Wyrok z 26 marca 2026, sygn. I C 116/25

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 marca 2026 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący: SSO Bożena Chłopecka

Protokolant: Agnieszka Lichocka

po rozpoznaniu w dniu 24 lutego 2026 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa O. N., F. N.

przeciwko J. A., K. A., B. T.

o zapłatę

I.  oddala powództwo główne,

II.  zasądza od pozwanych solidarnie na rzecz powodów kwotę 70.000 zł (siedemdziesiąt tysięcy złotych) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od 23 kwietnia 2021r. do dnia zapłaty,

III.  ustala, że pozwani solidarnie wobec powodów w całości ponoszą koszty postępowania, z tym, że ich wyliczenie pozostawia referendarzowi sądowemu.

Sygn. akt IC 116/25

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 13 kwietnia 2022 roku (data nadania w UP k. 67) powodowie O. N. i F. N. wnieśli o zasądzenie od pozwanych J. A., K. A. oraz B. T. solidarnie na rzecz powodów kwoty 90.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od daty wniesienia pozwu do dnia zapłaty. Ponadto powodowie wnieśli o zasądzenie od pozwanych solidarnie zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł oraz kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych, wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty. Ewentualnie w przypadku uznania przez Sąd, że nie zachodzą podstawy do uznania żądań wskazanych powyżej powodowie wnieśli o zasądzenie od pozwanych J. A., K. A. oraz B. T. solidarnie na rzecz powodów O. N. oraz F. N. kwoty 70.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia 23 kwietnia 2021 roku do dnia zapłaty. Ponadto powodowie wnieśli o zasądzenie od pozwanych solidarnie zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł oraz kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych, wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu pozwu powodowie wskazali, iż w dniu 22 września 2020 roku zawarli z pozwanymi przedwstępną umowę sprzedaży, zmienioną na podstawie aneksu z dnia 31 marca 2021 roku. Na podstawie tej umowy pozwani zobowiązali się sprzedać przysługujące im udziały w prawie własności nieruchomości składającej się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych(...)oraz(...), o łącznym obszarze 0,1302 ha, położonej w (...).(...). S. przy (...), zaś powodowie zobowiązali się kupić od pozwanych przysługujące im udziały w prawie własności Nieruchomości za łączną cenę 900.000 zł. Wraz z zawarciem umowy przedwstępnej powodowie zapłacili pozwanym część ceny w wysokości 90.000 zł tytułem zadatku na poczet ceny nabycia nieruchomości. Do zawarcia umowy przyrzeczonej jednak nie doszło z uwagi na nieuzyskanie przez powodów decyzji o warunkach zabudowy. Jako podstawę prawną dochodzonego przez nich roszczenia głównego powodowie wskazali na art. 394 § 3 k.c., zgodnie z którym w przypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, zadatek podlega zwrotowi. Powodowie dodatkowo złożyli pozwanym oświadczenie o odstąpieniu od Przedwstępnej Umowy sprzedaży za zapłatą odstępnego na podstawie § 3 ust. 5 Umowy. Dlatego też jako podstawę prawną dochodzonego przez nich roszczenia ewentualnego powodowie wskazali art. 395 § 2 k.c. wnosząc o zasądzenie na ich rzez kwoty 70.000 zł stanowiącej kwotę zadatku pomniejszoną o kwotę odstępnego w wysokości 20.000 zł /pozew k. 3-13/.

Pozwani J. A., K. A. i B. T. w odpowiedzi na pozew z dnia 20 czerwca 2022 roku (data nadania w UP k. 124) wnieśli o oddalenie powództwa w całości, w tym powództwa ewentualnego o zapłatę. Ponadto pozwani wnieśli o zasądzenie od powodów solidarnie na rzecz pozwanych kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty. W uzasadnieniu swojego stanowiska pozwani przyznali, że zawarli z powodami przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości oraz przyznali, iż otrzymali łącznie kwotę 90.000 zł uiszczoną na ich rzecz tytułem zadatku. Pozwani podnieśli, iż umowa przyrzeczona nie została wykonana z przyczyn leżących po stronie powodowej. Przyznali, iż powodowie złożyli oświadczenie o odstąpieniu od umowy, jednak zdaniem pozwanych odstąpienie to nie miało podstawy prawnej /odpowiedź na pozew k. 87-98/.

W dalszym toku postępowania strony podtrzymywały swoje stanowiska w sprawie /protokół rozprawy k. 344-344v./.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 22 września 2020 roku powodowie O. N. i F. N. zawarli z pozwanymi J. A., K. A. i B. T. przedwstępną umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza C. T. Repertorium (...) nr (...).

Na podstawie Przedwstępnej umowy sprzedaży pozwani zobowiązali się sprzedać przysługujące im udziały w prawie własności nieruchomości składającej się z działek gruntu o (...), o łącznym obszarze 0,1302 ha, położonej w (...). S., Dzielnicy (...), przy ul. (...), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie, VI Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą KW nr (...), zaś powodowie zobowiązali się kupić od pozwanych przysługujące im udziały w prawie własności Nieruchomości za łączną cenę w wysokości 900.000 zł.

Zgodnie z § 3 ust. 2 Przedwstępnej umowy sprzedaży, pozwani oraz powodowie zobowiązali się zawrzeć umowę przyrzeczoną sprzedaży Nieruchomości, pod warunkiem uzyskania:
a) prawomocnych warunków zabudowy na budynek biurowy trzykondygnacyjny z infrastrukturą towarzyszącą;

b) warunków zawarcia umowy o przyłącze do miejskiej sieci wodociągowej;

c) uzgodnienia lokalizacji zjazdu publicznego i zgody na budowę zjazdu publicznego od zarządcy drogi (działki nr ew. (...) z obrębu (...)),

- w terminie 30 dni od dnia uzyskania ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, jednakże nie
później niż do dnia 31.03.2021 r.

W § 3 ust. 4 Przedwstępnej umowy sprzedaży, powodowie F. i O. N. zobowiązali się złożyć do odpowiedniego organu wniosek o wydanie wskazanych wyżej warunków zabudowy, wniosek o uzyskanie warunków przyłącza wodociągowego oraz wniosek o uzgodnienie lokalizacji zjazdu publicznego i uzyskania zgody na budowę zjazdu publicznego od zarządcy działki (...) z obrębu (...)-(...)-(...) najpóźniej do dnia 31.10.2020 r.

W § 4 ust. 1 Umowy strony ustaliły, że kwota 90.000 zł zostanie zapłacona pozwanym przez powodów tytułem zadatku i zostanie zaliczona na poczet ceny sprzedaży nieruchomości po zawarciu umowy przyrzeczonej / dowód: umowa -akt notarialny k. 18-23v., zeznania pozwanego J. A. k. 287-289/.

Zawarcie umowy przedwstępnej było poprzedzone konsultacjami i negocjacjami w celu ustalenia warunków zawarcia umowy przyrzeczonej / dowód: korespondencja e-mail k. 27-28, korespondencja e-mail k. 103-104, zeznania powoda F. N. k. 277-282 i k. 289, zeznania powódki O. N. k. 282-285, zeznania pozwanego B. T. k. 286-287, zeznania pozwanego J. A. k. 287-289/.

Powodowie po zawarciu umowy przedwstępnej, w dniu 23 września 2020 roku dokonali zapłaty łącznie kwoty 90.000 zł tytułem zadatku, w ten sposób, że:

- kwota 45.000 zł została przelana na rachunek bankowy J. i K. małżeństwa A.;

- kwota 45.000 zł została przelana na rachunek bankowy B. T.

/ dowody: potwierdzenie przelewów k. 29-30, zeznania powódki O. N. k. 282-285, zeznania pozwanego B. T. k. 286-287, zeznania pozwanego J. A. k. 287-289/.

Aneksem do Przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 22 września 2020 roku zawartym w dniu 31 marca 2021 roku strony przesunęły termin do zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia 23 kwietnia 2021 roku. Możliwość zawarcia Aneksu dopuszczał § 3 ust. 3 Umowy Przedwstępnej, który stanowił że w przypadku przedłużających się procedur administracyjnych niezależnych od stron czynności strony dopuszczają możliwość zawarcia aneksu przedłużającego termin na zawarcie umowy przyrzeczonej / dowód: akt notarialny k. 24-26, zeznania powoda F. N. k. 277-282 i k. 289, zeznania powódki O. N. k. 282-285, zeznania pozwanego B. T. k. 286-287, zeznania pozwanego J. A. k. 287-289/.

W dniu 28.10.2020 r. architekt F. L. działający z upoważnienia powoda F. N. złożył w Wydziale Architektury i Budownictwa dla Dzielnicy (...) (...). S. wniosek o wydanie decyzji o warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowego o trzech kondygnacjach nadziemnych i maksymalnej wysokości kondygnacji nadziemnych wynoszącej 12 metrów, wraz z infrastrukturą towarzyszącą na Nieruchomości. Wniosek następnie był uzupełniony w dniu 2 grudnia 2020 roku, 23 grudnia 2020 roku, 11 stycznia 2021 roku oraz 17 lutego 2021 roku. Pismem z dnia 19 lutego 2021 roku Zarząd Dzielnicy (...) (...). S. zawiadomił strony o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowego z parkingiem naziemnym wielostanowiskowym na działce ew. nr (...) w obrębie (...) położonej przy ul(...) w Dzielnicy (...) (...). S. / dowód: wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy k. 113-116, zawiadomienie k. 105-105v., zeznania świadka F. L. k. 203-205v./.

Na potrzeby złożenia wniosku o warunki zabudowy powodowie uzyskali warunki techniczne przyłączenia Nieruchomości do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej / dowód: pismo k. 38-38v./.

Decyzją Zarządu Dzielnicy (...) z dnia 24 marca 2021 roku powodowie zostali wezwani do usunięcia nieprawidłowości wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Urząd wskazał, iż we wniosku podano różne maksymalne wysokości budynku tj. we wniosku 12 m, zaś w załącznikach graficznych 10,8 m. Ponadto organ wskazał, iż biorąc pod uwagę istniejącą infrastrukturę i zabudowę, dopuszczalna wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki powinna zmieścić się w przedziale 6,5 m-10,4 m. / dowód: decyzja k. 39-44v./.

W dniu 25 marca 2021 roku powodowie złożyli pismo, z którego wynikało, że wnioskowana wysokość budynku wynosi 12 m, dołączając do niego ujednolicone załączniki graficzne. W kolejnym dniu tj. 26 marca 2021 roku powodowie złożyli kolejne pismo, w którym zmienili żądanie wniosku ustalając parametry budynku na 10,40 m. W piśmie z dnia 14 kwietnia 2021 roku powodowie zmienili swoje żądanie wnioskując o warunki zabudowy dla budynku o wysokości 12 m. / dowody: pismo k. 106, pismo k. 107, pismo k. 108, zeznania świadka F. L. k. 203-205v., zeznania powoda F. N. k. 277-282 i k. 289/.

Decyzją z dnia 27 lipca 2021 roku nr (...) Zarząd Dzielnicy (...) z dnia 24 marca 2021 roku odmówił ustalenia warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowego z parkingiem wielostanowiskowym oraz zbiornikiem na wodę deszczową na działkach ew. nr (...) w obrębie (...) położonych przy (...) w Dzielnicy (...) (...). S.. W uzasadnieniu decyzji Urząd wskazał min., że na w/w działce nie jest możliwe wybudowanie budynku trzykondygnacyjnego przekraczającego 10,4 m. / dowód: decyzja k. 53-66v./.

W dniu 20 kwietnia 2021 roku powodowie poinformowali pozwanych o umówieniu spotkania u notariusza na dzień 23 kwietnia godz. 11.00. W dniu 21 kwietnia pozwani potwierdzili termin spotkania. Do spotkania jednak nie doszło z uwagi na niestawiennictwo strony powodowej / dowody: korespondencja e-mail k. 123, zeznania powódki O. N. k. 282-285/.

W dniu 21 kwietnia 2021 roku powodowie skierowali do pozwanych oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej wobec braku uzyskania warunków zabudowy na budynek biurowy trzykondygnacyjny z infrastrukturą towarzyszącą, warunków zawarcia umowy o przyłącze do miejskiej sieci wodociągowej, uzgodnienia lokalizacji zjazdu publicznego i zgody na budowę zjazdu publicznego od zarządcy działki nr ew. (...) z obrębu(...). Jednocześnie wskazali, iż odstępują od przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej w dniu 22 września 2020 roku, zmienionej 31 marca 2021 roku za zapłatą odstępnego w wysokości 20.000 zł, która to kwota zostaje potrącona z kwoty należnego do zwrotu zadatku w wysokości 20.000 zł. Ponadto powodowie wskazali, iż wnoszą o zwrot należnego zadatku po potrąceniu kwoty odstępnego, w wysokości 70.000 zł tj. 35.000 zł od J. i K. małż. A. i 35.000 zł od B. T.. Oświadczenia o odstąpieniu od Umowy Przedwstępnej zostały nadane do pozwanych za pośrednictwem firmy kurierskiej (...) / dowód: oświadczenie o odstąpieniu wraz z dowodami nadania k. 46-48, potwierdzenia odbioru k. 153-161, zeznania powódki O. N. k. 282-285/.

W dniu 23 kwietnia 2021 roku wobec niestawiennictwa strony powodowej w Kancelarii Notarialnej w celu zawarcia umowy przyrzeczonej pozwani skierowali do powodów pismo, w którym oświadczyli, iż odstępują od umowy z dnia 22 września 2020 roku, zmienionej w dniu 31 marca 2021 roku i wobec nie wykonania umowy z przyczyn leżących po stronie kupującego są uprawnieni do zachowania zadatku / dowód: oświadczenie wraz dowodami nadania i potwierdzeniem odbioru k. 118-122v., zeznania pozwanego J. A. k. 287-289/.

Pismami z dnia 15 lipca 2021 roku powodowie skierowali do pozwanych przedsądowe wezwania do zapłaty kwoty 70.000 zł / dowody: pisma z wraz dowodami nadania i potwierdzeniami odbioru k. 49-52v./

Do chwili obecnej powodowie nie otrzymali zwrotu zadatku uiszczonego przez nich w ramach Umowy Przedwstępnej z dnia 22 września 2020 roku /okoliczność bezsporna/.

Powyższy stan faktyczny został ustalony w oparciu o wskazane powyżej dokumenty zgromadzone w aktach sprawy niniejszej, zeznania świadka F. L., jak również zeznania powodów F. N. i O. N. jak też zeznania pozwanych B. T. i J. A..

Dokonując oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, Sąd uznał za w pełni wiarygodne dowody z dokumentów przedłożonych przez strony procesu. Autentyczność oraz treść rzeczonych dokumentów nie budziły wątpliwości Sądu, jak również nie były kwestionowane przez żadną ze stron w toku postępowania, co pozwoliło uczynić z nich kluczową podstawę rekonstrukcji stanu faktycznego.

Sąd dopuścił również dowód z opinii biegłego z dziedziny architektury i urbanistyki C. O., która w swojej opinii stwierdziła, że na przedmiotowej działce jest możliwość wybudowania trzykondygnacyjnego budynku o funkcji biurowej nie większej niż 10,40 m.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Zgłoszone w niniejszej sprawie roszczenie główne powodowie opierali na treści art. 394 § 3 kc, zgodnie z którym zadatek powinien zostać zwrócony, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. Pozwani zaś wywodzili, że do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z przyczyn leżących wyłącznie po stronie powodowej, co z mocy zawartej umowy przedwstępnej uprawnia ich do zatrzymania zadatku.

Wobec powyższego stanowiska stron zagadnienie kluczowe przy rozstrzyganiu niniejszej sprawy stanowi kwestia odpowiedzialności stron za niedojście umowy przyrzeczonej do skutku. Zgodnie bowiem z art. 394 § 1 kc w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Jednocześnie Sąd podzielił pogląd utrwalony w doktrynie i orzecznictwie (tak min. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 stycznia 1997 roku, I CKU 64/96, Prokuratura i Prawo z 1997 roku, Nr 5, poz. 32), zgodnie z którym uprawnienie drugiej strony związane z zadatkiem powstaje w następstwie niewykonania umowy spowodowanego przyczynami, za które kontrahent ponosi odpowiedzialność, nie zaś wskutek samego faktu niewykonania umowy. Uzasadnieniem tego poglądu są bowiem zarówno ogólne zasady odpowiedzialności kontraktowej, które każą wiązać tę odpowiedzialność z winą kontraktową, jak i interpretacja art. 394 § 3 kc, który łączy przepadek zadatku lub obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej z sytuacją, w której niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które jedna ze stron ponosi odpowiedzialność. Tym samym należy przyjąć, że ochrona interesów stron wymaga, aby odejście od powyższej reguły wynikającej z interpretacji art. 394 § 3 kc znajdowało oparcie w wyraźnych sformułowaniach postanowień umowy.

W niniejszej sprawie uzgodnione przez strony w zawartej umowie przedwstępnej skutki zadatku powielają wyrażoną w art. 394 § 1 kc regułę interpretacyjną o charakterze dyspozytywnym. Treść tych postanowień umowy nie daje jednocześnie podstaw do twierdzenia, że strony przyjęły na siebie ryzyko zaistnienia wydarzeń, które mogą uniemożliwić im wykonanie umowy. W konsekwencji zatem Sąd przyjął, że z woli stron umowy zadatek spełnić miał funkcję zaostrzającą zwykły reżim odpowiedzialności przewidziany w art. 390 § 1 kc w ten sposób, że niewywiązanie się przez którąkolwiek ze stron ze swego obowiązku umownego z przyczyn, za które ponosi odpowiedzialność, stawia drugą stronę w sytuacji wyjątkowo dogodnej, pozwalającej jej na wybór pomiędzy roszczeniem odszkodowawczym a zastosowaniem szczególnej umownej sankcji majątkowej za niewykonanie umowy związanej z instytucją zadatku.

Mając powyższe na uwadze, Sąd doszedł do przekonania, że w niniejszej sprawie wyłącznie powodowie ponoszą winę za niedojście umowy przyrzeczonej do skutku. Zgodnie bowiem z jednoznacznym brzmieniem §3 ust. 2 umowy przedwstępnej byli oni zobowiązani do zawarcia umowy przyrzeczonej pod warunkiem uzyskania:

a) prawomocnych warunków zabudowy na budynek biurowy trzykondygnacyjny z infrastrukturą towarzyszącą;

b) warunków zawarcia umowy o przyłącze do miejskiej sieci wodociągowej;

c) uzgodnienia lokalizacji zjazdu publicznego i zgody na budowę zjazdu publicznego od zarządcy drogi (działki nr ew. (...) z obrębu (...)),

- w terminie 30 dni od dnia uzyskania ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, jednakże nie
później niż do dnia 31.03.2021 r. Termin ten ostatecznie został przesunięty na dzień 23 kwietnia 2021 roku na mocy Aneksu z dnia 31 marca 2021 roku.

Już w Decyzji Zarządu Dzielnicy (...) z dnia 24 marca 2021 roku pełnomocnik powodów -architekt F. L. został wezwany do usunięcia nieprawidłowości wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Urząd wskazał, iż we wniosku podano różne maksymalne wysokości budynku tj. we wniosku 12 m, zaś w załącznikach graficznych 10,8 m. Ponadto organ wskazał, iż biorąc pod uwagę istniejącą infrastrukturę i zabudowę, dopuszczalna wysokość górnej krawędzi palisady, jej gzymsu lub attyki powinna zmieścić się w przedziale 6,5 m-10,4 m (k. 39). Sam powód F. N. zeznał, że projektant powiedział mu, że nie uzyska warunków zabudowy na budynek (...) metrowy, dlatego też próbował przesunąć termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Projektant zaś próbował kilka razy korygować wniosek mając nadzieję, że Urząd wyda decyzję pozytywną. W dniu 14 kwietnia 2021 roku wniosek został ostatecznie zmieniony z żądaniem warunków zabudowy na 12 m. W takiej sytuacji Urząd wydał decyzję odmowną, a to niweczyło zawarcie Umowy przyrzeczonej.

W zaistniałej sytuacji nie może być zatem mowy o niedojściu umowy do skutku z przyczyn niezawinionych przez żadną ze stron, czy też leżących po obu stronach umowy, jak to wywodzili powodowie, a sprowadzających się do niemożności uzyskania warunków zabudowy nieruchomości, jaką chcieli kupić. Pozwani zaś mieli bowiem prawo domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej, a ponadto nie odpowiadają za leżące po stronie powodów trudności związane z uzyskaniem warunków zabudowy.

Zdaniem Sądu powodowie nie mogą bowiem przerzucać na pozwanych przyjętej na siebie w umowie odpowiedzialności za naruszenie zobowiązania będącego następstwem okoliczności, za które odpowiada. Sam fakt, że F. N. informował pozwanych od początku o trudnościach w uzyskaniu warunków zabudowy i perturbacjach z tym związanych nie stanowi skutecznej ekskulpacji w tym zakresie. F. N. zeznał bowiem jednoznacznie, iż, pomimo tego, że treść i forma umowy wypłynęły z jego inicjatywy, nie umieścił w niej jakichkolwiek uwag odnośnie warunków uzyskania pozwolenia na budowę.

Ponadto Sąd uznał, że zupełnie niewiarygodna jest wersja powodów, w której obarczają oni pozwanych odpowiedzialnością za nieuzyskanie przez nich warunków zabudowy nieruchomości. Ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika bowiem, że wystąpienie o uzyskanie warunków zabudowy zlecili architektowi F. L., któremu nie udało się uzyskać pozytywnej decyzji w tym zakresie.

Z tych wszystkich względów Sąd uznał, że powodowie nie byli uprawnieni byli do zwrotu im zadatku w wysokości 90.000 zł i w konsekwencji powództwo główne podlegało oddaleniu na podstawie art. 394 § 1 kc.

Natomiast powództwo ewentualne zasługiwało na uwzględnienie w całości.

Osią sporu w niniejszej sprawie było ustalenie, która ze stron procesu skutecznie odstąpiła od przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, sporządzonej w formie aktu notarialnego w dniu 22 września 2020 r. (Rep. A nr (...)), a następnie zmienionej aneksem z dnia 31 marca 2021 r. (Rep. A nr (...)). Powodowie wywodzili swoje roszczenia z faktu, że jako pierwsi zniweczyli łączący strony stosunek prawny oświadczeniem z dnia 21 kwietnia 2021 r. Pozwani z kolei twierdzili, że oświadczenie powodów było bezskuteczne z przyczyn formalnych, a umowa została rozwiązana dopiero na skutek ich własnego oświadczenia z dnia 23 kwietnia 2021 r.

W ocenie Sądu stanowisko pozwanych nie znajduje oparcia w obowiązujących przepisach prawa oraz w zgromadzonym materiale dowodowym.

W pierwszej kolejności należy ocenić wymogi formalne złożonego przez powodów oświadczenia o odstąpieniu z dnia 21 kwietnia 2021 r. Zgodnie z art. 77 § 3 k.c., jeżeli umowa została zawarta w formie szczególnej (w tym przypadku w formie aktu notarialnego), jej rozwiązanie za zgodą obu stron wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia. Jednakże w przypadku jednostronnego oświadczenia o odstąpieniu od umowy, przepis ten wprost stanowi, że powinno być ono stwierdzone pismem. Ustawa nie wymaga zatem zachowania formy aktu notarialnego dla skuteczności jednostronnego odstąpienia od umowy, o ile strony w samej umowie nie zastrzegły w tym zakresie surowszego rygoru pod rygorem nieważności ( ad solemnitatem).

Z analizy § 4 ust. 5 przedwstępnej umowy sprzedaży wynika, że strony zastrzegły rygor nieważności wyłącznie dla formy pisemnej oświadczenia o odstąpieniu. Powodowie wymogu tego w pełni dopełnili, sporządzając i podpisując dokumenty obejmujące przedmiotowe oświadczenia woli. Bez znaczenia dla ważności tej czynności pozostaje podnoszony przez pozwanych fakt, że oświadczenie zostało doręczone za pośrednictwem kuriera, a nie za pomocą przesyłek pocztowych. Umowne określenie sposobu technicznego doręczenia korespondencji miało charakter wyłącznie porządkowy i instrukcyjny. Nie zostało ono obwarowane sankcją nieważności. W prawie cywilnym kluczowe znaczenie ma faktyczne zrealizowanie dyspozycji normy z art. 61 § 1 k.c., zgodnie z którą oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią.

Sąd ustalił, że oświadczenia powodów o odstąpieniu od umowy dotarły do pozwanych najpóźniej w dniu 22 kwietnia 2021 r . Fakt ten został wykazany ponad wszelką wątpliwość za pomocą spójnych i logistycznie powiązanych dowodów przedłożonych przez stronę powodową tj. wydruków historii doręczeń firmy kurierskiej, które precyzyjnie rejestrują poszczególne etapy oraz dokładną godzinę fizycznego doręczenia przesyłek pozwanym, wydruku korespondencji e-mail z dnia 22 kwietnia 2021 r. (godz. 17:48) wysłanej przez powódkę O. N., stanowiącej równoległe powiadomienie o odstąpieniu oraz zeznań powodów F. N. i O. N., które Sąd uznał za w pełni wiarygodne, logiczne i korelujące z dokumentacją cyfrową i logistyczną.

Co istotne, sam fakt złożenia przez powodów oświadczenia o odstąpieniu oraz otrzymania informacji o tym fakcie został de facto przyznany przez samych pozwanych w treści odpowiedzi na pozew (punkt V, ppkt 27, str. 19 odpowiedzi na pozew), gdzie wskazano: „(...) choć powodowie rzeczywiście złożyli oświadczenia o odstąpieniu od umowy, to odstąpienie to nie miało podstawy prawnej.” Pozwani w procesie kwestionowali jedynie techniczny aspekt doręczenia (brak użycia poczty tradycyjnej), nie negując samego faktu fizycznego uzyskania wiedzy o oświadczeniu powodów. W świetle art. 61 § 1 k.c. wiedza ta i realna możliwość zapoznania się z pismem przesądzają o skuteczności złożenia oświadczenia woli w dniu 22 kwietnia 2021 r.

Odstąpienie od umowy jest jednostronnym uprawnieniem kształtującym. Jego skuteczne wykonanie powoduje wygaśnięcie stosunku prawnego ze skutkiem wstecznym ( ex tunc) – umowę uważa się za niezawartą.

Skoro oświadczenie powodów wywołało skutek prawny w dniu 22 kwietnia 2021 r., z tym dniem przedwstępna umowa sprzedaży przestała istnieć w obrocie prawnym. Doszło do całkowitego unicestwienia węzła obligacyjnego łączącego strony. W konsekwencji, pismo pozwanych z dnia 23 kwietnia 2021 r., mające stanowić ich własne oświadczenie o odstąpieniu od umowy, było całkowicie bezskuteczne. Nie jest prawnie możliwe odstąpienie od umowy, która w momencie składania oświadczenia już nie obowiązuje i została uprzednio skutecznie rozwiązana przez drugą stronę. Działanie pozwanych z dnia 23 kwietnia 2021 r. Sąd ocenia jako spóźnioną reakcję obronną na wcześniejsze akty prawne powodów.

Sąd pominął wniosek dowodowy pozwanych o dopuszczenie dowodu z treści ich pisma z dnia 23 kwietnia 2021 r. na okoliczność wykazania zmaterializowania się przesłanek do zatrzymania zadatku. Przedłożone pismo, ze względu na swoją specyficzną, kazuistyczną konstrukcję, nasyconą argumentacją prawną i cytatami z orzecznictwa Sądu Najwyższego, w istocie nie nosi cech standardowego oświadczenia woli, lecz dokumentu o charakterze procesowym (opinii jednostronnej). Dokument ten, jako pochodzący wyłącznie od strony zainteresowanej wynikiem procesu, stanowi jedynie dowód tego, że pozwani wyrazili określony pogląd prawny. Nie może on jednak stanowić i nie stanowi dowodu na zaistnienie opisanych w nim faktów, które strona powodowa w całości i konsekwentnie kwestionowała. Pismo to jawi się jako przedprocesowe przygotowanie struktur argumentacyjnych mających uzasadnić zatrzymanie kwoty zadatku, do czego pozwani – wobec uprzedniego zniweczenia umowy przez powodów – stracili uprawnienie.

Ustalenie, że to powodowie skutecznie odstąpili od umowy przedwstępnej w dniu 22 kwietnia 2021 r., determinuje reżim prawny rozliczeń finansowych między stronami z tytułu wręczonego przy umowie zadatku.

Dalsze i kluczowe konsekwencje prawne skutecznego wykonania przez powodów prawa do odstąpienia od umowy materializują się na gruncie art. 395 § 2 k.c. Zgodnie z tym przepisem, w razie wykonania prawa odstąpienia umowę uważa się za niezawartą ( ex tunc). To, co strony już świadczyły, ulega zwrotowi za zapłatą odstępnego zgodnie z § 3 ust. 5 Umowy przedwstępnej. Za świadczone usługi oraz za korzystanie z rzeczy należy się drugiej stronie odpowiednie wynagrodzenie.

Przepis ten statuuje fundamentalną dla prawa zobowiązań zasadę restytucyjną ( restitutio in integrum). Skoro na skutek oświadczenia powodów z dnia 21 kwietnia 2021 r. upadł cel prawny ( causa) wszelkich przesunięć majątkowych dokonywanych w wykonaniu umowy przedwstępnej, po stronie pozwanych powstał natychmiastowy i bezwzględny obowiązek zwrotu tego, co otrzymali od powodów w związku z tą umową pomniejszoną o zapłatę odstępnego.

W kontekście niniejszej sprawy oznacza to, że środki pieniężne wpłacone przez powodów o tytułem zadatku) straciły swoją podstawę prawną. Wobec fikcji prawnej polegającej na traktowaniu umowy przedwstępnej jako nigdy niezawartej, pozwani nie posiadają jakiegokolwiek tytułu do zatrzymania tych kwot w swoim majątku.

Warto podkreślić, że regulacja z art. 395 § 2 k.c., choć systemowo umieszczona przy umownym prawie odstąpienia, wyznacza ogólny, uniwersalny standard rozliczeń restytucyjnych, który znajduje odpowiednie zastosowanie także przy ustawowych prawach odstąpienia. Powodowie, doprowadzając do unilateralnego zniweczenia węzła obligacyjnego w dniu 22 kwietnia 2021 r., zaktualizowali obowiązek czystego, wzajemnego rozliczenia stron. Wszelkie próby modyfikacji tego obowiązku przez pozwanych poprzez późniejsze, nieskuteczne pismo z dnia 23 kwietnia 2021 r., jako podjęte już po unicestwieniu umowy, nie mogą modyfikować ustawowego obowiązku zwrotu świadczeń wynikającego z art. 395 § 2 k.c. Mając na uwadze powyższe, skoro powodowie skutecznie odstąpili od umowy jako pierwsi, ich roszczenia o zwrot spełnionych świadczeń pieniężnych oparte na art. 395 § 2 k.c. należało uznać za w pełni uzasadnione. Tym samym Sąd uwzględnił żądanie ewentualne i zasądził od pozwanych na rzecz powodów kwotę 70.000 zł wraz odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 23 kwietnia 2021 roku do dnia zapłaty ( pkt II sentencji wyroku).

W pkt III sentencji wyroku Sąd ustalił, że pozwani są solidarnie zobowiązani do zwrotu powodom całości poniesionych przez nich kosztów procesu, zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu opisaną w art. 98 k.p.c., pozostawiając szczegółowe ich wyliczenie referendarzowi sądowemu.