sygn. I C 660/23 30 marca 2026 Sąd Okręgowy w Warszawie

Wyrok z 30 marca 2026, sygn. I C 660/23

Data orzeczenia 30 marca 2026

Sąd Sąd Okręgowy w Warszawie

Wydział I Wydział Cywilny

Przewodniczący Sędzia Marcin Polit

Tagi

#Sąd Okręgowy w Warszawie #I Wydział Cywilny #wyrok

Podstawa prawna

art. 98 kc art. 98 kpc art. 100 kpc art. 204 kpc art. 231 kpc art. 354 kc art. 357 kc art. 471 kc

Pokaż pozostałe podstawy prawne (2)

art. 481 kc art. 662 kc

Sygn. akt I C 660/23

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Warszawa, dnia 14 stycznia 2026 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący sędzia Marcin Polit

Protokolant Aleksandra Suchodolska

po rozpoznaniu w dniu 17 grudnia 2025 roku w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Spółdzielni (...) w A.

przeciwko Ł. V. i L. V.

o zapłatę

oraz z powództwa wzajemnego Ł. V. i L. V.

przeciwko (...) Spółdzielni (...) w A.

o ukształtowanie

I. zasądza solidarnie od pozwanych Ł. V. i L. V. na rzecz powoda (...) Spółdzielni (...) w A. kwotę 56 651,52 zł (pięćdziesiąt sześć tysięcy sześćset pięćdziesiąt jeden złotych i pięćdziesiąt dwa grosze) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 23 marca 2021 roku do dnia zapłaty;

II. w pozostałej części oddala powództwo;

III. zasądza solidarnie od pozwanych Ł. V. i L. V. na rzecz powoda (...) Spółdzielni (...) w A. kwotę 8 257 (osiem tysięcy dwieście pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 5 400 (pięć tysięcy czterysta) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego – z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty;

IV. oddala w całości powództwo wzajemne;

V. zasądza od powodów wzajemnych Ł. V. i L. V. na rzecz pozwanego wzajemnie (...) Spółdzielni (...) w A. kwotę 5 400 (pięć tysięcy czterysta) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu – zastępstwa procesowego, z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty.

Sygn. akt I C 660/23

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 27 października 2021 roku (data stempla pocztowego – k. 85) (...) Spółdzielni (...) w A. (dalej: (...), Związek) wniósł o zasądzenie na swą rzecz solidarnie od Ł. V. i L. V. prowadzących wspólnie działalność gospodarczą pod firmą(...) s.c. z siedzibą w A. kwoty 56 793,28 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 23 marca 2021 do dnia zapłaty. Nadto powód wniósł o zasądzenie solidarnie od pozwanych na jego rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych. Powód wniósł o wydanie nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym (pozew – kk. 2-7v.).

Postanowieniem z dnia 3 grudnia 2021 roku (sygn. II Nc 4324/21) referendarz sądowy Sądu Rejonowego dla m. st. Warszawy w Warszawie stwierdził swą niewłaściwość miejscową i sprawę przekazał do rozpoznania Sądowi Rejonowemu dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie (postanowienie – k. 87).

Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 7 marca 2022 roku referendarz sądowy Sądu Rejonowego dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie uwzględnił żądanie powoda (nakaz zapłaty – k. 102).

W sprzeciwie od nakazu zapłaty wraz z pozwem wzajemnym Ł. V. i L. V. wnieśli o oddalenie powództwa w całości, a nadto wnieśli na podstawie art. 204§1 k.p.c. pozew wzajemny o zmianę umowy najmu z dnia 15 lutego 2012 roku zawartej pierwotnie pomiędzy Związkiem a (...) L. V., zmienionej porozumieniem z dnia 24 lutego 2013 roku o cesji praw i obowiązków wynikających z umowy najmu z dnia 15 lutego 2012 roku, aneksem nr (...) z dnia 23 grudnia 2014 roku, aneksem nr (...) z dnia 17 września 2019 roku, aneksem z dnia 29 września 2018 roku oraz aneksem nr (...) z dnia 19 czerwca 2020 roku, poprzez zmniejszenie świadczenia z tytułu czynszu najmu do 50% wartości czynszu za każdy miesiąc za okres od dnia 1 marca 2020 roku do dnia 31 sierpnia 2020 roku, tj.:

za marzec 2020 roku – 22 250 zł netto, 27 367,50 zł brutto (+ energia elektryczna)

za kwiecień 2020 roku – 22 250 zł netto, 27 367,50 zł brutto (+ energia elektryczna)

za maj 2020 roku – 22 250 zł netto, 27 367,50 zł brutto (+ energia elektryczna)

za czerwiec 2020 roku – 22 250 zł netto, 27 367,50 zł brutto (+ energia elektryczna)

za lipiec 2020 roku – 10 625 zł netto, 13 068,75 zł brutto (+ energia elektryczna)

za sierpień 2020 roku – 10 625 zł netto, 13 068,75 zł brutto (+ energia elektryczna).

Ponadto wnieśli o zasądzenie od powoda (pozwanego wzajemnego) na rzecz każdego z pozwanych (powodów wzajemnych) odrębnie zwrotu kosztów procesu wg norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego (sprzeciw od nakazu zapłaty wraz z pozwem wzajemnym – kk. 107-120).

Postanowieniem z dnia 5 maja 2022 roku (sygn. VI C 673/22) Sąd Rejonowy dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie stwierdził niewłaściwość rzeczową i przekazał sprawę do rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Warszawie, Wydziałowi Cywilnemu (postanowienie z 5.05.2022 – k. 163).

W odpowiedzi na pozew wzajemny (...) wniósł o oddalenie powództwa wzajemnego w całości oraz o zasądzenie na rzecz pozwanego wzajemnego od powodów wzajemnych kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm prawem przepisanych. Powód (pozwany wzajemny) zakwestionował roszczenie z pozwu wzajemnego co do zasady i co do wysokości – w jego ocenie powodowie wzajemni nie wykazali, aby nastąpiła nadzwyczajna zmiana stosunków w myśl art. 357¹ k.c. (odpowiedź na pozew wzajemny – kk. 389-391).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny.

W dniu 15 lutego 2012 roku została zawarta umowa najmu lokalu użytkowego pomiędzy (...) Związkiem (...) w A. (jako wynajmującym), a L. V. prowadzącym działalność gospodarczą pod nazwą (...) L. V. (jako najemcą; wyciąg z CEIDG - k. 83). Zgodnie z umową wynajmujący, jako zarządca nieruchomości wpisanej do Rejestru Zabytków położonej w A. przy (...), opisanej w księdze wieczystej KW nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa X Wydział Ksiąg Wieczystych, oddał w najem najemcy całe pierwsze piętro budynku przy (...) w A. wraz ze skarbcem i pomieszczeniami przyległymi usytuowanymi na poziomie minus jeden i wewnętrzną klatką schodową, co stanowi łącznie pow. 1 146 m^{(

2)}. Ponadto wynajmujący miał zabezpieczyć jedno miejsce parkingowe dla samochodu na terenie nieruchomości (§1 ust 1 i 2 umowy). §1 ust. 3 umowy stanowił, że przedmiot najmu, tj. lokale biurowe i użytkowe określone w ust 2 wykorzystywać będzie na działalność statutową i gospodarczą określoną w jego wpisie do ewidencji działalności gospodarczej w zakresie: prowadzenia konferencji, szkoleń, imprez integracyjnych własnych i zleconych oraz ich zabezpieczenia, w tym zabezpieczeniu pobytu osób z zachowaniem zasad współżycia społecznego. Czynsz najmu ustalono na zryczałtowaną kwotę w wysokości 42 500 zł netto miesięcznie (§4 ust. 1). W okresie od 1 marca do 31 grudnia 2012 roku czynsz najmu miał być płatny w wysokości 38 250 zł netto miesięcznie (§4 ust. 2), a pierwsza wpłata w wysokości 38 250 zł netto plus VAT miała zostać dokonana w terminie 7 dni od otrzymania przez najemcę faktury VAT i stanowić miała czynsz najmu za miesiąc marzec 2012 (§4 ust. 3). §5 stanowił, że do czynszu najmu doliczony będzie podatek od towarów i usług (VAT) w wysokości określonej przepisami prawa. §6 stanowił, że kwota czynszu określona w §4 obejmuje m.in. opłaty cywilnoprawne obciążające administrację budynku, centralne ogrzewanie, ciepłą i zimną wodę oraz ścieki, za wyjątkiem kosztów eksploatacyjnych gmachu wymienionych w §9. §7 umowy stanowił, że czynsz najmu płatny będzie z górny w terminie 7 dni od daty otrzymania przez najemcę faktury VAT, przelewem na rachunek wynajmującego. W przypadku zwłoki w uiszczaniu czynszu i innych opłat wynajmującemu przysługują odsetki w wysokości ustawowej (§8). §9 ust. 1 stanowił, że oprócz czynszu najemca obowiązuje się do uiszczenia opłat za energię elektryczną – według wskazań podliczników.

§10 umowy stanowił, że w dniu zawarcia umowy najemca wpłaci wynajmującemu kaucję w wysokości 50 000 zł celem zabezpieczenia roszczeń wynajmującego, jakie mogą powstać z tytułu zawartej umowy (ust. 1). Wynajmujący jest uprawniony skorzystać z kaucji w przypadku niewykonania przez najemcę w terminie jakiegokolwiek zobowiązania wynikającego z niniejszej umowy (ust. 2). W każdym przypadku niezaspokojenia przez najemcę roszczeń wynajmującego z tytułu czynszu, opłat za media, należności za bezumowne korzystanie z lokalu, odszkodowań, kosztów wykonania zastępczego i innych należności wynikających z umowy lub przepisów prawa – wynajmujący jest uprawniony do potrącenia kwoty roszczenia z kwoty kaucji. Najemca jest zobowiązany do uzupełnienia kwoty kaucji do wysokości określonej w pkt w terminie 7 dni od otrzymania wezwania od wynajmującego (ust. 3).

§11 umowy zakładał, że czynsz najmu będzie waloryzowany raz w roku w styczniu, po zakończeniu roku kalendarzowego, o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszany przez GUS (ust. 1). Pierwsza waloryzacja miała nastąpić z dniem 1 stycznia 2013 roku (ust. 2).

§15 umowy – „Umowa obowiązuje od dnia 01 marca 2012 roku do dnia 31 grudnia 2014 roku, a od 1 stycznia 2015 roku przekształca się w umowę zawartą na czas nieoznaczony. Od 1 stycznia 2015 roku termin wypowiedzenia umowy wynosi 3 miesiące ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego dla każdej ze stron.” (umowa najmu – kk. 8-15).

W dniu 24 stycznia 2013 roku zostało zawarte porozumienie o cesji praw i obowiązków wynikających z umowy najmu z dnia 15 lutego 2012 roku, zgodnie z którym najemca L. V. przeniósł na A. O. i L. V. prowadzących działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej pod firmą (...) S.C. z siedzibą w A. wszelkie prawa i obowiązki przysługujące mu z tytułu umowy najmu lokalu (§1 ust. 2), a Spółka (...) wstąpiła we wszystkie prawa i obowiązki najemcy wynikające z umowy najmu (§1 ust. 3) z dniem 1 lutego 2013 roku (§1 ust. 5), na co wynajmujący wyraził zgodę (§1 ust. 4). W §3 ust. 3 strony oświadczyły, że czynsz najmu zostaje zwaloryzowany o roczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych za 2012 roku ogłoszony przez GUS i od dnia 1 stycznia 2013 roku wynosi 44 072,50 zł netto. Najemca i Spółka (...) oświadczyli, iż kaucja gwarancyjna w kwocie 50 000 zł wpłacona przez najemcę na rzecz wynajmującego zostanie z dniem 1 lutego 2013 roku zaliczona przez wynajmującego na poczet kaucji gwarancyjnej należnej od Spółki (...) jako nowego najemcy zgodnie z §10 umowy najmu (§4 ust. 1) (porozumienie z 24.01.2013 – kk. 16-18).

Na mocy aneksu nr (...) z dnia 23 grudnia 2014 roku strony dokonały zmiany treści §4 ust. 1 oraz ust. 2 umowy najmu w ten sposób, że usunęły całą dotychczasową treść tych zapisów i nadały im nowe, następujące brzmienie: „1. Czynsz najmu ustalono na zryczałtowaną kwotę w wysokości 42.500zł netto (…) miesięcznie”; „2. Strony ustalają, iż w miesiącu lipcu i sierpniu czynsz najmu będzie uiszczony przez Najemcę w niższej wysokości, tj. w kwocie 21.250zł netto (…) miesięcznie”. Ponadto zmieniono także treść §15 umowy i nadano mu następujące brzmienie: „Umowa zostaje zawarta na czas nieoznaczony. Termin wypowiedzenia umowy wynosi 6 miesięcy ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego dla każdej ze Stron. Wypowiedzenie umowy przez którąkolwiek ze Stron wymaga formy pisemnej i wywołuje skutek od dnia doręczenia oświadczenia drugiej Stronie”. Ponadto ustalono, że określona w §11 umowy najmu coroczna waloryzacja czynszu najmu nie będzie stosowana przez wynajmującego w roku 2015 i 2016 i zostanie zastosowana dopiero w styczniu 2017 roku (aneks nr (...) z 23.12.2014 – kk. 19-20).

Na mocy aneksu nr (...) z dnia 17 września 2018 roku dokonano zmiany składu osobowego spółki cywilnej (...) w ten sposób, że następuje wystąpienie ze spółki (...) (...) i w jego miejsce wstępuje nowy wspólnik Ł. V., zaś spółka otrzymuje nazwę (...), (...) S.C. (aneks nr (...) z 17.09.2018 – k. 22; wyciąg z CEIDG – k. 84). Tym samym najemcą w ramach umowy najmu z 15 lutego 2012 roku stała się spółka (...) s.c. (pismo z 29.09.2018 – k. 21).

Pismem z dnia 4 lutego 2020 roku (...) poinformował najemcę, że z dniem 1 stycznia 2020 roku indeksuje czynsz najmu o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w 2019 roku. Nowy czynsz wynosić będzie 45 500 zł (pismo z 4.02.2020 – k. 52).

Pismem z dnia 17 marca 2020 roku L. V. i Ł. V. poinformowali (...), że z uwagi na wejście w życie Rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 roku w sprawie ogłoszenia na obszarze RP stanu zagrożenia epidemicznego związanego z zakażeniem wirusem (...)2, ograniczającego działalność gospodarczą polegającą na organizacji, promocji lub zarządzaniu imprezami takimi jak targi, wystawy, kongresy, konferencje i spotkania, działalność Centrum (...) prowadzonego przez L. V. i Ł. V. opierająca się na wynajmie sal konferencyjnych i organizacji imprez grupowych, została zawieszona do odwołania; w związku z czym autorzy pisma zwrócili się do Związku o obniżenie wysokości czynszu do 30% za miesiąc marzec oraz na czas trwania zawieszenia działalności (pismo z 17.03.2020 – k. 123).

Pismem z dnia 26 marca 2020 roku Związek poinformował, że jako wynajmujący nie może obniżyć wysokości czynszu bez przygotowania i załączenia uzasadnionego wyliczenia na podstawie wyników finansowych firmy najemców oraz po dodaniu ew. udzielonej pomocy zaoferowanej przez Rząd RP, a obecnie obniżka czynszu jest przedwczesna. Zaproponowano przesunięcie rozmów na okres 1-2 miesięcy (pismo z 26.03.2020 – k. 125).

Pismem z dnia 10 kwietnia 2020 roku L. V. i Ł. V. ponowili prośbę o rozpatrzenie wniosku o obniżenie wysokości czynszu do 30% wartości, z uwagi na fakt, że z uwagi na stan epidemii i treść ww. Rozporządzenia, Centrum (...) musi pozostać zamknięte do odwołania, a brak porozumienia co do czasowego obniżenia wysokości czynszu spowoduje, iż firma będzie zmuszona ogłosić upadłość (pismo z 10.04.2020 – k. 126). Kolejno pismem z dnia 22 kwietnia 2020 roku najemcy zaproponowali kwoty czynszu:

marzec 2020 roku – 50% tj. 27 500 zł

kwiecień 2020 roku – 20 000 zł

maj 2020 roku – 20 000 zł,

czerwiec 2020 roku – 20 000 zł (pismo z 22.04.2020 – k. 127).

Kolejno pismem z dnia 30 kwietnia 2020 roku najemcy poprosili wynajmującego o niewystawianie faktury za miesiąc maj 2020 roku przed zaakceptowaniem i podpisaniem nowych stawek czynszowych (pismo z 30.04.2020 – k. 128).

Na mocy aneksu nr (...) do umowy najmu z dnia 15 lutego 2012 roku zawartego w dniu 19 czerwca 2020 roku strony postanowiły, że z uwagi na wprowadzony z dniem 20 marca 2020 roku na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej stan epidemii, w wyniku którego nastąpił zakaz prowadzenia działalności gospodarczej przez najemcę, czynsz najmu wynikający z łączącej strony umowy najmu wraz z aneksami, wynoszący obecnie 44 500 zł netto, płatny po powiększeniu o podatek VAT, ulega obniżeniu w okresie od dnia 1 kwietnia 2020 roku do 30 czerwca 2020 roku, na następujących zasadach:

a. w okresie od dnia 1 kwietnia 2020 roku do dnia 30 czerwca 2020 roku czynsz najmu będzie wynosił 35 500 zł netto miesięcznie i będzie płatny po powiększeniu o należny podatek VAT;

b. zapłata czynszu najmu w wysokości ustalonej w pkt a powyżej, w każdym miesiącu od dnia 1 kwietnia 2020 roku do dnia 30 czerwca 2020 roku, będzie następowała ratalnie w ten sposób, że najemca zapłaci jednorazowo z każdej faktury kwotę po 20 000 zł netto, po powiększeniu o należny podatek VAT, w terminach wskazanych w fakturach wystawionych za każdy miesiąc. Pozostałe z każdej faktury kwoty po 15 500 zł netto, tj. za cały okres trzech miesięcy łącznie 46 500 zł netto, będą płatne w równych ratach miesięcznych, każda wysokości po 3 875 zł netto po powiększeniu o należny podatek VAT, przez okres 12 miesięcy począwszy od dnia 1 stycznia 2021 roku do dnia 1 stycznia 2022 roku (§1 aneksu nr (...)).

Zgodnie z §2 ust. 2 aneksu nr (...), uchybienie terminowi płatności którejkolwiek z rat przez dłużnika stanowi istotne naruszenie postanowień umowy najmu i spowoduje natychmiastową wymagalność wierzytelności (aneks nr (...) z 19.06.2020 – kk. 23-24).

Zakład wystawił następujące faktury o nr:

(...) z 15.04.2020 na kwotę 55 420,74 zł, z czego 54 735 zł tytułem czynszu oraz 685,74 zł tytułem energii elektrycznej (k. 49),

(...) z 22.05.2020 na kwotę 55 480,05 zł, z czego 54 735 zł tytułem czynszu oraz 745,05 zł tytułem energii elektrycznej (k. 50),

(...) z 19.06.2020 na kwotę 55 221,82 zł, z czego 54 735 zł tytułem czynszu oraz 486,82 zł tytułem energii elektrycznej (k. 51),

(...)z 17.07.2020 na kwotę 28 024,05 zł, z czego 27 367,50 zł tytułem czynszu oraz 656,55 zł tytułem energii elektrycznej (k. 60),

(...)z 6.08.2020 na kwotę 28 398,46 zł, z czego 27 367,50 zł tytułem czynszu oraz 1 030,96 zł tytułem energii elektrycznej (k. 62),

(...)z 22.09.2020 na kwotę 939,95 zł tytułem energii elektrycznej (k. 64).

Ponadto należności za styczeń, luty i marzec 2020 roku tytułem czynszu, bez uwzględnienia obniżki w oparciu o aneks nr (...) z dnia 19 czerwca 2020 roku, wynosiły po 54 735 zł (domniemanie faktyczne – art. 231 k.p.c.; ponadto okoliczność przyznana przez pozwanego – sprzeciw od nakazu zapłaty, k. 119).

W wyniku aneksu nr (...) w dniu 9 lipca 2020 roku (wiadomość mailowa z 9.07.2020 – k. 59) Zakład skorygował faktury wystawione przed dniem 19 czerwca 2020 roku:

(...) z 15.04.2020 na kwotę 43 665 zł tytułem czynszu, 11 070 zł do zwrotu (k. 53),

(...) z 22.05.2020 na kwotę 43 665 zł tytułem czynszu, 11 070 zł do zwrotu (k. 55),

(...) z 19.06.2020 na kwotę 43 665 zł tytułem czynszu, 11 070 zł do zwrotu (k. 57),

zaś w dniu 12 lutego 2021 roku skorygował faktury:

(...) z 17.07.2020 na kwotę 26 794,05 zł, z czego 26 137,50 zł tytułem czynszu, 656,55 zł tytułem energii elektrycznej, 1 230 zł do zwrotu (kk. 61-61v.),

(...) z 6.08.2020 na kwotę 27 168,46 zł, z czego 26 137,50 zł tytułem czynszu, 1 030,96 zł tytułem energii elektrycznej, 1 230 zł do zwrotu (kk. 63-63v.).

Tym samym należności z tytułu samego czynszu najmu za okres od stycznia do sierpnia 2020 roku wynoszą łącznie 347 475 zł (okoliczność przyznana przez pozwanych – sprzeciw od nakazu zapłaty, k. 119).

Najemcy w okresie od stycznia do sierpnia 2020 roku dokonywali wpłat z tytułu czynszu:

- dnia 30.01.2020 – 52 000 zł (tytułem: „za styczeń”)

- dnia 18.02.2020 – 65 070,73 zł (tytułem: „(...)/(...),(...), (...)”)

- dnia 27.02.2020 – 10 000 zł

- dnia 5.03.2020 – 42 372,96 zł (tytułem: „(...) – 15 tys. gotówką”)

- dnia 11.03.2020 – 5 000 zł

- dnia 31.03.2020 – 20 000 zł (tytułem: „za marzec”)

- dnia 14.07.2020 – 23 665 zł (tytułem: „za kwiecień”)

- dnia 28.07.2020 – 28 024,05 zł (tytułem: (...)),

co łącznie stanowi kwotę 246 132,74 zł (zestawienie wpłat przedłożone przez powoda – k. 68; kk. 71-72; ponadto okoliczność przyznana przez pozwanych, sprzeciw od nakazu zapłaty – k. 112).

Pismem z dnia 7 sierpnia autorstwa dr O. T. – rektora Uczelni (...) w A., skierowanym do L. V. i Ł. V., mając na względzie zawartą dnia 4 października 2019 roku umowę podnajmu, w imieniu tej uczelni autorka pisma domagała się natychmiastowego zamontowania, uruchomienia i umożliwiania korzystania z wentylacji mechanicznej w podnajętych przez uczelnię salach oraz wykonania, ew. udrożnienia istniejącej wentylacji grawitacyjnej, gdyż w ocenie uczelni w podnajętych pomieszczeniach nie ma w ogóle działającej wentylacji grawitacyjnej ani wentylacji mechanicznej. Domagała się także umożliwienia korzystania z łącza radiowego lub internetowego, wykonania stosownej adaptacji budynku celem umożliwienia stosownego zorganizowania ruchu w budynku, zainstalowania systemów uruchamiających automatyczne otwieranie drzwi, umożliwienie korzystania z dodatkowych pomieszczeń dydaktycznych (z uwagi na obostrzenia w związku z epidemią dotyczące zachowania dystansu społecznego), zapewnienie toalet na każdym piętrze budynku, przedstawienia aktualnej opinii sanitarnej oraz aktualnej instrukcji bezpieczeństwa pożarowego i aktualnej opinii p.poż. (pismo z 7.08.2020 – kk. 150-154).

Oświadczeniem z dnia 31 sierpnia 2020 roku o wypowiedzeniu umowy najmu L. V. i Ł. V. – wspólnicy spółki (...) S.C., prowadzący Centrum (...), poinformowali Związek, że wypowiadają umowę najmu zawartą dnia 15 lutego 2012 roku bez zachowania terminów wypowiedzenia, tj. ze skutkiem na dzień 31 sierpnia 2020 roku, wskazując na następujące okoliczności:

⚫

sytuację spowodowaną wprowadzeniem na terenie całego kraju stanu epidemii w związku z zakażeniami wirusem SARS COV 2, której efektem jest znaczny, bo ponad 80% spadek obrotów prowadzonej przez wspólników działalności gospodarczej,

⚫

brak spełniania przez przedmiot najmu warunków umożliwiających prowadzenie działalności w zakresie udostępniania pomieszczeń na konferencje, szkolenia i eventy; dysfunkcja polega na tym, że użytkowane pomieszczenia nie są wyposażone w żaden ze znanych rodzajów wentylacji (grawitacyjnej i mechanicznej), w efekcie jedyną formą spowodowania cyrkulacji powietrza jest otwarcie okna, co w czasie pandemii całkowicie dyskwalifikuje przedmiot najmu do umówionego używania, a może jedynie spowodować zwiększenie zagrożenia epidemicznego w przypadku zgromadzenia większej liczby osób; wobec czego wbrew art. 662§1 k.c. wynajmujący nie sprostał swoim obowiązkom, co naraża najemcę na dodatkowe straty, gdyż potencjalni klienci słysząc o braku stosownej wentylacji rezygnują ze współpracy z najemcą;

⚫

brak aktualnie obowiązującej dla budynku instrukcji bezpieczeństwa pożarowego oraz aktualnej opinii przeciwpożarowej wydanej przez Miejskiego Komendanta (...);

⚫

brak jakichkolwiek przychodów z podnajmu powierzchni na rzecz Uczelni (...) od czerwca 2020 roku i informacje o nagłym zaprzestaniu realizacji tej umowy ze strony podnajemcy z uwagi na pandemię;

⚫

brak dobrej woli wynajmującego do wprowadzenia modyfikacji do umowy w zakresie wolumenu wynajmowanej powierzchni,

⚫

wykazanie się przez wynajmującego podstępem i złą wiarą podczas negocjacji co do postanowień umownych dotyczących siły wyższej i przesłanek umożliwiających najemcy wcześniejsze wypowiedzenie umowy – wycofanie się z przyrzeczenia o akceptacji wynegocjowanych warunków.

Ponadto podniesiono okoliczność poczynienia ulepszeń, których łączna wartość, w oparciu o dokumenty księgowe, wynosi ponad 130 000 zł (oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu – kk. 25-27).

Pismem z dnia 20 października 2020 roku pełnomocnik L. V. i Ł. V. adw. L. J. (na podstawie pełnomocnictwa z dnia 23 września 2020 roku, w ramach którego został on ustanowiony pełnomocnikiem L. V. i Ł. V. „we wszelkich sprawach związanych z umową najmu zawartą 15 lutego 2012r.” ze Związkiem; pełnomocnictwo upoważnia do występowania w imieniu mocodawców w postępowaniu sądowym w obu instancjach) wezwał Zakład do zajęcia stanowiska w zakresie propozycji dotyczących dokonania wzajemnych rozliczeń wobec poczynienia przez najemców licznych nakładów (pismo z 20.10.2020 – kk. 37-38; pełnomocnictwo – k. 39).

Pismem z dnia 22 października 2020 roku pełnomocnik Związku r.pr. N. A. oświadczyła m.in., że:

Związek nie widzi potrzeby zachowania żadnych z ewentualnych nakładów, tym bardziej, że nie zna ich przedmiotowo i nie miał możliwości ich oceny, a brak też jest takiego obowiązku po stronie wynajmującego w świetle umowy najmu;

zaliczenie kwoty kaucji gwarancyjnej na poczet zadłużenia nastąpi zgodnie z treścią §10 ust. 2-3 umowy dopiero po stwierdzeniu wykonania przez najemców obowiązków w związku z przywróceniem przedmiotu najmu w stanie niepogorszonym;

Związek wyraża wolę zakończenia stosunku najmu za porozumieniem stron w okresie krótszym niż wymagałby tego okres wypowiedzenia, przy czym oświadczenie o rozwiązaniu umowy w trybie natychmiastowym z dniem 31 sierpnia 2020 roku wyraża jedynie taki zamiar, a nie zostało wykonane w praktyce, gdyż przedmiot najmu nadal jest zajęty rzeczami najemców, a przedmiot najmu nie został wydany wynajmującemu;

zgodnie z §16 ust. 3 umowy najmu, najemcy byli zobowiązani do zwrotu przedmiotu najmu w terminie 5 dni od dnia rozwiązania umowy w trybie natychmiastowy, czego nie uczynili, a zatem zamiaru rozwiązania umowy z dniem 31 sierpnia 2020 roku nie wykonali;

wynajmujący wystawił fakturę za wrzesień 2020 roku w wysokości jednorazowego czynszu najmu i oświadcza, że dokona korekty faktury wrześniowej wraz z wystawieniem faktury za październik 2020 roku w wysokości 200% czynszu najmu za ostatni miesiąc trwania umowy (tj. sierpień 2020) zgodnie z treścią §16 ust. 5 umowy, o ile najemcy nie usuną własnych sprzętów z przedmiotu najmu i ze wspólnego korytarza na I piętrze, nie dokonają usunięcia wpisów siedziby spółki cywilnej w CEIDG, nie wydadzą lokalu w sposób zgody z postanowieniami umowy najmu i nie dokonają zapłaty zaległego czynszu do dnia 29 października 2020 roku;

warunkiem porozumienia zwalniającego z odsetek jest zapłata wierzytelności na dzień 30 września 2020 roku w wysokości 167 100,18 zł (pismo z 22.10.2020 – kk. 40-41; pełnomocnictwo – k. 41v.).

W dniu 27 października 2020 roku L. V. i Ł. V. przekazali wynajmującemu lokal użytkowy stanowiący pierwsze piętro wraz z powierzchnią przynależną gmachu przy ul. (...) w A. (protokół zdawczo odbiorczy – kk. 28-36).

Pismem z dnia 30 października 2020 roku L. V. i Ł. V. oświadczyli, że nie potwierdzają kwot widniejących w dokumentach: „Potwierdzenie sald” oraz „Nota odsetkowa” (pismo z 30.10.2020 – k. 43).

Pełnomocnicy stron prowadzili między sobą korespondencję mailową.

W wiadomości mailowej z dnia 6 listopada 2020 roku adw. L. J. poinformował, że państwo V. „nie kwestionują opłat wynikających z następujących dokumentów: (...), (...), (...)/(...), (...) na łączną sumę 111 425,23 PLN”. Kwotę tą proponują rozliczyć w następujący sposób:

1. zaliczenie przez Zakład uiszczonej przez nich kaucji w wysokości 50 000 zł na poczet zadłużenia;

2. w przypadku chęci zatrzymania klimatyzatorów przez Zakład, sprzedaż ich za kwotę 30 000 zł brutto i udzielenie na nie 24-miesięcznej gwarancji; wówczas pozostała do zapłaty kwota 31 425,23 zł zostanie zapłacona do 2 dni roboczych od protokolarnego przejęcia urządzeń;

3. w przypadku braku chęci zatrzymania klimatyzatorów, kwota 61 425,23 zł zostanie przelana do 2 dni roboczych od zakończenia demontażu klimatyzatorów (wiadomość z 6.11.2020 – k. 45).

W wiadomości mailowej z dnia 9 listopada 2020 roku r.pr. N. A. zaproponowała następujące porozumienie:

1. natychmiastową zapłatę kwoty uznanej przez najemców z faktur nr (...), (...), (...), (...)na łączną sumę 111 425,23 zł,

2. zaliczenie kwoty kaucji gwarancyjnej na poczet odsetek i faktur za okres września i października (wiadomość z 9.11.2020 – k. 46).

W wiadomości mailowej z 10 listopada 2020 roku adw. L. J. przedstawił ostateczną propozycję całościowego uregulowania stosunków:

1. sprzedaż na rzecz (...) klimatyzatorów za kwotę 15 000 zł netto (18 450 zł brutto);

2. zaliczenie na poczet zadłużenia kaucji w wysokości 50 000 zł;

3. brak naliczania przez (...) odsetek za opóźnienie w stosunku do faktur nr (...), (...), (...), (...)

4. zapłata na rzecz (...) kwoty 42 975,23 zł w terminie do 20 listopada 2020 roku;

5. anulowanie faktur za wrzesień i październik 2020 roku,

6. umorzenie odsetek z noty odsetkowej, zgodnie z ustaleniami z 2018 roku (wiadomość z 10.11.2020 – k. 47).

Żadna kwota do dnia 20 listopada 2020 roku na rzecz (...) nie została uiszczona (wiadomość mailowa r.pr N. A. z 20.11.2020 – k. 48).

Pismem z dnia 10 marca 2021 roku (...) poinformował L. V. i Ł. V., że w wyniku prowadzonej weryfikacji dokumentów księgowych stwierdził, iż najemcom zostały błędnie wystawione faktury dotyczące najmu w miesiącach lipiec-sierpień za okres 2017-2020. Zgodnie z Aneksem z dnia 23 grudnia 2014 roku czynsz ustalono na kwotę 21 250 zł. Przesłano korekty wystawionych faktur o nr: (...), (...), (...),(...), (...), (...), (...), (...).

Jednocześnie przesłano korektę faktury nr (...) dot. bezumownego korzystania z lokalu za okres od 1 września do 27 października 2020 roku zgodnie z §16 ust. 5 umowy, tj. 200% czynszu obowiązującego za ostatni miesiąc obowiązywania umowy. Ponadto Związek przekazał stan rozrachunków na dzień 10 marca 2021 roku oraz wezwał do zapłaty na bezsporną kwotę 163 350,08 zł. Stan rozrachunków obejmuje rozliczenie kaucji. W poczet zadłużenia rozliczono kaucję w kwocie 41 488,40 zł. pozostała kwota, tj. 8 511,60 zł pokryła koszt remontu pomieszczeń po demontażu klimatyzatorów. Wezwanie do zapłaty łącznej kwoty 163 350,08 zł datowane na dzień 11 marca 2021 roku, z zakreślonym terminem 7 dni od daty otrzymania pisma, obejmuje następujące kwoty:

- 7 942,42 zł z tytułu faktury nr (...) z 19.06.2020,

- 28 024,05 zł z tytułu faktury nr (...) z 17.07.2020,

- 28 398,46 zł z tytułu faktury nr (...) z 6.08.2020,

- 939,95 zł z tytułu faktury nr (...) z 22.09.2020,

- 97 804,83 zł z tytułu faktury nr (...) z 26.11.2020,

- 240,37 zł z tytułu faktury nr (...) z 26.11.2020 (pismo z 10.03.2021 – k. 65; wezwanie do zapłaty z 11.03.2021 na kwotę 163 350,08 zł – k. 66). Pismo zostało doręczone w dniu 15 marca 2021 roku (potwierdzenie odbioru – k. 67).

Na skutek wprowadzonego stanu epidemii na terenie całego kraju, zgodnie z §6 ust. 1 pkt 1 lit. b Rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii (Dz. U. poz. 491), ograniczone było prowadzenie działalności gospodarczej związanej z organizacją, promocją lub zarządzaniem imprezami, takimi jak targi, wystawy, kongresy, konferencje, spotkania, włączając działalności polegające na zarządzaniu i dostarczaniu pracowników do obsługi terenów i obiektów, w których te imprezy mają miejsce. W praktyce więc wszystkie rezerwacje pomieszczeń znajdujących się w lokalu wynajmowanym przez L. V. i Ł. V. celem organizowania ww. wydarzeń (szkoła, zajęcia z kosmetologii, wieczory taneczne dla starszych osób) były odwoływane. Niemożliwe było organizowanie spotkań z uwagi na ograniczenia dotyczące liczby osób, które mogą przebywać w pomieszczeniu. Z uwagi na utratę płynności finansowej Centrum (...) ostatecznie zostało zamknięte w sierpniu 2020 roku.

Obniżka czynszu wynikająca z aneksu nr (...) z dnia 19 czerwca 2020 roku w praktyce wynosiła 20% w stosunku do wysokości czynszu wynikającej z umowy, a także rozłożenie płatności na raty (wydłużenie czasu płatności). Był to wynik negocjacji między stronami w związku ze stanem epidemii, który wpłynął na niemożliwość prowadzenia przez najemców działalności gospodarczej (w tym podnajmowanie pomieszczeń) w przedmiotowym lokalu użytkowym. Najemcy dążyli do obniżki czynszu o 50%. Po podpisaniu aneksu, a przed wypowiedzeniem umowy najemcy nie zgłaszali już wniosku o obniżenie czynszu. Na skutek próśb O. T. to najemcy zainstalowali w pomieszczeniu klimatyzatory. Obostrzenia zmieniały się dynamicznie, był stan dużej niepewności (zeznania świadek W. L. – protokół kk. 413-414; zeznania Ł. W. w charakterze strony powodowej – protokół kk. 417v.-418; zeznania pozwanego L. V. – protokół kk. 418-419; zeznania pozwanej Ł. V. – protokół k. 420).

W ramach pomocy publicznej L. V. i Ł. V. otrzymali 24 000 zł z tytułu zaliczki zwrotnej z (...) Funduszu (...), a także zwolnienia z opłat na rzecz ZUS w wysokości łącznej 7 130,01 zł (zestawienie – k. 133).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie wymienionych wyżej dokumentów oraz zeznań świadków i stron, które Sąd co do zasady uznał ze spójne, wiarygodne i wzajemnie się uzupełniające.

Odnośnie wpłat pozwanych uiszczanych na poczet należności za okres od stycznia do sierpnia 2020 roku Sąd dał wiarę stronie powodowej (zestawienie wpłat – k. 68) oraz stronie pozwanej, która przyznała, że wpłaty te opiewają na łączną kwotę 246 132,74 zł (sprzeciw od nakazu zapłaty – k. 112). W tym kontekście więc Sąd uznał za nieudowodnioną jedynie wpłatę na kwotę 369 zł, która była wskazywana w zestawieniu na k. 68 jako wpłata z dnia 27 lutego 2020 roku.

Sąd pominął wniosek strony powodowej o zobowiązanie strony pozwanej do przedstawienia dokumentów potwierdzających skorzystanie z pomocy państwowej w czasie epidemii, uznając, iż dowód ten ma wykazać fakt nieistotny dla rozstrzygnięcia sprawy. Ostatecznie bowiem Sąd rozstrzygnął w przedmiocie powództwa wzajemnego w oparciu o fakt zawarcia aneksu do przedmiotowej umowy, co rodziło skutki prawne, o których Sąd wypowiedział się w dalszej części uzasadnienia, zaś to, czy i w jakim wymiarze pozwani otrzymali wsparcie od państwa z tytułu tzw. „tarczy covidowej” (co w myśl interesu powoda zmierzałoby do wykazania, jakoby nie nastąpiła nadzwyczajna zmiana stosunków, a pozwani mogli w dalszym ciągu uiszczać czynsz najmu – co zresztą w ocenie Sądu było dość karkołomne) było dla sprawy drugorzędne, a wystarczające dla udowodnienia tego faktu było przedłożone zestawienie (k. 133).

Sąd zważył, co następuje.

Powództwo podlegało uwzględnieniu w przeważającej części, zaś powództwo wzajemne podlegało oddaleniu w całości.

W pierwszej kolejności należy odnieść się do powództwa wzajemnego wystosowanego przez powodów, albowiem rozważania w tym przedmiocie w istocie są punktem wyjścia do dalszych rozważań w przedmiocie powództwa głównego o zapłatę należności z tytułu czynszu najmu oraz opłat z tytułu energię elektryczną. Powództwo wzajemne pozwani opierali na treści art. 357¹§1 k.c. (klauzula rebus sic stantibus), zgodnie z którym: „Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.” Wywodzili, że od czasu wprowadzenia na terenie całego kraju stanu epidemii (a wcześniej zagrożenia epidemicznego) odwoływane były wszelkie imprezy, spotkania szkolenia (ew. odbywały się one w formie zdalnej). Epidemia koronawirusa znacząco wpłynęła na obrót gospodarczy i jego bezpieczeństwo. Tym samym zaistniała nadzwyczajna zmiana stosunków w postaci kryzysu gospodarczego, a także zagrożenie po stronie pozwanej rażącą stratą (brak możliwości regulowania czynszu z uwagi na utratę dochodów, ryzyko popadnięcia w drastyczne zadłużenie, a nawet upadłość). Pozwani w ramach tak uzasadnionego powództwa wzajemnego domagali się ustalenia wysokości czynszu miesięcznego na poziomie 50% za okres od dnia 1 marca 2020 roku do dnia 31 sierpnia 2020 roku.

Zgodnie z treścią art. 357¹§1 k.c., przesłankami zastosowania tzw. dużej klauzuli rebus sic stantibus są: zaistnienie nadzwyczajnej zmiany stosunków, która była z punktu widzenia stron (w chwili zawierania umowy) nieprzewidywalna w kontekście danego zobowiązania, oraz związek między taką zmianą a realnym lub potencjalnym pogorszeniem się sytuacji jednej ze stron umowy. Nadzwyczajna zmiana stosunków może wystąpić w warunkach stabilnego rozwoju gospodarczego, nadzwyczajną zmianę stosunków może też tworzyć ciąg zdarzeń w postaci przemian społecznych, gospodarczych i politycznych, które przez swoje oddziaływanie na treść łączącego strony stosunku prawnego zniweczyły pierwotne kalkulacje stron, a które nie były, nawet przy dołożeniu należytej staranności, do przewidzenia w chwili zawarcia umowy. Nie chodzi tu przy tym o efekty normalnego, sukcesywnego rozwoju gospodarczego. Niewątpliwie do przyczyn zaistnienia takiego stanu zaliczane są epidemia czy kryzys gospodarczy, choć to, czy ów stan nadzwyczajnie wpłynął bezpośrednio oraz w istotny sposób na sytuację stron stosunku zobowiązaniowego o charakterze umownym, powinno się oceniać w konkretnym układzie faktycznym (K. Czub [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, LEX/el. 2025, art. 357(1); wyrok SA w Warszawie z 25.05.2022 r., VII AGa 1100/21, LEX nr 3452783).

Strona pozwana (powodowie wzajemni) dochodziła zatem obniżenia wysokości czynszu miesięcznego o połowę, a zatem z taką myślą, by konsekwencje zaistniałej nadzwyczajnej zmiany stosunków rozkładały się po równo między obiema stronami stosunku prawnego. W ocenie Sądu jednak żądanie to nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem nie została spełniona przesłanka nieprzewidywalności wynikająca z ww. przepisu.

Przesłanka nieprzewidywalności zawarta w przepisie art. 357¹ k.c. nie dotyczy kwestii przewidywania przez strony samych zdarzeń kreujących nadzwyczajną zmianę stosunków, lecz przewidywania ich następstw, które sprawiają, że spełnienie świadczenia zgodnie z zawartą umową spowodowałoby dla jednej ze stron zobowiązania nadmierną trudność lub rażącą stratę. Jeżeli strona nie wystąpi z odpowiednim roszczeniem na podstawie art. 357¹ k.c., w czasie gdy istnieje jeszcze możliwość oznaczenia sposobu wykonania zobowiązania, wysokości świadczenia lub rozwiązania umowy, czyli wtedy, gdy trwa stosunek zobowiązaniowy, nie może później żądać zmiany wysokości świadczenia. Po terminie, w którym świadczenie powinno być spełnione, nie można twierdzić, że jego spełnienie byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami lub groziło jednej ze stron nadmierną stratą, lecz jeżeli dłużnik nie wykonał lub wykonał nienależycie zobowiązanie, a zostaną spełnione także dalsze przesłanki przewidziane w art. 471 k.c., wierzyciel może skorzystać z jednego z uprawnień przewidzianych w przepisach k.c. regulujących skutki niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (K. Czub [w:] Kodeks cywilny. Komentarz…). Jeżeli strony zawierały umowę w anormalnych warunkach, licząc na ustabilizowanie stosunków przy jej wykonaniu, a stan taki nie nastąpił, to nie mogą one powołać się na przepis art. 357¹§1 (wyrok SN z 10.05.2006 r., III CK 336/05, LEX nr 490461).

Wreszcie w odniesieniu do art. 357¹ k.c. trzeba przede wszystkim rozważyć, czy zmiana ustawy (czy jak w niniejszej sprawie wejście w życia rozporządzenia, które także jest powszechnie obowiązujące) może stanowić nadzwyczajną zmianę okoliczności, o której mowa we wskazanym przepisie. Sąd Najwyższy wyraził już pogląd, że taka możliwość występuje, gdy zakres, kształt i stopień dokonanej zmiany legislacyjnej, niemożliwe wcześniej do przewidzenia, wpłynęły w istotny sposób na sytuację majątkową przynajmniej jednej ze stron umowy. Jednak przyjęcie, że zmiana ustawodawcza rodzi możliwość ingerencji sądu w treść zawartej umowy wymaga stwierdzenia, iż spełnione zostały wszystkie przesłanki określone w art. 357¹ k.c. Jeżeli zaś strony zawierają aneks do umowy i w dacie jego sporządzania znają już poziom swoich zobowiązań wynikających z wejścia w życie określonej zmiany prawnej, to nie jest możliwe zastosowanie art. 357¹ k.c. (por. wyrok SN z 14.09.2005 r., III CK 43/05, LEX nr 346085).

W świetle powyższych rozważań doktryny i judykatury, przeciwko uwzględnieniu stanowiska powodów wzajemnych niezbicie świadczy fakt zawarcia między stronami aneksu nr (...) z dnia 19 czerwca 2020 roku. Już po wprowadzeniu stanu epidemii L. V. i Ł. V. podjęli negocjacje z wynajmującym celem obniżenia czynszu najmu lokalu. Na mocy zawartego aneksu ciężar zobowiązania z tego tytułu znacząco (choć z pewnością nie w takim stopniu, do jakiego dążyli pozwani) zmalał, bowiem zgodnie z treścią aneksu wysokość czynszu została obniżona o 20%, a ponadto płatność czynszu została rozłożona na raty. Niewątpliwie było to podyktowane sytuacją epidemiczną w kraju, kondycją spółki pozwanych, a zatem już w momencie dobrowolnego, dwustronnego ukształtowania tego stosunku zobowiązaniowego wiedza powodów wzajemnych o wskazywanych nadzwyczajnych okolicznościach, dalszych możliwych następstwach epidemii (dalszych obostrzeniach, utrudnieniach w prowadzeniu działalności gospodarczej polegającej na organizowaniu konferencji, zgromadzeń, szkoleń), nie może budzić wątpliwości. Brak jest jednocześnie logicznych podstaw do uznania, by w kontekście ustalenia momentu, w którym należałoby badać zaistnienie nieprzewidywalności nadzwyczajnej zmiany stosunków, należało brać pod uwagę jedynie początkowy moment zawarcia umowy (tj. rok 2012), a kolejne aneksowanie umów, na mocą których następowały zmiany postanowień umownych, miałyby nie mieć znaczenia. Podkreślić należy, że rozwiązanie zawarte w art. 357¹§1 k.c., umożliwiające modyfikację obowiązującego strony stosunku prawnego, jako wyjątek od zasady stabilności umów, zawartej w art. 354 k.c., nie może być stosowane rozszerzająco. W orzecznictwie zwraca się także uwagę na obowiązek współdziałania wierzyciela i dłużnika przy wykonaniu zobowiązania wynikający z art. 354 k.c. (zob. np. wyrok SA w Warszawie z 9.05.2022 r., VII AGa 965/21, LEX nr 3425394). W świetle powyższego nie ulega wątpliwości, że zawarcie ww. aneksu nr (...) było pewną formą współdziałania stron, zmianą stosunku zobowiązaniowego i pewną reakcją na sytuację gospodarczą pozwanych spowodowaną epidemią.

Dodatkowo nie może umknąć uwadze fakt, że pozwani w pewnej części dokonywali wpłat z tytułu czynszu:

- dnia 30.01.2020 – 52 000 zł (tytułem: „za styczeń”)

- dnia 18.02.2020 – 65 070,73 zł (tytułem: „(...),(...), (...)”)

- dnia 27.02.2020 – 10 000 zł

- dnia 5.03.2020 – 42 372,96 zł (tytułem: „(...) – 15 tys. gotówką”)

- dnia 11.03.2020 – 5 000 zł

- dnia 31.03.2020 – 20 000 zł (tytułem: „za marzec”)

- dnia 14.07.2020 – 23 665 zł (tytułem: „za kwiecień”)

- dnia 28.07.2020 – 28 024,05 zł (tytułem: (...)),

łącznie 246 132,74 zł (zestawienie wpłat – k. 68; kk. 71-72).

Dlatego też powództwo wzajemne nie mogłoby podlegać uwzględnieniu w zakresie, w takim pozwani (powodowie wzajemni) to świadczenie z tytułu czynszu już spełnili, co stanowi dodatkową przyczynę oddalenia powództwa wzajemnego.

W konsekwencji powództwo główne podlegało uwzględnieniu co do zasady. Pełnomocnik pozwanych adw. L. J. (któremu, jak należy uznać, zostało udzielone pełnomocnictwo ogólne w rozumieniu art. 98 k.c., jako że pełnomocnictwo upoważniało do podejmowania czynności „we wszelkich sprawach związanych z umową najmu zawartą 15 lutego 2012r. z (...) Spółdzielni (...)” – pełnomocnictwo, k. 39; zatem miał on umocowanie do składania oświadczeń o charakterze materialnoprawnym) w wiadomości mailowej z dnia 6 listopada 2020 roku oświadczył, że państwo V. „nie kwestionują opłat wynikających z następujących dokumentów: (...), (...), (...), (...) na łączną sumę 111 425,23 PLN”, zaś po odliczeniu kaucji w kwocie 50 000 zł, kwota podlegająca uznaniu roszczenia wynosi 61 425,23 zł (wiadomość mailowa z 6.11.2020 – k. 45). Należało zatem uznać, że co do zasady pozwani uznają podstawy prawne i faktyczne oraz istnienie samego roszczenia. Świadczył o tym zresztą sam fakt wniesienia pozwu wzajemnego opartego na art. 357^{(

1)} k.c.

Co do wysokości roszczenia powództwo było jednak zasadne nie w całości, choć w przeważającej części. Strona powodowa wywodziła, że w wiadomości mailowej pełnomocnika pozwanych z dnia 6 listopada 2020 roku pozwani uznali roszczenie w zakresie kwoty 111 425,23 zł, zaś po pomniejszeniu o należny zwrot kaucji w wysokości 50 000 zł, roszczenie to stanowi kwotę 61 425,23 zł. Ostatecznie w ramach pozwu domagała się zapłaty kwoty 56 793,28 zł, wskazując, iż dokonała korekty wyliczeń, zaś wezwanie do zapłaty z dnia 11 marca 2021 roku opiewa na kwotę 163 350,08 zł, w której zawiera się również wierzytelność za okres bezumownego korzystania z nieruchomości ponad datę 31 sierpnia 2020 roku, czego powód w niniejszym postępowaniu nie dochodził.

Po dokonaniu przez Sąd wyliczenia należna powodowi kwota to 55 887,33 zł. Wyliczono ją w ten sposób, że wzięto pod uwagę należności z tytułu faktur:

za styczeń 2020 roku – na kwotę 54 735 zł,

za luty 2020 roku – na kwotę 54 735 zł,

za marzec 2020 roku – na kwotę 54 735 zł,

(...) z 15.04.2020 (po korekcie) na kwotę 43 665 zł tytułem czynszu oraz 685,74 zł tytułem energii elektrycznej (k. 49, k. 53),

(...) z 22.05.2020 (po korekcie) na kwotę 43 665 zł tytułem czynszu oraz 745,05 zł tytułem energii elektrycznej (k. 50, k. 55),

(...) z 19.06.2020 (po korekcie) na kwotę 43 665 zł tytułem czynszu, 486,82 zł do zwrotu (k. 51, k. 57),

(...) z 17.07.2020 (po korekcie) na kwotę 26 137,50 zł tytułem czynszu, 656,55 zł tytułem energii elektrycznej (k. 60, kk. 61-61v.),

(...) z 6.08.2020 na kwotę 26 137,50 zł tytułem czynszu, 1 030,96 zł tytułem energii elektrycznej (k. 62, kk. 63-63v.).

(...)z 22.09.2020 na kwotę 939,95 zł tytułem energii elektrycznej (k. 64).

Łącznie z tytułu czynszu należności wyniosły 347 475 zł. Od tej kwoty należało odjąć to, co już pozwani zapłacili, tj. kwotę 246 132,74 zł (okoliczność przyznana przez pozwanych – k. 112), a także kwotę 50 000 zł tytułem kaucji, co daje kwotę 51 342,26 zł (347 475 – 246 132,74 – 50 000). Doliczając zaś ww. kwoty z tytułu energii elektrycznej (685,74 + 745,05 + 486,82 + 656,55 + 1 030,96 + 939,95) należna kwota to 55 887,33 zł. Taka kwota podlegała zasądzeniu na rzecz strony powodowej.

W przedmiocie odsetek Sąd orzekł na podstawie art. 481 i 455 k.c., zgodnie z żądaniem pozwu zasądzając je od dnia 23 marca 2021 roku, w oparciu o wezwanie do zapłaty z dnia 11 marca 2021 roku i doręczone dnia 15 marca 2021 roku.

W konsekwencji powództwo główne w pozostałym zakresie ponad orzeczoną kwotę podlegało oddaleniu jako nieudowodnione.

W oparciu o powyższe rozważania orzeczono jak w punktach I-II sentencji wyroku.

O kosztach procesu w zakresie powództwa głównego orzeczono jak w punkcie III sentencji wyroku na podstawie art. 98§1, §1¹, §3 k.p.c. i art. 100 k.p.c. zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu, obciążając obowiązkiem poniesienia kosztów stronę, która nie przegrała sprawy jedynie w niewielkim wymiarze. Na koszty poniesione przez stronę powodową złożyły się opłata od pozwu w wysokości 2 840 zł, koszty zastępstwa procesowego w wysokości 5 400 zł (jedna stawka minimalna w myśl §2 pkt 6 oraz Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł.

Powództwo wzajemne podlegało oddaleniu w całości w oparciu o powyższe rozważania, z uwagi na niespełnienie wszystkich przesłanek z art. 357¹§1 k.c., o czym orzeczono jak w punkcie IV sentencji wyroku.

W przedmiocie kosztów procesu (kosztów zastępstwa procesowego w wysokości jednej stawki minimalnej j.w.) w zakresie powództwa wzajemnego orzeczono jak w punkcie V sentencji wyroku na podstawie art. 98§1, §1¹ i §3 k.p.c.