Zarządzenie z 27 maja 2026, sygn. I C 261/25

UZASADNIENIE

Powód Krajowy OśrodekW. R. w W. domagał się zasądzenia od pozwanego M. Z. kwoty 157.968 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 4 marca 2025 r. do dnia zapłaty tytułem kary umownej zastrzeżonej w umowie sprzedaży nieruchomości, którą poprzednik prawny powoda zawarł z pozwanym w dniu 30 września 2015 r. Powód wniósł o zasądzenie kosztów procesu.

Uzasadniając swoje żądanie powód wskazał, że pozwany zawarł w dniu 30 września 2015 r. z Agencją Nieruchomości Rolnych umowę sprzedaży na podstawie, której nabył nieruchomość rolną, oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka gruntu oznaczona (...), położoną w obrębie I., gmina F. w województwie (...), dla której Sąd Rejonowy w B. prowadził księgę wieczystą pod numerem (...). Powód wskazał, że pozwany na mocy § 9 ust. 1 tej umowy był zobowiązany do nieustanawiania w okresie 10 lat od dnia zawarcia, bez zgody powoda, hipoteki na nabywanym gruncie. Sankcją za naruszenie tego obowiązku była kara umowna w wysokości 40% ceny sprzedaży nieruchomości. Powód wskazał, że pozwany nie dotrzymał w/w postanowienia umowy, gdyż w dniu 18 grudnia 2024 r. ustanowił hipotekę umowną na kwotę 600.000 zł na rzecz (...) Bank (...) S.A. z siedzibą w L. co uzasadniało dochodzenia zapłaty kary umownej. Powód wskazał, że przed wytoczeniem powództwa podjął próbę pozasądowego rozwiązania sporu i wezwał pozwanego do zapłaty kary umownej – bezskutecznie.

Pozwany wniósł o oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów procesu.

Pozwany nie kwestionował faktu zawarcia umowy sprzedaży w dniu 30 września 2015 r. Podniósł zarzut nieważności zapisów umownych leżących u podstaw żądania pozwu, w tym także sprzeczność zapisów § 9 ust. 3 umowy z zasadami współżycia społecznego. Hipoteka na rzecz Banku została w krótkim czasie wykreślona. Wskazał, że nadal prowadzi na nabytej nieruchomości działalność gospodarczą. W ocenie pozwanego powództwo powinno być oddalone na podstawie art. 5 k.c. jako sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Sąd Okręgowy ustalił, co następuje:

Poprzednik prawny powoda - Agencja Nieruchomości Rolnych - wykonywała uprawnienia właścicielskie Skarbu Państwa wobec nieruchomości rolnej o powierzchni 19,18 ha, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr (...) w obrębie I., gmina F., objętej księgą wieczystą numer (...).

Pismem z dnia 15 czerwca 2015 r. Agencja ogłosiła przetarg ustny ograniczony na sprzedaż wymienionej nieruchomości. Podała warunki przetargu oraz informacje o sprzedawanej nieruchomości. Cena wywoławcza została określona na kwotę 390.920 zł, zaś minimalne postąpienie na kwotę 4.000 zł. W ogłoszeniu znalazły się informacje o zobowiązaniach jakie nabywca będzie musiał na siebie przyjąć, m.in. o obowiązku osobistego prowadzenia działalności rolniczej w okresie 10 lat od dnia zawarcia umowy i nieustanawiania w okresie 10 lat od dnia zawarcia notarialnej umowy sprzedaży bez zgody Agencji hipotek na nabywanym gruncie, a w razie niedotrzymania w/w obowiązków - o karze umownej w wysokości 40% ceny sprzedaży.

Do przetargu przystąpił M. Z., który zaoferował najwyższą cenę.

Pozwany uczestniczył wcześniej w podobnych przetargach i nabył inne nieruchomości rolne – na podobnych warunkach.

W dniu 30 września 2015 r. Agencja Nieruchomości Rolnych zawarła z M. Z. umowę sprzedaży Pozwany za cenę 394.920 zł nabył nieruchomość rolną, oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr (...) położona w obrębie I., w gminie F., o powierzchni 19,18 ha.

Z treści § 9 ust. 1 lit. „c” umowy wynikało, że pozwany zobowiązał się do nieustanawiania w okresie 10 lat od dnia zawarcia umowy sprzedaży, bez zgody Agencji, hipoteki na nabywanym gruncie.

W przypadku niedotrzymania zobowiązania wynikającego z § 9 ust. 1 lit. „c” umowy, kupujący zobowiązany był do zapłaty na rzecz Agencji kwoty stanowiącej 40% ceny sprzedaży (§ 9 ust. 3 umowy).

Na poczet ceny sprzedaży nieruchomości kupujący zapłacił przed zawarciem umowy sprzedaży kwotę 39.502 zł. Pozostałą część ceny nabycia w kwocie 355.418 zł kupujący zobowiązał się zapłacić w 14 równych ratach rocznych, po 25.387 zł, , począwszy od roku 2016 r., wraz z oprocentowaniem do dnia jej zapłaty w wysokości określonej w umowie.

Dla nabytej przez pozwanego nieruchomości urządzona została w Sądzie Rejonowym w Braniewie księga (...) nr (...). Nieruchomość obciążono hipoteką zabezpieczającą wierzytelność zbywcy nieruchomości o zapłatę ceny, którą rozłożono na raty.

Pozwany zapłacił cenę nabycie przed terminem zapadalności rat i w dniu 2 października 2020 r. uzyskał od powoda zezwolenie na wykreślenie hipoteki.

W dniu 31 grudnia 2024 r. w wymienionej księdze wieczystej dokonano wykreślenia hipoteki ustanowionej na rzecz powoda, a następnie została wpisana, ustanowiona przez pozwanego – bez zgody powoda – hipoteka umowna na kwotę 600.000 zł na rzecz wierzyciela (...) Bank (...) S.A.

W dniu 9 stycznia 2025 r. powód skierował do pozwanego pismo, w którym wskazał na zobowiązanie do nieustanawiania hipoteki na nieruchomości przez okres 10 lat bez zgody Agencji (§ 9 pkt 1 lit. „c” umowy) pod rygorem naliczenia kary w wysokości 40% ceny sprzedaży (§ 9 pkt 3 umowy), jednocześnie wzywając do przedstawienia zgody (...) na ustanowienie hipoteki na nabytej nieruchomości.

W piśmie z dnia 27 stycznia 2025 r. pozwany wskazał, iż obciążenie nieruchomości i wpisanie hipoteki było skutkiem jego niedopatrzenia, nie pamiętał o zastrzeżeniu umownym dotyczącym zobowiązania do nieustanawiania na nabywanej nieruchomości hipoteki, podjął działania w celu wykreślenia hipoteki.

Na wniosek pozwanego hipotekę na rzecz Banku wykreślono w dniu 7 lutego 2025 r.

Do upływu w dniu 30 września 2025 r. terminu obowiązywania ograniczenia z § 9 pkt 1 lit. „c” umowy pozwany nie obciążał nieruchomości. Do dnia orzekania nie ustanowił na nieruchomości żadnych hipotek. Nadal jest właściciel nieruchomości i prowadzi na niej produkcję rolną.

Pismem z dnia 11 lutego 2025 r. powód wezwał pozwanego do zapłaty kary umownej w wysokości 157.968 zł w terminie 14 dni od dnia otrzymania wezwania.

Wezwanie zostało doręczone w dniu 16 lutego 2025 r.

dowody: umowa sprzedaży, Rep. A nr (...), k. 10-22; wydruk zupełny treści (...) stan z dnia 2025-03-06, k. 23-30v; pismo powoda z dnia 9 stycznia 2025 r. wraz z potwierdzeniem odbioru, k. 31-32; pismo powoda z dnia 11 lutego 2025 r. wraz z potwierdzeniem odbioru, k. 23-24v; obwieszczenie Agencji Nieruchomości Rolnych Oddziału Terenowego w E. o przetargu ustnym (licytacji) z dnia 15 czerwca 2015 r. nr OL.(...).(...), k. 82-88; pismo pozwanego z dnia 27 stycznia 2025 r., k. 90; zeznania pozwanego - protokół z rozprawy z dnia 6 maja 2026 r. utrwalony za pomocą urządzenia rejestrującego obraz i dźwięk)

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo Krajowego Ośrodka (...) Rolnictwa w L. okazało się bezzasadne i podlegało oddaleniu.

Dokonując ustaleń faktycznych Sąd oparł się na dokumentach przedłożonych przez strony postępowania, których autentyczność nie była kwestionowana, a także na zeznaniach złożonych przez pozwanego. Sąd pominął dowód z przesłuchania dyrektora Oddziału Terenowego w E. Krajowego Ośrodka (...) za stronę powodową jako niedopuszczalny, albowiem dyrektor Oddziału nie jest osobą uprawnioną do występowania w postępowaniu w charakterze strony, wobec czego jako strona nie mógł zostać przesłuchany. Za osobę prawną sąd przesłuchuje osoby wchodzące w skład organu uprawnionego do jej reprezentowania (art. 300 § 1 k.p.c.). Dyrektor Oddziału Terenowego nie wchodzi w skład organu uprawnionego do reprezentowania Krajowego Ośrodka. W rozstrzyganej sprawie występuje jako pełnomocnik powoda. Nie zachodzi sytuacja przewidziana w art. 300 § 2 k.p.c. Dotyczy on spraw, w których strona jest Skarb Państwa. Przepis ten nie podlega wykładni rozszerzającej.

Okolicznością niesporną pozostawało, że pozwany zawarł z poprzednikiem prawnym powoda w dniu 30 września 2015 r. umowę sprzedaży nieruchomości rolnej. Nie było przedmiotem sporu również to, że przed upływem 10 lat od dnia zawarcia umowy sprzedaży, bez zgody powoda, pozwany ustanowił na nabytej nieruchomości hipotekę.

W ocenie Sądu kara umowna została skutecznie zastrzeżona w umowie. Kara ta bowiem została zastrzeżona na wypadek niewykonania świadczenia niepieniężnego, a więc była dopuszczalna w myśl art. 483 k.c. W ocenie Sądu zapis ten nie jest nieważny czy bezskuteczny, jak podnosił w odpowiedzi na pozew pozwany.

Istotnym jest, że zapisy odpowiadające zobowiązaniom wskazanym w § 9 umowy sprzedaży były umieszczone również w ogłoszeniu przetargowym. Pozwany już na etapie przedkontraktowym mógł więc zapoznać się z obowiązkami jakie będą na niego nałożone w umowie i w przypadku braku ich akceptacji lub też wątpliwości co do ich ważności, mógł je negocjować lub choćby wystąpić z zapytaniem do poprzednika prawnego powoda, by te zapisy negocjować lub zmienić. Jednakże taka sytuacja nie miała miejsca. Pozwany znając zakres zobowiązań umownych, w tym również fakt zastrzeżenia kary umownej, przystąpił do przetargu, a następnie zawarł umowę przyjmując na siebie wskazane w umowie zobowiązania. Treść umowy została pozwanemu odczytana. Podobne umowy, zawierające jednakie ograniczenia w obciążaniu nieruchomości, zawierał już wcześniej.

Pozwany przyznał, że obciążył nieruchomość hipoteką bez zgody powoda i o zgodę taką nie występował. Obojętne były więc dla rozstrzygnięcia zarzuty zawarte w odpowiedzi na pozew, dotyczące zasad udzielania zgód, ich arbitralności lub przewlekłości procedur. Nie mogła odnieść pożądanego skutku linia obrony pozwanego przed roszczeniem powoda, wskazująca na domniemane trudności w uzyskaniu zgody, skoro pozwany o taką zgodę się nie ubiegał. Jak sam wskazał w piśmie a dnia 27 stycznia 2025 r. o obowiązku uzyskania zgody nie pamiętał.

Podsumowując - założyć należy, że treść umów sprzedaży była pozwanemu znana. Treść § 9 kontraktu nie jest sformułowana w sposób utrudniający zrozumienie jego sensu zarówno jak chodzi o zakres zobowiązania jak i czas jego trwania (nieustanawianie hipoteki przez 10 lat od zawarcia umowy). Przyczyny niewykonania przez pozwanego tego zobowiązania są znane - nieświadomie pominął zobowiązanie do nieobciążania nabytej nieruchomości. Materiał dowodowy zebrany w sprawie nie daje podstaw do ustalenia jego premedytacji i celowego pominięcia wystąpienia o zgodę na ustanowienie hipoteki. Odnosząc się do przedstawionych przez pozwanego zarzutów wskazać można tylko, że zobowiązanie z § 9 nie musiało mieć podstawy w ustawie (tak jak to jest obecnie). Pozwany przystąpił do przetargu i do umowy mając wiedzę o zawartych w niej ograniczeniach obciążania nieruchomości.

Artykuł 483 § 1 k.c. pozwala na zastrzeżenie w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna).. Sąd Najwyższy w wyroku z 17 maja 2023 r., II CSKP 216/22 przyjął, że kara umowna stanowi zastrzeżenie umowne, modyfikujące zasady odpowiedzialności odszkodowawczej za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Przesłanką powstania roszczenia wierzyciela o zapłatę kary umownej, o której mowa w art. 483 § 1 k.c., może być każda postać zarówno niewykonania jak i nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego przez dłużnika. Zastrzeżenie kary umownej dopuszczalne jest również w odniesieniu do wykonania obowiązków ubocznych (tak: wyrok Sądu Najwyższego z 12 stycznia 2022 r., II CSKP 71/22).

Umowa, z której powód wywodzi swoje roszczenie zawarta została w roku 2015, a więc przed wejściem w życie art. 29a ust. pkt 2 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, który w sposób zbliżony do postanowień § 9 umów ogranicza obecnie uprawnienia nabywców nieruchomości rolnych do ich zbywania, obciążania czy sposobu korzystania. Podstawy dla określenia treści umowy zawartej przez strony należało więc poszukiwać w normie art. 353 ¹ k.c. i zasadzie swobody kształtowania treści umów zawieranych w obrocie cywilnym. Podstawa prawna roszczenia powoda wynika więc z § 9 kontraktu. Dłużnik powinien spełnić świadczenie wynikające z umowy (art. 353 § 1 k.c.), w tym także wynikające z zastrzeżonej kary umownej.

Sąd Okręgowy stwierdził, że w umowie sprzedaży z dnia 30 września 2015 r. skutecznie zastrzeżono karę za naruszenie obowiązków wskazanych w § 9 ust. 1 umowy.

Skoro umowa sprzedaży nieruchomości zawarta została w dniu 30 września 2015 r. to zakaz ustanawiania przez pozwanego bez zgody powoda hipoteki na nabytej nieruchomości obowiązywał do dnia 30 września 2025 r. We wskazanym okresie pozwany bez zgody powoda hipotekę na tej nieruchomości ustanowił – co miało miejsce w dniu 31 grudnia 2024 r.

Sam fakt wpisu hipoteki bez zgody powoda przed upływem okresu określonego w umowie, skutkował powstaniem uprawnienia powoda do dochodzenia roszczenia w oparciu o zapisy zawarte w § 9 ust. 1 lit. „c” w zw. z § 9 ust. 3 umowy.

Dodatkowo odnotować można tylko, że powstania tego roszczenia nie niweczyła norma art. 72 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity z 2025 roku Dziennik Ustaw pozycja 341), który a contrario należy rozumieć w ten sposób, że dopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem osoby innej niż wierzyciel hipoteczny, że nie dokona obciążenia nieruchomości. Wobec tego rozumieć należy, że postanowienie wynikające z zawartej przez strony umowy nie były sprzeczne z art. 72 u.k.w.h. gdyż w dacie zawarcia umowy powód nie był wierzycielem hipotecznym pozwanego, a w chwili wpisu hipoteki na rzecz Banku, wierzycielem już nie był (wykreślenie hipoteki wpisanej na rzecz Agencji nastąpiło wcześniej – choć w tym samym dniu).

Pamiętać należy, że kara umowna ma swój cel i nie powinna być rozpatrywana w oderwaniu od świadczenia głównego i celu samej umowy. Jak się wydaje strony zgodnie rozumiały, że ograniczenie obciążania nieruchomości miało na celu ograniczenie spekulacyjnego obrotu nieruchomościami rolnymi.

W sprawie bezspornym było, iż pozwany obciążył nieruchomość w dniu 31 grudnia 2024 r. (respektując wsteczną moc wpisu - w dniu złożenia wniosku o wpis, czyli 20 grudnia 2024 r. - art. 29 u.k.w.h.). Wedle stanu rzeczy na ten dzień pozwany spłacił już całość rozłożonej na raty ceny sprzedaży – powód bowiem wydał zgodę na wykreślenie własnej hipoteki już w 2020 r. Na dzień ustanawiania zabezpieczenia upłynął również 5-letni okres prawa pierwokupu i odkupu nieruchomości przez sprzedającego. W zasadzie na dzień ustanawiania zabezpieczenia wszystkie istotne interesy powoda związane z wykonaniem przez pozwanego umowy sprzedaży były zaspokojone.

Nie bez znaczenia dla rozstrzygnięcia żądania powoda pozostawał również fakt, iż pozwany niezwłocznie po otrzymaniu od powoda pisma z dnia 9 stycznia 2025 r. podjął działania zmierzające do zwolnienia spod zabezpieczenia nieruchomości, co miało miejsce 7 lutego 2025 r. (data wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej) – nieruchomość była więc obciążona hipoteką niewiele ponad miesiąc. Na dzień skierowania do pozwanego wezwania do zapłaty kary umownej (co nastąpiło pismem z dnia 11 lutego 2025 r.) nieruchomość nie była już obciążona hipoteką. Taki też stan istniał w dniu wnoszenia powództwa w niniejszej sprawie.

Pozwany jest nadal właścicielem nieruchomości rolnej nabytej w przetargu. Nie jest ona obciążona. Wykorzystywana jest na potrzeby prowadzonej przez pozwanego produkcji rolnej w gospodarstwie o powierzchni ponad 100 ha.

Mając zatem na uwadze ustalony stan faktyczny naruszenie przez pozwanego postanowienia umownego zawartego w § 9 ust. 1 lit. „c” umowy było obojętne dla samego bytu i warunków dalszego wykonywania umowy sprzedaży nieruchomości i ochrony interesu zbywcy lub interesu publicznego wyrażającego się w różnych ograniczeniach jakie umowa nakładała na nabywcę nieruchomości. Nie podniesiono okoliczności aby wpis hipoteki na rzecz podmiotu innego niż powód wywarł negatywne skutki rzutujące na niemożność realizacji umowy przez pozwanego, jako dłużnika powoda, w tym zwłaszcza, jeśli chodzi o jego główne świadczenie w postaci terminowej realizacji płatności rocznych rat, na które została rozłożona cena nabycia nieruchomości, albowiem na dzień obciążania nieruchomości cena sprzedaży była w całości uiszczona, a hipoteka na rzecz powoda została – za jego zgodą - wykreślona.

Ponadto, pozwany niezwłocznie po interwencji powoda dokonał czynności prowadzących do wykreślenia hipoteki wpisanej do księgi wieczystej . Przez okres przeszło 9 lat pozwany prawidłowo wykonywał umowę, a nawet przedterminowo dokonał zapłaty ceny sprzedaży nieruchomości zaspokajając interesy powoda. Przez okres wpisania hipoteki (wynoszący niewiele ponad miesiąc) nie wystąpiły po stronie powoda żadne negatywne skutki mogące ewentualnie wynikać z naruszenia przez pozwanego § 9 ust. 1 lit. „c” umowy z dnia 30 września 2015 r.

Brak podstaw do twierdzenia, że naruszenie tego zobowiązania umownego przez pozwanego wiązało się z czerpaniem przez niego korzyści z takiego stanu rzeczy - kosztem celu wprowadzenia ograniczenia w obciążaniu nieruchomości. Po stronie pozwanego nie widać zresztą jakiegoś celowego zamiaru uchybienia kontraktowemu ograniczeniu w dysponowaniu jego własnością. Był i jest właścicielem innych nieobciążonych nieruchomości, a po wytknięciu przez powoda, że naruszył umowę – „przeniósł” hipotekę na rzecz banku na inną, wolną od obciążeń nieruchomość.

W ocenie Sądu, domaganie się od powoda od pozwanego kwoty 157.968 zł stanowi przejaw jedynie represyjnego wykorzystania zastrzeżonej kary umownej, co oczywiście stanowi realizację jednej z funkcji kar umownych, ale nie powinno być nadużywane jako cel jedyny. Należy także podkreślić, że w czasie wystąpienia przez powoda z wezwaniem do zapłaty kary umownej, tj. w dniu 11 lutego 2025 r., nie istniała już przesłanka, która uzasadniałaby jej naliczenie, bowiem w księgach wieczystych nieruchomości nie figurowała już żadna hipoteka. Również sama umowa została już wykonana przez zapłatę ceny, a także cel zastrzeżenia kar w umowie został osiągnięty - nieruchomość stanowiąca przedmiot sprzedaży od ponad 10 lat była i nadal jest wykorzystywana przez pozwanego w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego.

Żądanie kary umownej, choć wedle litery kontraktu należnej, stanowi nadużycie prawa podmiotowego przez powoda i podlega oddaleniu na mocy art. 5 k.c.

W tym stanie rzeczy orzeczono o oddaleniu powództwa.

O kosztach procesu orzeczono stosownie do zasady odpowiedzialności za wynik sprawy na podstawie art. 98 § 1, 1 ¹ i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c., a także w oparciu o § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. 2026, poz. 118). Na zasądzone koszty składało się wynagrodzenie pełnomocnika procesowego pozwanego (5,400 zł) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł) – łącznie 5.417 zł.

Sygn. akt I C 261/25

ZARZĄDZENIE

1.  odnotować uzasadnienie;

2.  odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi powoda (PI);

3.  z wpływem lub 20 dni od odczytu lub zamieszczenia w PI.