Wyrok z 25 lutego 2026, sygn. XXV C 702/24

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 lutego 2026 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie XXV Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: sędzia Paweł Duda

Protokolant: protokolant sądowy Izabela Kwaterczak

po rozpoznaniu w dniu 25 lutego 2026 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Spółdzielni (...) z siedzibą
w X.

przeciwko (...) w X.

o uchylenie uchwały nr (...) z dnia 29 lutego 2024 r.

I.  oddala powództwo;

II.  zasądza tytułem zwrotu kosztów postępowania od (...) Spółdzielni (...) z siedzibą w X. na rzecz (...) w X. kwotę 377 zł (trzysta siedemdziesiąt siedem złotych) wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego za czas od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty.

Sygn. akt XXV C 702/24

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 25 lutego 2026 r.

(...) Spółdzielnia (...) z siedzibą w X. pozwem z dnia 14 maja 2024 r. wniosła o uchylenie uchwały w przedmiocie nieprzyjęcia uchwały nr (...) z dnia 29 lutego 2024 r. (...)
w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu w sklepie (...) Spółdzielnia (...) przy ul. (...) w X., głosowanej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, że jest właścicielem lokalu użytkowego położonego w budynku przy ul. (...), a w związku z tym jest członkiem pozwanej wspólnoty mieszkaniowej. W dnia 19 listopada 2019 r. powód zawarł ze spółką (...) sp. z o.o. umowę najmu tego lokalu użytkowego. W dniu 2 kwietnia 2024 r. powodowa Spółdzielnia została poinformowana przez Wspólnotę o uchwale nr (...) z dnia 29 lutego 2024 r. w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu w sklepie mieszczącym się
w powyższym lokalu, która to uchwała nie została podjęta. W najbliższej okolicy budynku
i w samym sklepie nie dochodziło do incydentów związanych z nadużyciem alkoholu, które wymagałyby interwencji policji lub innych służb. Sprzedaż alkoholu nie wpływa także na uprawnienia właścicieli pozostałych lokali ani nie powoduje po ich stronie żadnego dyskomfortu. Na podstawie uchwały Wspólnoty z dnia 20 listopada 2019 r. dotychczas
w lokalu był sprzedawany alkohol. Według powoda, przedmiotowa uchwała została podjęta
w celu pokrzywdzenia powodowej Spółdzielni i jest sprzeczna z dobrymi obyczajami, gdyż uniemożliwienie sprzedaży alkoholu utrudnia w znacznym stopniu korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem. Spółka, która wynajmuje lokal grozi wypowiedzeniem umowy w przypadku braku zgody Wspólnoty na prowadzenie sprzedaży alkoholu w lokalu. Powód wskazał, że uchwała, której uchylenia się domaga ma charakter uchwały negatywnej, albowiem jest to uchwała o nieprzyjęciu uchwały o proponowanej treści, wobec czego istnieje możliwość jest zaskarżenia.

Wspólnota (...) w X. w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa.

W uzasadnieniu pozwana Wspólnota wskazała, że uchwała nr 4(...), dotycząca wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu, była procedowana w trybie indywidualnego zbierania głosów w okresie od 29 lutego 2024 r. do 2 kwietnia 2024 r. Wobec braku większości głosów za uchwałą, nie doszło do jej podjęcia. Zaskarżenie jest całkowicie bezzasadne z uwagi na brak przedmiotu zaskarżenia, a w konsekwencji brak jest legitymacji procesowej powoda do żądania uchylenia niepodjętej uchwały, która nie istnieje w obrocie prawnym. Wyrok uchylający taką uchwałę byłby bezprzedmiotowy, gdyż nie zobowiązywałby ani do podjęcia uchwały o przeciwnej treści ani w ogóle do poddania spornej kwestii pod ponowne głosowanie. Ponadto pozwana Wspólnota zaprzeczyła, by przedmiotowa, niepodjęta uchwała naruszała interesy właścicieli lokali w budynku przy ul. (...) czy zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a także by była niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali. Sprzedaż alkoholu w sklepie (...) w budynku przy ul. (...) oddziaływała negatywnie na pozostałych członków Wspólnoty. Klienci notorycznie spożywali alkohol pod sklepem, często zakłócając porządek i spokój, zaśmiecając przy teren przed budynkiem, dewastując elewację czy załatwiając potrzeby fizjologiczne. Zarząd Wspólnoty wielokrotnie interweniował w tej sprawie u najemców, którzy nie podjęli działań w celu wykluczenia lub ograniczenia negatywnych dla mieszkańców skutków sprzedaży alkoholu. Wobec tego stanowisko właścicieli lokali w przedmiocie sprzedaży alkoholu w lokalu uległo zmianie, co wyrazili przy głosowaniu nad projektem uchwały.

Sąd ustalił, następujący stan faktyczny:

(...) Spółdzielnia (...) jest właścicielem lokalu użytkowego, położonego w budynku przy ul. (...) w X., dla którego Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...), i w związku z tym członkiem (...) w X.. Udział w nieruchomości wspólnej przy ul. (...) w X., związany z własnością tego lokalu, wynosi (...) części ( wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) - k. 14-18).

(...) w X. składa się z 67 lokali wyodrębnionych oraz lokali niewyodrębnionych należących do Miasta (...). Właściciele lokali wyodrębnionych posiadają udziały w części nieruchomości wspólnej wynoszące sumie 0,874, a udział w wysokości 0,1260 przysługuje właścicielowi lokali niewyodrębnionych ( fakt ustalony na podstawie art. 230 k.p.c. – podany przez pozwanego w odpowiedzi na pozew i niezakwestionowany przez powoda).

(...) Spółdzielnia (...) w dniu 19 listopada 2019 r. zawarła z (...) sp. z.o.o. umowę najmu przedmiotowego lokalu użytkowego położonego w budynku przy ul. (...) w X. o łącznej powierzchni 137,84 m ². Zgodnie z umową najmu, lokal może być przeznaczony na potrzeby sklepu prowadzącego detaliczną sprzedaż artykułów spożywczych w tym napojów alkoholowych, na co wynajmujący wyraził zgodę w odniesieniu do najemcy lub kontrahenta najemcy. Wynajmujący zobowiązał się w umowie przed przejęciem lokalu dostarczyć najemcy pisemną zgodę Wspólnoty Mieszkaniowej m.in. na prowadzenie w lokalu sprzedaży napojów alkoholowych. W umowie najmu postanowiono, że w przypadku niedostarczenia przez wynajmującego powyższej zgody najemca ma prawo wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym. (umowa najmu z dnia 19.11.2019 r. – k. 7-13).

Właściciele lokali we Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej
w X. przy ul. (...) w uchwale nr (...) z dnia 20 listopada 2019 r.
w sprawie: wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu w sklepie (...) Sp. z.o.o. (...), (...)-(...) E., NIP: (...), głosowanej i podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów, wyrazili zgodę na sprzedaż:

-

napojów alkoholowych zawierających do 4,5 % alkoholu oraz piwa,

-

napojów alkoholowych powyżej 4,5 % do 18 % zawartości alkoholu z wyjątkiem piwa,

-

napojów alkoholowych powyżej 18 % alkoholu,

od dnia ważności uzyskanych zezwoleń, w placówce sklepowej przy ul. (...) zgodnie z wymogami ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi z dnia 26 października 1980 r. Powyższa zgoda dotyczyła również każdego franczyzobiorcy prowadzącego sklep (...) sp. z.o.o. na podstawie umowy współpracy lub jakiejkolwiek innej (uchwała nr (...) z 20.11.2019 r.– k. 19).

Przedmiotowy lokal użytkowy, w którym prowadzony jest obecnie sklep spożywczy sieci (...) położony jest na parterze budynku przy ul. (...) w X., posiada niezależne wejście od strony ulicy. Nieruchomość przy ul. (...) w X. nie jest ogrodzona, osiedle nie jest zamknięte. Wcześniej w lokalu prowadzony był sklep spożywczy (...), w którym sprzedawany był również alkohol (zeznania świadków: V. P. – k. 113, K. P. – k. 113-114; przesłuchanie członka zarządu pozwanej Wspólnoty K. H. – k. 115-115v.).

Nad lokalem użytkowym w budynku przy ul. (...) w X. znajdują się lokale mieszkalne. W okresie, gdy w sklepie (...) prowadzonym w lokalu sprzedawane były napoje alkoholowe, tj. do połowy maja 2024 r., dochodziło do zakłócenia ciszy nocnej oraz porządku przez osoby, które kupowały alkohol w tym sklepie, czynnym do godziny 23:00. Osoby te gromadziły się, także po godzinie 22:00, w pobliżu altany śmietnikowej budynku przy ul. (...), spożywały tam alkohol, hałasowały, pozostawiały puszki
i butelki po alkoholu na terenie nieruchomości, miały miejsce interwencje Policji i Straży Miejskiej. Problem zakłócania spokoju i porządku przez osoby nabywające alkohol w sklepie prowadzonym w lokalu był zgłaszany przez mieszkańców zarządowi Wspólnoty i poruszany na zebraniach właścicieli lokali. Skargi mieszkańców były także przekazywane przez firmę administrującą budynkiem (...) do (...) Spółdzielni (...). Odbyły się w tej sprawie spotkania zarządu Spółdzielni
z przedstawicielami spółki (...), którzy zobowiązali się nawiązać kontakt z ajentkami sklepu w celu rozwiązania powyższych kwestii. Jednak podczas rozmów ze Spółdzielnią ajentki zaprzeczyły większości zarzutów zgłaszanych przez mieszkańców budynku Wspólnoty. Na spotkaniu Wspólnoty z przedstawicielami spółki (...) ustalono, że zostanie zamontowana kamera przy sklepie, która miałaby pomóc w zachowaniu porządku. Wspólnota kierowała do Spółdzielni i do spółki (...) zapytania co do partycypacji w kosztach montażu kamery. Wobec nieuzyskania odpowiedzi na zapytania Wspólnota nie podjęła uchwały w przedmiocie montażu kamery (zeznania świadków: K. V. – k. 114-114v., B. F. – k. 114v.-115; przesłuchanie członka zarządu pozwanej Wspólnoty: K. H. – k. 115-115v.).

(...) Spółdzielnia (...), z uwagi na kończącą się
w połowie maja 2024 r. koncesję sklepu (...) na sprzedaż alkoholu w przedmiotowym lokalu użytkowym, wystąpiła z wnioskiem do Wspólnoty o podjęcie uchwały w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu w sklepie mieszczącym się w lokalu ( fakt ustalony na podstawie art. 230 k.p.c. – podany przez pozwanego w odpowiedzi na pozew
i niezakwestionowany przez powoda).

W dniu 29 lutego 2024 r. Zarząd (...) przy ul. (...)
w X. zainicjował głosowanie właścicieli lokali nad uchwałą nr (...) z dnia 29 lutego 2024 r. w sprawie: wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu w sklepie (...) Spółdzielnia (...)-(...) X., ul. (...), głosowaną w trybie indywidualnego zbierania głosów, za pośrednictwem skierowanych do właścicieli kart do głosowania oraz głosów umieszczanych przez właścicieli bezpośrednio na liście do głosowania, o treści:

§ 1

Właściciele (...) wyrażają zgodę na sprzedaż:

-

napojów alkoholowych zawierających do 4,5 % alkoholu oraz piwa,

-

napojów alkoholowych powyżej 4,5 % do 18 % zawartości alkoholu z wyjątkiem piwa,

-

napojów alkoholowych powyżej 18 % alkoholu,

od dnia ważności uzyskanych zezwoleń. Alkohol sprzedawany będzie w placówce sklepowej przy ul. (...) zgodnie z wymogami ustawy o wychowaniu w trzeźwości
i przeciwdziałaniu alkoholizmowi z dnia 26 października 1980 r. (nowelizacja Dz. U.
z 2002 r., nr 167 poz. 13172).

§ 2

Uchwała wchodzi w życie z dniem podpisania.

§ 3

Integralną częścią uchwały jest lista głosowania uchwały

Głosowanie nad uchwałą zostało zakończone w dniu 2 kwietnia 2024 r. W głosowaniu wzięło udział 29 Właścicieli posiadających 0,5930% udziałów, za przyjęciem uchwały głosowało 5 Właścicieli posiadających 0,1036% udziałów,, przeciw przyjęciu uchwały głosowało 22 Właścicieli posiadających 0,4598% udziałów, wstrzymało się od głosowania
2 właścicieli posiadających 0,0296% udziałów.

Po weryfikacji głosów przez wyznaczoną przez Zarząd Wspólnoty komisję skrutacyjną, komisja stwierdziła, że uchwała nr (...) nie została podjęta.

(projekt uchwały nr (...) z 29.02.2024 r. – k. 53, lista oddanych głosów – k. 55, karty do głosowania – k. 56 -82).

W dniu 2 kwietnia 2024 r. powodowa Spółdzielnia została poinformowana przez Wspólnotę (...)/(...) w X. o podjętych uchwałach, a także
o niepodjęciu uchwały nr (...) z dnia 29 lutego 2024 r. w sprawie: wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu w sklepie (...) Spółdzielnia (...). (wydruk wiadomości z poczty elektronicznej – k. 20-21, pismo zarządcy nieruchomości z 02.04.2024 r. – k. 22-24).

W lokalu użytkownym przy ul. (...) prowadzony jest nadal sklep spożywczy (...). W sklepie tym nie są obecnie sprzedawane napoje alkoholowe (zeznania świadków: V. P. – k. 113-114 i B. F. – k. 114v.-115, przesłuchanie członka zarządu pozwanej Wspólnoty: K. H. – k. 115-115v.).

Po zaprzestaniu sprzedaży napojów alkoholowych w sklepie (...), obrotu sklepu spadły o około 180.000 zł - 200.000 zł miesięcznie ( zeznania świadków: V. P. – k. 113-114 i K. P. - k. 113v.-114).

Od momentu, gdy zaprzestano sprzedaży alkoholu w sklepie (...), sytuacja
w zakresie porządku na nieruchomości Wspólnoty poprawiła się, jest ciszej i czyściej.
W budynku przy ul. (...) w X. nie ma sklepów, w których sprzedawano by alkohol, najbliższe takie sklepy znajduje się w odległości około 200-300 metrów (zeznania świadka B. F. – k. 114v.-115, przesłuchanie członka zarządu pozwanej Wspólnoty: K. H. – k. 115-115v.).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych wyżej dowodów.

Sąd uznał za wiarygodne obiektywne dowody z wymienionych dokumentów, jako że nie budziły one wątpliwości, co do ich autentyczności i nie były kwestionowane przez żadną ze stron postępowania.

Sąd w całości dał wiarę zeznaniom świadka B. F. oraz przesłuchaniu członka zarządu pozwanej (...) (...), w których osoby te przekazały informacje dotyczące zakłócania w przeszłości porządku w okolicy nieruchomości przy ul. (...) w X. przez osoby spożywające alkohol zakupiony w sklepie (...) prowadzonym w lokalu należącym do powodowej Spółdzielni oraz poprawy sytuacji w tym przedmiocie po zaprzestaniu handlu alkoholem w lokalu. Zeznania tych osób pozostawały w zgodzie wzajemnie ze sobą, a także korespondowały z zeznaniami świadka K. V., składając się na spójną i logiczną całość, przedstawiającą opisany stan faktyczny sprawy.

Nie budziły wątpliwości zeznania świadka K. V., w których podała informacje o kierowanych do powodowej Spółdzielni przez administratora nieruchomości Wspólnoty skargach na temat zakłócania porządku przez osoby klientów sklepu (...) oraz o próbach rozwiązania tego problemu przez Spółdzielnię. Treść zeznań i sposób ich przekazuje wskazuje, że zostały one złożone bezstronnie, a zatem brak jest podstaw do odmówienia im wiarygodności.

Natomiast zeznaniom świadków V. P. i K. P. Sąd dał wiarę w części, w których osoby te podały informacje odnośnie umiejscowienia lokalu,
w którym prowadzony jest sklep (...) oraz spadku obrotów sklepu po zaprzestaniu w nim sprzedaży napojów alkoholowych. Sąd uznał te zeznania za niewiarygodne w części,
w których osoby te zaprzeczały incydentom naruszania porządku przez osoby nabywające napoje alkoholowe w sklepie (...), ponieważ świadkowie ci byli bezpośrednio zainteresowani korzystnym dla powoda rozstrzygnięciem niniejszej sprawy, co rodzi wątpliwości co do ich obiektywizmu, a ich zeznania pozostawały w sprzeczności zarówno
z wiarygodnymi zeznaniami świadka B. F. i przedstawiciela pozwanej Wspólnoty K. H., jak świadka K. V..

Sąd zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz.U. z 2026 r., poz. 232), zwaną dalej „u.w.l.”, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo, jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 1a u.w.l.).

Przy ocenie żądania powoda o uchylenie uchwały nr (...) pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, w pierwszym rzędzie rozważyć należy kwestię możliwości skutecznego zaskarżenia uchwały, która formalnie została podjęta przez właścicieli lokali. Przedmiotowa uchwała, której treścią było wyrażenie zgody na sprzedaż napojów alkoholowych w sklepie prowadzonym w lokalu powodowej Spółdzielni, nie uzyskała wymaganej większości głosów. Powód, uzasadniając możliwość zaskarżenia uchwały, która faktycznie nie została podjęta, powołał się pogląd wyrażony w orzecznictwie pogląd, zgodnie z którym w sytuacji, gdy przedstawiony pod głosowanie walnego zgromadzenia spółki kapitałowej projekt uchwały nie uzyskuje wymaganej większości głosów, dochodzi do podjęcia uchwały o treści przeciwnej do wyrażonej w projekcie, a w konsekwencji istnieje możliwość zaskarżenia takiej uchwały (tak SN w wyr. z 03.06.2025 r., V CSK 592/14). Powód argumentował, że przyjęcie niedopuszczalności zaskarżenia uniemożliwi kontrolę sądową nad uchwałą, która istotnie wpływa na jego sytuację prawną.

Zaprezentowanego wyżej stanowiska Sąd orzekający w niniejszej sprawie nie podziela. Podstawową przesłanką żądania z art. 25 ust. 1 u.w.l. jest powstanie i istnienie wymagających uchylenia stosunków wynikających z uchwały, która została skutecznie podjęta. Brak podjęcia uchwały poddanej pod głosowanie nie kreuje żadnego stosunku prawnego, nie stanowi uchwały o treści przeciwnej do głosowanej, która mogłaby podlegać zaskarżeniu do sądu . Nie ma żadnych podstaw prawnych do utożsamiania uchwały negatywnej (której przedmiotem jest odmowa wyrażenia zgody na określoną czynność czy działalność) z uchwałą, która w głosowaniu nie uzyskała wymaganej większości głosów. Taka uchwała nie istnieje, a skoro tak, to nie podlega żadnemu reżimowi, który mógłby doprowadzić do jej uchylenia, stwierdzenia nieważności, czy też ustalenia, że została podjęta uchwała o treści przeciwnej, przedstawionej jako projekt pod głosowanie. Uchwałą negatywną można określić tylko taką uchwałę, w której uprawnione osoby większością głosów „za” wyrazili oświadczenie woli akceptujące projekt zawierający treść negatywną (por. orz. SN z 27.04.2021 r., I CSKP 41/21 i z 20.01.2022 r., III CZP 17/22). Wniosek taki wynika już z samej analizy językowej. Treść oświadczenia w postaci oddania głosu „za” i głosu „przeciw” jest odmienna i nie ma podstaw do ich utożsamiania. Przyjęcie przeciwnego założenia prowadziłoby do trudnych do zaakceptowania skutków, zwłaszcza gdyby poddany pod głosowanie projekt uchwały, który nie uzyskał wymaganej większości głosów, był sformułowany od strony negatywnej. Nakazywałoby to wówczas uznać, że przykładowo negatywny wynik głosowania nad uchwałą o treści wyrażającej odmowę wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu w lokalu jest równoznaczny z udzieleniem takiej zgody, a negatywny wynik głosowania nad uchwałą o treści odmawiającej powołania określonej osoby do zarządu wspólnoty mieszkaniowej jest równoznaczny z powołaniem takiej osoby. Tymczasem celem powództwa wytoczonego na podstawie art. 25 u.w.l. jest zniweczenie stosunków prawnych ukształtowanych w uchwale. Przedmiotem skutecznego zaskarżenia mogą być wobec tego tylko takie uchwały, które są zdarzeniami prawnymi - prowadzą przynajmniej w zamierzeniu do powstania, zmiany lub ustania stosunku prawnego. Bezprzedmiotowe byłoby, zatem zaskarżanie uchwały niestanowiącej zdarzenia prawnego, ponieważ jej uchylenie nie mogłoby prowadzić do zniweczenia jej skutków, gdyż takie nie wystąpiły. Wobec powyższego orzeczenie sądu uchylające taką uchwałę również byłoby bezprzedmiotowe, gdyż stan powstały na skutek uchylenia uchwały negatywnej (negatywnego wyniku głosowania) byłby identyczny ze stanem, jaki istniałby w razie nieuchylenia tej uchwały. Na gruncie art. 25 ust. 1 u.w.l. należy stwierdzić, że podlegająca uchyleniu uchwała w każdym przypadku powinna naruszać interesy właściciela lokalu, który ją zaskarża. O naruszeniu takich interesów nie można mówić, gdy uchwała nie powoduje żadnych zmian w zakresie stosunków prawnych. Dlatego oddanie głosów przeciwko uchwale o zaproponowanej treści nie może zostać uznane za uchwałę o treści przeciwnej niż będąca przedmiotem głosowania, gdyż pozostawałoby to
w sprzeczności z naturą zdarzenia, jakim jest podejmowanie uchwał, oraz ignorowałoby różnicę w treści głosu za i przeciw uchwale (tak SN w uchw. z 20.11.2024 r., III CZP 20/23). Z treści art. 23 ust. 2 u.w.l wynika, że uchwała jest aktem stanowiącym wynik głosowania pozytywnego, jako że zapada większością głosów właścicieli lokali. Fakt głosowania przez właścicieli lokali reprezentujących większość głosów przeciwko podjęciu uchwały
o określonej treści, nie może być więc utożsamiany z oddawaniem przez nich głosów za podjęciem uchwały o treści przeciwnej do ujętej w proponowanej uchwale. Co prawda przedmiotem głosowania mogą być zarówno uchwały o treści pozytywnej, jak i negatywnej,
a każda z nich może podlegać zaskarżeniu w trybie art. 25 u.w.l., to jednak nie można przyjąć, że niepodjęcie uchwały o treści pozytywnej wobec braku wymaganej większości głosów, jest równoznaczne z podjęciem uchwały o treści negatywnej. Czym innym jest oddanie głosu za uchwałą, a czym innym przeciw uchwale, a sposób sformułowania
i zredagowania jej treści niewątpliwie ma znaczenie przy podejmowaniu decyzji przez właścicieli na etapie oddawania głosu (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie
z 03.10.2019 r., I ACa 676/18).

Należy zatem odróżnić brak podjęcia uchwały o wyrażeniu zgody na sprzedaż alkoholu od podjęcia uchwały niewyrażającej zgody na sprzedaż alkoholu. W sytuacji, gdy wspólnota mieszkaniowa podejmie uchwałę o odmowie wyrażenia zgody, taka podjęta uchwała może zostać zaskarżona na podstawie art. 25 u.w.l., gdyż istnieje w obrocie prawnym przedmiot powództwa, o którym sąd ma orzekać. W wypadku uchylenia takiej uchwały przez sąd, przestaje ona funkcjonować w obrocie prawnym łącznie ze skutkami, które z niej wynikały. Sytuacja jest natomiast odmienna, gdy uchwała wspólnoty o wyrażeniu zgody nie zostanie podjęta ze względu na nieuzyskanie wymaganej większości głosów, bo wtedy brak jest skutków prawnych wynikających z uchwały, które orzeczenie sądu miałoby uchylić, zatem takie orzeczenie pozostawałoby bezprzedmiotowe.

W związku z faktem, że poddana pod głosowanie uchwała nr (...) nie uzyskała większości głosów właścicieli lokali (liczonej według wielkości udziałów) i nie została podjęta, wobec czego brak jest w niniejszej sprawie przedmiotu zaskarżenia. Oznacza to, że już z tej przyczyny żądanie powoda o uchylenie uchwały jest bezzasadne.

Niezależnie od tego, nawet przyjęcie odmiennego stanowiska od wyżej przedstawionego, nie prowadziłoby do uwzględnienia powództwa.

Odnosząc się do stanowiska powoda o naruszeniu przez pozwaną Wspólnotę jego praw poprzez brak zgody na sprzedaż alkoholu w jego lokalu, zwrócić trzeba uwagę, że jeżeli punkt sprzedaży napojów alkoholowych przeznaczonych do sprzedaży w miejscu lub poza miejscem sprzedaży będzie zlokalizowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, to do uzyskania zezwolenia wójta (burmistrza, prezydenta miasta), właściwego ze względu na lokalizację punktu sprzedaży, niezbędna jest zgoda właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku – zgodnie z art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy z dnia 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi (tekst jedn.: Dz.U. z 2023 r., poz. 2151). Wobec tego, gdy właściciel lokalu położonego w budynku wielorodzinnym chce w swoim lokalu sprzedawać alkohol, powinien uzyskać zgodę od pozostałych właścicieli lokali – współwłaścicieli budynku. W przypadku współwłasności (w tym w przypadku wspólnoty mieszkaniowej) zgoda, o której mowa w przywołanym przepisie, stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. W związku z tym, stosownie do przepisu art. 22 ust. 2 u.w.l., konieczne jest podjęcie przez wspólnotę uchwały wyrażającej zgodę na sprzedaż napojów alkoholowych. Uchwała odmawiająca wyrażenia zgody podlega kontroli sądowej, stosownie do art. 25 u.w.l.

Wyrażenie lub odmowa zgody w rozumieniu art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi stanowi kompetencję podmiotu wskazanego w tym przepisie. Z samego prawa własności lokalu użytkowego nie wynika roszczenie właściciela lokalu o wyrażenie zgody. Odmowa wyrażenia zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu zasadniczo bowiem aktualizuje prawo zarządu lub zarządcy do żądania rozstrzygnięcia przez sąd w postępowaniu nieprocesowym (art. 24 ustawy o własności lokali) ( tak Sąd Apelacyjny w Szczecinie z dnia 09.06.2016 r., I ACa 93/16). W konsekwencji brak zgody wspólnoty mieszkaniowej (właścicieli lokali) na handel w lokalu użytkowym napojami alkoholowymi nie może być uznany za postępowanie niezgodne z prawem.

Brak zgody rozpatrywać należy natomiast w kategorii naruszenia interesów właściciela lokalu, co stanowić może przesłankę uchylenia podjętej w tej kwestii uchwały, na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. Kwestionując uchwałę odmawiającą zgody i żądając jej uchylenia ze względu na naruszenie interesów właściciela lokalu, powód powinien wykazać, że wspólnota wadliwie – z naruszeniem uzasadnionych w okolicznościach sprawy interesów właściciela lokalu – wykonała swoje prawo do odmowy wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu.

Poszukując wzorca oceny uchwał w płaszczyźnie przesłanki naruszenia interesu właściciela lokalu należy odwołać się do zasad współżycia społecznego, co wymaga uznania, że naruszenie interesu musi być badane w sposób zobiektywizowany przy uwzględnieniu reguł słusznościowych ( por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 12.06.2013, VI ACa 1727/12). Spór wyraża się w konflikcie między dobrem wspólnoty a dobrem właściciela lokalu, zaś dla przyjęcia, że istnieją przesłanki dla uchylenia uchwały zachodzić musi, co najmniej znaczna dysproporcja między potrzebą ochrony interesu właściciela a ochroną interesu wyrażonego kwestionowaną uchwałą ( por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie
z 04.09.2015 r., I ACa 671/15). Jako przykład wskazuje się w tym kontekście najczęściej na sytuację, w której uchwała zmierza sprzecznie z zasadami współżycia społecznego do pokrzywdzenia właściciela lokalu.

Jeśli u podstaw żądania uchylenia uchwały leży twierdzenie, że wspólnota mieszkaniowa, jako podmiot uprawniony do wyrażenia zgody, korzysta ze swojego prawa
w sposób naruszający interes właściciela lokalu, do którego m.in. odnosi się art. 25 ust. 1 u.w.l., konieczne jest wykazanie nie tylko tego, że brak zgody utrudnia (ogranicza) możliwość czerpania pożytków z prawa własności lokalu, ale też przedstawienia i udowodnienia okoliczności pozwalających na przyjęcie, że uchwała nie jest motywowana dobrem wspólnoty, lecz narusza interes właściciela w sposób sprzeczny z opisanym wyżej wzorcem oceny. Zgodnie zaś z art. 6 k.c. to na powodzie, jako wywodzącym skutki prawne
z określonych twierdzeń, spoczywa ciężar dowodu istnienia okoliczności czyniących odmowę wyrażenia zgody za naruszającą jego interes w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami.

W tym kontekście stwierdzić należy, że sama norma art. 18 ustawy w wychowaniu
w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi zawiera w sobie ograniczenie prawa dysponowania przedmiotem własności lokalu (a także prawa swobody działalności gospodarczej), uzależniając prowadzenie w lokalu działalności w określonej branży od uzyskania zezwolenia właściwego organu gminy. Przesłanką tego zezwolenia jest zgoda,
o której mowa w art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy. Celem zaś tej normy jest wyrażenie troski ustawodawcy dla pełnego poszanowania stanowiska wymienionych w tym przepisie podmiotów, wobec zamiaru prowadzenia w budynku mieszkalnym wielorodzinnym
tak specyficznej działalności gospodarczej jak sprzedaż alkoholu ( por. wyrok NSA
z 04.09.2014 r., II GSK 1293/13). Już sama regulacja ustawowa jest wyrazem dostrzeżenia przez ustawodawcę negatywnych skutków związanych z naruszaniem porządku i spokoju czy wręcz miru domowego przez osoby nabywające i spożywające alkohol. Zatem dla ochrony wyrażanych wartości ustawa ogranicza prawo do dysponowania nieruchomością, uzależniając prowadzenie handlu alkoholem między innymi od akceptacji przez podmioty mające prawa do budynku, w którym działalność ma być prowadzona (właściciela lub współwłaścicieli budynku) tego rodzaju aktywności gospodarczej (i związanych z nią mankamentów oraz często utrudnień dla sąsiadów związanych z zakłócaniem porządku przez osoby znajdujące się pod wpływem alkoholu) ( tak: Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z 09.06.2016 r.,
I ACa 93/16).

Zatem nie ma wątpliwości, że cytowana wyżej norma ustawowa przyznaje wymienionym w jej treści podmiotom prawo do współdecydowania o organizacji bezpośredniego otoczenia ich własności, z ingerencją w wykonywanie władztwa właścicielskiego nad lokalem. Władztwo właścicielskie dotyczące lokalu użytkowego ograniczone zostaje więc już przez ustawę. W tym kontekście, kwestionując prawo do odmowy wyrażenia zgody na handel alkoholem w lokalu użytkowym należy wykazać, że uchwała była motywowana innymi względami niż wykonanie tego prawa (względnie wykazanie, że w konkretnych okolicznościach faktycznych zgoda na sprzedaż alkoholu lub jej brak pozostają całkowicie indyferentne dla osiągnięcia celów ustawy).

Strona powodowa nie wykazała występowania w niniejszej sprawie takich okoliczności, jak wyżej wymienione. Z przeprowadzonego postępowania dowodowego wynika, że w okresie, kiedy w przedmiotowym lokalu była prowadzona sprzedaż napojów alkoholowych, w bezpośrednim otoczeniu budynku Wspólnoty Mieszkaniowej dochodziło do zachowań zakłócających porządek i spokój (w tym ciszę nocną) przez osoby znajdujące się pod wpływem alkoholu, które nabywały napoje alkoholowe w sklepie prowadzonym w tym lokalu. Związane z tym uciążliwości, przenikające na nieruchomość Wspólnoty, ograniczały niebagatelnie komfort zamieszkiwania w budynku przez właścicieli lokali mieszkalnych, którzy zgłaszali występujące problemy administratorowi lub zarządowi Wspólnoty. Obecnie zaś, po zaprzestaniu handlu alkoholem w lokalu, opisywany problem został wyeliminowany. Nie ma zatem żadnych przesłanek do stwierdzenia, by niezgoda na sprzedaż alkoholu
w budynku wspólnym była wynikiem złej woli właścicieli lokali, a nie troski o dobro Wspólnoty. Przeciwnie, przeprowadzone w niniejsze sprawie dowody z zeznań świadków
i przesłuchania członka zarządu Wspólnoty wskazują, że motywacją braku takiej zgody była chęć utrzymania spokoju i porządku w otoczeniu wspólnej nieruchomości. Twierdzenia takie po stronie pozwanej Wspólnoty nie można uznać przy tym tylko za hipotetyczne, gdyż ma ona porównanie, jak sytuacja wyglądała, gdy w spornym lokalu użytkowym odbywał się handel alkoholem, a jak wygląda od czasu, gdy handel taki nie jest prowadzony. Interes właściciela lokalu użytkowego do maksymalizacji dochodów z takiego lokalu nie ma przewagi nad interesem większości właścicieli pozostałych lokali do spokojnego wykorzystywania swoich lokali w celach mieszkaniowych, bez nadmiernych uciążliwości generowanych przez działalność prowadzoną w lokalu użytkowym.

W konsekwencji – niezależnie od poczynionych wcześniej uwag o braku istnienia uchwały podlegającej zaskarżeniu – strona powodowa nie wykazała wystąpienia
w rozpatrywanym przypadku przesłanek przewidzianych w art. 25 ust. 1 u.w.l., dających podstawę do uchylenia uchwały.

Mają to wszystko na uwadze, Sąd w pkt. I sentencji wyroku oddalił powództwo.

Orzekając o kosztach postępowania w pkt. II sentencji wyroku Sąd kierował się zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy, wyrażoną w art. 98 k.p.c. Strona powodowa, jako przegrywająca sprawę, zobowiązana jest zwrócić pozwanej Wspólnocie koszty postępowania niezbędne do celowej obrony w kwocie 377 zł, na którą składa się uiszczona opłata skarbowa od pełnomocnictwa procesowego w wysokości 17 zł i wynagrodzenie pełnomocnika procesowego w stawce 360 zł, ustalonej stosownie do § 8 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 20 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2026 r., poz. 118).