Na jakich podstawach mam prawo zabrać kaucję lokatorowi? Jeśli w ogóle.
Dzień dobry państwu.
Mój problem polega głównie na mojej naiwności. Pierwszy raz wynająłem komuś mieszkanie i nie ogarnąłem podstaw. Umówiłem się z lokatorem, że pozwolę mu usunąć z mieszkania wersalkę i przenieść ją do piwnicy, jeżeli odpowiednio o nią zadba i zabezpieczy, żeby nic się jej nie przytrafiło. Umówiliśmy się słownie, że zwrócenie jej w nienagannym stanie jest warunkiem dla wykonania tego ruchu. Pięć miesięcy później przy odbiorze mieszkania okazało się, że mebel spleśniał. Jego odpowiedzą było - masz pecha, zgodziłeś się. Tak samo wstawił garnki do kartonu i też zniósł do piwnicy, tym razem bez mojej zgody i te naczynia też spleśniały. Z tym, że garnki da się oczyścić, a wersalka jest już zagrożeniem dla zdrowia i poszła do kosza. Czy ja mam jakiekolwiek opcje w tej sprawie czy powinienem pogodzić się ze swoją głupotą?
Druga rzecz. Czy ja mam prawo sporządzić umowę na własną rękę i będzie ona tak samo wiążąca prawnie, jak ta wykonana przez pośrednika biura nieruchomości? Chciałbym bardziej zabezpieczyć się przed sytuacją w jakiej się postawiłem wzbogacając standardowy tekst o detale. Gdzie znajdę paragrafy odnośnie najmu okazjonalnego by sprawdzić czy nic co wymyślę nie stoi na przekór prawu?
Kwestia uszkodzonej wersalki i garnków:
Chociaż umowa między Tobą a najemcą była zawarta ustnie, nadal jest wiążąca. W przypadku niewykonania przez najemcę zobowiązań z umowy, możesz dochodzić swoich roszczeń na drodze cywilnej. Sąd może przyjąć dowód ustnych zeznań stron i świadków, lecz może być trudniej udowodnić, co dokładnie ustaliliście w umowie.
Artykuł 471 Kodeksu cywilnego stanowi, że dłużnik jest obowiązany naprawić szkodę wynikłą z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. W przypadku uszkodzonej wersalki i garnków, najemca może być zobowiązany do naprawienia szkody, jeśli uda się udowodnić, że to on jest odpowiedzialny za te uszkodzenia.
Sporządzanie umowy najmu na własną rękę:
Tak, możesz sporządzić umowę najmu na własną rękę, a taka umowa będzie tak samo wiążąca, jak ta przygotowana przez pośrednika biura nieruchomości. Ważne jest jednak, aby zawrzeć w umowie wszystkie istotne postanowienia oraz przestrzegać przepisów prawa.
W przypadku najmu okazjonalnego, warto zapoznać się z ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 734) oraz Kodeksem cywilnym (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93). W szczególności, artykuł 10 ust. 1 tej ustawy oraz art. 659 Kodeksu cywilnego odnoszą się do umowy najmu okazjonalnego.
Aby uniknąć podobnych problemów w przyszłości, warto dodać do umowy szczegółowe postanowienia dotyczące odpowiedzialności najemcy za uszkodzenia mebli, sprzętu czy innych elementów mieszkania. Warto również uwzględnić klauzulę mówiącą o konieczności uzyskania pisemnej zgody wynajmującego na jakiekolwiek zmiany w mieszkaniu. Ponadto, wskazane jest sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego przy zawieraniu umowy najmu, który będzie precyzyjnie opisywał stan mieszkania, mebli i sprzętu na początku najmu, co ułatwi ewentualne dochodzenie roszczeń w przypadku ich uszkodzenia przez najemcę.
Oto kilka dodatkowych aspektów prawnych, które warto wiedzieć podczas wynajmowania mieszkania:
Rejestracja najemców:
W przypadku wynajmowania mieszkania, warto pamiętać o konieczności dokonania przez najemcę zgłoszenia pobytu czasowego w urzędzie gminy, jeżeli zamierza on przebywać w mieszkaniu przez okres przekraczający 3 miesiące. Jako wynajmujący, powinieneś przypomnieć najemcy o tym obowiązku.
Opodatkowanie dochodów z wynajmu:
Dochody z wynajmu mieszkania podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT). Warto pamiętać o obowiązku zgłoszenia tych dochodów w zeznaniu podatkowym i odprowadzenia odpowiedniego podatku.
Depozyt:
Przy zawieraniu umowy najmu, warto pomyśleć o pobraniu od najemcy depozytu, który będzie zabezpieczeniem w przypadku niezapłaconego czynszu, rachunków lub uszkodzeń w mieszkaniu. Wysokość depozytu powinna być określona w umowie najmu.
Okres wypowiedzenia umowy najmu:
W umowie najmu warto zawrzeć informacje dotyczące okresu wypowiedzenia, czyli czasu, jaki musi upłynąć od momentu złożenia wypowiedzenia umowy przez jedną ze stron do momentu zakończenia umowy. Zgodnie z art. 673 Kodeksu cywilnego, okres wypowiedzenia wynosi 3 miesiące, chyba że strony postanowią inaczej.
Ochrona danych osobowych:
W związku z przetwarzaniem danych osobowych najemców, warto pamiętać o przestrzeganiu przepisów wynikających z RODO (Ogólne Rozporządzenie o Ochronie Danych Osobowych) oraz ustawy o ochronie danych osobowych.
Ustalanie opłat za media:
W umowie najmu warto precyzyjnie określić sposób rozliczania opłat za media (prąd, wodę, gaz, ogrzewanie), aby uniknąć nieporozumień i sporów z najemcą.
Warto również zwrócić uwagę na lokalne przepisy dotyczące wynajmu mieszkań, gdyż mogą istnieć dodatkowe wymogi, które mogą być istotne w Twoim przypadku.