iż żądanie pozwu, a co za tym idzie rozstrzygnięcie dotyczyło jedynie wad występujących w częściach wspólnych nieruchomości. Tym samym opisywane w opinii wady, które nie dotyczyły części wspólnych nieruchomości, tj. wady ujawnione w lokalach poszczególnych członków wspólnoty nie były przedmiotem zainteresowania Sądu w przedmiotowej sprawie.

Nawiązując do forsowanej przez stronę pozwaną kwestii braku należytej konserwacji platform parkingowych – co miało być przyczyną ich przedwczesnego wyeksploatowania, odnotować trzeba, że biegły rozstrzygnął to zagadnienie, stwierdzając, że jednokrotne mycie było wystarczające.

Wskazać jednocześnie należy, iż kwestia wymogów co do konserwacji na tle uprawnień gwarancyjnych, nie miała w niniejszej sprawie znaczenia. Pozwany argumentując, że tylko przestrzeganie szczegółowych wytycznych dot. konserwacji ,, daje podstawę do dochodzenia roszczeń m.in. z gwarancji tych urządzeń”, wyraźnie nie rozróżnia kwestii roszczeń gwarancyjnych (które wynikają z postanowień umowy wiążącej dewelopera z właścicielami) od roszczeń z tytułu rękojmi (które znajdują oparcie w kodeksie cywilnym). O ile więc nie przestrzeganie zaleceń mogłoby potencjalnie stanowić podstawę do odmowy realizacji roszczeń gwarancyjnych, to z całą pewnością nie może automatycznie (bez wykazania adekwatnego związku przyczynowo skutkowego) przesądzać o odmowie roszczeń z tytułu rękojmi – jakie są przedmiotem oceny w nin. postępowaniu.

Mając na uwadze powyższe Sąd nakazał pozwanemu (...) S.A. z siedzibą w W., aby usunął wymienione wyżej (a ustalone przez biegłego w sporządzonej opinii) wady fizyczne budynku mieszkalnego przy (...) w W., stanowiące części wspólne nieruchomości uregulowanej w (...) nr (...), w terminie 6 (sześciu) miesięcy od daty uprawomocnienia się wyroku, stosownie do wskazań biegłego sądowego Z. K. wynikających z opinii głównej i uzupełniającej sporządzonych w przedmiotowej sprawie oraz zgodnie z przepisami prawa budowlanego i zasadami wiedzy technicznej (o czym orzeczono w pkt II wyroku)

Jednocześnie Sąd w pkt III wyroku oddalił powództwo w pozostałym zakresie. Rozstrzygnięcie to dotyczyło wad, które nie zostały wykazane lub też wynikały z niewłaściwej konserwacji, co tyczy się żeliwnych liniowych wpustów kanalizacyjnych zamontowanych na ciągach jezdnych garażu, które uległy przedwczesnemu procesowi zużywania się/rdzewienia, a to wobec starcia się zabezpieczenia antykorozyjnego z krat wpustów. Jak wyjaśnił biegły odkryte żeliwne powierzchnie krat ulegają naturalnemu procesowi korozji. Powyższe kraty należy odnawiać/malować co najmniej raz do roku. W przedmiotowym przypadku, w ocenie biegłego, stan techniczny krat wskazywał, że powyższych czynności konserwacyjnych nie wykonywano od chwili wybudowania budynku. Przypomnieć ponadto należy, o czym była już mowa powyżej, iż strona powodowa nie wykazał istnienia wad wymienionych w pkt 1- 13 pozwu, albowiem – co wynika z opinii biegłego - zostały one samodzielnie usunięte przez powódkę w ramach konserwacji budynku. Wobec braku modyfikacji pozwu w tym zakresie, żądanie podlegało oddaleniu.

Mając na uwadze okoliczności przedmiotowej sprawy, w szczególności fakt, iż strona powodowa uległa w niewielkim zakresie, Sąd o orzekł na podstawie art. 100 kpc w zw. z art. 108 § 1 kpc , ustalając, że pozwany ponosi koszty postępowania w 100%.

Sędzia del. Agnieszka Onichimowska