Wyrok z 31 marca 2026, sygn. I C 951/19

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 31 marca 2026 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący: SSO Bożena Chłopecka

Protokolant: Agnieszka Lichocka

po rozpoznaniu w dniu 31 marca 2026r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa Fundacji (...) z siedzibą w W.

przeciwko E. U.

o zapłatę

I.  powództwo oddala w całości,

II.  ustala, że powódka w całości ponosi koszty postępowania, z tym, że ich wyliczenie pozostawia referendarzowi sądowemu.

Sygn. akt I C 951/19

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 24 lipca 2019 roku (data nadania – k. 44), skierowanym przeciwko pozwanej E. U., powódka Fundacja (...) z siedzibą w W. wniosła o zasądzenie od pozwanej na swoją rzecz kwoty 209.352 zł tytułem zwrotu kaucji wpłaconej przez powódkę na poczet umowy najmu zawartej pomiędzy stronami postępowania. Powódka wniosła także o zasądzenie od pozwanej na jej rzecz zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, że w dniu 18 października 2007 r. strony zawarły umowę najmu na mocy, której powódka uzyskała możliwość prowadzenia swojej statutowej działalności w budynku należącym do pozwanej na okres dziesięciu lat. Strona powodowa podniosła, że umowa najmu zakończyła się w dniu 31 sierpnia 2017 roku, na co pozwana wyraziła zgodę. A wobec protokolarnego zdania przedmiotu najmu w dniu 31 sierpnia 2017 roku kaucja nie została zwrócona /pozew k. 3-6/.

W odpowiedzi na pozew z dnia 22 listopada 2019 roku pozwana E. U. wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki na jej rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu swojego stanowiska pozwana potwierdziła okoliczność zawarcia między stronami umowy najmu lokalu na czas określony, zaprzeczając jednak pozostałym zarzutom powódki i temu, jakoby na podstawie porozumienia stron doszło o wcześniejszego rozwiązania umowy. Na poparcie swojej argumentacji powołała się na dwa prawomocne wyroki wydane w sprawie z powództwa pozwanej E. U. przeciwko powódce Fundacji (...) z siedzibą w W. o zapłatę tj. wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 21 września 2017 roku wydany w sprawie o sygn. akt XXV C 694/17 oraz wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 9 lipca 2019 roku w sprawie o sygn. akt VI ACa 131/18 utrzymujący wyrok Sądu Okręgowego w mocy. Pozwana wskazała, że z uzasadnień obydwu wyroków wynika, iż umowa najmu wbrew twierdzeniom strony powodowej wygasła w dniu 1 listopada 2017 roku, a powódce nie przysługuje prawo do jakiegokolwiek ,,rozliczania’’ kaucji gwarancyjnej, gdyż jej wierzytelność na skutek nieuregulowania opłat za czynsz najmu za sierpień (w części), wrzesień i październik 2017 roku oraz opłat eksploatacyjnych za te miesiące z tytułu umowy najmu z dnia 18 października 2007 roku została w całości umorzona z jej wierzytelnością o zwrot kaucji gwarancyjnej. Pozwana przyznała, że powódka wystąpiła o wcześniejsze rozwiązanie umowy w piśmie z dnia 29 czerwca 2017 r., zaś w piśmie z dnia 18 lipca 2017 r. pozwana wskazała, że wyrazi na to zgodę, ale po spełnieniu określonych warunków. Podkreśliła, że powódka zalegała względem niej z zobowiązaniami finansowymi, w związku z czym w piśmie z dnia 22 sierpnia 2017 r. podkreśliła, że wcześniejsze rozwiązanie umowy jest możliwe, ale jedynie w przypadku uregulowania przez powódkę jej zaległości. Pozwana zaznaczyła, że powódka samodzielnie i arbitralnie sporządziła protokół zdawczo-odbiorczy w dniu 30 sierpnia 2017 r. Pozwana dodała także, że rozliczenie przez nią pobranej kaucji w kwocie 209.352,00 zł i jej potrącenie zostało przez nią dokonane w piśmie z dnia 28 listopada 2017 r. /odpowiedź na pozew k. 56-70/.

Strony podtrzymały dotychczasowe stanowiska w dalszym toku postępowania /protokół rozprawy k. 726-726v./.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 18 października 2007 r. E. G., jako wynajmujący,
i Fundacja (...) z siedzibą w W., jako najemca, zawarli umowę najmu zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej przy (...) w W., składającą się z działek ewidencyjnych nr (...)
(...) z obrębu (...), na okres 10 lat tj. od dnia 1 listopada 2007 r. do 1 listopada 2017 r.

W ust. 2.2 umowy Najemca potwierdził, że zapoznał się ze stanem technicznym budynku, że budynek jest świeżo odmalowany i że nie wnosi zastrzeżeń do jego stanu technicznego. W ust. 3.1 i 6.4 umowy Najemca zadeklarował płacić wynajmującemu miesięczny czynsz za przedmiot najmu w wysokości równowartości w złotych polskich kwoty 14.500 Euro netto, przeliczonych na złote polskie zgodnie ze średnim kursem Narodowego Banku Polskiego z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień wystawienia faktury VAT. Umowa przewidywała w ust. 3.2, że stawki czynszu, począwszy od pierwszego roku od daty rozpoczęcia oraz w każdą rocznicę tej daty, będą podwyższane w oparciu o roczny wzrost wskaźnika cen konsumpcyjnych dla strefy Euro Unii Walutowej oraz że wynajmujący udzieli najemcy rabatu od czynszu po dokonaniu przez najemcę prac adaptacyjnych w budynku, dokonanych na podstawie zaakceptowanego przez wynajmującego kosztorysu do wysokości niższej z następujący kwot: (a) wysokości jednomiesięcznego czynszu netto, (b) wysokości udokumentowanych nakładów poczynionych przez najemcę na prace adaptacyjne (ust. 3.3). Dodatkowo najemca zadeklarował się w umowie płacić wynajmującemu opłaty eksploatacyjne z tytułu kosztów eksploatacji i konserwacji budynku
i nieruchomości, obejmujące wszelkie koszty i wydatki ponoszone przez wynajmującego
w związku z funkcjonowaniem, utrzymaniem i naprawami budynku i nieruchomości,
a zaliczka na poczet tych opłat ustalona została na kwotę 2.200 zł netto miesięcznie (ust. 4.2
i 4.3 umowy). W ust. 7.1 Najemca zobowiązał się również do wpłacenia wynajmującemu na rachunek bankowy kaucji gwarancyjnej w kwocie trzymiesięcznego czynszu powiększonego o VAT, tj. w wysokości 209.352 zł, zabezpieczającej wszelkie zobowiązania najemcy wynikające z umowy. Zgodnie z zapisami ust. 7.2 umowy, kaucja gwarancyjna mogła zostać wykorzystana w wypadku opóźnienia się najemcy z jakimikolwiek płatnościami wobec wynajmującego (w tym odsetkami od opóźnionych płatności) lub jeżeli podniesione zostaną jakiekolwiek roszczenia względem wynajmującego będące skutkiem działań najemcy, bądź też jeżeli wyrządzona zostanie szkoda wynajmującemu lub pomieszczeniom, budynkowi lub nieruchomości na skutek naruszenia przez najemcę jakichkolwiek jego obowiązków wynikających z umowy. Umowa w ust. 7.6 przewidywała również, że wynajmujący po dacie wygaśnięcia umowy zwróci niezwłocznie (nie wcześniej niż po rozliczeniu wszelkich należności należnych od najemcy wynajmującemu, w tym szkód dotyczących przedmiotu najmu powstałych przez okres najmu) kaucję gwarancyjną lub jej odpowiednią część. Najemca w ust. 8.1, 8.3 i 8.8 zobowiązał się nadto używać pomieszczenia wyłącznie na cele biurowe i administracyjne oraz prowadzenie szkół i ośrodka wychowawczego, zgodnie
z obowiązującymi przepisami, w tym wymogami nałożonymi przez odpowiednie władze, utrzymywać pomieszczenia w czystości, w dobrym i właściwym stanie, wraz ze wszelkimi urządzeniami i wyposażeniem w nich umieszczonymi, dokonywać konserwacji i napraw pomieszczeń, sprzętu i urządzeń technicznych w pomieszczeniach, nie dokonywać jakichkolwiek struktur, ulepszeń, zmian lub dodatkowych elementów w pomieszczeniach
z wyjątkiem zmian dokonywanych zgodnie ze szczegółowymi planami przedłożonymi uprzednio wynajmującemu i zatwierdzonymi przez niego na piśmie, przed dokonaniem jakichkolwiek zmian, ulepszeń lub prac adaptacyjnych przedstawić wynajmującemu zgody właściwych organów administracyjnych, jeżeli takie są wymagane przepisami prawa.

W umowie najmu uregulowane zostały również kwestie dotyczące wcześniejszego rozwiązania umowy najmu. Na podstawie ust. 10.1 umowy, mogła ona zostać rozwiązana przez Wynajmującego ze skutkiem natychmiastowym w przypadku wystąpienia jakiegokolwiek z poniżej wymienionych przypadków:

10.1.1. niezapłacenie Czynszu lub Zaliczek lub jakichkolwiek ich części przez okres co najmniej 2 (dwóch) miesięcy;

10.1.2. niedostarczenie przez Najemcę Kaucji Gwarancyjnej i/lub jej części w określonym terminie (lub nie odnowienie jej zgodnie z postanowieniami niniejszej Umowy);

10.1.3. naruszenie któregokolwiek z innych obowiązków Najemcy wynikających z niniejszej Umowy (włączając w to wykorzystanie Pomieszczeń niezgodnie z ich dopuszczalnym wykorzystaniem, powodowanie zniszczenia Pomieszczeń, Budynku lub Nieruchomości), o ile Wynajmujący poinformował Najemcę o okolicznościach stanowiących podstawę do wypowiedzenia niniejszej Umowy, a Najemca nie doprowadził do usunięcia stanu sprzecznego z niniejsza Umową w ciągu 3 (trzech) dni roboczych od otrzymania takiej informacji. Rozwiązanie Umowy będzie miało skutek natychmiastowy z dniem otrzymania przez Najemcę zawiadomienia o rozwiązaniu (ust. 10.2).

Na podstawie ust. 10.3 umowy, najemca był uprawniony do rozwiązania Umowy w drodze wypowiedzenia, jeżeli w wyniku naruszenia obowiązków Wynajmującego wynikających z niniejszej Umowy, Najemca nie jest w stanie korzystać z Pomieszczeń przez okres przekraczający kolejne 4 (cztery) tygodnie i Najemca doręczył Wynajmującemu pisemne oświadczenie informujące o takim naruszeniu, wraz z informacją o planowanym skorzystaniu ze swojego prawa do rozwiązania Umowy, nie później niż na 3 (trzy) tygodnie przed rozwiązaniem Umowy. Rozwiązanie Umowy mogło nastąpić wyłącznie wówczas, jeżeli Wynajmujący nie zaprzestanie danego naruszenia w terminie wspomnianych wyżej 3 (trzech) tygodni, w taki sposób, aby Najemca miał możliwość użytkowania Pomieszczeń w sposób określony w niniejszej Umowie.

Ponadto ust. 10.4 umowy przewidywał, że umowa może zostać rozwiązana przez Strony w każdym czasie na podstawie pisemnego porozumienia Stron.

Zasady postępowania mające zastosowanie w przypadku wygaśnięcia umowy lub wcześniejszego jej rozwiązania uregulowano w ust. 11 umowy. Zgodnie z ust. 11.1 umowy, w dacie wygaśnięcia umowy Najemca przekaże protokolarnie Wynajmującemu Przedmiot Najmu wstanie umożliwiającym jego zajęcie przez osobę trzecią w dniu następnym, puste, wolne od użytkowników, posprzątane, z odmalowanymi ścianami i sufitami, opróżnione z gruzu i inny ruchomości, w stanie odpowiadającym stanowi z Daty Rozpoczęcia (uwzględniając jedynie, o ile Wynajmujący nie zażąda ich usunięcia: (a) prace adaptacyjne oraz (b) inne nakłady poczynione przez Najemcę). O ile Strony nie uzgodniły inaczej na podstawie pisemnego porozumienia, to przed opuszczeniem Pomieszczeń, wszystkie prace adaptacyjne wykonane przez Najemcę lub na jego zlecenie na jego koszt w Budynku, w tym wszystkie urządzenia i instalacje oraz inne nakłady, stanowić będą własność Wynajmującego bez prawa Najemcy do rekompensaty lub jakichkolwiek innych roszczeń (wówczas Najemca pozostawi je w Przedmiocie Najmu zgodnie z żądaniem Wynajmującego, w całości lub części, bez wynagrodzenia). Niezależnie od powyższego, Wynajmującemu przysługuje uprawnienie żądania od Najemcy usunięcia wszelkich zmian i przywrócenia Budynku, Pomieszczeń do pierwotnego ich stanu (tj. stanu z Dnia Rozpoczęcia). Wszelkie koszty związane z przywróceniem Budynku i/lub jego części do staniu pierwotnego obciążają Najemcę. Jeżeli przed opuszczeniem Budynku Najemca nie usunie należących do niego przedmiotów, Wynajmujący może usunąć i zdeponować wszystkie takie przedmioty, umieszczając je w magazynie na koszt Najemcy. Przed ich usunięciem Wynajmujący sporządzi spis inwentaryzacyjny takich przedmiotów. Wynajmujący nie będzie odpowiedzialny za żadne uszkodzenia powstałe w trakcie takiego usuwania lub składowania. Przekazanie Przedmiotu Najmu Wynajmującemu zostanie potwierdzone w formie protokołu („Protokół Zwrotu”), przy czym Wynajmujący jest uprawniony do powołania komisji ds. protokolarnego przejęcia Przedmiotu Najmu.

Na podstawie ust. 11.2 wszystkie klucze i karty magnetyczne do Pomieszczeń (o ile w Pomieszczeniach zainstalowane zostaną czytniki magnetyczne lub inne podobne urządzenia) zostaną zwrócone Wynajmującemu w Dacie Wygaśnięcia. W przypadku, gdy klucze lub karty magnetyczne nie zostaną zwrócone w tym dniu, Wynajmujący będzie uprawniony do otworzenia Pomieszczeń i wymiany zamków do Pomieszczeń na koszt Najemcy.

Zgodnie z ust. 11.3 umowy, D. Najemca nie opuści Pomieszczeń w Dacie Wygaśnięcia Wynajmujący będzie uprawniony, bez uszczerbku dla innych uprawnień wynikających z przepisów polskiego prawa (włączając w to roszczenia o Opłaty Eksploatacyjne i naprawienie szkód przewyższających poniżej wymienioną kwotę), do 300% (trzysta procent) miesięcznego Czynszu (według wysokości Czynszu za ostatni miesiąc obowiązywania niniejszej Umowy) za całość Pomieszczeń, obliczonego za każdy rozpoczęty miesiąc, podczas którego (lub jego części) Najemca nie opuszcza Pomieszczeń. W celu uniknięcia wątpliwości, zapłata przez Najemcę określonej w niniejszym ust. 11.3, kwoty nie stanowi podstawy do przyjęcia, że okres obowiązywania Umowy został przedłużony.

Na podstawie 11.4 umowy pisemny Protokół Zwrotu, opisujący szczegółowo stan Pomieszczeń w Dacie Wygaśnięcia, zostanie sporządzony i podpisany przez obie Strony w Dacie Wygaśnięcia lub w dniu następującym po Dacie Wygaśnięcia. W przypadku braku podpisu Najemcy i/lub jego stawiennictwa w dacie sporządzania Protokołu Zwrotu ma zastosowanie ust. 11.3. powyżej, zaś Wynajmujący, niezależnie od innych środków, jakie mogą mu przysługiwać na podstawie niniejszej Umowy lub przepisów prawa, będzie upoważniony do jednostronnego podpisania Protokołu Zwrotu.

Ust. 11.5 umowy przewidywał, że celem zapewnienia bezkolizyjnego zwrotu Przedmiotu Najmu, co najmniej na dwa tygodnie przed Datą Wygaśnięcia zostanie sporządzony przez Strony i/lub ich przedstawicieli wstępny protokół określający zakres napraw Najemcy („Wstępny Protokół Zwrotu”). We Wstępnym Protokole Strony ustalą zakres ewentualnych napraw szkód Przedmiotu Najmu obciążających Najemcę. Protokół zostanie sporządzony w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach podpisanych przez obie Strony. Termin sporządzenia Wstępnego Protokołu Zwrotu zostanie wyznaczony przez Wynajmującego, co najmniej z 7 (siedmio-) dniowym wyprzedzeniem.

Zgodnie z ust. 11.6 umowy, najemca lub jego reprezentant, poinformowany o terminie sporządzenia Wstępnego Protokołu, na podstawie ust. 11.5. powyżej ma obowiązek uczestniczenia w jego sporządzeniu, w przypadku, kiedy się nie stawi w dniu ustalonym jako dzień sporządzenia Wstępnego Protokołu, Wynajmujący i/lub jego reprezentant samodzielnie sporządzi Wstępny Protokół zgodnie z niniejszą Umową. Kopię Wstępnego Protokołu sporządzonego zgodne z niniejszym punktem Wynajmujący dostarczy Najemcy. Zakres prac wskazanych w ta5 sporządzonym protokole będzie wiązał Najemcę.

Ust. 11.7 umowy przewidywał, że Najemca nieodwołalnie upoważnia Wynajmującego do odłączenia wszystkich mediów zainstalowanych i dostępnych w Pomieszczeniach, jeżeli Umowa wygaśnie lub zostanie rozwiązana.

Ponadto, w ust. 13.2 umowy ustalono, iż wszystkie zgody i inne oświadczenia Wynajmującego wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Ponadto w ust. 13.5 wskazano, że wszelkie zmiany i dodatki do niniejszej Umowy powinny być sporządzone w formie pisemnej pod rygorem nieważności / dowód: umowa najmu nieruchomości wraz z budynkiem k. 23-35/.

Przewidziana w umowie najmu kaucja w wysokości 209.352 zł została wpłacona powódce przez pozwaną Fundację / dowód: zeznania świadka Ł. S. k. 450-456/.

W dniu 30 grudnia 2007 r. strony podpisały aneks nr (...) do umowy najmu nieruchomości, w którym, w związku z rozpoczęciem przez wynajmującego indywidualnej działalności gospodarczej, wynajmującego oznaczono jako „E. G. prowadząca indywidualną działalność gospodarczą pod nazwą Kancelaria Radcy Prawnego M. C.” / dowód: aneks nr (...) do umowy najmu nieruchomości k. 21-22/.

Przed zawarciem umowy najmu strony prowadziły negocjacje. Podpisały również list intencyjny. Umowę najmu w imieniu fundacji podpisał jej prezes Ł. Ł., który korzystał wówczas z pomocy radcy prawnego. Pozwana E. U. jest z zawodu radcą prawnym / dowody: list intencyjny k. 168-170, zeznania świadka Ł. S. k. 450-456, zeznania w charakterze strony powodowej Prezesa Fundacji -Ł. Ł. k. 708-710v., zeznania pozwanej E. U. k. 710v.-712 /.

Komendant Miejski Państwowej Straży Pożarnej (...) X., po przeprowadzeniu w dniu 11 kwietnia 2008 r. czynności kontrolnych w budynku przy ul. (...) w W., decyzją z dnia 18 kwietnia 2008 r. zakazał eksploatacji tego budynku na potrzeby Niepublicznej Szkoły Podstawowej dla dzieci
z niepełnosprawnością sprzężoną do czasu zapewnienia wymaganych prawem warunków ochrony przeciwpożarowej w zakresie budowlanym i instalacyjnym oraz uzyskania pozwolenia na użytkowanie ze względu na występowanie warunków stwarzających zagrożenia dla życia ludzi i bezpośrednie niebezpieczeństwo powstania pożaru. W decyzji stwierdzono, że budynek jest eksploatowany bez stosownych zezwoleń i zabezpieczeń, co dotyczy w szczególności: 1) przekroczonej o ponad 100% długości dojścia ewakuacyjnego,
2) występowania palnej wykładziny podłogowej na drodze ewakuacyjnej, 3) braku urządzeń zabezpieczających przed zadymieniem lub służących do usuwania dymu na ewakuacyjnej klatce schodowej, 4) braku protokołu potwierdzającego sprawność instalacji oświetlenia awaryjnego, 5) braku protokołu badań instalacji wodociągowej przeciwpożarowej
z hydrantami wewnętrznymi, 6) braku protokołu badań instalacji elektrycznej w zakresie rezystancji izolacji, 7) braku protokołu badań instalacji odgromowej / dowód: decyzja Komendanta Miejskiego Państwowej Straży Pożarnej (...) W. (...) z 18.04.2008 r. k. 672-673, zeznania świadka Ł. S. k. 450-456, zeznania Prezesa powodowej Fundacji(...) K. k. 708-710v./.

Pomimo wydania powyższej decyzji przez Państwową Straż Pożarną Fundacja prowadziła cały czas szkołę dla dzieci niepełnosprawnych w wynajmowanym budynku. Jednocześnie wykonywała w budynku prace adaptacyjne oraz przeciwpożarowe, w tym wymianę wykładziny podłogowej, zamontowanie nowych drzwi, klimatyzatorów, poszerzenie wyjścia ewakuacyjnego, badania instalacji, sufity podwieszane z płyt gipsowo-kartonowych o odporności ogniowej / dowody: zeznania świadka Ł. S. k. 450-456, zeznania w charakterze strony powodowej Prezesa Fundacji -Ł. Ł. k. 708-710v. /.

Od 2012 r. Fundacja nie wywiązywała się terminowo z zobowiązań wobec pozwanej, w związku z czym pozwana wielokrotnie wzywała powódkę do uregulowania zaległości. Pozwana kilkukrotnie umarzała powódce czynsz lub go obniżała, a powódka wykonywała prace remontowe / dowody: zeznania w charakterze strony powodowej Prezesa Fundacji -Ł. Ł. k. 708-710v., zeznania pozwanej E. U. k. 710v.-712/.

W dniu 21 kwietnia 2017 r. pozwana E. U. wytoczyła przeciwko Fundacji (...) powództwo o zapłatę kwoty 150.455,40 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty, tytułem niespłaconych należności wynikających z wystawionych z tytułu umowy najmu faktur VAT: nr (...), nr (...) z dnia 03.11.2016 r., nr (...) z dnia 07.12.2016 r., nr 24(...) z dnia 07.12.2016 r. Wyrokiem z dnia 21 września 2017 r., sygn. XXV C 694/17, Sąd Okręgowy w Warszawie zasądził od Fundacji (...) z siedzibą w W. na rzecz E. U. kwotę 150.455,40 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 18 stycznia 2017 r. do dnia zapłaty oraz zasądził od Fundacji (...) z siedzibą w W. na rzecz E. U. kwotę 12.940 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania, w tym kwotę 5.400 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego. Wyrokiem z dnia 9 lipca 2019 r. wydanym w sprawie VI ACa 131/18 Sąd Apelacyjny w Warszawie oddalił apelację pozwanej Fundacji od ww. wyroku sądu pierwszej instancji. Skarga kasacyjna pozwanej od wyroku Sądu apelacyjnego została odrzucona postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 14 listopada 2019 r., sygn. VI ACa 131/18 / dowody: wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 21 września 2017 r., sygn. XXV C 694/17 – k. 84-99; wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 9 lipca 2019 r., sygn.. VI ACa 131/18 – k. 100-110; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 listopada 2019 r., sygn. VI ACa 131/18 – k. 190, zeznania Prezesa powodowej Fundacji -Ł. Ł. k. 708-710v. /.

W piśmie z dnia 27 października 2016 r., Fundacja wyraziła zamiar przedłużenia umowy najmu pod warunkiem przyjęcia nowych warunków wskazanych przez pozwaną. W piśmie datowanym na 14 listopada 2016 r. pozwana wskazała, że rozmowy w tym temacie mogą być prowadzone po uregulowaniu przez Fundację zaległych zobowiązań finansowych wynikających z naruszenia przez Fundację warunków umowy / dowody: pismo powódki k. 111, pismo pozwanej k. 112, zeznania w charakterze strony powodowej Prezesa Fundacji -Ł. Ł. k. 708-710v., zeznania pozwanej E. U. k. 710v.-712/.

Fundacja dążyła do wcześniejszego rozwiązania umowy najmu nieruchomości. W wynajmowanym budynku Fundacja prowadziła 4 szkoły dla dzieci z niepełnosprawnością tj. podstawową, gimnazjum, pozaszkolną placówkę specjalistyczną i ośrodek. Powódka chciała przenieść szkołę przed rozpoczęciem roku szkolnego bez wprowadzania zamieszania dzieciom. Fundacja dysponowała innym obiektem z przeznaczeniem na prowadzenie szkoły od 2015-2016 r. Od wynajęcia sukcesywnie przystosowywała go do swojej działalności / dowód: zeznania Ł. Ł. – prezesa powodowej fundacji k. 708-710v./.

W dniu 18 lipca 2017 r. E. U. skierowała do Fundacji pismo, w którym wskazała, że przychyla się do prośby Fundacji o wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu nieruchomości wraz z budynkiem zawartej na czas określony od 18 października 2007 r. do 1 listopada 2017 r., wyraża ona zgodę na wcześniejsze rozwiązanie ww. umowy z dniem 31 sierpnia 2017 r. za pisemnym porozumieniem stron, pod warunkiem wcześniejszego zwrotu
wynajmującemu budynku i jego pomieszczeń, zgodnie z procedurą określoną w umowie najmu (m.in. zgodnie z pkt 11 umowy) / dowód: pismo pozwanej k. 17, zeznania pozwanej E. U. k. 710v.-712 /.

W piśmie z dnia 28 sierpnia 2017 r. skierowanym do Fundacji pozwana wskazała, że w odniesieniu do prośby o zaproponowanie warunków porozumienia dotyczącego wcześniejszego zakończenia obowiązywania umowy najmu z dnia 18 października 2007r., proponuje następujące zasady:

1. Fundacja do dnia 30 sierpnia 2017r., ureguluje wszystkie zaległe i wymagalne płatności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych od momentu obowiązywania umowy do dnia 31 sierpnia br. włącznie, czyli kwotę 238 212,38 zł, na którą składa się nieopłacony w części czynsz za listopad 2016r.- niezapłacona kwota 55 588,53 zł, niezapłacony czynsz za grudzień 2016r. w kwocie 91 636,17 zł i niezapłacone opłaty eksploatacyjne za grudzień 2016r. w kwocie 2 706,00 zł oraz niezapłacony, a wymagalny od 18 sierpnia 2017r. czynsz za miesiąc sierpień 2017r. w kwocie 85 576,68 zł oraz opłaty eksploatacyjne za sierpień 2017r. w kwocie 2 706,00 zł;

2. W związku z uregulowaniem w/wym zadłużenia E. U. cofnie powództwo przeciwko Fundacji o zapłatę złożone w Sądzie Okręgowym w Warszawie - sygn. akt XXV C 694/17;

3. Data wygaśnięcia umowy najmu, określona w pkt 2.1. Umowy na dzień 1 listopada 2017r. zostanie zmieniona na datę 1 października 2017r.;

4. Fundacja zostanie zwolniona z dalszych opłat czynszowych i opłat eksploatacyjnych za ostatni miesiąc obowiązywania umowy, tj.: za wrzesień 2017r.;

5. Fundacji zostaną umorzone odsetki za opóźnienia w zapłatach i strony przyjmą, że odsetki za opóźnienia zostały rozliczone;

6. Budynek zostanie zwrócony zgodnie z procedurą zwrotu określoną w pkt 11 Umowy, czyli dwuetapowo, przy czym w terminach określonych poniżej w pkt 7;

7. Protokół Wstępny zostanie sporządzony w dniu 30 sierpnia 2017r. i Protokół Zwrotu zostanie sporządzony w dniu 30 września 2017r.;

8. Do dnia 30 września 2017r. powódka dokona cesji 4 numerów telefonów przepisanych na Fundację, a w dacie Protokołu Zwrotu dokona zwrotu wszystkich kluczy i kart magnetycznych oraz protokolarnie dokonamy spisania liczników za wszystkie media celem zwrotnego ponownego przepisania mediów na Wynajmującego;

9. Do dnia 30 września 2017r. powódka dokona przekazania kopii wszelkich umów na dostawę mediów, które Fundacja zawarła w okresie obowiązywania Umowy najmu;

10. Kaucja gwarancyjna zostanie rozliczona zgodnie z Umową, po przeprowadzeniu procedury

zdefiniowanej w par. 11 Umowy (Zwrot Pomieszczeń);

11. Fundacja będzie respektować wykonanie prawa wejścia pozwanej do Budynku celem jego

okazania przyszłym najemcom w każdy wtorek i piątek do dnia Protokołu Zwrotu (pkt 2.3.

Umowy);

12. Wszelkie pozostałe postanowienia Umowy pozostawimy bez zmian.

Pozwana poprosiła przy tym o potwierdzenie przez powódkę powyższych ustaleń, aby mogła ona przekazać Fundacji stosowny projekt porozumienia / dowód: pismo pozwanej wraz z potwierdzeniem odbioru k. 113, zeznania w charakterze strony powodowej Prezesa Fundacji -Ł. Ł. k. 708-710v. /.

Pozwanej zależało na tym, aby zdanie budynku było dwuetapowe, ponieważ budynek był zniszczony i wymagał remontu. Wstępny protokół miał być sporządzony w celu ustalenia stanu budynku i zakresu napraw. Pozwana dawała w sierpniu 2017 r. ogłoszenia o możliwości wynajęcia budynku, jednak nie wiedziała wtedy w jakim stanie jest budynek / dowód: zeznania pozwanej E. U. k. 710v.-712, ogłoszenie k. 18, zeznania w charakterze strony powodowej Prezesa Fundacji -(...) k. 708-710v. /.

W dniu 30 sierpnia 2017 r. Fundacja sporządziła Wstępny i Końcowy Protokół zdawczo-odbiorczy lokalu użytkowego będącego przedmiotem najmu, w którym wskazano, że w dniu 30 sierpnia 2017 r. wynajmujący przekazał najemcy zgodnie z umową najmu zawartą w dniu 18 października 2007 r. lokal użytkowy składający się z piwnic, parteru, I piętra, II piętra i poddasza znajdujący się w W. w budynku przy ul. (...) (pkt 1), przy czym strony oświadczają, że stan techniczny lokalu jest im znany i nie wnoszą do niego zastrzeżeń (pkt 2), a lokal przekazany jest w stanie bardzo dobrym (pkt 6). Protokół ten nie został podpisany przez pozwaną E. U. / dowód: protokół zdawczo-odbiorczy lokalu użytkowego – k. 19-20, zeznania w charakterze strony powodowej Prezesa Fundacji (...) (...) k. 708-710v. /.

E. U. nie stawiła się na spotkanie mające na celu protokolarne przekazanie jej budynku, wyznaczone przez powódkę na 30 sierpnia 2017 r. / dowód: protokół – k. 236, zeznania świadka Ł. S. k. 450-456/.

W odniesieniu do pisma pozwanej z dnia 28 sierpnia 2017 r., w piśmie z dnia 31 sierpnia 2017 r. Fundacja wskazała pozwanej, że:

1.  kwota 238.212,38 zł, której wpłacenia domaga się pozwana do dnia 30 sierpnia 2017 r. po odliczeniu czynszu i opłat eksploatacyjnych za miesiąc sierpień 2017 r., których nie kwestionuje powódka, nie pokrywa kwoty kaucji gwarancyjnej jaka pozwana otrzymała od Fundacji w wysokości 209.352 zł, w związku z czym powstaje zobowiązanie pozwanej wobec Fundacji w kwocie 59.425,30 zł. Tym samym, Fundacja zaproponowała, aby pozwana wpłaciła na jej konto do dnia 15 września 2017 r. tę kwotę, przy czym Fundacja zadeklarowała zapłatę czynszu i opłat eksploatacyjnych za sierpień 2017 r. następnego dnia po jej wpłacie;

2.  w związku z tym, że pozwana nie stawiła się na spotkanie, fundacja sporządziła protokół z tego faktu i protokół przekazania, które dokumenty załączyła do pisma. Jednocześnie powódka wskazała pozwanej adres, na który ma ona odesłać podpisany protokół przekazania;

3.  pozwana wskazała, że już od dnia 1 września 2017 r. pozwana może swobodnie korzystać z budynku, a klucze są do odbioru pod adresem wskazanym w protokole przekazania;

4.  powódka przekazała również pozwanej w załączeniu rezygnacje z łączy telefonicznych w budynku.

Powódka podziękowała także pozwanej za dziesięcioletnią współpracę / dowód: pismo powódki dnia 31 sierpnia 2017 r. k. 204/.

Pismem z dnia 2 września 2017 roku pozwana wskazała, że z uwagi na brak obustronnego, pisemnego porozumienia zmieniającego termin rozwiązania Umowy najmu i ustalającego warunki wcześniejszego rozwiązania umowy, o którym mowa w ust. 10.4 Umowy wymagającego formy pisemnej pod rygorem nieważności (ust. 13.5 Umowy) Umowa najmu obowiązuje zgodnie z ust. 2.1 do dnia 1 listopada 2017 roku. Wraz z niniejszym pismem pozwana przesłała dwa oryginały faktur: 1) za opłaty eksploatacyjne za wrzesień na kwotę 2.706 zł ( faktura nr (...)) oraz 2) za czynsz najmu za wrzesień (faktura nr (...)) na kwotę 86.390,51 zł / dowód: pismo wraz z dowodem nadania i odbioru k. 115-116, faktury VAT k. 117-118/.

W piśmie z dnia 30 września 2017 r. pozwana wyznaczyła termin sporządzenia Wstępnego Protokołu zwrotu lokalu na dzień 17 października 2017 r., godz. 10:00. Zaś pismem z dnia 20 października 2017 r. pozwana przekazała powódce kopię Wstępnego Protokołu zgodnie z pkt 11.5 w zw. z pkt 11.6 umowy. W piśmie z dnia 9 października 2017 r. pozwana poinformowała o terminie sporządzenia protokołu zwrotu lokalu w dniu 2 listopada 2017 r., godz. 11:00. Pismem z dnia 6 listopada 2017 r. pozwana przekazała powódce Protokół Zwrotu /dowody: pismo z dnia 30 września 2017r. wraz z dowodem nadania k. 130, pismo z dnia 20 października 2017 r. k. 132 wraz z dowodem nadania i odbioru, wstępny protokół przedmiotu najmu k. 134-138, pismo z dnia 9 października 2017 r k. 140, pismo z dnia 6 listopada wraz z protokołem zwrotu k. 146-153/.

W dniu 09 września 2017 r. Fundacja wpłaciła na rachunek E. U. kwotę 28.860,38 zł, wskazując jako tytuł płatności „rozliczenie umowy najmu z dnia 18.10.2007 r. budynku przy ul. (...)” / dowód: potwierdzenie przelewu z 09.09.2017 r. k. 666/.

W dniu 5 października 2017 roku Pozwana wystawiła faktury za czynsz najmu za miesiąc październik 2017 r. / dowody: faktury – k. 160-162/.

W dniu 28 listopada 2017 roku pozwana E. U. skierowała do powódki pismo, w którym zawarła oświadczenie o zaliczeniu wpłaty kwoty 28.860,38 zł, oświadczenie o potrąceniu, wezwanie do zapłaty oraz informację w przedmiocie szacowania szkód. W piśmie tym pozwana wskazała, że wobec braku precyzyjnego wskazania przez Fundację na poczet jakiego dokumentu wpłata z dnia 9 września 2017 roku została dokonana, pozwana zalicza ją na poczet niezapłaconego przez Fundację czynszu najmu za miesiąc sierpień 2017 roku objętego fakturą (...) z dnia 2 sierpnia 2017 roku. Dodatkowo pozwana wskazała, iż za miesiąc sierpień 2017 roku z tytułu czynszu najmu pozostaje do zapłaty kwota 57.530,13 zł (86.391,51 zł-28.860,38 zł). Dalej pozwana oświadczyła, że potrąca wierzytelność Fundacji o zwrot kaucji gwarancyjnej z wierzytelnościami pozwanej o zapłatę czynszu najmu za miesiące sierpień, wrzesień i październik 2017 roku oraz o zapłatę opłat eksploatacyjnych za miesiące sierpień, wrzesień i październik 2017 roku tj. kaucji gwarancyjnej w kwocie określonej w ust. 7.1. Umowy najmu, tj. kwocie 209 352,00 zł, z następującymi wierzytelnościami Wynajmującego - Kancelarii:

a)  o zapłatę czynszu najmu za miesiąc wrzesień 2017 r. w kwocie 86 39%0,51 zł, objętego fakturą Vat nr (...) z dnia 2.09.2017 r.;

b)  o zapłatę opłat eksploatacyjnych za miesiąc wrzesień 2017 r. w kwocie 2 706,00 zł, objętych fakturą Vat nr (...) z dnia 2.09.2017 r.

c)  o zapłatę kwoty czynszu najmu za miesiąc październik 2017 r. w kwocie 87 546,26 zł, objętego fakturą Vat nr (...) z dnia 5.10.2017r.;

d)  o zapłatę opłat eksploatacyjnych za miesiąc październik 2017 r. w kwocie 2 706,00 zł, objętych fakturą Vat nr (...) z dnia 5.10.2017 r.;

e)  o zapłatę opłat eksploatacyjnych za miesiąc sierpień 2017 r. w kwocie 2 706,00 zł, objętych fakturą Vat nr (...) z dnia 2.08.2017 r.;

f)  oraz o zapłatę czynszu najmu za miesiąc sierpień 2017 r. w kwocie 57 715,30 zł, objętego fakturą Vat nr (...) z dnia 2.08.2017r. (w zakresie pozostałym po zaliczeniu na poczet kwoty objętej w/w fakturą, (j. 86 390,51 zł wpłaty Fundacji z dnia 11 września 2017 r. w kwocie 28 860,38 zł) w łącznej kwocie 239 776,07 zł (86 390,51 zł + 2 706,00 zł + 87 546,26 zł + 2 706,00 zł + 2 706,00 zł + 57 715,30 zł).

Uwzględniając fakt, że suma wierzytelności Wynajmującego — Kancelarii jest o 30 418,07 zł [239 770467 zł - 2069352,00 zł = 30 418,07 zł] wyższa od wierzytelności Najemcy — Fundacji, powyższe potrącenie sprawia, że

1)  wierzytelność Najemcy - Fundacji o zwrot kaucji gwarancyjnej w kwocie 209 352,00 zł zostaje umorzona w całości;

2)  wierzytelność Kancelarii o zapłatę czynszu najmu za miesiąc: wrzesień 2017 r. w kwocie 86 390,51 zł zostaje umorzona w całości [209 352,00 zł (wierzytelność Fundacji) — 86 390,51 zł (wierzytelność Kancelarii o zapłatę czynszu za miesiąc wrzesień 2017 r. = 122 961,49 zł];

3)  wierzytelność Kancelarii o zapłatę opłat eksploatacyjnych za miesiąc wrzesień 2017 r. w kwocie 2706,00 zł, zostaje umorzona w całości [122 961,49 zł (pozostała kwota wierzytelności Fundacji) — 2 706,00 zł (wierzytelność Kancelarii o zapłatę opłat eksploatacyjnych za miesiąc wrzesień 2017 r.) = 120 255,49 zł),

4)  wierzytelność Kancelarii o zapłatę kwoty czynszu najmu za miesiąc październik 2017 r. w kwocie 37 546,26 zł, zostaje umorzona w całości [120 255,49 zł (pozostała kwota wierzytelności Fundacji) — 87 546,26 zł (wierzytelność Kancelarii o zapłatę czynszu najmu za miesiąc październik 2017 r.) = 32 709,23 zł);

5)  wierzytelność Kancelarii o zapłatę opłat eksploatacyjnych za miesiąc październik 2017 r. w kwocie 2 706,00 zł, zostaje umorzona w całości [32 709,23 zł (pozostała kwota wierzytelności Fundacji) — 2 706,00 zł (wierzytelność Kancelarii o zapłatę opłat eksploatacyjnych za miesiąc październik 2017 r.) = 30 003,23 zł);

6)  wierzytelność Kancelarii o zapłatę opłat eksploatacyjnych za miesiąc sierpień 2017 r. w kwocie 2 706,00 zł, zostaje umorzona w całości [30 003,23 zł (pozostała kwota wierzytelności Fundacji) — 2 706,00 zł (wierzytelność Kancelarii o zapłatę opłat eksploatacyjnych za miesiąc sierpień 2017 r.) = 27 297,23 zł];

7)  natomiast wierzytelność Kancelarii o zapłatę czynszu najmu za miesiąc sierpień 2017 r. zostaje umorzona w części, tj. w zakresie kwoty 27 297,23 zł (odpowiadającej pozostałej kwocie wierzytelności Fundacji).

W związku z powyższym w dalszej części pisma pozwana wezwała Fundację do zapłaty kwoty 30.232,90 zł w terminie do 21 grudnia 2017 roku pod rygorem skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego. Ponadto pozwana poinformowała powódkę, iż trwa oszacowanie szkód wyrządzonych przez powódkę w budynku stanowiącym wraz z działką przedmiot umowy najmu i o wynikach oszacowania i związanych z nimi roszczeniach Kancelarii względem Fundacji, Fundacja zostanie powiadomiona odrębnym pismem / dowód: pismo wraz z potwierdzeniem nadania k. 162-165, zeznania pozwanej E. U. k. 710v.-712 /.

W dniu 28 grudnia 2017 roku pozwana skierowała do powódki pismo zawierającego sprostowanie wskazując, iż min. błędnie wskazano kwotę 30.232,90 zł zamiast kwoty 30.41,07 zł / dowód: pismo wraz z dowodem nadania k. 166-167, zeznania pozwanej E. U. k. 710v.-712/.

Pozwem z dnia 10 listopada 2017 r. wniesionym do Sądu Okręgowego w Warszawie skierowanym przeciwko pozwanej E. U., powódka Fundacja (...) z siedzibą w W. wniosła również o nakazanie pozwanej złożenia oświadczenia woli o treści: „ Ja E. U. prowadząca działalność gospodarczą pod firmą Kancelaria Radcy Prawnego M. H. potwierdzam deklarację złożoną stronie powodowej w piśmie z dnia 18 lipca 2017 r. o treści [cyt.] W odpowiedzi na pismo z dnia 29 czerwca 2017 r. mając na względzie ugodowe zakończenie 10 letniej współpracy, przychylam się do prośby Fundacji o wcześniejsze rozwiązanie Umowy najmu Nieruchomości wraz z budynkiem zawartej na czas określony, od dnia 18 października 2007 r. do dnia 1 listopada 2017 r. Wobec powyższego wyrażę zgodę na wcześniejsze rozwiązanie ww. Umowy, tj. z dniem 30 sierpnia 2017 r. za pisemnym porozumieniem stron, pod warunkiem wcześniejszego zwrotu Wynajmującemu budynku i jego pomieszczeń, zgodnie z procedurą określoną w Umowie najmu [cyt.] składając oświadczenie woli odpowiadające wyrażeniu w/w zgody ze skutkiem prawnym równoznacznym porozumieniu stron w przedmiocie zakończenia umowy najmu z dniem 31 sierpnia 2017 r.”. Powódka wniosła także o zasądzenie od pozwanej na jej rzecz kosztów postępowania. Wyrokiem z dnia 28 stycznia 2020 roku wydanym w sprawie XXV C 2230/17 Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo. Powyższe orzeczenie jest prawomocne / dowód: wyrok wraz z uzasadnieniem k. 543-552, zeznania w charakterze strony powodowej Fundacji (...) (...) k. 708-710v., zeznania pozwanej E. U. k. 710v.-712 /.

Powyższy stan faktyczny został ustalony w oparciu o wskazane powyżej dokumenty zgromadzone w aktach sprawy niniejszej oraz dołączonej sprawy o sygn. XXVC 2230/17, zeznania świadka Ł. S., jak również zeznania w charakterze strony powodowej Prezesa Fundacji-Ł. Ł. i przesłuchanie pozwanej E. U..

Dokonując oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, Sąd uznał za w pełni wiarygodne dowody z dokumentów przedłożonych przez strony procesu. Autentyczność oraz treść rzeczonych dokumentów nie budziły wątpliwości Sądu, jak również nie były kwestionowane przez żadną ze stron w toku postępowania, co pozwoliło uczynić z nich kluczową podstawę rekonstrukcji stanu faktycznego.

Zeznaniom świadka Ł. S. Sąd przyznał walor wiarygodności w przeważającym zakresie, uznając je za logiczne, wewnętrznie spójne oraz korelujące z pozostałym materiałem dowodowym. Sąd odmówił jednak wiarygodności oraz pominął depozycje świadka w części, w której wskazywała ona na opuszczenie przedmiotu najmu przez powodową Fundację w czerwcu 2017 roku oraz na zwrot budynku pozwanej w stanie dobrym. Twierdzenia te nie znalazły odzwierciedlenia w żadnym innym dowodzie, a nadto zostały skutecznie zaprzeczone dowodami przeciwnymi, które przedłożyła strona pozwana. Dodatkowo Sąd zważył, iż powyższe okoliczności pozostawały irrelewantne dla merytorycznego rozstrzygnięcia niniejszego sporu.

Przechodząc do oceny dowodu z przesłuchania stron, Sąd zasadniczo uznał ich relacje za wiarygodne, z wyłączeniem jednak depozycji Prezesa Zarządu powodowej Fundacji – Ł. Ł.. Sąd odmówił wiary jego twierdzeniom, jakoby powódka uregulowała wszelkie zobowiązania finansowe względem pozwanej do sierpnia 2017 roku. Tezy te stoją w rażącej sprzeczności z zasadą związania Sądu prawomocnym orzeczeniem (art. 365 § 1 k.p.c.). Z ustalonego stanu prawnego wynika bowiem, że wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 21 września 2017 r. (sygn. akt XXV C 694/17), utrzymanym w mocy wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 9 lipca 2019 r. (sygn. akt VI ACa 131/18), zasądzono od Fundacji na rzecz E. U. kwotę 150.455,40 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 18 stycznia 2017 r. Istnienie tego prawomocnego długu jednoznacznie dyskwalifikuje wersję przedstawioną przez reprezentanta strony powodowej.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie, wobec czego podlegało oddaleniu w całości.

Strona powodowa wywodziła swoje roszczenie o zwrot kaucji gwarancyjnej z faktu rzekomego ustania stosunku najmu przed upływem okresu, na jaki umowa została zawarta. Powódka twierdziła, że na mocy porozumienia stron umowa uległa rozwiązaniu z dniem 31 sierpnia 2017 r., wobec czego pozwana obowiązana była do zwrotu zabezpieczenia finansowego w wysokości 209.352 zł.

Istota sporu sprowadzała się zatem do ustalenia, czy pomiędzy stronami doszło do skutecznego, wcześniejszego rozwiązania łączącej je umowy najmu z dniem 31 sierpnia 2017 r., a w konsekwencji – czy roszczenie powódki o zwrot kaucji stało się wymagalne w dacie wniesienia pozwu i czy istniało w dochodzonej wysokości.

W świetle zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego stanowisko powódki uznać należy za pozbawione podstaw prawnych i faktycznych.

Przede wszystkim wskazać należy, że strony w ramach przysługującej im swobody umów (art. 353 ¹ k.c.) w sposób rygorystyczny obwarowały możliwość zmiany oraz wcześniejszego rozwiązania kontraktu. Zgodnie z postanowieniami ust. 10.4, ust. 13.2 oraz ust. 13.5 umowy, wszelkie oświadczenia woli wynajmującego, zmiany umowy oraz jej rozwiązanie za porozumieniem stron wymagały formy pisemnej pod rygorem nieważności. Spełnienie tego wymogu formalnego, w świetle art. 78 § 1 k.c., obligowało strony do złożenia własnoręcznych podpisów pod dokumentem obejmującym treść konsensu. W realiach niniejszej sprawy bezsporne pozostaje, że strony nigdy nie sporządziły i nie podpisały wspólnego, dwustronnego aneksu ani porozumienia o rozwiązaniu umowy najmu.

Sąd zważył, iż pismo pozwanej z dnia 18 lipca 2017 r. nie stanowiło bezwarunkowego oświadczenia o rozwiązaniu umowy, lecz jedynie deklarację intencyjną, której skuteczność została wyraźnie uzależniona od spełnienia przez powodową Fundację kumulatywnych warunków. Pozwana uzależniła swoją zgodę na zakończenie stosunku prawnego z dniem 31 sierpnia 2017 r. od uprzedniego, prawidłowego zwrotu nieruchomości, ściśle według procedury skodyfikowanej w pkt 11 umowy najmu. Procedura ta wprowadzała obligatoryjną, dwuetapową i rozciągniętą w czasie formułę zdawczą (Wstępny Protokół Zwrotu oraz Końcowy Protokół Zwrotu). Wyznaczenie terminów tych czynności umowa rezerwowała wyłącznie dla Wynajmującego (pozwanej). Powodowa Fundacja procedury tej w rażący sposób nie dopełniła. Działając samowolnie, w dniu 30 sierpnia 2017 r. sporządziła jednostronny dokument zatytułowany „Wstępny i Końcowy Protokół zdawczo-odbiorczy”, który nie został przez pozwaną zaakceptowany ani podpisany. Tym samym dokument ten jako sprzeczny z postanowieniami umownymi, nie wywołał skutków prawnych przewidzianych w pkt 11 umowy i nie mógł stanowić dowodu na okoliczność należytego zwrotu przedmiotu najmu. Dodatkowo, w pismach z sierpnia 2017 r. pozwana jednoznacznie sformułowała kolejny warunek zawarcia porozumienia, jakim było uregulowanie przez powódkę wymagalnych zobowiązań finansowych z tytułu czynszu. Faktyczne istnienie tego zadłużenia (na kwotę 150.455,40 zł) zostało prejudycjalnie i wiążąco dla Sądu w niniejszym składzie (art. 365 § 1 k.p.c.) potwierdzone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 21 września 2017 r. (sygn. akt XXV C 694/17), od którego apelację oddalił Sąd Apelacyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 9 lipca 2019 r. (sygn. akt VI ACa 131/18). Okoliczność ta w sposób kategoryczny dyskwalifikuje twierdzenia powódki o braku jakichkolwiek zaległości na dzień 31 sierpnia 2017 r.

W konsekwencji, wobec niespełnienia warunków sine qua non określonych przez pozwaną oraz wobec niedochowania zastrzeżonej pod rygorem nieważności formy pisemnej, Sąd uznał, że do zawarcia porozumienia o wcześniejszym rozwiązaniu umowy najmu nie doszło. Przedmiotowa umowa najmu w sposób nieprzerwany wiązała strony aż do daty końcowej w niej przewidzianej, to jest do dnia 1 listopada 2017 r., kiedy to wygasła na skutek upływu czasu, na jaki została zawarta. Ustalenie to ma kluczowe znaczenie dla oceny zasadności żądania zwrotu kaucji gwarancyjnej. Umowna instytucja kaucji zabezpieczającej ze swojej istoty (art. 353 ¹ k.c.) służy zabezpieczeniu szczelności i pewności zaspokojenia wszelkich roszczeń wynajmującego mogących wyniknąć ze stosunku najmu – w tym zaległości czynszowych czy kosztów doprowadzenia lokalu do stanu należytego. Roszczenie najemcy o zwrot kaucji ma charakter warunkowy. Aktualizuje się ono i staje się wymagalne dopiero po zakończeniu stosunku najmu, opróżnieniu lokalu i po dokonaniu przez wynajmującego ostatecznego rozliczenia ewentualnych potrąceń.

Całkowicie chybiony i sprzeczny z istotą tego zabezpieczenia pozostawał argument powódki, jakoby kwestia rozliczenia kaucji miała wpływ na samo wcześniejsze rozwiązanie umowy. Zwrot budynku czy wcześniejsze rozwiązanie umowy stanowiły zagadnienia odrębne i niezależne od rozliczenia kaucji, które mogło nastąpić dopiero po definitywnym i skutecznym ustaniu stosunku prawnego.

Skoro umowa najmu wygasła dopiero z dniem 1 listopada 2017 r., to w dacie wskazywanej przez powódkę jako moment aktualizacji obowiązku zwrotu (tj. sierpień/wrzesień 2017 r.) roszczenie to w ogóle nie istniało jako wymagalne. Co więcej, zważywszy na udowodniony fakt istnienia po stronie powodowej potężnego zadłużenia czynszowego (przekraczającego kwotę 150 tysięcy złotych), pozwanej przysługiwało pełne prawo do pokrycia tych zaległości z zatrzymanej kaucji gwarancyjnej. Skoro kwota niespłaconego długu powódki wielokrotnie przewyższała wartość ustanowionego zabezpieczenia, kaucja ta uległa całkowitemu skonsumowaniu na poczet zadłużenia. W konsekwencji, po stronie pozwanej nie powstała jakakolwiek kwota podlegająca zwrotowi na rzecz powódki. Zgodnie z ogólną zasadą rozkładu ciężaru dowodu (art. 6 k.c. w zw. z art. 232 k.p.c.), to na stronie powodowej spoczywał obowiązek wykazania, że zaktualizowały się przesłanki do zwrotu kaucji w dochodzonej kwocie, któremu to ciężarowi powódka w żaden sposób nie sprostała.

Strona pozwana kwestionowała obowiązek zwrotu powódce kaucji gwarancyjnej. Wcześniej jednak prawomocnym wyrokiem z dnia 9 lipca 209 roku Sąd Apelacyjny w Warszawie (VI ACa 131/18) ustalił, że pozwana E. U. miała możliwość zaspokojenia swoich roszczeń z kwoty 209.352 zł zatrzymanej przez nią tytułem kaucji. Wobec tego, że stosunek najmu trwał do dnia 1 listopada 2017r., powódka była zobowiązana
do uiszczania opłat obciążających najemcę zgodnie z umową do tego dnia, gdyż wcześniejsze opuszczenie przez nią nieruchomości nie niweczyło tego obowiązku. Zobowiązana zatem była do zapłaty pozwanej czynszu najmu i opłat eksploatacyjnych za miesiące sierpień, wrzesień i październik 2017r. W dniu 9 września 2017r. powódka uiściła na rzecz pozwanej kwotę 28.860,38 zł, wskazując na to, że jest to „rozliczenie umowy najmu” (k. 666). Skoro powódka nie określiła, na poczet jakich świadczeń (za jaki miesiąc). uiszcza „tę kwotę, to
pozwana zgodnie z art. 451 § 2 i 3 k. c. mogła złożyć wiążące powódkę
oświadczenie, w którym zaliczyła tę wpłatę na poczet części czynszu za „miesiąc
sierpień 2017. objętego fakturą VAT nr (...) (vide k. 162-165 — oświadczenie pozwanej z dnia 28 listopada 2017r). Zgodnie z treścią tego oświadczenia
(niezakwestionowanego przez powódkę co do prawidłowości wyliczeń), w
wersji po sprostowaniu dokonanym pismem z dnia 28 grudnia 2017r. — k. 166-167, po dokonanym zaliczeniu powódka nadal była zobowiązana do uiszczenia na
rzecz pozwanej „kwoty 57. 715, 30 zł tytułem czynszu na miesiąc sierpień 2017r. Poza sporem pozostaje także to, że powódka nie uiściła umówionych opłat z
tytułu najmu za miesiące wrzesień i październik 2017r. Na datę złożenia przez
- pozwaną oświadczenia o potrąceniu - zawartego w/w piśmie z dnia 28
listopada 2017r. - zobowiązanie powódki wobec pozwanej wynosiło sumę kwot: 2.706 zł (opłaty eksploatacyjne za sierpień 2017r.), 57.715,30 zł (reszta czynszu za sierpień 2017r.), 2.706 zł (opłaty eksploatacyjne za wrzesień 2017r.), 86.575,68 zł (czynsz za wrzesień 2017r.), 2.706 zł (opłaty eksploatacyjne za „październik 2017r.) i 87.546,26 zł (czynsz za październik 2017r.). Pozwana w takiej sytuacji była zatem uprawniona na podstawie art. 498 k.c. do złożenia oświadczenia o potrąceniu swojej wierzytelności z wzajemną wierzytelnością powódki z tytułu zwrotu kaucji w kwocie 209.353 zł ze skutkiem w postaci umorzenia w całości wierzytelności powódki. W rezultacie złożenia przez pozwaną oświadczenia o potrąceniu brak jest podstaw do jakiegokolwiek „rozliczenia” kaucji wpłaconej przez powódkę, że skutkiem dla istnienia roszczeń dochodzonych w niniejszej sprawie, nieobjętych tym oświadczeniem.

Ustalenia tego wyroku były w niniejszej sprawie wiążące na zasadzie art. 365 § 1 kpc, zgodnie z którym orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy oraz inne organy państwowe i organy administracji publicznej, a w wypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby. Jednocześnie zgodnie z treścią art. 366 kpc wyrok prawomocny ma powagę rzeczy osądzonej tylko co do tego, co w związku z podstawą sporu stanowiło przedmiot rozstrzygnięcia, a ponadto tylko między tymi samymi stronami. Wspomniane przepisy zabraniały czynienie przez Sąd własnych ustaleń w tym przedmiocie.

Z tych względów, na podstawie przywołanych przepisów oraz postanowień umownych, powództwo o zwrot kaucji gwarancyjnej jako całkowicie bezzasadne podległo oddaleniu, o czym orzeczono w punkcie I sentencji wyroku.

W pkt II sentencji wyroku Sąd ustalił, że powódka jest zobowiązana do zwrotu pozwanej całości poniesionych przez nią kosztów procesu, zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu opisaną w art. 98 k.p.c., albowiem powódka przegrała proces w całości, pozostawiając szczegółowe ich wyliczenie referendarzowi sądowemu.